부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅을 보면 PIR(소득대비주택가격비율)에 대해 알아보았습니다. LTV(Loan to Value), 주택담보대출비율에 대해서는 너무 잘알고 계실겁니다. 혹시 이해가 안되신다면 블로그 내 아래 게시글 두개를 한번 읽어보시길 권합니다.
* [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?
* 913대책에서의 대출규제요약..

PIR은 내소득수준에 맞는 주택의 가격을 나타내는 지수로 '주택가격/가구연소득'으로 연소득이 1,000만원인 가구가 1억원짜리 주택을 구매했다면 PIR은 10이 됩니다. 소득 분위에 따른 집값을 확인해보면 우리나라 가구는 PIR이 대개 연소득의 8배 정도의 주택가격을 부담하고 있습니다. 그러나 현시점에서의 판단은 어렵습니다. 소득은 점진적으로 늘 것이기 때문에 PIR도 늘어날 수도 있습니다.

LTV는 주택담보대출비율로 LTV가 40%라면 1억짜리 주택을 구매할 때 최대 40%만이 대출이 가능한 것입니다. 그 이상의 주택담보대출은 불가합니다. 현재 서울은 투기지역으로 40%가 적용되고 있습니다. 요즘 서울 아파트의 평균 평단가가 3천만원에 육박하고 있는 현실에서 25평아파트가 7억이 넘으니 대출을 부담할 수 있는 능력(DTI,DSR 등)이 되더라도 7억에 40%인 2억 8천만원만이 대출이 가능합니다. 다시 말해 7억짜리 집을사려면 4억 2천만원의 추가 자금이 필요한 것입니다.

* '19년 도시근로자 월평균소득금액

근로자 도시근로자 평균임금을 고려했을때 쉽게 맞벌이 부부의 연봉이 6천만원이라고 가정하면 PIR이 8이므로 이 가구는
- 주택구입가능금액 : 4억 8천만원(가구당 연소득 * PIR지수, 8)
- 대출가능금액 : 1억 9천 2백만원(4억 8천만원의 40%)
- 추가필요금액 : 2억 8천 8백만원
* 1억 9천 2백만원의 3%금리, 30년 원리금균등상환 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

물론 여기에 취득세, 중개수수료, 법무사수수료 등 다양한 잡비를 포함하지 않았지만 연봉 6천만원의 평균 가구는 약 5억짜리 집을 구입하는데 약 2억 9천여 만원, 만약 잡비까지 포함한다면 약 3억원의 현금이 필요하겠습니다. 여기에 연봉만큼의 신용대출은 보통 가능하기에 실제 필요한 현금은 약 2억 3천만원입니다.
* 신용대출은 연소득의 100%인 6천만원을 금리 3%로 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

가구의 평균 저축률이 소득의 30%로 서울에 사는 연봉합이 6천만원인 가구가 PIR 8의 서울집을 구입하려면 약 13년이 소요됩니다. 부모의 도움이 없는 일반적인 맞벌이 가정은 약 13년의 시간이 걸릴겁니다. 다소 시간은 많이 걸리지만 각종 규제 속에서 가능한 플랜입니다. 특히, 위에서 살펴본 기준으로 적용시에 연봉 6천만원의 가정에서 LTV40% 원리금균등상환금액과 신용대출의 대출이자의 합이 약 160만원으로 DTI를 계산하더라도 월 500만원 / 160만원 = 32%로 기준인 40%에도 부합합니다.

물론 이는 PIR 최대치의 주택을 산정한 것으로  수도권에 거주하는 맞벌이 신혼부부에게는 평당 천만원 수준의 주택가격은 부담되는 수준은 아닙니다. 실제로 25평기준 2억 5천만원, 32평 기준 3억2천만원이라면 더욱더 내집마련은 어렵지 않을 수 있습니다. 물론 아무것도 없는 사회초년생에게는 너무나 큰 벽으로 단기간에는 어렵겠지만 어느정도 사회생활을 한 근로자라면 변두리에 서울주택도 구입은 가능한 것입니다.

실제로 비싼집들이 많지만 이는 수요-공급측면에서 살펴봐야 합니다. 위에서 PIR 8의 지수를 연소득 1억원의 가구의 예를 들면 8억원까지 가능하기 때문에 평균가 이상의 서울주택도 구입이 가능합니다. 최저시급을 기준으로 단순히 서울주택의 가격이 높다고 평가하는 것은 어불성설로 보여집니다. 더군다나 자신의 소득수준은 생각치 않고 막연하게 높은 서울집값만을 탓하기에는 현실과 동떨어진 생각이라고 할 수 있습니다.

