부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경 

9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.

9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.

아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 종합부동산세 세부담 강화

종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,

고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.

특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,

여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,

세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.

사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.

지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..

여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.

원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.

* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.

2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화

(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.

그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.

이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.

* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.

(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.

즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.

그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다. 

* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.

3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한

'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)

* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.

* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.

1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.

또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.

* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.

이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.

4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련

(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화

현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.

* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한

(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지

2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.

* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)

현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.

5. 주택임대사업자 혜택 축소

(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설

(2) 임대사업자 대츌규제 강화

새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.

그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.

(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)

임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.

또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.

6. 분양(청약)규제 강화

이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다. 

기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.

또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 강화된 규제들로 인해 전매제한과 더불어서 거주의무기간이 대폭 강화되었습니다.

현재는 공공택지 뿐만아니라 민간택지까지 3~10년에 이르는 전매제한이 적용되고 있는데요, 최근에 강화된 개정안을 통해 공공분양주택 거주의무기간도 강화되었습니다.

그래서 오늘은 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간은 무엇이고 이러한 제한 및 의무기간에 대한 예외조항은 없는지 조금 자세히 알아보려고 합니다.

* 전매제한 관련 내용은 양이 많아 기존 작성한 아래의 포스팅을 참고부탁드립니다.

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

2019/10/23 - [부동산 정책 및 동향] - 전매제한을 강화하는 분양가상한제 확대안 의결.. 과연 집값의 향방은?

1. 거주의무기간이란?

 거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로 최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된 거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.

신도시 등 공공택지의 공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는

분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.

이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다. 복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.

2. 거주의무기간 및 전매제한기간

분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 거주의무기간 기산 : 입주시부터 기산 / 전매제한 기산 : 당첨자발표일로부터 기산(입주 후 아님)

* 거주의무기간 역시 공공주택 특별법에 나와있습니다. 아래는 단순 참고하시면 되겠습니다.

3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?

거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.

(1) 거주의무기간 예외조항

아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.

• 거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우
• 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우
• 세대원(의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
• 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우
• 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우

(2) 전매제한기간 예외사유

거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면 (1)항의 예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.

이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,

결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.

LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.

(3) 거주의무 위반시 불이익은?

국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다. 

만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 청약열기가 뜨거운 것은 알고 계실것 같습니다. 요즘 청약하지 않으면 바보라는 소리를 들을 정도인데요, 그러다보니 남녀노소 불문하고 청약통장을 사용하고 계십니다.

그런데 최근에 가입한 청약통장을 갖고 있는 저는 주택청약종합저축을 갖고 있지만, 오래전 가입하신분들은 청약예금, 청약부금 등 생소한 통장들을 갖고 계십니다. 

그러다보니 통장마다 지원할 수 있는 통장과 제약들이 존재하는데 그 차이에 대해 정확히 알지 못하는 분들이 많으신 것 같아서 공부할겸 한번 정리해보았습니다.

먼저 주택청약제도상 청약통장을 살펴보기 전에 아래의 용어를 이해하고 가셔야 합니다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉘는데요, 국민주택과 민영주택의 차이를 먼저 알고가셔야 합니다.

- 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85㎡이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말합니다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

- 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말합니다.

일반적으로 국민주택은 85㎡이하의 주택을 의미하며 민영주택은 그외의 주택들을 말합니다. 85㎡는 통상 34평형을 의미합니다.

1. 청약통장의 종류

청약통장에는 크게 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 4가지로 나뉩니다.

(1) 주택청약종합저축

국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없으며 2009년 5월 6일 이후 출시하였습니다. 기존의 청약저축에 청약예금 과 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 상품으로 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 주택청약종합저축만 가입이 가능합니다.

가입후 2년 24회이상 납입시 1순위가 됩니다. 장기전세, 신혼희망타운, 공공임대 등 전 평형과 모든종류가 가능한 만능통장입니다.

* 가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남

* 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 국내 거주자 모두 자격제한 없이 가입이 가능합니다.

(2) 청약저축

공공분양을 공급받기 위한 청약통장으로 2008년 4월부터 신규가입이 폐지되었습니다. 모든 평형에 지원 가능합니다. 20세이상 무주택 세대주만 가입가능했으며, 당첨자는 납입금액과 납입횟수가 많은 순으로 선정됩니다.

만약 청약저축으로 민영주택에 청약을 하신다면 입주자모집공고전에 청약예금으로 변경해야 85m²초과도 청약이 가능합니다. 

가입후 2년이 경과하고 월 납입금을 연체없이 6회이상 납입시 2순위, 24회 이상 납입시 1순위가 됩니다.

* 매월 2만원 이상 10만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 5천원 단위로 납부가 가능합니다.

(3) 청약예금

민영주택을 공급받기 위한 청약통장으로 평형대 제한 없이 지원이 가능합니다. 청약저축 및 청약부금 통장을 청약예금통장으로 변경가능합니다. 가입후 6개월이 경과하면 2순위, 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 주어집니다.

* 청약예금은 해당거주지역 기준으로 원하는 평형대에 맞는 예치금을 목돈으로 미리 넣어두어야 합니다.

(4) 청약부금
주거면적 85㎡이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장입니다. 85㎡초과의 청약시에는 미리 청약예금 통장으로 변경해야합니다만 부금에 가입한뒤 2년이 지나야 변경이 가능합니다. 

* 매월 5만원 이상50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능합니다.

2. 청약통장의 전환

(1) 청약저축과 부금에서 청약예금으로

정약저축 가입자가 민영주택 청약 위해 가입후 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액 이상인 경우 1회에 한하여 청약예금으로 전환이 가능하며 청약부금 역시 납입인정금액이 예치금액 이상이라면 청약예금으로 전환이 가능합니다. 전환시에는 기존의 가입기간이 그대로 인정됩니다.

