부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부가 무주택 서민들을 위해 아파트 로또를 제공하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다.

민간택지 분양가 상한제까지 적용되어 로또의 폭들이 넓어졌는데요, 정비사업이 진행되는 조합 입장에서는 수익이 줄어들어 매우 아쉽겠지만 가점이나 특별공급이 가능한 무주택자들에게는 엄청난 로또 아파트들을 청약을 통해 가져 갈 수 있는 기회가 주어졌습니다.

그러나 이러한 기회가 모두에게 주어지는 것은 아닌데요, 사각지대가 분명 존재하고 있습니다. 미혼들의 경우에는 이러한 혜택에 완벽한 사각지대에 속합니다. 부양가족도 없고, 특별공급 조건도 안맞고, 도저히 당첨이 어려운 상태이지만 그래도 당첨되고 싶은 마음에 이곳저곳 청약을 하는 경우가 많습니다.

그러나 상대적으로 경쟁이 없는 곳에 청약을 하다보니 당첨이 돼도 고민이 더 많아지고 결국, 포기하는 경우도 생깁니다. 당첨자 발표가 된다면 청약통장을 사용한 것으로 간주하기 때문에 계약 여부와 상관없이 재당첨 제한 요건에 걸리게 되는데요, 

그러나 혼인을 통해 새로운 세대가 구성된다면 재당첨제한이 소멸되는 것으로 아는 경우가 많습니다. 당첨이 되더라도 부적격세대가 될 수 있기 때문에 오늘은 결혼 전 청약 당첨 이력이 결혼 후에도 어떻게 영향을 미치는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

'주택공급에 관한 규칙' 제2조에 따르면  "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조 제1호가 목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조 제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 봅니다.

가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획 승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다)

마. 제26조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자를 포함한다)

바. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다)

사. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국 토지주택공사(「한국 토지주택공사법」에 따른 한국 토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환 공공임대주택(이하 "분양전환 공공임대주택"이라 한다)을 공급받은 자

자. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도 된 주택을 공급받은 자

☞ 원문에 대한 내용은 어렵지만 간단히 말씀드리면 당첨자란 지역주택조합은 사업계획 승인 이후, 정비사업은 관리처분계획인가 이후, 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유무 상관없이) 등을 의미하는 것입니다.

예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 금융결제원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

2. 결혼 전 청약이 결혼후에도 영향을 미칠 수 있다.

주택의 당첨자가 당첨 후 계약을 포기한 경우에는 당첨자로 관리되고 영향을 미칠 수도 있습니다.

* 재당첨제한이 바로 그 내용인데요, 세부적인 내용은 이전에 포스팅 자료를 참고하시기 바랍니다.

2019/12/24 - [부동산 상식] - 청약당첨이 되었는데 다시 청약할 수 없을까?(Feat. 청약 재당첨 제한)

재당첨 제한은 '주택공급에 관한 규칙' 제54조에 따라 분양가 상한제 적용주택, 분양전환 공공임대주택, 이전기관 종사자 등 특별 공급되는 주택, 토지임대주택, 공공임대주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 주택에 당첨된 자의 세대에 속하면 재당첨 제한을 받게 됩니다.

이에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

※ 적용 주택에 포함될 경우에 재당첨 제한기간은 다음과 같습니다.

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡이하로 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 3년 간

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡초과로 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 1년 간

지역에 따라 다르겠지만 서울과 같은 투기과열지구 혹은 청약과열지역(=조정대상지역)에 공급되는 민영주택(분양전환 공공임대주택 및 국민주택을 포함) 등에 당첨되었다면 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열 지역에서 공급되는 민영주택)에 대해서는 세대원 전체가 재당첨 제한이 됩니다.

즉, 결혼 전 당첨 포기한 청약으로 인해 결혼 후에도 전 세대원이 청약이 불가능하며 재당첨 제한으로 당첨이 무효가 되는 것입니다. 

☞ 결혼 전 청약당첨 주택 계약을 포기하고 결혼 후 새로운 세대를 구성하였다 하더라도 예외 없이 청약과열지역 내에서는 제한 규정의 적용을 받게 됩니다. 

또한, 세대 합가 전 청약에 가점제로 당첨되었다면 당첨자 발표일로부터 2년 간 가점제 당첨 제한(추첨제만 가능)도 적용받게 됩니다.

단, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 민영주택에 대해서는 재당첨 제한을 받지 않기 때문에 이러한 점은 참고하셔야겠습니다. 

오늘은 청약의 일부 사례를 보면서 청약제도에 대해 살펴보았는데요, 오늘의 결론은 세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축의 대한 열망으로 미래의 신축이 될 분양권, 재개발과 재건축, 최근에는 리모델링 및 가로주택정비사업 등 다양한 투자들이 이루어지고 있습니다. 그러나 그중에서도 청약시장에서 나온 분양권 거래가 무엇보다 뜨거운 상황입니다.

신축을 얻는 가장 쉬운 방법은 청약이지만, 최근에는 높아만 가는 청약가점에 청약은 엄두도 내지 못하는 현실과 핵심지역의 입주물량이 줄어들고 정부의 규제로 거래 가능한 분양권들이 줄어들면서 분양권 전매제한 기간이 끝나기를 기다리며 미리 확보하려는 노력들이 이루어지고 있습니다.

아직도 불법이 성행하곤 있지만 대부분은 정상적인 거래(전매제한 기간 이후)를 하고 있습니다만, 원하는 물건과 가격을 맞추기가 쉽지가 않습니다. 관심 있는 지역에 아파트를 살펴보면 초피(전매제한기간 종료 직후)에 사는 것이 가장 싸기 때문에 전매제한일 이전부터 시장조사를 많이들 하고 계십니다.

