부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 국토교통부에서 발표하는 3월 전국 주택 건설실적을 살펴보겠습니다. 월간 주택건설실적은 다음 달 말일에 발표되며 전국적으로 인허가, 착공, 분양, 준공을 다룹니다.

주택건설실적은 향후 공급될 주택의 수를 예측하는데 유용한 데이터로 월마다 살펴보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.

이와 관련된 용어들은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 아파트 인·허가, 기공, 착공, 분양, 준공에 대한 개념을 알아보자.(Feat.미분양물량확인하기)

1. 인허가 실적

위에서 볼 수 있듯이 최근 5년 중 3월 인허가 실적은 약 3.4만 호로 작년 5.1만 호에 비해 33.8% 감소하였습니다. 코로나로 인해 인허가 실적 감소가 어느 정도 영향을 미쳤다고 생각이 됩니다.

현재와 같은 상황이 지속된다면 인허가 및 공급에 부정적 영향을 지속적으로 미칠 수 있겠습니다.

지역별로 살펴본다면 수도권이 전년대비 50.9%, 5년 평균 대비 38.8%%가량 감소하였습니다. 이에 반해 지방은 전년대비 1.1% 5년 평균대비 28.7%로 상대적으로 감소폭이 낮습니다.

전체 주택수에서 아파트는 3월 24,643호로 전년대비 34.4%, 5년 평균대비 28.7%가 감소하였습니다.

2. 착공실적

3월 착공실적은 전국 36,014호로 전년 동월에 비해 26.3%가량 증가했습니다.

수도권은 20,910호로 전년대비 30% 증가했으나 5년 평균 대비 11.6% 감소하였으며, 지방은 15,104호로 전년대비 21.5% 증가하였으나 5년 평균 대비 30.6% 감소하였습니다.

이중 아파트는 26,108호로 전년대비 49% 증가하였으며 5년 평균 대비 8.8% 감소하였습니다. 그 외 주택은 9,906호로 전년대비 9.9%, 5년 평균 대비 41% 감소하였습니다.

3. 분양실적

3월 공동주택 분양실적은 12,252호로 전년 동월 25,944호 대비 52.8% 감소하였습니다.

이중 수도권은 7,897호로 전년대비 30.9%, 5년 평균 대비 58.5% 감소, 지방은 4,355호로 전년 대비 70%, 5년 평균 대비 74% 감소하였습니다.

일반분양은 9,451호로 전년대비 39.5% 감소, 임대주택은 150호로 전년대비 97.8% 감소, 조합원분은 2,651호로 전년대비 27.3% 감소했습니다.

* 조합원분 : 재건축, 재개발, 지역 주택조합 등의 사업에서 조합원에 공급되는 물량

4. 준공실적

3월 주택 준공실적은 전국 31,348호로 전년 동월 37,233호 대비 15.8% 감소하였습니다.

지역별로 보면 수도권은 16,687호로 전년대비 21.1% 감소, 5년 평균 대비 12.8% 증가하였고 지방은 14,661호로 전년 대비 8.9%, 5년 평균 대비 24.2% 감소하였습니다.

이중 아파트는 23,512호로 전년대비 19.3% 감소, 5년 평균 대비 4.8% 증가, 아파트 외 주택은 7,836호로 전년대비 3%, 5년 평균 대비 33% 감소하였습니다.

전반적으로 올 3월은 코로나 영향을 정면으로 받은 모습입니다.. 원문은 아래 파일을 참고하시면 좋을 것 같습니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 4월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

4월 20일 기준 전주 대비 상승률이 서울의 강남 3구가 5주 연속 하락했고, 양천·강동·영등포구까지 하락하면서 서울 전체 보합을 보였습니다.

서울의 아파트를 사려고 알아보는 사람이 없는 것을 대변하듯 매수우위 지수는 68.3이라는 낮은 수치(100 기준, 낮으면 매수자 없음)를 보이고 있습니다.

코로나로 인해 매물을 보여주길 꺼리거나 매물을 알아보려는 문의가 줄어들어 아파트 매매 활동의 침체가 이어지고 있다.

인천(0.13%)은 살짝 반등했고, 경기(0.09%)는 지난주 상승과 유사하며, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.03%)는 대전(0.14%)만 약간 높은 편이고, 울산(0.06%), 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 부산과 광주는 보합(0.00%)을 기록했습니다.

수도권(0.07%)은 전주대비 소폭 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다. 세종(0.13%), 충남(0.02%)만 상승했고, 경북(-0.04%), 충북(-0.04%), 경남(-0.01%)은 하락, 강원과 전남과 전북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 하락 지역이 점차 늘어나면서 전주 대비 보합을 보였습니다. 강남구(-0.11%), 송파구(-0.05%), 서초구(-0.05%) 뿐만 아니라 양천구(-0.04%), 강동구(-0.02%), 영등포구(-0.02%)까지 하락했습니다.

간혹 급매물이 나오긴 하지만 매물을 구하는 매수문의가 없어 한가한 모습으로, 구로구(0.10%), 중랑구(0.06%), 종로구(0.06%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.

구로구는 코로나 19 사태로 인해 문의 자체가 큰 폭으로 감소했습니다. 다만, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하고, 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 가격 상승세가 지속되고 있습니다.

중랑구는 코로나 19 영향으로 부동산 거래가 소강상태이고,매도 매수 모두 관망 중이나 실수요자 문의는 간간이 이어지고 있고, 수요에 비해 전 평형 모두 매물이 부족한 상황입니다. 상봉터미널개발계획상봉터미널 개발계획, 동부간선도로지하화, 면목선 개통 예정 등 개발에 대한 기대감은 여전합니다.

☞ 서울 전반에는 조정을 보이고 있습니다. 상대적으로 저가 지역들이 거래가 간간히 이루어지고 있습니다. 고가주택에 대한 피로도는 확실히 느껴집니다.

- 경기는 전주대비 0.09%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.08%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 상록구(0.33%), 안양 만안구(0.30%), 남양주(0.30%) 정도가 상승했고, 과천(-0.05%), 파주(-0.03%), 동두천(-0.01%)은 하락했습니다. 

안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 꾸준하고, 봄 이사철 수요도 증가 추세로 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있습니다.

남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수문의가 증가하고 있고, 와부읍은 뉴타운 진행 중인 곳으로 개인 투자자들이 몰려 1-2건씩 매물이 출회되어 거래될 때마다 신고가가 갱신되고 있습니다.

호평동, 평내동, 화도읍 등 조정지역으로 묶이지 않은 곳은 법인 투자자들의 매수 문의가 증가하고 있다고 합니다.

☞ 상승폭이 완화되었지만 아직도 높은 상승률을 유지하는 곳이 있다는 것이 포인트 같습니다. 수요층들은 아직 많으나 눈치를 본다고 생각이 드네요.

- 인천(0.13%)은 부평구(0.24%), 남동구(0.17%), 계양구(0.17%)가 상승했고, 동구(-0.11%)가 하락했습니다.

인천 부평구는 서울을 비롯한 인접 지역에서 투자자들의 유입과 노후 아파트 밀집 지역으로 재건축·리모델링 수익을 기대하는 투자 수요가 꾸준한 편입니다. 

특히 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준하고, 7호선 연장·GTX-B 노선 수혜 지역인 청천동, 산곡동 일대 단지들 매매가가 강세를 보이고 있습니다.

☞ 인천은 수도권에서는 여전히 강세를 보이고 있는데요, 아무래도 공급물량이 부족하고 정비사업이 활발한 구도심이 인기가 좋은 모습입니다만, 구도심 중 동구는 상대적으로 더욱 열악해지는 모습입니다.

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.03%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다.

서울은 전주대비 0.03%를 기록했고, 경기(0.03%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.09%)과 울산(0.03%), 대구(0.02%)는 미미한 상승을, 부산(-0.01%)은 하락, 광주는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.03%)은 보합권 수준의 미미한 상승을 기록했습니다. 성북구(0.14%)와 동대문구(0.10%) 정도만 소폭 상승했고, 대부분의 지역이 보합 혹은 보합권의 변동률을 보였습니다.

성북구는 동선2구역, 삼선5구역 등 재개발 진행 구역 포진으로 지역 내 움직임이 꾸준한 편이나 실수요자 거주가 많고, 노후 대책으로 월세 투자자들이 많아 출회되는 전세 물건이 부족한 편입니다.

동대문구는 수요가 선호하는 회기동, 휘경동 일대 역세권 단지들과 철거를 돌입한 이문동 개발 구역 인근 단지들 전세가가 강세를 보이며 전주 대비 소폭 상승했습니다.

