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레버리지

투자의 정답은 없다. 내 '기준'과 '상황'이 바로 정답이다. 2020.02.21
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10.1 부동산대책 추가 발표에 따른 영향과 분석 2019.10.02
'19년 8월 전국주택가격동향조사 결과로 보는 부동산 시장 전망(Feat.한국감정원) 2019.10.01 6
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과연, 우리나라의 집은 충분한 것일까?(Feat. 주택보급률의 함정) 2019.09.26 6
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서울 집값은 왜 계속 오를까? 2019.09.17 8

투자의 정답은 없다. 내 '기준'과 '상황'이 바로 정답이다.

2020. 2. 21. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 제가 혐오하는 '냉소주의'를 언급하며 성공의 장애물을 제거하자고 이야기하였는데요, 오늘은 투자의 정답을 찾아보는 이야기를 해보려고 합니다.

* 2020/02/04 - [자유로운 생각들] - 우리의 성공을 방해하는 냉소주의.. 우리가 먼저 냉소해야 성공할 수 있다.(Feat. 성공의 장애물)

'투자'라는 단어에서 파생되는 '투자'의 대상이 단순히 부동산과 같은 자산에 국한하진 않을 겁니다.

맞습니다. '인생'에 대한 투자, '자녀'에 대한 투자, '시간'에 대한 투자, '꿈'에 대한 투자 등 또다른 의미에서 투자의 의미가 쓰입니다. 그렇다면 방금 나열했던 '투자'에 대한 정답을 내릴 수 있을까요?

아마 그 정답은 본인만이 내릴 수 있을 것입니다. 제가 생각한 정답과 글을 읽고계신분들과의 가치관과 기준에 따라 그 정답이 달라질 것이기 때문입니다.

이러한 '투자'의 정답은 '부동산'이라는 실물자산에도 똑같이 적용됩니다. 본인만의 '기준'과 '상황'을 고려하지 않는다면 투자의 정답을 찾을 수 없기 때문에 각 개인이 선택해야 합니다.

그러나 우리주변에는 본인의 기준없는 질문들이 많습니다. 예를 들어 볼게요.

가점 40점인데 청약 당첨이 될까요?
A아파트 프리미엄주고 지금이라도 살까요?
청약당첨이 어려운데 구축이라도 사야할까요?
A아파트가 너무 올랐는데 더오를까요?
25평이 좋나요 34평이 좋나요?
지방은 투자하기 어렵지 않나요?
여기도 재개발 될 것 같은데 묻어둬도 될까요?
단기시세차익을 노리는데 어디가 좋나요?
00보단 00가 낫겠죠?
00시는 별로지 않나요?

질문들을 보시면서 어떠한 생각이 드셨나요? 대부분이 비슷하게 느끼셨겠지만 매우 답답함을 느끼셨을 것입니다. 왜냐하면 우리는 정답없는 질문들에 대해 정답을 내리려 했던 오류를 범했기 때문에 답답했던 것입니다.

질문자에 답답한 마음은 충분히 이해하지만 질문에 대한 답은 본인의 기준과 상황에 따라 달라 질 수 밖에 없기 때문에 질문에 대한 대담자의 주관이 개입되는 답변만이 가능할 뿐입니다.

그러다보니 대담자는 본인의 주관이 개입되더라도 질문자의 니즈에 부합할까? 라는 의문을 품으며 대답할 수 밖에 없는 것이기 때문입니다.

그러나 본인의 상황과 기준을 정하기 어려워 구체적인 기준을 세우기 위한 남들의 의견을 묻는 질문은 조금 다를 수 있습니다. 다양한 사람들의 이야기를 들을 수 있기 때문에 본인의 기준을 정하기도 쉬운 것이죠, 그렇다면 위의 질문을 조금 바꿔보겠습니다.

