부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 2월 20일에는 정부가 또 다른 규제책을 내려놨는데요, 바로 0220 부동산 대책입니다. 약 1주일 정도 지났는데요, 정리를 해보려고 합니다.

과거 대책들은 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.(1216 부동산 대책은 별도로 재정리할 계획입니다.)

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

* 2019/12/17 - [부동산 정책 및 동향] - 12.16 부동산 대책 ; 주택시장 안정화 방안을 바라보며..

※ '20년 2.20 부동산 대책의 추진배경 

2.20 대책은 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단하기 위해 발표하였다고 합니다.

2.20 대책에서 조정대상지역 추가 지정 및 주택담보대출 규제 강화, 사업자 대출 및 관계기관 합동조사인데요, 각 항목별로 다시 살펴보겠습니다.

1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화

(1) 조정대상지역 내 가계대출 규제 강화

현재 조정대상 지역은 무주택자 또는 1주택처분조건으로 주택담보대출 LTV를 60% 적용하고 있습니다.(서민 실수요자에 경우 +10% 추가 가능)

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)

그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.

* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.

단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.

3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.

사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.

 * 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람

-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지

※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.

※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.

** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 처분 및 전입 시

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년 내 전입 시

(2) 사업자 대출 규제 강화

현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.

법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.

2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시

주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.

3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시 '자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택

3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화

최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.

소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준) 참고

조정대상지역 전지역에 소유권이전 등기일까지 전매 제한이 설정되게 되었습니다. (아래는 기존 1~3지역)

• 1지역 : 소유권 이전 등기일까지 전매 제한
• 2지역 : 당첨일로부터 1년6개월 (성남 민간택지)
• 3지역 : 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 (수원 팔달, 용인기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지)

* 2월 21일부터 입주자모집공고하는 주택에 대해 적용됩니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부의 두더지잡기가 지속되는 가운데 며칠전 발표된 0220부동산 대책의 후폭풍으로 주간 1~2%대로 높은 상승률을 기록했던 수원이 조정지역이 되었습니다.

그 덕분인지 시중에 많은 유동자금들이 갈피를 못잡고 비규제지역과 앞으로 리모델링 및 정비사업 등의 이슈가 있을 갭이 적은(전세가율이 높은)물건들로 몰리고 있습니다.

특히, 비규제지역인 인천과 경기 북부권의 신규택지공급지역, 7호선연장 및 GTX 등 교통호재지역, 구도심 정비사업지역 등에 수요가 더욱 몰리고 있습니다.

실제로 최근 이러한 지역들의 외지인 매입비율, 갭투자비율 등이 늘어나고 있는데, 사실상 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶이다보니 당연한 선택이라고 보여집니다.

그러나 이러한 많은 정보들이 공유되고 기존투자자들 뿐만아니라 새로이 시작하는 후발투자자들의 지적 수준이 향상되면서 시장이 너무나도 빠른 것이 오히려 리스크로 작용하고 있습니다.

특히, 신축이 대세가 되어가는 새로운 부동산 시장에서 확실한 호재가 없는 오래된 구축중심의 갭투자는 더욱더 리스크가 많은 것이죠, 여기서 리스크는 가격하락을 의미하는 것이 아닌 매도의 어려움을 의미합니다.

이렇듯 출구를 고려하지 않은 매수전략? 낙관적인 투자전략? 과연 유효하다고 볼 수 있을까요?

이러한 출구전략과 관련해서 너무나도 잘알고 계시는 유명한 소설인 '삼국지'에서 마속이란 인물과 관련된 '읍참마속'을 인용하여 조금더 이야기해보겠습니다.

삼국지를 읽어보지 않으셨더라도 '읍참마속'이라는 고사성어는 많이 들어보셨을 겁니다. 고사성어의 주인공인 '마속'은 유비가 세운 촉나라 장수인데요, 최근 코로나로 유명한 중국의 '우한'태생이며 평소, '제갈량'이 아끼고 신망이 두터운 장수였습니다.

* 우한은 우리에겐 부정적인 곳이지만, 실제론 중국 중원의 대도시이며, 교통의 요지로 당대에는 제갈량을 비롯한 많은 인재들의 요람이었습니다.