도시근로자의 평균소득이 낮다고해서 서울에 직장이 있는 모든이들의 소득이 낮은 것은 아닙니다. 구체적인 수치를 제시하진 않더라도 고소득직장에 근무하는 이들이 많음을 인지하고 있다면 서울의 좋은집들의 높은 집값이 단순히 거품과 투기로 정의할 순 없겠습니다. 더군다나 현재는 투기를 위한 대출이 제한되는 시점에 더욱더 실수요자 중심으로 움직이는 시장임을 감안한다면 높은분양가를 소화해내는 가구가 있다는게 놀라우면서도 부러울 뿐입니다.

오늘은 PIR과 LTV의 예로 내가 부담가능한 집에 대한 알아보았습니다. 저는 금융전문가도 부동산 전문가도 아니기에 정확하진 않을 수 있지만 간단한 계산으로 내집마련의 기준을 살펴보았습니다. 물론 대출가능금액에는 다양한 요소들(DTI, DSR 등)이 적용되겠지만 보통 PIR 8의 LTV40~70%는 위에서 살펴보았듯이 대출에는 크게 문제가 없을 것으로 생각됩니다.

저를 포함한 세상의 모든 사람들은 자신을 기준으로 세상을 평가하고 바라봅니다. 그러나 부동산을 포함한 모든 것들을 바라봄에 있어서 정확한 눈을 갖지 못한다면 팩트에 무참하게 멘탈이 무너지게 될 것입니다. 위에서 살펴본것처럼 도시근로자의 평균연봉으로 수도권 핵심지역에 거주한다는 것은 사실상 불가능한 것입니다. 거주하려고 한다면 욕심이 아닐까요? 마냥 높아지는 집값에 세상을 탓하고 부정하기보단 자신의 소득과 위치를 보고 적절한 전략을 세우는 것이 정신건강에도 이롭고 보다 현실적이지 않을까 생각됩니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 간단한 방법으로 신축아파트의 분양가가 적절한지 알아보려고 합니다. 대부분 거주하고 있는 지역에 새아파트가 분양된다면 높은 분양가에 다들 고민합니다. 입지도 안좋은 것 같은데 신축이라고 너무 비싼것은 아닌지? 괜히 분양받았다가 '호갱'이 되는 것은 아닌지? 의문을 품기 마련입니다.

그러나 어느정도 부동산 인사이트가 있는사람들은 오히려 비싼 분양가에도 좋은 물건을 잘 판단합니다. 어떤 물건은 비쌈에도 싸다고 판단하기도 하고 어떤 물건은 비싸다고 판단하기도 합니다.  일반인들은 상대적으로 입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 비싼게 당연하다고 생각은 하겠지만 당장에 분양가가 수천만원이 비싸다면 고민이 될 것입니다.

더군다나 분양권 거래서 1억원이 넘는 프리미엄이 생기면 구매에 더욱더 주저하기 마련입니다. 그렇다면 어떻게 신축아파트의 분양가의 적절성 여부를 따져보아야 할까요?
먼저, 부동산가격이 어떻게 결정되는지 간단히 알아보아야 합니다.

부동산가격 = 입지 + 상품성 + 가격경쟁력

입지는 처음부터 정해진 것이기 때문에 부동성으로 바뀔 순 없지만 유사입지 내에 신축아파트가 들어선다면 상품성은 무조건 뛰어날 것입니다. 당연히 신축아파트가 비싸야하는 것이지만 도대체 얼마나 비싸야 적당한 가격인지 많은 의문을 품게됩니다.

객관적으로 검증이 쉽지 않기 때문에 저는 아파트의 연식과 물가상승률을 통해 검증 및 확인하는 방법을 사용하고 있습니다. 간단한예로 지구내에 마지막 공급이 있었던 인천 서구에 청라지구로 예를 들어보겠습니다. 기존의 준신축과 비교해보겠습니다.

