안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 3월 16일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.16->0.17%). 수도권(0.28%->0.29%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.00%)및 지방(0.05%->0.05%)은 보합세를 유지했습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.06%->0.06%), 세종(0.98%->1.00%), 8개도(0.00%->0.00%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(98->92개) 및 하락 지역(53->50개)는 감소 보합 지역(25->34개)은 증가했습니다.
- 서울(0.02%->0.00%)은 코로나 19 사태와 경기침체 우려, 대출규제 강화 등으로 불확실성이 확산되는 가운데 강남권 재건축과 고가 단지 위주로 매수세 감소하고 매물 가격이 가격하락 하는 등 하락폭이 확대되며 37주 만에 보합으로 전환했습니다.
강북 14개 구(0.04%) : 강북,도봉(0.08%)과 노원(0.06%)은 대출규제가 적은 저가 단지 수요와 개발호재(경전철 및 역세권 개발 등)인 지역들은 상승했으나 마포(0.04%)등 대부분 지역은 상승폭 축소 및 유지하였습니다.
강남 11개 구(-0.03%) : 강남 및 서초(-0.12%), 송파(-0.08%)는 반포 및 잠실동 등 일부 단지에서 최고가 대비 10% 이상 하락한 급매물 위주로 거래되며 하락폭이 확대되었습니다. 강동(0.01%)은 중소형 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었고 양천구(0.01%)는 정비사업 진척에도 불구하고 매수심리가 위축되며 상승폭이 축소되었습니다.
☞ 서울을 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 상승폭이 축소되었습니다만 상대적으로 저렴한 지역들, 중소형 평형 위주로 거래가 되는 모습입니다.
- 인천(0.38%->0.53%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.95%)는 교통호재의 영향으로 상승폭 확대, 미추홀구(0.57%)는 주거환경이 양호한 용현동 신축 위주로, 서구(0.55%)는 청라와 루원시티 중심으로 상승하며 인천시 전체가 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.
☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 투자수요의 증가가 상승을 이끌어 냈다고 보입니다.
- 경기(0.41%->0.40%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원(0.75%),용인(0.48%)는 신분당선 수인선 등 교통호재 지역, 역세권 및 학군 양호한 지역 위주로 상승했지만 규제 강화와 코로나 확산 등으로 상승폭은 축소되었습니다.
안양(0.34%)은 환승센터 개발 및 인덕원과 월판선 등의 교통호재 영향으로, 의왕시(0.38%)는 정비사업 호재 등으로 상승세가 지속되고 있으나 조정대상지역 지정 이후에는 상승폭은 축소되었습니다.
☞ 0220 부동산 대책 이후에도 실수요가 많은 지역들 위주로는 상승세가 꾸준합니다만, 이미 높아진 지역에 진입하는 것은 부담되는 것이 사실입니다.
- 5대 광역시(0.06%->0.06%)는 상승폭이 유지되었습니다.부산(-0.02%)는 강서구(0.01%)를 제외하고 해운대구(-0.07%), 동래 및 금정구(0%)로 보합 및 하락하였습니다.
울산(0.09%)은 울주군(0.15%) 및 남구(0.12%), 북구(0.09%) 등 전 지역에서 상승하였습니다.
- 세종(0.98%%->1.00%)은 상승폭이 확대되었습니다. 인구유입 및 입주물량 감소 등으로 상승이 지속되는 가운데 정부청사 인근 및 상대적으로 저평가된 단지 수요 및 대전 출퇴근 수요로 상승세가 지속되었습니다.
☞ 세종은 상승세가 여전히 높고 수요가 증가했습니다. 0220 부동산 대책과 코로나의 영향으로 지방광역시들도 상승폭이 둔화된 모습입니다.
- 그 외 8개도(0.00%->0.00%)는 보합으로 전환되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.07%->0.07%) 수도권(0.10%->0.09%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%) 및 지방(0.04%->0.04%)은 보합을 보였고, 지방의 경우 5대 광역시(0.04%->0.03%, 세종(0.57%->0.68%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(92->98개)은 및 하락지역 (32->37개)은 증가, 보합 지역(52->41개)은 감소했습니다.