시장조사를 하다보면 전매제한일 이전에도 매물이 종종 나오는 경우가 있기 때문에 전매제한일 이전에 가계약을 맺고 잔금만 이후에 하면 되는 줄 오해는 경우들이 있습니다. 간혹, 부동산에서도 불법이 아닌 듯 이야기하는 경우도 있기 때문에 정확하게 알지 못하면 불법을 합법으로 알고 진행할 수 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이러한 분양권 전매와 관련된 내용들을 포스팅하려고 합니다.

1. 분양권과 전매

(1) 분양권이란?

분양권이란 쉽게 말해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 청약당첨 이후에 즉, 분양권을 취득하면 준공 이후 잔금을 내고 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 이와 비슷한 것으로 정비사업의 조합원이 준공 이후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권이 있는데요, 입주권과는 구분되고 있습니다.
 

(2) 분양권 전매란?

분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 분양권 전매기간은 지역 및 택지, 분양 주체에 따라 다른데요, 기존에 작성한 전매제한 관련 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

(3) 전매제한의 기산점과 전매제한 기간

전매제한의 기산점은 당첨자 발표일인데요, 예비당첨자 및 줍줍 등 이후에 당첨된 수분양자들도 최초의 당첨자 발표일(=입주자로 선정된 날)로부터 동일하게 전매제한기간을 적용받습니다.

예를 들면, 당첨자 발표일이 '19년 12월 1일이고 예비당첨자(예비당첨으로 동호수 추첨후 계약 종료한 자), '19년 12월 15일 무순위 청약(줍줍) '19년 12월 18일 이더라도 모두 최초의 당첨자 발표일인 '19년 12월 1일부터 전매제한일로 기산 합니다.

수도권 비규제 지역의 경우 보통 전매제한 기간이 6개월인데요, 위의 예시처럼 '19년 12월 1일 당첨되었다면 6개월이 된 '20년 5월 31일까지가 전매제한기간이며 '20년 6월 1일부터 전매가 가능합니다.

보통 서울에 전매제한 기간은 '소유권 이전등기 시’까지 인데요, 이 말의 뜻은 수분양자(분양받은 사람)가 취득세 등을 납부하고 본인 명의로 소유권 이전등기를 끝마친 이후에 분양권을 타인에게 매도할 수 있다는 것을 뜻합니다.

* 현재, 투기과열지구 내에 분양권들은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하지만, 투기과열지구 지정('17. 8. 3) 이전 분양계약을 체결하였거나 거래가 가능한 분양권(전매제한기간이 경과된 경우)은 주택의 소유권 이전등기 시까지 전매는 1회만 가능합니다. 그러나 이후에 전매한 매수자는 소유권 이전 등기시까지 다시 전매는 불가능합니다. 

과거 분양권 투기열풍이 불었을 때는 투기 목적으로 분양권 복등기를 하는 분들이 많아 큰 문제가 되었는데요, 복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 먼저 하고 입주 시점에 수분양자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤, 다시 매수자 명의로 소유권 이전등기를 하는 이중 등기를 말합니다. 하지만 이는 엄연한 불법이며, 최근 들어 이러한 불법계약, 불법전매를 막기 위한 단속과 처벌이 상당히 강화되었습니다.

2. 전매제한 기간 내 가계약 또는 매매예약을 하면 전매제한에 위배될까?

가계약이라는 용어는 법률용어는 아니지만 흔히, 사용하는 용어입니다. 일종의 매매의 예약 성격으로 사용하고 있는데요, 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 뜻합니다. 그렇다면 전매제한일이 도래하기 전에 매매예약은 과연 전매제한에 위반될까요?

'주택법 ' 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에 따르면 ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다.

즉, 입주자로 선정된 지위를 전매제한 기간 내에 전매한 것이기 때문에 분양권 불법 전매에 해당한다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, '19년 12월 1일에 기산 된 분양권의 제한기간이 6개월일 때 '20년 5월 31일까지는 전매가 금지되는 기간입니다. 그러나 보통 매물들은 빠르면 1~2달 전부터 찾아볼 수 있는데요, 이때 이러한 물건을 미리 가계약하는 것이 금지된다는 뜻입니다.

잔금일이 '20년 6월 1일이면 되는 것이 아니라 '20년 6월 1일 이후에 모든 거래가 이루어져야 한다는 뜻입니다. 그래서 전매제한기간에 행해지는 것들은 모두 불법전매에 해당되겠습니다.

3. 전매기간 중 전매가 예외로 가능한 경우

그러나 전매제한기간 중이라도 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 대표적인데요. 이 경우, 분양권 명의를 배우자로 변경할 수 있으며 단독명의를 공동명의로 전환할 수 있습니다. 

공동명의를 다시 단독명의로 바꾸는 것도 가능합니다. 한편, 수분양자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정될 경우에, 사업주체의 사전 동의를 받아 전매제한 기간 중 전매가 가능한데요. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.

다만, 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택 입주자로 선정된 사람이 전매를 하는 경우에는 한국 토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선적으로 매입할 수 있다고 합니다.

4. 분양권 불법전매 시 처벌 수위와 신고포상금

(1) 분양권 불법전매 처벌 수위

'주택법' 제101조 제2호에 따르면 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한며, 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다고 되어 있습니다. 

이익에 따라 다르겠지만 3년 이하의 징역이나 3천만 원(위반행위의 이익이 3배가 3천만 원을 초과할 경우에는 해당되는 금액의 3배) 이하의 벌금에 처해집니다. 상당히 높은 수준에 처벌 수위가 되겠습니다.

