부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 각종 부동산 통계자료나 발표자료를 보다 보면 전월세 전환율에 대한 내용이 자주 나옵니다.

더군다나 최근 금리가 떨어짐에 따라 더욱더 월세 전환에 대한 욕구들이 셈솟고 있는 상황인데요,

이런 상황속에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두 적정 월세 시세를 판단할 때 정말 중요하게 사용하는 내용임에도 불구하고 정확히 이해하고 있지 못했습니다.

그래서 오늘은 전월세 전환율에 대해 정리해보려고 합니다.

★ 전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란 말 그대로 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다.

만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미입니다.

전월세 전환율의 상한은 주택임대차보호법에 명시가 되어 있어 이를 초과하면 안 됩니다. 그러나 지역별로 조금 상이한 부분이 있으니 실제는 다를수 있습니다.

* 현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 4월 0.75%) + 3.5% = 4.25%

※ 한국은행 기준금리 확인방법 : 홈페이지(링크) 접속 - 통화정책 - 통화정책 운영체제 - 한국은행기준금리

전월세 전환율은 지역별, 주택유형별로 다르게 나타나고 있는데요, 한국감정원과 통계청에서 확인할 수 있습니다.

평균적으로 인구가 집중되는 대도시, 아파트가 전월세 전환율이 낮아 월세 부담이 높다고 볼 수 있습니다.

* 지역별 전월세 전환율 확인방법 : 통계청(지역별 전월세 전환율, 링크 클릭)

* 한국감정원(홈페이지 또는 앱) 내 주택 가격동향 내 전월세 전환율

★ 전월세 전환율 계산하기

(1) 전세에서 월세로 갈 때는 곱하기 4.25%를 기억해야 합니다.

전세 2억 1천짜리 집을 보증금 2천만 원으로 월세로 전환해보겠습니다.

* 계산식= ((전세- 월세 보증금)* 전월세 전환율)/12

먼저 전세보증금에서 월세보증금을 뺍니다 (2억 1천만 원 - 2천만원) = 1억 9천만원

두번째로는 계산된 1억 9천만원에 전월세 전환율(4.25%)를 곱합니다. 그러면 8백 7만 5천원이 나옵니다.

세번째로 8백 7만 5천원을 1년 12개월로 나누면 672,917원으로 나옵니다.

즉, 2억 1천만원 전세는 보증금 2천만원에 월세 672,917원이 되는 것입니다.

(2) 월세에서 전세로 갈 때는 나누기 4.25%를 기억해야합니다.

월세 보증금 천만원에 월세 60만원으로 전세를 전환해보겠습니다.

* 계산식= (월세*12) / 0.0425 + 천만원(보증금)

먼저 월세 60만원을 1년인 12개월을 곱합니다. 60만원 * 12 = 720만원 

여기에 720만원 / 0.0425를 나눕니다. 그러면 169,411,765원입니다.

여기 169,411,765원에 보증금 천만원을 더합니다. 169,411,765원 +10,000,000= 179,411,765

어렵진 않지만 이렇게 계산하는 방법을 알아야 적정 수준의 월세 또는 전세가를 판단하여 계약할 수 있습니다.

상한선은 정해져있지만 지역별 또는 주택타입별로 전월세 전환율이 다르므로 실제 시세와도 연동해서 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 투자가 대중화되면서 절세에 대한 부분이 강조가 되고 있습니다. 절세의 기본은 명의 분산이라고 알고 있기 때문에 대부분 개인으로 부동산 투자를 하시는 분들 중 결혼하신 분들은 공동명의를 기본으로 하고 있습니다.

공동명의의 장점은 방대한 자료들이 인터넷을 통해 공유되고 있어 모두들 자세히 알고 계실텐데요, 가장 큰 단점 중 건보료 피부양자 자격 박탈에 대해서는 궁금해졌습니다.

그래서 오늘은 아파트 공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격박탈이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 일반적으로 알고있는 부부 공동명의의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.

※ 세부적인내용은 세무전문가 및 관련 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

★ 부부공동명의 장점

1. 매도시 양도소득세 절세

* 취득세는 단독명의 및 공동명의 차이가 없으나 양도소득세는 공동명의일 때 인별로 나누어 과세되어 절세효과가 있음

2. 종합부동세 절세

* 단독명의와 공동명의에 차이는 없으나(지분별로 부담) 종합부동산세에서는 공동명의가 유리 

3 기타 상속 및 종합소득세 등 혜택

* 공동명의일때 상속세 및 종합소득세 혜택 있음

4. 자금출처 소명에 유리함

* 배우자 간 6억 이하 증여 시 유리함

★ 공동명의를 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될까?