☞ 전세가는 소폭이라도 이제 10개월 연속 상승 중인데요, 실수요가 선호하는 지역들은 전세 가격 강세가 유효합니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.03%로 미미하게 상승했고, 안양 동안구(0.28%), 광주(0.17%), 구리(0.16%), 하남(0.15%) 만이 소폭 상승했습니다. 반면, 과천(-0.80%)은 하락하였고, 다수의 지역이 보합을 기록했습니다.

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축이 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있습니다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 입주 예정인 물량이 없어 가격 상승세 움직임을 보이고 있습니다.

광주는 강남, 판교, 성남이 인접하여 도심 출퇴근이 용이한 지역으로 인근 지역 유입은 있으나 수요 대비 물량이 귀합니다. 물건 품귀현상으로 임대인들이 높은 가격으로 물량을 내놓아도 거래가 이루어지며 전세가 상승으로 이어지고 있습니다.

☞ 주요학군지역 및 업무지구 연계 지역들은 전세가 상승이 지속되고 있습니다. 실수요가 선호하는 지역들은 전세가가 여전히 강세네요

- 인천(0.06%)도 전주 대비 소폭 상승했습니다.

☞ 인천도 서울 경기와 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 57.1을 기록해 전주(57.4)와 유사한 수준입니다. 지속된 코로나 이슈로 부동산 시장 관심이 낮아진 모습입니다.

서울도 68.3으로 전주(66.1)와 유사한 수준을 보였습니다. 강남지역은 지난주 59.7에서 61.7로 미미하게 상승했고, 강북지역도 지난주(73.4)대비 소폭 상승한 75.8을 기록했지만 여전히 매수문의가 크게 줄어든 형세입니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 심리가 죽었지만 대기수요가 많다 보니 어느 정도 저점에서는 회복하려는 모습들이 보입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 시장과 반대로 움직이는 우리들의 모습을 반성하는 시간을 가져보려고 합니다.

초보 투자자라도 항상 이야기하는 '가치투자', '장기적인 안목의 투자', '로우볼 전략' 등은 우리가 투자에 추구하는 가장 이상에 가까운 투자방식입니다

그러나 투자를 하다 보면 눈앞에서 펼쳐지는 변동성에 이러한 가치 기준은 흔들리기 마련이고 더욱더 변동성이 높은 자산에 대한 투자 즉, 단기간 급등할 수 있는 종목들에 공격적으로 투자할 수밖에 없습니다.

인간이라면 너무나 당연한 심리입니다. 특히, 주변인들의 성공에서 촉발되는 시기와 질투는 이러한 심리를 잘 대변하고 있습니다.

그러나 이러한 심리에 휘말리는 것보다는 본인의 기준으로 시장을 바라보며 시장과는 조금 다른 포지션을 취할 필요가 있습니다.

아래는 지난 십년간 서울 평균 아파트 가격의 추이입니다.

그래프가 완만하게 보이긴 하지만 상승과 하락을 반복하다 최근 5년 간 상승세를 이어가고 있습니다. 물론, 디테일하게 들어가보면 부동산 대책 이후에 짧은 조정 기간들('17년 82 대책 이후나 '18년 913 대책 이후)도 있었지만 지속적으로 상승세를 이어가는 모습입니다.

최근에는 '코로나19'로 인해 일시적으로 조정장을 겪고 있습니다. 이러한 상황에서 대중들은 불과 몇 달 전에 취했던 포지션과는 완전 다른 포지션을 취하게 됩니다.

시장이 얼어붙고 다시 하락으로 가는 초입으로 여기기 때문입니다.

보통의 시장 참여자들은 시세가 오르기 시작하는 초입에 상승의 시그널은 놓치고 결국 종반이후에 추격매수를 하고, 하락의 시그널을 보이면 순식간에 심약자가 되어 추격 매도하기 바빴습니다.

물론, 이러한 투자방식이 나쁘다는 것을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다. 당연히 선택하는 올바른 방법입니다.

그러나 제가 말씀드리고 싶은 것은 시장과 반대로 움직이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

아까 위에서 그래프가 보여줬지만 일시적인 부침들과 조정장들은 있었지만 긴 호흡을 본다면 우상향이라는 그래프를 만나게 됩니다.

그리고 과거를 복기해보면 그 조정기간들이 곧 최적의 매수타이밍이었음을 우리는 너무나 쉽게 압니다.

그러나 실제로 우리는 어떻게 움직이는지 반성해봐야 합니다. 물론, 상승의 초입과 하락의 초입을 정확히 알 만한 인사이트가 있는 극소수의 고수분들이라면 제 말씀은 그냥 허접한 이야기로 들리겠지만 조금은 투자가 어렵거나 소심한 성격을 가진 분이라면 진지하게 반성해야 합니다.

제가 말씀드린 내용은 대단한 기술적 분석이나 경제적 지식이 아니라 당연한 이치입니다.

머리 아픈 내용도 아니고 우리가 실제로 이해하고 있는 것들입니다. 하락에 매수하고 상승에 매도하는 것입니다.

그렇다면 저점은 어디고 고점은 어딜까요? 최근 2년을 돌아보면 작년 초와 지금이 저점일 수 있겠고 고점은 제작년 말고 작년 말일 수 있겠습니다.

하지만 그 저점과 고점을 정확히 맞추는 것은 사실상 불가합니다. 시간이 지나 결과가 나온다면 너무나 쉽게 말하겠지만 당시에는 모두들 공포나 환희에 미래를 예측하는 정확히 예측하지 못합니다.

지금도 마찬가지입니다. 코로나로 시작된 경제위기가 부동산 시장에 전반에 미치는 지금, 일부 지역에서는 급매물이 종종 출현하고 있습니다. 이 분위기가 얼마나 지속될진 모르기 때문에 다들 주저합니다.

그러나 다시 과거를 복기해보시면 정답은 간단합니다. 우리는 어느 시기에 매수하고 어느시기에 매도해야겠습니까?

답은 모두가 잘 알지만 사람들은 절대다수의 대중과 같이 움직입니다. 잘못된 것도 이상한 것도 아니고 지극히 정상입니다.

그렇지만 이렇게 움직여서는 투자에 성공하기 어려운 것입니다.

자산시장 모두가 그렇겠지만 부동산 시장 역시 모래성과 같아서 계속 쌓다가 보면 어느 순간에는 무너집니다. 최근에 높았던 부동산 시장의 상승세가 꺾인 것은 코로나 19라는 모래알 때문이 아니라 그냥 부동산 시장이라는 모래성이 높게 쌓인 것이 문제였습니다.

지금은 모래성이 일부 무너졌습니다. 다시 말하면 어느 정도의 거품은 사라졌단 뜻입니다.

그 거품은 금액이 큰 곳이나 상대적으로 추격매수가 많았던 곳에서 더 많이 빠졌을 것입니다. 거품이 빠졌다는 것은 그만큼 가격이 제자리로 혹은 가치보다 저평가되었다는 말일 것입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어느 포지션에 서야 할까요? 계속해서 실수해왔던 그 결정을 그대로 반복할 것인지 묻고 싶습니다.

제 말을 곡해해서 들으시면 안 됩니다. 무조건 집값이 오른다는 말씀을 드리려는 것이 아닙니다.

지금 부동산 시장은 오랜 기간 상승을 지속하면서 피로도가 지속된 것도 사실이고 거품이 일부 있는 지역들이 있는 것도 사실입니다.

그러나 이러한 시기에 올바른 결정을 해야만 자산 증식이라는 기회를 얻을 수 있습니다.

그렇다면 조금은 과감한 결단도 필요한 시기라는 것입니다. 참여자들의 수준이 높아진 지금의 부동산 시장은 더욱더 빨라졌기 때문에 더욱 그렇습니다.

부동산 시장이 코로나로 촉발된 '경제위기'라는 공포에 질려있는 지금의 타이밍이 어쩌면 자산의 증식을 위한 또 다른 기회 일 수도 있습니다.

물론, 본인의 레버리지를 총동원한 무리한 투자를 강요하는 것은 아닙니다. 감당 가능한 범위 내에서 매수가 이루어져야 하는 것은 너무나 당연합니다.

말씀드리고 싶은 것은 우리는 시장과 항상 반대로 움직여야 한다는 것입니다.

개인이 미래에 대한 예측을 정확히 할 순 없지만 리스크 테이킹 차원에서 공격적인 곳에는 소액으로 매수하면서 보다 무거운 대부분의 자산은 안전한 지역에 투자하면 됩니다.

매수세가 식어버린 바로 지금 이 시간이 지나면 다시 돌아오지 않을 기회일지도 모릅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다. 

