부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 건축관련 기본용어가 나와 헷갈리는데요, 이번 글을 통해서 간단하게 이해하도록 하겠습니다.

위의 그림과 표는 부동산에서 가장 많이 사용하는 건축면적에 대한 기본용어를 요약한 표입니다. 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 대지면적
대지면적은 일반적으로 토지의 수평투영면적을 말한다. 경사진 토지와 같은 경우는 경사진 바닥면적이 아닌 경사가 없는 수평상태로 가정 후에 대지면적을 산출하는 것이 특징이다.

2. 건축면적
건축면적은 지표면상 1m이하에 해당되는 부분을 제외한 외벽의 중심선으로 둘러 싸인부분의 수평투영면적을 말한다. 쉽게 말해 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적을 말한다.

3. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 건축물 바닥면적은 합계를 말한다. 지상층은 물론이며, 지하층, 주차장시설 등을 모두 포함한다. 다만, 용적률 면적 산정시에는 지하층, 지상층의 주차장 면적은 제외한다.

4. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

다음의 범위내에서 지방단치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

5. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건폐율은 수평적인 면적을 이야기하는 용어라면, 용적률은 수직적인 면적을 이야기한다. 용적률이 높을수록 그만큼 건물의 층수를 높이 올릴 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 가치가 높겠다.

용적률의 최대한도를 규정하는 것은 지상부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들이 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다.

면적에 관한 건축용어에 대해 알아보았습니다. 전문가가 아니다보니 정확한 이해는 어렵지만 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링 사업시 용적률ㆍ건폐율 등을 왜 중요시 하는지 이해가 되었습니다. 또한 개인이 건물을 짓더라도 필요한 내용이기에 도움이 된것 같아요. 추가적으로 토지와 건축이 가능한 대지는 '접도요건'의 차이로 구분되는데 대지는 4m도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하니 이러한점도 알아두면 좋겠습니다.

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신혼희망타운은 일반분양의 특별공급 중 신혼부부특별공급(블로그 내 게시글주택청약제도(3부-특별공급) 참고)와는 다른제도로 국토교통부가 2018년부터 시작해 2022년까지 약 15만호를 신혼부부만을 위해 특별공급하는 제도이다. 특히, 신혼부부에게 필요한 육아와 보육에 특화하여 건설하는 것이다.

1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

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최근 서울 신규아파트 분양가가 고공행진을 하면서 투기과열지구 내 민간분양에 대한 분양가상한제가 부동산뉴스 메인을 장식하였다. 그 결과 우리는 '후분양제'라는 단어를 자주 접하게 되었는데 그 의미에 대해선 정확히 알지 못했다. 말그대로 분양을 이후에 하겠다는 것인데 주로 시행되고 있는 선분양제와는 어떤 차이가 있는지 자세히 알아보고자 한다.

1. 선분양제
선분양제는 흔히 우리가 알고 있듯이 모델하우스를 오픈하고 입주자를 모아 건축을 하는 방식이다. 이 방식은 사업자가 입주예정자들로부터 계약금ㆍ중도금 등을 확보할 수 있어 자금부담을 줄일 수 있고 입주예정자들은 상대적으로 낮은 분양가의 혜택을 누리고 입주기간 전까지 분양대금 마련의 시간을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히, 주택보급률이 적었던 우리나라는 개인과 기업의 니즈가 서로 맞았고 정부 역시 적극적으로 선분양제를 독려하였다.

그러나 이러한 선분양제에도 단점이 있다. 청약의 열기가 높은 곳들에서는 상대적으로 낮은 분양가로 전매로 인한 시장의 교란을 낳았고 부실시공에 따른 피해나 건설사의 부도파산시 모든 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있다. 또한, 분양부터 입주 기간 사이에 기간이 길어 안정적인 주거지 확보가 어렵다.