그러나 납입금액이 많은경우에는 단순히 민영주택 공급을 위한 전환이라면 신중히 변경해야 합니다. 한번 변경하면 다시 변경은 불가합니다. 

결국 오래전 가입한 청약저축통장이 있는데 인정금액이 적다면 민간분양에 사용하기 위해서 청약예금으로 전환이 가능하겠습니다.

* 인터넷 신청을 불가하며 반드시 은행영업점에 직접 내방하여야 합니다.

(2) 청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로

청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로 전환시에는기존기간 인정이 불가하므로 전환에 대해서는 고민을 해봐야 할 것입니다. 또한, 청약예금에서 청약종합저축으로 전환은 불가능합니다.

그외 전환은 별로 실효성이 없는 경우가 많아 생략하였습니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 급격한 집값 상승과 더불어  많은분들이 부동산에 관심을 갖고 공부하기 시작하고 있습니다. 저 역시도 최근에 공부를 시작한 부린이인데요,

그러다보니 최근에 부동산 정책들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

그래서 오늘은 2017년 8월 2일 발표된 82대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

82대책은 이전에 없었던 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '17년 8.2부동산대책의 추진배경 

먼저 8.2부동산대책은 서울을 중심으로 한 주택시장 과열이 지속되고, 정비사업지역들과 분양권 거래량이 증가하면서 다주택자 주택구매가 크게 늘어났기 때문에 정책을 발표하였다고 합니다. 이후에 발표했던 정책들과도 같은 내용입니다.

주요 내용은 세부적으로 나누어서 요약해 보았습니다.

1. 투기과열지구 및 투기지역 지정

- 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역 중심으로 과열이 심화되어 서울전역(25개구), 과천 및 세종시를 투기과열지구로 지정하였습니다.

- 또한, 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와, 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서) 그리고 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역에 한함)를 투기지역으로 지정하였습니다.

- '17년 8월 3일자로 바로 효력이 발생하였고, 아래의표와 같은 강화된 제약을 받게 되었습니다.

2. 재건축 및 재개발 규제 강화

(1) 재건축

- 재건축 초과이익 환수제를 '18년 1월부터 유예없이 시행하게 되었습니다. 간단히 이야기하면 재건축에 따른 초과이익을 세금으로 환수하겠다는 내용으로 재건축에 큰 악재가 되었습니다.

* 재건축초과이익환수제 세부내용은 포스팅을 참고바랍니다. [부동산 상식] - 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?

- 또한, 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도 제한에 예외사유를 강화하여 실효성을 강화하였습니다.

(2) 재개발

-  도시정비법 개정('17.10.24) 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 관리처분인가 이후부터는 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되었습니다. 이에 따라 규제의 적용 유무가 사업성에 큰 영향을 미치게 되었습니다.

(3) 정비사업(재건축 및 재개발) 조합원들의 5년 간 추가 분양제한

-  정비사업 조합원들에 대해 5년 간 추가분양이 제한되었습니다. 규제전 보유분은 추가보유에 문제가 업승나 규제후에는 문제가 되었습니다. 아래의 사례를 살펴보겠습니다.

- A재개발 규제 전 보유 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 후 보유 -> 5년 간 추가 분양권 및 입주권 받을 수 없음 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 전 보유 -> B일반분양 또는 다른재개발 주택 규제 전 보유 -> A, B 둘다 입주권 가능

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 B일반분양 또는 다른 재개발 주택 매수와 입주권 먼저 취득 -> B만 유효하고 A는 무효

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 다른 B재개발 주택 매수 -> A먼저 분양시 A만 유효, B는 무효

※ 참고로 도시정비법은 2017년 10월 24일 부로 개정되어 10월 24일이 기준일이 되었습니다. 

(3) 양도소득세 및 비과세요건 강화

- (조정대상지역) 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제를 배제하였습니다. 다주택자 기준은 세대 기준으로 산정하여 조합원 입주권을 포함합니다.('18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용됨)

- 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제(3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익 10~30%공제) 적용 배제 

- (조정대상지역) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 2년을 추가하였습니다.

- '17년 8월 3일 이후부터 취득하는 주택에 적용되고 2년 이상 보유 및 거주, 양도가액이 9억원 이하여만 비과세 요건을 받을 수 있게 되었습니다.

- 조정대상지역에서 분양권 전매시 기존에 2년 일반과세를 보유기관 상관없이 '18년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 양도소득세율 50%를 적용하였습니다.

(4) 금융규제 강화

- 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한하였습니다.

- 또한, 중도금 보증이 1인당 2건에서 세대당 2건으로 제한되었으며, 규제지역은 세대당 1건으로 강화되었습니다.

- LTV와 DTI가 강화되었는데요, 투기과열지구 및 투기지역은 LTV,DTI를 40%로 적용하기 시작하였습니다.

- 기존 주담대 1건 보유시에 추가 주택구입시에는 비율을 10%줄였는데 이는 '18년 913대책 이후에 사라졌습니다.

- 실수요자 요건(현재는 상향조정)을 충족하게 되면 10% 완화적용도 이때부터 시작되었습니다.

* 현재 적용되는 것과는 차이가 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

(5) 다주택자 임대주택 등록 유도

- 다주택자의 임대주택등록을 유도해 임대시장 안정과 임대소득에 대한 양성화 노력을 하였습니다. 

(6) 실수요자 위한 청약제도 개편

- 투기과열지구 및 조정대상지역에 1순위 자격요건을 기존 가입 후 1년, 납입횟수 수도권 12회 이상 -> 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용)이상 으로 강화하였습니다.

- 투기과열지구 및 조정대상지역 민영주택 공급시 가점제 비율을 상향하였습니다.(85㎡이하는 100%, 85㎡초과는 30%)

- 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제했습니다. 

- 민영주택 예비 입주자 선정시 추첨제에서 가점을 통해 예비입주자 선정(공급주택수의 20% 이상)으로 개선하였습니다.

