부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 8일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

1. 매매 가격

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 강남지역 매수문의가 코로나 확산 직전의 수준으로 회복됐습니다. 가격의 증가는 비강남권인 금천구와 노원구, 마포구 등이 상승으로 반전하였고, 강남지역은 매수문의가 증가하면서 100.2를 보이며 매수우위지수의 기준점인 100을 넘어섰습니다.

이는 지난 1월 20일 기준 100이하로 떨어진 이후 5개월만에 회복한 것 입니다. 실수요자와 저가 매물을 중심으로 거래가도 증가하고 있습니다. 충북의 청주는 방사광가속기 구축 호재로 5월 11일 이후 5주째 상승세가 계속되고 있습니다.

경기(0.17%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.15%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.07%)는 대전(0.23%), 대구(0.08%), 울산(0.05%), 부산(0.02%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.

수도권(0.15%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.06%)도 소폭 상승했습니다. 충북(0.39%), 세종(0.26%), 충남(0.05%)은 상승했고, 전북(-0.02%), 전남(-0.02%), 강원(-0.01%), 경북(-0.01%)은 하락, 경남은 보합(0.00%)을 보였습니다.

-서울 아파트 매매가격은 강북지역 상승이 높아지고 있습니다. 하락한 지역 없이 금천구(0.58%), 노원구(0.36%), 마포구(0.27%), 성북구(0.24%) 등 상승한 지역이 점차 많아지고 있습니다. 송파구(0.12%), 강남구(0.06%), 서초구(0.03%) 역시 상승으로 전환됐습니다.

상대적으로 가격이 낮은 매물에 대한 거래가 증가하고, 코로나로 인해 더 이상 경제활동이 위축되지 않고 경제활동이 증가하면서 그동안 대기하고 있던 매수 수요가 점차 회복되는 분위기입니다.

금천구는 신안산선 착공, 인천2호선 독산역까지 연장선 추진, 서부간선도로 지하화, G밸리2020프로젝트 등의 개발 호재로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요와 가산디지털밸리 배후도시로 실수요자의 문의도 꾸준하여 상승세가 지속되고 있습니다.

마포구는 인접한 용산의 신도시급 개발 계획 발표 이후 매수 문의가 증가하고 있고, 특히 성산시영아파트 안전진단 결과가 재건축 가능으로 최종 확정 발표됨에 따라 문의가 증가하고 매매 가격도 상승하고 있습니다.

-경기는 전주대비 0.17%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.12%)보다 확대됐습니다. 안양 만안구(0.45%), 수원 권선구(0.38%), 고양 덕양구(0.38%), 남양주(0.35%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 영향으로 지역 내 움직이는 수요가 꾸준하여 수요자가 많이 찾는 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있고, 월곶판교선과 GTX-C 노선인 금정역 등 광역교통망 개선으로 투자자들 문의도 늘어나고 있다.

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있다. 투자 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한 두건 씩 거래가 이루어지고 있다.

- 인천(0.11%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.13%), 미추홀구(0.13%)가 전주대비 상승했다. 인천 연수구는 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들이 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자 문의가 증가하면서 가격 상승세가 지속되고 있다.

-기타지방(0.06%)은 충북(0.39%), 세종(0.26%), 충남(0.05%) 등이 상승하며 4주 연속 상승세를 보이고 있다. 다목적 방사광가속기 구축 호재가 계속 이어지면서 흥덕구(1.09%), 청원구(0.57%)로 상대적으로 높은 상승세를 유지하고 있습니다.

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2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.06%의 상승을 기록했다. 수도권(0.09%)과 5개 광역시(0.06%), 기타 지방(0.01%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.09%을 기록했고, 경기(0.10%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.17%)과 울산(0.13%), 대구(0.06)는 상승했고, 광주와 부산은 보합(0.00%)을 나타냈다.\

- 서울(0.09%)은 전주대비 상승을 기록했다. 광진구(0.28%)와 노원구(0.26%), 강북구(0.18%), 마포구(0.17%), 중구(0.17%)가 상승했고, 하락 지역 없이 다수의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 전세가격이 오르는 분위기입니다. 특히 지하철2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 꾸준한 데 비해 월세 전환 매물들로 전세매물이 부족한 편입니다. 자양동 일대 한강변 단지와 주상복합 중소형 평형대 단지들도 수요 선호도가 높아 가격 상승 움직임을 보이고 있습니다.

강북구는 부동산 대출규제로 매입 자금 마련에 어려움을 겪고 있어 매매로 전환하는 수요가 줄어들고 있고, 전세 매물은 월세 전환 등으로 갈수록 줄어 수요에 비해 물건이 부족합니다. 그로 인해 거래량이 많지 않음에도 불구하고 전세가격이 강세를 보이고 있습니다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했고, 인천(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 보였습니다. 하남(0.71%), 군포(0.40%), 남양주(0.34%), 용인 수지구(0.27%)가 상승했다. 파주(-0.05%)만 하락하고, 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

하남은 입지적으로 서울 출퇴근도 용이해 상대적으로 저렴한 하남으로 수요가 유입하고 있고, 신혼부부 수요도 꾸준해서 소폭 올라 출회되어도 거래가 이루어지는 상황입니다. 3기 신도시 청약을 노리는 수요자들 유입으로 전세물건은 더욱 귀한 편입니다.

군포는 초저금리로 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 순수 전세 물건은 귀한 편인데 인근 안양, 의왕 지역 재개발·재건축으로 이주 수요가 간간이 유입되고 있어 수요 대비 물량이 부족한 편입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 76.4를 기록해 지난주(66.4)대비 상승하면서 매수문의가 점차 회복되고 있습니다.

서울은 98.7로 지난주(79.1)보다 크게 상승했습니다. 강북지역은 지난주(81.7)보다 상승한 96.9로 상승했고, 강남지역은 지난주 76.7에서 100.2로 급 상승하면서 매수문의가 회복을 보였습니다. 코로나 사태가 확산되기 직전의 수치와 유사합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 너무나 뜨거운 부동산 시장에 참여자들과 스스로에 대한 반성을 하기 위한 글을 써 내려가고자 합니다.

최근에 부동산 투자의 유행은 너무 빨리 변합니다. 변화한다기보다는 변형되는 그 투자와 그 속도를 따라가기 너무 버겁습니다.

연초에 벌어진 코로나 발 경제위기로 촉발된 일시적인 조정장은 이제는 기억도 나지 않을정도로 투자수요가 폭발적으로 증가하는 모습입니다.

최근에 투자 유행들을 살펴본다면 과공급 지역에 마이너스 프리미엄에 분양권들에 대한 수요가 급증했었고, 숙성된(?) 주공아파트들에 대한 투자가 늘었고, 이제는 발빠르게 상대적으로 저평가되어있던 입지가 우수한 지역으로 회기하는 투자자들도 생겨나고 있습니다.

그리고 가장 많은 투자자를 만들어 내고 있는 청약시장까지 거의 모든 부동산 투자처가 뜨겁다고 볼 수 있습니다.

특히, 청약시장은 이제 정말 말도안되는 경쟁률로 인해 거래만 된다면 당첨과 동시에 높은 프리미엄이 보장된 것처럼 이야기 되고 있습니다.

심지어 말도 안되는 지역들까지도 프리미엄이 높게 형성되는 형국이죠.

여기에 최근 경제와 관련된 뉴스들을 살펴보면 연일 주식은 상승을 거듭하고 부동산 역시 단기간 급등한 지역들이 많아졌습니다. 상황이 이렇다보니 주변에서는 이제 너도나도 주식과 부동산이야기에 참여하기 시작합니다.

그러면서 늦게 시작된 사람들은 SNS로 쉽게 확산되는 정보의 홍수속에서 '누가 단기간에 얼마를 벌었다더라', '여기가 뜨겁다더라' 등에 조바심과 탐욕에 빠져 정말 급하게 투자를 하고 있습니다.

그동안 별거 아니던 호재도 이제 언론에서 나오면 그 지역에 투자수요가 몰려 초토화될 정도로 정말 시장이 뜨꺼워졌습니다.

그러다보니 본인만의 호흡을 하면서 천천히 정상을 향해 정도를 걷던 사람들도 이제는 지름길을 찾기 시작하면서 정상을 향한 길을 이탈하는 행렬들이 많아지는 모습입니다.

어느 산을 오르더라도 사람이 다닐 수 있는 등산로가 있습니다. 그 등산로는 숱한 사람들이 정상을 향해 오르고 내리면서 자연스레 만들어진 말그대로 안전한 길입니다.

그 등산로로 오르는 것은 다소 지루하고 답답할테지만 어쨋든 본인의 체력만 받쳐준다면 그래도 한발한발 올라가면서 정상을 향해 점차 가까워 질 수 있습니다.

그런데 정상을 향하는 그 길이 지루하고 멀다고 느껴서 바로 옆에 정상을 향하는경사가 급한 절벽으로 향한다면 그 길이 가장빠른 길이라고 할 수 있을까요?