2. 후분양제

후분양제는 말그대로 선분양제와 개념을 반대로하는 제도로 일정 기준의 공정률(80%에서 60%로 낮추고 있다.)이 진행된 상태에서 분양을 하는 제도이다. 소비자 입장에서는 선분양제와 달리 직접 실제 건물의 상태를 보고 결정할 수 있기 때문에 부실시공과 건설사 파산 및 부도 등의 위험으로 부터 안전하다. 또한, 분양권 전매로 인한 시장교란이나 투기를 차단할 수 있다.

그러나 시공사의 자금조달 부담이 일부 대기업 중심으로 독과점 시장이 나타날 수 있고 시세반영으로 인한 분양가상승과 입주자의 자금조달 압박이 커지며 시공사의 자금조달 압박 역시 커져 자칫 공급부족 사태가 야기될 수 있다. 현재 각 지자체나 정부에서는 후분양제를 점진적으로 적용하려 노력하고 있다.

3. 선분양제와 후분양제의 차이점

선분양제와 후분양제는 분양시기가 가장 큰 차이라고 할 수 있다. 그러나 단순히 시기만의 차이가 아니라 그에 따른 영향이 소비자와 시행사에게는 다르게 적용된다.
과거의 정부들에서는 주택시장의 상황에 따라 선분양제와 후분양제를 고루 적용했지만 분양시장 특성상 역기능이 더 많았다.

선분양제와 후분양제 그 자체가 중요한 것이 아니라 정부는 분양시장에서 갖고 있는 소비자의 불안요소를 제거해주고 시행사의 안정적인 공급을 장려하는 것이 역할이겠다. 선분양제의 상대적으로 낮은 분양가와 공급의 유연성, 후분양제의 부실시공 방지 등의 장점을 살리는 정책이 더 필요할 것이다. 그러나 아쉽게도 최근 발표된 정부의 후분양제 관련 내용에서는 공정률을 80%에서 60%로 낮추고 후분양제 시행사에게는 주택도시기금 대출금리를 인하하고 대출보증한도를 상향만을 골자로 하여 소비자보단 기업측에 유리한 정책이 아닌가 생각이 들었다. 공정률 60%면 외부골조만을 보게 되는 것인데 실제 부실시공은 외부보다 내부의 인테리어에서 많기 때문에 상대적으로 선분양제보다 높은 분양가의 후분양제가 소비자들에게 얼마나 매력적일지는 다소 의문이 가는 대목이다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.

지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

2019년 8월 현재 청약통장가입자수는 약 2,500만명으로 국민 절반이 가입되어 있는 상품이다. 가입률이 높은 이유는 대부분의 서민 무주택실수요자들은 주택청약제도를 활용하여 내집마련을 계획하기 때문이다. 그러나 많은 사람들이 청약에 관련된 제도와 내용들이 복잡하고 개편이 자주됨에 따라 혼선이 있어 어려워하며 청약에 당첨됨에도 부적격이되는 등 안타까운 상황도 발생한다.

특히, 최근 각종 부동산 규제로 무주택자들에게 청약제도의 이점이 커짐에 따라 많은 이들이 관심을 갖기에 같이 배워가는 측면에서 주택청약제도를 세분화하여 알아보고자 한다.
 
주택청약제도는 1977년 8월 18일 《국민주택우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)》을 신설하며 시작되어 현재에 이르기까지 대ㆍ내외 변동에 따라 규제ㆍ부양책 등을 고르게 펼치며 발전하고 있다. 특히, 2007년 9월 이후부터는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 가점제가 적용되기 시작했다. 가점제에는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 입주자저축가입기간(17점)을 점수화하여 합산하며 총점은(84점)이다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉜다.

1. 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85제곱미터 이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말한다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

2. 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말한다.

다음은 청약통장의 종류다.
1.주택청약종합저축
국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없음

2.청약저축
국민주택을 공급받기 위한 청약통장

3.청약예금
민영주택을 공급받기 위한 청약통장

4.청약부금
주거면적 85제곱미터 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장

크게4가지로 나뉘는데 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 2009년 부터는 주택청약종합저축만 가입이 가능하다.

