부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 큰돈이 오가는 임대차 계약을 진행하다 보면 혹시 모를 상황을 상상하게 됩니다. 혹시라도 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 상상 말입니다. 이러한 불안감을 없애고 내 보증금을 보호받기 위해서는 크게 3가지의 방법이 있습니다.

1. 확정일자를 받는 방법, 2. 전세권 설정등기, 3. 전세보증보험 이 3가지입니다. 전세보증보험은 많이들 알고 계시다시피 집주인에게 변제받는 것이 아니라 보증기관에서 전세금을 보증해주는 개념인데요, 많이들 알고 계실 것으로 생각해서 기존에 포스팅을 통해 대체하기로 하겠습니다. 오늘은 그 외 2가지 방법인  확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보며 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

* 전세보증보험에 대해서는 기존포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/10 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세보증보험(HUG, SGI) 가입조건 및 방법!

1. 확정일자와 전세권설정등기의 개념은?

(1) 확정일자

확정일자란확정일자란 법원이나 동사무소에서 인정하는 주택임대차 계약을 한 공식적인 날짜를 뜻하는데, 임대차 계약서에 해당 날짜가 찍힌 확인 도장을 받아 입증하고 있습니다.

특히, 전세계약시 확정일자가 중요하다는 것은 잘 알고 있을 실 텐데요, 확정일자를 받으면 세입자는 대항력, 우선변제권이 생기게 됩니다. 여기서 대항력이란 간단히 이야기하면 임대차 기간 중에 집주인이 달라지더라도 세입자가 계약기간 동안 거주할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다. 

우선변제권은 전세로 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리로 최악의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지키는 방법인 것이죠.

* 자세한 내용은 기존 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat. 최우선변제금액)

(2) 전세권

전세권은 등기부등본에 세입자 이름을 올리는 것으로 여기서 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리'를 뜻합니다.

그래서 전세권 설정을 하게 되면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 임차인의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 언제부터 얼마를 주고 이 집에 세입자가 산다는 것을 등기가 되는 것이죠, 등기란 간단히 이야기하면 부동산에 채권이나 담보 등에 관한 권리관계를 적어 넣는 것인데요, 여기서 전세권은 우리나라에만 있는 독특한 법이기도 합니다. 

2. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?

집을 계약하신다면 확정일자를 받거나 전세권 설정 둘중 하나만 하더라도 보증금을 지킬 수 있는데요, 그렇다면 확정일자, 전세권 설정등기는 어떤 차이점이 있을까요?

(1) 집주인 동의 여부

전세권 설정등기의 경우에는 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 사실 집주인 입장에서는 전세권 설정을 반가워하지 않을 수 있습니다. 안 해줘도 그만인 상황에서 등기부에 세입자를 넣는 것 자체가 부담이 될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.

반면에 확정일자는 전입신고와 동시에 동사무소에서 임차인이 할 수 있기 때문에 집주인의 동의가 없고 간편합니다.

(2) 효력 발생 시점

전세권 설정과 확정일자는 효력이 생기는 시점이 다른 것이 또 다른 특징인데요, 확정일자는 전입신고, 거주요건까지 모두 갖췄을 때 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 예를 들면 1월 29일 9시에 전입신고를 하더라도 1월 30일 0시가 되어서 대항력이 생기는 것이죠, 

반면 전세권 설정은 그 당일에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다. 단 몇 시간, 하루의 차이지만 후순위가 된다면 내보 증금을 보장받을 수 없을 수도 있습니다.

(3) 반환 방법 및 비용 차이

확정일자와 전세권 설정등기를 하였다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 돌려받는 방법에서 차이가 존재합니다.

확정일자의 경우에는 보증금 반환 청구소송을 거친 후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있습니다만, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있는 차이가 있다는 점에서 장점이 있습니다.

그러나 이러한 장점이 있는 만큼 전세보증금에 따라 다르겠지만 수십만 원의 등기비용이 발생합니다. 

3. 확정일자와 전세권 설정등기 중 어느 것이 안전할까?

