부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 미치는 모습입니다. 특히, 고가 및 초고가 주택 위주로 하락세를 보이면서 그간 높았던 상승세가 꺾인 모습인데요, 

이런 상황속에서 뒤늦게 부동산 투자를 시작하려던 분들은 또다시 투자의 시작을 주저하게 되고 있습니다. 이런 모습들을 보면서 같은 초보 투자자로서 매우 마음이 아팠는데요,

이런 마음이 든다는 것은 결국에는 공부가 부족했던 것 같다는 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 부동산에 관심은 있지만 어떻게 해야할지 막막한 시작하려는 분들을 위해 제가 지난 1년간 고민하고 학습했었던 부동산 학습법에 대해서 말씀드려 보려고 합니다.

1. 마인드 학습

부동산 투자에 있어서는 '돈'과 '투자'에 대한 마인드가 가장 중요하다고 생각합니다. 자본주의와 레버리지 등 다양한 내용들을 접해서 이해해야 투자에 대해서 이야기할 수 있습니다.

저도 처음에는 투자와 대출이라면 기겁하던 사람이었는데요, 대출을 커녕 저축만 하고 보험만 가입했던 사람이었습니다.

그러나 제 필명을 보면 아시겠지만 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한 아빠'를 읽고 몽둥이로 머리를 맞은 듯 자본주의에 대해 다시 생각하게 되었고 부동산 공부에 빠져들었습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 마인드이기 때문에 '부'와 관련된 서적들을 반드시 읽어 보셔야 합니다. 또한, 인문학과 관련된 서적들도 많이 읽으면 좋습니다만,

머리가 아픈경우가 많으니 마인드의 기초를 다잡는 익기 편한 책들을 중심으로 독서를 많이 하셔야 합니다.

개인적으로 책을 많이 읽어보진 않았지만 어렵지 않고 가볍게 읽을 수 있는 책을 몇 권 추천드려보겠습니다.

1. 로버트기요사키 - 부자아빠 가난한 아빠(왜 우리가 가난할 수밖에 없었는지.. 마인드를 다잡아줍니다.)

2. 롭무어 - 레버리지(지렛대. 특히, 부동산과 대출을 포함하여 삶의 레버리지에 대해 기본을 잡아줍니다.)

3. 엠제이드마코 - 부의 추월차선(부자의 사고방식 등을 알게 됩니다. 인도 여행자를 탈피하는 방법..)

4. 고영성,신영선 - 일취월장(총제적인 관점에서 살펴볼 수 있는 책입니다.)

이런 책들을 읽고 기본적으로 돈에 대한 생각을 재정립해야 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

대출과 부동산, 돈에 대한 생리 등에 대해 우리가 그동안 학교와 가정에서 알려주지 않았던 개념들을 정확히 잡아야 됩니다.

반드시 아무도 우리에게 알려주지 않았던 '자본주의'에 대해서 이해하고 넘어가야 합니다. 아무리 돈이 많아도 '부'에 대한 개념이 없다면 투자를 할 수가 없습니다.

2. 입지공부

부동산은 우리가 흔히, 입지라고 이야기합니다. 그렇다면 입지가 무엇인지? 입지에 대한 기준을 정립해야 합니다.

본인의 기준으로 살기 좋은 곳이 아니라, 정말 모두가 살기 좋은 곳, 그러한 입지를 말입니다.

단순히 자산으로써 후발 투자자의 포지션만 취할 것이 아니라 진정한 '가치투자'를 위해서는 부동산에 입지에 대한 개념이 잡혀야 어디가 좋고 나쁜지 가치판단이 섭니다.

예를 들면, 어떤 분들은 주변에 학교가 없어도, 역세권이 아니더라도 입지가 괜찮다고 하는 경우도 있는데 이것은 매우 주관적인 요소입니다.

입지는 최대한 객관적으로 살펴봐야 하는데요, 일자리, 학군, 교통, 자연경관, 도시계획 등 다양한 핵심 키워드들이 있어서 각 지역별로 이러한 것들을 살펴보고 개념을 잡아야 합니다. 

그러나 너무 넓고 살펴보기 힘들기 때문에 이 부분이 가장 힘들지 않을까 싶습니다.

가장 먼저 부동산 투자의 근원지인 강남과 서울 그리고 수도권을 살펴보고 각 지방에 대도시들이 어디에 위치해 있고 어떻게 흘러가는지 알아야 하기 때문에 가장 지루하면서 어려운 영역일 것 같습니다.

평소에 지리나 사회문화에 관심이 많은 분들은 아무래도 이해가 쉽겠지만 무작정 접근한다면 매우 어렵습니다.

그래서 입지분석과 관련된 책을 읽거나 유명한 분들의 블로그나 팟빵, 유튜브, 강의 등을 들어보는 것입니다.

그중에서도 가장 먼저 책을 살펴보는 것을 추천드립니다. 주관적인 요소가 개입되었기 때문에 나름의 기준을 갖고 살펴본다면 가장 객관적으로 입지를 살펴볼 수 있습니다.

다양한 책이 있어서 직접 책을 언급해드리는 것보다는 책을 고르는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

1. 부동산 관련 베스트셀러를 중심으로 살펴봅니다. 

2. 전반적인 입지에 대해 상세한 설명이 나와 있는 책을 살펴봅니다. 

3. 단순히 단기간에 얼마를 벌었다. 부동산으로 돈을 벌었다. 이런 책들은 믿고 거릅니다. 

4. 좋은 책이 있다면 구매하고 속독합니다.(이해가 안되면 넘어가고 다독하는 것을 추천드립니다.)

5. 모르는 부분이나 지역은 메모해두었다가 하나하나 찾아봅니다.

책을 많이 읽었다면 좋았던 책의 저자들을 중심으로 블로그나 카페 등을 살펴보면 보다 많은 내용이 있습니다.

그분들이 하는 유튜브나 팟빵 등을 같이 살펴본다면 이해가 더 빠를 것입니다.

이후에 조금 익숙해졌다면 유명강사들의 강의를 들어봅니다. 

교주식 강의가 진행되는 곳보다는 정보의 전달자가 되어주는 강의를 들어야 하며 무턱대고 비싼 돈으로 정규 강의를 듣기보단 1 Day 특강 등을 통해 본인에게 맞는 강사의 강의를 듣는 것을 추천드립니다.

강의료가 아깝다고 생각하지 마시고 지적 자산에 대한 투자로 생각하면 좋습니다. 다만, 너무 강사에게 빠져서 팬심이나 종교 형태가 되어버리면 안 되니.. 다양하게 살펴보길 추천드립니다.

3. 임장활동

부동산에서 임장활동은 현장을 살펴본다는 의미로 온라인과 오프라인 모두에서 실시할 수 있습니다.

요즘엔 프롭 테크(부동산 관련 기술)가 발달되어 각종 앱을 통해서 시세나 실거래가 등을 살펴볼 수 있습니다.

대표적인 프롭 테크로는 호갱노노,아실(아파트실거래가),부동산지인 등이 있으며 무료로 이용가능하기 때문에 부담없이 살펴볼 수 있습니다.

이러한 프롭테크로 전반적으로 살펴보았다면 현장을 찾아가는 발품이 필요합니다만, 모든 지역을 다녀볼 순 없기 때문에 필요한 경우에는 지역 부동산을 통해 임장활동을 대체할 수 도 있습니다.

