부자아빠의 부동산연구소

투자자뿐만 아니라 실수요자들 모두가 내집마련에 관심을 갖고 공부를 하지만 하다보면 기본적인 용어에 대한 이해를 하지 않고 막연하게 넘어가는 경우가 있다. 그래서 이번에는 시공사, 시행사, 신탁사, 분양대행사 등 이해하기 쉽게 설명하고자 한다.

1. 시행사

시공사는 간단히 얘기하면 실제로 부동산을 개발 기획하는 사업운영자이며 개발사업의 전과정을 구상, 기획, 실행함은 물론이며 부지매입, 기획, 설계, 자금조달, 각종 인허가 취득, 분양공고, 계약 및 입주에 따른 모든 것을 계획하고 이끌어가는 실질적인 사업주체이다. 건축물 신축과 재개발, 재건축 사업의 모든과정을 시공사와 계약을 체결하고 진행하는 회사이다. 다시말해서 민간사업자는 부동산 개발회사 등이고, 재개발 또는 재건축 아파트의 경우는 조합이 된다. 주택법상 사업주체, 건축법상 건축주로 지칭한다. 지명도가 낮거나, 시공실적 및 신용도가 부실한 시행사의 경우는 피해를 본인에게 전가받기 때문에 신뢰도가 매우 중요한 요소이다. 시행사는 별도의 순위가 존재하지 않는다.

2.시공사

사업 주체인 시행사로부터 계약을 통해 발주를 받아 시행사가 세운 개발계획에 따라 공사를 진행하는 건설업체이다. 건설면허를 보유한 건설사만이 시공가능하고 시행사로부터 받은 건축물의 설계, 지반, 토목 등 도면을 토대로 건축공사를 진행하며 공사 완료후 시행사로부터 공사비용을 받게 된다. 시공사는 공사외 다른부분에는 크게 관여하지 않지만 때로는 시공사가 시행까지 함께 모든업무를 진행하는 경우도 있다. 요즘은 시행과 시공이 나누어져 토지매입으로 인한 건설사의 부채리스크를 줄이고자 분리해서 사업을 실시한다. 부실한 시행사일 경우 건설자금지급 등이 지연되면 분양받은 사람들에게 피해가 갈 수 있으며 단순하게 익숙한 건설사가 짓는줄 알고 실질적 사업주체를 파악하지 못한다면 피해가 인에게 오기때문에 시공사 뿐만아니라 튼튼한 시행사인지도 확인해야 한다.

3. 신탁사

분양받은 투자자의 투자금을 보호하며 분양과 건축 등 건설에 필요한 자금을 관리, 보증을 서주는 업무를 한다. 시행사에서 자금문제가 생길경우를 대비하여 투자자(고객)의 투자한 돈을 관리하고 유지해주는 일종의 안전장치 이다. 즉, 투자자의 투자금을 보호하는 회사라 생각하면 되겠다. 시공사가 분양대금을 받아 건물을 건설 후 도산해서 없어지는 등의 금전적인 피해를 방지하기 위한 것으로 분양관리하고 유지하는 것이 주요 업무이며 일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 개발, 관리, 매매를 대행하여 이익을 창출하게 하기도 한다. 신탁사가 있어야 시행사에 자금문제가 생기더라도 피해를 최소화할 수 있으므로 특히, 토지분양을 할 때 신탁사를 꼭 확인하여야 한다.

4. 감리사

시공사의 건축물에 건축결함이나 하자가 있는지 확인, 검사하는 회사이다. 말그대로 공사가 건축시공과정에서 걸꼐나 도면, 서류대로 잘 진행이 되는지 감독하며 전문적인 기술과 지식, 경험을 바탕으로 확인하는 역할을 한다.

5. 분양대행사

분양대행사는 효율적인 분양을 위해 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양전문회사이사와 분양대행사는 함께 협업하는 파트너 관계로 분양대행사가 분양업무의 마케팅을 모두전담하면서 진행하며 흐관에서 마주할 수 있는 직원들이 모두 분양대행사 소속이다. 분양대행사는 시행사, 시공사 어느쪽의 소속도 아닌 독립적인 업체이므로 분양과 계약에 따른 모든책임은 시행사에 있다.

 정리하자면 시행사에서 계획을 세워서 토지를 매입하고 허가를 승인받으면 시공사가 공사를 진행하여 건물을 짓게 된다. 신탁사는 공사비용과 투자금을 관리하고 감리사는 공사진행이 잘되고 있는지 감독하며 분양대행사는 홍보 마케팅으로 분양률을 높이는 것이다.

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