또한, 1216 대책에서 공정한 청약질서 확립과 관련하여 청약제한이 강화되었는데요, 현행보다 강화되어 10년 간 청약이 금지되겠습니다.

* 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행 예정

(2) 신고포상금

불법전매와 같은 행위를 식별하여 신고한 사람에게는 제92조(분양권 전매 등에 대한 신고포상금) 시ㆍ도지사는 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있습니다. 

* 여기서 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 아시겠지만 정말 해야할 공부의 양이 많습니다. 기본적인 입지부터 청약 등 너무나 많은 것들이 있는데요, 최근에는 신축에 대한 수요로 인해 새아파트가 될 재건축 및 재개발 등에 대한 일반인들의 관심이 높아졌습니다.

그러나 규제지역(조정대상지역,투기지역,투기과열지구) 내 재건축 및 재개발은 각종 규제와 높은 프리미엄으로 접근하기가 매우 어려워졌습니다. 이러한 상황이 지속되다 보니 재건축 연한까지 기다리기 힘든 많은 단지들을 중심으로 인접 신축의 상승을 바라보며 리모델링 사업을 추진하는 경우가 많습니다.

현재 서울과 분당 및 평촌 등 1기 신도시 노후아파트 단지를 중심으로 아래의 그림과 같이 약 35개 단지에서 2만여세대가 추진중에 있습니다.

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 것을 말합니다. 리모델링 제도는 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 「건축법」 개정으로 도입된 제도인데요, 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증·개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율·높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 아래의 그림을 참고하시면 이해가 쉽겠습니다.

리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우에는 다음의 기준을 준수해야 합니다. 내용이 어렵다보니 참고만하시기 바랍니다.

1. 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 「건축법 시행규칙」이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
4. 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

「건축법 시행규칙」에서 정하는 증축의 규모 및 범위는 다음과 같습니다.

1. 증축의 규모

가. 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 합니다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 정하여야 합니다.

나. 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

다. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가 : 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것

2. 증축의 범위

가. 공동주택

1) 승강기·계단 및 복도
2) 각 세대내의 노대·화장실·창고 및 거실
3) 「주택법」에 의한 부대시설
4) 「주택법」에 의한 복리시설
5) 기존 공동주택의 높이·층수 또는 층별 세대수

나. 일반 건축물

1) 승강기·계단 및 주차시설
2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
3) 외부벽체
4) 통신시설·기계설비·화장실·정화조 및 오수처리시설
5) 기존 건축물의 높이 및 층수

위처럼 리모델링은 좀 복잡한 내용들을 담고 있다보니 이해가 잘되지 않습니다. 그렇지만 속도가 빠르다는 장점이 있는 것 같은데 왜 2001년부터 시행되었던 리모델링이 최근에서야 두각을 나타내는 것일까요?

사실 리모델링 사업은 그동안 재건축 사업이 활발하다 보니 사업성에 밀려 진행이 더뎠습니다. 아무래도 새로 허물고 짓는 재건축사업이 사업성이 뛰어나다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 최근에 재건축 초과이익환수제가 부활하고 관련 규제들이 강화되면서 지지부진 하던 리모델링 사업이 각광을 받으며 속도를 내고 있는 것입니다. 어쩌면 규에 따른 일종의 풍선효과로 보여지는데요, 그덕분인지 현재 추진위 단계에 있는 리모델링 추진 단지의 다수가 최근 1년 남짓한 기간에 설립된 것입니다.

또한, 재건축 안전진단이 강화되어 리모델링으로 선회한 단지들이 늘어 난 것도 한 몫하고 있습니다. 이러한 이유들로 지지부진한 재건축을 기다리는 것보다 사업추진과 진행에 속도가 빠른 리모델링으로 선회하게 된 것입니다. 물론, 최근에 높아진 집값도 한몫하겠죠~^^;;

재건축 안전진단시 아파트의 경우는 30년이 지나도 안전진단 D, E등급을 받기 어려운 반면 리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있고 종전 가구수 대비 15%까지 가구수도 늘릴 수 있습니다.

안전진단관련된 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

2019/10/18 - [부동산 정책 및 동향] - 서울 내 재건축 아파트 안전진단의 문턱을 넘지 못하다.(Feat. 서울시의 노골적인 재건축 규제)

리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평, 별동 증축이 허용되는 등 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않아 일단 리모델링을 해보겠다는 단지가 늘고 있는 것입니다.

또한, 지자체도 리모델링 사업 추진에는 적극적인 편입니다. 기존 용적률이 높아 재건축 사업이 어려운 단지에 대해 리모델링 방식으로 주거환경 개선을 도울 수 있기 때문입니다. 

성남시의 경우에는 분당신도시 노후화에 대비해 2014년 리모델링 기본계획을 수립한 이후 5개 단지에 대한 리모델링 시범사업을 추진한 데 이어 최근 분당구 야탑동 매화2단지를 2차 시범단지로 선정하고 조합설립을 지원하고 있다고 합니다.

서울시 역시 자치구의 신청을 거쳐 서울 중구 남산타운, 구로구 신도림 우성1·2·3차, 송파구 문정 시영·문정 건영, 강동구 길동 우성 2차 등 7곳을 서울형 리모델링 시범단지로 선정했고 일산·광명 등 수도권으로도 리모델링 움직임이 확산하는 분위기입니다.

