부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 촉발된 경제 위기가 전 세계에 영향을 미치면서 연일 경제위기와 관련된 내용의 기사가 쏟아져 나오고 체감하는 경기는 매우 좋지 않습니다.

특히, 개인사업을 하시는 분들이 많은 자금문제로 골머리를 썩고 계실 겁니다.

이러다 보니 계속해서 대출이나 기존에 모아둔 적금, 보험 등을 해지하면서 자금을 확보하려는 노력들을 많이 하고 계신데요, 그중에서도 주택청약통장을 해지하면서 자금을 마련하는 분들을 봤습니다.

정말 위기가 왔다면 모든 자산을 동원해야겠지만 당장의 급전개념이라면 조금은 달리 접근하실 필요가 있습니다.

아는지인도 카드값이 소액 연체되었다고 10년 된 청약통장을 깨버렸는데, 정말 억장이 무너지는 줄 알았습니다. 좋은 아파트가 분양했는데 청약통장이 없어서 지원조차 못했던 것입니다.

또한, 1순위 요건을 충족하기 위한 기간도 필요하기 때문에 정말 아쉬웠었습니다. 

그래서 오늘은 내가 뜻하게 않게.. 필요에 의해서 급하게 자금을 융통하거나 돈을 필요로 할 때에 청약통장을 깨지 않고 청약통장의 돈을 빌리는 주택청약 담보대출에 대해 알아보겠습니다.

1. 주택청약예금담보대출

(1) 개념

현재는 가입 가능한 통장이 주택청약종합저축인데요, 매월 2만원에서 ~ 50만 원 이하의 금액을 납입하는 통장으로 내 집 마련을 위해 가입하는 통장입니다.

주택소유자나 미성년자도 가입이 가능하고 일정한 금액이 예치되면 청약자격이 주어지는데요, 이러한 청약통장에 납입한 금액의 최대 95%까지 납입금액을 담보로 대출받는 상품입니다.(청약통장과 관련된 내용은 아래의 포스팅을 참고하기 바랍니다.)

* [부동산 상식] - 오래전 가입한 청약저축통장으로 민영주택 청약신청이 가능할까?(Feat. 청약통장의 종류와 전환)

(2) 신청방법

주택청약예금담보대출은 해당은행에 방문하시거나 인터넷이나 핸드폰 앱을 통해서 신청이 가능하며, 번거롭게 방문하기보다는 인터넷이나 어플을 통해서 바로 대출이 가능합니다.

(3) 참고사항

- 주택청약예금담보대출은 신용도에 영향을 주지 않습니다.(예적금 담보대출 및 보험약관대출도 동일함) 청약계좌의 금액을 담보로 대출하기 때문에 은행에서는 별도의 신용을 확인하지 않는 것입니다.

- 주택청약예금담보대출을 받더라도 청약통장가입기간 및 예치금은 유효합니다. 단, 청약담보대출에 대한 연체 시 불이익이 있을 수도 있습니다.

- 한도는 은행마다 상이할 수 있지만 최대 95%까지 가능합니다. 예를 들어 1,000만 원이 입금되어 있다면 950만 원까지 대출이 가능한 것입니다.

- 대출이자는 은행마다 다릅니다만, 통상 2%후반에서 3% 초반대 이율을 보이고 있습니다. [CD91일물(CD금리)+1.25%]

- 대부분 중도상환수수료가 없는 경우가 없는 것이 특징입니다.

- 보통 만기 일시상환으로 대출이자만 납부하시다가 필요에 따라 연장하시면 됩니다.

※ 주택청약담보대출 TIP : 청약통장의 예치금 납부가 부담스럽거나 어려울 때에는 주택청약 담보대출을 활용하시면 좋습니다.

예를 들어 남편과 아내의 통장이 있다면 남편의 청약통장으로 주택청약 담보대출을 실행하여 아내 통장에 넣은다면 같은 금액으로 두 개의 통장에 예치금을 넣을 수 있습니다. 

만약, 부모님까지 모시고 있다면 이번엔 아내의 청약통장에서 주택청약담보대출을 실행하여 어머니를 채우고, 다음엔 어머니의 통장에서 대출을 실행하여 아버지의 통장의 예치금을 채운다면 큰돈이 들어가지 않고 4명의 통장에 예치금을 채울 수도 있습니다. 

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사실 수년간 청약통장을 유지해온 분들이라 하더라도 개인의 상황에 따라 눈물을 머금고 해지를 하는 경우도 종종 있을 것 같습니다.

이럴때 무턱대고 청약통장을 해지하지 마시고 주택청약예금 담보대출을 알아보시는게 좋습니다.

