부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 청약열기가 뜨거운만큼 청약스터디 역시 뜨거운데요, 그러나 봐도봐도 어려운것이 청약공부인 것 같습니다.

기존에는 아파트투유로, 지금은 청약홈을 통해서 용어정리가 되어있지만 마치 백과사전처럼.. 보기도 싫고 보려해도 너무 어려워서 무슨말인지 모르는 경우가 많습니다.

그래서 오늘은 주택건설지역과, 인근주택건설지역, 해당건설지역 우선공급(일명 당해)에 대해서 알아보려고 하는데요, 이러한 개념을 잡지 않으면 청약제도에 대한 이해가 되지 않습니다. 그래서 반드시 기본 개념을 이해하셔야합니다.

1. 주택건설지역

주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다.

• 특별시 : 서울
• 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
• 특별자치시, 특별자치도 : 제주
• 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)

* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)  

* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.

2. 인근주택건설지역

해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.

예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.

* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.

• 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
• 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
• 충청북도
• 광주광역시 및 전라남도
• 전라북도
• 대구광역시 및 경상북도
• 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
• 강원도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.

3. 해당주택건설지역 우선공급

해당건설지역 거주자 우선공급은 외부세력에 의한 투기를 차단하고 해당지역 거주민들을 위한 제도입니다. 그래서 청약순위가 같더라도 해당건설지역에 거주하는 청약자에게 주택을 우선적으로 공급하고, 미달된 잔여세대는 인근기타지역에 청약자에게 공급됩니다.

아래의 표를 보면 조금 이해는 쉬우실건데요, 1순위가 완판이라면 같은 1순위더라도 인근기타지역 청약자들에게는 기회가 가지 않고 해당지역분들이 모두 가져가겠지만, 미달날 경우에는 인근지역에게 기회가 가는 것입니다.

같은 순위 내에서 해당지역 우선공급하고 인근지역에 공급, 미달시 차순위에서도 동일하게 해당지역부터 우선공급하는 것이죠, 그래서 해당지역에 거주하는사람들이 유리할 수 밖에 없습니다.

어쩌면 당연한 것 일수도 있겠지만 국가크기에 비해 행정구역이 많고 수도권과 같은 메가시티의 경우에는 행정구역이 삶의 반경과 다른 경우가 많아 합리적인지는 의문입니다.

이외에도 해당주택건설지역 우선공급에 경우 지역에 따라 거주요건이 있는 경우가 있습니다.

단순히 주소를 두는 것이 아니라 일정 거주요건을 필요로 하는데요, 수도권 주요도시와, 광역시급 이상의 도시들이 이러한 거주요건이 있습니다. 도시에 따라 다르지만 보통 3개월에서 ~ 1년으로 설정되어 거주요건이 충족되지 않으면 주택건설지역에 전입되어있더라도 1순위가 되지 않는데요, 이러한 점을 유의하셔야겠습니다.

* 아래는 거주요건이 투기과열지구 및 신도시 내 청약시 주택건설지역 거주요건이 1년에서 2년으로 상향되는 것과 관련된 포스팅입니다.

2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

거주요건은 지역별로 다르며 수시로 변동이 되기때문에 입주자모집공고를 살펴보셔야 합니다. 수시로 바뀌는 부분은 이해가 되지 않습니다.

한예로, 아래는 최근 대전광역시청에서 고시한 우선공급거주요건 변경건인데요, 기존 3개월에서 1년으로 변경하였습니다. 2020년부터 분양하는 아파트는 1년의 거주요건이 적용된다고하는데, 갑작스레 바뀌면 내집마련 플랜을 세웠던 분들은 조금 답답하실 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에도 세대(Generation)이 있다는 것을 알고계셨나요? 정확하게 세대를 구분하긴 어렵지만 우리는 흔히, 살면서 오래된 아파트를 구축, 그리고 신축에 가까우면 준신축, 최근에 지어진 새아파트를 신축이라며 대략세대와 비슷한 구분은 하고있었습니다.

이러한 세대는 개인의 성향이나 지역별 아파트의 노후도에 따라 조금은 달리 해석될 수 있는데요, 이러한 아파트의 세대차이를 인정하지 않으면 아파트의 가격차이도 받아들이기 매우 어려웠습니다.