블로그나 홍보를 적극적으로 하는 부동산의 경우에는 이러한 전화를 반길 확률이 높기 때문에 부담 없이 궁금한 부분들이 생기면 자주 전화하고 살펴보는 것이 공부가 많이 됩니다.

결국, 임장활동을 통해 투자 결정을 하기 때문에 온라인을 통한 손품과 오프라인에서 발품을 모두 팔아야 진정한 임장활동이 완성됩니다.

지역별 임장활동을 통해 많은 정보들을 쌓고 지역을 아는 것이 투자에 있어서 중요한 요소이기 때문에 임장활동이 매우 중요합니다.

내가 투자할 곳이 적당한지는 비교 가능한 곳이 많을수록 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 가능하다면 임장활동을 통한 기록들을 직접 정리하면 좋습니다.

여기서 가장 포인트는 생활 임장입니다. 어디를 돌아다니거나 건물을 볼 때 프롭 테크를 활용하여 시세를 파악해보거나 관심 있게 보는 것입니다.

지하철을 타더라도 유동인구가 많은 곳, 앞으로 철길이 생길 곳, 살기 좋은 곳들 생활 속에서 그동안 보지 못했던 것들을 살펴보는 것이 매우 중요합니다.

4. 부동산 정책과 세금 그리고 대출 공부

가장 재미없는 부분이 바로 이 부분일 겁니다. 부동산 정책과 세금 그리고 대출.. 그렇지만 이러한 것들을 알아야 부동산 투자를 함에 있어 수익과 직결되기 때문에 잘 알아야 합니다.

아무리 입지가 좋고 경쟁력이 있어도 투자처로써 매력이 없을 수도 있는 것입니다. 

부동산 정책을 통해서 지역별로 세금과 대출 등의 제한사항을 확인하고 투자시기와 장소를 정할 수 있습니다.

부동산 정책이 너무 많기 때문에 모두 살펴보긴 어렵지만,

최소한 '17년 82 대책, '18년 913 대책, '19년 1216 대책 등 굵직한 내용들은 반드시 살펴보고 이해하길 추천드립니다.

아마 여기까지 살펴보셨다면 정말 많은 시간이 할애될 것입니다.

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16 부동산 대책)

특히, 세금은 반드시 세무전문가와 상담을 해야 하고, 대출의 경우 본인의 주거래은행만 살펴볼 것이 아니라 다양한 은행과 지점을 살펴보면서 대출 레버리지에 대해서 고려해야 합니다.

5. 열린사고와 겸손한 자세

어느정도 공부를 하다보면 어느새 본인의 기준과 자신감에 취해 사고가 경직되거나 거만해지는 경우가 있습니다. 이때를 가장 경계해야하는데요, 투자를 함에 있어서는 100%라는 것은 없기 때문에 다양한 의견을 청취하고 가능성을 열어두면서 리스크 관리를 해야합니다.

본인만의 사고에 갇혀서 쉽게 결정하기 보다는 다양한 부동산커뮤니티와 인맥을 활용해서 리스크를 줄여나가는 것이 중요할 것입니다.

또한, 본인의 지식이나 투자수익에 취해 겸손함을 잃어버리면 투자에 객관성을 상실할 수 있기 때문에 이러한 마음가짐도 중요하다고 생각합니다.

정리하며...

저도 1년 조금 넘는 짧은 투자기간 동안 많은 노력을 했음에도 아직도 부동산에 대해서 많은 고민이 됩니다. 그만큼 부동산 투자가 어렵다는 것입니다.

결국, 부동산 공부에도 요행이 없고 누가 얼마나 노력하고 살펴봤느냐가 중요한 것 같습니다.

그러나 너무 책만 잡고 씨름하기보다는 적당한 선에서 투자를 진행하면서 같이 공부하는 것이 더욱더 중요하다고 생각합니다.

물론, 본인의 상황에 따라 다르겠지만 청약을 준비한다면 청약을 준비하면서 살펴볼 수도 있겠고, 기축 매수를 고민한다면 기축 매수에 맞게 준비해야겠지만 너무 많은 준비로 자칫 시간만 허비할 수 있기 때문에 멀리 본다면 투자와 공부를 함께하는 것이 가장 크게 성장할 수 있는 학습법인 것 같습니다.

청약을 준비하더라도 용어하나, 청약단지 등을 자세히 살펴보는 것이 매우 중요한 학습법이 될 수 있습니다. 

우리는 하나의 상품을 사도 인터넷 최저가로 10원이라도 싸게 검색은 하지만 수억 원씩 하는 부동산 투자에 있어서는 그만큼 노력을 하지 않는다고 생각합니다.

대출을 일으켜 내 전재산을 투자하는 부동산을 공부하지 않는다면 정말 무모한 것이라는 생각이 듭니다.

지루함에 연속이겠지만 반드시 많은 독서와 직, 간접 경험 등을 통해 다양하게 살펴보면서 투자를 이어가면 좋을 것 같습니다.

특히, 지금과 같은 조정장에서도 버텨낼 수 있는 훌륭한 부동산에 투자하려면 누가 얼마나 많은 시간을 할애하고 노력했느냐에 따라 결괏값이 다를 것입니다.

단순히, 남을 따라 쉽게 투자하는 사람과 본인이 연구하고 투자하는 사람은 조정장과 하락장에서 그 결과가 크게 달라질 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 충북 청주에서 분양하는 힐데스하임에 대해서 포스팅해보겠습니다.

* 군인 특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고 바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내 집 마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인 특별공급이란 무엇일까?(일부 내용 수정)

1. 군인 특별공급개요

(1) 군인 특별공급 세대수 : 총 1.371세대 중 19세대(65 : 7 / 80 : 1 / 84 :11)

(2) 특별공급 요건 : 10년 이상 장기복무 무주택 세대 구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금 충족(충북 200만 원)

* 특별공급 요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원 시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.

(3) 일정 : 특별공급(3. 25, 수) / 1순위(3. 26, 목) * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 청주 탑동2구역 재개발 지역으로 구도심 으로 입지는 무난합니다.

(2) 수요 및 공급 : 청주는 전반적으로 공급이 많습니다.

(3) 학군 : 석교초, 일신여중,고가 위치해서 학군은 양호하네요.

(4) 교통 : 구도심으로 교통은 말씀드리기 난해합니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 3억원 정도 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 프리미엄 형성은 말씀드리기 어렵겠네요.

(3) 전매제한 : 전매제한 기간이 없습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 16일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 16일 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.13%)을 기록했습니다.

인천(0.36%)과 경기(0.24%), 서울(0.12%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.09%)는 대전(0.36%)과 부산(0.05%), 광주(0.04%), 대구(0.03%), 울산(0.01%)모두 상승했습니다.

수도권(0.21%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)도 상승을 보였으며,

세종(0.41%), 충남(0.02%)은 상승했고, 경북(-0.04%), 전남(-0.04%), 충북(-0.03%)은 소폭 하락했고, 강원, 전북, 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.12%로 상승폭 둔화가 계속되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.48%), 관악구(0.28%), 양천구(0.28%), 구로구(0.22%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 서초구(0.00%), 강남구(0.01%), 강동구(0.08%), 송파구(0.10%), 뿐만 아니라 마포구(0.06%), 용산구(0.08%)도 상승세도 줄었습니다.

관악구는 코로나19, 부동산 규제정책 등으로 인하여 현재 침체국면에 있으나 다만 여의도, 강남권 출퇴근 수요가 꾸준하고, 봉천동 일대 재개발 진행 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 빈번하며 2022년 신림선경전철 개통 호재도 있어 상승세가 유지 중입니다.