(1) 건강보험료와 피부양자 자격

건강 보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 일정한 돈을 건강보험료라고 얘기하는데요, 보통 건강보험료와 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험 등을 세금처럼 부담해야 하는 준조세라고 합니다. 그렇다 보니 건강보험료 납부에 대해서 대부분 불필요한 지출로 생각하게 됩니다.

건강보험료는 크게 직장가입자와 지역가입자료 분류되고 있는데요, 직장가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원 등이 대상입니다. 건강보험료율은 6.46%인데 절반은 사업장에서 부담하기 때문에 근로자는 3.23%만 부담하면 됩니다.

여기에 장기요양보험료라고 건강보험료의 8.51%가 추가로 부가되는데 역시 사업장에서 절반을 부담하기 때문에 직장가입자는 부담이 적습니다.

또한, 직장가입자는 소득 및 재산이 없는 직계가족은 피부양자로 등록할 수 있어서 건강보험료를 절세하는데 매우 도움이 됩니다.

그러나 지역가입자는 직장을 다니지 않더라도 소득이나 재산이 일정 기준을 초과하면 지역가입자가 되어야 하는데요, 가입자의 소득, 재산, 자동차에 점수를 부과해 보험료를 부과 점수를 산정하고 이점수에 점수당 189.7원(2019년 기준)을 곱하여 산출하는데요, 추가로 장기보험요양료 8.51%가 부과됩니다.

그렇기 때문에 피부양자 자격을 유지하는 것이 세부담을 완화하는데 매우 도움이 됩니다.

(2) 피부양자 자격 박탈 기준

피부양자 자격 박탈 기준은 2018년 7월 1일부터 인정기준이 다음과 같이 강화되었습니다.

• 연 소득이 3400만 원을 넘거나
• 재산 과표가 5억 4000만 원(공시 가격 9억 원·시가는 약 13억 원)을 넘고 소득이 연 1,000만 원보다 많은 경우

위에 기준 중 두 번째인 항목인 재산과표 5억,4000만 원(공시 가격 9억 원) 때문에 무소득 배우자가 고가주택이나 다주택 보유자인 경우 피부양자 자격이 박탈되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.

그러나 공시 가격 9억 원을 초과하면서 연소득(과세)이 1,000만 원을 초과해야 자격이 박탈되는 것입니다. 그렇기 때문에 저희 같은 서민(?)들이 공동명의를 한다고 해서 무소득자인 배우자가 갑자기 지역가입자로 전환되는 일은 일어날 수 없겠습니다.

만약, 지역가입자로 전환되었다면 보유주택이 고가주택이거나 소득이 높은 것이기 때문에 조금은 기분 좋게(?) 지역가입자로 전환될 수 있을 것 같습니다.

그러나 최근에 공시 가격 현실화로 인해서 공시가격 인상에 따라 보유세 부담뿐만 아니라 피부양자 자격 박탈되는 분들도 늘어나고 있다고 합니다.

실제로, 2019년 기존 지역 가입자 758만 명 가운데 259만 명(34.2%)이 올해 공시 가격 상승이나 지난해 소득 상승을 이유로 보험료 부담이 평균 7.6% 늘어났다고 하니 생각보다 많은 분들이 부담을 느끼고 계신 것 같습니다.

* 첨부파일은 피부양자 부양요건과 기타 소득 및 재산 등 요건 관련된 원문입니다. 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다.

저는 세금 전문가가 아니기 때문에 가볍게 살펴만 보시고 기타 자세한 상담은 반드시 세무전문가와 하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를하실때 지역인구조사를 하는 경우가 많으실텐데요, 디테일하게 동단위 인구를 찾아보시는분은 없겠지만 간혹, 찾는 동이 없는 경우가 있습니다.

이런 경우는 법정동과 행정동을 헷갈리시는 경우가 많습니다.

법정동과 행정동은 다르기 때문인데요, 오늘은 이 두가지의 개념과 차이점을 정리해보겠습니다.

★ 법정동

법정동이란, 이름 그대로 법으로 정한 동이라는 뜻입니다. 즉, 법률로 지정된 행정구역 단위를 뜻하는데요, 과거 1914년 시행된 행정구역 통폐합 대 정해진 것으로, 예로부터 전해온 고유지명을 그 명칭을 명칭으로 하였기 때문에 거의 변동이 없습니다.

법정동은 신분증, 신용카드 및 재산권과 관련된 각종 공부의 주소에 사용되는 것이 특징입니다.

★ 행정동

행정동은 행정편의를 위하여 설정한 행정구역 단위로써 민원발급 및 주민관리 등 행정처리에 사용합니다. 여건에 따라 바뀌는 경우가 많습니다.