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 6일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다.~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.07->0.06%). 수도권(0.14%->0.12%)은 상승폭 축소, 서울(-0.02%->-0.04%)은 하락폭 확대, 지방(0.00%->-0.01%)은 하락 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->-0.01%), 세종(0.24%->0.24%), 8개도(-0.02%->-0.02%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(76->64개)은 감소 보합 지역(20->27개) 및 하락지역(80->85개)은 증가했습니다.

- 서울(-0.02%->-0.04%)은 코로나19 확산과 정부 규제(대출, 보유세 증가, 자금출처 증빙 강화 등) 영향으로 관망세 확대되고 거래가 위축됨에 따라 서울 주요 지역은 대체로 급매물 위주로 거래되며 지난주 대비 하락폭이 확대되었습니다.

* 지난주 '19년 7월 1주차 상승 이후 39주 만에 하락 이후 2주 연속 하락

강북 14개 구(0.00%) : 마포(-0.04%), 용산(-0.04%), 광진(-0.03%) 등에서 주요 단지 호가가 내리면서 하락폭이 확대되고, 개발호재 등으로 상승폭 높았던 노원(0.03%), 도봉(0.03%), 등도 상승폭이 축소되며, 강북 전체가 상승에서 보합으로 전환되었습니다.

강남 11개 구(-0.08%) : 강남구(-0.24%), 서초(-0.24%), 송파(-0.18%)는 불확실성 확대와 보유세 부담 등으로 주요 재건축 및 인기단지에서 가격 내려간 매물 증가하며 하락폭이 확대되었습니다.

강동구(-0.02%)도 고가단지 위주로 내림세 보이며 소폭 하락하였고, 구로구(0.05%)는 역세권 위주로 상승하고, 영등포구(0.00%)는 여의도 재건축 단지 하락세를 보이며 상승에서 보합 전환하였습니다.

☞ 서울을 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 하락폭이 확대된 모습입니다. 일부 지역들은 상승세를 유지하고 있지만 전반적으로 분위기가 좋진 않습니다.

- 인천(0.34%->0.29%)은 상승폭이 축소되었습니다. 남동구(0.46%)는 교통 및 정비사업 개발호재 있는 구월 및 간석동 대단지와 서창동 신축 위주로, 연수구(0.34%)는 교통호재 및 일부 상승폭 낮았던 단지 키 맞추기 등으로 송도, 연수, 동춘동 위주로 상승했으나, 단기 상승에 따른 피로감 및 매수세 감소 등으로 동구(0.03%)를 제외한 대부분 지역에서 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 인천 전 지역에서 상승세가 높지만 코로나 19의 영향이 분명 느껴집니다. 매수세도 현장에서는 급감한 모습이네요.

- 경기(0.19%->0.17%)는 상승폭이 축소되었습니다. 코로나 19 확산과 규제 확대 등의 영향으로 상승세 주도하던 지역중심으로 경기전체 상승폭이 4주 연속 축소된 가운데, 수원시 권선구와 영통구는 0%로 각각 21주, 39주 만에 보합으로 전환되었고,

안산시(0.,48%)는 신안산선 교통호재 및 정비사업 기대감 등으로, 군포시(0.48%)는 GTX 개통 및 리모델링 추진 기대감 있는 산본 및 금정동 위주로, 구리시(0.46%)는 별내선 연장 수혜단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 일부 지역에서는 상승세가 이어지는 모습입니다. 가수요인지 실수요인지 구분해볼 필요가 있습니다.

- 5대 광역시(0.01%->-0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.11%)은 코로나 19 확산 및 급등 피로감에도 상승세는 유지되었으나 상승폭은 축소되었습니다.

대구(-0.04%)는 코로나 19 확산 이후 6주 연속 하락세를 보이는 가운데 북구(-0.09%)는 연경 및 도남지구 공급물량 부담 등으로 하락폭이 확대, 달성군(-0.08%)은 현풍읍 등 하락세가 지속되었지만 하락폭은 축소되었습니다.

- 세종(0.27%->0.24%)은 보합을 유지했습니다. 단기 급등 및 경제위기 우려 등으로 매수심리 위축되며 상승세가 주춤한 가운데, 교통 및 접근성 양호한 단지 위주로 상승했습니다.

☞ 전 지역에서 최근에 안 좋아진 경제상황이 부동산 시장에 영향을 미친 듯 보입니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->-0.02%)는 하락으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.04%->0.03%) 수도권(0.05%->0.05%) 및 서울(0.03%->0.03%)은 상승폭이 유지되었고 지방(0.02%->0.01%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.00%, 세종(0.20%->0.21%), 8개도(0.02%->0.00%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(73->75개)은 및 하락지역(47->51개)은 증가 보합 지역(56->50개)은 감소했습니다.

- 서울(0.03%->0.03%)은  코로나 예방을 위한 사회적 거리두기 연장 발표 등의 영향으로 관망세를 보이는 가운데, 정비사업 이주수요 있거나 직주근접 수요 꾸준한 단지 및 상대적 저평가 단지 위주로 매물 부족 현상이 지속되며 상승했습니다.

강북 14개 구(0.01%) : 성북(0.05%)은 길음 뉴타운 대단지 위주로, 동대문(0.04%)은 청량리 역세권 신축 위주로 상승했으며, 마포(0.03%), 용산(0.03%), 성동(0.03%)은 정주여건 양호한 단지 위주로 상승세를 이어갔지만 상승폭은 축소되었고, 노원구(-0.04%)는 신규 입주물량(상계역 센트럴 푸르지오, 810세대) 영향 등으로 하락 전환하였습니다.

강남 11개 구(0.04%) : 강남(0.10%), 서초(0.04%)는 재건축 이주 수요가 있거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 매물 부족 현상을 보이며, 강동(0.05%)은 강일, 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 송파(-0.01%)는 잠실, 신청동 대단지 위주로 하락하며 37주 만에 하락 전환하였습니다.

동작(0.06%)은 직주근접 수요 꾸준한 동작 및 신대방동 위주로, 강서(0.05%)는 마곡지구 이주수요 등으로 상승했으나, 양천(-0.02%)은 신정 뉴타운 신규 입주물량(3,045세대) 영향 등으로 5주 연속 하락했습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매매가의 하락과 대조적으로 전세 가가 유지된다는 것에 주목하고 있습니다. 입주물량이 일시적을 몰리지 않는 한 대부분의 지역에서는 상승세가 지속됩니다.

- 인천(0.19%->0.14%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.26%)은 산업단지 이주 및 학군수요 있는 계산동 위주로, 남동(0.23%)은 정비사업 호재 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.17%)은 용현 및 주안동 위주로 상승했으나, 연수(-0.04%)는 신규 입주 영향(힐스테이트 레이크 송도, 889세대)으로 하락으로 전환했습니다.

☞ 인천 역시 상승폭이 축소된 모습입니다. 매매가 상승에 비해 전세가 상승은 낮네요.

- 경기(0.04%->0.04%)는 상승폭이 유지되었습니다. 평택(0.37%)은 학군 인접한 동삭동 신축 위주로, 구리(0.28%), 오산(0.26%)은 신축 대단지 위주로, 수원시 영토(0.23%)는 교통 편리한 이의동 위주로 상승했으나, 과천(-0.92%)은 청약제도 강화 및 공급물량 영향 등으로 매물이 증가하며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요.

- 5대 광역시(0.01%->0.00%)로 보합으로 전환되었습니다. 울산(0.04%)은 북구(0.15%), 중구(0.05%), 동구(0.04%) 등 전 지역에서 고르게 상승하였습니다.

대구(-0.01%)는 거래가 위축되고 전지역에서 하락으로 전환되었습니다.

- 세종(0.20%->0.21%)은 상승폭이 유지되었습니다. 신규 입주물량 감소로 매물 부족 현상이 지속되며, 행복도시 내 상대적 저평가 단지 위주로 상승세가 지속되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 매매가에 비해 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 

- 8개도(0.02%->0.00%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 4월 6일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

4월 6일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.21%)과 경기(0.09%), 서울(0.03%) 모두 상승폭이 지난주보다 계속 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 대전(0.17%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.09%), 부산(0.02%)은 소폭 상승했고, 광주(-0.01%)는 하락, 대구(0.00%)는 보합입니다.

수도권(0.09%)은 전주 대비 상승했지만 상승폭은 줄었고, 광역시 이외의 기타 지방(-0.01%)은 미미하게 하락했습니다. 세종(0.09%)과 충남(0.03%)만 상승했고, 경북(-0.08%), 강원(-0.03%)경남(-0.02%), 전북(-0.02%), 충북(-0.01%), 전남(-0.01%) 모두 하락을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 미미하게 상승하면서 보합권 형성이 뚜렷해지고 있습니다. 이번주에도 강남 3구 모두 마이너스를 기록하며 3주간 하락을 보였습니다.

