부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 우리 주변에는 50년 된 구축 아파트부터 이제 막 입주를 시작하고 있는 1년 차 아파트들까지 약 50여 년의 차이가 납니다. 10년이면 강산도 변한다고 하는데, 시간이 흐름에 따라 아파트에도 차이가 분명 존재할 것입니다.

저도 다양한 아파트를 찾다 보니 다양한 형태의 아파트가 존재하는 것은 알았지만 구체적으로 어떤 형태가 좋고 나쁜지에 대해 설명하기 어려웠습니다. 

대부분 판상형이 좋다는 정도로 알고 있지 그 차이와 어떤 장단점이 존재하는지 구체적으로 살펴보진 않으셨을 텐데요, 그래서 오늘은 판상형, 타워형, 복합형 아파트에 장단점을 간단히 살펴보겠습니다.

 1. 판상형 아파트

보통 판상형 아파트는 전통적인 아파트로 2,000년대 이전에 지어진 아파트들이 대부분 해당합니다. "ㅡ"자로 나란히 같은 방향을 하고 남향을 선호하는 수요에 부합하게 지어졌습니다.

(1) 장점

• 전세대가 남향으로 배치가 가능해 해가 잘들고 발코니가 전후로 있어 통풍(환기)에 유리합니다. 
• 공용면적이 최소화 되어 전용면적이 넓습니다.
• 구조가 안정적이며 공간활용도가 비교적 높습니다.
• 건축비가 상대적으로 저렴합니다.

(2) 단점

• 단조로운 디자인으로 트렌드를 반영하기 어렵습니다. 일명 '성냥갑 아파트'로 불립니다.
• 저층 뒤쪽 배치된 아파트의 경우 일조권과 조망권 확보가 어려울 수 있습니다.
• 일자형으로 지어진 탓에 맨 앞동이 아니면 다른 동에 가려져 조망이 나오지 않습니다.

판상형 아파트는 평면도도 일자형으로 구성되어 있는데요, 아래의 그림과 같이 주방 쪽 창문과 거실창문이 맞바람이 가능해 통풍(환기)에 유리합니다. 남향에 4BAY이면 모든 방에 해가 잘 들 수 있는 장점이 있어 선호도가 비교적 높습니다.

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2. 타워형 아파트

타워형 아파트는 2,000년대 이후로 지어진 아파트로, 타워형 구조 또는 탑상형 아파트라고도 불리는데요, 주로 상업지역이나 준주거지역 내 초고층 주상복합 아파트에 주로 많이 설계되어 있습니다.

타워형 아파트는 'Y', 'ㅁ', '+' 등 다양한 모양으로 설계가 가능한 것이 특징입니다.

(1) 장점

• 상업지역에 주로 지어지다 보니 근린생활시설을 이용할 수 있고 주변에 상업 및 문화시설이 함께 들어서는 경우가 많아 생활편의성이 뛰어납니다.
• 용적률이 좋아 대배분 고층아파트로 조망권 확보가 우수하고 녹지공원 확보가 용이합니다.
• 정남향 배치는 어렵지만 남동, 남서, 양방향 등 많은 세대의 일조량과 조망 확보가 가능합니다.
• 세련된 구조로 다양한 공간 연출이 가능합니다.

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(2) 단점

• 창문이 앞쪽에만 있거나 "ㄱ"인 구조가 많아 통풍(환기) 이 어려운 경우가 많습니다.
• 엘리베이터가 부족한 경우가 많아 이용이 혼잡합니다.(고층 많은 세대 밀집)
• 건축비가 상대적으로 비싸 분양가가 비싼 편입니다.
• 남향을 선호하는 국민 정서상 선호도가 떨어집니다.

타워형의 이러한 단점을 상쇄하기 위해 요즘 아파트들은 자체 환기시스템을 갖추는 경우도 많습니다.

3. 복합형 아파트

복합형 아파트는 2,010년대 이후에 선호하는 수요자들의 '니즈'를 반영하기 위해 판상형 구조와 타워형 구조를 합해서 탄생되었습니다.

'L', 'Y'자 형태의 구조에서 양 날개 부분은 '판상형'이 되고 가운데 쪽은 '타워형'으로 만들어지는 경우가 많습니다. 판상형의 장점인 장점인 채광과 통풍, 타워형의 장점인 조망권이 적절히 섞인 혼합형이 주를 이루게 되었습니다.

채광과 통풍 그리고 조망권 확보에는 매우 용이하며, 서로 마주 보지 않기 때문에 사생활 침해가 최소화되는 장점이 있지만 판상형처럼 전세대 남향배치가 나오기는 힘든 설계입니다.

※ 그렇다면 어떤 아파트의 형태가 좋을까?

이렇게 장단점을 기술하다 보니 자연스레 판상형에 조금 더 마음이 가기 마련인데요, 그렇다고 해서 아파트 형태만 가지고 좋고 나쁨을 판단하기가 매우 어렵습니다.

일반적으로 전면동 고층에 판상형이 선호도가 높은 것은 사실이지만, 타워형 아파트가 입지가 좋은 경우가 많으므로 우열을 나누기 어렵습니다. 