☞ 서울은 강북을 포함하여 상대적으로 저렴했던 지역들 위주로 상승세가 높습니다. 코로나 영향이 있긴 하나, 초고가 주택 위주로 영향을 미치고 있는 모습입니다. 상대적으로 경기도권에 비해 저렴해 보이는 서울지역에 영향이 많아 보입니다.

- 경기는 전주 대비 0.24%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률0.29%보다 상승폭이 줄었습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(0.75%), 광명(0.50%), 성남 중원구(0.49%), 안산 상록구(0.43%) 등입니다.

광명은 하안 우체국사거리 전철역 개통 관련 이슈 및 재건축 관련 상승 기대로 투자자들의 문의가 꾸준하며, 일직동 입주 2년차 단지들과 광명 뉴타운 지역을 중심으로 매매가 상승세가 지속되고 있습니다.

성남 중원구는 코로나 영향으로 거래는 한산한 편입니다만 중원구 내에 재건축 진행 중인 단지와 재개발 추진 중인 지역이 다수여서 투자 수요가 꾸준하고 봄 이사철 문의도 증가하고 있습니다.

☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 비규제 지역을 중심으로 군포나 안산 등 다른 지역으로 풍선효과가 나타나고 있습니다. 또한, 같은 조정지역 중에서도 상급지인 구성남이 상승세를 견인하고 있는 모습입니다.

- 인천은 남동구(0.66%), 연수구(0.46%), 미추홀구(0.41%)가 상승하며 전주 대비0.36% 상승했습니다. 미추홀 구까지 상승에 편승하면서 지난주 0.37% 상승과 유사한 상승세를 이어오고 있습니다.

인천 남동구는 GTX B노선, 제2경인전철, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재로 지속적인 상승세를 보이고 있는데요, 간석동 백운주택 1구역이 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.

☞ 인천은 역대급 상승을 이어가면서 가파른 상승세를 보여주고 있습니다. 가수요의 진입이 눈에 띄는 모습입니다. 실수요와 가수요를 구분하는 노력을 충분히 해야 할 듯합니다. 급등한 단지들이 많이 보입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.05% 상승을 기록했다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.05%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합이다.

서울은 전주대비 0.03%를 기록했고, 경기(0.07%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.25%)과 대구(0.02%), 울산(0.01%), 광주(0.01%), 부산(0.01%) 모두 상승을 나타냈다.

- 서울(0.03%)은 전주대비 소폭 상승했는데요, 은평구(0.10%), 노원구(0.09%), 금천구(0.08%), 강남구(0.08%)가 소폭 상승했습니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.13%)을 나타냈습니다. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.36%), 용인 처인구(0.28%), 군포(0.23%), 광주(0.23%) 등 상승을 보였습니다.  

용인 기흥구는 봄 이사철 시작으로 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동 지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있는 분위기입니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 그럼에도 매매가가 높아지며 전세가를 높이는 지역들도 보이는 모습인데요, 단지별 다른 해석이 필요한 부분도 있습니다.

- 인천(0.13%)은 남동구(0.34%), 미추홀 구(0.15%)가 상승을 보였습니다.

인천 남동구는 코로나로 인해 거래는 한산한 편이나 간석동, 구월동을 중심으로 재개발 추진 중인 곳이 많고, 봄 이사철로 인해 상승세가 지속 중입니다. 수인선, 월판선 등 호재와 비규제 지역 풍선 효과로 인해 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 전세가 상승폭이 매매가에 비해 더디네요.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 74.3을 기록해 전주(76.5) 대비 하락했다. 서울은 91.8로 전주(101.7) 대비 하락했다. 강남지역은 지난주 94.7에서 82.8로 하락했고, 강북지역도 지난주(109.7) 대비 하락한 102.0을 기록하며 매수문의가 점차 줄어들고 있다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 안 받긴 어려워 보이네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일매일 '코로나 19' 때문에 답답함에 연속입니다. 마스크 써서 답답하고 경제가 안 좋아져서 답답하고 부동산 경기가 안 좋아지는 것 같아 또 답답합니다.

이러한 답답함 때문에 우리들의 하루는 '걱정'과 '우려'의 날들이 지속되는 정말 무서운 날들이 계속되고 있습니다.

더군다나 우리 주변에 다수의 '전문가'나 '전문가에 가까운 일반인'들이 한쪽에서는 '기회'라 말하고, 다른 한쪽에서는 '위기'라 이야기하며 서로의 논리를 내세우고 분석하기 때문에 우리들은 더욱더 혼란해질 수밖에 없는 것입니다.

어느 누구의 말을 속 편하게 정답으로 믿기 어려운 상황속에서 넘쳐나는 정보들은 우리를 더욱더 혼란스럽게 하는 것입니다.

많은 사람들은 과거를 가져와 많은 예시를 들며 반복될 부정적인 예측이나 어려움을 극복해 냈다는 긍정적인 예측을 배설해내고 있지만 사실 계속해서 변화되는 세상 속에서 과거와 동일하게 반복될지 맞춘다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.

여기에 주변에서 손쉽게 인터넷과 SNS 등을 통해 너무 많은 정보가 범람하고 있으니 무엇이 옳고 그른지 판단하기도 어렵고 정확한 의사결정을 하기도 어려운 지경에 이르렀습니다.

'걱정'과 '위기'가 공존하는 아이러니한 상황이 펼쳐진 것입니다.

그래서 저는 이럴때일수록 조금 더 마음을 편히 먹어야 한다고 생각합니다.

즉, 쓸데없는 걱정들과 이야기를 줄여야 한다는 생각이 듭니다.

제가 '걱정'하지 말자고 말씀드리는 것은 경제의 흐름을 공부하지 않거나 무시하자고 하는 말씀은 아닙니다. 아무리 본인이 공부하고 연구했다고 한들 정말 정확한 미래를 예측할 수 없다면 그냥 딱 그 정도만 하자는 겁니다.

이전에도 제가 언급했던 우리 삶은 '복잡계'이기 때문에 무언가 패턴화 하려는 순간 오판에 빠질 수 있고 정확한 미래의 결괏값을 맞추는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 

그래서 우리는 개인이 갖고 있는 인사이트를 이용해서 미래가 어떻게 흘러가는지 추이를 지켜보면서 그 추이에 맞는 적절한 반응을 해내면 족한 것입니다.

그 이상을 넘어 우리 스스로 불안과 공포, 근심과 걱정에 갇혀 살 필요가 없다는 것입니다.

냉정히 우리 주변을 살펴보면 인터넷이나 SNS를 통해 뉴스에도 보도되지 않는 사건사고나 재난 등을 시시각각 접하게 되면서 대리 외상을 겪고, 예측할 수 없는 위험에 대해 사실 확인도 못한 채 민감하게 반응하고 있습니다.

최근에 발달한 단체카톡방과 인터넷에서 보도되는 각종 기사들이 '코로나 19'라는 새로운 바이러스에 대해서도 이러한 모습들을 똑같이 보이고 있는 것입니다.

어떻게 보면 내가 할 수 있는 것은 단순합니다. 외출을 자제하고 스스로 위생관리를 철저히 하면서 현재에 최선을 다하면 되는 것뿐인데, 막연하고 쓸데없는 '걱정'들로 스스로를 괴롭히고 있는 것입니다.

저도 평소에 생각이 많은 편이라 다양한 상황들을 그려보며 내가 어떻게 반응해야 할까?라는 시뮬레이션을 돌려보는 편이긴 하지만 내가 해결할 수 없는 상황에 대해서는 크게 걱정하지 않습니다.