그러나 사람들은 단순히 정상으로 향하는 거리만 생각하고 너도나도 정상적인 그 길을 이탈하고 있습니다.

심지어 그 길은 길이 아닌 곳도 있으며, 욕심의 크기가 클수록 보다 더 높은 경사의 절벽으로 향하기도 합니다.

단순히 눈앞에 정상이 가깝다고 경사가 급한 절벽이 과연 지름길이라 할 수 있을까요? 오히려 그 급한경사가 정상으로 향하는 방해물이 될 것이라곤 생각하지 못하는 것입니다.

저는 다소 오래 걸리더라도 정상으로 향하는 정상적인 길을 놔두고, 굳이 경사가 급한 절벽으로 향하려는 투자자들이 매우 걱정됩니다.

제가 소심하고 겁이 많은 성격이라서 그런 것인지 모르겠지만, 정상적인 길이 아닌 곳으로 가다가 길을 잃거나, 정말 낭떠러지에서 추락하기로 한다면 영원히 정상을 밟아보지 못할 상황이 펼쳐진다면 회복이 불가능하기 때문에 정말 무서운 것입니다.

물론, 그러한 리스크도 극복하고 말도안되는 수익을 내시는 분들도 분명 있고, 그 이상의 재능을 가진분들도 분명 있을 것입니다.

그러한 리스크를 감당면서까지 더 높은 수익을 내려는 분들도 당연히 있는 것이며, 지금 시장에서는 그러한 투자 패턴으로 성공한 사례도 많습니다.

그들은 다른 투자자들에게 추앙받으며 또 그 기세를 이어가기도 합니다.

그러나 우리는 이럴때 일수록 침착하고 냉정함을 잃지 말아야 한다고 생각합니다.

내가 잘 헤쳐나가서 커다란 수익을 만들어내는 훌륭한 투자자가 된다면 행복하겠지만 반면에 나의 잘못된 선택이 다른 투자자의 수익으로만 간다면 정말 속이 쓰릴 것입니다.

단순히 수익을 못내는 것이 문제가 아니라 손해를 안게 될 수 도 있는 것입니다.

부동산은 주식과 달리 담보대출이나 세입자의 보증금 등의 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 흔히, 말하는 손절이 쉽지 않은 것입니다.

부동산이 언제부터 오늘내일 하던 투자상품이었습니까? 이것도 뉴노멀로 받아들여야 하는 것입니까? 이것은 뉴노멀이라 정의하기 어렵습니다.

현대의 세상이 아무리 변화한다고 하더라도 우리의 뇌는 본능적으로 판단합니다. 오늘을 버티고 내일을 준비하는 과거의 원시시대의 동물적인 사고를 하기 때문에 당장에 오늘과 내일만 바라보는 근시안적 사고를 갖고 있습니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 말로는 멀리 보고 깨어있는척 하지만 우리의 본능은 단기간에 수익과 쾌락에 심취하기 마련입니다. 이러한 것들을 뉴노멀로 받아들이기에는 우리는 너무 현대사회에 살고 있습니다.

그러한 것들이 모여 말도 안되는 어느지역에서 어떤 투자자의 성공스토리의 재료로 쓰이는 것이고 또 다른 투자자들의 실패스토리로 쓰이는 것입니다.

세상사 과유불급입니다. 지름길은 없습니다.

이미 숱한 선구자들의 실패사례와 성공사례들로

만들어진 '정도' 만이 있을 뿐입니다.

만약, 본인 스스로를 천부적인 재능을 가진 투자자 혹은 리스크가 전혀 없는 투자자가 아니라면 이러한 과거의 사례들로 증명된 투자자의 정도로 향하기를 바랍니다.

당장에 누군가의 수익에 조바심이 나거나, 본인이 걷는 그길이 매우 답답할 순 있겠지만 그 길이 '정도'에 가깝다면 크게 게의치 말고 본인말의 길을 걷기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산에 이어 한국감정원 주간동향 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 1일 기준 한국감정원 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭(0.09%)이 확대됐습니다. 수도권(0.10%→0.12%)은 상승폭 확대, 서울(-0.02%→0.00%)은 보합 전환, 지방(0.06%→0.07%)은 상승폭 확대(5대광역(0.06%→0.08%), 8개도(0.05%→0.05%), 세종(0.28%→0.44%))됐습니다.

시도별로는 대전(0.46%), 세종(0.44%), 충북(0.44%), 인천(0.21%), 경기(0.17%) 등은 상승, 서울(0.00%)은 보합, 경북(-0.07%), 제주 (-0.04%), 광주(-0.03%), 전북(-0.02%), 부산(-0.01%)은 하락했습니다. - 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(93→100개)은 증가, 보합 지역(25→20개) 및 하락 지역(58→56개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.02% → 0.00%) 기준금리 인하되고 보유세 기준일(6.1)이 지나감에 따라, 급매물 소진된 15억 초과 단지 위주로 하락세 진정 되고, 9억 이하 중저가 단지는 상승세 보이며 3월 5주 하락 이후 9주 만에 보합 전환되고 있습니다.

*기준금리 : 0.75 → 0.5% (한국은행, 5.28)

- (강북 14개구 : 0.00%) : 마포(-0.03%)ㆍ용산구(-0.02%)는 9억 초과 구축 위주로, 중(-0.02%)ㆍ종로구(-0.01%)는 매수문의 감소 지속되며 하락세 보였으나, 동대문(0.03%)ㆍ노원구(0.01%) 등은 중저가 단지 위주로 상승하며 강북 전체 보합 전환 - (강남 11개구 : -0.01%) ① 강남4구 : 서초(-0.04%)ㆍ강동(-0.04%)ㆍ 강남(-0.03%)ㆍ송파구(-0.03%)는 개발호재 있는 일부 단지(GBC인근) 위주로 급매물 소화되고 호가 상승하며 하락폭 축소되었습니다.

② 강남4구 이외 : 강서(-0.03%)ㆍ양천구(-0.01%)는 9억 초과 및 재건축 단지 위주로 하락했으나, 구로(0.07%)ㆍ금천구(0.03%) 등은 중저가 단지 위주로 상승되었습니다.

- 인천(+0.19% → +0.21%) : 남동구(0.26%)는 교통호재 및 정비사업 기대감 있는 구월ㆍ논현ㆍ 만수동 위주로, 서구(0.24%)는 교통호재(7호선 연장) 있는 청라동 위주로, 부평구(0.23%)는 정비사업 기대감 있거나 서울 접근성 좋은 부개ㆍ 산곡동 위주로 상승세 지속되고 있습니다.

- 경기(+0.15% → +0.17%) : 오산시(0.45%)는 동탄신도시 접근성 좋은 부산동 신축 위주로, 안산시(0.43%)는 정비사업 기대감 있는 지역 위주로, 구리시 (0.39%)는 8호선(별내선) 역사 예정지 주변 위주로, 하남시(0.37%)는 교통호재(하남 교산신도시 광역교통대책, 5.21) 영향 등으로 상승중입니다

수원 장안(0.49%)ㆍ영통구(0.27%)는 교통호재 영향 지속되는 가운데, 신규 분양(화서역 푸르지오 등) 호조 등의 영향으로, 용인 수지구 (0.32%)는 상현ㆍ성복동 대형평형 위주로 상승폭 확대되고 있습니다.

- 지방(0.07%), 5대광역시 : 0.08% 상승, 8개도 : 0.05% 상승, 세종 : 0.44% 상승

- 5대광역시(+0.06% → +0.08%) -

대전(+0.46%) : 혁신도시 개발 기대감 및 신규 분양 호조 등의 영향으로 지난주 대비 상승폭 확대된 가운데, 동(0.51%)ㆍ유성(0.49%) ㆍ대덕구(0.40%)는 혁신도시 후보지 주변 단지 위주로상승, 서(0.47%)ㆍ 중구(0.42%)는 정비사업 진척 있거나 외곽 소형단지 위주로 상승

부산 (-0.01%): 수영구(0.06%)는 정비사업 진척 있는 남천 ㆍ광안동 위주로, 연제구(0.02%)는 거제동 위주로 상승했으나, 기장군(-0.15%)은 일광신도시 공급물량 영향으로, 서구(-0.11%)는 소형 단지 위주로, 동구(-0.09%)는 구축 단지 위주로 하락세 지속되고 있습니다.

- 세종(+0.28% → +0.44%) : 상승폭 적었던 조치원 및 금남면 저가 단지와 BRT보조노선 추진 및 도서관 건립 등으로 정주여건 개선되는 고운동 위주로 상승중입니다.

- 8개도(+0.05% → +0.05%)

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다(+0.08%). 수도권(0.08%→0.11%) 및 서울(0.02%→0.04%)은 상승폭 확대, 지방(0.05%→0.04%)은 상승폭 축소(5대광역시(0.06%→0.06%), 8개도(0.05%→0.03%), 세종(0.11%→0.02%))됐습니다.