또한, 다양한 수요자들의 니즈가 있기 때문에 더욱더 어렵습니다. 아파트(부동산)에 있어서 무엇보다도 '입지'와 '상품가치' 두 개의 결합 요소가 아파트의 '가치'와 '가격'을 정하는 것이겠죠,

일반적으로 주상복합과 같은 타워형에 대한 편견을 갖고 무조건 부정적으로 보시는 분들이 많으신데요, 그러한 편견과 사고의 틀보다는 아파트의 본질적인 부분을 더욱더 살펴보시는 게 중요하다고 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경 

9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.

9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.

아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 종합부동산세 세부담 강화

종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,

고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.

특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,

여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,

세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.

사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.

지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..

여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.

원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.

* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.

2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화

(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.

그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.

이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.

* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.

(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.

즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.

그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다. 

* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.

3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한

'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)

* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.

* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.

1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.

또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.

* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.

이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.

4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련

(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화

현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.

* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한

(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지

2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.

* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)

현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.

5. 주택임대사업자 혜택 축소

(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설

(2) 임대사업자 대츌규제 강화

새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.

그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.

(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)

임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.

또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.

6. 분양(청약)규제 강화

이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다. 

기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.

또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.

처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.

부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.

우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.

특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..

그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다. 

투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.

작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다. 

불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.

이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.

물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.

그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.

특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.

투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다. 입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.

그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.

당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.

이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.

그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.

매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.

그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다. 

다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.

수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.

이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.

(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.

(2) 부동산 투자심리가 무섭다.

첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.

조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.

두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.

약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.

혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.

부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,

아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.

이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며, 

매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다. 

대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 대단한 전문가는 아니지만 최근에 부동산에 입문하고 공부하면서 배웠던 과거의 부동산과 현재의 부동산시장이 너무다 다르게 흘러가는 것을 보면서 매우 혼란스러웠습니다.

현재는 수년 간 이어진 부동산 시장에 유례없는 상승장이 계속되면서 부동산 시장에 새로운 환경을 맞이하게 되었고, 기존에 이론으로는 도저히 설명할 수 없는 무언가가 나타난 것입니다.

그러나 대다수의 사람들은 몸으로는 부동산시장의 패러다임이 변화한 것을 느끼지만 이러한 변화를 감지했음에도 과거의 지식에 머물러 현재를 판단하려는 경향이 큽니다. 특히, 최근에 입문한 저와 같이 직접경험이 적거나 너무나 오랜기간 사고의 틀이 박혀버린 고수들도 마찬가지 입니다.

제가 알고있던 부동산시장은 경제가 안좋아지면 부동산시장은 후행한다고 배웠으나 최근에는 부동산시장으로 돈이 몰리는 기이한 현상이 일어나 유례없는 집값상승으로 서울의 집값은 중위가격이 3년 사이에 약 3억원이 올라 9억원을 넘어섰고 다른지역들과의 중위값의 격차가 엄청나게 벌어졌습니다. 

또한, 경제가 안좋아지면 달러가 초강세를 보이며 원화가치가 하락할 것이라고 배웠고 주변에서도 그렇게 이야기들 했습니다.

몇달전에 분위기에서는 원화를 갖고 있으면 안될 것 같고, 원달러 환율이 미칠듯이 치솟을 것으로 생각하여 반드시 달러를 갖고 있어야 할 것만 같았습니다.

이와 비슷한 맥락에서 한국주식은 폭망할 것이며 미국주식만 사야한다면서 젊은 2,30대들을 중심으로 미국주식에 대한 광풍이 불었었습니다.

그런데, 실제로 지금은 부동산시장을 바라보던 과거의 지식과 달러와 주식시장을 바라봤던 지식들이 현재의 상황에 다 맞아 떨어지진 않았습니다.

우리는 말로만 하는 21세기가 아니라 진짜 21세기에 국경이 허물어지고 세계가 넓어진 새로운 트렌드 속에 살고 있음에도 아직도 과거의 이론들로 학습된 머리로만 현재의 시장을 바라보려 했던 것입니다.

과거의 이론도 과거를 분석하여 미래를 예측하는 도구일뿐 절대적일 수 없는 것인데, 우리는 너무 과거의 이론에만 몰두해 변화된 시장을 자각하지 못했던 것이 아닌가 생각이 듭니다.

실제로 몇달전 예고했던 바로는 원달러환율이 1,300월을 돌파하고 엄청난 원화가치 하락을 예고한 전문가들의 글들이 많았습니다만 실제로 그러한 수준까지는 도달하지 않은 모습입니다.

제가 경제전문가 아니기 때문에 현재의 경제상태와 경제상황을 잘몰라서 그런것인지도 모르겠지만 아래의 그래프는 초보의 눈에는 엄청난 폭락이나 폭등이 아닌 안정적인 모습으로보입니다.

여기서 이야기하고 싶은 저의 생각은 과거의 이론으로 현재를 보기에는 너무 어렵다는 것입니다. 물론 현재에도 달러의 위상이 높지만 글로벌시장화 된 현재 단순히 달러만을 고집하며 이야기 하기에는 다른나라들의 화폐까지 들여다봐야하는 더 넓은 시장이 펼쳐진 것입니다. 

달러 뿐만아니라 주식시장에서도 이런 말들이 많았습니다. 한국주식은 안좋고 미국주식이 좋다라는 이야기들이 바로 그것입니다. 맞습니다 실제로 미국주식이 평균적인 성장이 더 높았기 때문에 지금도 맞는 말입니다.