(7) 지방민간택지 전매제한 기간 설정

- 지방 민간택지의 경우 전매제한 기간이 없었는데 전매제한 기간을 설정하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 양도시에 양도소득세에 대한 세금을 납부해야하는데요, 양도소득세 신고는 홈텍스를 통한 인터넷 신고나 세무사를 통해서도 가능하지만 처음이거나 세무서가 가깝다면 세무서를 통한 양도세 신고도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

그중에서 오늘은 세무서를 통한 양도소득세 신고방법에 대해 알아보려고 합니다. 막상 세무서에서 양도소득세 신고를하려고 하니 정리가 필요했습니다.

먼저, 양도소득세 납부에 앞서 양도소득세에 대해 다시한번 짚어보고 가겠습니다.

1. 양도소득세란?

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 되는데요,

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서(주민등록상 소재지)에 예정신고 및 납부를 해야합니다.

* 전국 어느 세무서에 해도 신고의 효력에는 전혀 문제가 없지만, 이 경우에는 신고서류이중제출, 증명, 환급등의 사유로 서류이관등 다소 불편을 감수하셔야 할 경우도 있어 주소지 관할세무서를 추천해드립니다.

예를 들어, 2020년 2월 10일 잔금을 지금받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 2020년 5월 1일까지 입니다.

* 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며 예외적으로 소유권 이전등기를 이전에 했다면 등기접수일이 양도시기 입니다.

만약, 당해연도에 여러건을 양도했다면 다음해 5월 1일에서 5월 31일 사이에 관할세무서에 확정신고를 해야합니다만, 당해연도에 한건의 양도소득만 있는 일반적인 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

양도소득세의 세액이 1천만원을 초과한다면 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

만약, 납부세액이 1,900만원이라면 최초에 1,000만월을 내고 납부기한이 4월 1일이라면 2개월 이내에 900만원을 나누어 내면 됩니다. 2천만원을 초과한다면 절반까지 나누어 낼 수 있습니다.

2. 필요서류

(1) 양도소득세 간편신고서   * 세무서 비치

(2) 해당 자산에 대한 매입과 매도에 관한 각각의 계약서 사본(=부동산 취득과 매도시 매매계약서)

(3) 취등록세 납부영수증, 부동산 중개수수료(매수 및 매도),

(4) 자본적 지출액 영수증(샷시, 보일러 수리비 등)

(5) 부동산거래신고필증(국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지 또는 해당부동산소재지 시군구청 신고 후 출력)  

* 매수, 매도 중개인 모두 60일 이내에 실거래 신고(2월 21일부터는 30일이내로 단축) 실거래 신고를 해야합니다. 간혹, 개인간 거래에서 누락하는 경우에가 발생하는데 과태료가 부과됩니다. 

2020/02/03 - [부동산 정책 및 동향] - 부동산 거래 신고법 및 공인중개사법 개정안 시행 예정..(Feat. 2월 21일)

3. 양도소득세 간편신고서 작성방법

양도소득세 간편신고서는 1~20까지 계산하는것으로 나와있는데요, 이걸 본인이 직접해야합니다. 세무서에 작성 간 도움을 주시는 분들이 계시니 물어보시면서 천천히 하시면 충분히 해결 가능합니다.

(1) 인적사항

제일먼저 인적사항을 적는데요, 파란색을 공통부분이고 초록색은 매수 및 매도계약서를 보고 작성합니다. 공동명의는 대표자 한사람만 적고 '000외 1인'이라고 적으면 됩니다.

(2) 양도소득세 계산

양도소득세 계산항목은 홈텍스에서 모의계산을 한뒤 그 금액들을 옮겨 적는 것이 좋습니다. 1~3번은 이미 알 수 있지만. (4)~ (18)은 홈택스 모의계산을 활용하는 것이 편할 것입니다.

* 홈텍스 홈페이지 모의계산 (링크클릭)

(7)의 양도소득 기본공제는 1년 중 처음으로 부동산 매도 시 무조건 250만원이 공제되는 부분이구요, (11)은 2011년부터 사라졌는데 서식이 구버젼이라 아직도 있습니다. (12)과 (19)번의 가산세는 신고기간을 넘어야 내는 것이니 생략하시면 됩니다. 

모의계산을 통해 (13)납부할 세액이 나오면 그게 최종적으로 납부할 금액이구요, (15)번은 분납할 세액이기 때문에 분납하지 않는다면 납부할 세액은 납부세액과 같은 금액입니다.

또한, (16) 과세표준은 납부세액과 같으므로 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. (18) 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 지방소득세까지 추가로 납부해야 합니다.

결국, 양도소득세는 (13)납부할 세액과 (18)지방소득세를 납부하게 되는 것입니다.

(3) 신고서 작성 후

신고서를 작성 후 제출한다면 세무서 직원이 납부세액과 지방세 산축세액이 적힌 납부서를 2장 발급해 줍니다. 납부서를 받고 매매계약서와 증빙서류 사본을 제출한뒤 접수증을 받아오고 기한 내 납부하면 모든게 끝이 납니다.

그러나 아쉽게도 세무서는 신고서 작성방법만 도와줄뿐 세금계산을 직접해야합니다. 발급해주는 납부서도 개인이 신고한 금액을 찍어서 제출할뿐 책임은 개인이 집니다.

모의계산 프로그램이 있는데도, 사용하지 않는다는 것은 참으로 아쉬운 행정이네요. 거기에 계산이 틀렸다면 벌금을 내야하니 참으로 어려운 세상입니다. 이러한 점은 반드시 개선되어야 한다고봅니다.

그외 신고서 하단의 취득가액 상세명세서는 증빙자료를 첨부하면 굳이 적지 않아도 된다고 합니다만, 연두색 부분은 적어 내면 좋을 것 같습니다. 이러한 서식도 불필요하다면 수정을 하면 좋을 것 같은데...