특히, 최근에 입지가 괜찮은 신축아파트는 분양가 대비 2배 이상 상승하거나 입주물량이 많음에도 매매가나 분양권 프리미엄이 상승하는 것을 볼수있었는데요, 이러한 상황을 보면서 의문을 품으시는 경우가 매우 많았습니다.

너무 거품이아닐까? 비싼 것 같다라며 부정적인 견해를 나타내실텐데요, 주변 구축에 비해서 2~3배 가까운 가격차이를 보인다면 그런한 감정은 더욱더 커질 것입니다.

그러나 이러한 생각은 철저히 아파트의 '입지'만 생각한 전통적인 방식의 사고일텐데요, 지금은 21세기 아파트에서는 4세대 아파트가 등장한 '상품가치'에 대한 새로운 패러다임으로 전환된 시장이라 할 수 있습니다.

* 아래 글은 기존에 상품가치의 중요성에 대해 간단히 언급한 포스팅입니다.

2019/09/15 - [부동산이야기] - 부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

이렇듯 아파트의 트렌드는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 최근에는 철저히 수요자 중심으로 질적으로 향상된 아파트 공급를 공급하는 것으로 아파트 시장의 트렌드가 변화했습니다. 그렇다면 이러한 아파트가 어떻게 변화되었고 세대를 구분하는지 간단히 살펴보겠습니다.

1. 1세대 아파트

​아파트의 첫번째 세대는 국가가 주도한 한국주택토지공사가 주도한 주공아파트(현재 LH)입니다. 우리가 흔히, '성냥갑' 아파트로 불리는 아파트로 아파트역사에서 1세대로 지칭되고 있습니다.

이러한 아파트들은 1970년~1990년대에 국민의 주거안정을 위해서 적은 공사비로 보급형 아파트로 가능한 많이 지었습니다. 그렇다보니 저렴한 자재나 부실시공 등이 많았고 철저하게 아파트에 사는 수요자가 아닌 공급하는 공급자 중심으로 찍어내는 공산품처럼 공급되던 아파트입니다.

대표적으로는 1973년 건립한 '반포주공아파트'나  압구정 현대아파트가 대표적인 예로 대부분 아파트이름에 건설사나 시공사명이 추가 되었습니다.

극가 입장에서도 절대적으로 부족했던 주택보급률과 수도권 과밀화해소를 위해서 이러한 1세대 아파트를 적극적으로 공급할수 밖에 없었으며 대외적으로 국가의 격(?)을 높이기 위해 88올림픽 전후로 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다. 현재 서울과 1기신도시에 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다.

2. 2세대 아파트

1세대 아파트에 이은 후속세대로 나온게 초고층 주상복합 브랜드아파트가 바로 2세대 아파트입니다. 대표적으로 도곡동에 위치한 타워펠리스와 같이 2000년대 초반에 아파트의 고급화를 꾀한 것인데요, 당시에는 고가임에도 브랜드화를 통해 비싼 분양가임에도 경제성장과 맞물려 수요자들에게 큰 인기를 끌었습니다.

그 이후에 아파트 브랜드들이 생겨나면서 롯데캐슬이나 자이, 레미안 이편한세상 등 브랜드화가 시작되었고 분양가 역시 상승하는 계기가 되었습니다.

2세대 부터는 공급자 중심의 아파트를 탈피하고 수요자들의 니즈에 부합한 아파트 공급에 초점이 생겨났습니다. 특히, 차별화 고급화 전략이 시장에 주요하면서 선풍적인 인기를 끌고 시세를 견인하는 리딩단지들이 되었습니다.

최근에는 단점이 부각되면서 2세대 주상복합아파트는 인기가 줄어들고 있습니다.

3. 3세대 아파트

2세대를 이끈 것이 고급 주상복합 아파트라면 3세대는 1세대 아파트가 재건축되면서 만들어진 아파트들과 새로운택지에 지어진 새아파트들이라고 할 수 있습니다. 이러한 3세대 아파트들은 평면이 다양화 되었고 단지가 고급화되었습니다. 2010년 전후로 지어진 아파트들이 포함된다고 할 수 있겠습니다. 

2005년 12월 정부가 ‘발코니 확장’을 허용하면서 분양가 자율화 이후 도입된 신평면 개발이 발코니 확장 이후 날개를 달아 주거 공간이 늘어나 설계 과정에서 주거 편의성을 대폭 높일 수 있게 됐습니다.

