부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 신축에 대한 수요가 많다보니 수요자분들은 신축-분양권-재건축-재개발 순으로 눈을 돌리고 있습니다. 신축은 너무 올라서 비싸고 분양권은 자격이 되지 않거나 피가 너무 비싸서 사지 못하기 때문에 재건축과 재개발에 눈을 돌리는 분들이 많습니다. 저역시 비슷한 생각입니다. 그러나 부동산 투자에 생소하다면 재건축과 재개발에 대한 정보와 두려움이 교차하기 마련입니다. 그래서 제가 공부한 내용들은 간단하게 정리해보려 합니다. 오늘은 먼저 재건축과 재개발의 진행과정에 대해 알아보려고 합니다.

재건축과 재개발 투자를 꺼리는 가장큰 이유는 이해도가 낮아서라기 보다는 많은 시간이 걸린다고 생각하는 편견때문일 것입니다. 각각의 사업에 따라 다르겠지만 보통 정비기본계획수립부터 입주까지 약 10년여의 기간이 걸립니다. 개별 사업에 따라 특별한 경우가 있겠지만 보통 이러한 긴 사업기간을 갖습니다. 그렇기 때문에 보통의 투자자들은 돈이 묶이거나 사업이 무산될 것을 우려하여 투자를 꺼리는게 사실입니다.

그러나 재개발이나 재건축이 과거 황금알을 낳는 거위로 인기를 끌었기 때문에 아직도 투자자들에겐 충분히 매력적이며 실수요자들 역시 비싼 신축을 대신할 매력적인 투자처인 것입니다. 그래서 우리는 반드시 재건축과 재개발의 사업 추진절차를 이해하고 어느 단계에서 투자를 할 지 판단해야됩니다. 간혹 높은 프리미엄으로 매입할 경우에는 추후에 수익이 적을 수 있기 때문에 이러한 점도 사전에 판단해야합니다.

1. 정비기본계획-정비구역지정-추진위원회승인

재건축과 재개발 사업의 시작은 정비기본계획이 수립이 시작입니다. 이후에 재건축의 경우에는 안전진단을 시작하여 정말 건물이 노후하고 불량한지를 판단합니다. 보통 D등급이하가 되어야 합니다. 반면 재개발에는 안전진단 단계가 없습니다.

이후에 '정비구역지정'이 이뤄지고 '추진위원회'가 구성하여 승인을 받습니다. 추진위원회란 조합의 바로 전단계입니다. 보통 기본계획수립 후 정비구역지정, 추진위원회 구성까지는 2~3년 정도 소요되며 사업 초창기가 되겠습니다.

2. 조합설립-시공자선정
추진위원회가 승인된다면 조합설립을 위해 주민들에게 동의서를 받습니다. 재개발의 경우에는 토지등소유자의 4분의 이상, 토지면적의 2분의 1이상의 동의를 받아야 하고 재건축의 경우에는 전체구분소유자의 4분의 3이상, 각 동별 과반수의 동의를 필요로 합니다. 조합설립동의요건이 충족된다면 추진위원회는 시ㆍ군ㆍ구에 조합설립인가를 신청하게되고 별다른 하자가 없다면 조합설립인가가 나옵니다. 인가가 나온날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인등기를 하면 정식조합이 설립됩니다. 이렇게되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다.

조합이 설립되면 공개경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하고 조합원들의 투표를 통해 선정하게 됩니다. 이때의 사업성을 토대로 사전에 사업성을 분석하여 분담금을 예측하고 투자를 하기도 하지만 수익성에 대한 예측이 부정확하므로 다소 신중을 기해야합니다. 또한 사업진행 자체가 중단될 수 있는 위험도 존재하기 때문에 개략적인 사업성분석과 추이를 지켜보면 좋은 단계입니다.
*서울시의 경우에는 시공자 선정을 사업시행 인가 이후에 실시함.

3. 사업시행인가-종전자산평가-분양신청
조합은 추진하고 있는 정비사업에 대한 일체의 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 확정받는 행정절차인 사업시행인가를 받게됩니다. 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되며 본격적으로 사업이 시작되는 시점입니다.

사업시행인가 고시가 된 이후에는 조합은 종전자산 감정평가를 실시하여 각 소유자별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하여 감정평가결과가 나오면 일반분양가, 사업비 등을 따져 조합원들이 분담해야할 분담금을 개략적으로 산출합니다. 종전자산, 즉 감정평가액이 높다면 분담금이 줄어들게 되고 감정평가액이 낮다면 분담금이 늘어나게 되기 때문에 희비가 엇갈립니다. 조합은 사업시행인가 고시가 된날로부터 60일 이내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지할 것이고 이를 통보받은 조합원들은 분양신청을 하게 됩니다. 이때는 희망평형만 신청하고 실제로 계약을 진행하는 것이 아니고 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성하게 됩니다.
 
이 과정에서 어떤 사람은 분양을 포기하고 현금청산을 하기도 하는 단계입니다. 사업시행인가 이후에는 투자자들이 가장 선호하는 투자타이밍으로 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없고 개략적인 분담금 산출을 토대로 어느정도 투자 수익을 예측 할 수 있기 때문입니다.