시도별로는 대전(0.21%), 울산(0.19%), 경기(0.16%), 충북(0.14%),인천(0.11%) 등은 상승, 광주(0.00%), 부산(0.00%)은 보합, 경북(-0.04%), 전북(-0.02%), 제주(-0.01%)는 하락했습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(106→108개)은 증가, 보합 지역(39→37개)은 감소, 하락 지역(31→31개)은 유지했습니다.

- 서울(+0.02% → +0.04%) : 매매시장 안정화, 기준금리 인하 및 전세 물량 부족 영향 등으로 역세권이나 학군 양호 지역 위주로 수요증가되며, 지난주 대비 상승폭 확대되었습니다.

강북 14개구(+0.03%): 마포구(0.07%)는 학군수요 있는 염리ㆍ창전동 위주로, 용산구(0.07%)는 이촌ㆍ도원동 위주로, 강북구(0.07%)는 미아동 대단지 위주로 상승하였고, 노원구(0.03%)는 학교 인근 단지 수요로 상승 전환하였습니다.

강남 11개구(+0.04%) : ① 강남4구 : 전체적으로 매물부족 현상지속되는 가운데, 송파구(0.11%)는 잠실ㆍ가락ㆍ신천동 등 인기대단지 위주로, 강동구(0.05%)는 강일ㆍ명일ㆍ둔촌동 일부 단지위주로 전세매물 소진되며, 서초구(0.04%)는 재건축 이주수요(신반포4지구, 5.25 이주시작) 등으로 잠원ㆍ서초동 위주로, 강남구(0.04%)는 대치ㆍ수서동 역세권 위주로 상승. 하였습니다.

② 강남4구 이외 : 구로구(0.05%)는 매매가격과 동반하여 구로동 역세권과 고척동 일부 단지 위주로, 동작구(0.03%)는 직주근접 수요 꾸준한 상도동 위주로 상승, 양천구(0.00%)는 목동 신시가지 위주로 오름세 보이며

지난주 하락에서 보합 전환되었습니다.

- 인천(+0.10% → +0.11%] : 동구(-0.09%)는 송현동 구축 위주로 하락, 서구(0.17%)는 교통 등 정주 여건 양호한 마전ㆍ왕길동 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다. 부평구(0.29%)는 서울 접근성 양호한 부평ㆍ부개동 역세권 위주로 상승하였습니다.

- 경기(+0.12% → +0.16%) : 용인 기흥구(0.61%)는 마북동 저가 단지 및 신갈동 역세권 신축위주로, 하남시(0.55%)는 3기 신도시 청약 대기수요 등으로 미사강변도시 위주로, 수원 영통(0.48%)ㆍ팔달구(0.39%)는 전세물량 부족하거나 저렴한 일부 단지 위주로, 광주시(0.31%)는 그간 상대적으로상승폭 낮았던 태전동 신축 위주로, 구리시(0.30%)는 매매가격상승과 정비사업 이주수요 등으로 수택ㆍ인창동에서 상승하였습니다.

- 5대광역시(+0.06% → +0.06%)

울산(+0.19%) : 북구(0.32%) 산업단지 가까운 매곡․천곡동 위주로, 남구(0.19%)는 정비사업(신정동) 이주수요 등의 영향으로, 울주군(0.16%)은 산단 추진 기대감 등으로 수요 확대되며 상승하였습니다.

광주(0.00%) : 서구(0.02%)는 코로나19로 늦어진 일부 이사수요와 신축 수요로 상승, 광산구(0.00%)는 송정역세권은 상승하고 첨단 지구는 하락하며 보합 전환되었습니다. 남구(-0.02%)는 주월동 구축 위주로, 동구(-0.02%)는 신규입주 물량의 영향으로 월남동 위주로 하락했습니다.

- 세종(+0.11% → +0.02%) : 신규입주 물량 감소로 행복도시 위주로 공급부족 현상 보이나, 급등한 전세가격 및 계절적 비수기 등의 영향으로 상승폭 축소되었습니다.

- 8개도 (+0.05% → +0.03%)

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원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

1. 매매 가격

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 청주지역의 상승이 더욱 거셉니다. 다목적 방사광가속기 구축 지역으로 선정된 청주에서 청원구(1.07%)를 비롯해 흥덕구(0.54%)까지 지난주보다 상승폭이 더욱 확대되었습니다.

지역개발, 대규모 고용창출 등 많은 긍정적인 요소에 기대감이 반영되면서 투자자뿐만 아니라 지역 부동산도 함께 들썩이는 중입니다.

서울은 강북의 일부지역에서 실수요 및 역세권을 중심으로 가격상승의 기운이 나타나고 있습니다. 아직은 코로나 여파가 있지만 더 이상 악화되지 않는다면 그동안 주춤했던 거래가 되살아 날 수 있는 대기상태입니다..

경기(0.12%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.08%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.05%)는 대전(0.16%), 울산(0.09%), 대구(0.04%), 부산(0.01%)은 상승했고, 광주(-0.01%)는 하락을 기록했습니다.

수도권(0.11%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.06%)도 소폭 상승했습니다. 세종(0.58%), 충북(0.33%), 충남(0.03%), 전남(0.02%), 경북(0.01%)은 상승했고, 강원(-0.01%), 전북(-0.01%), 경남(-0.01%)은 하락을 보였습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 강북지역 상승이 높아지고 있습니다. 하락한 지역 없이 노원구(0.27%), 강서구(0.23%), 금천구(0.22%) 등 일부에서 상승이 두드러졌습니다.

역세권 지역을 중심으로 상대적으로 낮은 매물들에 대한 수요가 증가하고, 코로나로 위축되었던 경제활동이 점차 살아남에 따라 부동산 시장에도 분위기 전환이 이뤄지고 있습니다.

노원구는 저평가된 단지와 평형대를 중심으로 가격 변동을 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다.. 광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 동북선 경전철 재추진 등도 호재로 작용하고 있습니다,

금천구는 가산디지털밸리 배후도시로 실수요자 문의가 꾸준하고, 신안산선 착공, 인천2호선 독산역까지 연장선 추진, 서부간선도로 지하화, G밸리2020프로젝트 등의 개발 호재로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요도 간간이 유입되고 있습니다.

- 경기는 전주대비 0.12%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.10%)보다 확대됐다. 남양주(0.39%), 군포(0.28%), 용인 수지구(0.28%), 안산 단원구(0.25%)가 강세를 보였고, 파주(-0.03%), 일산서구(-0.02%), 양주(-0.01%)는 하락했습니다.

인천(0.16%)은 서구(0.31%), 남동구(0.25%), 연수구(0.21%)가 전주대비 상승했습니다.

남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수 증가에 따라 상승세를 이어가고 있습니다. 와부읍은 뉴타운 진행 중인 곳으로 개인 투자자들이 몰려 1-2건씩 매물 출회되어 거래될 때마다 신고가가 갱신되고 있습니다.

군포는 코로나 및 경기 불황으로 전주보다 거래는 감소했으나 인접 지역이 조정대상 지역으로 묶이면서 상승 여력이 있는 투자 대체 지역으로 손꼽혀 매수 문의가 꾸준히 이어지고 있습니다.

특히, 금정역 GTX호재로 주변의 저평가된 주공 단지들과 산본동 우륵아파트 등 재건축·리모델링 추진중인 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있습니다.

- 기타지방(0.06%)은 세종(0.58%), 충북(0.33%)등이 상승하며 3주 연속 상승세를 보이고 있습니다. 특히 다목적 방사광가속기 구축 지역으로 선정된 청주에서 청원구(1.07%)를 비롯해 흥덕구(0.54%)까지 지난주보다 상승폭이 더욱 확대되었습니다.

청원구는 방사광가속기 유치 개발 호재로 외지에서 투자자 수요가 증가하면서 급상승세를 보이고 있습니다. 특히, 오창읍 신축 아파트를 중심으로 한 가격 급등 현상이 나타나고 있습니다.

흥덕구는 청원구 오창읍 방사광가속기 유치 발표 후 외지 투자 수요가 유입 중입니다. 투자자 관심도 높지만, 교육과 교통 등 주거환경 좋아 실수요자 선호도도 높은 지역으로 매매가 강세를 보이고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.05%의 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.03%), 기타 지방(0.02%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.07%을 기록했고, 경기(0.09%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.13%)과 울산(0.10%)은 상승했고, 광주와 부산, 대구는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.07%)은 전주대비 상승을 기록했습니다. 마포구(0.39%)와 금천구(0.25%), 송파구(0.18%), 강남구(0.13%), 성북구(0.12%)가 상승했고, 하락 지역 없이 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

마포구는 중소형평형대 임대 문의가 증가하고 있고, 분양가상한제 발표로 청약 노리는 전세 수요가 꾸준하여 전세가 상승세를 보이고 있습니다.