주택청약종합저축은 국내거주자인 개인 누구나 제한없이 1인 1계좌 개설이가능해
세대주 뿐 아니라 세대원 모두가 개별통장 개설이 가능하다.
(가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 국민, 기업)
청약가입시에는 아래와 같은 서류가 필요하다.

* 단, 주택수는 세대별 합산됨에 유의

주택청약저축은 매월 2만원 ~ 50만원까지(5,000원 단위로 납입) 자유롭게 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 미만인 경우 월 50만원을 초과하여 납입이 가능하며
잔액이 1,500만원 이상인 경우 월 50만원 이내에서 자유롭게 납입이 가능하다.
* 단, 월납입금은 10만원까지만 인정되며 청약통장해지후에는 그 전기간 인정이 불가함에 유의해야 한다.

지역 / 전용별 예치금은 다음표와 같다.

1편에서는 청약제도의 간략한 설명과 통장의 종류에 대해 알아보았다.
2편에서는 일반공급과 특별공급, 1순위 자격 및 제한사항에 대해 살펴보도록 하겠다.

※ 개인적인 견해로는 청약통장은 무주택ㆍ유주택자 불문하고 시장상황에 따른 청약제도의 변경을 고려하여 최소한의 납입금액으로 통장을 장기간 보유하는 것을 추천한다.
또한, 1년 간 최대 240만원 한도 내에서 40프로인 96만원까지 소득공제 혜택도 있어 큰 금액이 묶이는 것이 아니라면 월 10만원 정도는 꾸준하게 납부하는 편이 낫다고 생각된다.

오늘 투기과열지구에 분양가상한제 관련 기사가 쏟아지면서 많은 이들에 관심이 집중된 것 같다. 말도 많고 탈도 많은 분양가 상한제에 대하여 알아보도록 하자.

분양가 상한제란 집값 안정을 목적으로 건설업체의 적정이윤(택지비와 건축비 포함)을 고려 분양가를 산정하여 그 이하로 분양토록 정한제도이다.

한마디로 정리하자면 건설업체가 너무 비싸게 공급하지 못하도록 하는 것이다. 그러나 분양가상한제는 저렴하게 주택공급을 하려는 좋은 취지와는 다르게 실제로 많은 문제점을 갖고 있다.
적용지역인 투기과열지구는 티스토리내 913내에서의 대출규제를 참고바란다.

위의표는 과거 분양가 상한제 도입과 공급물량을 나타내는데 상한제가 도입되면 주택공급이 위축되는 것을 보여주고 있다. 이것이 결국 최근의 폭등장을 조장했던 문제점으로 지목되며 많은 이들이 우려하고 있다.
아래는 분양가상한제에 대한 정부 발표자료이다.

단순히 좋은 취지에 내용들로 도배되어 있고 순기능 역시 있다고 생각된다. 그러나 실제로 우리에게 미치는 영향은 순기능만 있는 것은 아니다.

1. 무주택 실수요자 중심의 청약시장 개편 가능성
분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자의 이익이 커짐에 따라 투기과열지구 중심으로 쏠림현상이 지속될것이나 전매제한 및 의무거주기간, 대출제한 등으로 묻지마 투자보단 실수요자중심의 청약시장이 개편될 것이다.

2. 재건축 및 재개발 투자수요 감소
너무나 당연하게도 건설사의 수익이줄게됨에 따라 재건축 및 재개발사업도 탄력을 잃게될 것이다. 일반분양시에 수익성 하락에 따라 단기적인 하락이 불가피할 것이다.

그러나 가격상승의 피로도와 규제책 등으로 일반 실수요자들이 구매수요로 전환은 쉽지 않아보인다. 특히 로또 청약 등의 대기수요로 관망하는 자세가 유지될 것으로 판단됨에 따라 단기간의 거래 급등은 없을 것으로 판단된다.

3. 후분양제는 선분양으로 전환되거나 사업초기단계는 리모델링으로 선회가능성 높음
후분양제를 택했던 건설사는 오히려 선분양제가 상대적으로 이익이 있으므로 선분양으로 돌아설 것으로 판단되며 사업초기단계의 재건축은 리모델링으로 선회가능성이 높다. 수익성이 더나은곳으로 움직이는 모습이 나올 것으로 판단되므로 조금 더 시장을 지켜봐야할 것 같다.

