부자아빠의 부동산연구소

요즘 불로소득에 관심이 커지면서 경제적자유란 단어가 입에 오르내린다. 투자에 관심 좀 있는 사람이라면 이 단어를 목표로 미래설계를 할 정도다.

특히, 청울림이라는 저자가 쓴 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다'의 책으로 일반 대중은 더 쉽게 접했을 것이다.

조금 더 풀어서 설명해보면 경제적 자유란 각 개인이 스스로의 의지로 행동할 수 있는 자유를 뜻하는데 쉽게 말하면 일하지 않고 할 수있는 일을 즐긴다는 뜻이다. 그 의미가 억만장자를 뜻하는 것처럼 개인마다의 경제적 자유의 기준이다르니 개별성이 강하다고 볼 수 있다.

경제적 자유는 결국 내가 주도적으로 누군가의 간섭을 피해 인생을 설계하고 살아가는 것이라 할 수 있다. 우리 대부분의 서민들, 그리고 월급쟁이로 불리는 근로자들 대부분이 인생의  시간을 남에게 통제받고 있기 때문에 더욱더 간절하게 느끼는 것 같다

그렇다면 일반적인 월급쟁이 서민들은 어떻게 경제적자유에 가까워질 수 있을까? 우선 아래의 표를 살펴보자.

위의 표는 저축자산의 연 수익률 5프로를 가정하고 현재 세후소득과 연간소비를 기준으로 경제적자유에 도달할 수 있는 시간을 보여주고 있다. 표를 보는방법을 간단히 설명하자면 세후소득(가로축) 5천만원을 기준으로 연간소비(세로축)가 4천만원이라면 경제적자유까지 36.7년이 걸린다는 뜻이다. 조금더 설명하면 36.7년 이후에 은퇴하면 그간 모은자산의 4%로 연간소비에 필요한 4천만원을 충당 할 수 있다는 것이다.

* 여기서 4%로는 은퇴 첫해 노후자산의 4%를 인출액으로 삼는 방법으로 이렇게 하면 노후자산을 30년이상 유지가능하다는 분석을 기초한 것이다.
(30년이란 60세 은퇴 90세 사망의 생애주기를 적용했다.)

결국은 소득에서 소비를 뺀 나머지(여유자금)을 늘리는것이 경제적 자유를 앞당기는게 핵심인것이다. 많이 벌어도 많이 쓴다면 자산을 모으기힘들다는게 확실히 보여진다.
아래는 연수익률 3%와 7%의 예시표니 참고바란다.

위의 표에서 보는바와 같이 임금근로자가 단순히 소비를 절제하는것만으로는 경제적자유에 도달하면 너무 늙어버린다. 물론 기대수명이 늘어난지금 나이는 의미없다지만 스스로 통제하는 삶을 기다리기에는 너무 긴 시간이다.

사람들이 투자하고 돈을 좇는것은 결국 경제적자유를 목표로 한다. 그 목표를 잊지말고 더 많은 노력으로 더 빠른 시간에 경제적자유를 이루자.

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평범한 가정에서 자란 대다수의 사람들은 집이란 곳을 우리 삶의 보금자리로 투자수단보다는 의ㆍ식과 같이 필수 존재로만 생각하는 경향이 많다.

사실 집이란 곳은 주거용 부동산으로 실물자산에 한 형태인데 주변의 대다수는 그냥 편하게 살곳으로 생각하며 큰 금액의 지출이 들어가지만 큰고민은 안하는 것 같다. 자산은 잃지만 않아도 괜찮겠지만 이왕이면 자산이 증식되면 더 좋을것이다. 그렇지만 대부분은 그런건 복잡하고 머리아프다면서 가볍게 넘기기 일쑤다.

마트에서 장을보면서 이리저리 만지고 두들기는 채소에 비하면 우리가 살고 있는 집은 비교불가능한 금액이 투입됨에도 별다른 노력들을 하지 않는다. 흔히 부동산이라고 얘기하는 공인중개사에 말만 듣고 선택하고 결정한다. 물론 내가 살고자하는 지역이 정해져 있고 어쩔 수 없지만 조금만 생각을 달리하면 미래에는 완전 다른결과가 나타날 수 있을 것이다.

