부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 2부로써 다자녀 특별공급이 무엇이고 다자녀 특별공급 조건에 대해서 알아보겠습니다.

1. 다자녀 특별공급

(1) 개념

다자녀 특별공급은 공급량의 10퍼센트(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자 모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15퍼센트)의 범위에서

입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대 구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별 공급하는 것으로, "미성년"의 자녀(태아 , 입양아를 포함하며 , 남성 여성 관계없음)가"3명 이상" 등본상의 같이 거주하고 있는 경우 지원이 가능합니다.

* 재혼가정도 등본상 등재되어 있으면 가능합니다. 단 분리세대일 경우에는 동거인으로만 인정됩니다(아래 글 참조)

2020/01/24 - [부동산 상식] - 이혼과 재혼에 따른 무주택기간 산정과 가점제 및 특별공급 조건에 대해 알아보자.

(2) 신청자격

- 입주자 모집공고일 현재 만 19세 미만인 자녀(태아나 입양아 포함) 3명 이상을 둔 무주택 세대 구성원

* 입양 및 임신 등은 입주 시까지 조건을 유지해야 하며 관련 서류를 준비해야 합니다.

* 재혼 직계가 아닌 자녀를 부양하는 경우 자녀임을 입증할 수 있는 자녀의 가족관계 증명서를 제출하여야 합니다. 반드시 주택공급 신청자 또는 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 경우에 한하여 포함됩니다. 다만, 재혼가정에서 새로 출생한 자녀는 분리세대더라도 인정됨. 

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입해야 합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- (공공분양에 한함, 민간분양은 소득요건 없음) 무주택 세대 구성원 전원의 월평균 소득이 “전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(4인 이상인 세대는 가구원 수별 가구당 월평균 소득을 말함)”의 120% 이하여야 합니다.

 * 가구당 월평균 소득은 무주택 세대 구성원 전원(예비 신혼부부는 입주 시 제출하는 주민등록표 등본에 등재되는 ‘혼인으로 구성될 세대’를 말함)의 소득을 합산하여 산정합니다. 아래 표는 2019년 도시근로자 가구당 월평균 소득으로 2020년 적용됩니다.

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

- 이전에 “3자녀 우선 공급” 및 “노부모 부양 우선 공급”을 받은 분 및 그 세대에 속한 분은 특별공급을 받은 것으로 간주하므로 특별공급에 신청할 수 없습니다.(특별공급은 1회에 한하여 공급함)

- 다자녀 특별공급은 최하층 주택을 우선공급받을 수 있습니다.(노인, 장애인 및 다자녀가구)

* 입주자 모집공고일 현재 만 65세 이상, 장애인, 세명 이상의 자녀(태아 인정 안됨)를 둔 자로 최하층 주택 희망자

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과하고, 6회 이상 납입 인정된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- 경쟁이 있는 경우에는「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.

* 동일점수 일시에는 미성년자 자녀수가 많은 순 - 공급 신청자의 연령이 많은 순으로 선정됩니다.

- 해당 지역에 배정된 물량의 신청자가 미달된 경우에는 경쟁이 있었던 기타 지역 낙첨자를 대상으로 「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.

- 당첨자에 대한 동·호 배정은 타 특별공급 및 일반공급 당첨자와 함께 신청 주택형 내에서 동별‧층별‧향별 세대 구분 없이 한국감정원의 컴퓨터 프로그램에 의해 무작위 추첨합니다. (미신청, 미계약 동·호 발생 시에도 동․호 변경 불가)

- 다자녀가구 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청이 가능(특별공급 간 중복신청은 불가) 하나, 특별공급 주택에 당첨되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.

※ 특별공급 신청자 본인 외 다른 세대 구성원이 일반공급에 중복 청약하여 그중 한 곳이라도 당첨될 경우 모두 부적격 처리되오니 유의하시기 바랍니다

(5) 배점표

(4) 제한사항

 - 무주택세대 구성원 중 1인만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다. 다만, 다자녀 특별공급은 국민주택규모를 초과하는 주택도 공급이 가능한 것이 특징입니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

1. 특별공급

(1) 개념

특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서 1회로 제한하고 있습니다.