가점 40점이고 현금 1억원을 보유하였습니다. 인천 내 청약하려하는데 40점대로 청약당첨확률이 높은 곳은 어디일까요?
A아파트 프리미엄이 높지만 실거주로 고민중입니다. 00아파트와 비교했을 때 어떨까요?
서울에 가점이 낮아 청약당첨이 어렵습니다, 서울 내 역세권 3억원대 강북권 대단지 아파트 추천해주실 수 있으세요?
A아파트가 너무 올랐지만 제가 이쪽에 직장이 있습니다. 실거주로 고려하는데 대체재가 있을까요?
초등학생 자녀 3명이 있습니다. 좁아도 25평이 나을까요, 34평이 나을까요, 실거주는 오래할 생각입니다.
지방은 투자하기 어렵다고 하는데 대전 서구 둔산동 00아파트는 어떻게 보세요? 투자금 3억에 비규제지역을 보고 있습니다.
5년 정도 1억 여유자금으로 재개발구역 투자하려 합니다. A구역에 묻어두어도 될까요? 다른 투자처가 있을까요?
단기시세차익을 고려해서 투자금 1억원대 비규제지역 분양권 보고 있습니다. 인천에 추천해주실만한 곳 있을까요?
00시 00역세권 새아파트와 서울 강북에 00아파트 중 단기적으로는 어디가 나을까요?
00시 00아파트는 재건축 진행이 더딜 것 같은데 단기 투자로 매수하는것은 어떨까요?

처음에 질문한 것보다 상대적으로 본인의 기준과 상황이 녹아 있는 질문에는 답변이 한결 편해집니다. 물론, 여전히 대담자의 주관이 개입될 여지가 높지만 질문자의 요구조건을 어느정도 구체화 할 수 있기 때문에 이러한 질문들은 어느정도 대담자도 답변을 하기 용이할 것입니다.

결국, 어떠한 투자에 대한 '기준'과 본인의 '상황'이 고려되어야 대담자도 조언해줄 수 있고 본인 역시 그러한 구체적인 조언을 도움받아 본인이 직접 결정하여 선택할 수 있는 것입니다.

단순히 알지못하고 두려움에 '선택'마저 의지한다면 '결과'에 대한 고민과 걱정은 사라지지 않고 계속 남아 있을 겁니다. 설사 투자했던 곳이 올라도 하락을 두려워하게 될 것이고, 단기간 하락장에는 더욱더 고민이 깊어질 것입니다.

최근에 상승장을 보면서 정말 '미쳤다'라는 생각이 들고 있습니다. 물론, 오르는 지역을 살펴봐서 그런 것도 있지만 오르는 지역이 많고 상승률이 가파르다보니 더욱더 그렇습니다.

이러한 상황들이 지속되다보니 어디가 좋고 나쁘냐 등 질문자의 기준이나 상황이 없는 질문들이 쏟아지고 의사결정을 타인에게 미루는 사례들을 접하고 있습니다.

적은돈이 아닌 큰 돈이 들어가는 의사결정을 타인에게 의지한다는 것 자체가 용납이 안되지만 질문 역시 타인에게 부담을 주기 때문에 매우 이기적이라는 생각이 듭니다.

모르고 조바심난다고 해서 중요한 선택을 미룬다면 결국 '투자'에 있어 자기결정권을 빼앗기게 될 것입니다.

생각보다 주변에는 이런 투자자들이 많습니다. '조바심'과 '질투' 그리고 '시기'가 지배하는 투자심리를 갖고 있는 많은 분들이 그렇습니다.

마음은 십분 이해하나 진정한 '가치투자'의 길을 걷지 않고 '탐욕'의 길을 걷는 투자라고 감히 단언할 수 있습니다. 당장의 수익을 얻을 순 있지만 '지속가능한투자'는 불가능하게 될 것입니다.

매수와 매도 모두 본인의 기준이 없다면 매수해도 고민, 매도해도 후회.. '고민'과 '후회'가 머리속을 떠나지 않을 겁니다. 이러한 '투자'는 애초에 시작하지 않는 것이 정신건강과 미래를 위해 도움된다는 생각입니다.

물론 '투자'에 있어서 결정에 대한 '레버리지'도 분명 존재할 것입니다. 본인의 자금력이 풍부하다면 지식이 많은 사람들을 통해 '투자'의 목표인 높은 수익율을 달성할 수 도 있겠습니다만,

그러나 최소한 본인의 자금력과 요구하는 수익률 그리고 다양한 기준들이 정립되어야 이러한 '레버리지'도 사용이 가능할 것입니다. 막연히 돈만가지고 무엇에 투자해야 할지조차 모른다면 그것은 정말 부끄러운 일입니다.

본인의 상황을 고려한 투자기준을 설정하는 일, 투자에 대한 성공의 첫번째 선결조건일 것입니다.