그러나 지금은 과거처럼  한국주식, 미국주식 등 나라를 구분하는 것 자체가 의미 없는 시장이 되어버렸습니다.

국적이 무의미해진 다국적 기업들이 많아 졌고 세계는 하나의 시장이 되었기 때문에 특정 국가의 주식에 투자할 것이 아니라 각기업들의 개별 상태를 보고 투자해야하는 것입니다.

이러한 흐름은 모두가 알고 있지만 말로는 국가를 나누어 이야기 했던 것입니다. 즉,  미국기업이라서 한국기업이라서 성패를 좌지우지 하는 것이 아니라 각각의 개별기업의 상황에 따라 성패가 갈리는 것입니다.

실제로 우려했던 것처럼 한국주식인 삼성전자 주식은 폭락하지 않았습니다. 혹시나 오해하실까봐 미리 말씀드리지만 지금 저는 한국주식도 나쁘지 않다를 이야기하려는게 아닙니다. 한국주식이든 미국주식이든 전체를 보는 것이 아니라 개별성을 봐야한다는 것을 말하고 싶은 것입니다.

이제는 시장이 달라졌습니다. 한국에서 모바일을 통해 아마존에서 구입한 미국의 물건이 3일이면 내집에서 받아보는 글로벌 세상이 도래한 것입니다.

이러한 것을 상황을 이해하려면 인간의 뇌에 대한 본질을 이해해야합니다.

'인간의 뇌는 변화하는 것을 그다지 좋아하지 않습니다.'

'새로운 일을 시작하려 하거나 무엇인가에 도전하려 하면 뇌는 온갖 수단을 동원해 변화를 방해합니다.'

다시 말해 지금까지 편하게 잘 살고 있던 사람이 변화를 주려 한다면 그것을 위험으로 간주하는 경향이 있고 받아들이지 않는다는 것입니다.

이는 부동산 시장을 바라보는 우리의 뇌에도 마찬가지로 적용됩니다. 우리는 과거에 PIR지수와 전세가율, 입지 등의 전통적인 키워드로만 시장을 이해하려 했습니다. 

2019/09/14 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?

* 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

PIR에서는 연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 10억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻으로 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것을 이야기 하였었습니다.

그렇다면 아래의 표를 보면서 다시한번 살펴보겠습니다. 2019년 9월 기준으로 3분위 전국의 PIR은 5.4로 서울 3분위 13.8에 비해 매우 낮습니다. 그렇다면 과거의 개념이라면 서울의 집값이 매우 거품이라는 뜻입니다.

여기서 5분위를 비교하면 더욱더 큰차이가 납니다. 전국은 46이고 서울은 무려 101.8입니다. 더군다나 과거에 비해 지금은 PIR수치가 더 높아졌는데요, 이정도면 버블중에 버블이라고 할 수 있을까요?

2019/11/14 - [부동산이야기] - 서울 집값 과연 비쌀까? 세계 주요도시와의 집값 비교를 통한 분석..

그렇기 때문에 서울집값이 더욱더 폭락한다고 할 수 있을까요?

그러나 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다.

상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것이며 서울과 지방을 예로본다면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그래서 현재는 이러한 과거의 개념들로 저평가 아파트를 찾기가 어려워진 시장인 것입니다. 즉, 부동산시장의 패러다임이 완벽히 달라진 것입니다.

한 예를 들어보겠습니다. 최근에 자주 보이는 말로는 수원과 용인 그리고 성남의 높아가는 집값을 보며 이제는 서울이 싸다라는 이야기를 많이 합니다. 

네 맞습니다. 실제로 이제는 서울이 싸보이는 결과가 나옵니다. 수용성의 새아파트들도 서울의 중간입지의 지역들과 맞먹는 가격을 형성했으니까, 이제는 거품이라는 이야기입니다.

그렇다면 전통적인 부동산 시장에서 서울과 현재의 부동산시장에서 서울이 같은 의미일지 다시 한번 돌아봐야합니다. 마치 세계가 가까워 진것처럼 부동산 시장에서도 이제는 행정구역의 경계가 많이 허물어졌다고 생각됩니다.

흔히, 서울의 낮은 집값을 대표하는 노도강(노원구,도봉구,강북구)과 비교했을때 경기도인 성남 분당구나 과천이 안좋은 지역이라고 할 수 있을까요? 이것은 너무 쉬운 답이라 쉽게 정답을 내리셨을 수 있겠지만 질문을 바꿔보겠습니다.

의정부역 신축과 도봉구에 재건축되지 않은 25년된 구축이 있다면 어디가 가격이 비싸겠습니까? 서울이니깐 도봉구가 입지가 좋아 더 비싸야할까요? 극단적인 예일수도 있지만 아직도 대부분의 사람들은 그래도 인서울이라며 전통적인 입지가치에만 몰두한 나머지 새로운 상품가치에 대해서는 생각치 않습니다.

도봉구가 나쁘다는 것을 이야기하는 것이 아니라 교통의 발달과 산업의 발달은 지역의 입지 자체를 바꾸게 되었고 입지를 뛰어넘는 상품가치를 만들어 낸 것입니다. 이제는 서울은 서울만이 아닌 경기와 인천을 포함한 하나의 메가시티가 되어 버린것을 깨닫지 못한 것입니다.