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 이전에 말씀드렸던 것처럼 제 직업특성상 주변에 군인 및 장기복무한 군인들이 많습니다. 그러다보니 자연스럽게 부동산이야기들이 나오다보면 본인들이 받아야될 혜택을 못받는 경우를 많이 보고 있습니다.

그래서 1부에서는 군인특별공급을, 2부에서는 군인공제회 공급주택을 다뤘습니다. 오늘은 군인특별공급과 헷갈리는 장기복무 제대군인 특별공급에 대해 알아보고자 합니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?

2020/01/14 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-2부] 군인만의 내집마련 보너스! 군인공제회 공급주택에 대해 알아보자.(Feat. 유주택자도 가능하다!)

1. 장기복무제대군인 특별공급이란?

(1) 정의

특별공급에는 우리가 아는 신혼부부나 노부모봉양, 생애최초 특별공급 뿐만 아니라 국민주택(85㎡이하,34평형)규모 이하의 주택중 민간 및 공공분양의 약 10% 범위 내에서 공급하는 국민주택 특별공급이 있는데, 장기복무제대군인 특별공급은 '제대군인지원에 관한 법률'에 따라서 10년이상 근무하고 제대한 군인에게 공급하고 있습니다..

(2) 군인특별공급과 장기복무제대군인 특별공급의 차이

흔히, 일반(기관추천) 특별공급 이라고 하는데요, 여기서 군인특별공급은 '군인복지기본법'에 따른 10년 이상 복무한 군인에게 제공하는 것이고 오늘 알아볼 장기복무제대군인 특별공급은 '제대군인지원에 관한 법률'에 따라 공급하고 있습니다. 

둘다 넓은 의미에서는 군인들을 위한 군인특별공급이라고 할 수 있겠지만 이 둘은 별도의 공급으로 장기복무 군인들을 위한 특별공급제도로 군인특별공급은 '현역'에게, 장기복무제대군인 특별공급은 '예비역'에게 제공하고 있습니다.

아래의 그림과 같이 아파트 입주자모집공고를 살펴보면 일반(기관추천) 특별공급 물량이 존재하는데, 10년이상 장기복무 군인은 우리가 흔히 알고 있는 '군인특별공급'으로 볼 수있고, 장기복무 제대군인은 예비역을 대상으로 한 '장기복무제대군인 특별공급'으로 이해하면 되겠습니다.

* 넓은 의미로보면 둘다 군인들을 위한 군인특별공급이라고도 칭할 수 있겠지만 구분하기 위해 '군인특별공급', '장기복무제대군인 특별공급'으로 구분해보았습니다.(공고에서는 장기복무 제대군인 주택 우선공급으로 불립니다.)

군인특별공급은 '국군복지단'을 통해서, 장기복무제대군인 특별공급은 '국가보훈처 내 보훈지청'을 통해 지원합니다.

2. '장기복무 제대군인 특별공급' 대상 및 방법

장기복무 제대군인 특별공급 역시 이전에 특별공급 당첨 이력이 없고, 무주택자여야 하며 해당지역에 거주해야하는데요, 거주요건없는 '군인특별공급'과는 차이가 있습니다.

(1) 신청 대상

• 보훈(지)청에 등록된 10년이상 장기복무 제대군인으로서 신청일 현재 무주택 세대구성원
• 특별공급 당첨 이력이 없을 것
• 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 제외
• 인근주택건설지역(용어설명은 링크 참조) 특별공급 지원 가능(주소지 관할 보훈지청 별도 문의)

*2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근주택건설지역,해당건설지역 우선공급..개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(2) 구비서류 

• 주택우선공급신청서 및 개인정보제공동의서(접수장소비치)
• 가족관계 증명서 1통
• 건물등기부등본 등으로 무주택 여부 확인 불가 시, 무주택 입증 서류 1통

(3) 접수기간 및 접수처

• 접수기간 : 매년 1월 2일 주요 일간지 등을 통하여 별도 공고. 기간 외 수시 접수 가능하나 후순위로 밀림
• 접수처 : 주소지 관할 보훈(지)청(링크는 PC버전만 가능, 모바일은 별도 검색 필요)

(4) 결정 및 통지

• 우선순위 결정 및 통지 : 복무기간, 전역기간, 무주택기간, 가족수 등 배점기준에 의거 개인별 통지
• 해당지역 지원자의 가점순으로 공급주택에 대한 기회부여(가점이 낮으면 주택공급이 제한됨)
• 정기모집 외 수시모집 지원시 정기모집 가점 최하위 다음 순으로 기회부여
• 특별공급 물량이 확보되는 범위 내에서 우선순위부에 따라 지원하므로 신청자 모두가 지원가능한 것은 아님

오늘은 장기복무 제대군인 특별공급에 대해 알아보았는데요, 특별공급이다보니 무주택이며 과거 특별공급당첨 이력이 없어야 합니다(임대후 분양 포함). 그러나 해당지역에 거주해야하며 해당지역 가점순에 따라 공급하는 주택별로 가점순위로 개별연락이 가기때문에 본인의 가점이 낮거나 공급이 없으면 원치 않는 주택을 받을 수도 있겠습니다.

원하는 주택만을 지원하는 것이 어려운 것이 단점이며, 자세한 것은 위에 있는 링크를 통해 주소지관할 보훈지청에 문의하시기 바랍니다.^^

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https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

군인들을 위한 특별공급 관련 정보 및 의견 공유하고 있습니다. 참여하실분들은 네이버 블로그에 비밀 댓글 남겨주시기 바랍니다. 

* 상업목적 카톡은 아니니 오해마시고 답변드리기 어려운 부분이 많아 카톡방개설하였습니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 큰돈이 오가는 임대차 계약을 진행하다 보면 혹시 모를 상황을 상상하게 됩니다. 혹시라도 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 상상 말입니다. 이러한 불안감을 없애고 내 보증금을 보호받기 위해서는 크게 3가지의 방법이 있습니다.