- 서울(0.04%->0.04%)은 코로나19여파 등으로 대다수 지역에서 안정세를 이어가나, 봄 이사철 도래, 정비사업 이주수요, 매매 시장 위축 영향 등으로 학군이 우수한 지역과 역세권 인기 대단지, 상대적으로 가격대가 낮은 단지 위주로 지난주 상승폭을 유지하였습니다.
강북 14개 구(0.03%) : 성동구(0.08%)는 왕십리,옥수,행당동역세권 및 신축 위주로, 마포구(0.07%)는 직주근접 및 학군수요가 풍부한 공덕 및 대흥역 인근 위주로, 강북구(0.06%)는 미아동 위주로, 동대문구(0.05%)는 전농동 신축 및 제기동 위주로 상승했습니다.
강남 11개 구(0.04%) : 강남 및 서초(0.08%)는 정비사업 이주수요 등에 따른 매물부족으로, 강동(0.04%) 및 송파(0.02%)는 상대적으로 저렴한 외곽 단지 위주로 상승하였습니다
구로구(0.09%)는 신림동 및 구로동 역세권과 학교인근 단지 위주로, 영등포구(0.07%)는 코로나 19 영향에 따른 기존 전세 계약 유지 등 일부 인기 단지에서 매물 부족 현상을 보이며 상승했으나 양천구(-0.04%)는 대단지 신규 입주 영향으로 하락세가 유지되었습니다.
☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매매가의 하락과 대조적으로 전세가가 유지된다는 것에 저는 주목하고 있습니다.
- 인천(0.18%->0.30%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.40%)는 동춘동 역세권 대단지 및 송도동 신축 위주로, 미추홀구(0.39%)는 용현 동 등 정주여견 양호한 대단지 위주로, 남동구(0.38%)는 정비사업 이주수요 등으로 구월둥 위주로 상승했습니다.
☞ 인천 역시 전세가의 상승세는 유지되고 있습니다. 다만 매매상승폭에 비해 전세상승폭이 적은점은 관심있게 봐야할 대목입니다.
- 경기(0.11%->0.08%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원 팔달구(0.45%)는 청약대기 수요, 매매가격 상승영향 등으로, 시흥(0.20%)는 신규 입주단지 전세매물 소진 등으로, 화성시(0.30%)는 인프라 양호한 동탄 신도시 위주로, 오산(0.29%)는 내삼미동 신축 대단지 위주로 상승했으나, 과천(-0.32%)는 신규입주물량(푸르지오써밋, 4월 1571세대) 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다.
☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 그러나 매매가와 다른흐름을 보이는 지역들도 존재하는데요, 실수요가 많은지 가수요가 많은지 철저히 구분해야겠다는 생각입니다.
- 5대 광역시(0.04%->0.03%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.13%)로 전지역에서 상승을 유지했으나 대구(-0.02%)는 코로나 19확산우려와 거래 위축으로 하락하였습니다.
- 세종(0.57%->0.68%)은 상승폭이 확대되었습니다. 신규입주물량 감소아ㅗ 전세계약 연장 등으로 매물부족 현상이 지속되는 가운데 도담 및 중촌, 고운동 위주로 상승했습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 울산과 세종은 전세가 상승이 높습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 16일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.
1. 매매 가격
3월 16일전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.13%)을 기록했습니다.
인천(0.36%)과 경기(0.24%), 서울(0.12%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.09%)는 대전(0.36%)과 부산(0.05%), 광주(0.04%), 대구(0.03%), 울산(0.01%)모두 상승했습니다.