'지방자치법 제4조의2 1항과 4항'에 따라 하나의 법정동을 2개이상의 행정동으로 운영하거나 2개 이상의 법정동을 하나의 행정동으로 운영할 수 있도록 규정하고 있습니다.

※ 법정동과 행정동은 무슨차이일까?

법정동과 행정동이 구분이 안되실것 같아서 예시를 가져왔는데요, 안양에 평촌은 호계동,평촌동,비산동,관양동 4개의 동으로 되어 있습니다.

호계동 안에도 호계동1동~,범계동과 신촌동 등이 있는데 즉, 호계동은 법정동이며 호계1동~/범계동/신촌동은 행정동 인것입니다.

위에서 말씀 드린것처럼 행정동에는 범계동 주민센터 , 신촌동 주민센터 처럼 주민센터가 있으니 주민센터를 생각하시면 이해가 쉬우실 것 같습니다.

동일한 명칭의 법정동과 행정동이 있을 수 있지만 차이가 발생하는 것은 법정동상의 경계선과 행정동상의 경계선이 달라서 그런 것입니다.

이렇게 다른이유는 인구가 적은 각 법정동마다 주민센터를 설치하는 것은 행정력 낭비가 될 것이고, 인구가 너무많은 법정동에 하나의 주민센터만 설치하는 것은 행정력에 과부하를 불러오게 될 것이기 때문입니다.

따라서 행정업무가 있을때는 행정편의를 위하여 설정한 행정동 주민센터로 민원서류 등을 신청하러 가면 됩니다.

법정동을 기준으로 주민센터를 찾아갈경우 헛걸음을 하는 경우가 많습니다.

가장 중요한 것은 행정 업무가 있을 때에는 행정동 주민센터로 민원서류 등을 신청하러 찾아가야 합니다. 행정동의 기준으로 찾아가야 하는데 법정동을 기준으로 주민센터를 찾아갈 경우에는 원하는 행정업무를 하지 못할 수 도 있습니다.

대표적인 예로 이사를 하고 전입신고를 해야 할 때 해당 주소지가 속한 행정동의 주민센터를 가야합니다.

* 아래는 법정동과 행정동의 차이가 구분된 표로 참고하시면 좋을 것 같습니다.

※ 부동산투자에서 법정동과 행정동이 중요한이유!

예를 들면 서울 송파구는 총 13개 법정동으로 나뉩니다. 하지만 행정동 수는 법정동의 2배인 26개나 된는데요, 송파구 인구가 증가하면서 행정동 수가 점점 늘어났습니다.

각 법정동이 끼고 있는 행정동 개수를 보면 동네별 인구 증감 추이를 대략적으로 파악해볼 수 있는데요, 잠실동은 주민 수가 많아 잠실본동, 잠실2동, 잠실3동, 잠실7동 총 4개 행정동으로 이뤄져있기 때문에 잠실동에만 주민센터가 4개가 있습니다.

반면 비교적 주민 수가 적은 석촌동은 행정동 한 개로 모두 묶여, ‘석촌동 주민센터’ 하나만 사용하고 있습니다.

그렇다면 법정동과 행정동이 부동산에 미치는 영향은 무엇일까요?

정부가 시행하는 부동산 정책은 원칙적으로 법정동을 기준으로 합니다. 예를 들어 최근 발표한 분양가상한제 대상 지역은 법정동 단위로 새 아파트 가격을 통제하는 '핀셋 규제'였습니다.

하지만 두 개 이상 법정동에 걸쳐 있는 대단지 아파트에서 정부가 예상치 못한 문제가 나타났습니다.

서울시 강동구 ‘삼익파크아파트(1985년 입주·1092가구)’가 대표적인 사례입니다.

분양가상한제 대상 지역인 길동에 위치한 507~513동은 규제를 받지만, 명일동에 지어진 501~506동은 규제에서 벗어나기 때문에

만약, 정부 방침에 따라 분양가격이 결정된다면 같은 아파트 단지· 같은 크기인데도 2개 이상 법정동에 걸쳐 있는 아파트 단지에선 분양가 상한제에 따라 신규 분양을 할 때 아파트 가격이 수억원 차이가 나게 됩니다.

길동은 정부가 아파트 값을 정하고, 명일동은 시장 가격이 적용되기 때문인데요, 이런 부분들을 고려해서 행정동을 고려한 규제가 필요하다는게 대부분의 의견입니다.

이렇듯 법정동과 행정동이 큰 의미가 없어보이지만 부동산 공부에 있어서 의외로 중요한 요인으로작용할 수 있으니 반드시 알아두시면 좋을 것 같습니다. ^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 면적과 관련된 내용들을 정리해 보았는데요, 오늘은 베란다와 발코니 그리고 테라스에 대해 정리해보려고 합니다.