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1기 신도시(1부-일산, 휘청거릴 수밖에 없는 이유, 찬란했던 과거)

2019. 10. 3. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 가장 살기 좋은 도시 중 하나인 일산에 대한 포스팅을 하려고 합니다. 일산은 1기 신도시로 고양시 일산구 보다는 그냥 일산으로 불리길 원하는, 조금 차원이 다른 택지지구였습니다. 일산은 고양시에 위치한 택지지구로 정부의 1기 신도시 발표에 따라서 일산 동구와 서구에 계획도시로써 탄생하게 되었습니다. 특히, '예술과 문화시설이 완비된 전원도시.', '자급자족의 수도권 서부 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 다양한 목적을 가지고 조성 되었습니다.

1990년 3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작하여 1992년 12월 준공 되었고 이후, 1993년 일산구로 분구되었다가 2005년 일산동구와 일산서구로 분구되어 현재에 이르고 있습니다. 그러나 그동안 낙후 되어 있던 덕양구에 삼송, 지축, 향동지구에 신축아파트가 대거 입주하면서 구도심이 되어버린 일산은 거래는 전무하며, 전셋값 역시 하락하는 추세입니다.

올 하반기에만 삼송, 지축, 향동지구에 1만 2천여가구가 입주하고, 서울 접근성이 좋은 향동지구에만 약 5천 9백여가구가 입주하면서 구도심인 일산이 더욱더 설자리를 잃게 되었습니다. 스타필드가 위치한 삼송지구에는 약 5천여 세대가, 지축지구에는 약 2천여 세대가 입주예정입니다.

일산과 인접한 세개의 택지지구에 신축아파트가 들어서면서 30~40대의 젊은 수요층 중심으로 새로운 택지지구로 정착을 하고 있으며, 3기 신도시인 창릉지구로 인해 일산은 더이상 경쟁력을 잃고 말았습니다. 일산서구는 3기 신도시 발표 이후 17주 동안 전세가와 매매가가 하락세를 피하지 못한 것이 이를 반증하고 있습니다.

다만, 입주물량이 많지만 기존의 일산지역 신축아파트들이 수도권 신축아파트의 높은 가격으로 인해 갭메우기로 일산 핵심지역 위주로 신축아파트들은 상승세를 거듭하고 있습니다. 특히, GTX-A 초역세권으로 주목받는 킨텍스역 주변 신축은 지속적으로 가격이 오르고 있습니다.

그러나 일산보다 서울과의 접근성이 뛰어난 입지의 덕양구 아파트 공급이 대거 이뤄지면서 전반적으로 기존의 일산 집값의 약세가 이어지고 있는 것 입니다. 반면에 분양가 상한제와 저금리 영향, 교통호재 등으로 킨텍스 주변 신축아파트와 일산 중에서도 백석역 등 역세권 저평가 단지들이 강세를 보일 가능성은 높습니다.

이젠 부정할 수 없는 일산의 현재 상황입니다. 아직도 학군에 대한 수요와 훌륭한 인프라 그리고 아직은 저렴한 집값으로 충분히 실수요자들을 끌어들일수 있는 매력이 있음에도 수도권 외곽에 전반적인 공급, 특히, 서울과 물리적 거리가 가까운 지역에 공급들이 1기 신도시인 일산을 위협하고 있습니다. 어쩌면 훌륭한 인프라를 누릴 수 있도록 새로운 상품가치를 창출하는 리모델링 혹은 재건축외에는 정말 답이 없어 보입니다.

그럼에도 아직은 실수요들에게 매력적인 가격과 인프라로 장기적으로 훌륭한 투자처가 될 수 있는 잠재력을 가진 곳입니다. 그러나 서두에 언급했던 것처럼 공급이 많은 곳들은 선별적으로 접근해야되기 때문에 매우 어려울 뿐입니다. 더군다나 대중의 심리가 일산에 부정적이라 시간이 더 필요할 것 같습니다.

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10.1 부동산대책 추가 발표에 따른 영향과 분석

2019. 10. 2. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울을 중심으로 한 부동산 과열조짐에 따라 2019년 10월 1일 정부가 칼을 꺼내들었습니다. 작년 9.13대책 이후 전국적으로 안정세가 지속되었지만 올해 3분기부터 일부지역들을 중심으로 상승세가 지속되었고 특히, 그중에서도 서울은 7월 1주차부터 13주연속으로 상승하는 등 과열되고 있었습니다. 또한 갭투자와 이상거래 등이 증가함에 따라 거래량도 늘었고 저금리와 유동성, 고분양가와 추가공급에 따른 불확실성이 맞물리며 수요가 부동산으로 몰린 것입니다. 다음은 원문입니다.