그럼에도 우리 주변에는 의외로 쓸데없는 걱정들을 너무 많이 하는 사람들이 많습니다.

한 예로 최근, 우리나라 주가의 하락을 보고 정확한 예언자인 것처럼 미래를 이야기하며 지나치게 걱정하는 모습들이 그렇습니다. 

그러나 아이러니하게도 그렇게 많은 걱정을 하면서도 주식을 투자하고 또다시 걱정하는 모습들을 보고 있으면 정말로 의아합니다. 그렇게 걱정되고 불안한 미래를 이야기하면서 투자하는 행위가 말과 일치하는 것인가?라는 생각이 드는 것입니다.

정말로 본인이 '걱정'했다면 이야기한 것처럼 위기에 맞는 대응. 즉, 한동안 투자를 신중히 했어야 하는 것입니다. 그렇지만 말로는 '위기'라고 했지만 정작 본인은 '기회'로 생각하고 행동한 것입니다.

결국, 우리가 이야기하는 불필요한 '걱정'들은 필요가 없는 것입니다. 본인의 기준에 맞게 적절하게 반응하면 될 뿐입니다.

내가 위기를 '기회'로 삼았다면 '기회'로 대응하고 '위기'로 느꼈다면 '위기'로 대응하면 되는 것입니다. 

불필요하게 '경제가 너무 안 좋아지고 있습니다.', '다시 회복하려는 모습이네요.' , '정말 위험한 수준입니다.', '그래도 금방 회복할 것 같습니다.' 등 정확하게 맞추거나 해결할 수 없는 일에 대하여 지나치게 걱정하고 불안해할 필요가 없는 것입니다.

그냥 나타나는 현상을 분석하고 실시간 반응하면 될 뿐입니다. 그것이 우리가 할 수 있는 가장 최선의 일입니다.

부동산 투자로 이야기해보면 본인이 시장이 조정이나 하락이 올 것으로 판단했다면 가격을 조금 낮추어서라도 급매로 매도하면 될 것이고, 반대로 오히려 이런 심리를 이용해서 매수를 결정했다면 매수하면 되는 것입니다. 

불필요한 걱정들을 하루 종일 머릿속에 갖고 있을 필요는 없다는 생각입니다.

미국의 유명한 심리학자인 어니 젤린스키는 사람이 하는 걱정의 4% 정도만 우리가 해결할 수 있는 일에 대한 것이고 나머지 96%는 그렇지 않다고 말했습니다. 결국, 우리가 하는 정말 많은 96%의 걱정은 하나마나한 셈인 것입니다.

실시간으로 나오는 경제지표를 보면서 쓸데없는 걱정과 염려로 스스로를 괴롭히기보다는 흐름을 읽고 반응만 하면 된다는 것이 제 생각입니다.

개인이 아무리 연구하고 공부한다고 한들 세계경제에 대해 정확하게 예측하는 것은 사실상 불가능하기에 본인이 보유한 자산에 대한 밸런스를 맞추기 위한 노력만이 최선의 길이라는 생각입니다.

언론과 SNS의 부질없는 많은 대화들에 심취해서 스스로를 피곤하게 하기보다는 반응만 하는 것이 더욱더 합리적인 선택일 것입니다.

쏟아지는 무수히 많은 대내외 변수에 민감하게 반응할 것이 아니라 민첩하게 반응하면 족할 것입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 촉발된 경제 위기가 전 세계에 영향을 미치면서 연일 경제위기와 관련된 내용의 기사가 쏟아져 나오고 체감하는 경기는 매우 좋지 않습니다.

특히, 개인사업을 하시는 분들이 많은 자금문제로 골머리를 썩고 계실 겁니다.

이러다 보니 계속해서 대출이나 기존에 모아둔 적금, 보험 등을 해지하면서 자금을 확보하려는 노력들을 많이 하고 계신데요, 그중에서도 주택청약통장을 해지하면서 자금을 마련하는 분들을 봤습니다.

정말 위기가 왔다면 모든 자산을 동원해야겠지만 당장의 급전개념이라면 조금은 달리 접근하실 필요가 있습니다.

아는지인도 카드값이 소액 연체되었다고 10년 된 청약통장을 깨버렸는데, 정말 억장이 무너지는 줄 알았습니다. 좋은 아파트가 분양했는데 청약통장이 없어서 지원조차 못했던 것입니다.

또한, 1순위 요건을 충족하기 위한 기간도 필요하기 때문에 정말 아쉬웠었습니다. 

그래서 오늘은 내가 뜻하게 않게.. 필요에 의해서 급하게 자금을 융통하거나 돈을 필요로 할 때에 청약통장을 깨지 않고 청약통장의 돈을 빌리는 주택청약 담보대출에 대해 알아보겠습니다.

1. 주택청약예금담보대출

(1) 개념

현재는 가입 가능한 통장이 주택청약종합저축인데요, 매월 2만원에서 ~ 50만 원 이하의 금액을 납입하는 통장으로 내 집 마련을 위해 가입하는 통장입니다.

주택소유자나 미성년자도 가입이 가능하고 일정한 금액이 예치되면 청약자격이 주어지는데요, 이러한 청약통장에 납입한 금액의 최대 95%까지 납입금액을 담보로 대출받는 상품입니다.(청약통장과 관련된 내용은 아래의 포스팅을 참고하기 바랍니다.)

* [부동산 상식] - 오래전 가입한 청약저축통장으로 민영주택 청약신청이 가능할까?(Feat. 청약통장의 종류와 전환)

(2) 신청방법

주택청약예금담보대출은 해당은행에 방문하시거나 인터넷이나 핸드폰 앱을 통해서 신청이 가능하며, 번거롭게 방문하기보다는 인터넷이나 어플을 통해서 바로 대출이 가능합니다.

(3) 참고사항

- 주택청약예금담보대출은 신용도에 영향을 주지 않습니다.(예적금 담보대출 및 보험약관대출도 동일함) 청약계좌의 금액을 담보로 대출하기 때문에 은행에서는 별도의 신용을 확인하지 않는 것입니다.

- 주택청약예금담보대출을 받더라도 청약통장가입기간 및 예치금은 유효합니다. 단, 청약담보대출에 대한 연체 시 불이익이 있을 수도 있습니다.

- 한도는 은행마다 상이할 수 있지만 최대 95%까지 가능합니다. 예를 들어 1,000만 원이 입금되어 있다면 950만 원까지 대출이 가능한 것입니다.

- 대출이자는 은행마다 다릅니다만, 통상 2%후반에서 3% 초반대 이율을 보이고 있습니다. [CD91일물(CD금리)+1.25%]

- 대부분 중도상환수수료가 없는 경우가 없는 것이 특징입니다.

- 보통 만기 일시상환으로 대출이자만 납부하시다가 필요에 따라 연장하시면 됩니다.

※ 주택청약담보대출 TIP : 청약통장의 예치금 납부가 부담스럽거나 어려울 때에는 주택청약 담보대출을 활용하시면 좋습니다.

예를 들어 남편과 아내의 통장이 있다면 남편의 청약통장으로 주택청약 담보대출을 실행하여 아내 통장에 넣은다면 같은 금액으로 두 개의 통장에 예치금을 넣을 수 있습니다. 