대부분은 용어의 차이를 정확히 모르고 사용하시는 경우가 많은데요, 저 역시도 정확하게 설명하기 어려웠습니다. 그래서 오늘 발코니와 베란다, 테라스 그리고 포치에 대해서 개념을 정리해보고자 합니다.

★ 발코니 / 베란다

(1) 발코니

우리가 흔히 부르는 발코니는 건축물 위의 내부, 외부를 연결하는 별도의 완충공간으로 전망, 휴식 등의 목적을 위하여 건축물 외벽에 추가로 설치하는 공간입니다.

위의 그림처럼 아래층과 위층 외부에 떠있는 별도의 공간으로 보시면 됩니다. 보통 2층 이상의 건물에 설치되는 것이 특징입니다.

아파트 분양 시에는 서비스면적으로 제공되는 경우가 많으며 발코니는 분양가에 포함되지 않고 세금이 적용되지 않는 장점이 있습니다.

1.5m 이내 확장공사는 합법입니다.

* 원래 발코니 확장은 불법이었습니다. 그러나 집을 넓게 쓸 수 있다는 크나큰 장점 때문에 수많은 사람들이 불법을 저지르자 정부는 2005년 건축법을 개정해 발코니 확장을 합법화했습니다. '발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준' 참조

(2) 베란다

베란다는 아래층의 면적이 위층의 면적보다 넓어 발생하는 공간입니다. 흔히, 2층 건물에 1층과 2층의 면적이 다른 경우 생기며 같은 면적의 아파트의 경우에는 베란다가 생길 수 없습니다.

베란다는 보통 지붕이 없는 경우가 많으며 바닥면적 및 건축면적에 포함된 곳이 아니고 전용공간으로 구분되기 때문에 확장공사는 불가합니다. 또한, 벽이나 천장 구조물을 설치하는 것도 불법 건축물로 분류됩니다.

★ 테라스

테라스는 실내에서 직접 밖으로 나갈 수 있는 공간으로 지표면 바로 위에 조성된 곳입니다. 여기서 핵심은 지표면 위인데요, 그렇기 때문에 지면과 맞닿은 1층에만 테라스가 조성될 수 있습니다.

건축면적에서 제외된 공간으로 지붕이 없어야 하며, 건물 바닥과 지면으로 고려해 실내 바닥보다 20cm가량 낮게 바닥 높이를 규정합니다.

★ 번외 : 포치

건물의 현관 또는 출입구의 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분을 말하는데, 입구에 가깝게 세운 차에 승강할 때나, 걸어서 입구에 도달한 사람들이 우선 비바람을 피하기 위한 목적 등으로 설치됩니다.

일반적인 현관으로 생각하시면 좋을 것 같습니다.

* 아래의 그림을 보시면 테라스, 베란다, 발코니, 포치가 이해가 되실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 개인으로 아파트 투자를 하시는 분들은 최근에 세법이나 대출로 인해서 아파트 투자가 주저될 텐데요, 이러한 분위기와 저금리 기조로 주거용 오피스텔이 다시 각광받고 있는 듯합니다.

그러나 일반적인 아파트와 달리 오피스텔은 주거용으로 사용하는 것 같아도 면적에 있어서 아파트와 차이가 존재하는데요, 대부분은 이해는 하고 있었지만 정확한 차이점을 구분하긴 쉽지 않습니다.

그래서 오늘은 아파트와 오피스텔의 면적의 개념을 살펴보도록 하겠습니다.

★ 면적의 개념

아래는 보통 부동산 거래를 하거나 분양받을 때, 주택청약을 할 때 항상 등장하는 용어들로 많이 헷갈립니다.

(1) 전용면적 

실제로 거주하는 공간으로 진짜 '우리 집'이라고 할 수 있습니다. 현관문을 열고 마주하는 공간들로 대표적으로 방, 주방, 거실, 화장실 등을 포함합니다. 

* 서비스면적 : 발코니 등을 포함한 면적

(2) 공급면적

전용면적(방, 주방, 거실, 화장실 등)과 주거공용면적(계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을 모두 더한 것)을 더한 것입니다.

(3) 계약면적

공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타 공용면적(주차장과 노인정, 관리사무소 등)을 모두 더한 것입니다.

★ 전용률이란?

공급면적 중 전용할 수 있는 공간의 크기가 어느 정도인지 나타내는 개념이 '전용률'인데요, 높게 나타낸다면 전용면적에 비해 공용면적이 상대적으로 적다는 뜻입니다.

이는 다시 말하면 사용할 수 있는 주거공간의 면적이 더 크다는 것을 의미합니다.

* 전용률=(전용면적/분양(계약) 면적) x 100

★ 아파트와 오피스텔의 차이

(1) 전용률

아파트와 오피스텔은 전용률이 다르기 때문에 같은 평형이라도 전용면적이 크게 차이가 납니다.