평소 부동산에 관심이 있던 분들은 전문을 살펴보시면서 이해가 가능하겠지만 다소 귀찮거나 해석이 어려우신분들을 위해 간단히 요약하려고 합니다.

1. 대출규제 강화(보완)

투기지역 및 투기과열지구의 개인사업자, 주택매매업자, 담보신탁, 법인 등의 주택담보대출을 동일한 담보비율(LTV 40%)로 제한합니다. 대출레버리지 이용을 제한하여 추가적인 주택구입을 차단하려는 것 같습니다.

또한 시가 9억원을 초가하는 1주택자의 경우 전세대출 공적보증을 제한합니다. 결론은 고가주택소유자의 경우에 전세자금대출도 제한이 됩니다. 결국 전세자금을 활용한 갭투자도 원천 차단하려는 의도 같습니다.
* 이미 이용중인자는 보증을 연장하는 경우에 예외적으로 허용

2. 분양가상한제 적용

분양가 상한제를 민간택지로 확대적용하려는 의도로 보이며, 다만 10월 말부터 6개월 안에 입주자모집공고가 발표된다면 분양가상한제로부터 자유로울 수 있습니다. 다만 재건축 및 재개발 사업진행속도가 더딘 곳은 분양가상한제 적용을 피할수 없을 것으로 판단됩니다.

또한, 분양가상한제를 피하려는 지역들, 예를 들면 일반분양 물량이 많고 후분양으로 분양가를 올리려는 지역(시,군,구 단위)은 핀셋규제를 한다고 합니다. 아마 특정지역을 콕 찝고 있는 듯 합니다.

이번규제는 정부의 부동산정책의 일관된 방향성을 보여주고 있습니다. 그러나 일시적인 효과만 있고 장기적으로는 다른방향으로 흘러가고 있는 것이 아닌지 다소 걱정이 됩니다. 풍선에 물을 가득담으면 결국 터지기 마련입니다. 풍선에 물을 더 담는 모습을 보니 언제 터질지.. 걱정이 됩니다.

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'19년 8월 전국주택가격동향조사 결과로 보는 부동산 시장 전망(Feat.한국감정원)

2019. 10. 1. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 지난 9월 2일 발표된 한국감정원의 '19년 8월 전국주택가격동향조사 결과를 간단히 분석하려 합니다. 불과 6개월 전만하더라도 하락장에 얼어붙은 부동산 시장이 최근에는 180도 바뀌어 완전 다른세상이 된 것 같습니다. 그러나 연일 언론에서 뿌려대는 기사들과 현실은 조금 차이가 있습니다. 그렇다면 어떻게 이러한 기사들에서 팩트를 찾아 낼까요? 많은 분석들이 있겠지만 각 지역별로 시장에 대한 개별분석이 요구됩니다. 왜 이런말씀을 하는지 우리나라 각 시ㆍ도별 주민등록인구 통계자료를 보고 말씀드리겠습니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 우리나라 각 시도별로 그 크기가 다릅니다. 지방이라는 곳들도 수도권 못지 않게 너무 거대한 시장이기에 각 시장별로 다르게 해석이 선행되어야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 언론은 절대값을 통해 시장을 왜곡하는 경향이 있습니다. 우리나라 수도권을 제외하더라도 인구 100만명이 넘는 6개 광역시와 창원시가 존재하며, 50만명 이상 거주하는 도시도 5곳이 있으며, 투자처로 살펴볼만한 도시인 20만명 이상인 도시도 17곳이 있습니다. 그러므로 시장은 지역별로 또다른 흐름을 갖고 가는 것입니다.

위에 그림에서 보듯이 서울, 대전, 광주, 전남, 대구는 상승했지만 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.05%하락했습니다. 연일 언론에서 때려대는 집값은 상승국면은 일부지역에 한정된 것입니다. 아래는 전국주택가격동향조사 결과 발표자료입니다.

매매가격 뿐만아니라 전세가격 역시 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.10%는 하락했지만 아이러니하게도 서울을 중심으로 한 수도권과 지방에서는 대전, 대구, 전남은 상승하였습니다. 그러나 주택종합매매가격과는 다르게 전국적으로 지난 7월에 비해 전세가격이 상승한 것이 차이가 있습니다. 사실 저는 매매가의 상승은 게의치 않치만 전세가의 상승은 조금 다르게 보고 있습니다. 전세가의 상승은 많은 피해자가 양산될 확률이 높기 때문입니다. 상대적으로 임차인의 지위를 가진 사람들은 경제적, 사회적으로 약자일 확률이 높기 때문에 특히, 전세가격에 많은 관심을 갖고 있습니다. 물론 투자자의 입장에선 긍정적인 신호인 것입니다.