제갈량은 유비가 죽고 촉을 부흥하기 위해 '북벌'을 감행하는데 '마속'을 통해 '가정' 이라는 중요한 지역을 방어하게 합니다. 지리적으로보면 그냥 작은 길목이었지만 보급로 및 군사적요충지로 반드시 지켜야만 하는 중요한 곳이었습니다.

그렇기 때문에 당연히 평소 신임하던 '마속'과 많은 병력들을 보내 지키게 하였습니다. 사실, 가정이라는 지역이 방어하기 어려운 지역은 아니었는데요,

단순히 작은 길목이었으므로 기본적인 원칙대로 그냥 길목에 군영을 세우고 울타리를 쌓아 지켰다면 좁은 길목이라 대군도 능히 막아낼 수 있는 곳이었습니다.

그러나 마속은 아주 기본적인 전략인 길목에 방어진을 구축하라는 '제갈량'과 부장의 지시와 조언을 무시하고 가정의 산으로 올라가 진을 치게 됩니다. 보통 일반적으로는 주요고지를 '선점'하는 것도 중요하기 때문이었습니다. '마속'의 전략대로 평지를 지키면서 방어하는 것보다 고지를 선점하고 전투하는 것이 유리한 것이 틀린것은 아니었습니다.

그러나 아쉽게도 '마속'은 전반적인 상황을 살펴보지 않고 단순히 유리한 고지를 선점하고 지키는 생각만 한것이었습니다.

마속이 지키고 있던 '가정'의 산은 다른산과도 이어져 있지 않았고, 제대로된 제대로 된 물줄기도 없고, 옆에 멀쩡한 길이 있었기 때문에 적이 공격하지 않으면 아무런 전략적인 가치가 없었던 곳입니다.

단순히 '선점'에 대해서만 고민하고 '출구'는 고려하지 않았던 '마속'은 결국 적군의 명장인 '장합'에 의해 퇴로와 보급로가 끊겨 고지에서 말라가다 결국 전멸하였습니다.

이때, 생존자가 거의 없이 마속은 몇몇 부관들과 함께 겨우 도망쳤으며 이로 인해 요충지인 가정을 잃게 되면서 촉군은 한중으로 퇴각하였고 '가정'이라는 아주 작은 지역때문에 '제갈량'이 야심차게 준비했던 1차 북벌은 실패로 끝나게 되었고 국력이 쇠퇴하게 되는 원인이 되었습니다.

전략 및 전술적으로 고지대를 선점하는 이점은 기본적으로 매우 큽니다. 실제로 고지대에서 소수가 다수의 적을 물리는 경우도 흔하며, 고지를 점령하고 있는 쪽은 적 부대에 대한 완벽한 감제가 가능하며 험난한 지형조건을 이용해 성채처럼 방어에 임하기 쉽기 때문입니다.

더군다나 투사무기의 사거리와 위력이 비약적으로 늘고 곳곳에 매복 병력을 배치해 좁은 산길을 오르는 적병을 덮치기 용이하고, 등반으로 힘이 빠진 적병과 접전 시 유리한 면이 있기 때문입니다.

그러나 이러한 '선점효과'도 상황과 위치에 따라 다른 것입니다. 이러한 고지가 반드시 중요한 지역이어서 적군이 지나갈수 밖에 없어야 하는 것인데, 마냥 '선점'에만 초점을 맞추었던 것입니다.

전략 및 전술에 기본을 잘 이해하고 수행했지만 상황에 적용하지 못하면서 작전에 실패했던 '마속'은 결국 그를 가장 아끼고 총애하던 '제갈량'에 의해 군법으로 처단되었습니다.

* 읍참마속(泣斬馬謖) : '대의를 위해 사사로운 정을 버리다.'라고 이야기 하지만 제갈량입장에서보면 본인의 판단실수로 아끼는 장수를 잃어버렸던 다른의미로도 해석할 수 있습니다.

현재 부동산시장을 보면, 마속이 가정에서 범했던 비슷한 우를 범하는 분들이 많은 것 같습니다. 그 고지가 반드시 지나갈수밖에 없거나 확보해야하는 중요한 요충지여야하는데, 그냥 '고지'면 일단 점령하는 분들이 많은 것 같습니다.