대출이라는 용어가 부담이 되시거나 한도 문제가 있다고 생각하실 수 있지만 일반 신용대출 같은 대출이 아니고 내가 납부한 금액의 일부를 대출받는 담보대출이기 때문에 큰 부담갖지 마시고 필요하시면 적극적으로 이용해 보시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

1. 특별공급

(1) 개념

특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서 1회로 제한하고 있습니다.

특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 제한사항

 - 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

  * 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

(3) 참고사항 

• 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨은 무효 처리됩니다.
• 특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
• 특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
• 해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
• 특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.

2. 기관추천

(1) 개념

기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.

국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.

일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.

통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.

(2) 참고사항

- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)

- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.

- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.

(3) 기관추천 종류

일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.

이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지금은 누가 뭐래도 청약시장이 부동산 투자의 기본 소양이 되었습니다. 그런데 간혹 청약을 하면서 입주자 모집공고를 귀찮아서 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 입주자 모집공고에는 기본적인 주택에 대한 내용뿐만 아니라 중도금, 전매제한 등 다양한 요소들이 포함되어 있습니다. 특히, 주택공급 관련 법령인 '주택공급에 관한 규칙'에 관련된 내용도 많기 때문에 페널티를 받지 않기 위해서는 반드시 살펴봐야 합니다.

그렇지만 청약에 관한 내용도 살펴보기 어려운 초보분들에게는 그냥 귀찮은 서류 정도로만 여겨질 텐데요, 그래서 오늘은 입주자 모집공고문에서 무엇을 살펴봐야 할지에 대해 조금 자세히 알아보려고 합니다. 청약에 대한 아주 기본적인 내용은 아래 글에 포함되어 있습니다. 기본적인 내용을 살펴보시면 좋으실 겁니다.

2019/08/14 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(1부-주택청약제도 이해와 청약통장의 종류)

2019/08/15 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(2부-일반공급과 제한사항, 가점제)

2019/08/16 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(3부-특별공급)

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

분양시장이 뜨거워지다 보니 꼼꼼히 따져보고 청약하기보다는 돈이 된다는 생각에 사로잡혀 무조건 신청하고 보는 경향이 강한 것 같습니다. 본인이 부동산과 청약제도에 대해 전혀 모르더라도 주변 지인들의 권유로 가볍게 생각하는 경향이 큰 것입니다. 일반 주택 수요자 입장에서 실거주 또는 투자 목적에 상관없이 분양가만 보고 청약하다가는 당첨된 이후 미처 확인하지 못한 사실이나 규정으로 인해 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 제 주변에도 당첨된 후 서류제출 간 부적격으로 페널티를 안고 다녔던 지인들을 많이 봤습니다. 

보통 청약 신청 전 모델하우스나 입주자 모집공고문에서 아파트 분양가, 중도금 조건, 견본주택을 통한 평면 정도만을 확인하는데요, 입주자 모집공고 안의 세부적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 해당 주택에 대한 모든 정보는 입주자 모집공고에 담겨 있기 때문입니다. 

물론, 인터넷 기사나 시공사 홈페이지에 게시된 입주자 모집공고문을 전부 확인하기는 쉽지 않습니다다. 깨알 같은 글씨가 보기도 어렵고 웬만한 인내심이 없다면 정독하기 힘든 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 입주자모집공고에서 무엇을 중점으로 살펴보아야 할지 살펴보려고 합니다.

1. 입주자모집공고

우선 입주자 모집공고는 주택을 공급하는 주체가 단순히 분양 안내를 하기 위해 만든 것이 아닙니다. 주택공급 관련 법령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조에 의하면 사업주체는 입주자를 모집할 때 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 자치구의 인터넷 홈페이지, 쉽게 볼 수 있는 일정한 장소 등에 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 게시해야 합니다. 아래는 '주택공급에 관한 규칙' 제21조 원문입니다. 잘 보이 시진 않으실 것 같아서 주소 링크 걸었습니다.(링크 클릭)

2. 입주자 모집공고 내 포함되는 내용

입주자 모집공고에 포함되는 내용은 총 22가지입니다. 많은 내용이 있어 복잡한 것은 사실입니다.