* 아래는 리모델링과 재건축의 차이점을 요약한 표인데요, 이해는 안되지만 참고하세요~^^;;

그러나 리모델링 사업이 긍정적인 면만 있는 것은 아닙니다. 리모델링 사업의 경우 사업성이 높지 않고 추가부담금이 커 주민 동의를 끌어내기가 쉽지 않고, 최근에 안전에 대한 중요성이 강조되면서 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단이 검축심의와 사업계획승인 단계에서 진행하는 1, 2차 안전성 검토를 통과하기가 어려워졌습니다.

실제 강남권 중층아파트 10여곳은 안전성 검토만 1년 가까이 걸리고 있다고 하는데요..

이 뿐만 아닙니다. 국토부가 당초 허용하기로 했던 내력벽 철거가 지난 2016년 내력벽 철거 허용안이 담긴 주택법 시행령 개정안 통과가 불발된 이후 건설기술연구원 등 전문기관과 함께 내력벽 철거 허용 여부를 재검토 중이라고 합니다..

내력벽 철거는 면적을 넓히는 과정에서 평면 설계의 문제를 해소하기 위해서 구조보강을 위해 매우 중요하다고 합니다. 그러나 안전문제와 연결된 문제이기 때문에 해결이 쉽진 않아보입니다.

또한, 기존에 용적률이 높았던 단지의 경우 수직증축을 하면 용적률이 지나치게 높아지기 때문에 아마 이와 관련된 용적률 규제가능성도 배제할수는 없습니다.

리모델링도 재건축 및 재개발과 같이 일종의 사업이기 때문에 사업성이 중요합니다. 투자시에는 반드시 리모델링 사업 추진 가능성이 높은 곳인지 옥석을 가려서 투자를 해야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 재건축 및 재개발등 정비사업에 대한 투자가 활발해지면서 저 역시도 공부를 하고 있습니다. 그런데 가끔 일몰제라는 용어가 나와서 궁금해졌는데요, 부정적인 의미로 사용되는 것 같은데 정확한 내용을 알지 못해서 오늘은 일몰제에 대해서 정리해보려고 합니다.

1. 정비구역 일몰제란?

일정 기간 동안 사업에 진척이 없는 구역에 대해 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도로써 일몰제는 주민 간의 찬반 동의 이유로 재건축, 재개발 정비사업이 오랜 기간 지연될 경우 주민 갈등이 심해지고 매몰비용 부담이 커지는 문제를 막기 위해 2012년부터 도입하였습니다. 

그러나 도시정비법 개정안에서 일몰제의 필요성이 대두되며 2016년 3월 2일부터 4년 이후까지 조합 설립 실패 시 일몰제를 적용하기로 최종 결정된 것입니다. 그래서 정비구역 일몰제가 올해 3월 2일부터 적용되고 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 단지들의 긴장감이 높아진 것입니다. 결국, 2012년 1월 30일 이전에 추진위 구성 승인을 받은 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역이 해제되는 것입니다.

조금 더 쉽게 이야기하면정비구역 지정 이후 일정 기간 동안 사업 진척이 없을 경우 지자체가 직권으로 정비구역을 해제하는 것을 말하는 것으로 정비사업의 속도를 내라는 의미로 해석되며, 2020년 3월 2일까지 조합설립 인가 신청을 하지 않으면 정비구역에서 탈락시키는 것으로 생각하시면 됩니다.

정비사업은 통상 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진 위원회 설립 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행 → 관리처분 → 이주 및 착공 순서로 진행되는데 간혹, 정비계획 및 정비구역이 지정되기 전에 추진위원회 구성이 이루어져 정비사업을 진행하는 사업장이 있습니다.

일몰제가 시행되기 전인 2012년 1월 30일 이전에 정비계획이 수립된 구역의 추진위원회는 2020년 3월 2일 이전에 조합설립 인가를 신청해야 일몰제에서 벗어날 있습니다만 간혹 추진위원회가 정비구역 지정 전에 설립된 경우가 있습니다. 이에 국토부는 추진위원회가 정비구역 지정전에 설립된 경우는 일몰제 근거에 해당이 안된다고 유권 해석했다고 하니 참고하시면 되겠습니다.

(1) 일몰제 해당 요건

1) 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 지정 미신청 경우

2) 정비구역으로 지정고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인 미신청 경우

3) 정비구역으로 지정고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우(추진위 미구성에 한함)

4) 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우

5) 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우

6) 정비구역으로 지정고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우(토지 등소유자 방식)

(2) 일몰제 연장 요건

1) 토지등소유자 30% 이상 동의로 일몰제 기간 도래 전 연장 요청한 경우

2) 존치가 필요하다고 인정하는 경우

(3) 직권해제 요건

1) 정비사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우

2) 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

3) 토지등소유자 30% 이상 해제 요청 경우(추진위 미구성 구역으로 한정)

4) 주거환경개선사업 정비구역이 지정 고시된 날부터 10년 이상 경과, 토지 등소유자 2/3 이상 해제 동의하는 경우

5) 추진위 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자 1/2~2/3 이상 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

6) 추진위 구성 또는 조합 설립된 구역에서 토지등소유자 1/2 동의로 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

주) 2019.10.24. 시행 예정인 법에 따르면 4)은 2/3에서 1/2로 완화하고 5), 6) 추가

* ​아래의 사진은 원문입니다. 잘보이지시 않으시면 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.

* 도시 및 주거환경정비법 제 20조(정비구역 등의 해제(링크) 참고하시기 바랍니다.

2. 정비구역 일몰제에 대한 생각..

정비구역 일몰제는 최초의 취지에 맞게 어느정도 필요는 하다고 봅니다. 그러나 아래와 같은 문제점을 노출한다고 생각됩니다.