수도권(0.21%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)도 상승을 보였으며,
-서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.12%로 상승폭 둔화가 계속되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.48%), 관악구(0.28%), 양천구(0.28%), 구로구(0.22%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 서초구(0.00%), 강남구(0.01%), 강동구(0.08%), 송파구(0.10%), 뿐만 아니라 마포구(0.06%), 용산구(0.08%)도 상승세도 줄었습니다.
관악구는 코로나19, 부동산 규제정책 등으로 인하여 현재 침체국면에 있으나 다만 여의도, 강남권 출퇴근 수요가 꾸준하고, 봉천동 일대 재개발 진행 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 빈번하며 2022년 신림선경전철 개통 호재도 있어 상승세가 유지 중입니다.
☞ 서울은 강북을 포함하여 상대적으로 저렴했던 지역들 위주로 상승세가 높습니다. 코로나 영향이 있긴 하나, 초고가 주택 위주로 영향을 미치고 있는 모습입니다. 상대적으로 경기도권에 비해 저렴해 보이는 서울지역에 영향이 많아 보입니다.
- 경기는 전주 대비 0.24%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률0.29%보다 상승폭이 줄었습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(0.75%), 광명(0.50%), 성남 중원구(0.49%), 안산 상록구(0.43%) 등입니다.
광명은 하안 우체국사거리 전철역 개통 관련 이슈 및 재건축 관련 상승 기대로 투자자들의 문의가 꾸준하며,일직동 입주 2년차 단지들과 광명 뉴타운 지역을 중심으로 매매가 상승세가 지속되고 있습니다.
성남 중원구는 코로나 영향으로 거래는 한산한 편입니다만 중원구 내에 재건축 진행 중인 단지와 재개발 추진 중인 지역이 다수여서 투자 수요가 꾸준하고 봄 이사철 문의도 증가하고 있습니다.
☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 비규제 지역을 중심으로 군포나 안산 등 다른 지역으로 풍선효과가 나타나고 있습니다. 또한, 같은 조정지역 중에서도 상급지인 구성남이 상승세를 견인하고 있는 모습입니다.
- 인천은 남동구(0.66%),연수구(0.46%),미추홀구(0.41%)가 상승하며 전주 대비0.36%상승했습니다.미추홀 구까지 상승에 편승하면서 지난주0.37%상승과 유사한 상승세를 이어오고 있습니다.
인천 남동구는 GTX B노선, 제2경인전철, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재로 지속적인 상승세를 보이고 있는데요,간석동 백운주택 1구역이 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.
☞ 인천은 역대급 상승을 이어가면서 가파른 상승세를 보여주고 있습니다. 가수요의 진입이 눈에 띄는 모습입니다. 실수요와 가수요를 구분하는 노력을 충분히 해야 할 듯합니다. 급등한 단지들이 많이 보입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.05% 상승을 기록했다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.05%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합이다.
서울은 전주대비 0.03%를 기록했고, 경기(0.07%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.25%)과 대구(0.02%), 울산(0.01%), 광주(0.01%), 부산(0.01%) 모두 상승을 나타냈다.
☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다.
-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.13%)을 나타냈습니다. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.36%), 용인 처인구(0.28%), 군포(0.23%), 광주(0.23%) 등 상승을 보였습니다.
용인 기흥구는 봄 이사철 시작으로 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동 지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있는 분위기입니다.
☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 그럼에도 매매가가 높아지며 전세가를 높이는 지역들도 보이는 모습인데요, 단지별 다른 해석이 필요한 부분도 있습니다.
- 인천(0.13%)은 남동구(0.34%),미추홀 구(0.15%)가 상승을 보였습니다.
인천 남동구는 코로나로 인해 거래는 한산한 편이나 간석동,구월동을 중심으로 재개발 추진 중인 곳이 많고,봄 이사철로 인해 상승세가 지속 중입니다.수인선,월판선 등 호재와 비규제 지역 풍선 효과로 인해 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.
☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 전세가 상승폭이 매매가에 비해 더디네요.