위의 그림에서 같은평형에 비슷한 시기에 입주했던 청라우미린과 청라힐스테이트 아파트와 최근 분양한 청라호수공원한신더휴의 분양가를 보면 평단가의 차이가 없습니다. 이런경우에는 당연히 신축인 청라호수공원한신더휴에 프리미엄이 생겼을 것입니다.

청라 우미린과 청라힐스테이트 아파트는 각각 2011년과 2012년 식으로 청라호수공원한신더휴와 입주시기가 약 8년 차이를 보이고 있습니다. 정말 간단한 방법인 물가상승률과 입주년도의 차이를 곱한 가격으로 비교해보는 것입니다.

위의 표에서 볼 수 있듯이, 최근 10년 연평균 물가상승률 약 3%정도 나오기에 두 아파트의 연식을 물가상승률분을 곱해보겠습니다.
※ 8(연식차이) * 3(물가상승률) = 24%(전체상승률)
24%의 전체상승률이 나왔습니다. 여기에 최근 실거래가에 전체상승률을 곱해보면 약 4억 9천만원이 나옵니다. 그렇다면 청라호수공원한신더휴에 매물가격을 보겠습니다.

낮은가격순으로 정렬한 가격에 중층은  4억 9천만원을 조금 넘는 시세를 형성하고 있습니다. 아무래도 비교했던 청라힐스테이트보단 대단지이기 때문에 직접비교는 어렵지만 어쨋든 저의 계산식으로는 더이상의 프리미엄은 다소 거품으로 생각이 됩니다.

만약 이러한 시세검증법을 알고 있었더라면 청라호수공원한신더휴의 분양가 4억 1천만원이 상대적으로 저렴한 것을 미리 알아챘을 것입니다. 또한 초기 분양권 매수시에도 추가 프리미엄이 예측되기 때문에 보다 확신을 갖고 투자를 했을 것입니다. 실제로 위에 그림처럼 공급이 많았던 인천 서구임에도 청약경쟁률도 준수한 편이었습니다.

이처럼 자신만의 시세판단기준이 있다면 투자를 함에 있어서 흔들리지 않을 것입니다. 물론 위의 아파트들의 단순비교가 쉽진 않고 마지막공급인 청라호수공원한신더휴 아파트의 프리미엄이 더높아 질수도 있겠지만 오늘 설명드린 내용은 대략적인 본인만의 투자 가이드라인을 설정하는 방법을 알려 드린것입니다. 의외로 간단하지만 생각보다 정확하기에 저는 이런 방법을 쓰고 있습니다. 모두 자신만의 투자원칙을 갖고 성투하기를 기원드립니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임차인 입장에서 포스팅을 하려고 합니다. 임대인이 주택담보대출의 레버리지를 활용한다면 임차인들이 누릴 수 있는 레버리지(지렛대 효과) 중 가장 큰 것은 아마 전세계에서도 우리나라에서 많이 사용되는 제도인 전세자금대출일 텐데요,

임차인들에게는 적은 비용으로 살집을 마련할 수 있다는 것에 큰 의미를 둘 수 있습니다. 일반적으로 아는 것처럼 전세자금대출은 시중은행에서 대출을 진행하고 있지만 실제로는 같은 상품을 시중은행별로 각각 다른 금리로 보증하는 것입니다. 그래서 이번에는 전세자금 대출에 어떠한 종류의 보증이 있는지 알아보겠습니다.
 

1. 주택도시보증공사

일반적으로 HUG라고 알려진 주택도시보증공사의 전세자금대출은 신축건물만 아니라면 소득에 제한 없이 받을 수 있고 금리도 가장 낮기에 일반적으로 많이 실행되고 있습니다. 일명 안심전세대출이라고 불리고 있는 전세대출로 전세자금대출 중 유일하고 90%까지 무직자도 대출이 가능한 것이 특징입니다.

1. 보증금 : 5억원 이하
2. 한도 : 보증금 80% / 4억원 중 낮은 금엑
* 청년가구(만34세 및 연소득 5천만원 이하) 및 신혼가구(혼인신고 기준 만 5년 및 합산소득 6천만원 이하)의 경우 신용등급 4등급 이내라면 최대 90%가능
3. 무주택자 또는 1주택자(합산소득 1억원 이하)
4. 신축건물 대출불가
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
7. 전세보증보험가입(보증금전액보장)

2. 한국주택금융공사

한국주택금융공사전세자금대출은 금리는 저렴한 편이고 다양한 일반 물건에 대출이 가능한것이 장점이지만 대출한도가 연소득 3.5~4배 또는 전세보증금 80% 중 낮은금액으로 적용되기 때문에 한도가 낮은 것이 단점으로 이용빈도가 가장 적습니다.