만약, 부모님까지 모시고 있다면 이번엔 아내의 청약통장에서 주택청약담보대출을 실행하여 어머니를 채우고, 다음엔 어머니의 통장에서 대출을 실행하여 아버지의 통장의 예치금을 채운다면 큰돈이 들어가지 않고 4명의 통장에 예치금을 채울 수도 있습니다. 

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사실 수년간 청약통장을 유지해온 분들이라 하더라도 개인의 상황에 따라 눈물을 머금고 해지를 하는 경우도 종종 있을 것 같습니다.

이럴때 무턱대고 청약통장을 해지하지 마시고 주택청약예금 담보대출을 알아보시는게 좋습니다.

대출이라는 용어가 부담이 되시거나 한도 문제가 있다고 생각하실 수 있지만 일반 신용대출 같은 대출이 아니고 내가 납부한 금액의 일부를 대출받는 담보대출이기 때문에 큰 부담갖지 마시고 필요하시면 적극적으로 이용해 보시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 3월 9일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책의 영향이 반영되었습니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.16->0.16%). 수도권(0.27%->0.28%), 서울(0.01%->0.02%)은 상승, 지방(0.06%->0.05%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.07%->0.06%), 세종(1.02%->0.98%), 8개도(0.01%->0.00%)는 상승폭이 축소되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(100->98개)은 하락, 보합 지역(30->25개) 및 하락 지역(46->53개)은 증가했습니다.

- 서울(0.01%->0.02%)은 코로나19 확산과 경기침체 우려 등으로 매수 및 매도 심리 모두 위축된 가운데, 일부 지역의 중저가 단지는 상승했으나, 기존 가격 상승을 주도한 강남권 고가 단지 및 재건축 단지는 매수세 감소, 매물 호가 하락 및 급매 위주로 거래되는 등 하락세 지속되고 있습니다.

강북 14개 구(0.05%) : 노원구(0.09%)는 광운대 역세권 사업 있는 월계동 위주로, 강북구(0.09%) 미아동 대단지 위주로, 도봉구(0.08%)는 방학 및 쌍문동 중저가 단지 위주로 상승했으나, 광진구(0.00%)는 관망세 이어지며 보합 유지되고 있습니다.

강남 11개 구(0.00%) :  강남(-0.06%), 서초구(-0.06%)는 대체로 중대형 등 초고가는 하락세가 지속되고 있지만 소형은 급매가 거래되며 하락폭이 소폭 축소되고 있습니다. 송파구(-0.06%)는 호가 대비 낮게 실거래되며 하락폭이 유지되고 있습니다. 강동구(0.02%)는 9억 이하 단지 위주로 소폭 상승하고 있습니다. 

구로구(0.08%)는 신도림 및 구로동, 양천구(0.02%)는 신정 및 신월동 9억 이하 단지 위주로 상승하고 있습니다.

☞ 서울은 고가주택(9억 이하) 단지들 이 거래가 되면서 전반적인 상승폭은 축소되었지만 상승하는 곳들이 있습니다. 높아진 집값에 상대적으로 선택이 가능한 곳들이 올랐다고 봐야 하겠습니다,

- 인천(0.42%->0.38%)은 상승폭이 축소되었습니다. 연수구(0.77%)는 교통호재 및 분양시장 호조 등으로 수요가 증가한 송도 및 동춘동 위주로, 서구(0.38%)는 7호선 호재 기대감 및 신축 수요로 청라, 가정, 석남동 위주로 상승했지만 상승폭은 축소되었습니다. 미추홀 구(0.3550는 용현 및 주안동 신축 및 역세권 대단지 위주로 상승했습니다.

☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 갭 투자도 많아지는 등 투자수요가 몰린 모습입니다. 당분간 상승세가 유지될 것 같네요.

- 경기(0.39%->0.41%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원(0.76%)은 교통개선 및 편의시설 확충, 정비사업 등의 영향으로 상승세는 이어갔지만 조정대상지역 확대와 단기 급등 피로감, 코로나 사태 등으로 상승폭이 축소되었습니다. 용인시(0.62%)는 세브란스병원 개원과 인기지역 단지 및 매물 부족 현상 등으로 상승했습니다.

구리(1.30%), 오산시(1.95%) 등은 별내선 연장 호재 등으로 신축 수요가 꾸준한 지역 위주로 상승했습니다.

☞ 0220 부동산 대책에 따라 상승하는 지역이 달리 보입니다. 실수요가 선택한 지역이냐? 가수요가 선택한 지역이냐? 같은 수 치더라도 분리해서 보셔야 할 것 같습니다.

- 5대 광역시(0.07%->0.06%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.40%)은 동구(0.44%), 중구(0.38%), 서구(0.43%), 대덕구(0.29%) 모두 상승했습니다.  대구(-0.04%) 코로나 확산 저지에 따른 지역 내 거래활동 위축 및 관망세 확대로 지난주 대비 하락폭이 소폭 확대되었습니다.

- 세종(1.02%->0.98%)은 상승폭이 축소되었습니다. 인구유입이 지속되는 가운데, 고운동 등 외곽 중저가 단지와 입지조건 양호한 단지 등을 중심으로 거래되며 상승세가 지속되고 있습니다. 

☞ 세종은 상승세가 여전히 높고 수요가 증가했습니다. 0220 부동산 대책 이후 대전은 조정대상지역을 피하면서 상승세가 이어지는 것이 특징입니다. 실수 요장이라고 봐도 무방하겠네요.

- 그 외 8개도(0.01%->0.00%)는 보합으로 전환되었습니다. 

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 축소되었습니다.(0.06%->0.07%) 수도권(0.08%->0.10%)은 상승폭 확대, 서울(0.04%->0.04%)은 상승폭 유지, 지방(0.05%->0.04%)은 상승폭 축소되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.05%->0.04%, 세종(0.82%->0.057%), 8개도(0.01%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(103->92개)은 및 하락지역 (33->32개)로 감소, 보합 지역(40->52개)은 감소했습니다.

- 서울(0.04%->0.04%)은 코로나 19 확산 우려로 거래 위축되며 대부분 지역에서 안정세를 나타내나, 정비사업 이주 수요 있거나 학군 및 ㅎ역세권 지역, 상대적 가격 수준 낮은 단지 위주로 매물 부족 현상 이어지며 지난주에 상승폭을 유지하고 있습니다.

강북 14개 구(0.03%) : 마포구(0.09%)는 학군 및 교통 접근성 양호한 공덕 및 장천동 위주로, 성동구(0.07%)는 왕십리 및 금호동 신축 단지 위주로, 성북구(0.06%)는 길음, 정릉, 종암동 역세권 위주로 상승했으나, 노원구(0.00%)는 거래가 감소하며 보합세를 유지했습니다.

강남 11개 구(0.04%) : 서초(0.08%), 강남(0.06%)은 정비사업 이주수요 및 학군수요 등으로 매물 부족 현상 보이며, 송파(0.05%), 강동구(0.05%) 상대적으로 가격 수준 낮은 지역위주로 상승했습니다.

구로구(0.09%)는 신도림 및 구로동 역세권 단지 위주로, 금천구(0.05%)는 독산, 시흥동 저가 단지 위주로, 동작구(0.04%)는 노량진 및 사당동을 중심으로 상승했으나, 양천구(-0.04%)는 신규 입주물량(목센아 약 3,000세대, 3월) 영향으로 지난주 보합에서 하락 전환했습니다.

☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 감정원 발표에서는 안정세라고 하나, 개인적으로는 전세가 상승을 유의미하게 보고 있습니다. 특히, 강남권은 매매가와 전세가가 상반되게 움직이는 모습을 보입니다. 실수요의 움직임을 주목해야 할 필요가 있겠네요. 또한, 중저가 단지의 상승세 역시 주목해야 합니다.

- 인천(0.15%->0.18%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평구(0.28%)는 부개 및 청천동 역세권 단지와 7호선 연장 호재 있는 지역 위주로, 미추홀 구(0.27%)는 용현동 등 정주여건 양호한 대단지 위주로 상승했으나, 동구(-0.13%)는 노후주택 수요 감소로 하락하였습니다.

☞ 인천 역시 전세가의 상승세는 유지되고 있습니다. 다만 매매가 상승지역과 전세상승지역이 다른점은 눈여겨 보셔야할 것 같습니다.

- 경기(0.08%->0.11%)는 상승폭이 확대되었습니다. 용인 수지구(0.45%)는 분당 인접한 죽전동 및 성복 및 풍덕천동 신분당선 역세권 위주로, 화성시(0.37%)는 동탄 신도시 내 교통 양호한 단지 위주로, 의왕시(0.32%)는 포일도 준신축 및 오전동 구축 대단지 위주로, 수원 장안구(0.32%)는 정자동 역세권 대단지 위주로 상승했으나, 과천시(-0.32%)는 신규 입주물량(푸르지오써밋, 4월 1571세대) 영향 등으로 하락했습니다.

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 그러나 매매가와 다른흐름을 보이는 지역들도 존재하는데요, 실수요가 많은지 가수요가 많은지 철저히 구분해야겠네요. 수도권은 같은 기준으로 보셔야 할 것 같네요.

- 5대 광역시(0.05%->0.04%)로 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.22%)는 서구(0.37%), 동구(0.19%), 중구(0.18%), 유성구(0.10%)모두에서 상승했습니다. 부산(-0.02%)은 입주물량과 구축위주로 하락했습니다.

- 세종(0.82%->0.57%)은 상승폭이 축소되었습니다. 상반기 입주물량 감소되는 가운데, 충남대학교 병원 개원 및 전세 재계약 연장 등으로 상승했으나 지난주 대비 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 대전과 세종은 상승폭이 큰 것이 특징입니다.

- 8개도(0.01%->0.02%)는 상승폭이 확대되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 9일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 일부는 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 2일 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.16%)을 기록했습니다. 인천(0.37%)과 경기(0.29%), 서울(0.14%)과 인천을 제외한 5개 광역시(0.10%)는 대전(0.38%)과 울산(0.13%), 부산(0.04%), 광주(0.03%), 대구(0.02%)가 상승했습니다.

수도권(0.25%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)은 소폭 상승했는데요, 지방의 경우 세종(0.22%), 충북(0.02%), 충남(0.02%), 경북(0.01%)은 상승했고, 전북(-0.02%), 전남(-0.01%), 경남(-0.01%)은 소폭 하락했으며, 강원은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.14%로 상승폭 둔화가 계속되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.54%), 광진구(0.31%), 구로구(0.28%), 동대문구(0.25%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았는데요, 반면에 고가주택이 밀집한 강남구(0.04%), 서초구(0.02%) 뿐만 아니라 용산구(0.06%), 성동구(0.10%)도 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

금천구는 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있습니다.

구로구는 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하고, 역세권 단지들 위주로 가격이 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

☞ 서울은 강북을 중심으로 상승세가 가파릅니다. 경기도 상승세, 서울 신축의 높아진 가격은 실수요자들이나 기타 투자자들이 선택할 수 있는 금액대로 강북이 상대적으로 저렴해 선택지가 된 것 같습니다. 신고가 갱신단지도 많이 보이네요.

- 경기는 전주 대비 0.29% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(1.19%), 안산 단원구(1.00%), 고양 덕양구(0.60%), 용인 수지구(0.58%) 등인데요,

군포는 새로운 조정 지역 발표 이후 규제에 포함되지 않은 지역으로 투자 수요가 급격히 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 금정역 GTX호재로 주변의 저평가된 주공 단지들 위주의 가격이 상승했고, 특히 산본동 우륵아파트 리모델링 추진으로 가격이 급등하여 거래되고 있습니다.

안산 단원구는 3월 신학기 및 이사철로 실수요자와 투자수요가 함께 움직이면서 매매가가 계속적으로 상승하고 있습니다. 규제 지역으로 인한 풍선 효과도 있어서 당분간 약상승을 이어갈 것으로 시장은 전망합니다.

☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 비규제 지역을 중심으로 군포나 안산 등 다른 지역으로 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히, 비규제 지역 분양권들의 상승세가 가파른데요, 역시 선별해서 잘 접근해야겠습니다.

- 인천은 연수구(0.71%), 남동구(0.55%), 서구(0.44%)가 상승하며 전주대비 0.37% 상승했는데요, 인천은 2008년 6월 23일 0.48% 상승을 보인 이래로 가장 높은 주간 상승률을 보였습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황인데요, 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변의 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 역대급 상승을 이어가면서 가파른 상승세를 보여주고 있습니다. 놀라울 정도인데요, 높은 상승세가 이어지나 땅이 넓은 만큼 구별로 조금 선별해서 살펴봐야 할 것 같다는 생각은 듭니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.05% 상승을 기록했는데요, 수도권(0.09%)과 5개 광역시(0.03%), 기타 지방(0.01%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은(0.04%), 경기(0.11%), 5개 광역시는 대전(0.13%)과 울산(0.02%), 대구(0.02%), 광주(0.01%)는 상승했고, 부산(-0.01%)은 하락을 나타냈습니다.

- 서울(0.04%)은 전주대비 소폭 상승했는데, 금천구(0.35%), 송파구(0.10%), 강서구(0.09%), 동작구(0.07%)가 상승세가 높았습니다.

금천구는 각종 악재로 매매 거래는 한산하지만 이사철 도래로 전월세 거래는 간헐적으로 이루어지고 있는 상황인데요,. 구로·가산디지털밸리 배후 도시로 수요층이 두터운데 비해 시흥동, 독산동 등 금천구 대부분 지역이 전세 재연장을 하는 경우가 많아서 출회되는 전세물건은 귀한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 8개월 연속 상승 중인데요, 상대적으로 저렴한 지역들의 전세가의 상승이 높은 것이 특징입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.11%로 상승했습니다. 전주 대비하여 하남(0.41%), 안양 동안구(0.38%), 용인 기흥구(0.35%), 군포(0.31%) 등 상승을 보였습니다.

하남은 서울 상일동과 경기 하남시를 잇는 지하철 5호선과호선 연장구간 공사로 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승세를 보였습니다. 특히 미사역, 풍산역이 5월쯤 개통될 예정에 있어 개통 예정지 인근 단지들 전세 수요가 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있는데요, 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

전세물량이 크게 부족하지는 않지만 아양동과 공도읍 선호도가 좋은 신축 아파트들 가격이 소폭 올라 거래되면서 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 특히, 규제지역임에도 상승세가 높은 지역들은 눈여겨봐야 할 지역으로 보입니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.10%)을 나타냈는데요, 남동구(0.22%), 미추홀 구(0.16%)가 상승을 보였다.

☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 다만 매매 상승지역과 전세 상승지역의 괴리는 있어 보입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 76.5를 기록해 전주(74.8) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.7로 전주(100.9) 대비 미미하게 상승했는데요, 강남지역은 전주 91.1에서 94.7로 소폭 상승했고, 강북지역은 109.7로 지난주(111.9) 대비 하락하며 매수문의가 소강상태를 보이고 있습니다.