특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 제한사항

 - 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

  * 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

(3) 참고사항 

• 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨은 무효 처리됩니다.
• 특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
• 특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
• 해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
• 특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.

2. 기관추천

(1) 개념

기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.

국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.

일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.

통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.

(2) 참고사항

- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)

- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.

- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.

(3) 기관추천 종류

일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.

이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경 

1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.

시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.

(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.

그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.

* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.

(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.

* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입

(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,

투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.

※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.

(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.

또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.

그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 종합부동산 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.

(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)

(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

(4) 공시 가격 현실화율 제고

현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.

* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영

(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.

* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세

그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.

* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)

※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)

그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.

(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,

(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)

개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.

물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.

정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만

주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.

이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대

현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화

현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.

또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.

* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등

※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중) 

4. 공정한 청약질서 확립

(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화

현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.

* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

(2) 청약당첨 요건 강화

투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다. 

그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.

*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

(3) 청약재당첨 제한 강화

현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중) 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.

이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,

공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.

현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요, 이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.

이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.

또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.

여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.

지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.

* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.

※ PFV 전매제도 악용 구조

이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.

* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.

1. 국민주택건설 또는 대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
2. 택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
4. 국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은 원가연동제, 분양가 상한제 등의 적용을 받음

사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.

자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.

하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.

시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.

분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 2월 20일에는 정부가 또 다른 규제책을 내려놨는데요, 바로 0220 부동산 대책입니다. 약 1주일 정도 지났는데요, 정리를 해보려고 합니다.

과거 대책들은 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.(1216 부동산 대책은 별도로 재정리할 계획입니다.)

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

* 2019/12/17 - [부동산 정책 및 동향] - 12.16 부동산 대책 ; 주택시장 안정화 방안을 바라보며..

※ '20년 2.20 부동산 대책의 추진배경 

2.20 대책은 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단하기 위해 발표하였다고 합니다.

2.20 대책에서 조정대상지역 추가 지정 및 주택담보대출 규제 강화, 사업자 대출 및 관계기관 합동조사인데요, 각 항목별로 다시 살펴보겠습니다.

1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화

(1) 조정대상지역 내 가계대출 규제 강화

현재 조정대상 지역은 무주택자 또는 1주택처분조건으로 주택담보대출 LTV를 60% 적용하고 있습니다.(서민 실수요자에 경우 +10% 추가 가능)

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)

그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.

* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.

단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.

3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.

사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.

 * 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람

-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지

※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.

※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.

** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 처분 및 전입 시

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년 내 전입 시

(2) 사업자 대출 규제 강화

현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.

법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.

2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시

주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.

3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시 '자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택

3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화

최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.

소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준) 참고

조정대상지역 전지역에 소유권이전 등기일까지 전매 제한이 설정되게 되었습니다. (아래는 기존 1~3지역)

• 1지역 : 소유권 이전 등기일까지 전매 제한
• 2지역 : 당첨일로부터 1년6개월 (성남 민간택지)
• 3지역 : 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 (수원 팔달, 용인기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지)

* 2월 21일부터 입주자모집공고하는 주택에 대해 적용됩니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 청약열기가 뜨거운만큼 청약스터디 역시 뜨거운데요, 그러나 봐도봐도 어려운것이 청약공부인 것 같습니다.

기존에는 아파트투유로, 지금은 청약홈을 통해서 용어정리가 되어있지만 마치 백과사전처럼.. 보기도 싫고 보려해도 너무 어려워서 무슨말인지 모르는 경우가 많습니다.