이번 규제를 통해 투기과열지구에서의 신축공급이 제한됨에 따라 5년 내 신축 및 입주물건은 단기 및 장기 상승이 예상되고, 기존 구축 및 전세가는 입주물량이 많았던 서울에는 가격에 큰 변화는 없겠으나 장기적으로 상승이 예상된다.

공급을 억제하며 투기수요를 잡는 꼬리물기식 규제는 단기간의 가격상승은 막겠으나 공급이 억제됨에 따라 신축을 중심으로 전세가 및 매매가의 상승이 예상된다. 특히, 기존의 재건축ㆍ재개발 아파트는 사업성 및 수익성 악화로 단기간 하락이 불가피하겠으며 실수요자들이 로또청약의 대기수요로 전환됨에 따라 거래량도 크게늘지 않을 것이다.

그러나 전매제한과 같은 제한사항과 공급감소를 학습한 발빠른 실수요자들이 다시 시장에 진입한다면 단기간의 상승도 가능할 것으로 생각된다.

시장의 자율성을 억제해서는 결국에는 성공이 어렵다는 것을 잘 아는 정부가 정책을 밀어붙힌다는게 무슨 의미인지 그 의도가 궁금하다.

하늘 높은줄 모르고 솟아오른 고층아파트는 대부분의 지역에 랜드마크로 높은가격을 자랑하고 있다.  그렇다면 단순히 높고 새아파트여야 비쌀까? 그렇지 않다면 어떤 기준으로 집을 골라야 최소한 잃지 않는 투자가될까? 다음 본문에서 크게 4가지로 자세히 다뤄보고자 한다.
* 숫자의 순서가 우선순위는 아니다. 부동산의 개별성으로 각 요소의 우선순위가 다르기에 개별입지로 분석해야 한다. 보편적인 기준으로 순위를 정했으니 참고바란다.

0. 수요와 공급
실물자산인 부동산 역시 기본적으로 경제논리에 따라 수요와 공급이 중요하다. 어느지역이든 기본적인 수요가 있기 때문에 단순히 아파트 공급이 없다면 좋은 시장이 될 수 있을것이다. 그러나 부동산의 개별성으로 공급이 많은 지역이더라도 수요가 몰리는 부동산은 가격이 상승 한다. 기본적으로 내가 구입하고자 하는 지역에 수요량과 공급량 체크는 필수적이다. 시중에 유통되는 빅데이터 어플이나 사이트를 활용하면 좀더 쉽게 파악이 가능하다.
* 빅데이터 앱사용법은 추후 포스팅예정
수요공급은 단순히 입주 물량 뿐 아니라 아래 제시되는 각 요소들의 수요와 공급에도 기준이 되므로 넓은 의미로 이해바란다.

1. 고소득직장(직주근접)
나는 어떤요소보다 고소득직장에 접근성에 대해서 중요하다고 생각한다. 고소득 직장과 직주접근이가능한 집일수록 그 가격이 높을 것이다. 어느누가 직장이 먼곳에서 출ㆍ퇴근하며 도로와 길에 시간을 버리고 싶겠는가?

위의 표는 17년도 법인세를 신고한 법인이 1만 개가 넘는 시ㆍ군ㆍ구의 현황이다. 단순히 양을 보더라도 왜 부동산에서 강남 접근성을 입에 마르게 이야기하는지 알 수 있을 것이다. 대기업본사와 화이트칼라의 직종 등 고소득자가 많기 때문에 결국 높은 집값을 감당가능한 것이다. 같은 베드타운의 택지나 신도시더라도 고소득직장에 접근성이 보장된다면 집값 상승이 더 높다.
* 우리나라는 동남권(경부선)에 집중되어 있다.