아직도 전통적인 사고에서의 부동산을 바라보는 사고의 틀에 갇혀버려 현재의 부동산시장을 바라보는 것입니다. 그렇기 때문에 전체를 보지 못해 옥석을 가려내기 매우 어려워 진 것입니다.

물론, 강남과 같은 핵심지역의 상승률과 금액은 어마무시했지만 이번의 서울의 대세상승장에서도 소외된 많은 서울의 집들이 있고 경기와 인천 역시 비슷한 흐름을 가져간 곳이 있는 반면에 오히려 하락한 곳들도 존재하는 것입니다.

지방의 도시들도 마찬가지였습니다. 상승한 곳과 하락한 곳의 차이도 존재했습니다.

서두에 언급했던 과거의 패러다임과 분석의 틀은 이제 깨고 새로이 현 시장을 받아들여야 하는 시장인 것입니다.

결과는 시간이 지나야 평가하겠지만 전통적인 지표상 PIR로 강남의 집값이 거품을 이야기하며 군소도시의 저평가를 논하는 것이나 전세가율로만 투자타이밍을 잡는 전통적인 투자방식은 이제는 절대적일 수 없는 것입니다.

새로운 상품가치가 입지가치를 뛰어넘는 경우도 존재하기 때문에 입지가치로만 판단하기 어려운 시장입니다.

아래는 지역별 중위주택가격과 대출금액, 월상환액과 상환가능 필요 연소득인데요, 단순히 서울에 고소득자가 서울외 고소득자보다 월등히 많아서 서울에 집값이 비싼 것이 아닙니다.

이제는 작게는 수도권, 넓게는 전국적으로 모두가 수요자가 되었기 때문에 수요가 몰리는 곳에 거품이 생겼고 수요가 없는 곳에는 수요가 없어지는 양극화가 발생하는 것입니다. 서울에 고소득자가 많은 것은 사실이지만 그차이로 서울의 집값을 올려놓았다고 볼 순 없는 것입니다.

거품도 받아주면 거품이 아니라는 말처럼 이제는 수요를 전통적인 방법으로 패턴화 할수 없는 것입니다.

다시 한번 말씀드리지만 저는 대단한 경제전문가도 투자전문가도 아닙니다. 다만, 새로운 변화된 부동산시장에 대한 자각을 통해서 좀더 객관화할 수 있는 인사이트를 갖자는 이야기를 하고 싶었습니다.

다소 부족한 지식으로 원달러환율이나, 주식시장, 부동산시장에 대한 언급을 한점은 널리 이해해주시고, 변화에 대한 필요성을 언급한 부분을 더욱더 살펴봐주셨으면 감사하겠습니다.

부의 양극화의 시작이 되어버린 듯한 느낌이 들어 조급함에 무엇이던지 하려는 마음은 십분 공감하지만 투자의 본질을 깨달을 수 있는 진정한 가치투자자가 되지 않고 전통적인 학습효과만 기대하며 오를것이라는 '기대'만 하는 수준에 머문다면 원하는 바를 성취하지 못할 수도 있음을 반드시 경계해야 할 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 의왕에서 분양하는 오전동아루미체에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 65세대 중 1세대(74A : 1)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(경기 의왕200만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(수도권 거주자, 의왕시 우선당첨)

(3) 일정 : 특별공급(2. 17,월) / 1순위(2. 18,화)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 의왕시에 위치해있고 내손구역 재개발지역 가운데 있네요, 다만 100세대미만 나홀로라는것이 아쉽네요, 내손구역이 재개발완료되고 인동선이 개통된다면 좋아질 수 있겠습니다.

(2) 수요 및 공급 : 의왕시는 수요공급이 의미 없어보이는 곳으로 최근 전세가 상승이 높습니다.

(3) 학군 : 인근 초중고는 위치하였지만 학군이라고 하기엔 그렇습니다.

(4) 교통 : 인동선 의왕시청역예정지와 가깝겠으며, 의왕 IC가 인근에 있네요,

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 74기준 4억 중반대로 주변시세보다는 조금 비싸보이지만 가까운 신축주복 서해그랑블이 35평기준 6억이 가깝다고 보면 또 그렇게 비싼가격은 아닌 것같네요,

(2) 프리미엄 : 당첨 후에는 프리미엄이 형성될 확률이 높습니다. 가점이 낮고 수도권내신축이 필요하다면 도전해볼만 하겠네요,

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 6개월에 전매제한 기간이 있네요

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 부산 부산진구에서 분양하는 부산서면 스위트엠 골드에비뉴에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 225세대 중 15세대(59A : 2 / 59B : 1 / 59C : 2 / 59D : 1 / 59E : 2 / 59F : 2 / 59G : 2 / 54H : 2 / 49I : 1) 

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(부산 300만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(부산 일반공급은 1년 거주요건 있음)

(3) 일정 : 특별공급(2. 24,월) / 1순위(2. 25,수)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 부산 1호선 범내골역 초역세권 주상복합아파트로 입지가 나빠보이진 않습니다. 세대수가 적은게 흠이겠네요, 

(2) 수요 및 공급 : 부산도 워낙 크다보니 선별적으로 접근해야할것같습니다. 부산진구는 과공급구간으로 진입하고 있습니다.