3. 매수우위 지수
전국 매수우위 지수는 74.3을 기록해 전주(76.5) 대비 하락했다. 서울은 91.8로 전주(101.7) 대비 하락했다. 강남지역은 지난주 94.7에서 82.8로 하락했고, 강북지역도 지난주(109.7) 대비 하락한 102.0을 기록하며 매수문의가 점차 줄어들고 있다.
☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 안 받긴 어려워 보이네요.
순이동이 높은 상위 30개의 시군구 입니다. 세종시의 순유입이 많고, 수도권에서는 하남, 김포, 시흥, 광주, 등 이동률이 높습니다. 특히, 저는 세종시와 하남시에 순이동률에 주목하고 있습니다. 수요가 증가하는 지역 중 주변에 일자리가 많은 곳들은 입지가치가 좋아진다고 볼 수 있습니다.
그외에 군단위는 큰 의미를 부여하는 것은 의미 없다는 생각입니다.
수도권을 확대해보면 확연히 드러나는 인구이동입니다. 서울에서의 유출이 많고 주변에 위성도시라고 할수 있는 도시들로의 유입이 많습니다. 부동산 투자관점에서 본다면 인구가 늘어나는 지역들을 유심히 살펴봐야 할 것 같습니다.
이렇게 거시적으로 살펴보는 것 외에도, 시도 또는 시군구로 검색하여 개별 도시를 클릭하면 도시의 인구 증감을 확인할 수 있습니다.
2. 1인가구 비율
다음은 1인가구 비율인데요, 전반적으로 대도시 위주로 증가하는 추세인데요, 수도권의 경우 인구의 순유입과 비슷하게 서울 외곽지역으로 1인가구 비율이 증가했습니다.
1인가구의 경우에는 인구의 증가도 물론 있지만, 일자리와도 연관이 있기 때문에 잘 살펴보는 것이 중요하겠습니다.
시군구에서는 서울 관악구가 유독 높은 것이 특징입니다. 관악구를 제외한다면 부천시가 매우 많습니다. 부천시의 경우에는 인구밀도도 높기도 하지만 1인가구 비율이 높은 것이 특징입니다. 그외에 주목할 곳은 화성시네요, 화성시의 1인가구 증가비율은 일자리와도 연관이 되어 있다고 볼 수 있겠습니다.
광역시를 제외한다면 수도권에서는 부천-화성-평택의 가구수 증가가 높았습니다.
수도권만 살펴보게 된다면 서울의 1인가구 비율보다 서울외곽이 높습니다. 이는 높은 집값의 영향으로 밀려났다고 해석할수도 있겠습니다.
3. 인구밀도
인구밀도는 역시 광역시 이상 도시에서 매우 높게 나타납니다. 서울은 인구밀도가 매우 높습니다.
※ 범례 : 붉은색이 진할수록 인구밀도가 높은지역입니다.
시도별로 살펴보면 역시 서울이 15,204명으로 압도적으로 높으며 부산-광주-대전-대구-인천-경기 순으로 인구밀도가 높습니다. 인구수와 인구밀도를 같이 살펴보면 유의미한 해석이 나올 수도 있겠습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '18년 913대책 이후에 '19년 전반기만 하더라도 '이제 부동산은 끝났다'는 이야기가 많았었는데 1년이 지난 지금은 너무나 다른 시장을 보여주고 있습니다. 너무 짧은 기간에 냉탕과 온탕을 오가는 시장을 보니 저역시도 혼란 스러운데요,
특히, 지난달 발표한 0220부동산 대책 이후로 비규제 지역 전역에 높은 상승세가 이어지면서 부동산 시장의 투자자들과 수요자들 모두에게 더욱더 혼란스러운 시장이 되어버렸습니다.
전세계적으로 '코로나 19'라는 바이러스가 창궐하고 경제위기에 대한 이야기가 투자자들에게 부담을 주고 있는 이 시점에도 부동산 투자에 대한 투자 열망은 막을 수가 없어 보입니다.
