안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.
저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,
부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.
물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.
그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.
저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,
그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.
최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,
그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?
초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.
내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,
데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다.
너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.
최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.
물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.
그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.
아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.
단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 10일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.14%). 수도권(0.13%->0.23%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.04%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.06%->0.07%), 세종(0.35%->0.71%)은 상승폭 확대, 8개도(0.01%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(110->95개)은 감소, 보합 지역(19->30개) 및 하락 지역(47->51개)은 증가했습니다.
- 서울(0.01%->0.01%)은 매수자 우위시장이 지속되는 가운데, 그간 상승폭이 컸던 단지나 재건축 등은 하락했으나, 상대적으로 저평가된 단지와 개발호재가 있는 지역은 상승하였습니다.
강북 14개구(0.04%) : 노원구(0.09%)는 소형 또는 저가 단지 위주로, 도봉구(0.06%)는 창동 역세권 사업지(GTX, 서울 아레나 등) 위주로, 동대문구(0.06%)는 답십리, 이문동 구축 위주로 상승하였습니다.
강남11개구(-0.02%) : 강남구4구(-0.04%->-0.05%)는 매수심리가 위축된 가운데, 강남(-0.05%), 서초(-0.06%), 송파구(-0.06%)는 재건축 단지 위주로 하락세가 지속되고 보합세 유지하던 준신축도 매물이 적체되며 하락폭이 확대되었습니다. 강동구(0.00%)는 신규입주물량 영향으로 보합 전환하였으며 강남4구 이외에는 그간 상승폭이 낮았던 구로(0.04%), 금천구(0.01%)는 상승세를 이어가나, 양천구(-0.01%)는 신규입주 및 상승피로감 등으로 37주만에 하락으로 전환하였습니다.
☞ 1216 부동산 대책이 강남을 중심으로 지속되는 모습인데요, 급매물 위주로 거래가 되면서 하락폭이 확대된 모습이지만 급매물이 소진된다면 다시 반등할 여지가 있어보입니다.
- 인천(0.07%->0.11%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.40%)는 주거 환경이 양호하고 교통호재가 있는 송도동 위주로 상승하였고 서구(0.13%)는 청라 일대로, 미추홀구(0.05%)는 용현동과 개발호재가 있는 관교동 위주로 상승하였습니다.
☞ 풍부한 유동성이 인천으로 밀려온듯한데요, 기존에 거주요건이 양호한 송도와 청라뿐만아니라, 미추홀구, 남동구, 부평구 등 전반적으로 움직임이 포착되고 있습니다.
- 경기(0.22%->0.39%)은 상승폭이 확대되었습니다. 수원 권선구(2.54%)는 신분당선 연장 등의 영향으로 금곡 및 호매실동 위주로, 수원 팔달구(2.15%)는 매교역 및 화서역 인근 위주로, 수원 영통구(2.24%)는 망포역 인근 위주로, 용인 수지구(1.05%)는 성복역 인근과 풍덕천동 위주로, 용인 기흥구(0.68%)는 서천동(인덕원선) 및 구성역 인근에서 상승하였습니다.
☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 수원의 상승세에 규제가 확대될 것 같습니다.
- 5대 광역시(0.06%->0.07%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.31%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 울산(0.13%) 동구 제외한 남구와 북구 등에서 상승폭이 확대되었습니다.
- 세종(0.44%->0.71%)은 상승폭이 확대되었습니다. '20년 상반기 공급물량(290세대, 3월) 부족 등으로 가격 상승 기대감 높은 가운데, 고운, 아름, 중촌동 등 행복도시 외곽지역이나 그간 상승폭이 낮았던 단지 위주로 상승하였습니다.
☞ 5대 광역시는 대전을 포함 울산이 뜨거워지는 모습이며, 세종은 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다,
- 그 외 8개도(0.01%->0.01%)로 상승폭을 유지하였습니다.