(3) 학군 : 인근 성서초등학교가 위치하고 있어 당장의 어린자녀 학교걱정은 없겠으나 학군은 형성되어 있지 않네요

(4) 교통 : 1호선 초역세권이면서 우측에 이마트옆 부산2호선도 도보이용가능(7분)한 더블역세권으로 교통은 매우 양호합니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 주변에 분양 물량했던 아파트들이 25평형이 평당 1,050~ 1,100 사이로 분양하였습니다.역시 비슷한 가격대에 분양할 것으로 보여집니다. 25형 기준 2억원 후반 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 프리미엄을 논하기 어렵겠네요, 특공사용이시라면 신중하실필요가 있겠습니다.

(3) 전매제한 : 당첨자발표일로부터 6개월 뒤 전매가 가능합니다(작년 조정대상지역해제 이후 완화됨)

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 제주도에서 분양하는 동흥동 센트레빌에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 212세대 중 4세대(59 : 1 / 84A : 2 / 84B : 1) 

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(제주 200만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(제주 일반공급은 1년 거주요건 있음)

(3) 일정 : 특별공급(3. 23,월) / 1순위(3. 24,수)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 제주도 내 두번째 도시인 서귀포시에 분양하는 새아파트로 인근에 상업시설과 학군 등을 고려했을때 실수요자라면 만족할만한 입지 같습니다만, 투자 관점으로는 달리접근하셔야할것같습니다,

(2) 수요 및 공급 : 16년 정점이후에 제주도는 전반적으로 과공급구간이구요, 특히, 준공후 미분양이 많습니다. 접근하실때 보수적으로 접근하셔야할 것같습니다.

(3) 학군 : 인근 지역에 학교들은 몰려있습니다만, 대도시들처럼 초품아나 대단한 학군은 아닙니다.

(4) 교통 : 제주도 특성상 교통을 논하기는 어렵겠네요

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 주변에 분양 물량했던 아파트들이 34평형 약 3억 후반대 분양하였습니다. 역시 비슷한 가격대에 분양할 것으로 보여집니다. 34평형 기준 4억원 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 프리미엄을 논하기 어렵겠네요, 특공사용이시라면 신중하실필요가 있겠습니다.

(3) 전매제한 : 제한없이 바로 전매 가능합니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 3일 기준 주간 아파트가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.08%). 수도권(0.13%->0.13%)은 상승폭 유지, 서울(0.02%->0.01%) 및 지방(0.06%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.06%), 세종(0.44%->0.35%)과 8개도(0.02%->0.01%)로 상승폭이 축소되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(119->110개)은 감소, 보합 지역(18->19개) 및 하락 지역(39->47개)은 증가했습니다.

- 서울(0.02%->0.01%)은 중저가 단지의 상승세는 지속되나 1216부동산 대책 이후 매수세가 감소하면서 상승세가 둔회되고, 보유세 부담이 커진 강남3구 내 재건축단지와 그간 급등한 단지들도 하락하며 7주 연속 상승폭이 축소되었습니다.

강북 14개구(0.04%) : 그간 상승폭이 낮았던 노원(0.07%),중랑구(0.04%) 등은 상승세를 이어가나, 기존 선도지역인 마포(0.04%),용산(0.02%),성동구(0.03%)는 매수세가 감소하며 상승폭이 축소 되었습니다.

강남11개구(-0.01%) : 강동구(0.01%)는 9억 이하 중소형 단지 일부가 소폭상승했으나 대부분 보합을, 강남구(-.0.05%), 서초구(-0.04%), 송파구(-0.05%)는 투자수요 유입많았던 재건축 단지 위주로 급매물 출현하며 하락폭이 확대되었으며, 양천구(0%)는 22주만에 보합전환 되는 등 대부분 지역에서 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 1216 부동산 대책이 강남을 중심으로 지속되는 모습인데요, 강남 11개구는 33주간 상승이후 첫 하락전환하였습니다. 조정의 신호일지 일시적일지 시장을 좀더 지켜봐야하겠습니다.

- 인천(0.07%->0.07%)은 상승폭이 유지되었습니다. 연수구(0.15%)는 신축 대단지에 주거환경이 양호한 송도동 위주로, 계양구(0.12%)는 서운산단 및 테크노벨리 인근단지 위주로 상승하였습니다. 

중구(-0.08%)는 대규모 입주물량의 영향(영종)으로, 동구(-0.08%)는 구도심 저층 및 노후단지 위주로 수요감소하며 하락전환하였습니다.

☞ 전반적으로 신축공급이 많아 신축쏠림현상이 보이는데요, 앞으로 인천의 입주물량이 많은 바 구도심 구축들은 더욱더 하락을 피하기 어려워 보입니다.

- 경기(0.20%->0.22%)은 상승폭이 확대되었습니다. 수원 권선구(1.23%)는 신분당선 연장 등의 영향으로 금곡 및 호매실동 위주로, 수원 팔달구(0.96%)는 매교역 및 화서역 인근 위주로, 수원 영통구(0.95%)는 망포역 인근 위주로, 용인수지구(0.71%)는 성복역 인근과 풍덕천동 위주로, 용인 기흥구(0.50%)는 서천동(인덕원선) 및 구성역 인근에서 상승하였습니다.

☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 수원의 상승세가 너무 무섭습니다.

- 5대 광역시(0.10%->0.06%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.17%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으나 상승폭이 축소된 모습입니다. 대구(0.05%)는 서구(0.23%), 달서구(0.18%), 중구(0.12%) 등 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 과공급이 끝나가는 시점과 구도심 정비사업에 따른 가치상승영향이 있어보입니다.