목동, 강남, 여의도 방면 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터우나 월세 전환 및 재계약 등으로 시장에 출회되는 전세 물건이 귀한 편입니다.

송파구는 오금동 5호선 방이역과 3호선 오금역 일대 대림, 현대(2,3,4차)등의 단지들은 전세 물량이 없어 전세난을 우려하고 있을 정도이며 신혼부부 수요까지 가세하여 물량 부족이 심화되고 있습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.09%로 상승했고, 인천(0.01%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 보였습니다.

하남(0.41%), 고양 덕양구(0.33%), 수원 권선구(0.25%), 의왕(0.22%)이 상승했습니다. 일산서구(-0.02%)만 미미하게 하락하고, 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

하남은 3호선·5호선 연장, 3기 신도시 건설, 감일지구 조성 등의 호재로 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승하고 있습니다.

입지적으로 서울 출퇴근도 용이해 상대적으로 저렴한 하남으로 수요가 유입하고 있고, 신혼부부 수요도 꾸준해서 소폭 올라 출회되어도 거래가 이루어지는 상황입니다.

고양 덕양구는 코로나19로 인해 거래는 한산한 편이나 전세 물건이 수요에 비해 매우 부족해 거래가는 상승하고 있습니다. 월세 전환 물건 증가로 전세 물건은 갈수록 귀해지고, 3기 신도시 분양을 기다리는 전세 수요는 증가 추세로 수요 대비 공급 부족 현상을 보이고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 66.4를 기록해 지난주(62.3)대비 상승했으나 여전히 매수 문의 보다 매도 문의가 많은 시장이 형성되어 있습니다.

서울은 79.1로 지난주(72.7)보다 소폭 상승했습니다. 강남지역은 지난주 71.0에서 76.7으로 상승했고, 강북지역은 지난주(74.6)보다 상승한 81.7을 기록하면서 강남지역 보다는 매수문의가 조금씩 증가를 보이고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 18일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.  

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다.

1. 매매 가격

5월 18일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분의 지역이 보합을 보이고 강남3구는 하락한 반면, 일부지역에서는 소폭의 상승을 보였습니다.

인천은 또다시 상승폭이 증가하면서 상승 기세가 매주 들락날락 하고 있으며, 서울을 비롯한 경기도는 특정 일부지역에서만 상승을 보일 뿐 전 지역으로 확대되지는 않고 있습니다. 여전히 진정되지 않은 코로나로 인해 부동산 시장도 조용하게 기다리는 분위기입니다

경기(0.10%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.05%)은 소폭 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.06%)는 대전(0.12%), 울산(0.09%), 대구(0.08%), 부산(0.02%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.

수도권(0.09%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.03%)도 소폭 상승했습니다. 충북(0.18%), 세종(0.16%), 강원(0.03%), 경북(0.03%), 충남(0.01%)은 상승했고, 전북(-0.03%), 전남(-0.02%)은 하락했으며, 경남(0.00%)은 보합을 보였습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 강북지역을 중심으로 조금씩 상승을 보였습니다. 강남구(-0.02%), 송파구(-0.02%)만 마이너스를 기록했고, 광진구(0.19%), 노원구(0.18%), 강북구(0.17%) 등 강북의 일부 지역에서 상승이 나타났다습니.

급매물들은 그동안 소진이 진행됐고, 더 떨어지기를 기다리던 매수세력이 더 이상 대기하지 못하고 거래에 가담하는 등 상승전환 분위기가 감지되고 있습니다.

광진구는 자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

강북구는 6억 이하 중저가 아파트가 많은 곳으로 전세 안고 매수하려는 투자자와 실수요자가 꾸준한데 비해 매도인은 매도 후 다른 지역으로 이동이 용의하지 않아 매물을 거두어 들이고 있어 매물이 매우 부족한 편입니다.

☞ 급매물 위주로 거래가 되며 바닥을 찍고 반등하는 모습인데요, 하락폭이 축소되고 가격이 저렴했던 곳들 위주로 상승세가 높아졌습니다.

- 경기는 전주대비 0.10%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.11%)과 유사했습니다. 남양주(0.41%), 안산 단원구(0.38%), 안산 상록구(0.26%) 가 강세를 보였고, 동두천(-0.04%), 양주(-0.04%), 일산 서구(-0.03%), 과천(-0.02%)은 하락했습니다. 

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 특히 선부동 주공아파트 소형 평형이 재건축 기대감으로 인해 상승세 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 비규제지역 중심으로 상승세가 이어지고 있습니다. 수도권 전반적인 가격상승이 이루어지면서 접근이 가능한 범위의 지역들의 상승세가 눈에 띄네요.

- 인천(0.17%)은 남동구(0.33%), 연수(0.32%)가 전주대비 상승했습니다.

인천 남동구는 GTX B노선, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 투자자들의 임장활동으로 문의가 늘고 있고, 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 투자수요 유입도 증가하고 있습니다.

☞ 비규제지역 매력적인 투자처인 인천이 다시 상승하는 모습인데요, 수도권 전반이 비규제지역 중심으로 반등하는 모습이네요.

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.04%의 상승을 기록했습니다다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.04%), 기타 지방(0.01%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.06%를 기록했고, 경기(0.07%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 울산(0.16%)과 대전(0.10%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)은 상승을, 광주는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.06%)은 전주대비 상승을 기록했습니다. 강남구(0.29%)와 광진구(0.20%), 강북구(0.19%), 마포구(0.13%), 송파구(0.13%)가 상승했고, 하락 지역 없이 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강남구는 매매시장 위축으로 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고 있습니다. 또한 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지않고 있습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 상승 분위기를 보이고 있습니다. 특히 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한데 비해 매물이 부족한 편입니다. 자양동 일대 한강변 단지와 주상복합 중소형 평형대 단지들도 수요 선호도 높아 가격 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 서울의 전세가 역시, 상승폭이 큰곳들이 많아졌습니다. 매매가도 반등하고, 전세가도 반등하는 모습이 서울의 수요가 여전한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했습니다. 수원 장안구(0.26%), 용인 기흥구(0.21%), 광주(0.21%), 수원 영통구(0.20%)가 상승했습니다. 과천(-0.01%)만 미미하게 하락하고, 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

수원 장안구는 중소형평형은 투자자들로 인하여 전세 물건이 간간이 출회되나 중대형평형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어렵습니다. 이주 마무리 단계인 장안1구역을 비롯하여 재개발로 인해 지역 내 움직임도 꾸준한 편입니다.

광주는 강남, 판교, 성남과 인접하여 도심 출퇴근이 용이한 지역으로 인근 지역 유입이 있으나 수요 대비 물량이 귀합니다. 물건 품귀로 임대인들이 높은 가격으로 물량을 내놓아도 거래가 이루어지며 전반적인 상승세를 이어가고 있습니다.

☞ 핵심지역들이 비싸지면서 접근성이 용아힌 B급지들의 전세가 상승이 높습니다. 특히, 수원은 실수요가 많아 규제지역지정이후에도 상승세가 눈에 띕니다.

- 인천(0.02%)은 지난주(0.03%)보다 상승폭이 줄어들었습니다.

☞ 인천도 전세가는 소폭상승중이나 매가 상승에 비해 전세가 상승은 더딘 편입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 62.3을 기록해 지난주(61.6)대비 미미하게 상승했습니다. 매수우위 지수가 더 이상 추락하지도 않고, 반등하지도 않는 주춤한 모습을 보이고 있습니다.

서울은 72.7로 지난주(72.1)와 유사합니다. 강남지역은 지난주 68.2에서 71.0으로 상승했고, 강북지역은 지난주(76.6)보다 미미하게 하락한 74.6을 기록하면서 매수문의가 증가하지는 않고 있습니다.

☞ 급매물 위주로 거래되며 심리는 아직 보합세이나 바닥을 다지고 상승하는 모습입니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 18일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다. 부동산 동향을 필사함으로써 인사이트를 키우는데 목적을 두고 있습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다.(0.04->0.07%). 수도권(0.07%->0.09%)은 상승폭 확대, 서울(-0.04%->-0.04%)은 하락폭 동일, 지방(0.02%->0.04%)은 상승폭이 확대 되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.02%->0.03%), 세종(0.09%->0.24%), 8개도(0.01%->0.04%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(71->81개)은 증가, 보합지역(33->24개) 및 하락 지역(72->71개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.04%->-0.04%)은 주택공급 강화방안(5.6)을 비롯한 시장 안정화 정책과 실물경제 위축이 지속될 것으로 예상되는 가운데, 일부 단지는 급매물 소화되며 호가 상승 기대감이 있으나, 추격매수 없이 관망세를 보이며 서울 전체 8주 연속 하락세가 지속되었습니다.

강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.04%), 광진(-0.03%) 등 강북 주요 지역은 고가 단지 혹은 구축 위주로 하락세가 지속되는 가운데, 중랑구(-0.01%)는 신축 위주로 호가 내려가며 하락 전환됐고, 동대문구(0.00%)는 역세권 일부 단지 상승세를 보이며 보합으로 전환되었습니다.