☞ 매수우위 지수는 여전히 서울을 중심으로 강세를 보이고 있습니다. 코로나 19와 관련돼서 어떤 심리가 부동산에 만들어질지 궁금하네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 시흥장현지구에서 분양하는 영무예다음 공동주택에 대해서 포스팅해보겠습니다.

* 군인 특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고 바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내 집 마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인 특별공급이란 무엇일까?(일부 내용 수정)

1. 군인 특별공급개요

(1) 군인 특별공급 세대수 : 총 747세대 중 7세대(84A : 3 / 84B : 1 / 84C : 3)

(2) 특별공급 요건 : 10년 이상 장기복무 무주택 세대 구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금 충족(경기 시흥 200만 원)

* 특별공급 요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원 시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(경기시흥 1년거주 우선 당첨)

(3) 일정 : 특별공급(3. 18, 수) / 1순위(3. 19, 목) * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 시흥 장현지구 내 분양하는 물량으로 월곶 판교선 역사예정지 인근에 위치해있어 입지는 좋습니다.

(2) 수요 및 공급 : 시흥은 택지지구가 많아 입주물량이 몰려있는게 특징입니다.

(3) 학군 : 현재 학교는 없으나 아파트 우측에 초등학교부지가 있네요, 인구유입에 따라 개교할 확률이 높습니다.

(4) 교통 : 월판선 역사 예정지인 장곡역 초역세권이네요,

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 평단가 1,300만원 예상됩니다. 4억 중반정도 예상되네요

(2) 프리미엄 : 현 분위기상 당첨 후에는 프리미엄이 붙을 확률이 높겠습니다.

(3) 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 3년 또는 등기일 중 빠른날 거래가 가능합니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

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코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃 추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 창궐한 '코로나 19'가 온 세계를 위기로 몰아넣은 듯한 모습입니다만 아직까지는 경제가 안 좋은 것과 대조적으로 부동산 시장에 아직까진 심각한 변화가 포착되진 않은 모습입니다.(부동산이 후행하는 경향이 있습니다.)

특히, 0220 부동산 대책 이후에 수원과 의왕 그리고 안양 전 지역이 조정대상지역에 추가 지정되면서 해당 지역은 상승세가 다소 완화되었지만 인천과 의정부, 산본, 화성 등 그 외 비규제 지역에서 풍선효과가 나타나며 부동산 과열현상이 지속 이어지고 있습니다.

이러한 과열 양상에 국토부는 지난 2월 27일 국토부 대통령 업무보고를 통해서 다양한 부동산 대책들을 '2020년 업무계획'을 통해 발표하였습니다.

1. 민간택지에서 특별공급되는 아파트 의무거주기간 3~5년 신설

현재 청약시장에서 공공분양의 경우 공공주택 특별법에 따라 투기수요를 막기 위해 거주의무기간을 적용받고 있습니다. 하지만 상대적으로 공급이 많은 민간분양의 경우에는 거주의무조건이 없어 청약시장 과열을 부채질한다는 의견이 많았는데요,

이에 정부가 신혼부부나 다자녀 가구를 대상으로 하는 민간택지의 특별공급에도 최대 5년의 의무 거주기간을 두기로 했습니다. 

즉, 민간택지에서 특별공급 청약 당첨 시에도 3~5년의 거주의무 기간이 생기는 것입니다. 현재 거주의무 기간은 공공분양에 한해 분양가가 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년을 적용 중인데요, 

민간택지의 9억 원 이하 특별공급과 일반공급의 비율을 4:6으로 거주요건에 따라 실수요 중심으로 청약제도가 이루어지겠습니다.

* 부동산 상식 - 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간과 예외조항에 대해 알아보자.

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2. 예비당첨자 비율 40%에서 300% 확대

현재 투기과열지구에서는 지난해 5월부터 예비당첨자를 전체 공급물량의 500%까지 선정하고 있어 무순위 청약(일명 줍줍)의 물량 자체가 적어 투자수요 진입이 어려워졌습니다. 하지만 그 외에 민간택지에서 공급하는 경우에는 현재 예비당첨자 비율이 40%다 보니 상대적으로 무순위 청약 물량이 많이 공급되었었습니다.

그러다 보니 부적격 세대가 나오거나 포기 세대가 나오면 예비당첨자가 소화하지 못하는 경우에는 무순위 청약(일명 줍줍)으로 투자자들이 진입하면서 분양권에 프리미엄이 높아지는 모습들이 보였는데요,

이를 막기 위해 3월 16일부터 투기과열지구는 500%까지 예비당첨자를 뽑고, 청약과열지구, 인천 및 경기, 지방광역시는 300%까지 청약 예비당첨자 비율을 대폭 늘려서 무주택자에게 더 많은 당첨 기회를 주려 합니다.

3. 수도권 30만 가구 공급대책과 GTX 등 광역철도망 추진

공급대책으로는 문재인 정부 공약인 수도권 30만 가구 공급을 위한 관련 절차들이 속도를 내고, GTX 즉 광역철도망의 추진도 힘이 실릴 것으로 보입니다.(공급과 관련된 자세한 내용은 아래 기존 포스팅 참고하세요)

* [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

서울 주요 도심과 수도권 지역을 30분 안에 연결하는 GTX 사업은 속도를 낼 계획입니다. 특히, GTX A 노선은 2023년 개통하고 B노선은 지난달 기본계획 수립에 착수했으며 C노선은 12월 시설사업 기본계획(RFP) 고시를 통해 민간사업자의 제안을 받기로 했는데요,

공급대책과 광역철도망 추진은 단기간에 이루어지진 않을 것 같아 희망고문 같지만 어쨌든 속도 내서 완성된다면 국민들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.

5. 공시 가격과 9억 원 이상 고가주택에 대한 공시가 현실화

오늘 10월까지 공시 가격 현실화 로드맵을 마련하고 시세 9억 원 이상 주택에 대한 공시가 현실화율을 높이는 내용 등을 포함한다고 합니다. 

그러나 공시 가격과 실제 주택의 시세의 괴리를 줄인다고는 하나 결국, 국민들의 세부담이 커질 수밖에 없습니다.

특히, 2월 발표된 KB월간동향에 따르면 서울에 아파트 중위 가격이 9억 원을 넘어섰기 때문에 오래전 고가주택으로 설정된 9억 원은 현실 반영을 전혀 하지 못하고 있습니다.

이러한 상황에서 공시 가격을 올린다는 것은 단순 증세 차원으로 느껴지는 것이 조금은 불편합니다.

　
6. 분양가 산정 기준 조정

분양가 상한제에 적용되는 주택의 건축비가 줄어들 예정입니다. 3.1일부터 적용되는 기본형 건축비 상한액이 2.69% 인하되어 공급면적(3.3㎡) 당 건축비 상한액은 ‘19년 9월 15일 651만 1천 원에서 633만 6천 원이 됩니다.

개정된 고시는 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용될 예정입니다.

또한, 옵션으로 제공되는 발코니 확장 비용도 일부 내리고 대신 발코니에 설치되는 붙박이장이 별도 옵션으로 빠집니다.

이렇게 되면 발코니 확장비가 지금보다 15~30% 정도 내려가 가구당 200에서 많게는 400만 원 가까이 비용을 줄 일 수 있을 것으로 기대는 합니다만, 건축비가 줄어들면 분양가는 낮아지겠지만 자칫 이러한 것으로 인해 아파트의 질이 떨어질 것을 우려하는 목소리도 많습니다. 