다음은 평균 주택가격입니다. 단연 서울이 돋보이는데요, 단위면적당 가격이기에 일반적인 평당 가격으로 환산하려면 *3을 하면 됩니다. 서울의 경우에는 익히 알고 있듯이 평당가격이 제일 높습니다. 전국적으로는 평당 약 1,050만원, 서울의 경우에는 평당 약 2,350만원, 경기도는 평당 약 1,110만원의 가격을 보이고 있습니다. 수도권과 지방으로 나눈다면 수도권은 약 1,540만원, 지방은 약 600만원으로 2배가 넘는 격차를 보이고 있습니다.
※ 물론, 평균주택의 표본구성에 따라 실제 주택가격과의 오차는 있지만, 수도권의 집값이 상대적으로 높으며, 경기도의 경우에도 서울 다음으로 높은 주택가격을 보이고 있습니다. 참고만 하시면 될 것 같습니다.

다음은 한국감정원에서 발표하는 월간 주택가격동향으로 아래는 서울을 나타내는 표입니다. 올해 전반기 이후에 매매 뿐만아니라 전월세 역시 상승국면으로 전환된 것을 확인할 수 있습니다.

아래는 전국의 월간주택가격동향으로 전국적으로 평균은 짒값이 하락하고 있습니다. 이를 통해 본다면 집값이 상승한다고 말하기에는 어렵겠습니다.

오늘은 전국주택가격동향조사결과와 월간주택가격동향을 통해 전국의 흐름을 가볍게 살펴보았습니다. 이를 통해, 연일 언론에서 퍼부어대는 기사들의 팩트를 확인할 수 있습니다. 지역별 통계와 평균은 자칫 시장을 왜곡해서 이해할 수 있다는 것도 보여주고 있습니다. 특히, 지역별 왜곡 뿐만아니라 동일지역 내 에서도 왜곡이 발생할 수 있기 때문에 데이터 해석에 유의해야 합니다.

부동산을 공부하시는 여러분들도 이러한 자료들은 활용해서 거시적인 분석을 선행하고 현장위주의 임장활동과 개별물건 분석을 통해 올바른 시장을 바라보는 눈과 왜곡된 시장을 구별하는 눈을 키우시길 바랍니다. 저 역시도 이러한 자료를 자주보고 눈에 익히려고 노력하고 있습니다. 가치투자를 위한 느려보이지만 가장 빠른 길이 아닐까 생각이 듭니다.

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돈버는 블로그 구글에드센스(1부-신청절차 및 승인조건)

2019. 9. 29. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 아닌 다른이야기를 해보려고 합니다. 경제적자유에 다가가기 위해서는 다양한 현금흐름을 만들어야 합니다. 그중에서도 지식인이라면 블로그를 통한 수익을 낼 수 있습니다. 지난번에 다음애드핏을 포스팅하면서 지금은 승인이 되어 광고가 노출되어 작게나마 수익이 창출되고 있었습니다. 그러나 구글에서 운영하는 구글애드센스가 가장 높은 수익을 자랑하고 있죠. 특히, 수익이 달러로 들어온다는 사실이 가장 큰 메리트가 아닐까 싶습니다.

블로그를 올해 8월 5일에 시작했습니다. 구글 애드센스는 블로그 시작부터 신청을 해서 3번의 반려 끝에 드디어 승인이 되었습니다. 보통 애드센스를 애드고시라고 하면서 승인조건이 까다롭다고 하는데 블로그를 시작한지 약 2달만에 드디어 승인이 되었습니다. 애드센스 승인받은 사람들에 의하면 계정활성화 메일을 받으면 승인될 확률이 높다고 하네요.

1. 신청절차

신청절차는 지난번 포스팅한 다음애드핏과 비슷한데 먼저 구글애드센스홈페이지에 접속합니다.

가입하기를 누르면 아래에 웹사이트 주소가 나옵니다. 여기에 본인의 티스토리 주소를 넣으시고 나머지 개인정보를 입력하시면 됩니다.