강남 11개 구(-0.05%) : 강남(-0.13%), 서초(-0.14%), 송파(-0.07%)는 일부단지 급매 거래 이후 호가 상승했으나, 경기침체 및 코로나 19 재확산 등 추가 하락 가능성으로 추격매수 없이 하락세가 지속되고 있습니다. 강동(-0.06%)은 그간 호가 유지하던 9억 이하 일부 단지에서 실거래 및 호가 내려가며 하락폭이 확대되었습니다.

구로(0.06%), 금천(0.01%)은 중저가 및 역세권 단지 위주로 상승했으나, 그 외 지역은 모두 보합 내지 하락했습니다.

☞ 급매물은 지속적으로 소화되는 모습이나, 관망세가 짙어 매물이 적체되는 모습입니다. 매수대기자와 매도호가 간의 격차도 있고 현재의 경제상황에 대한 심리적 불안감도 보이는 모습이네요.

- 인천(0.24%->0.22%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평(0.35%)은 정비사업 기대감 있거나 7호선 연장 및 지텍스 비 교통호재 있는 역세권 단지 위주로, 남동(0.28%)은 논현 및 구월, 만수동 일대 위주로, 계양(0.27%)은 계산 및 효성동 위주로 상승했으나, 동(-0.05%)는 만석동 구축 위주로 수요 감소하며 하락 전환되었습니다.

☞ 인천은 비규제 대도시 투자처로 저렴한 가격과 각종 호재로 매력적인 투자처로 여전히 수요자들의 관심이 높습니다.

- 경기(0.10%->0.13%)는 상승폭이 확대되었습니다. 안산 단원(0.49%)은 정비사업 진척 있거나 신안산선 영향 있는 지역 위주로, 구리(0.36%)는 8호선 역사 예정지 인근 위주, 광주(0.30%)는 태전 지구와 경강선 역세권 단지 위주로 상승했습니다.

수원 팔달(0.27%), 영통(0.22%)은 교통호재 있거나 상대적 저평가 단지 위주로, 용인 수지(0.21%)는 상현, 죽전, 신봉동 일대 구축 단지 위주로 상승했습니다.

☞ 경기도 내에서도 비규제 지역인 안산과 광주는 풍선효과가 이어지고 있으며 그 외 실수요자의 관심이 높은 지역들은 여전히 뜨거운 모습입니다. 규제지역임에도 수요가 여전합니다.

- 5대 광역시(0.02%->0.03%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.27%)은 동구(0.56%)는 혁신도시 후보지 발표 영향 있는 가운데, 흥도, 신흥, 판암동 위주로 상승했으며, 서구(0.38%)는 정비사업 기대감 있는 둔산 및 월평동 위주, 대덕(0.31%)은 정주여건 양호한 신대, 법동 위주로 상승하는 등 대전 전체적으로 상승폭이 확대되었습니다.

광주(-0.03%)는 코로나 19 재확산, 경기침체 우려 등으로 관망세가 지속되는 가운데, 광산(-0.06%)은 월곡 및 장덕동 위주로, 북구(-0.04%)는 오치동 구축 위주로 내리며 하락세가 지속되었습니다.

- 세종(0.09%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 충남대 병원 개원(7월 예정) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데; 다정 및 보람동과 시와 곽지 역인 조치원읍 및 금남면 위주로 상승했습니다.

☞ 입주물량이 감소한 세종은 여전히 상승세이며 그 외 광역시들은 다소 조용한 모습입니다. 대전은 여전히 뜨겁네요

- 그 외 8개도(0.01%->0.04%)는 소폭 상승했습니다. 특히, 청주(0.60%)는 방사광 가속기 부지선정(5.8) 호재 등으로 가격 상승 기대감 있는 가운데, 청원(1.02%)은 오창읍과 주중동 위주로, 흥덕(0.61%)은 가경동 위주로 상승폭이 확대되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.05%->0.04%) 수도권(0.06%->0.06%)및 서울(0.02%->0.02%), 지방(0.02%->0.02%)은 상승폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.04%->0.04%), 세종(0.03%->0.05%), 8개도(0.03%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(91->108개) 및 하락지역(38->41개)으로 증가, 보합 지역(47->27개)은 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.02%)은 직주 근접한 역세권이나 상대적으로 저렴한 중저가 단지 위주로 상승세는 지속되나, 신규 입주물량 증가 및 계절적 비수기 영향 등으로 상승폭이 유지되었습니다.

* 서울 신규 입주물량(5월~7월) : '19년 7,700세대 -> '20년 약 13,000세대 

강북 14개 구(0.02->0.02%) : 용산(0.08%)은 신계 및 이태원동 중저가 단지 위주로, 강북(0,. 06%)은 미아 뉴타운 역세권 단지 위주로, 종로(0.03%)는 승인, 창신, 평동 위주로 상승했으나, 노원(0.00%)은 계절적 비수기 영향 등으로 보합을 유지했습니다.

강남 11개 구(0.03->0.03%) : 송파(0.11%)는 잠실, 신천, 장지동 역세권 단지 위주로, 강동(0.03%)은 명일, 상일동 중소형 단지 위주로, 서초(0.02%)는 방배, 잠원동 위주, 강남(0.01%)은 상대적으로 가격 낮은 압구정, 개포동 일대 구축 위주로 오르며 상승했습니다.

동작(0.06%)은 신대방동 역세권 단지와 흑석동 신축단지 위주로, 구로(0.05%)는 직주 근접한 신도림, 구로동 역세권 대단지 위주로 상승폭이 확대됐으나, 영등포(-0.04%)는 신규 입주물량(당산 센트럴 아이 프카, 802세대, 5월 입주) 영향 등으로 하락 전환되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요가 탄탄한 서울의 모습입니다.

- 인천(0.12%->0.05%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.22%)은 귤현, 박촌동 등 서울 접근 용이한 역세권 위주로, 남동(0.15%)은 정주여건 양호한 논현, 구월동 역세권 대단지 위주로, 서구(0.10%)는 가정, 신현동 등 교통여건 양호한 단지 위주로 상승했으나, 연수(-0.17%)는 신규 입주 영향 있는 송도동 등에서 하락했습니다.

☞ 인천 역시 내부적으로 공급이 적은 계양, 부평, 남동의 상승세가 있습니다만 공급물량이 많아진 송도는 일시적으로 하락하고 있습니다. 앞으로 공급물량이 많은 인천의 전세 추이는 계속 지켜봐야겠네요. 매가와 대조적입니다.

- 경기(0.08%->0.08%)는 상승폭이 유지되었습니다. 하남(0.44%)은 3기 신도시 청약수요 영향 있는 가운데, 덕풍, 신장, 풍산동 중저가 단지 위주로, 안양 동안(0.32%)은 학원가 인접한 평촌, 호계도 위주로, 안산 단원(0.,31%)은 신규단지 입주 마무리되며 상승했으나, 과천(-1.21%), 양주(-0.19%), 시흥(-0.14%)은 신규 입주물량 영향 등으로 하락했습니다.

☞ 실수요가 많은 핵심지역들 위주로 상승세가 유지되는 모습입니다. 외곽지역의 경우 물량에 따라 전세가의 출렁임이 보이는 모습입니다.

- 5대 광역시(0.04%->0.04%)로 상승세이 유지되었습니다. 대구(0.04%)는 코로나 19로 위축된 거래가 일부 회복세 나타내는 가운데, 북구(0.05%)는 사수 및 복현동 위주로, 동(0.04%), 수성(0.04%)은 정비사업 이주수요 있는 지역위 주로 상승했습니다.

광주(-0.01%)는 서구(0.04%)가 신축단지 수요 있는 쌍촌동 위주로 상승했으나, 북구(0.00%)는 구축 밀집 지역과 학군 양호한 지역에서 상반된 흐름을 나타내며 보합 유지되었고, 광산(-0.04%)은 신규 입주물량 및 경기 침체 등의 영향으로 하락했습니다.

- 세종(0.03%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 생활 속 거리두기 영향 등으로 대체로 관망세를 보이는 가운데, 상승폭이 적었던 고운동 등 행복도시 외곽 위주로 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.03%->0.03%)는 상승세를 유지했습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한 강화 방안이 발표되었습니다.

총선 이후에 정부의 방향성을 잘 나타내 주는 정책들이 연달아 발표됨으로써 시장의 수요자들은 다소 혼란스러울 수 있겠습니다.

저 역시도 정부의 이러한 규제 카드가 상당히 많이 남아 있음을 느끼고 있는데요, 이번 규제가 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴보도록 하겠습니다.