(1) 사업주체, 시공사, 연대보증인의 등록번호 또는 지정번호(
(2) 감리 회사명 및 감리 금액
(3) 주택건설 위치 및 공급세대수(특별공급 등이 있는 경우 공급방법별로 세대수를 구분)
(4) 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
(5) 주택의 공급신청자격, 신청 시 구비서류, 신청일시 및 장소
(6) 주택의 공급신청 방법
(7) 분양 가격 및 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기 및 납부 방법
(8) ‘공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따른 기본선택품목의 종류 및 기본품목을 제외한 분양가
(9) 추가 선택 품목의 종류 및 비용
(10) 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가 금액과 감정평가기관
(11) 건축비 가산비용을 인정받은 공동주택에 대한 등급
(12) 입주자에 대한 중도금 등 융자지원 내용
(13) 부대시설 및 복리시설의 내용
(14) 친환경 주택의 성능 수준
(15) 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법
(16) 당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법
(17) 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항
(18) 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항
(19) 입주 예정일
(20) 도장공사, 도배공사, 가구 동사, 타일 공사 등 내부 인테리어 공사 상태를 파악하기 위한 사전 방문 내용
(21) 공동주택에 대한 성능 등급
(22) 그밖에 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 인정하는 사항

이처럼 항목이 많다 보니 무엇이 중요한 내용이고 반드시 확인해야 하는 사항인지 파악이 어렵기 때문에 중요한 몇 가지를 중심으로 설명하겠습니다.

첫 번째, 입주자 모집공고문을 통해 최근 개정되는 법령이나 제도 등이 있는지 확인하시기 바랍니다. 자칫 변경된 제도를 파악하지 못하고 청약을 해 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들면 자금여력이 없는 상태에서 주변 지인들의 말만 듣고 당첨되고 팔라는 말에 덜컥 청약했다간 전매제한이 강화된 제도 변경에 따라 계약을 포기해야 할 수도 있습니다. 또한, 자격요건에 대한 착오로 부적격도 종종 발생합니다.

두 번째, 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 반드시 확인해야 합니다. 특별공급 대상자일 경우 개정된 법령에 의해 자격 대상 유무를 확인하고 특별공급 대상 제출서류를 확인합니다. 과거부터 지속적으로 청약을 하는 수요자의 경우 개정된 법령이나 제도를 체크하지 못해 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다.

세 번째, 중도금 대출 관련 내용을 꼼꼼히 살펴봅니다. 사업에 따라 중도금 대출 은행과 사전 협약을 통해 중도금 대출 은행 및 조건이 확정되는 경우가 있으나 최근에는 서울지역 및 일부 지역에서는 중도금 대출이 확정되지 않거나 최악의 경우 당첨자가 조달해야 하는 경우도 있습니다. 추가적으로 중도금 대출 시 중도금 무이자 조건인지 후불제 인지도 확인이 필요합니다.

네 번째, 발코니 확장, 추가 옵션 품목 및 가격 확인, 납부 방법 등을 확인합니다. 견본주택에서는 기본 옵션, 추가 옵션 품목과 견본주택을 꾸미기 위해 설치한 인테리어 장식품 등이 혼재해 있습니다. 물론 별도 표시를 해 구분할 수 있게 하지만 견본주택에 사람이 많은 경우 세세하게 확인이 어려워 입주자 공고문을 통해 다시 확인해 봅니다. 또 계약금, 중도금, 잔금 납부 계좌와 발코니 확장 비용이나 추가 옵션 품목 납부 계좌가 다를 수 있고 부가세가 별도로 붙기 때문에 이런 부분까지도 체크해 봐야 합니다. 생각했던 자금보다 많이 들어가는 경우가 많기 때문에 반드시 이러한 점도 살펴봐야 합니다.

다섯 번째, 기타 유의사항도 놓치지 않고 확인해야 합니다. 기타 유의사항은 사업 추진 및 시공과정에서 변경되거나 향후 예측하지 못한 부분이 발생할 경우를 대비해 사업주체가 사전 고지하는 내용입니다. 추후 법률 분쟁 등에서 유리한 위치를 차지하기 위해 최대한 많은 내용을 기재하기 때문에 문제의 소지는 없는지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다. 예를 들면 아파트 저층의 프라이버시 침해 소지, 견본주택 마감재와 실제 시공 상의 마감재 변경, 일부 시공과정에서 문제 발생 시 기존 허가 도면과 다른 설계변경을 통해 시공한다는 내용, 단지 내 공공적인 성격을 띠는 구조물 배치 등의 내용을 살펴봐야 합니다.

사실 저도 청약을 하다 보면 놓치는 부분이 많았는데요, 이번 포스팅을 통해 큰돈이 들어가는 청약인만큼 반드시 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다. 입주자 모집공고 10일 이후에 청약이 진행되므로 청약 전 이러한 내용들을 반드시 확인해야 최악의 상황을 막을 수 있겠습니다. 어렵게 가입하고 유지한 청약통장이 사소한 실수로 날아가고 재당첨 제한까지 걸린다면 너무나 아쉽겠죠? 반드시 살펴봅시다.

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