당시 부동산 시장이 침체된 것도 한몫한부분도 있지만 건설사들은 특화평면이랄지, 친환경시스템, 첨단 편의시설등을 도입하면서 상춤 차별화를 추구했고 단지 입주민을 위한 커뮤니티시설이 다양화되고 고급화 되었습니다.​

단지 내 어린이 영어학원, 수영장, 피트니스센터 등이 등장하고, 휴대폰으로 가전제품이나 현관 잠금 조명 등을 원격 제어하는 시스템도 이때부터 모습을 드러냈습니다. 건물외관과 조경에도 힘을쏟았으며 단지 내 주차장을 지하화 하는등 구조도 크게 개선되었습니다.

그 덕분에 커뮤니티시설에 헬스장과 문화센터 등의 편의시설과 지하 2~3층까지 넉넉한 주차장이 들어선 것이죠.

1세대 아파트 중에서도 저층아파트들의 사업성이 좋아 먼저 재건축 되면서 3세대의 포문을 열었는데요, 대표적으로 잠실주공(잠실엘스, 리센츠 등), 대치 주공(대치 레미안펠리스), 도곡주공(도곡 렉슬), 반포주공3단지(반포자이) 등이 되겠습니다.

사업성 있는 1세대 아파트들이 재건축 되어 업그레이드 되기 시작한 것이 3세대라고 생각하시면 되겠고 준신축들이 이러한 3세대 아파트에 포함된다고 보시면 되겠습니다.

다만, 사업성 없는 아파트들은 1세대에 머물기 때문에 노후와와 슬럼화가 심화되고 있습니다만 그 외에 고층주공아파트나 목동 등 재건축이 가능한 아파트들은 3세대를 뛰어넘는 아파트가 될 것입니다.

4. 4세대 아파트

4세대는 스마트홈, 조식 서비스, 커뮤니티의 고급화로 요약이 가능합니다. 최근에 서울에 입주하거나 분양된 대단지 아파트들이 이러한 4세대 아파트를 지향하고 있습니다. 2010년대 중반 이후 첨단 정보통신기술이 적용돼 편의상과 안정성이 높아졌고 2017년 성수동 트리마제가 조식서비를 도입하면서 차별화가 커졌습니다.

​기존에 3세대에서 갖추었던 커뮤니티시설들이 더욱더 업그레이드 되어 헬스장, 수영장, 카페, 스카이라운지, 문화센터 등 대부분을 아파트 단지안에서 해결이 되며 아파트 시스템에 사물인터넷 IOT가 결합되서  아파트관리를 핸드폰앱을 통해 이용합니다.

​때에 따라 세대별로 창고도 주어지는 경우도 있으며, 작은 테라스를 제공하기도 합니다. 평면 역시 사용자 중심이 강조되면서 34평임에도 알파룸이 제공되어 필요에 따라 방이 4개까지 가능합니다.

기존에 고층아파트에 불만사항인 엘리베이터 갯수도 늘어나고 주상복합처럼 기둥식 구조로 지어지는 경우가 많아 층간소음에서도 장점을 보이고 있습니다.

오늘은 간단히 아파트의 세대를 정리해보았습니다. 이러한 아파트의 세대를 보면 입지가 떨어지는 하위세대 아파트들이 상위세대 아파트들보다도 유리할 수 도 있습니다.

입지가 떨어지더라도 월등한 상품가치로 실수요자들은 차선을 택할 수 도 있는 것입니다. 일종의 밸런스를 볼 수 있다는 것인데요,

대부분은 투자에서 입지만을 중요시하지만 최근의 신축 트렌드를 보면 아파트 자체의 하드웨어의 차이가 커진 상태라면 떨어지는 상품가치를 갖고 있는 구축이 입지가치만 가지고 신축과 비교하기에는 매우 어려워 질 수 있는 시장이 되었습니다.

​수요자 입장에서 아파트의 개수를 늘리기 어려운 현재의 부동산규제가 지속되는 한 실수요자들은 최신아파트의 넓은 평형에서 거주하고 싶은 욕구가 강할 것입니다.

입지가 조금은 떨어지더라도 상품가치를 위해 입지를 양보하는 투자가

수요의 밸런스로 본다면 충분히 가능한 부동산 시장이라고 볼 수 있겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.

저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,

부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.

물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.

그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.

저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,

그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.

최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,

그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?

초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.

내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,

데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다. 

너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.

최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.

물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.

그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.

아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.

단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.