2. 교통(교통 호재)

기본적으로 교통은 통근 및 통학에 절대요소로 필수적인 항목이다. 물리적인 거리가 멀더라도 교통이 좋다면 오히려 가깝게 느껴질 것이고 가까운 곳이더라도 교통이 불편하면 같은 입지내에서도 가격편차가 클 것이다. 특히, 지하철이 다니는 수도권을 중심으로보더라도 반경 500m 이내에 초역세권(도보 5분 내외)ㆍ역세권(10분 내외)은 주변에서도 높은 집값을 자랑한다. 특히, 서울지하철 노선 중 4대 업무지구(4대문ㆍ여의도ㆍ강남ㆍ마곡)으로 연결된 노선들의 집값이 상대적으로 높다.
* 보통 3대 업무지구는 4대문ㆍ여의도ㆍ강남을 칭하지만 나는 마곡도 포함하였다.

지하철과 더불어 M버스, KTX, SRT 등 교통이용이 좋은 곳 혹은 좋아질 곳은 상승폭이 가파르다. 직장인과 학생들은 대부분 대중교통을 이용하는 비율이 높고 그 안에서 머무는 시간이 많기 때문에 비오거나 눈오고, 춥거나 더울때 대중교통 이용이 편한 곳을 찾는 것은 어쩌면 당연할 것이다.
* 단순히 교통이 편리하다고 높은 가치가 있는 것은 아니다. 어디로 통하는 교통인지에 따라 그 가치가 달라질 것이다.

3. 학군(학교 및 학원가)

가정을 이루면 자녀 교육문제를 생각하기 마련이다.  그 결과 초품아ㆍ중품아(큰 길을 건너지 않고 아파트 내 학교가 있는 곳) 등의 신조어가 생기는 등 학군이 내집 마련에 절대적인 요소가 되었다. 단지 내 학교가 있는지, 학교가 명문고ㆍ대 진학률이 높은지, 학원가가 가까운지 등은 과거부터 현재 까지 계속해서 집값에 필수적인 요소로 자리잡고 있다.

특히, 서울 3대 학원가인 목동ㆍ중계동ㆍ강남, 안양 평촌, 고양 일산, 성남 분당 등은 그 높은 교육열로 주변보다 높은 집값이 형성되어 있다. 지방의 경우에도 좋은 학군ㆍ학원가 지역은 각 지역의 대장으로 높은 가격을 자랑하는데 광주 남구ㆍ대구 수성구ㆍ대전 서구 등은 서울 못지 않게 높은 집값이 형성되어 있다.

4. 상품가치 및 자연환경 등
투자자들은 '구축 밭 신축은 옳다'라는 말을 들어보았을 것이다. 모든 사람들이 새 아파트를 살고 싶어하기 때문에 그 수요는 항상 많은것을 나타낸 표현이다. 새아파트는 디자인, 자재 등 뿐만 아니라 조경, 커뮤니티시설 등 다양한 부분에서 구축에 대해서 경쟁력이 높다. 부동산은 입지가치가 기본이지만 상품가치 역시 중요하기에 기본적으로 새아파트(상대적)는 주변보다 높은 시세를 자랑 한다.

또한 워라벨, 삶의 질적인 측면이 강조되는 현대인의 삶에서 바다ㆍ강ㆍ산 등 좋은 뷰가나오는 집이나 공원ㆍ산책로 등을 이용하기 접근성이 좋은 집 역시 프리미엄이 작용하고 있다.

이 외에도 도시개발계획, 주변환경개선 등 다양한 요소가 결합되어 집값이 형성된다. 집값은 단순히 투기로만 상승하기에는 한계가 있고 실수요자가 몰려 시장가격이 높은 지역들(핵심 요소들이 많은곳) 대표적으로 강남ㆍ잠실ㆍ목동ㆍ분당 등은 당연히 수요가 몰려 비쌀 수 밖에 없는 것이다.
이러한 기본 요소들은 잘 이해하고 부동산을 선택한다면 최소한 잃지않는 투자를 할 수있을 것이다.

결국에는 자신만의 투자원칙과 분석만이 좋은 아파트를 선택하고 최소한 잃지 않는 결과를 만들 것이다.