오피스텔에 비해 아파트가 상대적으로 전용률이 높은 것은 발코니에 있습니다.

요즘 대부분의 아파트 분양은 발코니를 확장형으로 하는 경우가 일반적이라 실제로 사용할 수 있는 공간이 더 넓어지는 이유입니다.

그래서 발코니를 확장한 59㎡아파트와 84㎡ 오피스텔 크기가 비슷하게 느껴지는 이유입니다.

일반적으로 아파트는 전용률이 80% 내외이고 오피스텔은 50% 내외입니다. 

(2) 분양면적

아파트의 분양면적은 공급면적이지만, 오피스텔의 분양면적은 계약면적입니다. 이런 차이가 발생하는 것은 같은 주거용으로 사용하더라도 아파트는 주택법의 적용을 받고 오피스텔은 건축법의 적용을 받기 때문입니다.

(3) 외벽의 기준

아파트는 외벽의 내부선을 기준으로 오피스텔은 외벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정합니다. 그렇기 때문에 벽체의 두께만큼 아파트에 비해 전용면적이 줄어듭니다.

다만, 2015년 4월 30일 이후 건축허가를 받은 오피스텔은 아파트와 같은 기준인 안목치수를 적용하게 되었다고 합니다.

* 안목치수 : 아파트의 전용면적을 계산할 때 문으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 하는 것

★ 아파트와 오피스텔의 차이 발생 원인?

아파트와 오피스텔은 주용도에서 차이가 발생하기 때문에 이러한 차이가 발생합니다.

아파트는 주용도가 주거시설로 사적 공간이기 대문에 공용공간을 최소화하고 거실, 침실, 주방 등의 주거전용면적을 최대한 확보하기 대문에 자연스럽게 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비중이 높아져 전용률이 높습니다.

반면에, 오피스텔은 주 용도가 업무시설로 공적공간이기 때문에 복도, 엘리베이터 공간 등의 공용공간의 비중이 높아져 전용률이 낮아지게 된 것입니다.

※ 서울 아파트는 왜 좁게 느껴질까?

주변 지인들의 말에 따르면 서울 아파트가 다른 지역 아파트보다 조금 작다고 합니다. 그래서 그 이유를 찾아봤는데요, 이유는 서울시가 2008년부터 시행한 ‘발코니 삭제’ 규정 때문이라고 합니다. 

‘발코니 삭제’는 아파트 외관(입면)을 다양화하기 위해 발코니가 달리는 벽면의 전체 길이 기준으로 30%는 발코니를 설치할 수 없도록 한 것을 말하는데요, 아파트마다 네모반듯한 이른바 ‘성냥갑 아파트’만 만들면 미관상 좋지 않다는 이유로 도입했다고 합니다. 

발코니는 위에서도 살짝 언급했지만 대부분 확장해 방을 넓혀주는 일종의 ‘서비스 공간’ 기능을 합니다. 발코니가 사라진 방은 당연히 면적이 좁아질 수밖에 없습니다.

신축 아파트 기준 전용면적 84㎡ 아파트의 발코니 면적은 25㎡ 안팎으로, 만약 발코니가 없어지지 않으면 30% 정도 공간을 더 넓게 쓸 수 있습니다.

아름다운 외관을 만든다는 명목으로 도입한 발코니 삭제 규정 때문에 서울에 짓는 아파트는 다른 지역 아파트와 같은 전용 면적이라도 실제 사용 면적에서는 손해를 보고 있는 것입니다.

물론, 서울의 아파트도 (1) 돌출 발코니 (2) 리모델링이 쉬운 구조 (3) 건축물 입면 다양화 (4) 외벽 벽면율(창문이 아닌 면적의 비율 50% 이상) 등 4개 조항을 만족하면 발코니를 삭제하지 않아도 된다곤 합니다만, 대부분은 만족하지 못하고 있습니다.

* 좌측은 일반적인 서울의 확장형 평면(침실 1이 좁게 느껴짐) / 우측은 일반적인 아파트의 확장형 평면으로 발코니 삭제규정이 적용되지 않은 아파트의 평면으로 차이가 크게 느껴집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 일반적으로 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 계약금이나 잔금, 취득세, 각종 행정서류만 챙기시는 경우가 많은데요,

거래가 많은 분들이라면 상관없겠지만 부동산 거래를 처음 하시다 보면 장기수선충당금이라는 용어를 계약 날 처음 듣게 될 것입니다.

특히, 큰 비용은 아니지만 미쳐 생각지 못한 비용이 나가다 보니 다소 꺼림칙한 경우가 많습니다. 저도 첫 매매계약을 할 때 안 그래도 계약이 어색한데 장기수선충당금이라는 비용이 추가되어 조금 당황했었습니다.