- 세종(0.44%->0.44%)는 상승폭이 축소되었습니다. 아름, 고운, 중촌동 등 정주여건이 양호하거나 상대적으로 저평가된 단지와 소담 및 보람동 등 대전으로 출퇴근이 양호한 단지 위주로 상승하였습니다..

☞ 5대광역시는 대전을 포함 울산과 대구가 뜨거워지는 모습이며, 세종은 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다,

- 그 외 8개도(0.02%->0.01%)로 상승폭이 축소되었습니다. 특별한 점은 제주가 35주만에 0.04로 상승전환하였습니다. 

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.08%->0.08%). 수도권(0.10%->0.10%) 및 서울(0.05%->0.05%)은 상승폭 유지, 지방(0.07%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.09%)와 8개도(0.03%->0.02%)는 상승폭 축소, 세종(0.27%->0.32%)은 상승폭이 확대된 모습입니다

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(116->114개)은 감소, 보합 지역(29->30개) 및 하락 지역(31->32개)은 증가했습니다.

- 서울(0.05%->0.05%)은 겨울방학 이사수요가 대체로 마무리 됐으나, 직주근접 수요와 청약대기 수요, 정비상버 이주수요, 매매시장 위축 등의 영향으로 역세권 또는 상대적으로 저렴한 지역 및 단지 위주로 오르며 지난주 상승폭이 유지되었습니다.

강북 14개구(0,06%) : 마포구(0.11%)는 직주근접 수요가 있는 공덕 및 창천동 위주로, 강북구(0.09%)는 미아동 10년 이내 준신축 위주로, 성동구(0.08%)는 금호 및 행당, 하왕십리동 위주로, 노원구(0.06%)는 월계동 위주로 상승하였습니다.

강남11개구(0.05%) : 강남구(0.10%)는 상대적으로 가격대가 낮은 외곽지역 매물 부족 및 정비사업 이주(3~5월, 청담동 삼익, 888세대) 영향 등으로, 송파구(0.08%)는 가락 및 문정동 등 매물부족현상으로 상승폭이 확대, 서추고(0.07%)는 반포 및 서초동 위주로 상승했으나 상승폭은 축소, 강동구(-0.05%)는 신규 입주(2월, 고덕아르테온) 영향으로 하락폭 확대되었습니다.

영등포구(0.07%)와, 동작구(0.07%)는 신길뉴타운 신규입주(1~2월, 보라매SK뷰, 신길센트럴 자이, 총 약 2,500세대) 영향 등으로 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 서울의 전세가는 매매가격과는 조금 다른흐름인데요, 입지가 좋은지역들의 전세가의 상승이 높습니다. 즉, 실수요자들이 많다는 뜻인데요, 이러한 지역들을 눈여겨 볼 필요가 있어보입니다.

- 인천(0.12%->0.12%)은 상승폭이 유지 되었습니다. 계양구(0.26%)는 서운산단 및 3기신도시 인근 동양 및 용종동 위주로, 연수구(0.23%)는 정주여건이 양호한 송도신도시 위주로, 서구(0.19%)는 가정 및 석남동 일대 구축위주로 상승하였으나, 동구(-0.22%)는 송현동 구축위주로 수요가 감소하며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 인천 역시, 전세가의 상승이 유지 되고있으나, 입주물량이 몰리는 지역과 수요가 감소하는 구축은 하락하는 모습입니다. 

- 경기(0.13%->0.13%)는 상승폭이 유지되었습니다. 용인 기흥구(0.85%)는 대형병원 개원 등의 영향 있는 신갈동 위주로, 용인 수지구(0.53%)는 교육환경이 양호한 상현동과 풍덕천동 위주로, 수원 영통구(0.40%)는 매탄 및 망포동 위주로 상승하였으나, 입주물량(2월, 약 3,700세대)이 몰리는 안산시(-0.24%)는 하락폭이 확대되었습니다.  

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에 신분당선라인 위주로 뜨거워지자 상대적으로 저렴한 용인시 기흥구 주변으로 전세수요가 몰리는 모습입니다. 

- 5대 광역시(0.10%->0.09%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.21%)는 북구(0.30%), 울주군(0.27%), 남구(0.18%) 등 전반적으로 상승하는 모습입니다. 신규입주물량도 많지 않고 조선업 경기가 살아나면서 수요가 늘어난 모습입니다. 대전(0.07%)은 상승폭이 높진 않지만 여전히 상승세가 이어지는 모습이며, 공급이 부족한 모습입니다.

- 세종(0.27%->0.32%)는 상승폭이 확대되었습니다. 신규 입주물량 감소 영향 등으로 대부분 지역에서 상승세를 보이는 가운데, 도담 및 중촌동 일대 BRT 접근성이 양호한 단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.03%->0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2주를 건너뛴 2월 3일 기준 KB부동산 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

2월 3일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 2주전 대비 상승(0.17%)(주간 평균 0.085%)을 기록했습니다. 서울(0.22%)과 경기(0.34%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.13%)는 대전(0.45%)과 울산(0.21%), 대구(0.08%), 부산(0.04%), 광주(0.02%)는 전주대비 상승했습니다.