매매나 임대차를 고려하지 않고 생애 주기를 고려해 평균적인 가정의 이사횟수를 생각해보자.
1. 결혼
(결혼 전 세대의 분리와 자금 제한에 따른 소형주택)
2. 자녀 초등학교 입학전
(초등학교 학군 고려 및 자녀 성장에 따른 평수 늘리기)
3. 자녀 중학교 입학전
(중ㆍ고등학교 학군 고려 및 자녀성장에 따른 평수 늘리기)
4. 자녀 대학교 입학 또는 독립 후
(대학교 학군 또는 독립에 따른 평수 줄이기)
5. 자녀 결혼 및 은퇴
(자녀 결혼 자금확보 및 은퇴에 따른 삶의 터전 변경)
생애주기를 고려한다면 개인 차는 있겠으나 평균적으로 결혼 후 은퇴까지 약 30년 동안 5번 정도 이사할 것으로 생각된다.

금융공부를 하지 않았더라도 이자와 물가상승 등 시간이 지나면 지금의 돈의 가치는 미래에 하찮아 진다는 것은 누구나 상식적으로 알 것이다.
예를 들면 금리가 5프로일때 백만원의 미래가치를 계산한식인데

3년뒤에는 86만원 30년 뒤에는 23만원이 된다는 뜻이다. 아래의 표는 지난 20년간의 경제성장률, 물가상승률, 금리 등을 나타낸표로 참고하면 좋겠다.

그렇다면 다시 돌아가서 30년간의 시간 동안 이사를 통해 최소한 잃지 않고 가능하면 자산이 증식되면 좋지 않겠는가? 단순한 인플레이션만 고려하더라도 내집마련이 자산증식에 얼마나 기여할지 잘 알것이다.

그러나 흔히 서민인 무주택자들은 돈이없어서, 청약이 당첨 안되서, 대출이 무서워서, 규제가 심해서, 집값이 떨어져서ㆍ올라서 등등 말도 안되는 이유로 내집마련을 미루고 있다. 물론 성급하게 사라는 의미는 아니다. 아무리 작은평수의 싼 집이라도 일반적인 근로자가 부담하기엔 큰 금액이기에 더욱 더 신중해야 한다.

그렇지만 어느정도 목돈이 모였고 대출레버리지가 감당가능하고 부동산 입지분석을 통해 가치를 볼줄안다면 하루빨리 내집마련을 서둘러야 될 것이다. 어쩌면 직장에서 열심히 노력하는것보다 경제적자유에 더 빨리 도달하는 방법일 수도 있다.

여기서 질문가능한것이 내가 살아야하는 곳이 집값이 비싸 도저히 살수 없는 지역일 수도 있다. 그렇다면 이렇게 생각해보자. 내가 감당가능한 여력이 되는곳에는 내가 살지않더라도 집을 마련하고 내가 꼭 살아야되는 곳은 임차인으로 산다면 어떨까? 꼭 소유부동산에서 거주해야 한다는 틀을 깨기 바란다.

난 내집에살아야만 한다는 고집을 부린다면 어쩔 수 없겠지만 대부분의 살기좋은 곳의 집들은 이미 비싸기 때문에 그리고 돈 모으는 속도보다 더 비싸지기 때문에 시간이 지나면 지날수록 내가원하는 곳에서의 내집마련은 더 멀어질 것이다.

또 이런사람도 있을것이다. 세금때문에, 정부정책 때문이라는 핑계를 대며 내집마련을 귀찮아 한다. 계산하고 저울질 해보면 쉽게 해결된다. 오해하고있는 것이 정부는 무주택자는 집을 살 수있게끔 장려하는 정책들을 펼치고 있다. 물론 내집마련자체는 어렵지만 상대적으로 무주택자에게 유리한 정책들이 펼쳐진다는것이다. 자세히 살펴보면 정부가 억제하는건 부동산 투기일 뿐이다.

그렇다면 우리는 어떤 선택을 해야할까? 답은 정해져 있다. 하루 빨리 내집마련을 서둘러야 한다. 공부를 하고 전략을 세워서 가능한 빨리 내집을 마련하자. 가능하다면 내 소유의집에서 살면 금상첨화겠지만 그렇지 않더라도
실소유와 거주를 구분해서 본다면 전국이 내집마련의 시장이 될 것이다.

Part.2 에서는 대출과 명도에 대해 알아보았다. 마지막 Part.3에서는 주거용 부동산의 상품가치 향상을 위한 리모델링과 임차인 빨리 구하는 요령 그리고 실질적인 수익률 정리를 해보았다.