그래서 오늘은 장기수선 충당금은 무엇인지 알아보려고 합니다.

★ 장기수선충당금이란?

쉽게 말해 아파트의 노후를 대비하여 주요 시설물을 보수하거나 교체하기 위해 일정 금액을 적립하는 관리비입니다. 결국 내가 살고 있는 아파트를 고치는데 쓰는 비용인데요, 장기수선충당금의 관리는 아파트 관리 규약을 통해 관리가 되며 보통 매월 관리비에 포함되어 나오고 있습니다.

★ 같은 듯 다른 장기수선충당금과 수선유지비의 차이점

수선유지비는 관리비 구성항목 하나로 주거생활의 윤택함을 위한 수리, 관리 등의 단발 성적인 즉각 처리 비용으로 수질검사, 공동현관 조명 교체, 조경작업, 난방 시설 청소 등이 포함되는데요, 납부 주체는 장기수선충당금과 달리 실거주자가 부담해야 합니다.

★ 장기수선충당금 부담주체는?

장기수선충당금 자체는 큰 비용은 아니라 사실문제 될 것은 없는데, 문제는 부담주체에 있습니다.

보통 소유주가 직접 거주한다면 문제는 없지만 세입자가 거주하는 경우에는 부담주체에 대해 문제가 됩니다. 보통은 집주인은 관리 비기 때문에 세입자에게 부담하려 하고 세입자의 경우에도 잘 모른다면 그냥 관리비로 생각하고 납부할 수도 있기 때문입니다.

그렇지만 장기수선충당금은 '공동주택관리법 제30조'에 따라서 부담주체는 주택을 소유한자가 부담해야 합니다. 즉, 세입자가 관리비와 함께 납부하더라도 부담주체는 집주인인 소유자이기 때문에 세입자는 임대차 계약 종료 시에는 장기수선 충당금을 꼭 청구해야 합니다.

물론, 대부분은 모르더라도 공인중개인이 알려주는 경우도 있지만 누락했다면 놓칠 수 있습니다. 물론, 임대기간에 따라 작은 돈 같아 보일 수 있지만 오랜 기간 거주하신 분들이라면 아마 상당한 금액이 될 수도 있습니다.

장기수선 충당금은 아파트 관리사무소를 통해 장기수선충당금 납부확인서 내역을 받아 집주인에게 장기수선충당금 반환 요청을 하면 됩니다.

* 단, "장기수선충당금은 임차인이 부담한다." 등의 특약이 임대차 계약에 명시되어 있다면 충당금 반환이 어렵기 때문에 계약서 확인은 필수입니다.

★ 관리비 예치금 부담주체는?

관리비 예치금은 공동주택 공용 부분의 관리와 운영에 필요한 경비를 미리 징수해 두는 돈입니다. 장기수선충당금과 비슷한 의미지만 사전에 징수해두는 돈으로 관리비 예치금 부담주체 역시 소유주가 부담해야 합니다.

보통 세입자로 거주하다 보면 관리비 예치금을 내는 경우는 없고 간혹, 증액한다는 이야기를 접할 수 있습니다. 이럴 때에는 집주인인 소유자와 연락해서 소유자가 부담하게 하는 것이 원칙입니다.

별것 아닌 장기수선충당금이지만 수선유지비와 관리비 예치금 등 비슷한 용어들이 많기 때문에 반드시 개념을 잡고 불필요한 지출을 막아야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19로 경제가 전반적으로 침체되고 부동산시장에도 영향을 주는 모습인데요, 이럴때 일수록 더욱더 정확한 분석이 중요하다고 생각됩니다.

특히, 프롭테크를 활용한 부동산 분석이 보편화되어 있기 때문에 얼마나 프롭테크를 잘활용하느냐고 부동산투자의 성패를 나눌수도 있다고 생각합니다.

그렇지만 프롭테크의 개념과 어떤 종류들 그리고 관련된 어플이 무엇인지 모르는 분들이 많은데요, 그래서 오늘은 프롭테크를 간단히 살펴보고 관련된 어플들을 소개해보겠습니다,

★ 프롭테크란?

프롭테크는 온라인 및 모바일 채널위주에서 첨단기술을 활용한 형태로 점차 발전하고 있습니다. 프롭테크는 통상 4개 영역으로 구분됩니다. 

• 중개 및 임대 : 매물검색, 중개인 연결, 공유오피스, 공유주택 등
• 부동산관리 : 스마트 홈, 임차인 관리, 기물 수선 등
• 프로젝트 개발 : 설계 및 3D 등
• 투자 및 자금조달 : 대출 및 크라우드 펀딩 등

우리 같은 일반사용자가 많이 사용하는 것은 중개 및 임대의 프롭테크 중 주거용 및 상업용 부동산에 대해서 많이 사용하고 있습니다. 주거용 부동산, 공유주택, 오피스, 토지 및 건물에 플랫폼에 대해서 살펴보겠습니다.