기타 지방(-0.01%)은 2주전 대비 소폭 하락을 기록했으며, 세종(0.75%), 충남(0.07%)은 상승했고, 강원(-0.12%), 경북(-0.08%), 전남(-0.06%), 충북(-0.04%), 전북(-0.04%), 경남(-0.03%)은 하락했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 2주전 대비 0.22%로 주간 평균 0.11% 변동률을 기록했습니다. 설연휴 전 주간 변동률은 0.14%~0.17%에서 낮아지며 상승세가 둔화되고 있는 모습인데요,

2주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.57%), 양천구(0.52%), 관악구(0.46%), 노원구(0.37%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다.

금천구는 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있는 모습입니다.

양천구는 목동6단지 안전진단 통과로 안전진단 신청 또는 준비 중인 목동 재건축 단지들이 상승세 움직임을 보이고 있으며 정시 확대, 자사고· 특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입 수요가 급증하여 매매가 상승세가 계속되고 있습니다.

☞ 설연휴 전에 비해 상승세가 둔화된 모습입니다만 상대적으로 저렴한 지역들 중심으로 상승이 지속되고 있습니다.

- 경기는 수원과 용인, 성남을 중심으로 상승을 이어오며 2주전 대비 0.34%로 주간 평균 0.17% 변동률을 기록했습니다. 2주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 영통구(1.69%), 수원 권선구(1.51%), 용인 수지구(1.47%), 수원 장안구(0.93%) 입니다.

수원 영통구는 외지 투자자들 유입과 신학기 수요가 맞물려 상승세가 지속되고 있습니다. 특히 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 인근에 매매수요가 증가하고 있으며

2020년 경기도청 신청사와 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터, 수원컨벤션센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 부족한 상황입니다.

☞ 최근, 수용성이라는 말이 유행처럼 번지는데요, 수원과 용인 그리고 성남을 합한 말입니다. 신분당선라인을 따라 온기가 번지는 모습입니다. 강남 접근성을 중심으로 한 경기권역 중 일자리까지 풍부한 경부라인의 강세가 두드러집니다.

- 인천은 2주전 대비 0.11% 소폭 상승했습니다. 인천 남동구(0.17%)는 간석동 백운주택1구역이 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역의 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있는 모습입니다.

☞ 인천의 경우 넓은 지역탓에 각각 다른흐름을 가고 있지만 구도심 재개발지역들을 중심으로 수요가 몰린모습입니다. 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 2주전 대비 0.09% 주간 평균 0.045% 상승을 기록으며, 2주전 대비해서 수도권(0.12%)과 5개 광역시(0.14%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다.

서울은 2주전 대비 0.08%를 기록, 경기(0.14%)도 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.47%)과 울산(0.24%), 광주(0.09%), 대구(0.07%), 부산(0.01%) 모두 상승했습니다.

- 서울(0.08%)은 2주전 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 2주전 대비하여 양천구(0.28%), 금천구(0.27%), 광진구(0.23%), 동작구(0.21%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

금천구는 시흥동, 독산동 등 금천구 대부분 지역이 전세 재연장을 하는 경우가 많아서 출회되는 전세물건은 항시 귀한 편이며, 가산동은 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 매수세가 유입하면서 매매가 뿐만이 아니라 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

광진구는 광장동, 구의동, 자양동 등 방학 수요로 임차수요가 많은 편인데, 지하철2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 또한 꾸준하여 월세 전환 매물들로 전세물건은 부족한 편입니다.

☞ 매매가가 주춤한 상승을 이거가지만 전세가격은 약 7개월 째 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 2주전 대비 0.14%로 주간 평균 0.07% 상승했습니다. 2주전 대비하여 용인 수지구(0.69%), 수원 장안구(0.53%), 수원 영통구(0.45%), 수원 권선구(0.38%) 등 상승을 나타냈고, 안성(-0.10%)과 김포(-0.02%)만 하락했습니다.

수원 장안구는 중소형 평형은 투자자들로 인하여 전세 물건이 간간이 출회되고 있으나 중대형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어려우며, 이주 마무리 단계인 장안 1구역을 비롯하여 재개발로 인해 지역내 움직임도 꾸준한 편입니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 위주 단지들의 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승의 움직임을 보이고 있고, 수원역 인근 2만여 세대 신축 아파트 건설 중으로 청약 노리는 수요로 인해 전세가가 상승하고 있습니다.

☞ 경기도는 넓고 입주물량에 따른 지역별 편차가 심해보입니다. 수요가 풍부한 경부라인을 중심으로 전세가 상승이 두드러지며 올해 입주물량이 예고된 김포와 외곽지역인 안성 등은 하락을 피하지 못하고 있습니다.

-  인천도 2주전 대비 상승(0.11%)을 나타냈습니다. 인천 미추홀구(0.33%)는 겨울 비수기로 거래는 한산한 편이나 주안·용현·학익 지구 도시개발 사업이 본격 추진되면서 주춤했던 수요가 움직이고 있습니다. 투자자 유입으로 원도심의 아파트 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승의 움직임을 보이고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 71.0을 기록해 전주(70.3) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.2로 전주(102.3)대비 소폭 하락하였는데, 부동산 대책 규제 및 설 연휴 기간을 지나면서 거래시장은 냉각되었으며 계속 지켜보는 분위기 같습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 지방의 경우 대전을 제외하더라도 울산과 대구 등에서 심리지수가 살아나는 모습입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 급격한 집값 상승과 더불어  많은분들이 부동산에 관심을 갖고 공부하기 시작하고 있습니다. 저 역시도 최근에 공부를 시작한 부린이인데요,

그러다보니 최근에 부동산 정책들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

그래서 오늘은 2017년 8월 2일 발표된 82대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

82대책은 이전에 없었던 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '17년 8.2부동산대책의 추진배경 

먼저 8.2부동산대책은 서울을 중심으로 한 주택시장 과열이 지속되고, 정비사업지역들과 분양권 거래량이 증가하면서 다주택자 주택구매가 크게 늘어났기 때문에 정책을 발표하였다고 합니다. 이후에 발표했던 정책들과도 같은 내용입니다.