현재의 부동산 시장은 역대급 유동성이 뒷받침하면서 부동산 투자 심리가 좀처럼 잡히지 않는 상황이라 높은 호가가 이내 실거래가로 바뀌고 또 이러한 행위들이 반복되면서 정말 더 늦어선 안될 것 같아 돌부처도 조바심이 나 부동산 시장에 뛰어들 수밖에 없습니다.
더군다나 정부의 규제는 '수요만 억제'하는 구시대적인 규제다 보니 기본적인 시장의 욕구는 충족되지 않고 있습니다. 이로 인해 많은 수요자들은 감당한 범위 내에서 다양한 지역으로 투자의 폭을 넓히다 보니 선점하는 투자자와 후속하는 투자자 그리고 더 이상 기다릴 수 없는 실수요자까지 꼬리에 꼬리를 무는 모습들이 나타나고 있습니다.
초보 투자자인 저역시도 이러한 심리에 휩쓸려 정말 많은 갈등과 고민의 연속인 나날이 이어지고 있습니다.
더군다나 지금은 이런저런 데이터를 가져오지 않아도 이제는 누구나 인정할 수밖에 없는 역대급 유동성 장이며 장기간 상승장이 이어졌던 말도 안 되는 시장입니다.
또한, 주변에서 수익을 내는 사람들과 참여하는 사람들이 많아지다 보니 부동산에 관심 없던 평범한 사람이더라도 부동산 시장에 참여하는 것을 당연히 고민할 수밖에 없습니다.
언론에서는 어느 특정지역이 오른다며 연일 부동산 뉴스들이 신문 1면을 장식하고 있고 국내외 경제는 불안해지고 있으며 화폐가치 하락을 우려되는 현실에서 수요자들은 시장에 뛰어들지 않을 수가 없는 상황입니다.
그렇다 보니 부동산에 문외한이더라도 일단 뜨거운 지역들을 살펴보면서 시장에 참여하는 사람들이 많아졌습니다.
그러나 우리는 이럴 때일수록 더욱더 차분하게 살펴보고 전진해야 합니다.
부동산의 기본, 투자의 기본 그리고 우리 삶의 방향성을 돌아봐야 하는 것입니다. 왜 우리가 부동산 투자를 시작했는지? 투자를 하려 했던 목적이 무엇인지? 우리 삶의 궁극적인 방향이 어디였는지 말입니다.
개인마다 상황은 다르겠지만 대부분은 보다 나은 삶을 살고 싶고, 경제적 자유를 앞당기고 싶고, 나와 가족에게 좋은 주거환경을 만들어 주기 위한 목적이 기본이었을 겁니다.
이러한 기본을 무시한 채로 조바심에 속도에만 몰두한 채 방향성을 상실한 투자가 이어진다면 어떤 결과를 낳을까요? 지금의 꽁무니만 쫓아다니려는 나의 심리가 과연 기본이라 할 수 있을까? 이제는 고민해봐야 합니다.
두 눈에 돈에 대한 광기만 서려 기본은 잊은채 물건만 검색하는 모습이 우리가 추구했던 부동산과 투자 그리고 삶의 방향이었을까요?
한 템포만 돌아서서 본인을 살펴봐야 합니다. 부동산 투자를 하면서 아주 기본적인 부동산 입지도, 출구도, 계획도 무시한 채로 막연히 매수만 하려는 열망만 가득해 인사이트는 사라진 본인을 보게 됩니다.
그리고 본인이 매수했던 물건들을 돌아보면 과연 훌륭한 투자였나?라는 물음표가 생길 것입니다. 규제를 피하고 수요의 꽁무니만 쫓다 보면 어느새 부동산의 기본을 무시한 말도 안 되는 입지에 물건을 보유하는 경우가 생깁니다.
당장에는 일시적인 수요 증가로 수익이 나는 것처럼 보이지만 내가 탈출하기 전에 수요가 빠져버리고 매도가 어려운 상황이라면 어떨까요?