1. 확정일자를 받는 방법, 2. 전세권 설정등기, 3. 전세보증보험 이 3가지입니다. 전세보증보험은 많이들 알고 계시다시피 집주인에게 변제받는 것이 아니라 보증기관에서 전세금을 보증해주는 개념인데요, 많이들 알고 계실 것으로 생각해서 기존에 포스팅을 통해 대체하기로 하겠습니다. 오늘은 그 외 2가지 방법인  확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보며 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

* 전세보증보험에 대해서는 기존포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/10 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세보증보험(HUG, SGI) 가입조건 및 방법!

1. 확정일자와 전세권설정등기의 개념은?

(1) 확정일자

확정일자란확정일자란 법원이나 동사무소에서 인정하는 주택임대차 계약을 한 공식적인 날짜를 뜻하는데, 임대차 계약서에 해당 날짜가 찍힌 확인 도장을 받아 입증하고 있습니다.

특히, 전세계약시 확정일자가 중요하다는 것은 잘 알고 있을 실 텐데요, 확정일자를 받으면 세입자는 대항력, 우선변제권이 생기게 됩니다. 여기서 대항력이란 간단히 이야기하면 임대차 기간 중에 집주인이 달라지더라도 세입자가 계약기간 동안 거주할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다. 

우선변제권은 전세로 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리로 최악의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지키는 방법인 것이죠.

* 자세한 내용은 기존 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat. 최우선변제금액)

(2) 전세권

전세권은 등기부등본에 세입자 이름을 올리는 것으로 여기서 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리'를 뜻합니다.

그래서 전세권 설정을 하게 되면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 임차인의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 언제부터 얼마를 주고 이 집에 세입자가 산다는 것을 등기가 되는 것이죠, 등기란 간단히 이야기하면 부동산에 채권이나 담보 등에 관한 권리관계를 적어 넣는 것인데요, 여기서 전세권은 우리나라에만 있는 독특한 법이기도 합니다. 

2. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?

집을 계약하신다면 확정일자를 받거나 전세권 설정 둘중 하나만 하더라도 보증금을 지킬 수 있는데요, 그렇다면 확정일자, 전세권 설정등기는 어떤 차이점이 있을까요?

(1) 집주인 동의 여부

전세권 설정등기의 경우에는 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 사실 집주인 입장에서는 전세권 설정을 반가워하지 않을 수 있습니다. 안 해줘도 그만인 상황에서 등기부에 세입자를 넣는 것 자체가 부담이 될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.

반면에 확정일자는 전입신고와 동시에 동사무소에서 임차인이 할 수 있기 때문에 집주인의 동의가 없고 간편합니다.

(2) 효력 발생 시점

전세권 설정과 확정일자는 효력이 생기는 시점이 다른 것이 또 다른 특징인데요, 확정일자는 전입신고, 거주요건까지 모두 갖췄을 때 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 예를 들면 1월 29일 9시에 전입신고를 하더라도 1월 30일 0시가 되어서 대항력이 생기는 것이죠, 

반면 전세권 설정은 그 당일에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다. 단 몇 시간, 하루의 차이지만 후순위가 된다면 내보 증금을 보장받을 수 없을 수도 있습니다.

(3) 반환 방법 및 비용 차이

확정일자와 전세권 설정등기를 하였다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 돌려받는 방법에서 차이가 존재합니다.

확정일자의 경우에는 보증금 반환 청구소송을 거친 후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있습니다만, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있는 차이가 있다는 점에서 장점이 있습니다.

그러나 이러한 장점이 있는 만큼 전세보증금에 따라 다르겠지만 수십만 원의 등기비용이 발생합니다. 

3. 확정일자와 전세권 설정등기 중 어느 것이 안전할까?

전세권 설정등기와 확정일자 모두 보증금은 지킬 수 있습니다. 전세권 설정의 경우에는 집을 경매로 넘길 수 있으므로 시간을 절약할 수 있지만 웬만한 경우엔 확정일자만 받아도 큰 무리가 없다고 생각됩니다.

다만, 확정일자를 받아서 진행할 경우에는 입주 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자는 입주, 전입신고의 대항요건을 갖춘 다음날부터 효력이 생기 때문에 이를 악용하는 임대인들이 입주 당일 담보로 대출을 받는 상황이 생길 수 있는 것입니다

그래서 집 계약할 때는 전세권 설정, 확정일자로 전세보증금을 지키는 것도 중요하지만 전세계약 시 등기부등본을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세계약 시 전세권 설정등기와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 전세계약시 추가로 확인해야 될 내용들은 아래의 포스팅 자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

2019/11/16 - [부동산 상식] - 전세계약 및 계약 연장 시 반드시 이것만은 확인하자!

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높아진 집값과 분양가 상한제 등의 영향에 따른 로또 분양의 영향으로 임차수요가 증가하였습니다. 특히, 전세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지면서 기존에 임대차 계약을 연장하는 경우가 있습니다. 

임차인의 경우에는 보증금의 증액 없이 기존의 임대차 계약내용의 변동 없이 동일한 계약조건으로 이어가는 묵시적 갱신(법정 갱신)을 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 갱신(법정 갱신) 중이더라도 임차인이나 임대인이 필요에 의해서 계약을 해지하는 경우가 있을 수 있는데요, 복비를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다. 

묵시적 갱신시에 복비 부담을 아래의 김 모 씨의 사례를 들어 설명해보겠습니다.

서울에 사는 김모씨는 0아파트에 전세 보증금 3억 원에 2년 계약을 맺고 2018년 1월 1일 입주하여 2020년 1월 1일 계약이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 계약에 관하여 언급 없이 묵시적 갱신이 진행되었습니다.(합의 하 묵시적 갱신도 내용은 같습니다.)

오늘은 2020년 1월 28일로 묵시적 갱신이 진행되고 약 한 달이 지난 상태인데 임차인 김 모 씨는 기존에 살던 집이 좁아 조금 더 넓은 평수의 집으로 이사하고자 임대인에게 퇴거를 요청하였습니다. 