그래서 오늘은 주택건설지역과, 인근주택건설지역, 해당건설지역 우선공급(일명 당해)에 대해서 알아보려고 하는데요, 이러한 개념을 잡지 않으면 청약제도에 대한 이해가 되지 않습니다. 그래서 반드시 기본 개념을 이해하셔야합니다.

1. 주택건설지역

주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다.

• 특별시 : 서울
• 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
• 특별자치시, 특별자치도 : 제주
• 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)

* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)  

* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.

2. 인근주택건설지역

해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.

예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.

* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.

• 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
• 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
• 충청북도
• 광주광역시 및 전라남도
• 전라북도
• 대구광역시 및 경상북도
• 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
• 강원도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.

3. 해당주택건설지역 우선공급

해당건설지역 거주자 우선공급은 외부세력에 의한 투기를 차단하고 해당지역 거주민들을 위한 제도입니다. 그래서 청약순위가 같더라도 해당건설지역에 거주하는 청약자에게 주택을 우선적으로 공급하고, 미달된 잔여세대는 인근기타지역에 청약자에게 공급됩니다.

아래의 표를 보면 조금 이해는 쉬우실건데요, 1순위가 완판이라면 같은 1순위더라도 인근기타지역 청약자들에게는 기회가 가지 않고 해당지역분들이 모두 가져가겠지만, 미달날 경우에는 인근지역에게 기회가 가는 것입니다.

같은 순위 내에서 해당지역 우선공급하고 인근지역에 공급, 미달시 차순위에서도 동일하게 해당지역부터 우선공급하는 것이죠, 그래서 해당지역에 거주하는사람들이 유리할 수 밖에 없습니다.

어쩌면 당연한 것 일수도 있겠지만 국가크기에 비해 행정구역이 많고 수도권과 같은 메가시티의 경우에는 행정구역이 삶의 반경과 다른 경우가 많아 합리적인지는 의문입니다.

이외에도 해당주택건설지역 우선공급에 경우 지역에 따라 거주요건이 있는 경우가 있습니다.

단순히 주소를 두는 것이 아니라 일정 거주요건을 필요로 하는데요, 수도권 주요도시와, 광역시급 이상의 도시들이 이러한 거주요건이 있습니다. 도시에 따라 다르지만 보통 3개월에서 ~ 1년으로 설정되어 거주요건이 충족되지 않으면 주택건설지역에 전입되어있더라도 1순위가 되지 않는데요, 이러한 점을 유의하셔야겠습니다.

* 아래는 거주요건이 투기과열지구 및 신도시 내 청약시 주택건설지역 거주요건이 1년에서 2년으로 상향되는 것과 관련된 포스팅입니다.

2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

거주요건은 지역별로 다르며 수시로 변동이 되기때문에 입주자모집공고를 살펴보셔야 합니다. 수시로 바뀌는 부분은 이해가 되지 않습니다.

한예로, 아래는 최근 대전광역시청에서 고시한 우선공급거주요건 변경건인데요, 기존 3개월에서 1년으로 변경하였습니다. 2020년부터 분양하는 아파트는 1년의 거주요건이 적용된다고하는데, 갑작스레 바뀌면 내집마련 플랜을 세웠던 분들은 조금 답답하실 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에도 세대(Generation)이 있다는 것을 알고계셨나요? 정확하게 세대를 구분하긴 어렵지만 우리는 흔히, 살면서 오래된 아파트를 구축, 그리고 신축에 가까우면 준신축, 최근에 지어진 새아파트를 신축이라며 대략세대와 비슷한 구분은 하고있었습니다.

이러한 세대는 개인의 성향이나 지역별 아파트의 노후도에 따라 조금은 달리 해석될 수 있는데요, 이러한 아파트의 세대차이를 인정하지 않으면 아파트의 가격차이도 받아들이기 매우 어려웠습니다.

특히, 최근에 입지가 괜찮은 신축아파트는 분양가 대비 2배 이상 상승하거나 입주물량이 많음에도 매매가나 분양권 프리미엄이 상승하는 것을 볼수있었는데요, 이러한 상황을 보면서 의문을 품으시는 경우가 매우 많았습니다.