단순히 유동성의 길목만을 선점하려다 보니 이 길목이 정말 중요한곳인지? 가치가 있는 것인지? 어떤 고민 없이 단순히 확보하는데 급급한 것들을 경고하고 싶었습니다.

평소 같았으면 거들떠보지도 않았을 갭작은 물건들을 단순히 선점하고 후발수요를 기다리는데, 그 '물건'이 수요가 끊긴다면 어떻게 될까요?

기본적인 '가치판단'의 기준을 무시한채로 단순히 '선점'만을 외치며 깊은 고민없이 매수하는 많은 분들을 보면 정말 안타깝습니다. 특히, 부동산의 특성상 수요나 심리가 죽어버리면 거래가 어려운 자산인데 개인투자자가 단순히 매물선점에만 급급한 모습들을 보이니 더욱더 우려되는 것입니다.

심리란 것은 한번 타오르면 끝없이 타오르지만 한번 식으면 무섭듯이 식습니다. 과거의 시장에서 보여줬던 수요자들의 심리가 그랬습니다. 이러한 심리가 뜨겁다고 해서 기본적인 '가치'를 생략한채 '선점'에만 초점을 맞추고 물건을 찾아 계좌를 받고 물건이 잠기며 일시적 호가에 만족하면서 '잘샀다'만 생각하면 큰 오산입니다.

투자에 있어서 '잘사는 것'도 중요하지만 '잘파는 것'도 매우 중요합니다. 결국, '매도'라는 출구를 통해 수익을 실현하며 결과를 증명해야하는 것이기 때문입니다.

그러나 졸지에 '출구'가 막혀버리면 순식간에 내 물건은 '못난이'가 되어버리고, 결국에는 눈물을 머금고 마속을 벴던 제갈량처럼 손해를 봐가면서 매도를 해야하는 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

무조건 '선점'이 잘못되었다, '갭투자'가 잘못되었다를 이야기하는 것이 아닙니다. 매수할때에 '입구'만 생각하지말고 매도할때에 '출구'를 다시한번 고민하라는 말씀입니다.

특히, 신축의 니즈가 강한 현 실수요자들은 새것이 될리 없는 오래된 구축아파트들은 단순히 '임차'로만 볼뿐, '매매'로의 전환은 매우 어렵습니다. 부동산시장 먹이사슬에 제일 하단에 있는 '실수요자'가 선택할 만한 물건이 아니라면 '출구'가 막혀버려 아주 작은 물건임에도 본인의 투자계획에 큰 차질을 빚게 만들수 있습니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 내집마련에 성공하게 된다면 보통 주택담보대출을 실행하시는 경우가 있는데요, 이때 방공제란 이야기를 처음 듣게 됩니다.

방공제란 용어도 생소한데, 거기에 보증서 이야기까지 하면 알아듣지 못하고 그냥 대출을 실행하게 됩니다. 그래서 오늘은 이러한 혼란을 사전에 막기위해서방공제와 방공제와 관련된 내용들에 대해 포스팅해보려합니다.

1. 방공제란 무엇일까?

방공제에 대해 이해하려면 가장 먼저 주택임대차보호법과 최우선변제금액에 대해서 이해하셔야 합니다.

(1) 주택임대차 보호법

주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 한마디로 이야기하면 임차인을 보호하기 위한 법이라 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 우선하여 적용됩니다.

임대차 보호법은 1981년 제정된 이후 수차례 개정되었는데요, 이중에서 방공제와 관련된 것은 최우선 변제권입니다. 최우선변제권은 임차인의 최소한의 권리(보증금)를 최우선으로 변제해주는 권리로, 임대차 계약 후 임차인 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 임차보증금 범위 내에서 최우선변제금액에 해당하는 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 것입니다.

즉, 최우선변제권 금액안에 보증금이 있다면 가장 우선하여 보장받는 것이고, 이 최우선변제금액이 곧 방공제의 기준이 되는 것입니다. 