6. 임차인 구하기

사실 임차인을 구하기 위해서는 기본적으로 수요가 풍부한 직장이나 학군 등이 좋은 곳에 부동산이 위치해야 유리하다. 그러나 수요가 적은곳에서는 가격 및 상품 경쟁력이 없다면 임차인 구하기가 힘들다. 내가 낙찰받은지역도 수요가 적어 우선 리모델링을 통해 상품가치를 올리기로 했다.

리모델링을 무턱대고 한다면 오히려 수익률이 낮아지므로 효율적인 부분부터 하였다. 일반적인 주거용 부동산이라면
1. 도배 및 장판
2. 화장실 및 싱크대
3. 샷시, 베란다 등
순으로 리모델링시 비용 대비 효율이 좋다. 명도 이후에 집을 살펴 보니 장판 및 싱크대 상태는 좋았으나 화장실 및 도배지 그리고 샷시가 상태가 좋지 못했다. 그러나 샷시는 비용이 많이들기에 우선적으로 도배와 화장실 리모델링, 입주청소를 하였다.

화장실 160만원, 도배 55만원, 입주청소 20만원을 들여 어느정도 세입자를 구하기 위한 상품성이 갖추어졌다.
발품을 팔아 가격비교와 흥정을 통해 투자금을 최소화하였다. 많은 온ㆍ오프라인 업체와 비교하면서 확인하고 내가 원하는 수준을 사진으로 제시한다면 쉽게 견적비교가 될 것이다.
* 견적비교시 화장실 리모델링만 50만원 가까이 차이가 보였다.

리모델링이 끝나자 소재지 일대 전체와 인접동 까지 공인중개소에 물건을 내놓았고, 부동산 어플인 직방과 다방, 피터팬의 좋은방 구하기 등 직접 물건도 홍보하면서 임차인을 구하기 시작했다.
어플로 홍보한 곳은 직접 방을 보여주지 않고 공인중개사와 연결시켜 불필요한 노력을 최소화 하였다.

그 결과 리모델링 후 방을 내놓은지 한달이 지난 6월에 임차인을 구하고 7월에는 만 서른에 난생 처음 월세를 받았다.

임대소득 그 금액자체는 크지 않았지만 그간에 노력과 시간들이 스쳐가며 불로소득이 쉽지않구나 참 많은 생각이 들었다.


7. 최종 투자 수익률 결산
월세가 입금되고 실질적인 투자수익률 결산을 실시해보았다.

임차인과 계약시 임차인의 사정을 고려 월세를 깎아주긴 했으나 세세하게 정리하다 보니 생각보다 지출이 많았다. 우리가 흔히 고려하지 않는 잡비를 정리하니 수익률이 반토막이 난것이다.
물론 매도하는 가격에 따라 더 많은 수익률도 나올 수 있겠지만 그러한 것은 제외했다. 여기에 임장 및 계약 간 기름값이나 시간 등을 계산한다면 저 수익률 역시 무의미할 것이다.

나의 첫 경매 낙찰기를 마무리하며..
올해 무모하게 시작된 1월부터 7월까지의 약 반년여 간의 투자가 끝이 났다. 간단한 생각으로 시작된 경매공부가 생각만큼 쉽지않단 생각이 들었다. 직접 하나하나 해결하고 마음 고생도하며 보냈던 시간들이 지금은 좋은 추억이 되었다. 가능한 많은 레버리지를 끼는 투자를 했음에도 생각보다 많은 실투자금이 들어가면서 이론과 실제의 괴리를 느꼈다.

특히, 수익률을 구체화해봄으로써 대부분의 초보투자자가 쉽게 현혹되는 수익률의 함정을 다시 한번 생각하게 되었다.

마지막으로 경매투자를 통한 교훈을 정리해보면..
1. 기본적인 부동산 인사이트를 키우자.
2. 경매는 투자수자일 뿐이다. 낙찰에 목메지 말자.
3. 입찰시 최악의 상황을 가정한 비용까지 판단하여 입찰가를 정하자.(리모델링, 명도비용 등)
4. 시세는 물건의 최저가를 기준으로 보수적으로 접근하자.
4. 세금적인 부분도 고려하자.
5. 주거용부동산에서 빌라투자는 더욱더 신중히 접근하자.(출구전략이 어렵다.)
6. 급할필요없다. 천천히 두드리며 투자하자.


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