처음엔 초보라서 그런줄 알았습니다. 그냥 이 시장이 어렵고 복잡한 곳인 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 10일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.14%). 수도권(0.13%->0.23%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.04%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.06%->0.07%), 세종(0.35%->0.71%)은 상승폭 확대, 8개도(0.01%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(110->95개)은 감소, 보합 지역(19->30개) 및 하락 지역(47->51개)은 증가했습니다.

- 서울(0.01%->0.01%)은 매수자 우위시장이 지속되는 가운데, 그간 상승폭이 컸던 단지나 재건축 등은 하락했으나, 상대적으로 저평가된 단지와 개발호재가 있는 지역은 상승하였습니다.

강북 14개구(0.04%) : 노원구(0.09%)는 소형 또는 저가 단지 위주로, 도봉구(0.06%)는 창동 역세권 사업지(GTX, 서울 아레나 등) 위주로, 동대문구(0.06%)는 답십리, 이문동 구축 위주로 상승하였습니다.

강남11개구(-0.02%) : 강남구4구(-0.04%->-0.05%)는 매수심리가 위축된 가운데, 강남(-0.05%), 서초(-0.06%), 송파구(-0.06%)는 재건축 단지 위주로 하락세가 지속되고 보합세 유지하던 준신축도 매물이 적체되며 하락폭이 확대되었습니다. 강동구(0.00%)는 신규입주물량 영향으로 보합 전환하였으며 강남4구 이외에는 그간 상승폭이 낮았던 구로(0.04%), 금천구(0.01%)는 상승세를 이어가나, 양천구(-0.01%)는 신규입주 및 상승피로감 등으로 37주만에 하락으로 전환하였습니다.

☞ 1216 부동산 대책이 강남을 중심으로 지속되는 모습인데요, 급매물 위주로 거래가 되면서 하락폭이 확대된 모습이지만 급매물이 소진된다면 다시 반등할 여지가 있어보입니다.

- 인천(0.07%->0.11%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.40%)는 주거 환경이 양호하고 교통호재가 있는 송도동 위주로 상승하였고 서구(0.13%)는 청라 일대로, 미추홀구(0.05%)는 용현동과 개발호재가 있는 관교동 위주로 상승하였습니다. 

☞ 풍부한 유동성이 인천으로 밀려온듯한데요, 기존에 거주요건이 양호한 송도와 청라뿐만아니라, 미추홀구, 남동구, 부평구 등 전반적으로 움직임이 포착되고 있습니다.

- 경기(0.22%->0.39%)은 상승폭이 확대되었습니다. 수원 권선구(2.54%)는 신분당선 연장 등의 영향으로 금곡 및 호매실동 위주로, 수원 팔달구(2.15%)는 매교역 및 화서역 인근 위주로, 수원 영통구(2.24%)는 망포역 인근 위주로, 용인 수지구(1.05%)는 성복역 인근과 풍덕천동 위주로, 용인 기흥구(0.68%)는 서천동(인덕원선) 및 구성역 인근에서 상승하였습니다.

☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 수원의 상승세에 규제가 확대될 것 같습니다.

- 5대 광역시(0.06%->0.07%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.31%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 울산(0.13%) 동구 제외한 남구와 북구 등에서 상승폭이 확대되었습니다. 

- 세종(0.44%->0.71%)은 상승폭이 확대되었습니다. '20년 상반기 공급물량(290세대, 3월) 부족 등으로 가격 상승 기대감 높은 가운데, 고운, 아름, 중촌동 등 행복도시 외곽지역이나 그간 상승폭이 낮았던 단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 5대 광역시는 대전을 포함 울산이 뜨거워지는 모습이며, 세종은 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다,

- 그 외 8개도(0.01%->0.01%)로 상승폭을 유지하였습니다. 

ㅇ

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다. 수도권(0.10%->0.15%)은 상승폭 확대, 서울(0.05%->0.05%) 및 지방(0.06%->0.06%)은 상승폭 유지되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.09%->0.08%, 세종(0.32%->0.20%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(114->112개) 및 하락 지역(32->28개) 은 감소 보합 지역(30->36개)은 증가했습니다.

- 서울(0.05%->0.05%)은 청약 대기수요 및 정비사업 이주수요 등으로 매물 부족 현상 보이는 가운데, 역세권 등 접근성이 양호하거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 상승하며 지난주 상승폭이 유지되었습니다.