마지막에 코드를 티스토리에 넣어야하는데요. 티스토리홈페이지에서 관리를 누르고 스킨편집 버튼을 누릅니다.
* PC에서만 가능한데, 핸드폰으로 하시는 경우에는 크롬에 데스크톱모드를 활용하시면 좋습니다.

<head> 밑에 공간에 복사한 코드값을 붙여넣고 적용을 누르고 다시 구글애드센스가입창으로 돌아와서 '코드를 사이트에 붙여 넣었습니다.'를 클릭 후 완료하면 모든가입절차는 끝이납니다.

2. 승인조건
사실 승인조건은 말이 많습니다. 명문화 된 것이없습니다. 그러나 구글애드센스도 광고주 입장에서 광고의 효과가 좋은 블로그를 승인할 것으로 생각되기 때문에 고품질의 블로그가 되기 위한 몇가지 조건들을 나열해보려 합니다.

1) 전문성
전문성이라는 것이 거창한 것을 의미하는 것이 아닙니다. 저는 블로그를 개설할때 부동산관련 내용으로만 작성하고 있는데, 고품질의 블로그의 가장 우선 조건이 아닌가 싶습니다. 그래서 여러개의 주제보단 특정주제로 전문성을 높이는 것이 주요하겠습니다.

2) 일정글자수와 사진첨부
글자수에 대한 의견들은 분분하지만 저는 최소 1,000자 이상을 권장합니다. 몇글자 쓰다보면 1,000자는 그냥 넘어가기 때문에 가능하다면 1,500자 이상을 추천드립니다. 포스팅에 집중하다보면 큰 노력을 하지 않더라도 1,500자 가까이 쓰게 될 것입니다. 또한 이해가 편한 사진도 첨부한다면 금상첨화입니다.

3) 꾸준함
꾸준함은 아마 어느 주제에도 먹힐만한 덕목이지만 블로그에서도 동일할 것입니다. 꾸준히 작성하는 것은 광고를 게시하는데 있어 하나의 신뢰가 될 수도 있고 보다 많은 노출이 가능하단 뜻이기 때문에 매일이 어렵더라도 승인전까지는 매일 작성하는 것을 권장합니다.

오늘은 구글애드센스 신청과 승인조건에 대해 알아보았습니다. 저도 승인을 받고 나니 상당히 기분이 좋았습니다. 요즘은 정말 조건이 까다롭고 승인이 잘안되는 분위기라고 하는데, 구글에드센스가 승인되면서 먼길을 함께 할 새로운 동지가 생긴 것 같습니다. 수익이 높진 않겠지만 컨텐츠에 수익이 생긴다고 생각하니 글작성에 책임감이 더욱더 생길 것 같습니다.

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과연, 우리나라의 집은 충분한 것일까?(Feat. 주택보급률의 함정)

2019. 9. 26. 06:00

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 연일 언론에서 쏟아내는 공급과잉에 대해서 과연 우리나라 전반적으로 집 특히, 아파트가 부족한지 한번 데이터로 살펴보고자 합니다. 상품가치를 포함한 질적평가를 제외하고 양적평가만으로 정말 우리나라의 주택이 부족한지 알아보려고 합니다.

2017년 우리나라의 보도자료를 통해 발표된 주택보급률은 103.3% 입니다. 전체 가구 수 약 1,967만, 주택수는 약 2,031만으로 가구수를 초과한 것입니다. 여기에 세부적인 주택수에는 다가구, 단독주택, 아파트 등을 포함한 집에 대한 절대 수치입니다. 이때 집의 상태는 고려하지 않고 멸실되지 않은 주택의 전체의 합을 의미합니다.

주택보급률은 2014년까지는 '구' 주택보급률을 사용하였고 2015년부터는 '신'주택보급률을 사용중입니다. 이때 통계값을 조사하는 방식이 바뀌어서 변화되었는데 현장방문을 통한 인적조사 방식에서 서류를 중심으로 하는 조사방식으로 바뀌면서 명칭과 정확도가 보다 올라갔다고 합니다. 그래서 아래 그림에서 보는 것과 같이 구 주택보급률이 보급률은 더 높았습니다.(현장방문을 실시하다보니 멸실된 주택이나, 인적오류가 있어 실제보다 높게 나온 것이 아닌가 추측됩니다.)