1) 지자체장(시, 도지사)의 성향에 따라 결정될 수 있음.

2) 정비구역에 따라 사업추진을 위해 장기간이 진행될 수 있음에도 기간이 획일적임.

3) 해제후 관리방안 부재로 주거환경 더욱 열악해질 수 있음.

4) 주민동의 등에 의한 구역해제 제도가 있으니 이중규제가 될 수 있음.

5) 해제된 구역에 들어간 운용예산에 대한 손해로 사업 재추진이 사실상 어려움

6) 구역해제가 많아진다면 장기적으로 주택난 가중화

위와 같이 6개 정도로 정리해보았습니다. 현재 정비사업이 진행되는 지역들은 사업성이 있기 때문에 진행되는 곳들인데, 다시 말하면 수요가 있는 지역들입니다. 그렇기 때문에 신규 주택 공급을 재개발ㆍ재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있는 지역들이 일몰제 적용으로 인해 구역 해제 사업지가 늘어날 경우 장기적으로 수급 불균형으로 이어질 수밖에 없습니다.

게다가 정비구역 지정도 줄고 있는 상황이기 때문에 기존 아파트 가격, 특히 신축을 중심으로 상승세가 이어질 수밖에 없습니다. 단순히 현재의 제도처럼 지정만하고 민간의 사업으로 위임할 것이 아니라 노후 및 낙후되어 있는 주거지 개선은 지자체가 적극적으로 나서서 다양한 부분을 고려하여 지속 가능한 도시로 만들 수 있도록 같이 힘을 써야 할 것으로 보입니다.

단순히 관리 및 감독만 하는 지자체의 역할로는 국민들에게 높은 질의 주거환경을 공급하는데는 제한요소가 따릅니다. 더군다나 정비구역 일몰제와 같이 사업의 진행에 부담으로 작용되는 제도들은 순기능보다 역기능이 많을 수 있기 때문에 주택수급을 위한 지자체의 노력도 수반되어야 할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 대단한데요, 생각보다 복잡한 청약제도로 인해 피해 보는 분들이 많은 것 같습니다. 주변에도 보면 본인이 집이 있다고 생각하고 청약을 하지 않는 경우들이 생각보다 많아 놀란 경우들이 더러 있습니다. 가점이나 특공 조건이 됨에도 이러한 기준을 모르는 경우가 많아서 오늘은 청약 시 무주택 세대로 인정받을 수 있는 기준에 대해서 알아보겠습니다.

* 주택소유여부 판단 시에는 분양권과 분양권 및 주택의 공유지분을 소유하는 경우에는 주택 소유로 간주합니다.

1. 무주택세대 판정 기준

(1) 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다면 3개월 내 처분 시 무주택자가 됩니다. 즉, 상속으로 인해 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명 돼 사업주체로부터 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)에 따라 부적격자로 통보받더라도 3개월 이내에만 소명하게 된다면 정상적인 공급계약을 체결할 수 있습니다. 그렇지만 지분상속이 아닌 단독상속의 경우에는 주택소유로 보기 때문에 이점은 유의하셔야 됩니다.

(2) 도시지역이 아닌 지역 또는 읍과 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택 중 단독주택을 보유하고 있더라도 타지방으로 이전한 경우에는 다음 3가지 중 하나라도 충족한다면 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

1) 사용승인후 20년 경과
2) 85㎡이하의 단독주택
3) 최초 등록기준지에서 건축되어 있는 주택으로 상속받은 단독주택

즉, 이 세 가지 중 하나라도 해당이 되는 주택의 소유자가 해당 주택 건설지역에서 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이전한 경우에는 무주택자로 인정이 됩니다. 여기서 상속으로 주택을 취득한 경우 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봅니다.

(3) 개인주택사업자가 분양목적을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체에게 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우도 무주택자로 인정됩니다.

이는 개인 주택사업자에 대한 무주택 인정여부를 판단하는 기준으로, 분양을 목적으로 주택을 건설하고 이를 분양 완료했을 경우 무주택자로 인정됩니다. 그렇지만 미분양이 있을 경우 준공승인 이후에 미분양 주택을 보유하는 경우에는 주택으로 간주하게 됩니다.

(4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택법 제5조 제3항(공동사업주체) 규정에 따라서 근로자의 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우에도 무주택자가 됩니다.

즉, 사택이나 기숙사 등을 소유하고 있는 경우의 개인 사업자는 무주택자가 될 수 있는 것입니다.

(5) 20㎡이하(6평) 주택(소형) 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 무주택자로 인정됩니다. 다만 2채 이상 보유한 경우 유주택자로 인정됩니다.

(6) 60세 이상의 배우자를 포함한 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유한 경우는 무주택자로 봅니다. 다만 노부모 부양 특별공급과 공공임대 접수시에는 무주택세대구성원에 해당여부를 판단하는 데 있어서 주택을 소유한 것으로 봅니다.

* 민영주택에 일반공급에 부양가족 가점에서는 유주택 부모는 제외됩니다.

(7) 공부상 주택으로 돼 있지만 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되는 경우 부적격자 통보를 받은 날로부터 3개월 이내 멸실 또는 현재 사용 용도로 공부를 정리하면 무주택으로 봅니다.

(8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우에도 무주택으로 간주합니다.

(9) 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한다면 무주택자로 인정됩니다. 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 수도권은 공시 가격 1억 3천만 원 이하, 비수도권은 8천만 원 이하의 주택이어야 합니다. 이때 공시지가가 아닌 공동주택 및 단독주택 공시 가격이므로 참고하시기 바랍니다. 단, 특별공급 적용시에는 무주택자로 인정되지 않으니 유의하셔야 됩니다. 