강북 14개구(0.06%) : 마포구(0.13%)는 업무지구 인접한 공덕오거리 역세권 위주로, 강북구(0.09%)는 미아동 대단지 위주로, 중구(0.07%)는 직주근접 수요 있는 신당동 위주로, 성폭구(0.07%)는 종암 및 돈암동 구축위주로 상승하였습니다.

강남11개구(0.04%) : 강남4구는 정비사업 이주수요가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 매물 부족현상 지속되는 가운데, 서초구(0.11%)는 서초, 우면동 위주로, 송파구(0.08%)는 방이 및 문정동 구축 위주로, 강남구(004%)는 압구정 및 삼성동 위주로 상승, 강동구(-0.02%)는 신규 입주(고덕아르테온, 4057세대, '20년 2월) 영향 등으로 하락세 이어가나 하락폭은 축소되었습니다.

강남4구 이외에는 동작구(0.08%)는 상도 및 사당동 역세권 단지 위주로, 영등포구90.03%)는 문래 및 신길동 구축위주로 상승하였습니다.

☞ 서울의 전세가는 매매가격과는 조금 다른흐름인데요, 입지가 좋은지역들의 전세가의 상승이 높습니다. 즉, 실수요자들이 많은 서울에 전세는 정책변수가 없는한 계속해서 부족할 모습입니다.

- 인천(0.12%->0.16%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.48%)는 정주여건 양호한 송도신도시 위주로, 서구(0.17%)는 청라신도시와 교통 및 교육환경이 양호한 검암동 위주로, 중구(0.13%)는 신규입주가 마무리 되는 운서 및 중산동 위주로 상승되었습니다.

☞ 인천 역시, 전반적으로 전세가의 상승폭이 확대된 모습입니다. 

- 경기(0.13%->0.21%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통구(0.91%)는 광교지구 중대형 신축단지와 매탄 및 망포동 위주로, 팔달구(0.65%)는 화서역 주변의 구축 위주로, 용인 수지구(0.82%)는 판교 기업 이주수요 영향 있는 신분당선 인근 지역 위주로,

화성시(0.46%)는 동탄신도시 위주로 매수세 유입되며 상승폭이 확대되었고 남양주시(-0.01%)는 다산동 신규입주단지(2월, 약 1,200세대)의 영향으로 하락전환하였습니다.  

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에 신분당선라인 위주로 뜨거워지자 상대적으로 저렴한 용인시 기흥구 주변과 화성까지 상승세가 이어지는 모습입니다.

- 5대 광역시(0.09%->0.08%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.28%)는 북구(0.39%), 남구(0.27%)가 상승하였고, 대전(0.18%)은 대덕구 구축을 제외한 전지역에서 꾸준히 상승중입니다.

- 세종(0.32%->0.20%)는 상승폭이 축소되었습니다. 상반기 신규입주물량 감소 영향 등으로 상승 기대감 있는 가운데, 그간 상승폭 낮았던 도담 및 새롬동과 금남면 일부단지위주로 상승하였습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.02%->0.03%)는 상승폭 확대되었습니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 광주에서서 분양하는 힐스테이트 첨단에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 315세대 중 4세대(84A : 1 / 84B : 3)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(광주 250만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(광주광역시, 12개월 거주요건 우선당첨)

(3) 일정 : 특별공급(3. 3,화) / 1순위(3. 4,수)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 첨단지구내 구축 내 신축공급 예정으로 첨단지구내에서는 입지가 좋아보입니다. 향후 광주2호선 첨단역 예정지와도 가깝습니다.

(2) 수요 및 공급 : 첨단지구 내 공급은 꾸준히 있으나 준공후 미분양이 없는 것이 특징입니다.

(3) 학군 : 인근 첨단초등학교가 400m정도 떨어져있습니다. 초품아는 아닙니다.

(4) 교통 : 광주 2호선 첨단역 개통예정이며 인근에 제2순환도로와 호남고속도로가 위치해있습니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 5억 중반대로 주변시세(힐스테이트 리버파크, 5억 후반대)와 비슷하게 형성될 것으로 보이네요, 평당 1,500 ~ 1,600만원 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 당첨 후에는 프리미엄이 형성될 확률이 높습니다. 세대수가 적지만 입지가 좋은 것이 강점이네요, 5천만원정도 프리미엄이 예상됩니다.