1. 보증금 : 5억원 이하(지방 3억 이하)
2. 대출한도 : 보증금 80% 또는 소득의 3~4배(최대대출한도 : 2억2천2백만원)
* 신혼부부 : 4배
* 연소득 1,500만원 이하 : 3천만원
* 연소득 1,500만원 ~ 2,000만원 : 연소득의 3배
* 연소득 2,000만원 초과 : 연소득의 3.5배
3. 직장 재직기간 1년 이상
4. 신용등급 6등급 이내
5. 무주택자 또는 1주택자(부부합산소득 1억원 이하)
* 수도권 기준작성하였습니다. 지역별 차이가 있을 수 있습니다.
6. 아파트, 오피스텔, 다세대주택 외 단독주택, 상가주택 등 일반 물건도 가능

3. 서울보증보험

서울보증보험은 세가지의 전세자금 대출종류 중 유일하게 보증금에 제한이 없고, 1주택 세대의 소득을 보지 않습니다. 이러한 예외사항으로 많은 분들이 이용하고 계시며 등기가 나와 있지 않은 신축 아파트도 물론 가능하며, 보증료를 은행에서 부담하고 있습니다. 그래서 금리가 다소 높지만 실제 지불비용은 큰 차이가 없는게 장점입니다. 채무자의 조건이 까다롭지 않아 외국인도 가능한 상품입니다.

1. 보증금 : 제한없음
2. 한도 : 보증금 80% 또는 5억원 중 낮은 금액
3. 무주택자 또는 1주택자(소득제한없음)
4. 신축건물 또는 무직자도 건강보험납입액, 신용카드 사용금액으로 추정소득 산정
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
* KB시세가 없는 다세대빌라 또는 오피스텔은 감정가의 80% 가능

오늘은 전세자금대출의 종류에서 알아보았습니다. 시중은행에서 자체적으로 판매하고 있는 전세자금대출 상품도 있기 때문에 주거래은행과의 비교를 통해 대출을 실행하시면 되겠습니다.

간혹 다주택자나 필요금액이 5억원 이상이라면 시중은행의 경우에는 제한이 되고 지방의 일부 1금융 은행들은 자체적인 보증서를 발급하기 때문에 완화된 조건으로 가능할 수도 있다고 하니 참고하셔서 발품을 팔아보시는 것도 좋을 것 같습니다.^^

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.

1. 수리비 중 자본적 지출
 
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.

1) 자본적 지출
부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능

2) 수익적 지출
수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해  지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.
형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.

3. 장기보유 특별공제
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.

* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용)
* 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가
* 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산

아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.

* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용

위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.

1) 장기보유 특별공제 추가적용

거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.

2) 장기보유특별공제 특례적용

* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용

3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교

설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.

5. 기본공제

기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이 됩니다~^^

안녕하세요 부자아빠입니다. 오늘은 부동산 취득시 내는 취득세에 대해 알아보려고 합니다. 실수요 뿐만 아니라 투자에 있어서 세금도 간과해서는 안되는 부분인데요. 부동산 세금 중 우선적으로 취득단계에서의 세금을 먼저 알아보겠습니다.

1. 부동산 취득시 내는 세금의 종류
먼저 취득이란 매매, 신축분양, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의해 대가를 지급 또는 지급하지 않고 부동산의 소유권을 획득하는 것을 의미한다. 부동산을 취득하고 등기시에 이때 내야하는 세금이 바로 취득세다. 그러나 취득세 뿐만 아니라 농어촌특별세와 지방교육세가 있고 매매계약시에 인지세도 내고 있다. 또한, 부동산을 증여나 상속 받을 때는 증여세와 상속세를 내야한다.

2. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 취득세를 신고 및 납부하여야 한다. 만약 선의든 악의든 이유불문하고 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 10만분의 25)를 추가 부담해야 한다. 취득세의 과세표준은 다음과 같다.
* 취득세는 정책에 따라 감면혜택이 있으니 관할 세무서에 꼭 확인하기 바란다. (올해 신혼부부 대상으로 생애최초 주택구입시 지방교육세를 제외한 순수 취득세 1%에 대해서 50%감면 혜택이 있다. 기준소득 : 외벌이 5천만원 또는 맞벌이 7천만원 이내 / 취득가격 : 수도권 4억 또는 그외 3억 이내 / 면적 : 60제곱미터 이하 주택)

취득세 계산시 통상 신고자가 취득한 가액 그대로 부과되나, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산한다. 시가기준액 산정은 아래와 같다.