이럴 때일수록 우리는 속도를 내기보다는 올바른 투자의 방향으로 찾아가야 합니다.
우리가 배웠던 부동산의 기본 그것은 바로 입지입니다. 같은 조건이라면 상급지일 수록 보다 안전한 투자처라는 것은 너무나 기본적인 것입니다.
더군다나 경제위기설까지 심적부담까지 가중되는 상황에 조바심에 추격매수가 이어진다면 돌이킬수 없는 결과를 낳을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 더욱더 기본으로 돌아가야 한다는 것입니다.
만약, 상황이 안좋아져 어쩔수 없이 처분해야하는 상황이 왔을때 본인이 서울에 집한채와 인천에 한채, 지방에 오래된 시골집을 보유하고 있다면 객관적으로 무엇부터 정리하시겠습니까? 위기가 온다면 사람들은 기본과 원칙을 더욱더 중시하게 될수 밖에 없습니다.
물론 유동성이나 규제, 호재, 상품가치 등에 따라 분명 차이는 있을 수 있으나 이러한 것들은 내가 통제 가능한 범위 밖이라는 것을 반드시 알아야 합니다.
특히, 가수요가 몰리는 것은 내가 통제할 수 없는 범위이고, 입지가 좋은 것을 선점하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위입니다. 그렇다면 내가 통제할 수 없는 것에 베팅할 것인가? 통제 가능한 것에 베팅할 것인가? 여기에 답은 너무나 간단합니다.
투자는 반드시 내가 통제 가능한 범위내에서 행해져야 하며 통제가능한 범위를 넘어섰다면 그냥 광기 어린 투기 수준에 불과합니다. 일시적으로 수익이 나고 미소 지을 날도 있겠지만 속도에는 반드시 욕심이 따르고 욕심은 실패의 확률을 높입니다.
방향이 있는 투자, 목적이 있는 투자, 절제하는 투자가 실패할 확률을 낮출 수 있습니다.
투자를 하면서 조금 늦었다고 속상해하지 마십시오, 가장 중요한 것은 투자의 방향성입니다.
당장의 조바심은 떨쳐버리고 기본으로 돌아가야 합니다. 불확실성이 지배하는 시장에서 우리가 선택해야 하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위에 투자입니다. 단순히 운에 기대는 투자는 다시 한번 고민해 봐야 할 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 4부로써 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.
1. 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)
(1) 개념
생애최초 특별공급은 민영주택이 아닌 ‘국민주택’ 에 한해서만 신청이 가능합니다. 여기서 말하는 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 혹은 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시 기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택(수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)을 말합니다.
생애최초주택구입 특별공급의 공급물량은 건설량의 20% 범위 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해 높은 편입니다.
즉, 살면서 단한번도 주택구입을 한 적이 없는 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도로 공공분양에서만 공급하며, 민영에서 가점(부양가족수, 무주택기간, 통장 가입 기간 등)이 부족한 분들을 위해 공급하지만 공공분양에서만 공급하다 보니 절대 공급량이 적은 것은 아쉽습니다.
제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 20퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. <개정 2016. 8. 12.>
1.제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
2. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 납부한 자를 포함한다]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득[4명 이상인 세대는 가구원수(공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함한다)별 가구당 월평균 소득을 말한다]의 100퍼센트 이하인 자
(2) 신청자격
- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주여야 하며 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다.
* 여기서 말하는 '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 생애최초주택구입 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.
- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 일반공급 1순위인 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 합니다. 국민주택에 한해서만 가능하기 때문에 국민주택에 청약 가능한 통장인 주택청약종합저축, 청약저축만 가능하며 기존 청약예금과 청약부금은 불가합니다.
- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.
* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하
- 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록표등본에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 소득을 합산하여 산정합니다.
* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트 이하
※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)
수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)
(3) 참고사항
-재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.
* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 24일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책의 영향이 반영되었습니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.20->0.16%). 수도권(0.30%->0.27%)은 상승폭 축소, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.10%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.14%->0.07%), 세종(1.52%->1.02%), 8개도(0.02%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(108->100개)은 하락, 보합지역(24->30개) 및 하락 지역(44->46개)은 증가했습니다.
- 서울(0.01%->0.01%)은 0220부동산 대책과 코로나 19 확산의 영향 등으로 매수심리가 위축된 가운데, 재건축과 고가 단지는 하락세가 지속되나 중저가 단지는 상승하며 지난주 상승폭을 유지하였습니다.
강북 14개구(0.05%) : 강북구(0.09%)는 미아 뉴타운과 번동 위주로, 노원구(0.09%)는 광운대 역세권 사업 추진되는 월계동 및 중계동 위주로, 도봉구(0.08%)는 창동역 인근 소형 및 저가 단지 위주로 상승하였습니다.
강남 11개구(-0.01%) : 서초구(-0.08%)는 일부 단지에서 급매가 출현하며 하락폭이 확대되고, 강남구(-0.08%)는 재건축 위주로 하락했으나, 송파구(-0.06%)는 저가매물 거래 이후 매물 감소하며 하락폭이 축소, 강동구(0.03%)는 일부 종소형 단지 위주로 상승폭이 확대되었습니다.
구로구(0.08%)는 역세권 단지 위주로 상승하였고 양천구(0.00%)는 9억 이하 단지 위주로 오르며 하락에서 보합으로 전환되었습니다.
☞ 급매물 위주로 거래가 되면서 거래 매물이 줄어들고 상대적으로 저렴한 지역들과 단지들 위주로 거래가 되며 분위기가 반등하는 분위기입니다. 0220 대책에 따라 서울에도 수요가 유입된 모습입니다.
- 인천(0.40%->0.42%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.82%)는 교통호재와 분양시장 호조로 가격 상승 기대감으로 상승하였고, 서구(0.58%)는 청라 및 가정동 신축 위주로, 남동구(0.33%)는 철도망 호재(수인-분당선, 제2 경인선) 등 기대감으로 상승하였습니다.
☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 갭투자도 많아지는 등 투자수요가 몰린 모습입니다. 당분간 상승세가 유지될 것 같네요.
- 경기(0.44%->0.39%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원(1.56% ->0.78%)은 하락하였습니다. 팔달구(1.06%)는 화서 및 우만동 위주로, 권선구(0.97%)는 입북 및 권선동 중저가 단지 위주로, 영통구(0.73%)는 망포역 주변 및 영통동 중소형 단지 위주로 오르는 등 교통호재 지역 또는 그간 상승폭 적었던 단지 위주로 상승했습니다.
그 외 용인(0.55%), 의왕(0.47%), 안양(0.40%), 화성(0.73%)에서는 상승폭이 다소 축소되었지만 군포(1.27%), 안산(0.59%), 광명(0.60%) 등은 중저가 단지 위주로 상승폭이 확대된 모습입니다.
☞ 0220 부동산 대책에 따라 수원 및 의왕, 안양 등이 상승세가 꺾인 모습인데요, 오히려 군포와 안산 등 상대적으로 저렴하며 비규제지역으로 수요가 몰린 모습입니다.
- 5대 광역시(0.14%->0.07%)는 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.16%)은 남구(0.26%), 북구(0.23%), 중구(0.14%) 등 전 지역에서 상승세가 돋보이며, 대구(-0.03%)는 코로나 확진 등에 따라 전반적으로 하락으로 전환되었습니다.
- 세종(1.52%->1.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 고운, 아름, 중촌동 등 중저가 단지 위주로 상승세가 지속되었지만 높은 상승세의 피로감으로 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.
☞ 세종은 상승세가 여전히 높고 광역시에서는 울산의 약진이 눈부시네요.