이런 변화를 통해서 주택보급률이 소폭 하락하였지만 어쨌든 '신'주택보급률을 통해 103%의 보급률을 보이기에 절대적인 주택의 수는 이미 포화로 확인됩니다. 최근에 지속적인 공급이 예상되니 더욱더 주택보급률이 높아지는 것은 기정사실일 것입니다. 그러나 우리나라의 주택보급률은 실제 주택보급정도를 잘보여주지 못하고 있다고 생각합니다. 오히려 왜곡하고 있다고 표현하는 것이 사실일 것입니다.

주택보급률은 '총 주택수 / 일반가구 수'로 산정하는데 여기서 분자에는 실제로 우리나라의 모든주택수를 넣습니다. 그러나 총가구수가 아닌 일반가구수를 넣었을까요? 이 문장이 이해가 안되신다면 우리나라의 총가구에는 일반가구와 집단가구 그리고 외국인 가구가 포함됩니다. 그렇다면 집단가구와 외국인가구도 각각의 주택이 필요로 하는 집단인데 가구수에서 제외한다면 보급률은 올라가지만 실제 보급률과 괴리가 발생할 것입니다.

기숙사, 노인요양시설,보육원 등 사회시설에 사는 집단가구는 빼는 것에 대해서는 크게 이의를 제기하진 않을 것입니다. 실제 세대수도 적고 구성원도 현저히 많기 때문입니다. 그러나 외국인 가구를 빼는 것은 분명 왜곡된 결과를 가져올 것입니다. 외국인 가구라고해서 우리가 사는 집과 똑같은 집에 살고 있는데 뺀다면 그것은 주택보급률을 높이기 위한 하나의 요령으로 보입니다.

위의 표에서 보여 지듯이 해마다 외국인 가구가 늘고 있는 추세에 우리나라의 외국인 가구수를 주택보급률에서 제외한다는 것이 저는 상식적으로 이해가 안됩니다만, 어찌되었건 제외가 된다고하니 이러한 부분도 감안하여 주택보급률을 계산해야겠습니다. 아래는 2017년 기준 일반가구와 집단가구, 외국인가구를 포함한 전체 가구를 나타낸 표입니다.

위의 표에서 일반가구 약 1,967만, 집단가구 약 1만, 외국인가구 약 48만가구로 실제 전체가구수는 약 2,017만 가구가 됩니다. 그렇다면 2017년 기준 전체 주택수가 약 2,031만 개로 '총 주택수 / 총 가구수'로 나누어보면 약 100.7%로 종전의 103.3%로 보다 낮아지게 됩니다. 특히 주택수가 부족한 서울의 경우 총주택수 367만호에서 총가구수 395만 가구를 나눈다면 약 93%로 종전보다 3% 이상 낮아지게 됩니다.

정부는 주택보급률이 100%를 넘으면 우리나라의 주택보급문제가 해결된다고 오판하고 있는지 숫자에 집착하는 것 같습니다. 최근에는 유래없는 공급으로 1기 신도시 입주시점과 비슷한 공급이 지속되고 있습니다. 그렇다면 과연 그것이 충분한 공급이라고 할 수 있을까요? 우리나라는 해마다 멸실되는 가구의 수가 증가하는 추세입니다.

그 중에서도 30년이 넘은 주택이 20%가량, 20년이상 주택수도 약 50%로 전체주택의 절반가량이 노후화되었다고 볼 수있습니다. 더군다나 노후화에 중심에 있는 공동주택인 아파트가 1기신도시와 택지개발 당시에 지어진 것으로 약 30여년이 지난 지금 당시와 같은 공급이 지속되지 않으면 늘어나는 세대수로 수요는 증가하는데 신규 주택 공급은 수월하지 않을 것입니다. 아래는 우리나라 지역별 주택노후도 표입니다. 추가적으로 9년 이내 신축비율이 적은 대전,대구,광주,서울은 최근에 집값 상승이 두드러진 지역으로 집값상승은 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

결국, 주택보급률은 실제를 반영하지 못하고 단순히 숫자로 현실을 왜곡했던 것입니다. 왜 상품가치가 높은 신축들이 고공행진을 하는지? 수도권에 그 많은 공급도 서서히 소진이 되는지, 핵심입지지역부터 전세가가 반등을 하는지, 결국 모든 것이 이러한 연결고리에 있다고 보여집니다. 같은 데이터를 해석하더라도 정확하고 심도깊게 문제의식을 갖고 고민해 본다면 또다른 인사이트가 생길 수 있습니다.

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