그러나 임대인은 현재 계약이 연장된 상태이니 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담하고 퇴거하라고 이야기 합니다. 그러면서 새로운 임차인을 구하지 않고 복비를 부담하지 않는다면 보증금을 돌려주지 않겠다고 엄포를 놓았는데, 임차인 김 모 씨는 답답했지만 주변에서도 도움받기 어려웠습니다.

일반적으로 임대차계약기간 중에 퇴거를 한다면 임차인은 새로운 임차인을 구해 복비까지 부담해야 한다고 들었기 때문에 임대인의 요구가 부당하게 느껴졌지만 임차인 김 모 씨는 어쩔 수가 없다고 생각되었습니다.

임대인의 요구대로라면 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담해야 하는 것인데, 전세보증금 3억 원에 대한 중개보수는 일반적인 요율인 0.4% 적용 시에 약 120만 원가량 되어 부담이 되었습니다.

그렇다면 임차인 김 모 씨는 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것일까요?

이에 대한 답을 찾기 위해서 먼저 묵시적 갱신(법정 갱신)에 대해 살펴봐야 합니다.

* 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 약정 갱신과 법정 갱신에 관한 내용이 있습니다.

2019/12/16 - [부동산 상식] - 임대차 계약기간 중 세입자가 퇴거를 요구한다면? (Feat. 주택임대차 보호법)

위와 같이 최초에 2년 계약을 설정한 약정한 존손 기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신 횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간 안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 계약 연장이나 거절에 관한 의사가 없이 기존 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 기존의 임대차와 동일하게 계약한 것으로 봅니다만, 최소 2년간의 계약기간에 대해서 임대인을 보장해야 하고 임차인은 퇴거 3개월 전에만 통보한다면 퇴거가 가능합니다.

따라서, 묵시적 갱신(법정 갱신)이 진행된 이후에 임대인에게 퇴거 의사를 밝힌 날부터 3개월 후 퇴거하게 된다면 법적으로 정당하게 기간이 종료되어 나간다고 볼 수 있기 때문에 임대인이 요구한 내용들은 부당하다고 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 불가피한 사정으로 묵시적 갱신 이후임에도 퇴거가 3개월 이내에 해야 한다면 법으로 보장한 3개월의 기간을 충족시키지 못하기 때문에 중개보수는 임차인이 부담해야 하므로 임대인과 원만하게 이야기하여 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.

단, 기존에 임대차 계약 간에 특약조건으로 기간 종료 시(묵시적 갱신을 포함) 후 중개보수(복비)는 임차인이 부담한다는 약정을 했다면 임차인이 부담해야 하지만, 보통 이런 특별한 상황이 없다면 임대인은 묵시적 갱신 후 임차인의 퇴거 요청 3개월 후에는 정당하게 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.

그러나 위에서도 이야기했듯이 묵시적 갱신이 아닌 정상적인 계약기간이었다면 임차인이 기간 내 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담해야 하겠습니다. 

그러나 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 구하더라도 만족할만한 임차인이 아니라면 임대인이 거절할 수도 있기 때문에 계약기간 최초 설정 당시부터 신중히 계약을 진행해야 합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 급등한 집값과 정부의 무주택자 배려 정책들(분양가 상한제, 무주택자 우선공급)로 인해 무주택 실수요자들이 대부분 청약에 집중하고 있습니다. 그러나 알듯 모를 듯 한 청약제도 때문에 혼선이 많은 상황입니다.

청약제도는 1978년 5월 도입돼 지금까지 140차례나 바뀐 데다, 청약 신청자의 상황이 제각각이어서 해석에 따라 다른 결론이 날 수도 있기 때문에 더욱더 공부해야 하는데.. '주택공급제도에 관한 규칙'을 보더라도 어려운 부분이 많습니다.

안 그래도 어려운데 이혼 및 재혼한 가정의 경우에는 더욱더 셈법이 복잡해지는 것입니다. 그래서 오늘은 이혼 및 재혼가정의 경우 예시를 들어 무주택기간 산정이나 가점제, 특별공급 조건에 대해 알아보겠습니다.

1. 이혼 시 청약가점제의 무주택기간은 어떻게 산정될까?

무주택 기기 간은 무주택자의 경우 만 30세 이후부터 산정하고 있는데요, 만 30세 이전이더라도 혼인을 하였다면 혼인 시부터 기산하고 있습니다. 그러나 이혼과 재혼에 따라서는 혼란스러울 수 있어서 몇 가지 예시로 정리해드리겠습니다.

예1) 집이 1 채인 부부의 아내가 단독명의로 집을 갖고 있던 남편과 이혼하였다면 아내의 무주택 기산점은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 것으로 합니다. 

☞ 결혼 당시에는 부부는 같은 세대여서 아내도 남편 명의의 집이 있어 유주택자였지만 이혼 후에는 아내는 최초부터 집이 없는 것이 되기 때문에 혼인신고일이 30세 이전이었다면 최초 혼인신고일부터, 만 30세가 먼저라면 만 30세가 된 날부터 무주택기간을 산정합니다.

예2) 위의 경우 공동명의라면 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

☞ 그러나 공동명의였다면 함께 집을 보유한 것이기 때문에 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

예3) 무주택 부부가 혼인 후 이혼, 그리고 다시 재혼한 경우에는 기산점은 만 30세 또는 최초 혼인신고일 중 빠른 날로 기산이 됩니다.

☞ 무주택기간의 기산은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 빠른 것이므로 재혼을 하였더라도 만 30세 이전에 혼인하였다면 최초로 혼인신고했던 날이 기산이 됩니다. 또한, 이혼 후 독신이더라도 최초의 혼인신고일 또는 만 30세 이후 중 빠른 것으로 무주택기간을 적용합니다.