송파구(-0.05%), 서초구(-0.04%), 강남구(-0.04%)로 급매물을 비롯해 더 이상 올린 가격의 매물은 보기 힘들고, 코로나 영향도 추가되어 매수 문의는 극도로 감소하여 더욱 경직되어 가고 있습니다. 구로구(0.15%), 노원구(0.14%), 관악구(0.12%) 등 일부 지역만 겨우 0.1% 넘는 소폭 상승을 보였고, 대부분이 보합에 머물렀습니다.

구로구는 코로나19사태로 인해 문의 자체가 큰 폭으로 감소했지만, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준합니다. 9억 이하 서울 아파트 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

송파구는 코로나 19 영향과 부동산 규제가 함께 시장을 압박하고 있어서 매매와 임대 시장 모두 휴업 상태입니다. 대출규제, 보유세 부담 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들도 확산되어가고 있습니다.

☞ 안좋아진 경제 상황이 서울 전반적인 시장에 반영된 모습으로 고가 및 초고가 주택 위주의 조정이 있는 가운데 고가주택 미만의 주택에서는 투자수요가 있는 모습입니다,

- 경기는 전주대비 0.09%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.12%보다 상승폭이 줄어들며 안정세로 접어들고 있습니다. 안정세로 들어선 가운데 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.43%), 안산 상록구(0.30%), 수원 팔달구(0.27%), 부천(0.22%) 정도입니다.

수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재와 팔달 6·8·10구역·권선 6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요가 꾸준합니다. 장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 마찬가지로 전반적으로 상승폭이 축소된 모습입니다만 여전히 투자로서 매력적인 곳에는 수요가 있는 모습입니다. 경기도 핵심지역이 모두 조정대상지역으로 묶인 가운데 비규제 지역에 투자수요가 아직은 여전해 보입니다.

- 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.29%), 중구(0.26%)가 상승하며 전주 대비0.21% 상승했습니다. 인천 최근 4주간 상승률은 0.36%→0.28%→0.22%→0.21% 로 점차 둔화되고 있습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들이 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차3 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들의 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천도 상승세는 다소 완화된 모습입니다만 비규제 지역에 수도권으로 여전히 투자자에게는 매력적인 시장으로 보입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.02%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.02%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했니다.

서울은 전주대비 0.01%를 기록했고, 경기(0.02%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.08%)과 울산(0.06%)은 상승했고, 광주(0.01%)와 부산(0.01%)은 미미한 상승을, 대구(-0.01%)는 미미하게 하락했습니다.

- 서울(0.01%)은 보합권의 미미한 상승을 기록했습니다. 광진구(0.06%)와 강남구(0.04%) 정도만 미미하게 상승했고, 대부분의 지역이 보합권에 가까운 변동률을 보였습니다.

강남구는 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄었습니다. 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다만 학군 관련 지역과 삼성동, 역삼동, 청담동 등 역세권, 대기업 인근에는 임차수요 문의가 간간이 있습니다.

☞ 전세가는 소폭이라도 이제 10개월 연속 상승 중인데요, 실수요가 선호하는 지역들은 전세 강세는 여전해 보입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들은 수요가 줄기 어려워 보입니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.02%로 미미하게 상승했습니다. 수원 장안구(0.12%), 안양 동안구(0.11%), 수원 영통구(0.09%), 화성(0.08%) 정도 만이 소폭 상승했으며 반면, 과천(-0.09%), 안산 단원구(-0.08%), 안산 상록구(-0.06%) 등 하락 지역이 점차 늘어나고 있습니다.

수원 장안구는 중소형 평형은 투자자들로 인하여 전세 물건 간간이 출회되나 중대형 평형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어렵습니다. 이주 마무리 단계인 장안 1구역을 비롯 재개발로 인해 지역 내 움직임도 꾸준한 편입니다.

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주 예정에 있어 해당 단지 및 인근 단지들에서 전세 매물이 나오기 시작하면서 하락세를 보이고 있습니다.

☞ 입주물량이 많은 지역들이나 구축들 위주로는 다소 하락한 모습입니다만, 실수요가 있는 지역들은 서울과 비슷한 흐름을 가고 있습니다.

- 인천도 전주 대비 소폭 상승(0.03%)을 나타내며 소강상태로 접어들었습니다. 미추홀구(0.14%),중구(0.13%)는 상승했고, 동구(-0.08%)는 하락했습니다.

☞ 인천은 서울, 경기와 비슷한 흐름을 가고 있습니다. 전세가 상승도 완만해진 모습이며 특히, 동구는 구축 중심으로 하락폭이 큰 모습입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 58.1을 기록해 전주(61.9) 대비 또 하락했습니다. 외부활동 및 경제활동 둔화가 부동산 시장 활동 위축으로 이어지고 있습니다.

서울도 71.5로 전주(74.8) 대비 하락을 이어갔는데요, 강남지역은 지난주 68.1에서 62.3으로 하락했고, 강북지역도 지난주(82.5) 대비 하락한 82.0을 기록하며 매수문의가 계속적으로 줄어들고 있습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 심리적으로는 확실히 줄어든 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 자산시장들.. 특히, 부동산과 주식 모두 과거의 분석의 틀로는 도무지 이해하기 어려운 모습들이 많이 나오는 것 같아 혼란스럽습니다.

물론, 저는 주식과 부동산의 고수는 아니지만 최소한 과거에 나왔던 패턴들을 살펴보았을 때 지금은 새로운 시장인 것은 분명해 보입니다.

그런데 우리는 신기하게도 이렇게 시장은 복잡해졌는데도 오히려 투자를 쉽게 하고 있습니다.

부동산 프롭테크의 발달과 SNS와 미디어 등의 발달이 가장 큰 이유라고 할 수 말을 하긴 하지만 그만큼 과거에는 쉽게 얻기 힘들었던 고급 정보들을 절대다수가 편하게 이용할 수 있는 세상이 도래한 것입니다.

그렇지만 다시 생각해보면 내가 보고 있는 고급정보들이 남들과 공유하고 있다고도 할 수 있습니다.

내가 살펴보고 있는 한 지역의 수요공급이나, 각종 지표, 지역별 시세 흐름 등은 나뿐만 아니라 모두가 쉽게 파악하고 있는 부분입니다.

흔히, 사용하는 대표적인 프롭테크들(ㅎㄱㄴㄴ,ㅂㄷㅅㅈㅇ,ㅇㅅ,ㅈㅂ 등)을 통해 우리 모두가 쉽게 전문가가 될 수 있는 것이죠. 

다만, 전문가라하더라도 내가 바라보고 있는 정보들이 남들도 동일하게 본다고 생각해보면 전혀 유쾌하진 않을 겁니다.

정보의 양이 많더라도 모든 것은 상대적이기 때문입니다.

모두가 같은 도구를 쓰고 같은 블로그를 읽고 같은 유튜브를 보고 같은 카톡방을 보고 투자한다면 과연 그게 정말 좋은 물건일까? 한번 고민해봐야 합니다.

설사 좋은 물건이더라도 모두가 좋은 물건을 샀다면 과연 그게 희소가치가 생길지? 도 말입니다.

그게 우리 카톡방에만, 우리 밴드에만, 우리 커뮤니티에만 오직 우리에게만? 존재하는 물건일까? 다시 한번 생각해봐야 합니다.

생판 처음 보는 사람의 글과 영상들 그리고 대화만 믿고 쉽게 투자를 한다면 정말 그건 정말 위험한 투자방식입니다.

물론, 우르르 사는 시점에 먼저 진입했다면 상대적인 저점에 매수가 가능했을 것이고 일시적으로 수요가 몰리면서 호가가 높아져서 당장엔 수익이 난 것처럼 보일 수 있습니다.(물론 수익이 날 수도 있습니다.)

그러나, 또다시 우르르 매도하거나 혹은 나만 늦게 매도해서 물린다면? 상상도 하기 싫을 겁니다.

이러한 모습은 모두가 같은 도구와 같은 기준으로 투자했기 때문에 나에게도 충분히 일어날 수 있는 상황입니다.

먼저 진입한 선도 투자자들은 먼저 들어가서 먼저 나올 수 있기 때문에 리스크가 상대적으로 적을 것이지만 그들을 따르는 사람이 나라면? 정말 고민 또 고민해봐야 합니다.