(10) 입주자선정 후 남은주 택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양하는 경우에는 무주택자로 인정합니다. 다만, 해당분양권을 매수한 사람과 미계약분을 분양받은 경우에는 유주택자로 간주합니다. 예를 들면 2순위까지 공급했으나 미분양된 평형(타입)은 무주택자지만, 청약경쟁률로 마감된 평형(타입)의 미계약분 또는 잔여분은 주택수로 산입 됩니다.

(기타) 그 외, 오피스텔은 준주택으로 오피스텔 소유자는 청약 시 무주택자로 인정됩니다. 그러나, 도시형 생활주택은 청약 시 주택소유로 봅니다. 다만, 도시형 생활주택 중 전용면적이 20㎡(소형) 이하인 경우엔 무주택으로 봅니다(단, 2채 이상 소유자 제외)

원문은 주택공급에 관한 규칙제53조 주택소유 여부 판정기준(링크)을 참고하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자의 관심을 갖다 보면 공시지가라는 단어라는 내용을 쉽게 접합니다. 특히, 표준지 공시지가와 개별공시지가 등 다양한 용어를 듣다 보면 혼란스러운데요, 저 역시도 그랬습니다. 그래서 그 궁금증을 해결하고자 표준지 공시지가와 개별공시지가에 대해서 알아보려고 합니다.

표준지 공시지가와 개별공시지가를 알아보기 전에 먼저 공시지가의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

1. 공시지가

공시지가란, 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해서 '부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 일종의 땅값입니다.(법령 링크) 공시지가 이전에는 행정자치부 과세시가표준액, 건설교통부 기준시가, 국세청 기준시가, 감정원 감정 시가 등 다양한 기관에서 땅값을 감정했기 때문에 1989년부터 토지공개념에 따라 일원화하였습니다. 그리고 공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘게 됩니다.

(1) 표준지 공시지가

표준지 공시지가는 전국의 약 3,309만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 표준지 공시지가를 조사 및 평가하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용됩니다. 이때 필지란 경계를 가지고 구분되는 토지 단위로 지적공부에 등록되는 기본단위입니다. 우리는 흔히 '평'으로 오해하는데 공식적인 기본단위는 '필지'입니다.

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 감정평가업자에게 조사 및 평가를 의뢰하여 토지소유자와 시, 군, 구의 의견을 듣고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 중에 공시됩니다.

* 표준지 공시지가에 대한 이의신청은 30일 이내에 시군구 민원실이나 국토교통부 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.

아래는 2019년 2월 국토부에서 발표된 표준지 공시지가로 지역별 평균 전용면적(㎡) 가격입니다. 서울의 땅값이 2위인 부산에 비해서도 10배가량, 전국 평균보다도 약 34배가량 비쌉니다. 꼴찌인 전남보다는 무려 268배 차이가 납니다.

(2) 개별공시지가

개별공시지가는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에서 정한 절차에 따라서 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시한 매년 1월 1일 기준으로 발표되는 개별토지의 단위면적(㎡) 당 가격입니다.

또한, 국내 및 지방세 등 각종 세금의 부과, 건강보험료 산정, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 사용하며 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지 가격 비준표를 적용하여 개별공시지가를 산정 후 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 매월 5월 말에 공시합니다. 

* 개별공시지가에 대한 이의신청도 30일 이내에 시, 군, 구에 가능하며 행정심판과 행정소송도 제기할 수 있습니다.

아래는 토지 가격 비준표에 대한 설명을 요약한 그림입니다. 참고하시기 바랍니다.

개별공시지가는 다양한 부분에서 활용이 되는데, 조세, 부담금, 공적평가기준, 행정분야, 복지분야 등에서 사용됩니다.

2. 공시지가 확인

공시지가는 부동산 공시 가격 알리미에서 확인이 가능하며, 토지가 속한 시군구홈페이지에서도 확인이 가능합니다

* 부동산공시가격알리미 사이트(링크)

※ 보통 아파트의 공시 가격을 공시지가라고 같이 사용하시는데 정확한 용어는 공동주택 공시 가격입니다.

3. 번외 : 공동주택 공시 가격

공동주택 공시 가격이란 국토교통부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정 가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하는 것이다. 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택처럼 표준 가격 없이 한 번에 별도의 공시 가격이 산정됩니다.
 
국토교통부 장관은 공동주택 가격 공시를 위해 그 가격을 산정할 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 합니다. 여기서 공동주택 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

또한, 국토부 장관은 공동주택가격 조사·산정 시 인근 유사 공동주택의 거래 가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작해야 합니다. 공시 가격은 재산세. 종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 건교부가 모든 주택의 공시 가격을 일괄 발표하고 있습니다.

이러한 내용 때문에 올해 5월에 공동주택 공시 가격 발표 이후에 다수가 이의제기를 한건 세금부담에 의한 것입니다. 아래는 연도별 공동주택 공시가격 변동폭입니다.(2019년은 최초 안으로 의견에 따라 5.24%로 조정되었습니다.)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 매도우위 시장에 진입한 지역들에서 흔치 않게 들리는 말들이 많은데요, 매도자가 계약금을 배액 배상하고 해제하는 일들입니다. 그런데 이상하지 않나요? 매수자가 낸 돈에 왜 두배를 내야 해제가 될까요? 매수자는 배액 배상을 받으면 손해배상은 요구하지 못하는 걸까요? 이러한 의문을 해결하고자 오늘은 계약금 계약과 해약금에 의한 계약해제에 대해 알아보려고 합니다.