제 견해는 초보의 눈이므로 틀릴 수 있으니 단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

★ 전매행위 제한 강화 내용

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하였습니다.(올 8월까지 주택법 시행령 개정완료 예정)

* 현재 민간택지에서 건설공급되는 주택의 전매행위 제한기간 

: (투기과열지구) 소유권이전소유권 이전 등기일, (조정대상지역) 6개월 ~ 소유권 이전등기일, (수도권 및 지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

* 과밀억제권역 및 성장관리권역은 대부분의 수도권을 의미하며 또한 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)이 해당됩니다. 전매제한과 관련된 내용은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.(0220 부동산 대책으로 조정지역은 모두 1 지역으로 해당됨)

* 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

* '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)

★ 전매행위 제한 강화에 따른 영향은 어떨까?

(1) 거래가능한 분양권(입주권)에 대한 프리미엄이 당분간 상승세를 이어갈 것 같습니다.

현재의 투자자들은 거래가 가능하고 환금성과 레버리지를 극대화하는 분양권 시장에 많은 참여를 하고 있습니다. 특히, 비규제 지역의 전매가 다소 자유롭고 상대적으로 저렴한 지역들의 분양권이 주요 타깃이 되었는데, 이번 규제를 통해서 더욱더 프리미엄이 올라갈 것으로 생각됩니다.

특히, 상급지일수록 거래 가능한 물건에 대한 수요가 증가할 것이며 이와 대조적으로 규제를 받지 않는 지방의 대장급 도시들(청주, 원주, 전주, 창원 등) 역시 풍선효과를 정면으로 받을 확률이 높습니다. 이미 투자수요의 진입이 활발하고 실수요자들도 들썩이는 분위기에 이번의 정부정책으로 심리에 기름을 부은 느낌입니다.

매도자들의 호가가 올라가고 풍선효과를 생각하는 후발주자들의 진입이 이어지면서 다소 과열되는 모습을 보일 것 같습니다.

다만, 수요가 적은 도시들의 물건들은 단순히 많이 담기 위해 어설프게 접근하는 것은 바람직하지 않으며 언제든지 정부의 토끼몰이의 희생자가 될 수 있음을 기억해야 합니다.

* 과거 투기과열지구 지정시 1회에 한해 전매가 가능하게 한 점 등을 봤을 때, 마지막 매수자가 등기를 쳐야 하는 최악의 상황에서는 수요가 적은 도시들에 경우 가수요가 빠져나간다면 답 없는 상황도 연출될 확률이 높습니다.

이번에 규제하지 않더라도 과열되는 모습이 나온다면 언제든지 꺼내들 수 있는 카드라고 생각됩니다.

물론, 이번 규제에서 지방의 경우 과다한 규제에 따른 반발여론과 지방의 세수확보 그리고 코로나로 침체된 경기회복을 위해서 복잡한 논리들이 적용될 확률이 높아 과거의 정책이 나오긴  매우 어려운 것은 현실입니다만, 그래도 투자자라면 수요를 잘 판단하면서 진입해야 할 것입니다.

지방의 소도시외에 수도권의 경우 자연보전권역 내 상급지(강남 및 판교 접근성이 좋은 동남권 도시들 : 용인 및 광주 및 여주) 역시 당분간 풍선효과를 정면으로 맞을 확률이 높아 보입니다.

여기에 '주택법 시행령' 개정 이전에 분양하는 비규제 지역 분양권 역시 청약이 경쟁이 치열할 것으로 판단됩니다. 예상되는 주요 단지들은 대단지이면서 다주택자가 참여 가능한 단지들이 그 대상이 될 것입니다.

입주권의 경우에는 분양권의 프리미엄이 상승하며 상대적으로 무거운 금액으로 수요자들의 선택을 받지 못했지만 앞으로 거래 가능한 분양권이 줄어들게 됨에 따라 자연스레 입주권에 대한 관심도 높아질 것으로 보입니다.

다시 생각해보면 이제는 투자수요가 갈 곳이 다소 뻔해진 상황이 되어버린 모습입니다.

(2) 수도권 분양권 투자수요의 감소에 따른 청약경쟁률 하락이 예상됩니다.

소유권 이전등기 시까지 전매가 제한되는 분양권은 실수요자(또는 명의가 있는 투자자들) 외에는 다소 접근이 어려운 것은 사실입니다.

현재에도 기본적으로 수도권(규제지역)에 주택을 보유한 분들은 일시적 1가구 2 주택에 2개의 분양권을 통한 절세와 레버리지 효과를 누리고 있는데, 소유권 이전등기 시까지의 청약단지는 다소 매력이 떨어지는 것이 사실입니다.

분양권을 위해 청약시장에 참여가 어려울 것이기 때문에 당분간은 청약경쟁률의 하락이 불가피할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 높아질 기존의 분양권과 청약에 접근이 어려운 실수요와 투자를 병행하는 많은 개인들의 청약 욕구를 줄여주는 효과가 나타날 것입니다.

흔히, 말하는 분양권 단타(짤짤이)를 하던 다수의 수도권 투자자들에게는 수도권 분양시장은 높아진 분양가와 전매제한으로 투자처로써 매력을 느끼기 어려울 것입니다.

그렇지만 투자욕구 자체를 막기 어려워 풍부한 유동성이 어디로 튈지 주목해봐야 하겠습니다.

(3) 전매제한에 따른 저평가된 지역 또는 입지 가치가 재평가되어 서열을 재정비할 것입니다.

과열된 현재의 시장에서 가치와 가격이 일치하지 않는 곳들이 많아짐에 따라 저평가 지역, 고평가 지역들이 식별되고 있습니다. 

시장의 수요자들은 공개된 정보와 학습력을 바탕으로 이러한 점을 놓치지 않을 것이며, 다시금 상급지에 대한 진입 욕구가 높아질 확률이 높습니다.

상대적으로 입지가 떨어지나 소액인 곳들이 부담스러워지기 시작한다면 다시 한번 입지 가치에 따른 서열을 재정비할 확률이 높습니다.

기나긴 상승장을 통해 많은 자금력을 확보한 투자자들은 결국, 다시 한번 상급지를 두드리게 되는 모습도 연출될 것으로 보입니다.

★ 전매행위 제한 강화에 따라 우리는 어떻게 대응해야 할까?

이번 규제를 보면서 많은 생각이 들었습니다. 결국, 투자자들을 점점 좁은 곳으로 몰아가는 느낌을 강하게 받았는데요, 그게 정부의 니즈와도 부합하는 것 같습니다.

단순히 규제만을 의미하는 것이 아니라 풍부한 유동성을 통한 세수확보와 지방경제 활성화 등의 의외의 소득도 얻을 것 같단 생각이었습니다.

뻔히, 현재 지방 소도시들의 들끓고 있는 모습을 알면서 보다 강화된 규제를 한 번에 하지 못하는 모습에서 정부의 조심스러움도 느껴졌습니다.

그렇지만 언제든지 정부가 내놓을 수 있는 카드가 아직도 많다는 것은 많은 투자자들 입장에서는 안고 가야 할 리스크임을 인지하면서 투자를 이어가야 할 것입니다.

더욱더 예상하기 쉬워진 투자처에 투자수요가 몰리다 보면 변동성이 커짐과 동시에 리스크도 존재하게 되는 모습들을 연출할 것입니다.

투자자가 아닌 실수요자의 경우라도 조바심을 내기보다는 이런 상황 속에서 경쟁이 치열하지 않지만 상대적으로 입지 가치와 가격이 매력적인 곳들을 두들기게 된다면 의외로 좋은 곳에 내 집 마련이 가능하지 않을까 생각이 됩니다.

특히, 청약제도는 보수적인 수요자들 역시 참여하기 좋은 내 집 마련의 툴로써 전매제한이 강화되어 수요가 일부 급감할 곳들의 옥석을 잘 가려내어 좋은 선택 하시면 좋겠습니다.

"앞서나가는 것도 물론 중요하지만 뒤에 누가 있는지 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각됩니다.

너무 급하게 앞만보기보다는 뒤를 한번 돌아볼 수 있는 여유를 찾길 바랍니다."

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 간만에 비가내려서 이른 더위를 식혀주는 좋은 날입니다. 최근에는 많은 투자자들(이젠 실수요랑 나누어 구분도 힘들정도..)이 시장에 참여하게 되면서 점점 상승의 후반부로 향하고 있는 것 같습니다.

사이클상 상승의 끝이라는 표현은 조금 그렇지만 대부분의 후발 투자자들의 이동동선과 투자패턴을 보면 한결 같기에 이런 표현을 써봤습니다.

긴 상승의 터널을 오랜기간 지나가면서 많은 사람들이 자산을 늘려가고 있습니다. 이제는 가치투자라는 말도 무색할만큼 변동성이 큰 곳에서까지 수익을 내는 분들이 늘어나고 있습니다.

이곳이 올라?, 여기가 뭔데? 라고 할정도로 말도안되는 입지까지도 저렴한 신축이라면 선점하고자하는 분들의 욕구와 또한, 발달된 SNS로 인해 그들의 움직임이 샅샅히 노출되고, 심지어 대놓고 노출하고 싶어하는 사람들 덕분에(어떤 문제점은 없습니다.) 더욱더 빨리 잠기고 수요가 몰리는 모습들을 보여주고 있습니다.