* 그외 자세한 내용은 아래의 주택임대차 보호법과 관련된 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat.최우선변제금액)

(2) 방공제 금액

방공제는 임대차보호법 시행령에 따라 아래표에 나와있는 각 지역별 최우선변제금액 공제하는 것입니다. 아파트는 주택담보대출 실행시에 1개의 방을 대출금 총액에서 제외하고 대출을 해주고 있는데요, 단독·다가구·근린주택은 방 숫자 전체를 소액보증금으로 제외하는 경우도 있습니다.

예를 들어 5억원 서울 집을 대출 받을시에 현재 LTV가 40%적용되고 있어 5억원 X 40% = 2억원의 대출이 가능한데, 임대차보호법때문에 소액 보증금(방 1개금액)인 3,400만원(서울 기준)을 추가로 공제하고 대출을 해주는 것입니다.

즉, 2억원에서 3,400만원을 차감한 1억 6천 6백만원이 대출이 되는 것이죠, 그러나 보통의 가정이라면 이러한 방공제 없이 40% 전액 대출을 받으셨을 겁니다. 그 이유는 바로 MCI와 MCG라는 보증서 때문입니다. 다음에서 살펴보겠습니다.

2. 대출시에 왜 방공제를 안했을까?

방공제에 대한 개념을 살펴봤는데요, '근데, 주택담보대출을 실행할때 방공제를 안했던것 같은데...'라는 의문이 드실겁니다. 위에서 언급한 것처럼, 일반적으로 주택담보대출을 실행할때에는 방공제를 안했었습니다.

바로 MCI와 MCG라는 보증서 덕분입니다. 일종에 방공제금액을 보증함으로써 방공제시 방공제를 하지 않도록 보증해주는 것인데요, 구분해서 알아보겠습니다.

(1) MCI

MCI(Mortgage Credit Insurance)는 모기지신용보험이라고 해석이 가능하겠는데요, 서울신용보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여주는 일종에 보험입니다.

대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권손실을 막기 위하여 방공제를 하지만 대출금융기관이 MCI보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품인 것입니다.

결국 대출한도를 정상적인 LTV범위로 늘려줌으로써 대출금융기관 뿐만아니라 대출을 실행하는 사람 역시 만족시키는 상품입니다.

보통 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다.

MCI의 가입조건으로는

• 차주의 신용등급이 아파트의 경우에는 1~8등급 / 그외 주택은 1~6등급 이어야 합니다.
• 담보물건지에 임대차 내역이 없어야 하며 담보제공자 외에는 전입세대가 없어야 합니다
• 1인당 2건만 사용가능합니다.(부부라면 각각 2건씩 가능)

(2) MCG

MCG(Mortagage Credit Guarantee) 모기지신용보증이라고 해석이 가능하겠는데요, 한국주택금융공사에서 위탁보증입니다. 

주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 경우에 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 MCI랑 역할은 같습니다.

MCG는 MCI랑 달리 대출자가 부담해야하고 대출금 1억원 당 약 6~7만원 가량 1년에 1회씩 지불합니다.

* 보통 대출에 포함되어 상환하기 때문에 별도로 납부하지 않는 경우가 많습니다.

MCG의 가입조건으로는

• 보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택이며,
• 보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우라면 국민주택규모(85㎡) 이하여야 합니다.
• MCI랑 달리 세대당 2건을 사용해야 합니다.

(3) 보증서 사용 팁

MCI랑 MCG에 대해서 살펴보았는데요, 둘다 방공제의 역할을 하지만 MCI가 조금더 대출자에게는 유리한 편입니다. MCI는 은행에서 보증료를 납부하기때문에 MCG와 달리 별도의 보증료를 지불하지 않아도 되고 보증 기준이 덜 까다롭습니다.

그리고 가장 중요한 것은 MCG는 세대별 2건인데 반해 MCI는 인당 2건입니다. 이게 얼마나 큰차이냐면, MCI는 인당 2건이 가능함에도 MCG를 먼저 사용하고 MCI를 받은다면 이미 1건이 제외되는 것입니다. 그래서 가능하다면 MCI부터 사용하고 추후에 MCG를 활용하는 것이 유리하겠습니다.

그러나, 대출을 받는 보증대상목적물과 은행상품마다 사용하는 보증서가 다르기 때문에 대출받을 은행을 선정하였다면 사전에 상세히 알아보는 것도 방법입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.