부동산 공부를 꾸준히 했고 커뮤니티들도 잘 활용하면서 인사이트와 저변을 넓혀가면서 어느 정도 본인만의 기준을 만들고 훌륭한 도구들을 통해서 분석하고 구입을 했는데

우연찮게 SNS에 언급이 되며 시끄러워졌다면 그것은 본인의 인사이트라고 칭찬해줄 수 있겠지만

내가 추종하는 누군가가 구입했다는 이야기를 듣고 단순히 따라서 매수한다던지 특정인의 말만 믿고 쉽사리 매수하고 있다면 진지하게 부동산 투자를 고민해봐야 한다고 생각합니다.

지식에 대한 레버리지는 분명 존재합니다. 그러나 그 레버리지를 사용하기 위해서는 최소한의 본인의 지식과 노력은 수반돼야 한다는 것이 제 생각입니다.

절대다수가 인정한다고 해서 반드시 옳을 수도 없고 절대 소수가 반대하고 해서 틀린 것이 아닐 수도 있습니다.

누군가에게 의지하는 일이 당장엔 심적인 안정감을 줄 수 있겠지만 그 누군가가 책임을 대신해주진 않습니다.

내가 보는 그들의 모습은 항상 수익을 내는 고수처럼 보이고 추종할 수 있지만 그 수익에 내가 일조하는 개미라고 생각해본다면 썩 기분이 좋지 않을 겁니다.

부동산 투자를 통해 수익을 내는 사람들도 내 눈앞에 많은 것처럼 보이지만 지금 이 순간에도 내 눈에 보이지 않는 부동산 투자로 망한 사람들이 생겨나고 최악에는 목숨을 끊는 사람들도 분명 존재합니다.

그럼에도 너무나 쉽게 누군가에 말만 듣고 어려운 결정을 쉽게 하는 것은 아닌지 돌아봐야 합니다.

관계에 있어서 신뢰는 매우 중요한 요소이지만 신뢰를 넘어 추종하게 된다면 자칫 의사 판단기준이 흐려질 수 있습니다.

지금처럼 경제와 자산시장이 들쑥날쑥할 때에 누군가가 돈을 벌었다면 누군가는 반드시 잃었을 것입니다. 그게 내가 아닐 거라는 법은 없습니다.

물론, 항상 안전하고 수익만 나는 투자는 없습니다만, 내가 믿고 의지하는 그 사람도 완벽할 수 없습니다. 

장기적으로 부동산은 우상향 하겠지만 모두가 오르는 것은 아닐 것이고 계속해서 오르는 것도 아닐 것입니다. 큰돈이 들어가는 부동산투자.. 투자금이 낮다고.. 고수들이 샀다고.. 덜컥 쉽게 사지마세요.. 제발 신중하게 투자하세요..

그들이 보는 매수시점과 매도시점.. 내가 바라보는 매수시점과 매도시점은 완전 다를 수 있습니다..

부동산 투자.. 언제부터 이렇게 쉬웠던 것일까요?..

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 30일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 30일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.22%)과 경기(0.12%), 서울(0.04%) 모두 상승폭이 지난주보다 계속 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 대전(0.20%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.03%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)는 소폭 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했습니다.

수도권(0.11%)은 전주 대비 상승했지만 상승폭은 줄었고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 세종(0.24%)과 전남(0.02%)만 상승했고, 경북(-0.07%), 충남(-0.01%)은 하락, 강원, 충북, 전북, 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.04%로 미미한 상승의 보합권을 형성하며 작년 6월 이후 가장 낮은 변동을 보였습니다. 특히, 지난주 마이너스를 기록한 강남 3구 모두 2주 연속 마이너스를 보였습니다.

서초구(-0.10%), 송파구(-0.03%), 강남구(-0.02%)로 한 달 전보다 가격을 내린 거래도 있고, 호가가 다운된 급매물도 보이고 있습니다. 양천구(0.16%), 은평구(0.15%), 영등포구(0.13%) 등 일부지역만 소폭 상승했고, 대부분이 보합권입니다.

양천구는 국가적인 재난 위기에 부동산 시장도 매매 거래와 전세 임대차 거래가 모두 소강상태를 보이고 있습니다. 다만 출회되는 매물도 여전히 귀한 상태로 간간이 한 두건 높은 가격에 거래가 이루어지면서 상승세가 유지 중입니다. 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입을 원하는 실수요는 꾸준한 편입니다.

서초구는 코로나 상황으로 집 보여주기를 꺼리고 이사도 미루고 있어 매도호가 하향세로 전환되는 움직임이 조금씩 나타나고 있습니다. 또한 정부의 주택구입자금출처 조사로 주택구입을 부담스러워하고 있어 거래가 소강상태를 보이고 있습니다.

☞ 코로나19의 영향이 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 고가주택 위주로 하락 내지 보합으로 전환한 모습입니다. 그러나 수요가 있는 지역들은 꾸준히 거래가 되는 것이 서울 부동산의 힘인 것 같습니다. 수요가 그만큼 탄탄하다는 거죠.

- 경기는 전주대비 0.12%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.20%보다 상승폭이 줄어들며 진정되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.39%), 수원 권선구(0.34%), 안산 단원구(0.31%), 군포(0.29%) 등입니다.다 

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있습니다. 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 마찬가지로 전반적으로 상승폭이 축소된 모습입니다. 문의가 많이 줄었고 투자수요도 급감한 모습입니다. 특히, 규제지역 정비사업지들의 급매도 자주 보이는 모습입니다.

- 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.37%), 계양구(0.15%)가 상승하며 전주 대비0.22% 상승했습니다. 최근 3주간 상승률이 0.36%→0.28%→0.22% 로 점차 완만해지는 모습입니다.

인천 남동구는 투자자들의 임장활동으로 문의가 늘고 있고, 간석동 백운주택 1구역이1 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.

☞ 인천도 상승세는 다소 완화된 모습입니다. 높아진 호가에 거래문의가 많이 줄어든 모습이네요.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.03%의 낮은 상승을 기록했습니다. 수도권(0.03%)과 5개 광역시(0.04%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.01%)은 전주대비 미미한 상승을 기록했습니다.

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.03%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.16%)만 높게 상승했고, 울산(0.06%), 광주(0.05%)는 미미한 상승을, 부산과 대구는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 기록했습니다. 송파(0.12%)와 은평구(0.11%)만 소폭 상승했고, 광진구(0.09%), 성북구(0.06%), 관악구(0.05%) 등은 미미한 상승을 보였습니다.

송파구는 코로나 사태로 집을 보러 오는 사람은 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승을 기록했습니다. 소형 20평대는 신혼부부 층이 주로 찾으며 30평대는 강북 상계동, 지방 등지의 유입 인구 수요가 많으나 매물은 귀한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다. 수요는 여전하네요.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.03%로 상승했고, 안양 동안구(0.30%), 안성(0.18%), 성남 중원구(0.10%), 수원 영통구(0.08%) 등이 상승을 보였다. 반면, 과천(-0.28%), 안산 단원구(-0.12%)는 하락했습니다.

안성은 신규 입주 물량 영향으로 전세가 크게 부족하지는 않습니다. 다만 아양동과 공도읍 위주의 선호도 좋은 신축 아파트들이 소폭 오른 가격으로 거래되면서 금주 전세가가 상승세를 보였습니다.

안산 단원구는 코로나 영향으로 임대인들이 집 보여주기를 꺼리고 있고, 임차 수요도 이사를 미루고 있어 전월세 거래가 한산합니다. 또한 선부동 안산 라프리모여 세대 입주 물량 영향도 있어 구축 단지들을 중심으로 하락세를 보이고 있습니다.

☞ 입주물량이 많은 지역들이나 구축들 위주로는 다소 하락한 모습입니다만, 실수요가 있는 지역들은 서울과 비슷한 흐름을 가고 있습니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.09%)을 나타냈습니다. 인천(0.09%)은 서구(0.25%), 계양구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천은 서울, 경기와 비슷한 흐름을 가고 있습니다. 입주가 마무리된 청라지구와 신축이 부족한 계양구의 전세 상승이 눈에 띕니다만, 주변의 입주물량들이 기다리고 있습니다..

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 61.9를 기록해 전주(66.9) 대비 또 하락했습니다. 전반적인 경제활동 둔화로 부동산 시장에서도 매수문의가 극도로 줄어들고 있고, 서울도 74.8로 전주(81.1) 대비 하락을 이어갔습니다.

강남지역은 지난주 73.1에서 68.1로 하락했고, 강북지역도 지난주(90.2) 대비 하락한 82.5를 기록하며 매수문의가 계속적으로 줄어들고 있습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 지속적으로 받겠습니다. 회복국면이 앞으로 부동산 시장에 관건이겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 3월 23일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.17->0.11%). 수도권(0.29%->0.21%)은 상승폭 축소, 서울(0.00%->0.00%)은 보합 유지 지방(0.05%->0.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.06%->0.04%), 세종(1.00%->0.27%), 8개도(0.00%->0.00%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(92->87개)은 감소, 보합지역(34->38개) 및 하락지역(50->51개)은 증가했습니다.