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 6개월에 전매제한 기간이 있습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 전남 고흥에서 분양하는 고흥 승원팰리체 더 퍼스트에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 220세대 중 3세대(84A : 3)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(전남 고흥 200만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(전남 없음, 당해지역 우선)

(3) 일정 : 특별공급(2. 26,수) / 1순위(2. 27,목)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 고흥은 군소도시(인구6만)으로 지속적으로 인구가 감소하는 도시입니다. 분양하는 지역은 소규모 택지인 남계택지에 위치하였고 고흥군 법원과 군청 등 지역 내에서는 입지가 제일 좋아보입니다.

(2) 수요 및 공급 : 공급은 없지만 군소도시는 수요공급이 의미가 없습니다.

(3) 학군 : 초등학교가 약 1Km떨어져있는 고흥동초와 고흥중학교로 가야해서 학군은 부족합니다.

(4) 교통 : 판단이 불가하네요

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 2억 초반대로 주변에 아파트가 없어서 예상이 힘듭니다. 분양가 상한제 적용이라 2억 초반정도 예상됩니다. 

(2) 프리미엄 : 프리미엄을 논하기 어렵네요, 다만 지역에서는 대장아파트가 되겠습니다^^;; 아파트가 없네요

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 바로 전매가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 강원도 속초에서 분양하는 속초 아이파크 2차에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 578세대 중 9세대(79 : 3 / 84A : 5 / 84B : 1)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(강원 속초 200만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(강원도 없음, 당해지역 우선)

(3) 일정 : 특별공급(3. 2,월) / 1순위(3. 3,화)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 속초는 군소도시(인구8만)로 입지분석이 어렵겠습니다.

(2) 수요 및 공급 : 아래는 강원도 전체물량을 보시면 상당히 좋지 않습니다. 속초 입주물량은 22년까지 약 2,500세대가 예정되어 있습니다. 인구수에 비해 과다하게 많네요.

(3) 학군 : 인근에 설악고가 위치하였으나 학교나 학원가는 형성되어있지 않습니다.

(4) 교통 : 판단이 불가하네요

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 3억 초반대로 주변시세와 비슷하게 형성될 것으로 보이네요, 평당 900만원 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 현재 속초는 마피가 많고 바로 옆에 위치한 속초자이도 피형성이 안되었습니다. 보수적으로 접근해야합니다.

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 바로 전매가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 대구에서 분양하는 반월당역 서한 포레스트에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 375세대 중 2세대(78 : 1 / 84B : 1)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(대구 250만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(대구광역시, 대구 6개월 우선당첨)

(3) 일정 : 특별공급(3. 2,월) / 1순위(3. 3,화)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 반월당역 초역세권으로 대구 1호선과 2호선을 모두 이용할 수 있네요, 입지는 매우 좋아보입니다. 지주택인데도 잘진행이 된 것이 특징이네요.

(2) 수요 및 공급 : 공급은 꾸준히 있었는데요, 정비사업에 따른 재개발 입주가 22년부터 23년에 몰렸습니다. 

(3) 학군 : 인근 초등학교와 중학교가 위치하였지만 대로를 건너야하네요

(4) 교통 : 1호선 2호선 초역세권으로 교통은 매우훌륭합니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 5억 초중반대로 주변시세와 비슷하게 형성될 것으로 보이네요, 평당 1,550 ~ 1,600만원 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 당첨 후에는 프리미엄이 형성될 확률이 높습니다. 세대수가 적지만 입지가 좋은 것이 강점이네요, 5천만원정도 프리미엄이 예상됩니다.

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 6개월에 전매제한 기간이 있습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 10일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

2월 10일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.17%)을 기록했습니다. 서울(0.14%)과 경기(0.36%)는 상승했고, 인천(0.20%)을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.37%)과 대구(0.13%), 울산(0.10%), 부산(0.04%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

수도권 및 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데, 세종(0.48%), 충남(0.06%)은 상승했고, 전남(-0.06%), 경북(-0.03%), 전북(-0.02%), 경남(-0.02%)은 하락했고, 강원과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14%로 상승 둔화가 이어지고 있습니다. 12월과 1월 동안 주간 변동률은 0.14%~0.25% 수준을 보였으며 명절인 ‘설날’을 보낸 후 주간 평균 0.11%~0.14%로 차츰 상승세가 완화되고 있는 모습인데요,

주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.28%), 강서구(0.28%), 양천구(0.27%), 동작구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 강남구는 0.06%, 송파구는 0.09% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

강서구는 마이스복합단지 건설사업, 강북횡단선 및 월드컵 대교 등의 호재로 투자자의 관심이 높고, 5호선·9호선 역세권 단지들의 경우 실수요자들의 문의가 꾸준히 늘면서 가격 상승세가 유지 중이며, 전세가가 상승하면서 비교적 저렴한 가격대의 나홀로 단지들을 중심으로 한 매매 전환 수요도 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

광진구는 대출규제 영향으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편인데요, 자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 수요가 꾸준합니다.