전세권 설정등기와 확정일자 모두 보증금은 지킬 수 있습니다. 전세권 설정의 경우에는 집을 경매로 넘길 수 있으므로 시간을 절약할 수 있지만 웬만한 경우엔 확정일자만 받아도 큰 무리가 없다고 생각됩니다.

다만, 확정일자를 받아서 진행할 경우에는 입주 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자는 입주, 전입신고의 대항요건을 갖춘 다음날부터 효력이 생기 때문에 이를 악용하는 임대인들이 입주 당일 담보로 대출을 받는 상황이 생길 수 있는 것입니다

그래서 집 계약할 때는 전세권 설정, 확정일자로 전세보증금을 지키는 것도 중요하지만 전세계약 시 등기부등본을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세계약 시 전세권 설정등기와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 전세계약시 추가로 확인해야 될 내용들은 아래의 포스팅 자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

2019/11/16 - [부동산 상식] - 전세계약 및 계약 연장 시 반드시 이것만은 확인하자!

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 올 한해 부동산시장은 냉탕과 온탕을 오가면서 정신없이 흘러간 것 같습니다. 이번에 포스팅할 내용은 올 한해를 마무리하는 내용은 아니고 최근에 부동산 공부와 투자를 통해 느꼈던 감정을 글로 녹여보려고합니다. 

사실 오늘은 제가 생애 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었습니다. 어디 서울에 핵심입지에 대단한 지역에 당첨된 것이 아니라 수도권 외곽지역에 투자처로 괜찮아 보이는 곳에 당첨이 거의(?) 되었습니다. 물론 완전 당첨은 아니고 매우 빠른 예비번호로 당첨되었는데 세대수를 고려했을때 99.9% 예비당첨이 가능할 것으로 판단되어 벌써 김칫국을 마셨습니다.. 당첨 유무에 대한 자랑하려고하는 글은 아니고 청약을 통해 오늘 느꼈던 부동산투자의 툴에 대한 생각들을 나열하려고 합니다.

올 한해는 유독 부동산 시장 많은 대중이 부동산 투자에 참여했던 것 같습니다. 특히, 젊은세대들의 관심도가 높아지면서 더욱더 부동산투자가 대중화된 것 같습니다. 이러한 투자자들은 대부분 신축에 대한 열망으로 시작해 신축-청약-분양권-재건축-재개발의 순으로 관심을 옮겨가고 있는 것 같습니다. 입지에 따라 다르겠지만 이후에는 준신축과 구축들도 움직이는 모습도 포착되고 있습니다.

이는 정부의 부동산규제정책과 맞물려 로또청약이라는 청약제도에 무주택자들의 새집에 대한 니즈가 부동산투자의 도구로 쏠렸고, 이러한 시장에서 혜택을 받지 못하는 사람들(가점이 낮거나 기존 주택 소유자 등)은 분양권과 재건축 그리고 재개발까지 다양한 부동산 투자의 도구들로 시선이 쏠린 것입니다.

그 흐름은 비규제지역 및 전매기간이 짧은 지역들에 대한 분양권 투자수요가 단기간에 급증하면서 분양권 프리미엄이 높게 형성되며 뜨거워 졌었고 과열된 가격으로 인해 매도자와 매수자의 가격차이의 괴리를 보이게 되었습니다. 너무나 당연하게도 이후의 관심은 새집으로 바뀔 수 있는 재건축 투자로 많이 옮겨 갔지만 그 마저도 정부의 강한 재건축 규제탓에 주요 단지들의 사업이 지체되면서 현재는 재건축 투자도 쉽지 않은 모습입니다.

그래서인지 최근에는 상대적으로 규제로부터 자유로운 재개발지역들이 뜨거운 인기를 끌고 있는 상황입니다. 비규제지역에 들어보지도 못했던 많은 재개발지역들까지 높은 프리미엄이 형성되어 가고 있는 모습을 보이고 있습니다.