- 서울(0.00%->0.00%)은 코로나19영향에 따른 대, 내외적 경제위기와 공시 가격 인상, 자금출처 증빙 강화 등으로 매수심리 위축되고, 보유세 부담 커진 고가주택 위주로 하락세 확대되며 2주 연속 보합으로 유지되었습니다.

강북 14개 구(0.03%) : 주요 인기지역인 마포(0.03%),용산(0.01%),성동구(0.00%)를 비롯하여 강북 14개 구 모두 상승세 둔화되거나 유지된 가운데, 저가 메리트 및 개발호재 등으로 상대적으로 상승세 높았던 노원(0.05%), 도봉(0.06%), 강북구(0.06%)도 상승폭이 축소되었습니다.

강남 11개 구(-0.03%) : 강남구(-0.14%), 서초(-0.14%), 송파구(-0.10%)는 대출규제, 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 등의 영향으로 15억 초과 단지 위주로 하락세 지속되고 매수문의 감소하며 하락폭이 확대되었습니다.

강동구(0.00%)는 가격대별 혼조세 보이며 상승에서 보합을 전환되었습니다. 금천구(0.04%)는 역세권 및 신축위주로, 관악구(0.04%)는 봉천 및 신림동 위주로 상승하였습니다. 

☞ 서울을 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 상승폭이 축소되었습니다만 전주와 동일하게상대적으로 저렴한 지역들, 중소형 평형 위주로 거래가 되는 모습입니다. 확실히 거래량이 줄고 가격이 떨어진 모습입니다.

- 인천(0.53%->0.42%)은 상승폭이 축소되었습니다. 미추홀구(0.51%)는 정주여건 양호한 용현 및 학익동 신축 및 준신축 위주로, 남동구(0.49%)는 교통망 확충 및 정비사업 진척 기대감 있는 간석, 구월, 논현동 위주로, 중구(0.48%)는 기존 입주물량 영향이 줄어들며 중산동 신축 위주로 상승하였습니다.

☞ 인천 전지역에서 상승세가 유지되는 가운데, 투자수요의 진입이 활발했다고 볼 수 있겠습니다.

- 경기(0.40%->0.28%)는 상승폭이 축소되었습니다. 신분당선 연장 호재, 비규제 지역 등의 영향으로 상승폭이 높았던 수원시(0.25%)는 규제강화, 코로나 사태, 급등 피로감 등으로 매수심리가 위축되며 상승세가 큰 폭으로 감소하였고, 조정대상지역으로 추가된 의왕시(0.38%)와 안양시(0.33%)도 상승폭 유지 및 축소되었습니다.

군포(0.90%)는 교통호재 영향 등으로 산본 및 금정동 위주로 상승했으나 상승폭이 축소되었고, 오산시(0.96%)는 오산 IC 인근 개발호재(운암뜰 복합단지)와 교통여건 기대감(필봉 터널) 등으로 상승했습니다. 

☞ 수원 및 의왕, 안양은 조정대상지역 지정 이후로 상승폭이 축소되는 가운데, 군포 및 오산 등이 풍선효과로 상승한 모습입니다. 매수 시에는 보다 신중해야겠습니다.

- 5대 광역시(0.06%->0.04%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.37%)은 혁신도시 유치 기대감 있는 동구(0.66%), 유성구(0.36%), 서구(0.33%), 중구(0.31%), 대덕구(0.31%) 등 전 지역에서 상승하였습니다.

대구(-0.06%)는 4주 연속 하락하고 있습니다. 특히, 수성구(-0.06%), 달성군(-0.15%)의 하락이 눈에 띕니다.

- 세종(1.00%->0.27%)은 상승폭이 축소되었습니다. 행복도시 내 저평가 단지 위주로 상승했지만 코로나와 상승 피로감 등으로 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 대전, 세종은 여전히 상승세가 높습니다.

- 그 외 8개도(0.00%->0.00%)는 보합을 유지하였습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.07%->0.05%) 수도권(0.09%->0.07%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%) 및 지방(0.04%->0.04%)은 보합을 보였고, 지방의 경우 5대 광역시(0.03%->0.03%, 세종(0.68%->0.22%), 8개도(0.03%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(98->65개)은 감소, 보합 지역(41->54개)은 증가, 하락 지역(37->37개)은 감소했습니다.

- 서울(0.04%->0.04%)은 봄 이사철이 도래한 가운데, 학군 및 정비사업 이주수요 또는 직주근접 수요가 있는 지역 위주로 상승세가 지속되고 있습니다만, 대다수 지역은 코로나 19 확산 등으로 안정세를 이어가며 지난주 상승폭을 유지하였습니다.

강북 14개 구(0.03%) : 마포구(0.07%)는 직주 근접한 공덕동 및 창전동 역세권 위주로, 성동구(0.06%)는 금호, 옥수, 행당동 위주로, 성북구(0.05%)는 길음 뉴타운 위주로, 강북구(0.05%)는 미아동 위주로, 동대문구(0.04%)는 용두, 제기동 신축 위주로 상승했습니다.

강남 11개 구(0.05%) : 서초(0.10%), 강남(0.07%)은 가격 메리트 있는 재건축 단지나 정비사업 이주수요 있는 지역위 주로, 송파(0.06%), 강동(0.03%)은 가격대 낮은 외곽 단지 위주로 상승하였습니다.

동작구(0.08%)는 인근 지역 정비사업 및 직주근접 수요 등으로, 강서구(0.06%)는 마곡지구 인근 가양, 방화동 중저가 단지 위주로 상승했으나, 양천구(-0.04%)는 신규 입주단지 영향으로 하락세가 지속되었습니다.

☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매매가의 하락과 대조적으로 전세 가가 유지된다는 것에 주목해야 합니다. 매매와 전세가 따로 노는 모습이네요.

- 인천(0.30%->0.36%)은 상승폭이 확대되었습니다. 미추홀구(0.51%)는 정주여건 양호한 용현동 신축 대단지 위주로, 서구(0.49%)는 가정동과 청라신도시 위주로, 계양구(0.44%)는 산업단지 수요 있는 계산, 작전동 위주로, 중구(0.41%)는 운서, 중산동 대단지 위주로, 남동구(0.40%)는 정비사업 이주수요 등으로 구월동, 간석동 위주로 상승하는 등 인천 전 지역에서 상승세가 이어집니다.

☞ 인천 역시 전세가의 상승세는 유지되고 있습니다. 올라간 매매가가 전세가를 밀어 올린 모습입니다.

- 경기(0.08%->0.03%)는 상승폭이 축소되었습니다. 시흥시(0.25%)는 정주여건 양호한 배곧신도시 위주로, 화성시 (0.21%)는 병점, 반월동 대단지 위주로, 고양 덕양구(0.16^)는 행신, 화정동, 역세권 위주로 상승했으나, 과천시(-0.59%)는 신규 입주물량(푸르지오 써밋, 4월 1,571세대) 영향 등으로, 안양 만안(-0.31%), 동안구(0.25%)는 노후주택 수요 감소 등으로 하락세가 지속되는 모습입니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 그간의 급등 피로도가 느껴지네요.

- 5대 광역시(0.03%->0.03%)로 상승폭이 유지되었습니다. 대전(0.16%)은 대덕구(0.27%), 서구(0.27%), 동구(0.17%), 중구(0.10%) 등 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

대구(-0.01%)는 동구(0.03%)는 이주수요 증가로 상승했지만, 수성구(-0.06%)는 구축 위주로 하락했습니다.

- 세종(0.68%->0.22%)은 상승폭이 축소되었습니다. 매물 부족 현상은 지속되지만 코로나 확산에 따른 거래활동 위축으로 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 

- 8개도(0.03%->0.03%)는 상승폭이 유지되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 23일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 23일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.28%)과 경기(0.20%), 서울(0.06%)은 상승폭이 지난주보다 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.07%)는 대전(0.29%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.06%), 부산(0.05%), 대구(0.03%)는 소폭 상승했고 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

수도권(0.16%)은 전주 대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(-0.01%)은 하락했습니다. 세종(0.16%)만 상승했고, 경북(-0.04%), 경남(-0.02%), 충북(-0.02%), 강원(-0.01%), 전북(-0.01%)은 소폭 하락했고, 충남과 전남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.06%로 지난주의 상승 0.12%보다 상승세가 크게 둔화되면서 보합권에 진입했습니다. 특히, 강남구(-0.14%), 서초구(-0.04%), 송파구(-0.03%) 강남3구 모두 마이너스를 보였고, 다수의 지역이 보합권에 가까운 정체를 보였습니다. 다만, 광진구(0.22%), 양천구(0.22%), 금천구(0.20%) 등 일부 지역만 소폭 상승했습니다.