2. 가점제 및 특별공급 관련 질문

예1) 청약 당사자가 과거 특별공급으로 청약에 당첨되었던 경우 이혼 후 재혼하여 신혼 특별공급 자격이 될까?

☞ 특별공급은 1가구 1주택 기준으로 1차례에 한정해 공급하도록 되어 있기 때문에 결혼 전 특공을 받고 결혼 후 새로운 세대를 구성했다 하더라도 특공은 불가능합니다. 그러나 이혼 전 본인이 아닌 배우자가 특별공급에 당첨되었고 재혼한 배우자가 과거 특별공급 당첨사실이 없다면 특별공급은 자격은 가능하겠습니다.

예2) 민영주택 가점제에서 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)를 부양가족으로 인정받을 수 있을까?

☞ 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 만약 부부가 분리세대라면 분리되어 있는 배우자의 자녀는 부양가족으로 인정하지 않고 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정합니다. 

예3) 재혼한 부부의 미성년자 자녀의 합이 3명이라면 다자녀 특공이 가능할까?

'☞ 다자녀 특공의 조건을 보면 입주자 모집공고일 현재 무주택세대 구성원으로서 미성년자 3명 이상의 자녀(태아나 입양아를 포함)를 둔 자로서 청약통장 6개월 이상인 조건을 충족하면 되기 때문에 다자녀 특공이 가능합니다. 다만 분리세대의 경우는 제한이 되기 때문에 반드시 같은 세대에 등록되어 있어야 합니다.

예4) 이혼 후 새로운 사람과 재혼하였을 경우 신혼부부 특별공급이 가능할까?

'☞ 가능합니다. 재혼 시점부터 혼인신고일이 다시 기산 되기 때문에 신혼부부 특별공급은 가능합니다. 다만, 자녀의 인정범위가 혼인기간 내 출산해야 하기 때문에 이전에 자녀들은 자녀수에서 제외됩니다.

예5) 동일한 사람과 결혼-이혼-재혼하였을 때에 혼인기간 산정은 어떻게 할까?

☞ 예를 들어 부부가 '13. 1. 1 결혼 후 '18. 1. 1. 이혼하였고 '19. 1. 1. 재혼하여 '20. 1. 1까지 살고 있는 경우 이혼한 '18년을 제외하고 실제 혼인기간이었던 '13. 1. 1 ~ '17. 12. 31 / '19. 1. 1 ~ 현재 까지만 혼인기간으로 인정되므로 최초 혼일 일로부터 7년이 경과하였지만 실제 혼인기간은 6년이므로 신혼부부 특별공급 조건인 7년이 도래하지 않아 신혼부부 특별공급이 가능합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일 글을 쓰고 생각을 정리하다 보면 가끔 허무해질 때가 있는데요, 그럴 때마다 경제 관련 뉴스나 좋은 선배 투자자님들의 글들을 읽습니다. 그러던 어제 매우 충격적인 내용을 접하였습니다.

바로 '엘사'라는 단어였는데요, 한때 대히트를 친 겨울왕국의 '엘사'는 알고 있었지만 부동산에 있어 '엘사'가 있다고 하는데 그 뜻을 알고 한동안 충격에 빠졌습니다.

'엘사'라는 뜻은 한국 토지주택공사(LH)에 임대주택으로 거주하는 사람을 비하하는 단어로 LH에서 'L'자를 따와 LH에서 사는 사람을 뜻하는 단어입니다.

그런데, 이러한 단어들이 초등학생들 입에서 나온다고 하면 믿으시겠습니까? 실제 사례로 일명 '맘 카페'로 칭해지는 엄마들이 모이는 커뮤니티에서 '엘사'라는 단어로 놀린다는 글들이 올라왔다고 합니다.

'엘사' 뿐만 아닙니다. 아파트가 아닌 빌라에 살면 빌라에 사는 거지라는 뜻인 '빌 거지'로 상대적으로 저렴한 빌라에 사는 것을 단순히 돈이 없는 거지라며 비하하는 것은 물론, 한국 토지주택공사(LH)의 브랜드인 휴먼시아에 사는 임차인을 비하하며 휴먼시아 거지를 줄여 '휴 거지'라고 부르는 등 실제로 초등학생들 사이에서도 부모의 경제력을 보고 비하하기 일쑤라고 합니다.

이제는 우리 아이들 사이에서 정부가 공급하는 주택들, 일명 'LH 아파트'가 놀림과 비하의 대상이 되어 버린 것입니다.

실제로 주택 가격이 높더라도 가격과 상관없이 과거 국가에서 공급한 주택들에 대한 성인들의 인식이 우리 자녀들에게 그대로 전가된 것입니다.

이러한 것들 때문에 정부가 공급하는 무주택 수요자들을 위한 정책들(신혼 희망타운, 공공분양 등)이 오히려 누군가의 자녀들에게는 놀림거리로 전락하게 되었습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 주택소유 형태에 따라 비하하는 단어도 있는데, 월세 사는 거지라는 뜻에 '월 거지', 전세 사는 거지라는 뜻에 '전 거지' 등 은어들을 초등학생들이 사용하고 있습니다. 정말 놀랄 일이죠..

온라인 등기부등본을 조회해 등기부 등본 상 근저당 설정까지 읽어내 대출이 얼마가 있는지 확인하여 놀린다고 하니.. 참으로 기가 막힌 세상입니다.

실제로 2살과 4살의 딸아이의 아버지인 저의 입장에서 이러한 일들이 남일 같지가 않았습니다. 정해진 급여와 높아지는 집값 때문에 결국에는 우리의 딸들이 누군가에게 놀림받을 확률이 높아지고 있는 것입니다.

더군다나 '아파트 공화국'이 되어버린 우리나라에서 이제는 '공동주택'의 거주가 일반화되어버린 지금은 아파트는 이제 작은 마을이 되었고 이 마을들 간의 시세 차이는 결국, 누구나 알 수 있는 자산의 차이를 노출하게 만들었습니다.