너무 거품이아닐까? 비싼 것 같다라며 부정적인 견해를 나타내실텐데요, 주변 구축에 비해서 2~3배 가까운 가격차이를 보인다면 그런한 감정은 더욱더 커질 것입니다.

그러나 이러한 생각은 철저히 아파트의 '입지'만 생각한 전통적인 방식의 사고일텐데요, 지금은 21세기 아파트에서는 4세대 아파트가 등장한 '상품가치'에 대한 새로운 패러다임으로 전환된 시장이라 할 수 있습니다.

* 아래 글은 기존에 상품가치의 중요성에 대해 간단히 언급한 포스팅입니다.

2019/09/15 - [부동산이야기] - 부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

이렇듯 아파트의 트렌드는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 최근에는 철저히 수요자 중심으로 질적으로 향상된 아파트 공급를 공급하는 것으로 아파트 시장의 트렌드가 변화했습니다. 그렇다면 이러한 아파트가 어떻게 변화되었고 세대를 구분하는지 간단히 살펴보겠습니다.

1. 1세대 아파트

​아파트의 첫번째 세대는 국가가 주도한 한국주택토지공사가 주도한 주공아파트(현재 LH)입니다. 우리가 흔히, '성냥갑' 아파트로 불리는 아파트로 아파트역사에서 1세대로 지칭되고 있습니다.

이러한 아파트들은 1970년~1990년대에 국민의 주거안정을 위해서 적은 공사비로 보급형 아파트로 가능한 많이 지었습니다. 그렇다보니 저렴한 자재나 부실시공 등이 많았고 철저하게 아파트에 사는 수요자가 아닌 공급하는 공급자 중심으로 찍어내는 공산품처럼 공급되던 아파트입니다.

대표적으로는 1973년 건립한 '반포주공아파트'나  압구정 현대아파트가 대표적인 예로 대부분 아파트이름에 건설사나 시공사명이 추가 되었습니다.

극가 입장에서도 절대적으로 부족했던 주택보급률과 수도권 과밀화해소를 위해서 이러한 1세대 아파트를 적극적으로 공급할수 밖에 없었으며 대외적으로 국가의 격(?)을 높이기 위해 88올림픽 전후로 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다. 현재 서울과 1기신도시에 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다.

2. 2세대 아파트

1세대 아파트에 이은 후속세대로 나온게 초고층 주상복합 브랜드아파트가 바로 2세대 아파트입니다. 대표적으로 도곡동에 위치한 타워펠리스와 같이 2000년대 초반에 아파트의 고급화를 꾀한 것인데요, 당시에는 고가임에도 브랜드화를 통해 비싼 분양가임에도 경제성장과 맞물려 수요자들에게 큰 인기를 끌었습니다.

그 이후에 아파트 브랜드들이 생겨나면서 롯데캐슬이나 자이, 레미안 이편한세상 등 브랜드화가 시작되었고 분양가 역시 상승하는 계기가 되었습니다.

2세대 부터는 공급자 중심의 아파트를 탈피하고 수요자들의 니즈에 부합한 아파트 공급에 초점이 생겨났습니다. 특히, 차별화 고급화 전략이 시장에 주요하면서 선풍적인 인기를 끌고 시세를 견인하는 리딩단지들이 되었습니다.

최근에는 단점이 부각되면서 2세대 주상복합아파트는 인기가 줄어들고 있습니다.

3. 3세대 아파트

2세대를 이끈 것이 고급 주상복합 아파트라면 3세대는 1세대 아파트가 재건축되면서 만들어진 아파트들과 새로운택지에 지어진 새아파트들이라고 할 수 있습니다. 이러한 3세대 아파트들은 평면이 다양화 되었고 단지가 고급화되었습니다. 2010년 전후로 지어진 아파트들이 포함된다고 할 수 있겠습니다. 