먼저 계약금 계약에 개념에 대해 알아보겠습니다.

이러한 특성 때문에 우리는 본계약에 앞서 계약금을 통한 계약을 선행 합니다. 그래서 잔금 이전에 일부 계약금을 넣고 계약을 진행하는 것입니다. 그래서 계약금 계약과 매매계약이 동시에 진행되지 않는 것입니다. 또한, 잔급 납부와 등기가 같이 행해집니다.

다음은 계약금의 종류에 대해 알아보겠습니다. 계약금의 종류는 크게 3가지로 나누어집니다.

1. 증약금 : 계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는데, 이를 증약금이라 합니다. 그래서 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가집니다.
2. 해약금 : 계약금은 해제권을 보류하는 성질을 가지는데, 이를 해약금이라 합니다. 민법은 보통 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다(제565조 1항 명시)
3. 위약금 계약금은 채무이행을 확보하기 위한 성질을 가지는데, 이를 위약금이라 합니다. 계약금이 위약금으로서의 성질을 가지기 위해서는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 합니다. 보통 민법에서는 위약금을 손해배상액으로 추정합니다.

그렇기 때문에 계약금은 계약체결의 증거이자, 해제하기 위한 해약금, 특약을 통한 위약금의 성질을 같습니다. 

다음은 계약금을 통한 계약 해제중 일반적인 해약금에 의한 계약 해제에 대해 알아보겠습니다.

여기서 핵심 키워드는 해제권을 행사할 수 있는 기간으로 당사자의 이행에 착수할 때까지입니다.

당사자의 일방이란 매매 당사자의 "쌍방"중 어느 일방을 말합니다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제는 할 수 없습니다.

이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고 이행의 준비만으로는 부족합니다. 중도금을 지급한다든가, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당됩니다.

판례에 따르면 이행기 전에 착수하지 않는 특약을 하는 등의 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 

또한 단순히 매매계약의 이행을 청구하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행 착수로 볼 수 없습니다. 매매계약 체결 후 계약금만 수령한 상태에서 토지거래허가신청을 하고 허가를 받았다 하더라도 이는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 결국 이행 착수에 해당되지 않는 다면 해약금에 의한 계약해제가 가능한 것입니다.

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 배액을 배상하면 그것으로 해제가 가능한 것입니다. 그래서 우리는 일반적으로 매도자가 계약금의 배액을 배상하고 계약이 취소되는 경우가 생기는 것입니다.

이때 매수자는 의사표시만 하면 계약을 해제할 수 있으며 이 경우에는 당연히 계약금 포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기 의사가 필요 없습니다. 그러나 매도자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 두배의 가액을 현실적으로 상환하여야만 해제할 수 있습니다.

보통 계약금 이전에 가계약금이라는 명목으로 매수자가 일부 금액을 입금하고 난 뒤에 계약을 취소, 요구하는 경우가 있는데요, 이때에는 계약금에 해당하는 금액을 모두 지불해야 해제가 가능합니다. 매도자가 해제할 때는 당연히 계약금 전체에 배액을 반환해야 계약해제가 가능합니다. 법적으로 가계약금이라는 용어는 없기 때문에 계약금의 일부로 보고 있습니다. 가계약은 그 자체만으로도 하나의 계약으로 성립되며, 심지어 구두상의 가계약도 법적 효력이 있기 때문에 계약에는 신중을 기해야 합니다. 물론 특약에 따라서는 가계약금을 위약금으로 특약을 하거나 예치금으로 한다면 돌려받을 수도 있습니다.

해약금에 의한 계약해제는 계약이 소급적으로 소멸하지만  해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복 의무나 손해배상청구권 등의 문제가 발생하지 않습니다. 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정 해제)에는 영향을 미치지 않습니다. 그래서 위약금을 정하는 별도의 특약이 없는 한 그 외의 보상은 불가합니다. 

매도우위의 시장인 경우에는 매수자는 계약금을 지불하고 잔금이전에 이행착수에 해당하는 중도금을 소액이라도 입금함으로써 이행착수의 요건을 갖추어서 계약해제가 되지 않도록 하는 것도 하나의 요령이 될 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 상식 중 매매계약의 비용 부담에 대해서 알아보려고 합니다. 흔히 부동산 매매계약 시 생길 수 있는 의문 중 하나가 등기비용을 왜 매수자가 부담하는 것입니다. 저 역시도 그런 궁금증이 있었는데요, 부동산에서는 관례라고 하여 저는 아무것도 모르고 그냥 지불하였지만 생각해보면 정확하게 알려주는 곳이 없었습니다. 그래서 오늘은 이러한 내용을 정리하고 가려고 합니다. 관련된 내용은 민법상에 명시가 되어있습니다.

매매계약의 비용부담은 민법 제566조에서 규정하고 있습니다.

제566조 [매매계약의 비용의 부담] 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

매매계약을 체결하기 위해선 부대비용이 발생하게 됩니다. 예를 들면 부동산 매매계약에 있어서 계약서 작성비용이나, 부동산의 가치를 파악하기 위한 감정평가비용, 토지 거래서 토지측량비용 등이 포함이 됩니다. 이런 경우에는 적은 비용이 아니기 때문에 당연히 비용적인 부분에서 매도인과 매수인이 상대방에게 부담을 미룰 여지가 있는데요, 그래서 민법에서는 이러한 부대비용을 당사자 쌍방이 공평하게 나누어 부담한다고 규정하여 다툼을 사전에 차단시키고 있습니다.