(1) 주거용 부동산 플랫폼

주거용 부동산은 매물 리스팅을 검색하고 중개인을 찾는 것들로써 대표적인 어플로는 직방, 호갱노논, 다방, 네이버부동산, 부동산114, 아파트실거래가 등이 있습니다. 일반적으로 많이 사용하시는 어플들이 여기에 속합니다.

(2) 공유주택 플랫폼

공유주택 플랫폼은 공유주택멤버쉽가 서비스를 제공합니다. 테이블, 홈즈, 커먼타운,우주 등이 있습니다. 다소 생소한 플랫폼들이 많이 보이네요.

(3) 오피스 플랫폼

오피스 플랫폼은 사무용 부동산을 중개하거나 공유오피스 멤버쉽 서비스를 제공합니다. 알스퀘어, 위웍, 페스트파이브 등이 있습니다. 일반인들은 사용빈도는 매우적을것으로 생각됩니다.

(4) 토지 및 건물 플랫폼

토지 및 건물 플랫폼은 토지 및 건물시세를 제공하고, 토지가치를 평가하거나 개발비용 산정 등의 도움을 주는 어플로 최근에 보편화 되고 있습니다. 대표적으로는 디스코, 랜드북, 벨류맵 등이 있습니다.

과거에 부동산 시장은 공급자 중심이었기 때문에 수요자에게 주어지는 정보는 상대적으로 부족했습니다. 그러나 최근 이러한 프롭테크 기업들이 등장하면서 ㅅ요자들에게 필요한 정보가 점차 보급되며 부동산시장의 투명성이 높아지고 있습니다.

빅테이터를 기반으로 한 투자가치까지 확인할 수 있기 때문에 수요자들의 선택의 리스크가 많이 줄어들었다고 볼 수 있습니다.

그러나 너무 프롭테크에만 의존하기보다는 참고하고 반드시 현장을 통한 임장활동도 병행해야 더욱더 리스크를 줄여나갈 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 정비사업에 관심 많으신 분들은 기부채납이란 용어에 대해서 들어보셨을 텐데요, 저도 정비사업을 공부하면서 기부채납이란 용어를 처음 접했습니다.

그러나 대략 뜻은 알고 있었지만 정확한 의미는 몰랐습니다. 그래서 오늘은 기부채납에 대해 알아보려고 합니다.

★ 기부채납이란?

다시 이야기하면 사업시행자는 운영권 보장이나 수익원 제공, 인센티브(용적률 및 건폐율 등)를 제공받고 국가 및 지자체는 공공시설, 부지 등을 무상으로 양도받는 것입니다.

기부채납은 1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발로 인한 정비기반시설이 부족한 우리나라 특성 때문에 만들어졌는데요,

주택 재건축 및 재개발 등을 추진함에 있어 부족한 정비기반시설의 확충이 필수적이기 때문에, 도시를 개발할 때 과밀화를 해소할 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수해서 정비기반시설을 확충하는 것입니다.

기부채납으로 인한 손실은 용적률(대지면적에 대한 연면적) 등을 통해 사업시행자에게 보전해줍니다.

* [부동산 용어] - [부동산 용어] 용적률? 건폐율? 건축 관련 기본 용어 설명

★ 기부채납의 법적 요건 및 방식

(1) 기부채납 법적 요건

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>(=국토 계획법) 등 도시계획 관련 법령에서는 기부채납을 별도로 정의하지 않고 있습니다.

그러나 <국토계획법>에서는 개발행위 허가와 실시계획 인가시 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있어 이를 기부채납으로 간주하고 있습니다.

(2) 기부채납 방식

2007년 7월 <도시계획법 시행령> 개정을 통해 기부채납이 처음 도입되었을 때는 토지로만 가능했습니다.

그러나 2011년 3월 <국토계획법 시행령> 개정을 통해 토지 외에도 공공임대주택 등을 포함한 건축물이 추가되었습니다.

이후 2016년 1월 <도시정비법> 개정을 통해서는 현금으로 기부채납도 가능해졌습니다.

(3) 기부채납 운영원칙

사업 승인권자는 과도한 기부채납을 요구하여서는 안됩니다. 그래서 국토교통부는 <주택건설사업 기부채납 운영원칙>을 정하고 있는데요,

공공성을 통해 사업의 공공성을 확보하고 저해하지 않는 수준에서 이루어지게 하고, 기부채납 부담 수준의 결정시기를 명확히 하여 사업성을 정확히 해주며 용적률 보장을 통해 사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도해야 합니다.