전통적으로 배워왔던 입지에 대한 기본과 가치가 무시될만큼 이제는 누가 투자고수인 것인가? 라는 물음이 생길 정도입니다.

그간 진부한이야기를 많이 해주셨던 1세대 투자자들이 지금의 시장에서는 오히려 허접(?)해보이는 모습까지 보입니다.

실제로 많은 분들이 변동성에 편승해서 많은 이익을 취하셨고, 그러한 흐름을 계속 이어나가면서 성공하는 모습들로 증명하고 계시기 때문에 이런 생각들이 더욱더 맞다는 착각이 드는 것입니다.

그러나 저는 오늘 이러한 자만감과 오만함을 꾸짗고자 이야기를 이어가려고 합니다.

모든 일은 다양한 인과관계가 존재하고 단순히 한단어로 형용하기 어려운 매우 복잡함 속에서 결과가 나타납니다.

몇번의 결과값이 일치하고 많은 사람들이 추종하기 시작했다고 해서 과연 내가 맞을까? 라는 착각에 빠지면 안됩니다.

모든일에서 작은것, 기본적인 것을 강조하는 이유는 작고 사소한것과 기본에서 시작되어 응용이 되기 때문에 기본이 없다면 언제든지 흔들리기 십상이기 때문입니다.

투자를 한해, 두해만 할 것이 아니라면 이러한 기본없는, 조금더 직설적인 방법으로 근본없는 투자를 하다보면 패자로 남게 될 수도 있습니다.

변동성에만 투자하는 그분들이 부럽거나 질투나서 하는 말씀이 아닙니다. 현재의 시장을 바라보면서 안타까움을 표현하는 정도로만 봐주셨으면 합니다.

누군가를 비난하거나 비판할 정도의 수준이 되지 않기에 스스로의 다짐정도로 글을 이어나가고 있습니다.

특정지역을 언급하기 조심스럽지만, 최근에는 언론과 SNS에 많은 노출이 되는 곳들, 그러나 지속적인 노출보다는 단기간 뿜업에 가까운 노출들을 하는 지역들이 많습니다. 물론, 절대적으로 모든곳이 그러한 것은 아니지만 심심찮게 느껴지는 곳들이 있습니다.

당연히 절대값이 싸거나, 투자금이 작거나, 단기간 급등한 지역이라면 매우 매력적인 투자처로 이러한 곳들을 그냥 넘어가기 매우 어려울 것입니다.

상승은 1차만 있는 것이 아니기 때문에 후발주자들도 먹을 것 이 있을 수 있기 때문입니다.

투자자라면 당연히 이런 곳들도 투자하는 것은 맞습니다만, 단순히 따라서 추격하는 분들에게는 경고는 하고 싶습니다.

모든 고수들도 진입에 대한 인사이트는 말씀해주지만 출구에 대해서는 다들 말씀해주지 않습니다. 그 이유는 개개인마다 입구와 출구에 대해서도 기준들이 다르기 때문입니다.

진입 즉, 매수는 누구나 돈과 의지만 있으면 쉽게 할 수 있는 것입니다. 지금의 투자패턴에서 다음 투자처를 찾는 것은 너무나 쉽기 때문에 대세에 편승하는 투자자가 너무 많습니다.

그렇다면 아주 진보한 수요이야기를 해보고 싶은데, 과연 월평균 거래량이 10건이던 곳에 100건의 거래가 이어지면 그곳에 수요가 증가한다고 볼 수 있는 것일까? 이야기하고 싶습니다.

인구가 소폭늘고 있고, 세대수가 조금 증가했다고해서 수요가 과연 공급을 초과할만큼 증가했다고 할 수 있을 것인지 말입니다.

기본적인 자체 수요는 지역의 평균적인 거래량에서 나타나는 것이고 단기간 말도안되는 거래량은 자체 수요의 증가로 보기 어려운 것입니다. 결국, 투자자들끼리 주고받는 거래가 많은 것이며 그 마지막 바통을 이어 받을 흔히 말하는, 현지 실수요자들이 받아 줄 수 있을 것인가에 대한 의문을 반드시 가져야 하는 것입니다.

가수요-가수요도 수요 전달로 볼 수 있지만 내가 어느 포지션인지 정확히 알기 어렵다면 출구 역시 불투명한 것입니다.

모두 본인의 성공사례와 실패사례가 다르겠지만 저 역시도, 묻지마 투자는 아니었지만 아주 기본적인 수요공급, 미분양 등 개방되어 있는 정보를 가지고 지방에 투자한 사례가 있습니다.

지방이라는 단어로 수도권 외 전 지역을 정의 할 순 없지만, 제가 말씀드리는 지방은 규모가 작은 도시였습습니다.

인구 20만 미만의 작은도시가 단기간 급등하는 모습을 보면서 더 늦기전에 부랴부랴 물건을 매수하고 일시적으로 호가가 오르는 모습에 성공적인 투자라고 자위하던 모습이 투자를 시작하던 저의 모습이었는데, 지금은 매수세가 없는 정말 못난이 아파트로 전락해버렸습니다.

당시 분위기를 생각해보면 이게 진짜인가 할정도입니다. 나름의 분석의 툴을 거쳐서 살펴본 곳인데도 말입니다.

물론, 제가 초보투자자고 인사이트가 없어서 일 수도 있지만 저의 경험을 통해 이러한 리스크를 언급해드리고 싶었습니다. 불과 작년에 그 지역은 거래량이 급등하고 물건이 동이 나서 도저히 좋은 동호수도 구하기 너무 어려운 조건 들이 었음에도, 지금은 말도 안되는 모습들을 보여주고 있기 때문입니다.

많은 투자자들이 샀던 물건들이 시장에 계속 나오고 그러한 호황이 지속되다보니 신규 아파트 공급이 앞당겨지면서 현지 수요들은 기존의 기축을 사기보다는 신축공급을 기다리는 모습을 보여주고 있습니다.

단순한 한사례를 가지고 일반화하려는 것은 아니지만 수도권이든 지방이든 이러한 '수요'를 측정하고 현재 내가 어느포지션에 진입한 것이고 어느시점에 탈출할 것인지 기준이 세워져 있어야 합니다.

그러나 대부분, 변동성에 맛을 보고 단기간 수익(흔히 말하는 단타)를 통해 수익을 보면서 널뛰기 하는분들은 제목 그대로 으스대는 모습들을 많이 보여주고 있습니다.

제가 제일 싫어하는 냉소주의와 비슷하게 기존의 투자 기본을 알려주던 훌륭한 선배 투자자들을 헐뜯거나 기본에 대한 중요성을 무시하는 모습들을 간간히 노출하는 분들이 많아졌습니다.

항상 '결과'를 가지고 인과관계를 찾는 것은 매우 쉽습니다만 '인과관계'로 결과를 예상하는 일은 너무 어렵습니다.

어느지역이 집값이 올랐다는 결과를 가지고, '여기는 공급이 많아.', '여기는 교통호재가 있어','여기는 실수요자들이 선호하는 주거지야',라는 등의 말들은 누구나 할 수 있는 말입니다.

그러나 상승에 대한 패턴이 반드시 일치하지 않고, 어느 전문가도 패턴화를 못했기 때문에(어쩌면 부동산의 근본문제) 대단한 인사이트라고 으스대는 것은 정말 부끄러운 일일 것입니다.

저 역시도 항상 기본에 대한 공부, 지역 분석, 다양한 정책과 세법 등을 다루면서 기본에 충실한 투자자가 되려고 노력하고 있습니다. 단기간에 수익을 낸 곳도 있고, 흔히 말하는 물린곳들도 있지만 그래도 수익이 큰 것은 사실입니다.

단기간에 누가 얼마를 벌었다더라 등 누군가에 성공스토리를 너무 일반화하지 마시기 바랍니다. 우리가 보는 유명한 인플루언서들도 흑역사가 있고 오랫동안 시장에 플레이어로 남았기 때문에 현재가 있는 것입니다.

어느 투자처에 물건만 단순히 쫓는 행위들보다는 기본을 쌓은 노력들에 더욱더 많은 노력을 기울여야 하지 않을까 싶습니다. 

부동산에 서열을 나누는 것은 의미가 없지만 누군가를 쫓아서 투자를 이어가다보면 내 물건이 말도 안되는 곳에 있는 경우가 많습니다.

정신바짝차리고 냉정히 자신을 돌아봐야 할 때가 아닐까 생각이 듭니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 국토부에서 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대해 살펴보겠습니다.

1. 수도권 주택공급 현황 및 평가

시작은 수도권 주택공급 현황 및 평가로 '30만호 공급계획'이 차질 없이 진행 중이라는 이야기를 하네요. 최근 3년('17~19) 수도권 입주물량은 연 29.2만 호, 수도권 7.4만 호로 증가하였다고 하며, 장기전망도 양호하다고 하네요.