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2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다. 수도권(0.10%->0.15%)은 상승폭 확대, 서울(0.05%->0.05%) 및 지방(0.06%->0.06%)은 상승폭 유지되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.09%->0.08%, 세종(0.32%->0.20%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(114->112개) 및 하락 지역(32->28개) 은 감소 보합 지역(30->36개)은 증가했습니다.
- 서울(0.05%->0.05%)은 청약 대기수요 및 정비사업 이주수요 등으로 매물 부족 현상 보이는 가운데, 역세권 등 접근성이 양호하거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 상승하며 지난주 상승폭이 유지되었습니다.
강북 14개구(0.06%) : 마포구(0.13%)는 업무지구 인접한 공덕오거리 역세권 위주로, 강북구(0.09%)는 미아동 대단지 위주로, 중구(0.07%)는 직주근접 수요 있는 신당동 위주로, 성폭구(0.07%)는 종암 및 돈암동 구축위주로 상승하였습니다.
강남11개구(0.04%) : 강남4구는 정비사업 이주수요가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 매물 부족현상 지속되는 가운데, 서초구(0.11%)는 서초, 우면동 위주로, 송파구(0.08%)는 방이 및 문정동 구축 위주로, 강남구(004%)는 압구정 및 삼성동 위주로 상승, 강동구(-0.02%)는 신규 입주(고덕아르테온, 4057세대, '20년 2월) 영향 등으로 하락세 이어가나 하락폭은 축소되었습니다.
강남4구 이외에는 동작구(0.08%)는 상도 및 사당동 역세권 단지 위주로, 영등포구90.03%)는 문래 및 신길동 구축위주로 상승하였습니다.
☞ 서울의 전세가는 매매가격과는 조금 다른흐름인데요, 입지가 좋은지역들의 전세가의 상승이 높습니다. 즉, 실수요자들이 많은 서울에 전세는 정책변수가 없는한 계속해서 부족할 모습입니다.
- 인천(0.12%->0.16%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.48%)는 정주여건 양호한 송도신도시 위주로, 서구(0.17%)는 청라신도시와 교통 및 교육환경이 양호한 검암동 위주로, 중구(0.13%)는 신규입주가 마무리 되는 운서 및 중산동 위주로 상승되었습니다.
☞인천 역시, 전반적으로 전세가의 상승폭이 확대된 모습입니다.
- 경기(0.13%->0.21%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통구(0.91%)는 광교지구 중대형 신축단지와 매탄 및 망포동 위주로, 팔달구(0.65%)는 화서역 주변의 구축 위주로, 용인 수지구(0.82%)는 판교 기업 이주수요 영향 있는 신분당선 인근 지역 위주로,
화성시(0.46%)는 동탄신도시 위주로 매수세 유입되며 상승폭이 확대되었고 남양주시(-0.01%)는 다산동 신규입주단지(2월, 약 1,200세대)의 영향으로 하락전환하였습니다.
☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에 신분당선라인 위주로 뜨거워지자 상대적으로 저렴한 용인시 기흥구 주변과 화성까지 상승세가 이어지는 모습입니다.
- 5대 광역시(0.09%->0.08%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.28%)는 북구(0.39%), 남구(0.27%)가 상승하였고, 대전(0.18%)은 대덕구 구축을 제외한 전지역에서 꾸준히 상승중입니다.
- 세종(0.32%->0.20%)는 상승폭이 축소되었습니다. 상반기 신규입주물량 감소 영향 등으로 상승 기대감 있는 가운데, 그간 상승폭 낮았던 도담 및 새롬동과 금남면 일부단지위주로 상승하였습니다.
(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(경기 과천200만원)
* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(수도권 거주자, 과천시 거주 1년 우선당첨)
(3) 일정 : 특별공급(3. 2,월) / 1순위(3. 3,화)* 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.
2. 입지분석
(1) 입지 : 경기 과천에 추진되는 정보지식타운으로 정부과천청사역과 인덕원역 사이에 위치하여 있습니다. 서울접근성이 우수하며 미래가치가 뛰어납니다.