사실 저는 부동산 공부를 독학하면서 한계에 많이 부딛히게 되었습니다. 짧은 투자경력과 공부탓에 네임드라는 유명한분들도 잘모르고, 카톡방에 대한 정보도 잘몰랐기 때문에 정보와 지식에 대한 갈증이 컸습니다. 그러다 우연찮게 단톡방들을 통해 새로운 정보들을 접하고 다수의 투자자들과 생각을 함께 하기 시작했습니다. 그러다 보니 어느새 저는 선도투자자 뒤를 따라가는 후발투자자의 포지션이 되어버렸고 하루종일 "투자할 곳이 없다"라는 이야기만 하게 되었습니다. 너무나 당연하게도 이미 내가 정보를 받은 뒤에는 프리미엄이 형성되어 있기 때문이었습니다.

제가 처음에 부동산에 입문한건 투자금이 많이 없어 싸게사는 방법에 대한 고민 끝에 부동산 경매를 시작하였습니다. 부동산 경매를 하다보니 자연스레 입지에 대한 공부가 필요했고 세금적인 부분이나 대출 등 기타 술(Art)적인 부분들에 대한 질문들이 많아지면서 글을 쓰게되고 단톡방을 통해 정보를 공유하고 한발 나아가는 계기가 되었습니다.

그러나 제가 처음에 생각했던 투자의 많은 방식들을 배우려는 생각에서 어느새 절대 다수의 투자자들과 흐름을 같이하는 저의 모습을 오늘 한번 돌아보게 된 것입니다.

올해 다주택자가 된 저는 수도권 지역에 청약이라는 것은 생각조차 하지 않고 쳐다도 보지 않았습니다. 청약당첨은 꿈이라는 생각에 도전조차 하지 않았던 것입니다. 물론, 청약제도에 대한 이해는 하고 있었지만 아예 관심을 두지 않았던 것입니다. 투자의 툴들은 다양하게 있는데 저스스로 그 툴을 쓰지 않은 것입니다. 저뿐만아니라 대부분은 자신이 좋아하고 잘하는 종목만 골라서 하는 경향이 큽니다. 

• 레버리지투자자는 레버리지 투자만
• 분양권 투자자는 분양권 투자만
• 재건축 및 재개발 투자자는 재건축 및 재개발 투자만
• 경매투자자는 경매만
• 청약을 노리는 사람들은 청약만
• 수익형 부동산은 수익형부동산만 등등..

이미 본인은 다양한 부동산 투자의 툴을 알고 있지만 사용하지 않게되고 자신있는 한곳에만 집중하는 경향이 생깁니다. 아무래도 자신 있고 잘 아는 영역은 나를 내세우기도 좋고 충분히 그것만 찾아보더라도 충분히 수익이 나면서 투자가치가 있다고 생각되기 때문에 굳이 다른 투자방법에 대한 고민을 안하는 것입니다. 더군다나 몇차례 투자만으로 일종의 무용담과 지식이 생겼다면 강한 자신감이 생기고 만약, 단톡방 내에서도 보이지 않는 지위와 권위가 생겨 누군가에게 인정을 받게 된다면 엄청난 쾌감을 받게 됩니다. 인간은 기본적으로 "인정욕"이 매우 강하기 때문입니다.

그러나 올바른 가치투자자라면 다양한 견해와 도구들을 통해서 주관적인 사고를 보다 객관화해야하고 다양한 방법들로 투자를 이어가야 합니다. 제가 만약 계속해서 아파트 레버리지 투자처만 혹은, 아직은 초피가 저렴한 재개발 사업장만 하루종일 찾아봤다면 청약이라는 툴을 이용하지 못했을 것입니다. 제가 대단한 투자처를 찾고 성공했다고 말씀드리는 것이 아니라 사고의 경직성을 경계하고자 말씀드린 것입니다.

이러한 생각이 강하게 들었던 또 하나의 이유는 며칠전 같이 공부하는 동생으로부터 경매 물건을 질문을 받았는데 인천의 모아파트로 한창뜨거운 분위기 이전에 감정을 받은 탓에 감정가가 시세보다 약 7천만원 가량 저렴했습니다. 그럼에도 입찰이 없어 1회 유찰되었습니다. 아마 최초 입찰이기 때문에 1회 유찰부터 옵션을 걸어놓는 투자자들이 많은 경매구조상 물건을 살펴보지 않은 분들이 많았을 것입니다. 그리고 경매라는 툴을 전혀 사용하지 않는 투자자라면 저 물건이 존재하였는지조차 모를 것입니다. 