이러한 현실 속에서 2003년 소셜믹스(아파트 단지 내에 일반분양과 임대를 함께 조성) 정책이 도입됨에 따라 재개발 단지는 최대 15%까지 임대아파트 물량이 포함되어 버렸습니다.

그래서 아파트 단지의 브랜드와 가격에 따른 격차뿐만 아니라 같은 단지 내에서도 임대아파트와 일반분양 아파트 간의 차이에서 발생하는 사회갈등이 큰 이슈가 되고 있는 것입니다.

심지어 임대아파트 거주자는 인접한 초등학교가 아닌 한참 떨어진 다른 곳의 학교를 보내라거나, 유치원 통학차량과 초등학교 학급을 따라 편성해달라는 요구들이 정식민원으로 교육청과 학교 등에 접수된다고 합니다.

그렇다면 비단 이러한 현상들이 부모와 아이들만의 잘못이라고 할 수 있을까요? 근본적인 문제로 저는 국가의 주택공급에 대한 방향성에 대한 의문을 품고 있습니다.

과거 주택보급률이 현격히 낮았던 시절 공산품처럼 찍어내던 방식의 공공주택들이 현재에도 이어지는 것이 가장 큰 문제라고 생각합니다. 이제는 주택의 '양'적인 공급보다는 '질'적인 공급도 같이 고민해야 하는 세상이 온 것입니다.

우리나라는 매우 짧은 시간에 고도로 경제성장을 이룩하였지만 그로 인해 '세대갈등', '문화지체' 등의 다양한 사회문제를 야기하고 있습니다. 그러한 것이 현재 정부의 아파트 공급정책에서도 나타나고 있는 것입니다.

현재 정부가 추구하는 주택공급정책은 서민 실수요자를 위한 저렴한 주택공급이 주된 목적이지만 이제 국민들이 요구하는 아파트는 고급화와 차별화입니다.

과거 주공아파트로 대변되던 공공분양은 저렴한 자재와 부실시공 등의 다양한 문제들로 현재의 국민들에게 아파트 브랜드 중 기피하는 브랜드가 되어버렸습니다.

1군 시공사뿐만 아니라 2군 시공사들 조차 이제는 아파트의 고급화를 추구하며 4세대 아파트가 만들어져 극대화된 주거 편의성, 최첨단 주거환경으로 다른 세대의 아파트와 차별화하고 있습니다.

특히, 1군 시공사들을 중심으로  4세대 아파트를 본격적으로 공급하면서 아파트의 양극화 현상이 더욱 심해진 것입니다. 현재 부동산 시장에서 ‘새 아파트 신드롬’이라 할 정도로 새아파트 선호현상이 뚜렷해지고 있는 것도 '20세기의 아파트'가 '21세기 국민들'을 만족시키지 못하기 때문입니다.

물론, 이러한 주택들의 분양가는 비쌀 수밖에 없어 정부의 저가주택공급과 어울리진 않지만 국가가 공급하는 주택들은 정부 공공개발에 사용될 토지를 싼 가격에 미리 매입, 비축해 두었다가 필요한 시기에 공급하기 위해 2009년부터 시행된 '토지비축제'와 같은 곳들에서 공급이 되기 때문에 국민들에게 보다 저렴하게 공급할 수 있기 때문에 단순히 국가가 손해만 보는 것은 아니라는 생각이 듭니다.

이미 국민들의 세금으로 싸게 샀던 땅에 공급하기 때문에 최소한 수익이 발생한다는 것이죠.

또한, 주택도시 기금과 같이 국민들의 자본으로 행해지는 각종 사업들로 충분히 국가는 수익을 내고 있다고 생각되기 때문에 정부에서 공급하는 주택 역시 이제는 고급화 전략을 꾀해야 한다는 것이 저의 개인적인 의견입니다.

만약 정부가 공급하는 '휴먼시아'라는 브랜드가 '자이', '래미안', '힐스테이트' 등 굵직한 1군 시공사들보다 더 높은 상품성과 브랜드 파워를 가졌다면 과연 '휴 거지', '엘 거지' 등의 단어가 생겼을지 의문입니다. 결국, 이러한 것들 모두가 정부의 주택공급정책에서 비롯된 것으로 변화하는 주거 트렌드에 신속하게 대응하지 못한 탓이 큰 것입니다.

물론, 과거 주공아파트로 대변되며 절대적인 주택수가 부족했던 시기에 공급했던 아파트들은 우리 서민들에게 큰 힘이 되었습니다만 절대적인 주택수 공급이라는 양적 공급을 탈피하지 못하고 서민주거안정 목적이라는 미명 아래 단순히 '주택보급률'에만 너무 치우친 잘못도 있다고 생각이 듭니다.

서두에 언급했던 '엘사'는 우리가 만들어낸 슬픈 자화상이며 앞으로도 바꾸기 힘들 현실입니다. 단순히, 가정교육이 부족해서 부모들이 이상해서라고 못을 박기에는 이미 사회 시스템이 많이 붕괴되어 버린 것 같아 슬픈 현실입니다.

어린아이들의 우상인 '엘사'가 LH 사는 임차인을 비하하는 말로 사용되는 이 현실이 정말 불편하고 속상하지만 앞으로 미래에 이러한 현상들이 바뀌지 않을 것 같아 더욱더 마음이 아픕니다.

글을 쓰는 저 역시도 같은 단지 내에 임대아파트로 거주하는 국민들이 있다면 과연 경제적 능력을 고려하지 않고 똑같은 기준으로 바라볼 수 있을지에 대한 확신이 없는 '위선자'라는 생각이 가득해 더욱 불행한 것입니다.

이러한 '국민들 간의 갈등', 일종에 '을'과 '을'의 갈등을 해소할 해결사는 결국, 슈퍼 '갑'인 국가만이 가능할 것입니다.

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