(2) 수요 및 공급 : 과천의 수요공급은 의미없으며 전세가 상승이 가파른 것이 특징입니다.
(3) 학군 : 주변에 학군은 형성되어 있지 않지만, 지식타운이 형성되면 학군이 형성되겠습니다.
(4) 교통 : 인덕원역 도보 10분거리에 위치하였으며 4호선을 이용가능하며 인덕원역이 인동선, 월판선 역으로 복합환승센터가 될 확률이 높기때문에 교통은 뛰어납니다. 또한 과천지식정보타운역이 신설될 예정으로 초역세권이 되겠습니다.제2경인고속도로도 인근에 개통되니 교통호재가 많습니다.
3. 분양가 및 프리미엄 예상
(1) 분양가 : 입주자모집공고문이 나오진 않았지만 49와 59타임만 나오고 평단가 2,400만원 정도 예상하고 있습니다. 59타입 기준 약 6억원 정도 예상됩니다.
(2) 프리미엄 : 당첨 후에는 프리미엄이 형성될 확률이 높습니다. 수억원 이상이 될 확률이 높겠네요, 23년된 인덕원역 삼성아파트가 7억원이 넘고, 과천에 기축인 레미안슈르가 12억대 형성되니, 프리미엄은 매우 높겠네요. 고민이 필요없는 곳입니다..
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 10일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.
1. 매매 가격
2월 10일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.17%)을 기록했습니다. 서울(0.14%)과 경기(0.36%)는 상승했고, 인천(0.20%)을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.37%)과 대구(0.13%), 울산(0.10%), 부산(0.04%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.
수도권 및 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데,세종(0.48%), 충남(0.06%)은 상승했고, 전남(-0.06%), 경북(-0.03%), 전북(-0.02%), 경남(-0.02%)은 하락했고, 강원과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.
- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14%로 상승 둔화가 이어지고 있습니다. 12월과 1월 동안 주간 변동률은 0.14%~0.25% 수준을 보였으며 명절인 ‘설날’을 보낸 후 주간 평균 0.11%~0.14%로 차츰 상승세가 완화되고 있는 모습인데요,
주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.28%), 강서구(0.28%), 양천구(0.27%), 동작구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다.강남구는 0.06%, 송파구는 0.09% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.
강서구는 마이스복합단지 건설사업, 강북횡단선 및 월드컵 대교 등의 호재로 투자자의 관심이 높고, 5호선·9호선 역세권 단지들의 경우 실수요자들의 문의가 꾸준히 늘면서 가격 상승세가 유지 중이며,전세가가 상승하면서 비교적 저렴한 가격대의 나홀로 단지들을 중심으로 한 매매 전환 수요도 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
광진구는 대출규제 영향으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편인데요,자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 수요가 꾸준합니다.
☞ 설연휴 후에 비해 상승세가 완화된 모습입니다. 급매물이 소진된 것일지? 조금은 지켜봐야겠네요,
- 경기는 수원의 4개 구가 모두 높게 상승하였고, 용인 수지구(0.80%)와 화성(0.69%) 등에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.36% 변동률을 기록했습니다.주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 팔달구(1.66%), 수원 권선구(1.51%), 수원 장안구(1.29%), 수원 영통구(1.21%) 등입니다.
수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재, 팔달6·8·10구역·권선6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요 문의가 꾸준한데요,
장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.
수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성 조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다.투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있다.
☞ 신분당선 라인을 따라 불이 났는데요, 그 온기가 화성이나 오산 등 일대로 퍼진 모습입니다. 수원은 강한규제가 뒤따를 것같네요.
- 인천(0.20%)은 연수구(0.29%),남동구(0.29%),서구(0.25%)가 상승하며 전주 대비0.20%상승했습니다.
☞인천의 경우 저렴했던 지역들을 중심으로 전 지역에 투자세가 유입되면서 상승폭이 확대된 모습입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.08% 상승을 기록했습니다. 전주대비 수도권(0.11%)과 5개 광역시(0.07%)는 상승했고, 기타 지방(0.02%)도 상승했습니다.