주요 내용은 세부적으로 나누어서 요약해 보았습니다.

1. 투기과열지구 및 투기지역 지정

- 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역 중심으로 과열이 심화되어 서울전역(25개구), 과천 및 세종시를 투기과열지구로 지정하였습니다.

- 또한, 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와, 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서) 그리고 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역에 한함)를 투기지역으로 지정하였습니다.

- '17년 8월 3일자로 바로 효력이 발생하였고, 아래의표와 같은 강화된 제약을 받게 되었습니다.

2. 재건축 및 재개발 규제 강화

(1) 재건축

- 재건축 초과이익 환수제를 '18년 1월부터 유예없이 시행하게 되었습니다. 간단히 이야기하면 재건축에 따른 초과이익을 세금으로 환수하겠다는 내용으로 재건축에 큰 악재가 되었습니다.

* 재건축초과이익환수제 세부내용은 포스팅을 참고바랍니다. [부동산 상식] - 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?

- 또한, 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도 제한에 예외사유를 강화하여 실효성을 강화하였습니다.

(2) 재개발

-  도시정비법 개정('17.10.24) 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 관리처분인가 이후부터는 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되었습니다. 이에 따라 규제의 적용 유무가 사업성에 큰 영향을 미치게 되었습니다.

(3) 정비사업(재건축 및 재개발) 조합원들의 5년 간 추가 분양제한

-  정비사업 조합원들에 대해 5년 간 추가분양이 제한되었습니다. 규제전 보유분은 추가보유에 문제가 업승나 규제후에는 문제가 되었습니다. 아래의 사례를 살펴보겠습니다.

- A재개발 규제 전 보유 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 후 보유 -> 5년 간 추가 분양권 및 입주권 받을 수 없음 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 전 보유 -> B일반분양 또는 다른재개발 주택 규제 전 보유 -> A, B 둘다 입주권 가능

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 B일반분양 또는 다른 재개발 주택 매수와 입주권 먼저 취득 -> B만 유효하고 A는 무효

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 다른 B재개발 주택 매수 -> A먼저 분양시 A만 유효, B는 무효

※ 참고로 도시정비법은 2017년 10월 24일 부로 개정되어 10월 24일이 기준일이 되었습니다. 

(3) 양도소득세 및 비과세요건 강화

- (조정대상지역) 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제를 배제하였습니다. 다주택자 기준은 세대 기준으로 산정하여 조합원 입주권을 포함합니다.('18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용됨)

- 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제(3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익 10~30%공제) 적용 배제 

- (조정대상지역) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 2년을 추가하였습니다.

- '17년 8월 3일 이후부터 취득하는 주택에 적용되고 2년 이상 보유 및 거주, 양도가액이 9억원 이하여만 비과세 요건을 받을 수 있게 되었습니다.

- 조정대상지역에서 분양권 전매시 기존에 2년 일반과세를 보유기관 상관없이 '18년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 양도소득세율 50%를 적용하였습니다.

(4) 금융규제 강화

- 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한하였습니다.

- 또한, 중도금 보증이 1인당 2건에서 세대당 2건으로 제한되었으며, 규제지역은 세대당 1건으로 강화되었습니다.

- LTV와 DTI가 강화되었는데요, 투기과열지구 및 투기지역은 LTV,DTI를 40%로 적용하기 시작하였습니다.

- 기존 주담대 1건 보유시에 추가 주택구입시에는 비율을 10%줄였는데 이는 '18년 913대책 이후에 사라졌습니다.

- 실수요자 요건(현재는 상향조정)을 충족하게 되면 10% 완화적용도 이때부터 시작되었습니다.

* 현재 적용되는 것과는 차이가 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

(5) 다주택자 임대주택 등록 유도

- 다주택자의 임대주택등록을 유도해 임대시장 안정과 임대소득에 대한 양성화 노력을 하였습니다. 

(6) 실수요자 위한 청약제도 개편

- 투기과열지구 및 조정대상지역에 1순위 자격요건을 기존 가입 후 1년, 납입횟수 수도권 12회 이상 -> 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용)이상 으로 강화하였습니다.

- 투기과열지구 및 조정대상지역 민영주택 공급시 가점제 비율을 상향하였습니다.(85㎡이하는 100%, 85㎡초과는 30%)

- 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제했습니다. 

- 민영주택 예비 입주자 선정시 추첨제에서 가점을 통해 예비입주자 선정(공급주택수의 20% 이상)으로 개선하였습니다.

(7) 지방민간택지 전매제한 기간 설정

- 지방 민간택지의 경우 전매제한 기간이 없었는데 전매제한 기간을 설정하였습니다.

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