2005년 12월 정부가 ‘발코니 확장’을 허용하면서 분양가 자율화 이후 도입된 신평면 개발이 발코니 확장 이후 날개를 달아 주거 공간이 늘어나 설계 과정에서 주거 편의성을 대폭 높일 수 있게 됐습니다.

당시 부동산 시장이 침체된 것도 한몫한부분도 있지만 건설사들은 특화평면이랄지, 친환경시스템, 첨단 편의시설등을 도입하면서 상춤 차별화를 추구했고 단지 입주민을 위한 커뮤니티시설이 다양화되고 고급화 되었습니다.​

단지 내 어린이 영어학원, 수영장, 피트니스센터 등이 등장하고, 휴대폰으로 가전제품이나 현관 잠금 조명 등을 원격 제어하는 시스템도 이때부터 모습을 드러냈습니다. 건물외관과 조경에도 힘을쏟았으며 단지 내 주차장을 지하화 하는등 구조도 크게 개선되었습니다.

그 덕분에 커뮤니티시설에 헬스장과 문화센터 등의 편의시설과 지하 2~3층까지 넉넉한 주차장이 들어선 것이죠.

1세대 아파트 중에서도 저층아파트들의 사업성이 좋아 먼저 재건축 되면서 3세대의 포문을 열었는데요, 대표적으로 잠실주공(잠실엘스, 리센츠 등), 대치 주공(대치 레미안펠리스), 도곡주공(도곡 렉슬), 반포주공3단지(반포자이) 등이 되겠습니다.

사업성 있는 1세대 아파트들이 재건축 되어 업그레이드 되기 시작한 것이 3세대라고 생각하시면 되겠고 준신축들이 이러한 3세대 아파트에 포함된다고 보시면 되겠습니다.

다만, 사업성 없는 아파트들은 1세대에 머물기 때문에 노후와와 슬럼화가 심화되고 있습니다만 그 외에 고층주공아파트나 목동 등 재건축이 가능한 아파트들은 3세대를 뛰어넘는 아파트가 될 것입니다.

4. 4세대 아파트

4세대는 스마트홈, 조식 서비스, 커뮤니티의 고급화로 요약이 가능합니다. 최근에 서울에 입주하거나 분양된 대단지 아파트들이 이러한 4세대 아파트를 지향하고 있습니다. 2010년대 중반 이후 첨단 정보통신기술이 적용돼 편의상과 안정성이 높아졌고 2017년 성수동 트리마제가 조식서비를 도입하면서 차별화가 커졌습니다.

​기존에 3세대에서 갖추었던 커뮤니티시설들이 더욱더 업그레이드 되어 헬스장, 수영장, 카페, 스카이라운지, 문화센터 등 대부분을 아파트 단지안에서 해결이 되며 아파트 시스템에 사물인터넷 IOT가 결합되서  아파트관리를 핸드폰앱을 통해 이용합니다.

​때에 따라 세대별로 창고도 주어지는 경우도 있으며, 작은 테라스를 제공하기도 합니다. 평면 역시 사용자 중심이 강조되면서 34평임에도 알파룸이 제공되어 필요에 따라 방이 4개까지 가능합니다.

기존에 고층아파트에 불만사항인 엘리베이터 갯수도 늘어나고 주상복합처럼 기둥식 구조로 지어지는 경우가 많아 층간소음에서도 장점을 보이고 있습니다.

오늘은 간단히 아파트의 세대를 정리해보았습니다. 이러한 아파트의 세대를 보면 입지가 떨어지는 하위세대 아파트들이 상위세대 아파트들보다도 유리할 수 도 있습니다.

입지가 떨어지더라도 월등한 상품가치로 실수요자들은 차선을 택할 수 도 있는 것입니다. 일종의 밸런스를 볼 수 있다는 것인데요,

대부분은 투자에서 입지만을 중요시하지만 최근의 신축 트렌드를 보면 아파트 자체의 하드웨어의 차이가 커진 상태라면 떨어지는 상품가치를 갖고 있는 구축이 입지가치만 가지고 신축과 비교하기에는 매우 어려워 질 수 있는 시장이 되었습니다.