서울은 전주 대비 0.07%를 기록, 경기(0.15%)도 상승했는데요, 5개 광역시는 대전(0.18%)과 울산(0.10%), 광주(0.09%), 대구(0.07%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합입니다.
- 서울(0.07%)은 전주 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.25%), 양천구(0.21%), 송파구(0.16%), 성북구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.
강서구는 계절적 비수기 및 대출규제로 인해 전반적으로 거래는 부진하나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편이고, 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준한 편입니다.
양천구는 3월 학기 전 전세 이동 수요가 어느 정도 정리된 상태이나 목동 신시가지 일대 전세 매물은 여전히 수요에 비해 부족한 편인데요,여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들 또한 매물 품귀 현상을 보이면서 상승세는 계속되고 있습니다.
☞ 매매가가 주춤한 상승을 이어가는 반면 전세가격은 약 7개월 째 지속 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.
-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.15%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.47%), 화성(0.43%), 수원 팔달구(0.42%), 일산서구(0.39%) 등 상승을 보였고, 안성 상록구(-0.19%)만 하락했습니다.
용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격 인상 기대감으로 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.
화성은 젊은 신혼 부부층이 선호하는 소형 평형은 매물 구하기가 쉽지 않아 중형으로 옮겨오는 수요도 있어 중소형 평형 전세가는 상승세 움직임을 보이고 있는데요,다만 대형 평형은 관리비 부담으로 여전히 수요가 거의 없는 상황입니다.
☞ 경기도 전반적으로 전세가 상승이 높아보이는데요, 특히 서울접근성이 좋은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있네요, 일자리가 풍부한 동남권에 상승세가 돋보입니다.
-인천 중구(0.17%)는 코로나 등의 영향으로 거래는 많지 않으나 영종도 입주물량 마무리 시점으로 전세 매물이 귀해지면서 가격 상승세가 지속되고 있습니다.서울도시철도7호선 연장,인천발KTX개통,제2공항철도 추진 등 교통 환경 개선 영향으로 수요자 선호도가 높아지고 있는 지역으로 관심도가 높습니다.
☞ 인천 역시, 전세가의 상승이 높아지는 모습입니다. 매매가 상승과 동반한 전세가 상승이 이어지는 듯한 모습입니다. 특히, 하늘도시는 입주물량 마무리에 따라 전세가 상승이 매우 가파른것이 특징이네요.
3. 매수우위 지수
전국 매수우위지수는 72.4을 기록해 전주(71.0) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.5로 전주(101.2)와 유사하였으나강남지역은 전주 94.9에서 91.7로 하락하였고, 매수문의가 실종되어 가고 있는 분위기입니다.
☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 그러나 서울은 장기간 하락보단 단기간 급매물정도 소화가 된다면 심리지수는 반등할 것으로 보입니다.
오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.
913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.
※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경
9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.
9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.
아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.
1. 종합부동산세 세부담 강화
종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,
고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.
특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,
여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,
세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.
사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.
지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..
여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.
원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.
* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.
2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화
(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.
그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.
이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.
* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.
(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.
즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.
그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다.
* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.
3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한
'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)
* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.
* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.
1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.
또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.
* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.
이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.
4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련
(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화
현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.
* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한
(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지
2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.
현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.
5. 주택임대사업자 혜택 축소
(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설
(2) 임대사업자 대츌규제 강화
새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.
그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.
(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)
임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.
또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.
6. 분양(청약)규제 강화
이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다.
기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.
또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.
처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.
부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.
우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.
특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..
그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다.
투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.
작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다.
불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.
이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.
물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.
그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.
특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.
투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다.입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.
그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.
당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.
이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.
그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.
매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.
그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다.
다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.
수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.
이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.
(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.
(2) 부동산 투자심리가 무섭다.
첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.
조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.
두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.
약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.
혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.
부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,
아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.
이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며,
매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다.
대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.