* 건축비 상한액 기준 : 16～25층, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡

이외에도 단독 및 다가구 세입자에 대한 전세금 반환보증 가입확대와 공공임대주택 유형 통일, 반지하 지원, 부동산 관리체계 개선 등이 함께 다뤄졌는데요, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '18년 913대책 이후에 '19년 전반기만 하더라도 '이제 부동산은 끝났다'는 이야기가 많았었는데 1년이 지난 지금은 너무나 다른 시장을 보여주고 있습니다. 너무 짧은 기간에 냉탕과 온탕을 오가는 시장을 보니 저역시도 혼란 스러운데요,

특히, 지난달 발표한 0220부동산 대책 이후로 비규제 지역 전역에 높은 상승세가 이어지면서 부동산 시장의 투자자들과 수요자들 모두에게 더욱더 혼란스러운 시장이 되어버렸습니다.

전세계적으로 '코로나 19'라는 바이러스가 창궐하고 경제위기에 대한 이야기가 투자자들에게 부담을 주고 있는 이 시점에도 부동산 투자에 대한 투자 열망은 막을 수가 없어 보입니다.

현재의 부동산 시장은 역대급 유동성이 뒷받침하면서 부동산 투자 심리가 좀처럼 잡히지 않는 상황이라 높은 호가가 이내 실거래가로 바뀌고 또 이러한 행위들이 반복되면서 정말 더 늦어선 안될 것 같아 돌부처도 조바심이 나 부동산 시장에 뛰어들 수밖에 없습니다.

더군다나 정부의 규제는 '수요만 억제'하는 구시대적인 규제다 보니 기본적인 시장의 욕구는 충족되지 않고 있습니다. 이로 인해 많은 수요자들은 감당한 범위 내에서 다양한 지역으로 투자의 폭을 넓히다 보니 선점하는 투자자와 후속하는 투자자 그리고 더 이상 기다릴 수 없는 실수요자까지 꼬리에 꼬리를 무는 모습들이 나타나고 있습니다.

초보 투자자인 저역시도 이러한 심리에 휩쓸려 정말 많은 갈등과 고민의 연속인 나날이 이어지고 있습니다.

더군다나 지금은 이런저런 데이터를 가져오지 않아도 이제는 누구나 인정할 수밖에 없는 역대급 유동성 장이며 장기간 상승장이 이어졌던 말도 안 되는 시장입니다.

또한, 주변에서 수익을 내는 사람들과 참여하는 사람들이 많아지다 보니 부동산에 관심 없던 평범한 사람이더라도 부동산 시장에 참여하는 것을 당연히 고민할 수밖에 없습니다.

언론에서는 어느 특정지역이 오른다며 연일 부동산 뉴스들이 신문 1면을 장식하고 있고 국내외 경제는 불안해지고 있으며 화폐가치 하락을 우려되는 현실에서 수요자들은 시장에 뛰어들지 않을 수가 없는 상황입니다.

그렇다 보니 부동산에 문외한이더라도 일단 뜨거운 지역들을 살펴보면서 시장에 참여하는 사람들이 많아졌습니다. 

그러나 우리는 이럴 때일수록 더욱더 차분하게 살펴보고 전진해야 합니다.

부동산의 기본, 투자의 기본 그리고 우리 삶의 방향성을 돌아봐야 하는 것입니다. 왜 우리가 부동산 투자를 시작했는지? 투자를 하려 했던 목적이 무엇인지? 우리 삶의 궁극적인 방향이 어디였는지 말입니다.

개인마다 상황은 다르겠지만 대부분은 보다 나은 삶을 살고 싶고, 경제적 자유를 앞당기고 싶고, 나와 가족에게 좋은 주거환경을 만들어 주기 위한 목적이 기본이었을 겁니다.

이러한 기본을 무시한 채로 조바심에 속도에만 몰두한 채 방향성을 상실한 투자가 이어진다면 어떤 결과를 낳을까요? 지금의 꽁무니만 쫓아다니려는 나의 심리가 과연 기본이라 할 수 있을까? 이제는 고민해봐야 합니다.

두 눈에 돈에 대한 광기만 서려 기본은 잊은채 물건만 검색하는 모습이 우리가 추구했던 부동산과 투자 그리고 삶의 방향이었을까요?

한 템포만 돌아서서 본인을 살펴봐야 합니다. 부동산 투자를 하면서 아주 기본적인 부동산 입지도, 출구도, 계획도 무시한 채로 막연히 매수만 하려는 열망만 가득해 인사이트는 사라진 본인을 보게 됩니다.

그리고 본인이 매수했던 물건들을 돌아보면 과연 훌륭한 투자였나?라는 물음표가 생길 것입니다. 규제를 피하고 수요의 꽁무니만 쫓다 보면 어느새 부동산의 기본을 무시한 말도 안 되는 입지에 물건을 보유하는 경우가 생깁니다.

당장에는 일시적인 수요 증가로 수익이 나는 것처럼 보이지만 내가 탈출하기 전에 수요가 빠져버리고 매도가 어려운 상황이라면 어떨까요?

이럴 때일수록 우리는 속도를 내기보다는 올바른 투자의 방향으로 찾아가야 합니다.

우리가 배웠던 부동산의 기본 그것은 바로 입지입니다. 같은 조건이라면 상급지일 수록 보다 안전한 투자처라는 것은 너무나 기본적인 것입니다.

더군다나 경제위기설까지 심적부담까지 가중되는 상황에 조바심에 추격매수가 이어진다면 돌이킬수 없는 결과를 낳을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 더욱더 기본으로 돌아가야 한다는 것입니다.

만약, 상황이 안좋아져 어쩔수 없이 처분해야하는 상황이 왔을때 본인이 서울에 집한채와 인천에 한채, 지방에 오래된 시골집을 보유하고 있다면 객관적으로 무엇부터 정리하시겠습니까? 위기가 온다면 사람들은 기본과 원칙을 더욱더 중시하게 될수 밖에 없습니다.

물론 유동성이나 규제, 호재, 상품가치 등에 따라 분명 차이는 있을 수 있으나 이러한 것들은 내가 통제 가능한 범위 밖이라는 것을 반드시 알아야 합니다.

특히, 가수요가 몰리는 것은 내가 통제할 수 없는 범위이고, 입지가 좋은 것을 선점하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위입니다. 그렇다면 내가 통제할 수 없는 것에 베팅할 것인가? 통제 가능한 것에 베팅할 것인가? 여기에 답은 너무나 간단합니다.

투자는 반드시 내가 통제 가능한 범위내에서 행해져야 하며 통제가능한 범위를 넘어섰다면 그냥 광기 어린 투기 수준에 불과합니다. 일시적으로 수익이 나고 미소 지을 날도 있겠지만 속도에는 반드시 욕심이 따르고 욕심은 실패의 확률을 높입니다.

방향이 있는 투자, 목적이 있는 투자, 절제하는 투자가 실패할 확률을 낮출 수 있습니다.

투자를 하면서 조금 늦었다고 속상해하지 마십시오, 가장 중요한 것은 투자의 방향성입니다.

당장의 조바심은 떨쳐버리고 기본으로 돌아가야 합니다. 불확실성이 지배하는 시장에서 우리가 선택해야 하는 것은 내가 통제할 수 있는 범위에 투자입니다. 단순히 운에 기대는 투자는 다시 한번 고민해 봐야 할 것입니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.