- 그 외 8개도(0.02%->0.01%)로 상승폭이 축소되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 축소되었습니다.(0.10%->0.06%) 수도권(0.12%->0.08%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%)은 상승폭 유지, 지방(0.07%->0.05%)은 상승폭 축소되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.1\05%, 세종(0.71%->0.82%), 8개도(0.02%->0.01%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(102->103개)은 및 보합 지역 (39->40개)로 증가, 하락지역(35->33개)은 감소했습니다.
- 서울(0.04%->0.04%)은 대다수 지역에서 안정세를 이어가는 가운데, 정비사업 이주수요, 역세권 지궂근접 수요, 매매시장 위축에 따른 전세계약 연장 등으로 상대적 저가 및 일부 인기단지에서 매물 부족 현상을 보이며 지난주 상승폭을 유지하였습니다
강북 14개 구(0.04%) : 마포구(0.10%)는 직주근접한 공덕 및 도화동 위주로, 광진구(0.07%)는 자양 및 구의동 역세권 위주로, 성동구(0.07%)는 상 및 하왕십리동 신축 대단지 위주로, 성복구(0.04%)는 길음 뉴타운 위주로 상승하였습니다.
강남 11개 구(0.05) : 서추(0.07%), 강남(0.07%)는 정비사업 이주수요 등으로, 송파구(0.02%)는 문정동 등 중저가 중소형 위주로 상승, 강동구(0.02%)는 암사 및 둔촌 등 중저가 중소형 수요와 신규 입주단지의 전세물량 소진 등으로 소폭 상승했습니다.
구로구(0.11%)는 학군 및 역세권 위주로, 동작구(0.11%)는 신축과 매물 부족한 노량진 및 신대방동 위주로 상승, 양천구(0%)는 신정뉴타운 입주 영향으로 인근은 하락했으나 신월동 신축 등 일부 단지는 상승하는 혼조세 보이며 하락에서 보합으로 전환했습니다.
☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 감정원 발표에서는 안정세라고 하나, 개인적으로는 전세가 상승을 유의미하게 보고 있습니다. 특히, 강남권은 매매가와 전세가가 상단되게 움직이는 모습을 보입니다. 실수요의 움직임을 주목해야 할 필요가 있겠네요
- 인천(0.23%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평구(0.24%)는 부개 및 십정도 역세권 단지와 7호선 연장선 일대인 산곡동 인근 위주로, 중구(0.23%)는 신규입주물량 감소하는 영종도 위주로 상승했으나 동구(-0.13%)는 구축 위주로 수요 감소하며 하락했습니다.
☞전세가의 상승세는 유지되고 있습니다. 매매가의 상승과 대조적으로 입주물량이 없음에도 전세가의 상승이 적어보이네요,
- 경기(0.14%->0.08%)는 상승폭이 축소되었습니다. 구리시(0.40%)는 정주여건 양호한 갈매지구와 인찬동 등 위주로, 화성시(0.37%)는 주거 쾌적성과 교통여건 양호한 동탄역 인근 단지 위주로, 오산시(0.30%)는 2기 동탄신도시와 가까운 신축단지 위주로 상승하였고, 안산시(-0.20%)는 신규 입주물량으로 신축 및 구축 모두 하락세가 지속되며 하락폭이 커졌습니다,
☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 그러나 매매가와 다른흐름을 보이는 지역들도 존재하는데요, 실수요가 많은지 가수요가 많은지 철저히 구분해야겠네요.
- 5대 광역시(0.11%->0.05%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.27%)은 북구(0.35), 동구(0.29%), 중구(0.27%), 남구(0.25) 모두에서 상승을 기록하며 매매가와 동반 상승하고 있습니다. 대전(0.13%)으로 상승세는 다소 축소된 모습입니다.
- 세종(0.71%->0.82%)은 상승폭이 확대되었습니다. 상반기 입주물량이 부족한 가운데 아름동 및 고운동, 도담동 위주로 매매가격과 동반하여 전세가가 상승세를 기록하고 있습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히, 세종의 입주물량 마무리 이후 상승세가 매우 높습니다.