다만, 매매계약 당사자들이 서로합의하여 민법 내용과 다르게 처리하더라도 아무런 문제는 없습니다. 물권과 다르게 채권의 경우에는 사회통념상 위배가 되지 않고, 불법적인 내용이 아니라면 계약 당사자들의 의사를 제일 중요한 기준으로 삼고 있기 때문입니다.

그러나 등기비용과 같은 이행(변제)비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담하는 것이 거래관행이기 때문에 매수자가 통상적으로 부담하고 있다고 해서 매수자가 꼭 부담해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 매도인의 입장에서도 매수 시에 등기비용을 지불했다면 당연히 매도 시에도 매수인이 부담하기를 원할 테니 관행이 매수인의 의도만으로 바뀌기는 어려울 것 같습니다.

또한, 토지와 같은 부동산을 매수시에 측량을 하기로 하였다면 측량비용은 균등하게 부담하는 것이 맞지만 공부상 면적과 실측 상의 면적 차이가 발생할 경우에는 매매대금이 조정 소요가 있으므로 이러한 변동에 대비하여 매매대금도 조정할 수 있다는 특약이 필요할 것이고, 최초에 측량비용 외에 추가로 측량이 필요한 경우에 비용도 부담주체를 명시하는 것이 중요하겠습니다. 

매매잔금 지급이 끝난후 매수자가 건축 등을 위해서 경계측량이나 현황측량 등을 하는 경우에는 매매비용으로 볼 수 없기 때문에 이러한 경우에는 매수인과 인접 토지의 소유자가 부담해야 할 것입니다.

이러한 내용들을 사전에 알고 계약을 진행한다면 계약 이후에 예기치 않은 상황들에도 반응할 수 있기 때문에 반드시 계약전에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 열띤 청약열기와 더불어 높은 프리미엄이 형성되고 있는 아주 뜨거운 분양권 시장이 도래하였습니다. 이 상승세가 얼마나 지속될지는 모르겠지만 청약당첨가능성이 높은분들은 로또와 같은 프리미엄을 얻을 기대감을 갖고 있습니다. 그러나 분양권이 아무리 높은 프리미엄이 있더라도 전매(사고파는 행위)가 되지 않는다면 일종의 사이버머니가 되어버립니다. 우리 주변을 보면 옆집에 누구는 청약에 당첨되었는데 6개월만에 전매가 가능하여 파는 경우도 있고, 아는 지인은 청약에 당첨되었지만 아직 전매기간이 아니라 입주시점에 임박하여 가능하다고 하니 도대체 어떤 기준으로 분양권 전매기간이 설정되는지 궁금합니다. 그래서 오늘은 주택법 시행령을 살펴보고 분양권 전매기간은 어떤 기준으로 설정되는지 알아보도록 하겠습니다.

우선 분양권 전매기간은 주택법시행령 별표 3에 전매행위 제한기간(링크)에 잘 명시가 되어 있습니다만, 저도 그렇고 일반인이 해석하기에는 어려운 부분이 많습니다. 그래서 핵심내용 위주로 요약해보겠습니다.

< 공통사항>

 1. 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

 ☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다. 

2. 주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

3. 제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

 ☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

4. 중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

 ☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

 ☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다. 

< 세부사항>

1. 투기과열지구 분양권은 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

 ☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

2. 조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있습니다. 

• 제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간
• 제2지역 : 1년 6개월
• 제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

 ☞ 예1) 같은 성남이더라도 성남의 공공택지 분양은 제1지역으로, 민간택지 분양은 제2지역으로 각각 전매기간이 다르게 적용됩니다. 그래서 성남의 공공택지인 고등지구는 등기 후 전매가 가능하지만 구성남 재개발지역들은 1년 6개월의 전매제한기간을 적용 받고 있습니다.

 ☞ 예2) 하남의 경우 민간택지는 투기과열지구 등기 후 전매 / 조정대상지역 제3지역으로 6개월로 나와 있는데요, 공통사항 4번에서 언급했던 내용과 같이 둘중에 긴 것을 적용하기 때문에 하남시 전역은 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

3. 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

• 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 수원시 팔달구 민간택지는 조정대상지역 중 제3지역으로 분양하는 단지는 6개월 후 전매가 가능합니다. 민간택지의 분양가 상한제가 적용되는 경우 전매기간이 없더라도 조정대상지역 중 제3지역인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 최소 3년에서 8년의 전매제한 기간이 적용됩니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

  ※ 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다.

• 수도권 외  ※ 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 전매제한이 5년입니다.

4. 민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

• 수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월
• 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

오늘은 분양권 전매기간에 대해서 알아보았는데요, 위에서 알고있는 내용과 조금 다른 곳들도 있습니다. '18년 12월 11일부터 개정안이 적용되었기 때문에 그전에 분양한 아파트들은 개정 전에 내용을 적용 받을 수도 있기 때문입니다. 최근에 분양한 2기신도시인 검단신도시의 경우 '18년 12월 11일 이전 분양하 호반베르디움이나, 유승한내들, 금호는 전매기간이 1년이지만 개정 이후에 분양한 아파트들은 3년의 전매기간이 적용되었습니다. 또한 검단신도시에 인접했지만 민간택지였던 불로대광로제비앙은 6개월이었습니다. 이렇듯 택지별, 분양시기별로 전매기간이 차등된 점을 착안하시기 바랍니다. 그러나 앞으로 분양되는 아파트의 전매기간은 위의 내용과 같을 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.  

※ 비전문가인 제가 주택법과 주택법시행령을 보고 해석하다보니 오류가 있을 수 있습니다. 오류가 있다면 댓글로 남겨주시면 즉시, 수정하겠습니다. 단순 참고용으로 사용하시고 청약또는 전매전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

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