광진구는 대출규제 및 코로나 영향 등으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편입니다. 특히 자양동 뚝섬유원지 역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

강남구는 9억이상 자금계획서 제출 등의 규제로 투자수요가 감소하면서 관망세를 이어 오다가 2월 코로나19 확산으로 문의 전화가 급감하면서 거래 성사 자체가 안 되는 시장이 장기화되고 있습니다. 조정대상지역 다주택자 6월말까지 한시적으로 양도세 중과세 배제 정책으로 이번 기회에 처분하려는 다주택자 매물이 초급매로 1-2건씩 나오고 있는 상황이며 매수자들은 추가 하락 기대감에 선뜻 거래에 나서지 않고 있는 모습을 보이고 있습니다.

☞ 전반적으로 그간의 상승 피로도와 규제 그리고 코로나의 영향으로 매수세가 급감한 모습입니다. 실수요 위주로 간간히 거래가 이루어지고 상대적으로 낮았던 지역들 위주로만 일부 거래가 되는 모습입니다.

- 경기는 전주 대비 0.20%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.24%보다 상승폭이 줄었습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(0.58%), 의왕(0.53%), 성남 수정구(0.50%), 부천(0.47%) 등 입니다.

의왕은 청계 2 지구, 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 꾸준한 편이며 경기도 미래형 시범학교 설립 예정지로 내손동이 선정되면서 가격 상승세를 이어가고 있습니다. 또한 인덕원 푸르지오 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

☞ 투자수요의 이동세가 뚜렷한 모습인데요, 규제와 안 좋은 경제 속에서도 실수요와 가수요가 움직이는 곳들은 상승세가 돋보이네요. 실수요의 움직임을 보다 주목하셔야 할 것 같습니다^^

- 인천은 연수구(0.48%), 부평구(0.38%), 남동구(0.35%)가 상승하며 전주 대비0.28% 상승했습니다. 지난주 상승률 0.36% 보다 상승폭이 줄어들면서 진정되고 있는 모습입니다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장·GTX-B노선 수혜 지역인 청천동, 산곡동 일대 단지들 매매가가 강세를 보이고 있습니다. 또한 백운 2구역 재개발 단지인 힐스테이트 부평 고분양가 영향으로 주변 단지들 매매가도 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천도 상승세를 받고 있지만 탄력은 더 못 받은 모습입니다. 특히, 신규 분양단지들의 분양가로 기존 입지 좋은 기축들의 상승세에도 영향을 주고 있는데요. 특히, 비규제 지역으로 가수요의 진입이 활발했었습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.05%)과 5개 광역시(0.07%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했습니다

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.04%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.33%)만 높게 상승했고, 울산(0.06%), 부산(0.02%), 대구(0.02%)는 미미한 상승을, 광주(0.00%)는 보합을 나타냈습니다.

- 서울(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 기록했다. 성북구(0.12%)만 소폭 상승했고, 광진구(0.06%), 금천구(0.04%), 강서구(0.04%) 등은 미미한 상승을 보였습니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.04%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.12%)을 나타냈습니다. 수원 권선구(0.22%), 용인 기흥구(0.17%), 오산(0.14%), 수원 장안구(0.11%) 등이 상승을 보였습니다. 다만, 과천(-0.71%)이 다소 큰 폭으로 하락했는데요,

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주 예정에 있어 해당 단지 및 인근 단지들에서 전세 매물이 나오기 시작하면서 하락세가 나타나고 있습니다.

수원 권선구는 인근 동탄 2 신도시 입주 물량 및 호매실지구 입주 물량으로 전세가 크게 부족하지 않고 코로나로 인해 움직임도 줄어 거래가 한산한 편입니다. 다만 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 인근 단지들 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 그럼에도 매매가가 높아지며 전세가를 높이는 지역들도 보이는 모습인데요, 단지별 다른 해석이 필요한 부분도 있습니다.

- 인천(0.12%)은 연수구(0.24%), 미추홀 구(0.16%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 전세가 상승폭이 매매가에 비해 더딘 것에 주목해야겠습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 66.9를 기록해 전주(74.3) 대비 크게 하락했습니다. 코로나 사태로 인해 시장에서 매수에 대한 문의도 위축된 것으로 보입니다. 서울도 81.1로 전주(91.8) 대비 크게 하락했는데요, 강남지역은 지난주 82.8에서 73.1로 하락했고, 강북지역도 지난주(102.0) 대비 하락한 90.2를 기록하며 매수문의가 대폭 줄어들었습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 지속적으로 받겠습니다. 회복국면이 앞으로 부동산 시장에 관건이겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 미치는 모습입니다. 특히, 고가 및 초고가 주택 위주로 하락세를 보이면서 그간 높았던 상승세가 꺾인 모습인데요, 

이런 상황속에서 뒤늦게 부동산 투자를 시작하려던 분들은 또다시 투자의 시작을 주저하게 되고 있습니다. 이런 모습들을 보면서 같은 초보 투자자로서 매우 마음이 아팠는데요,

이런 마음이 든다는 것은 결국에는 공부가 부족했던 것 같다는 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 부동산에 관심은 있지만 어떻게 해야할지 막막한 시작하려는 분들을 위해 제가 지난 1년간 고민하고 학습했었던 부동산 학습법에 대해서 말씀드려 보려고 합니다.

1. 마인드 학습

부동산 투자에 있어서는 '돈'과 '투자'에 대한 마인드가 가장 중요하다고 생각합니다. 자본주의와 레버리지 등 다양한 내용들을 접해서 이해해야 투자에 대해서 이야기할 수 있습니다.

저도 처음에는 투자와 대출이라면 기겁하던 사람이었는데요, 대출을 커녕 저축만 하고 보험만 가입했던 사람이었습니다.

그러나 제 필명을 보면 아시겠지만 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한 아빠'를 읽고 몽둥이로 머리를 맞은 듯 자본주의에 대해 다시 생각하게 되었고 부동산 공부에 빠져들었습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 마인드이기 때문에 '부'와 관련된 서적들을 반드시 읽어 보셔야 합니다. 또한, 인문학과 관련된 서적들도 많이 읽으면 좋습니다만,

머리가 아픈경우가 많으니 마인드의 기초를 다잡는 익기 편한 책들을 중심으로 독서를 많이 하셔야 합니다.

개인적으로 책을 많이 읽어보진 않았지만 어렵지 않고 가볍게 읽을 수 있는 책을 몇 권 추천드려보겠습니다.

1. 로버트기요사키 - 부자아빠 가난한 아빠(왜 우리가 가난할 수밖에 없었는지.. 마인드를 다잡아줍니다.)

2. 롭무어 - 레버리지(지렛대. 특히, 부동산과 대출을 포함하여 삶의 레버리지에 대해 기본을 잡아줍니다.)

3. 엠제이드마코 - 부의 추월차선(부자의 사고방식 등을 알게 됩니다. 인도 여행자를 탈피하는 방법..)

4. 고영성,신영선 - 일취월장(총제적인 관점에서 살펴볼 수 있는 책입니다.)

이런 책들을 읽고 기본적으로 돈에 대한 생각을 재정립해야 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

대출과 부동산, 돈에 대한 생리 등에 대해 우리가 그동안 학교와 가정에서 알려주지 않았던 개념들을 정확히 잡아야 됩니다.

반드시 아무도 우리에게 알려주지 않았던 '자본주의'에 대해서 이해하고 넘어가야 합니다. 아무리 돈이 많아도 '부'에 대한 개념이 없다면 투자를 할 수가 없습니다.

2. 입지공부

부동산은 우리가 흔히, 입지라고 이야기합니다. 그렇다면 입지가 무엇인지? 입지에 대한 기준을 정립해야 합니다.

본인의 기준으로 살기 좋은 곳이 아니라, 정말 모두가 살기 좋은 곳, 그러한 입지를 말입니다.

단순히 자산으로써 후발 투자자의 포지션만 취할 것이 아니라 진정한 '가치투자'를 위해서는 부동산에 입지에 대한 개념이 잡혀야 어디가 좋고 나쁜지 가치판단이 섭니다.

예를 들면, 어떤 분들은 주변에 학교가 없어도, 역세권이 아니더라도 입지가 괜찮다고 하는 경우도 있는데 이것은 매우 주관적인 요소입니다.

입지는 최대한 객관적으로 살펴봐야 하는데요, 일자리, 학군, 교통, 자연경관, 도시계획 등 다양한 핵심 키워드들이 있어서 각 지역별로 이러한 것들을 살펴보고 개념을 잡아야 합니다. 