2. 인지세란?
부동산 취득과 관련하여 분양권 매매를 포함한 매매계약서 증서를 작성시에 증서의 기재금액별로 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인(도장을 찍다)한다. 다만 등기이전의 경우에는 법원공무원이 소인한다. 주택의 경우에 매매계약서 상 1억원 미만의 경우 비과세 된다. 부동산에 인지세액은 다음과 같다.

아래는 실제 주택구입시 부과된세금이다. 취득가액 6억원 밎 85제곱미터 이하의 주택으로 과세표준액(취득가액)의 취득세 1%와 교육세 0.1%, 인지대 15만원이 지출되었다.
* 증지대는 법원에 등기신청시 납부하는 수수료이다.

3. 부동산 취득시(이전등기) 유의사항
소득이 없는 미성년자나 배우자 등의 경우에는 소유권 이전등기시 증여문제가 발생할 수 있다. 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상의 이유로 부동산을 취득하기 어렵다고 판단된 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게되고 조사에서 출처를 밝히지 못한다면 제시하지 못한부분에서의 증여세를 납부해야 한다. 부동산 소유권 이전등기시에는 항상 증여세를 고려해야 하겠다.

부동산은 취득시ㅡ보유시ㅡ매도시 세금이 부과되는데 취득시 세금에 대해 알아 보았다. 고가주택이 아니더라도 수백만원의 취득세가 지출되므로 꼭 사전에 확인 하기 바란다.
※ 부동산계산기 사이트를 활용하면 쉽게 계산할 수 있다.

좋아오와 구독하기는 글작성에 힘이 됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 건축관련 기본용어가 나와 헷갈리는데요, 이번 글을 통해서 간단하게 이해하도록 하겠습니다.

위의 그림과 표는 부동산에서 가장 많이 사용하는 건축면적에 대한 기본용어를 요약한 표입니다. 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 대지면적
대지면적은 일반적으로 토지의 수평투영면적을 말한다. 경사진 토지와 같은 경우는 경사진 바닥면적이 아닌 경사가 없는 수평상태로 가정 후에 대지면적을 산출하는 것이 특징이다.

2. 건축면적
건축면적은 지표면상 1m이하에 해당되는 부분을 제외한 외벽의 중심선으로 둘러 싸인부분의 수평투영면적을 말한다. 쉽게 말해 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적을 말한다.

3. 연면적
연면적이란 대지에 들어선 건축물 바닥면적은 합계를 말한다. 지상층은 물론이며, 지하층, 주차장시설 등을 모두 포함한다. 다만, 용적률 면적 산정시에는 지하층, 지상층의 주차장 면적은 제외한다.

4. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유공지를 확보하여 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등의 공간을 만들어 쾌적한 생활환경을 조성할 수 있다.

다음의 범위내에서 지방단치단체의 조례를 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있다.

5. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건폐율은 수평적인 면적을 이야기하는 용어라면, 용적률은 수직적인 면적을 이야기한다. 용적률이 높을수록 그만큼 건물의 층수를 높이 올릴 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 용적률이 높을수록 가치가 높겠다.

용적률의 최대한도를 규정하는 것은 지상부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들이 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외한다.

면적에 관한 건축용어에 대해 알아보았습니다. 전문가가 아니다보니 정확한 이해는 어렵지만 재건축ㆍ재개발ㆍ리모델링 사업시 용적률ㆍ건폐율 등을 왜 중요시 하는지 이해가 되었습니다. 또한 개인이 건물을 짓더라도 필요한 내용이기에 도움이 된것 같아요. 추가적으로 토지와 건축이 가능한 대지는 '접도요건'의 차이로 구분되는데 대지는 4m도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하니 이러한점도 알아두면 좋겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다.^^

신혼희망타운은 일반분양의 특별공급 중 신혼부부특별공급(블로그 내 게시글주택청약제도(3부-특별공급) 참고)와는 다른제도로 국토교통부가 2018년부터 시작해 2022년까지 약 15만호를 신혼부부만을 위해 특별공급하는 제도이다. 특히, 신혼부부에게 필요한 육아와 보육에 특화하여 건설하는 것이다.