​수요자 입장에서 아파트의 개수를 늘리기 어려운 현재의 부동산규제가 지속되는 한 실수요자들은 최신아파트의 넓은 평형에서 거주하고 싶은 욕구가 강할 것입니다.

입지가 조금은 떨어지더라도 상품가치를 위해 입지를 양보하는 투자가

수요의 밸런스로 본다면 충분히 가능한 부동산 시장이라고 볼 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 10일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

2월 10일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.17%)을 기록했습니다. 서울(0.14%)과 경기(0.36%)는 상승했고, 인천(0.20%)을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.37%)과 대구(0.13%), 울산(0.10%), 부산(0.04%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

수도권 및 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데, 세종(0.48%), 충남(0.06%)은 상승했고, 전남(-0.06%), 경북(-0.03%), 전북(-0.02%), 경남(-0.02%)은 하락했고, 강원과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14%로 상승 둔화가 이어지고 있습니다. 12월과 1월 동안 주간 변동률은 0.14%~0.25% 수준을 보였으며 명절인 ‘설날’을 보낸 후 주간 평균 0.11%~0.14%로 차츰 상승세가 완화되고 있는 모습인데요,

주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.28%), 강서구(0.28%), 양천구(0.27%), 동작구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 강남구는 0.06%, 송파구는 0.09% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

강서구는 마이스복합단지 건설사업, 강북횡단선 및 월드컵 대교 등의 호재로 투자자의 관심이 높고, 5호선·9호선 역세권 단지들의 경우 실수요자들의 문의가 꾸준히 늘면서 가격 상승세가 유지 중이며, 전세가가 상승하면서 비교적 저렴한 가격대의 나홀로 단지들을 중심으로 한 매매 전환 수요도 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

광진구는 대출규제 영향으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편인데요, 자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 수요가 꾸준합니다.

☞ 설연휴 후에 비해 상승세가 완화된 모습입니다. 급매물이 소진된 것일지? 조금은 지켜봐야겠네요,

- 경기는 수원의 4개 구가 모두 높게 상승하였고, 용인 수지구(0.80%)와 화성(0.69%) 등에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.36% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 팔달구(1.66%), 수원 권선구(1.51%), 수원 장안구(1.29%), 수원 영통구(1.21%) 등입니다.

수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재, 팔달6·8·10구역·권선6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요 문의가 꾸준한데요,

장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성 조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있다.

☞ 신분당선 라인을 따라 불이 났는데요, 그 온기가 화성이나 오산 등 일대로 퍼진 모습입니다. 수원은 강한규제가 뒤따를 것같네요.

- 인천(0.20%)은 연수구(0.29%), 남동구(0.29%), 서구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.20% 상승했습니다.

☞ 인천의 경우 저렴했던 지역들을 중심으로 전 지역에 투자세가 유입되면서 상승폭이 확대된 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.08% 상승을 기록했습니다. 전주대비 수도권(0.11%)과 5개 광역시(0.07%)는 상승했고, 기타 지방(0.02%)도 상승했습니다.

서울은 전주 대비 0.07%를 기록, 경기(0.15%)도 상승했는데요, 5개 광역시는 대전(0.18%)과 울산(0.10%), 광주(0.09%), 대구(0.07%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합입니다.

- 서울(0.07%)은 전주 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.25%), 양천구(0.21%), 송파구(0.16%), 성북구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

강서구는 계절적 비수기 및 대출규제로 인해 전반적으로 거래는 부진하나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편이고, 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준한 편입니다.

양천구는 3월 학기 전 전세 이동 수요가 어느 정도 정리된 상태이나 목동 신시가지 일대 전세 매물은 여전히 수요에 비해 부족한 편인데요, 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들 또한 매물 품귀 현상을 보이면서 상승세는 계속되고 있습니다.