☞ 설연휴 후에 비해 상승세가 완화된 모습입니다. 급매물이 소진된 것일지? 조금은 지켜봐야겠네요,

- 경기는 수원의 4개 구가 모두 높게 상승하였고, 용인 수지구(0.80%)와 화성(0.69%) 등에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.36% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 팔달구(1.66%), 수원 권선구(1.51%), 수원 장안구(1.29%), 수원 영통구(1.21%) 등입니다.

수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재, 팔달6·8·10구역·권선6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요 문의가 꾸준한데요,

장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성 조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있다.

☞ 신분당선 라인을 따라 불이 났는데요, 그 온기가 화성이나 오산 등 일대로 퍼진 모습입니다. 수원은 강한규제가 뒤따를 것같네요.

- 인천(0.20%)은 연수구(0.29%), 남동구(0.29%), 서구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.20% 상승했습니다.

☞ 인천의 경우 저렴했던 지역들을 중심으로 전 지역에 투자세가 유입되면서 상승폭이 확대된 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.08% 상승을 기록했습니다. 전주대비 수도권(0.11%)과 5개 광역시(0.07%)는 상승했고, 기타 지방(0.02%)도 상승했습니다.

서울은 전주 대비 0.07%를 기록, 경기(0.15%)도 상승했는데요, 5개 광역시는 대전(0.18%)과 울산(0.10%), 광주(0.09%), 대구(0.07%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합입니다.

- 서울(0.07%)은 전주 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.25%), 양천구(0.21%), 송파구(0.16%), 성북구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

강서구는 계절적 비수기 및 대출규제로 인해 전반적으로 거래는 부진하나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편이고, 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준한 편입니다.

양천구는 3월 학기 전 전세 이동 수요가 어느 정도 정리된 상태이나 목동 신시가지 일대 전세 매물은 여전히 수요에 비해 부족한 편인데요, 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들 또한 매물 품귀 현상을 보이면서 상승세는 계속되고 있습니다.

☞ 매매가가 주춤한 상승을 이어가는 반면 전세가격은 약 7개월 째 지속 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.15%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.47%), 화성(0.43%), 수원 팔달구(0.42%), 일산서구(0.39%) 등 상승을 보였고, 안성 상록구(-0.19%)만 하락했습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격 인상 기대감으로 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

화성은 젊은 신혼 부부층이 선호하는 소형 평형은 매물 구하기가 쉽지 않아 중형으로 옮겨오는 수요도 있어 중소형 평형 전세가는 상승세 움직임을 보이고 있는데요, 다만 대형 평형은 관리비 부담으로 여전히 수요가 거의 없는 상황입니다.

☞ 경기도 전반적으로 전세가 상승이 높아보이는데요, 특히 서울접근성이 좋은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있네요, 일자리가 풍부한 동남권에 상승세가 돋보입니다.

-  인천 중구(0.17%)는 코로나 등의 영향으로 거래는 많지 않으나 영종도 입주물량 마무리 시점으로 전세 매물이 귀해지면서 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 서울도시철도 7호선 연장, 인천발 KTX 개통, 제2공항철도 추진 등 교통 환경 개선 영향으로 수요자 선호도가 높아지고 있는 지역으로 관심도가 높습니다.

☞ 인천 역시, 전세가의 상승이 높아지는 모습입니다. 매매가 상승과 동반한 전세가 상승이 이어지는 듯한 모습입니다. 특히, 하늘도시는 입주물량 마무리에 따라 전세가 상승이 매우 가파른것이 특징이네요.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 72.4을 기록해 전주(71.0) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.5로 전주(101.2)와 유사하였으나 강남지역은 전주 94.9에서 91.7로 하락하였고, 매수문의가 실종되어 가고 있는 분위기입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 그러나 서울은 장기간 하락보단 단기간 급매물정도 소화가 된다면 심리지수는 반등할 것으로 보입니다. 

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.