아마 이 글을 읽는 분들에게 당장의 수천만원을 단타로 할 수 있다면 매우 매력적이지 않겠습니까?

이뿐만 아닙니다. 올해 초에 경매를 하면서 공매에도 관심을 갖고 공매에도 참여하였습니다. 공매에는 정부가 임대했던 아파트들이 만료가 되면 파는 경우가 있습니다. 당시에 시세보다 저렴했던 분당의 모 아파트가 있었는데, 저는 가용자금이 부족한 탓에 입찰하지 않았지만 결과를 살펴보니 경쟁이 2명이었고, 추첨방식이었기 때문에 당첨된 1명은 그 가격으로 낙찰받고 시세보다 수천만원의 차익을 당장에 얻었습니다. 만약 이러한 도구를 알고 투자금이 있었더라면 누구나 당연히 투자했을 것입니다. 50%는 꽤나 높은 확률이기 때문입니다.

제가 최근에 아래에 3가지글; 무순위 청약(일명 줍줍)이 무엇일까?와 보류지 아파트란 무엇일까요?, 청약통장 없이 공공분양에 당첨을? 포스팅한 이유도 다양한 부동산투자의 툴에 대한 니즈에서 나온 것들입니다. 

물론, 경매나 재개발과 재건축 투자만 보더라도 어렵다고 느껴지지만 나보다 먼저 투자한 선배 투자자들도 같은 생각이었을 것입니다. 자꾸 접하고 관심을 지속하다보면 생각보다 어렵지 않다고 느껴질 것 같습니다. 결국은 얼마나 관심갖고 공부하고 살펴보느냐에 달린 문제 아니겠습니까? 그렇게 어려운 것은 아닐겁니다. 특히, 위에 포스팅한 3가지 투자의 툴들은 모두가 알고 있던 것들이지만 내가 조금만 관심이 있다면 충분히 이용할 수도 있는 것입니다. 물론, 이제는 경쟁이  너무 치열하지만 밑져야 본전 아니겠습니까?

더군다나 현재의 시장은 많은 참여자가 더 많은 정보들을 갖고 참여하기 때문에 과거의 분석과 정보력만으로는 큰돈을 버는 시장이 아닌 것입니다. 다양한 부동산 투자의 툴들을 망각하고 한곳에만 집중하다 보면 어느새 내가 누군가만 뒤따르는 상황이 발생할 것입니다.

선도 투자자들의 "여기가 좋다" 라는 단어의 의미는 상대적으로 싼가격일수도,

초기투자금이 가벼운 것일 수도, 미래가치가 있는 것일수도, 사람들이 쳐다보지 않는 것일수도 있습니다.

매우 다양한 의미를 내포하는 저 단어를 후발투자자가 선배투자자들의 큰 뜻을 쉽게 이해하겠습니까?

나의 인사이트를 통한 부동산 투자의 분석의 틀과 다양한 도구들을 잘 접목한다면 보다 객관적인 투자, 가치있는 투자자가 될 것이라고 확신합니다. 단순히 누가 끌어주고 알려주는 내용만 생각없이 받아먹다가는 언젠가는 큰 탈이 날 수도 있습니다.

오늘 청약 예비당첨을 받으면서 다시한번 저를 돌아봤습니다. 저는 멋진 선배투자자들처럼 대단한 사람도 아니고 자금력도 풍부한 것이 아닌데, 그들과 같이가려고만 했던 것입니다. 저만의 상황과 인사이트에 맞추어 다양한 도구를 접목해야 그들의 그림자라도 따라갈 것인데, 지나친 착각을 했던 것입니다. 아마 대부분의 저와 비슷한 상황에 투자자들은 투자금이 없고 아는 것도 없어 답답하시겠지만 조금은 시간을 갖고 공부해서 자신만의 투자방법을 찾아야 할 것입니다. 

투자가 반드시 돈으로만 이루어지는 것은 아닙니다. 지식과 같은 무형자산에 대한 투자, 쉬는 것도 투자일 수 있습니다. 

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