☞ 매매가가 주춤한 상승을 이어가는 반면 전세가격은 약 7개월 째 지속 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.15%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.47%), 화성(0.43%), 수원 팔달구(0.42%), 일산서구(0.39%) 등 상승을 보였고, 안성 상록구(-0.19%)만 하락했습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격 인상 기대감으로 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

화성은 젊은 신혼 부부층이 선호하는 소형 평형은 매물 구하기가 쉽지 않아 중형으로 옮겨오는 수요도 있어 중소형 평형 전세가는 상승세 움직임을 보이고 있는데요, 다만 대형 평형은 관리비 부담으로 여전히 수요가 거의 없는 상황입니다.

☞ 경기도 전반적으로 전세가 상승이 높아보이는데요, 특히 서울접근성이 좋은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있네요, 일자리가 풍부한 동남권에 상승세가 돋보입니다.

-  인천 중구(0.17%)는 코로나 등의 영향으로 거래는 많지 않으나 영종도 입주물량 마무리 시점으로 전세 매물이 귀해지면서 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 서울도시철도 7호선 연장, 인천발 KTX 개통, 제2공항철도 추진 등 교통 환경 개선 영향으로 수요자 선호도가 높아지고 있는 지역으로 관심도가 높습니다.

☞ 인천 역시, 전세가의 상승이 높아지는 모습입니다. 매매가 상승과 동반한 전세가 상승이 이어지는 듯한 모습입니다. 특히, 하늘도시는 입주물량 마무리에 따라 전세가 상승이 매우 가파른것이 특징이네요.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 72.4을 기록해 전주(71.0) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.5로 전주(101.2)와 유사하였으나 강남지역은 전주 94.9에서 91.7로 하락하였고, 매수문의가 실종되어 가고 있는 분위기입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 그러나 서울은 장기간 하락보단 단기간 급매물정도 소화가 된다면 심리지수는 반등할 것으로 보입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 우리 주변에는 50년 된 구축 아파트부터 이제 막 입주를 시작하고 있는 1년 차 아파트들까지 약 50여 년의 차이가 납니다. 10년이면 강산도 변한다고 하는데, 시간이 흐름에 따라 아파트에도 차이가 분명 존재할 것입니다.

저도 다양한 아파트를 찾다 보니 다양한 형태의 아파트가 존재하는 것은 알았지만 구체적으로 어떤 형태가 좋고 나쁜지에 대해 설명하기 어려웠습니다. 

대부분 판상형이 좋다는 정도로 알고 있지 그 차이와 어떤 장단점이 존재하는지 구체적으로 살펴보진 않으셨을 텐데요, 그래서 오늘은 판상형, 타워형, 복합형 아파트에 장단점을 간단히 살펴보겠습니다.

 1. 판상형 아파트

보통 판상형 아파트는 전통적인 아파트로 2,000년대 이전에 지어진 아파트들이 대부분 해당합니다. "ㅡ"자로 나란히 같은 방향을 하고 남향을 선호하는 수요에 부합하게 지어졌습니다.

(1) 장점

• 전세대가 남향으로 배치가 가능해 해가 잘들고 발코니가 전후로 있어 통풍(환기)에 유리합니다. 
• 공용면적이 최소화 되어 전용면적이 넓습니다.
• 구조가 안정적이며 공간활용도가 비교적 높습니다.
• 건축비가 상대적으로 저렴합니다.

(2) 단점

• 단조로운 디자인으로 트렌드를 반영하기 어렵습니다. 일명 '성냥갑 아파트'로 불립니다.
• 저층 뒤쪽 배치된 아파트의 경우 일조권과 조망권 확보가 어려울 수 있습니다.
• 일자형으로 지어진 탓에 맨 앞동이 아니면 다른 동에 가려져 조망이 나오지 않습니다.