※ 기부채납 인센티브 혜택

그러나 기부채납은 아쉽게도 기부채납의 정확한 대상사업이나 범위 적용기준 등이 포함된 법적 근거가 부족하고, 지방자치단체별로 상이한 기부채납 기준과 인센티브에 대한 상하한선 규정이 없는 부분 등은 기부채납에서 해결해야 할 향후 과제일 겁니다.

또한, 기부채납률에 따라 일정 수준을 넘어서면 오히려 사업시행자가 손해를 보기도 하는 아이러니한 상황들이 나오기도 합니다.

* 아래는 국토부에서 주택건설사업, 재정비사업 등 주택사업 시 사업과 무관한 시설 설치나 과도한 기부채납 요구 등의 인허가 조건으로 인하여 사업성 악화에 따른 주택사업 추진 위험(Risk)이 증가하고 있는 실정에 따라

주택사업의 예측가능성은 높이고 지자체의 과도한 재량을 제한하는 등 주택사업 특성에 맞는 합리적인 기부채납을 유도하기 위해 "주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준"을 정립한 파일입니다. 가볍게 살펴보세요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자나 실거주 집을 마련을 할 때 입지뿐 만아니라 의외로 주차대수나 난방 방식을 고려하시는 분들이 많습니다. 그만큼 편의성이 중요해진 세상인데요,

저 역시도 오래된 집들에 보통 많은 중앙난방을 꺼리게 되는 경우가 있습니다. 그러나 정확한 이유는 잘 모르고 남들이 꺼려하기 때문에 꺼렸었는데요,

그래서 오늘은 난방방식의 종류인 개별난방, 중앙난방, 지역난방이 어떤 차이가 있고, 각각의 방식마다 어떠한 장단점이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

* 아파트 기본정보 검색 시 보통 기본사항에 난방방식이 기재되어 있습니다.

​

1. 개별난방

(1) 장점

각각의 호수마다 개개인이 온도를 조절할 수 있는 난방방식입니다. 그렇기 때문에 개인이 사용한 만큼만 부가되는 부분이 있어서 가장 합리적인 방법으로 볼 수 있습니다.

(2) 단점

보일러 고장이나 배관등에 문제가 생기면 개인이 직접 유지보수를 해야 합니다. 즉, 세대별로 보일러 관리를 따라 해야 하는 불편함이 있습니다. 또한, 별도의 보일러실이 있어야 하기 때문에 공간 효율성이 적어지고 소음이 발생하기도 합니다.

사용습관에 따라 난방비가 많이 나올 수도 있습니다. 노후화가 될수록 손이 많이 가고 비용이 많이 들어가는 단점이 있습니다.

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2. 중앙난방

​(1) 장점

중앙난방 방식은 이용이 편리하고 열효율도 높으며, 관리비도 적정하게 책정할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 개인적으로 유지관리를 따로 하지 않아도 되며, 24시간 온수가 가동되기 때문에 온수 사용이 용이합니다.

(2) 단점

세대별로 개인이 온도조절이 불가능하며, 정해진 시간만 사용해야 합니다. 사용량이 적은 분들의 경우 높은 관리비나 유지비가 나올 수 도 있는 단점이 있습니다. 

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3. 지역난방

(1) 장점

열원이 온수로 안전하며, 24시간 난방 및 급탕 사용이 가능하며 욜 효율이 좋기 때문에 비용이 저렴한 편입니다. 연료가 다양하기 때문에 연료수급이 안정화되어있습니다.

(2) 단점

​공급 온도가 낮아 세대별 온도가 상이한 경우가 있으며 온도조절기의 고장이 우려될 수 있습니다. 또한, 발전소에서 보내주는 온도 이상으로는 올릴 수가 없습니다.

​

물론, 전기요금이나 가스비(기름값) 등은 적정 실내온도(17~22도)를 유지하며 개인이 난방비를 조절할 수 있겠으나 신축의 경우에는 난방을 걱정하는 일이 사실 적습니다. 그래서 지역난방이 상대적으로 장점이 많아서 신축에서는 대부분 지역난방을 채택하고 있습니다.

실제로 국토교통부에서 발표하는 아파트 주거환경통계를 살펴보면 상대적으로 신축이 많을수록 지역난방 채택 확률이 높은 것은 아마 장점이 많아서 일 것입니다.

지역난방인 경우에는 난방비 정보를 사전에 확인할 수 있습니다.

* 공동주택관리 정보시스템(아래 링크 클릭) - 관리 정보 - 관리비 통계 - 난방방식별 조회

http://k-apt.go.kr/(공동주택관리 정보시스템)

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^