1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

좋아요와 구독신청은 글 작성에 많은 힘이 됩니다.~^^

최근 서울 신규아파트 분양가가 고공행진을 하면서 투기과열지구 내 민간분양에 대한 분양가상한제가 부동산뉴스 메인을 장식하였다. 그 결과 우리는 '후분양제'라는 단어를 자주 접하게 되었는데 그 의미에 대해선 정확히 알지 못했다. 말그대로 분양을 이후에 하겠다는 것인데 주로 시행되고 있는 선분양제와는 어떤 차이가 있는지 자세히 알아보고자 한다.

1. 선분양제
선분양제는 흔히 우리가 알고 있듯이 모델하우스를 오픈하고 입주자를 모아 건축을 하는 방식이다. 이 방식은 사업자가 입주예정자들로부터 계약금ㆍ중도금 등을 확보할 수 있어 자금부담을 줄일 수 있고 입주예정자들은 상대적으로 낮은 분양가의 혜택을 누리고 입주기간 전까지 분양대금 마련의 시간을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히, 주택보급률이 적었던 우리나라는 개인과 기업의 니즈가 서로 맞았고 정부 역시 적극적으로 선분양제를 독려하였다.

그러나 이러한 선분양제에도 단점이 있다. 청약의 열기가 높은 곳들에서는 상대적으로 낮은 분양가로 전매로 인한 시장의 교란을 낳았고 부실시공에 따른 피해나 건설사의 부도파산시 모든 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있다. 또한, 분양부터 입주 기간 사이에 기간이 길어 안정적인 주거지 확보가 어렵다.

2. 후분양제

후분양제는 말그대로 선분양제와 개념을 반대로하는 제도로 일정 기준의 공정률(80%에서 60%로 낮추고 있다.)이 진행된 상태에서 분양을 하는 제도이다. 소비자 입장에서는 선분양제와 달리 직접 실제 건물의 상태를 보고 결정할 수 있기 때문에 부실시공과 건설사 파산 및 부도 등의 위험으로 부터 안전하다. 또한, 분양권 전매로 인한 시장교란이나 투기를 차단할 수 있다.

그러나 시공사의 자금조달 부담이 일부 대기업 중심으로 독과점 시장이 나타날 수 있고 시세반영으로 인한 분양가상승과 입주자의 자금조달 압박이 커지며 시공사의 자금조달 압박 역시 커져 자칫 공급부족 사태가 야기될 수 있다. 현재 각 지자체나 정부에서는 후분양제를 점진적으로 적용하려 노력하고 있다.

3. 선분양제와 후분양제의 차이점

선분양제와 후분양제는 분양시기가 가장 큰 차이라고 할 수 있다. 그러나 단순히 시기만의 차이가 아니라 그에 따른 영향이 소비자와 시행사에게는 다르게 적용된다.
과거의 정부들에서는 주택시장의 상황에 따라 선분양제와 후분양제를 고루 적용했지만 분양시장 특성상 역기능이 더 많았다.

선분양제와 후분양제 그 자체가 중요한 것이 아니라 정부는 분양시장에서 갖고 있는 소비자의 불안요소를 제거해주고 시행사의 안정적인 공급을 장려하는 것이 역할이겠다. 선분양제의 상대적으로 낮은 분양가와 공급의 유연성, 후분양제의 부실시공 방지 등의 장점을 살리는 정책이 더 필요할 것이다. 그러나 아쉽게도 최근 발표된 정부의 후분양제 관련 내용에서는 공정률을 80%에서 60%로 낮추고 후분양제 시행사에게는 주택도시기금 대출금리를 인하하고 대출보증한도를 상향만을 골자로 하여 소비자보단 기업측에 유리한 정책이 아닌가 생각이 들었다. 공정률 60%면 외부골조만을 보게 되는 것인데 실제 부실시공은 외부보다 내부의 인테리어에서 많기 때문에 상대적으로 선분양제보다 높은 분양가의 후분양제가 소비자들에게 얼마나 매력적일지는 다소 의문이 가는 대목이다.

좋아요와 구독신청은 글 작성에 많은 힘이 됩니다.~^^