판상형 아파트는 평면도도 일자형으로 구성되어 있는데요, 아래의 그림과 같이 주방 쪽 창문과 거실창문이 맞바람이 가능해 통풍(환기)에 유리합니다. 남향에 4BAY이면 모든 방에 해가 잘 들 수 있는 장점이 있어 선호도가 비교적 높습니다.

2019/09/07 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 3베이? 4베이 무엇이 좋을까?

2. 타워형 아파트

타워형 아파트는 2,000년대 이후로 지어진 아파트로, 타워형 구조 또는 탑상형 아파트라고도 불리는데요, 주로 상업지역이나 준주거지역 내 초고층 주상복합 아파트에 주로 많이 설계되어 있습니다.

타워형 아파트는 'Y', 'ㅁ', '+' 등 다양한 모양으로 설계가 가능한 것이 특징입니다.

(1) 장점

• 상업지역에 주로 지어지다 보니 근린생활시설을 이용할 수 있고 주변에 상업 및 문화시설이 함께 들어서는 경우가 많아 생활편의성이 뛰어납니다.
• 용적률이 좋아 대배분 고층아파트로 조망권 확보가 우수하고 녹지공원 확보가 용이합니다.
• 정남향 배치는 어렵지만 남동, 남서, 양방향 등 많은 세대의 일조량과 조망 확보가 가능합니다.
• 세련된 구조로 다양한 공간 연출이 가능합니다.

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(2) 단점

• 창문이 앞쪽에만 있거나 "ㄱ"인 구조가 많아 통풍(환기) 이 어려운 경우가 많습니다.
• 엘리베이터가 부족한 경우가 많아 이용이 혼잡합니다.(고층 많은 세대 밀집)
• 건축비가 상대적으로 비싸 분양가가 비싼 편입니다.
• 남향을 선호하는 국민 정서상 선호도가 떨어집니다.

타워형의 이러한 단점을 상쇄하기 위해 요즘 아파트들은 자체 환기시스템을 갖추는 경우도 많습니다.

3. 복합형 아파트

복합형 아파트는 2,010년대 이후에 선호하는 수요자들의 '니즈'를 반영하기 위해 판상형 구조와 타워형 구조를 합해서 탄생되었습니다.

'L', 'Y'자 형태의 구조에서 양 날개 부분은 '판상형'이 되고 가운데 쪽은 '타워형'으로 만들어지는 경우가 많습니다. 판상형의 장점인 장점인 채광과 통풍, 타워형의 장점인 조망권이 적절히 섞인 혼합형이 주를 이루게 되었습니다.

채광과 통풍 그리고 조망권 확보에는 매우 용이하며, 서로 마주 보지 않기 때문에 사생활 침해가 최소화되는 장점이 있지만 판상형처럼 전세대 남향배치가 나오기는 힘든 설계입니다.

※ 그렇다면 어떤 아파트의 형태가 좋을까?

이렇게 장단점을 기술하다 보니 자연스레 판상형에 조금 더 마음이 가기 마련인데요, 그렇다고 해서 아파트 형태만 가지고 좋고 나쁨을 판단하기가 매우 어렵습니다.

일반적으로 전면동 고층에 판상형이 선호도가 높은 것은 사실이지만, 타워형 아파트가 입지가 좋은 경우가 많으므로 우열을 나누기 어렵습니다. 

또한, 다양한 수요자들의 니즈가 있기 때문에 더욱더 어렵습니다. 아파트(부동산)에 있어서 무엇보다도 '입지'와 '상품가치' 두 개의 결합 요소가 아파트의 '가치'와 '가격'을 정하는 것이겠죠,

일반적으로 주상복합과 같은 타워형에 대한 편견을 갖고 무조건 부정적으로 보시는 분들이 많으신데요, 그러한 편견과 사고의 틀보다는 아파트의 본질적인 부분을 더욱더 살펴보시는 게 중요하다고 생각됩니다.

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