3기 신도시와 중규모 택지 지구지정이 양호해 순조롭게 진행중이라고 합니다.

향후 3년 공급전망이 안정적이며 아파트 공급이 늘어난다고 예측하고 있습니다.

향후 3년 간 수도권에 연 22.4만 호, 서울은 7.2만 호가 공급될 예정이라고 합니다. 조금 걱정되는 공급계획이긴 합니다. 기존의 민간에서 발표한 자료와는 조금 다른 느낌이네요.

2. 수도권 주택공급 추진전략

(1) 공공성을 강화한 정비사업 활성화

공공 재개발 사업을 활성화하여 공공참여를 통해 극복하려고 한다는 취지입니다. 현재 서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후에도 조합설립을 못하고 있으며, 평균 10년 이상 소요되고 있다고 합니다.

공공참여는 LH,SH가 단독 또는 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 참여하여 정부와 서울시는 도시 규제 완화, 신속한 인허가, 국비와 기금으로 속도를 낸다고 합니다.

또한, 조합원들의 재산권을 보장하고, 분담금을 대납, 중도금 및 이주비 부담을 완화하여 저소득층 조합원들이 사업에 참여하게끔 유도할 계획이며 세입자들의 지원을 강화할 계획이네요.

사업성 보완을 위해서 도시 및 건축규제 완화하는 주택법을 개정(주택공급활성화지구 신설)할 예정인데, 조합원 물량을 제외하고 50% 이상을 공적 임대(공공임대는 전체 20% 이상)로 공급한다고 합니다. 

여기에 용도지역 상향, 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용을 예외시켜 사업성을 더 높인다고 합니다.

종전에 조합설립(12개월)-사업인가(41개월) 관리처분(37개월)-착공(30개월)을 시행자 지정(12개월)-사업인가(18개월)-관리처분(12개월)-착공(18개월)으로 총 10년에서 5년으로 소요기간을 단축한다고 합니다.

또한, 주택도시 기금을 통해 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 융자하여 금융지원을 추가하고, 공간 지원 리츠를 통해 비주거시설 매입을 지원합니다.

(2) 소규모 정비사업 보완

소규모 사업의 사업비 조달과 수익성 확보가 어렵기 때문에 관련된 내용들이 보완되었습니다.

용적률 완화 조건을 개선(공적 임대 20%에서 공공임대 10%로 완화)하고 공공임대 공급량과 비례하여 용적률을 상향하며, 주차장 설치의무 완화(공용주차장 건설 시 의무확보 주차면수 50% 면제)를 통한 사업비를 절감 지원합니다.

공공참여 가로주택정비사업 추가 지원을 통해 공공성 요건을 충족하는(공공임대 10% 이상 공급) 경우에 분양가 상한제를 제외합니다. 또한, 기준을 충족하게 된다면 기금 융자 금리를 1.5% -> 1.2%로 인하합니다.

또한, 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시 규제 완화(층수제한, 중정형 인동거리, 용도지역 상향 등)합니다.

더불어 역세권 민간주택사업을 활성화(역 350m 내 2,3종 및 준주거지역)하여 재개발사업의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원합니다. 다만, 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 50%를 공공임대 주택으로 공급해야 합니다.

이를 위해 서울시는 유휴공간과 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 도심형 공공주택을 공급할 계획입니다. 3년 간 총 만 5천 세대를 공급할 계획이네요.

(3) 기존 수도권 공급계획 조기화

수도권 30만 호 중 21만 호(19곳) 지구지정을 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)하였습니다. 연내 지구계획 마련과 토지보상을 병행하여 속도를 높일 계획이며, 빠르면 연내에 토지보상을 본격화할 예정입니다.

사업이 빠르게 진행된다면 '21년 말부터 입주자 모집 착수가 가능할 것으로 보고 있습니다.

신도시와 관련된 내용은 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 광역교통망 확충(S-BRT, GTX 등)과 스마트 도시를 지향하고 있네요.

(4) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급

주거복지 로드맵과 수도권 30만 호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 총 77만 호를 공급 예정입니다. 이중 50% 이상은 '23년까지 연 11만 호 수준으로 입주자 모집을 추진 중에 있습니다.

일부 신도시 및 공공택지는 사전 청약제를 통한 조기 분양을 추진할 계획인데요, 공급 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약 선정합니다. 다만, 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖춰야 100% 당첨됩니다.

지구계획-토지보상-택지조성사업-사전청약-주택사업승인-주택착공-본청약의 과정 중 일정 절차가 완료된 곳에 한해 우선 적용하여 청약까지 대기시간을 최소화하여 공급할 예정입니다. 

사전청약 물량은 '21년 약 9천 호로 구체적인 입지는 '21년 상반기 중 확정할 계획입니다.

또한, 정비사업의 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익을 부여할 예정입니다.(관련 불이익은 조합정관에 의무적으로 반영 예정)

이외에도 지속적으로 투기방지를 위해 모니터링-투기단속반 운영-불법행위 방지를 실시할 계획입니다.

위 본문의 내용의 추진일정은 대부분 '20년 내에 추진될 예정이며, 서울 내 도심 유휴부지 추가 확보는 '21~'22년, 3기 신도시는 '21년 하반기 이후가 될 것으로 보입니다.

정말 글로는 좋은 내용이 많지만 다소 우려되는 것들도 있습니다. 대표적으로 서울 내 핵심지역들에 대해 임대아파트 공급을 위한 공간으로 낭비하는 내용이랄지, 사전 청약제를 통한 실수요자들을 대기수요로 전환하려는 내용들은 집값 안정을 위한 것이 아니라 일시적 일 수 있습니다.

또한, 광역교통망 확충도 현재 지지부진한 상태에서 신도시 및 수도권 공공택지 주택 추진은 또다시 실수요자들에게 희망고문하지 않을지 심히 염려됩니다.

교통망 확충사업을 조기에 실행하면서 주택을 공급하는 노력들이 조금 더 필요해 보입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 월간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 한국감정원은 KB부동산과 다른 흐름을 보일 때가 많은데요, 4월은 어떻게 흘러갔는지 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

4월 월간 주택종합 매매 가격은 0.27% 상승했습니다. 수도권(0.93% → 0.51%)은 상승폭이 축소, 서울(0.13% → -0.02%)은 상승에서 하락 전환, 지방(0.19% → 0.05%)은 상승폭 축소되었습니다. 지방의 5대 광역시(0.26% → 0.10%)는 상승폭 축소, 8개도(0.06% → -0.01%), 세종(4.24% →1.50%)으로 축소되었습니다.

- 서울은 코로나 19와 보유세 부담 영향 등으로 매수심리 위축된 가운데, 서울은 '19년 6월 이후 상승세가 10개월 만에 하락으로 전환됐습니다.

- 경기 및 인천은 서울 접근성이 용이한 역세권 지역 또는 교통호재 및 정비사업 이주수요 있는 지역 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.

- 지방의 경우 대전(0.89%)은 혁신도시 및 역세권 개발 기대감과 정비사업 진척 등으로, 전북(0.09%), 전남(0.09%) 등은 정주여건 양호한 지역 및 신축 아파트 수요로 상승했으나, 대구(-0.12%)는 코로나 19 확산 여파 등으로 매수심리 위축되며, 제주(-0.29%), 경북(-0.09%) 등은 지역경기 부진 및 입주물량 누적 등으로 하락했습니다.

2. 전세 가격

2월 전국 주택 전세 가격은 0.11% 상승하였습니다. 수도권(0.27% → 0.18%) 및 서울(0.12% → 0.07%), 지방(0.12% → 0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방 5대 광역시(0.18% → 0.06%), 8개도(0.03% → 0.00%), 세종(2.63% → 1.14%) 모두 상승폭이 축소되었습니다.

- 서울(0.07%) 및 경기(0.15%)는 직주근접 수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 지역 위주로 매물 부족 현상이 지속되며 상승했으나, 코로나 19 확산 등의 영향으로 상승폭은 축소, 인천(0.64%)은 교통 및 정주여건 양호한 지역 위주로 상승했습니다.

- 지방에서는 세종(1.14%)이 교통 및 편의시설 접근 양호한 지역위 주로, 울산(0.36%)은 전세물량 부족 및 근로자 유입에 따른 수요 증가 영향으로 상승했으나, 제주(-0.21%), 부산(-0.07%), 경북(-0.04%)은 코로나 19 확산, 부동산 경기 침체, 매수심리 및 거래 위축 등으로 하락했습니다.

3. 주택거래량

- 전국 주택매매 거래량은 지난달에 비해 감소폭이 큽니다. 전국적으로 비슷한 모습입니다.

- 전국 주택 전세 거래량도 전월대비 소폭 하락한 모습입니다.

4. 평균 주택 가격 / 중위 주택 가격

(1) 평균 주택 가격

(2) 중위주택가격

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