그러나 너무 넓고 살펴보기 힘들기 때문에 이 부분이 가장 힘들지 않을까 싶습니다.

가장 먼저 부동산 투자의 근원지인 강남과 서울 그리고 수도권을 살펴보고 각 지방에 대도시들이 어디에 위치해 있고 어떻게 흘러가는지 알아야 하기 때문에 가장 지루하면서 어려운 영역일 것 같습니다.

평소에 지리나 사회문화에 관심이 많은 분들은 아무래도 이해가 쉽겠지만 무작정 접근한다면 매우 어렵습니다.

그래서 입지분석과 관련된 책을 읽거나 유명한 분들의 블로그나 팟빵, 유튜브, 강의 등을 들어보는 것입니다.

그중에서도 가장 먼저 책을 살펴보는 것을 추천드립니다. 주관적인 요소가 개입되었기 때문에 나름의 기준을 갖고 살펴본다면 가장 객관적으로 입지를 살펴볼 수 있습니다.

다양한 책이 있어서 직접 책을 언급해드리는 것보다는 책을 고르는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

1. 부동산 관련 베스트셀러를 중심으로 살펴봅니다. 

2. 전반적인 입지에 대해 상세한 설명이 나와 있는 책을 살펴봅니다. 

3. 단순히 단기간에 얼마를 벌었다. 부동산으로 돈을 벌었다. 이런 책들은 믿고 거릅니다. 

4. 좋은 책이 있다면 구매하고 속독합니다.(이해가 안되면 넘어가고 다독하는 것을 추천드립니다.)

5. 모르는 부분이나 지역은 메모해두었다가 하나하나 찾아봅니다.

책을 많이 읽었다면 좋았던 책의 저자들을 중심으로 블로그나 카페 등을 살펴보면 보다 많은 내용이 있습니다.

그분들이 하는 유튜브나 팟빵 등을 같이 살펴본다면 이해가 더 빠를 것입니다.

이후에 조금 익숙해졌다면 유명강사들의 강의를 들어봅니다. 

교주식 강의가 진행되는 곳보다는 정보의 전달자가 되어주는 강의를 들어야 하며 무턱대고 비싼 돈으로 정규 강의를 듣기보단 1 Day 특강 등을 통해 본인에게 맞는 강사의 강의를 듣는 것을 추천드립니다.

강의료가 아깝다고 생각하지 마시고 지적 자산에 대한 투자로 생각하면 좋습니다. 다만, 너무 강사에게 빠져서 팬심이나 종교 형태가 되어버리면 안 되니.. 다양하게 살펴보길 추천드립니다.

3. 임장활동

부동산에서 임장활동은 현장을 살펴본다는 의미로 온라인과 오프라인 모두에서 실시할 수 있습니다.

요즘엔 프롭 테크(부동산 관련 기술)가 발달되어 각종 앱을 통해서 시세나 실거래가 등을 살펴볼 수 있습니다.

대표적인 프롭 테크로는 호갱노노,아실(아파트실거래가),부동산지인 등이 있으며 무료로 이용가능하기 때문에 부담없이 살펴볼 수 있습니다.

이러한 프롭테크로 전반적으로 살펴보았다면 현장을 찾아가는 발품이 필요합니다만, 모든 지역을 다녀볼 순 없기 때문에 필요한 경우에는 지역 부동산을 통해 임장활동을 대체할 수 도 있습니다.

블로그나 홍보를 적극적으로 하는 부동산의 경우에는 이러한 전화를 반길 확률이 높기 때문에 부담 없이 궁금한 부분들이 생기면 자주 전화하고 살펴보는 것이 공부가 많이 됩니다.

결국, 임장활동을 통해 투자 결정을 하기 때문에 온라인을 통한 손품과 오프라인에서 발품을 모두 팔아야 진정한 임장활동이 완성됩니다.

지역별 임장활동을 통해 많은 정보들을 쌓고 지역을 아는 것이 투자에 있어서 중요한 요소이기 때문에 임장활동이 매우 중요합니다.

내가 투자할 곳이 적당한지는 비교 가능한 곳이 많을수록 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 가능하다면 임장활동을 통한 기록들을 직접 정리하면 좋습니다.

여기서 가장 포인트는 생활 임장입니다. 어디를 돌아다니거나 건물을 볼 때 프롭 테크를 활용하여 시세를 파악해보거나 관심 있게 보는 것입니다.

지하철을 타더라도 유동인구가 많은 곳, 앞으로 철길이 생길 곳, 살기 좋은 곳들 생활 속에서 그동안 보지 못했던 것들을 살펴보는 것이 매우 중요합니다.

4. 부동산 정책과 세금 그리고 대출 공부

가장 재미없는 부분이 바로 이 부분일 겁니다. 부동산 정책과 세금 그리고 대출.. 그렇지만 이러한 것들을 알아야 부동산 투자를 함에 있어 수익과 직결되기 때문에 잘 알아야 합니다.

아무리 입지가 좋고 경쟁력이 있어도 투자처로써 매력이 없을 수도 있는 것입니다. 

부동산 정책을 통해서 지역별로 세금과 대출 등의 제한사항을 확인하고 투자시기와 장소를 정할 수 있습니다.

부동산 정책이 너무 많기 때문에 모두 살펴보긴 어렵지만,

최소한 '17년 82 대책, '18년 913 대책, '19년 1216 대책 등 굵직한 내용들은 반드시 살펴보고 이해하길 추천드립니다.

아마 여기까지 살펴보셨다면 정말 많은 시간이 할애될 것입니다.

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16 부동산 대책)

특히, 세금은 반드시 세무전문가와 상담을 해야 하고, 대출의 경우 본인의 주거래은행만 살펴볼 것이 아니라 다양한 은행과 지점을 살펴보면서 대출 레버리지에 대해서 고려해야 합니다.

5. 열린사고와 겸손한 자세

어느정도 공부를 하다보면 어느새 본인의 기준과 자신감에 취해 사고가 경직되거나 거만해지는 경우가 있습니다. 이때를 가장 경계해야하는데요, 투자를 함에 있어서는 100%라는 것은 없기 때문에 다양한 의견을 청취하고 가능성을 열어두면서 리스크 관리를 해야합니다.

본인만의 사고에 갇혀서 쉽게 결정하기 보다는 다양한 부동산커뮤니티와 인맥을 활용해서 리스크를 줄여나가는 것이 중요할 것입니다.

또한, 본인의 지식이나 투자수익에 취해 겸손함을 잃어버리면 투자에 객관성을 상실할 수 있기 때문에 이러한 마음가짐도 중요하다고 생각합니다.

정리하며...

저도 1년 조금 넘는 짧은 투자기간 동안 많은 노력을 했음에도 아직도 부동산에 대해서 많은 고민이 됩니다. 그만큼 부동산 투자가 어렵다는 것입니다.

결국, 부동산 공부에도 요행이 없고 누가 얼마나 노력하고 살펴봤느냐가 중요한 것 같습니다.

그러나 너무 책만 잡고 씨름하기보다는 적당한 선에서 투자를 진행하면서 같이 공부하는 것이 더욱더 중요하다고 생각합니다.

물론, 본인의 상황에 따라 다르겠지만 청약을 준비한다면 청약을 준비하면서 살펴볼 수도 있겠고, 기축 매수를 고민한다면 기축 매수에 맞게 준비해야겠지만 너무 많은 준비로 자칫 시간만 허비할 수 있기 때문에 멀리 본다면 투자와 공부를 함께하는 것이 가장 크게 성장할 수 있는 학습법인 것 같습니다.

청약을 준비하더라도 용어하나, 청약단지 등을 자세히 살펴보는 것이 매우 중요한 학습법이 될 수 있습니다. 

우리는 하나의 상품을 사도 인터넷 최저가로 10원이라도 싸게 검색은 하지만 수억 원씩 하는 부동산 투자에 있어서는 그만큼 노력을 하지 않는다고 생각합니다.

대출을 일으켜 내 전재산을 투자하는 부동산을 공부하지 않는다면 정말 무모한 것이라는 생각이 듭니다.

지루함에 연속이겠지만 반드시 많은 독서와 직, 간접 경험 등을 통해 다양하게 살펴보면서 투자를 이어가면 좋을 것 같습니다.

특히, 지금과 같은 조정장에서도 버텨낼 수 있는 훌륭한 부동산에 투자하려면 누가 얼마나 많은 시간을 할애하고 노력했느냐에 따라 결괏값이 다를 것입니다.

단순히, 남을 따라 쉽게 투자하는 사람과 본인이 연구하고 투자하는 사람은 조정장과 하락장에서 그 결과가 크게 달라질 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

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