4. 관리처분계획-이주 및 철거-동 및 호수 추첨 - 착공
정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획인 관리처분계획이 실시됩니다. 분양신청이 이뤄짐에 따라 계획을 수정 보완하는 단계인 것입니다.

관리처분계획 단계가 되면 구체적인 투자수익이 분석가능하게 됩니다. 조합원분양을 통한 수익이나 일반분양을 통한 수익 뿐만아니라 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고 그에 따라 조합원들의 분담금도 결정됩니다. 관리처분계획 단계가 되면 조합원사이의 분쟁도 많이 일어나는 단계인데요, 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다의 이해관계과 조합의 자금운영에 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 관리처분계획은 재건축 및 재개발 사업의 성공여부를 가능하는 중요한 단계입니다. 만약 무탈하게 계획이 수립되었다면 시ㆍ군ㆍ구에 제출하고 인가를 받게되면 철거를 위한 이주가 시작됩니다. 이주기간은 보통 6개월에서 1년 정도 걸리게 되는데 빠르게 이주가 되야 일반분양이 빨라지고 그만큼 금융비용일 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독려합니다. 이주단계가 되면 수익성이 공개되어 크게 매력적이진 않지만 사업진행의 불확실성이 사라진 단계입니다.

5. 일반분양-준공 및 입주-이전고시 및 청산
이주 및 철거가 끝이나면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 하게되는데 일반분양 전 2~3개월 전에 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 이때 조합원입주권의 거래가 가장 활발한 시기가 되겠습니다. 준공인가가 이뤄진 후 실제 입주까지 이루어진다면 몇개월 내에 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 분할하고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 이전고시절차가 이루어 집니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축 및 재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다만 입주후에도 추가부담금문제나 소송으로 이전고시가 늦춰지는 경우도 있습니다.

오늘은 재건축 및 재개발사업의 진행과정에 대해 살펴보았습니다. 사실 이러한부분은 일반인들에게 생소하기 때문에 쉽게 와닿지는 않지만 자주보고 접하다보면 크게 어려운 부분도 아닌 것 같습니다. 다시한번 정독하면서 모르는 부분은 하나하나 찾아본다면 이해가 잘 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 저도 주택을 구입하고 몇차례 등기는 해봤지만 실제로 전세계약에 대한 연장은 고민해보지 못했습니다. 저도 곧 전세 연장에 대해서 고민해야되는 시기가 오다보니 궁금한점이 많아서 한번 정리해보았습니다.

특히, 최근에 청약시장에 대한 광풍과 정부의 공공임대 주택등의 공급이 늘어나기 때문에 전세계약 및 전세기간 연장 등이 활발히 이루어 질 것입니다. 그렇기 때문에 임차인과 임대인 모두 확인하시면 좋을 것 같습니다.

1. 부동산 등기부등본 확인하기
전세계약체결할 집을 찾았다면 반드시 부동산등기부등본을 꼭 확인하셔야 합니다. 간혹 공인중개사가 보여주긴 하지만 계약직전에 보여주는 경우도 많기 때문에 당당하게 요구해서 전세계약 중에 변동된 권리들에 대해서 살펴보는 것이 좋습니다. 등기부 등본은 소유주 뿐만아니라 대출 및 채무 등의 이력을 확인하는 공적장부이기 때문에 매우 중요합니다.

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데 '표제부'는 부동산의 소재지, 구조, 층수 등을 확인할 수 있고 '갑구'는 소유권에 대한 부분 '을구'는 소유권 외의 권리로 지상권이나 지역권, 전세권, 근저당권 등이 표기돼어 있습니다. 특히, 전세는 담보대출이 시세 대비 위험한 정도인지 확인이 가능하기 때문에 직접 또는 공인중개사를 통해 확인해야 합니다.
* 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 확인이 가능합니다.

여기서 중요한 것은 계약전에 등기부등본을 확인하였더라도 그사이에 권리가 변동되었을 여지가 있기때문에 계약직전에 다시한번 확인하는 것이 중요하겠습니다. 간혹 계약금 계약 이후 잔금일 사이에 권리 변동이 일어나는 경우가 있기 때문에 반드시 재확인을 해야합니다.

2. 집주인(소유자) 확인 및 계약
계약 및 계약연장시 반드시 소유권자인 집주인과 직접 계약을 하는 것이 좋습니다. 등기부등부상의 소유권자와 집주인이 일치하는지 신분증을 통해 확인하여야 하고 공동명의와 같이 명의자가 많은 공동소유권 역시 모든 사람들 신분을 확인해야 합니다. 특히, 부부공동명의의 주택임대차계약이라면 부부모두와 계약하기 때문에 부부 모두에게 입금하는게 아니라면 계약시에 부부중 1인계좌로 입금하는 특약을 명시하는 것이 좋습니다.

만약 불가피하게 대리인이 계약에 참석한다면 반드시 위임장, 인감증명서, 대리인의 인적사항 및 신분증을 확인하고 증명서들은 3개월 이내에 것이 좋습니다. 대리인과 계약시에도 집주인과 연락을해서 대리인이 맞는지 역시 확인하는 것이 좋고 통화시에는 녹음을 하는것이 좋겠습니다.(그래서 저는 자동녹음모드를 실행해둡니다. 삼성핸드폰만 가능할겁니다)
 
3. 계약서 작성시 내용과 특약내용을 정확히 살펴보기

모든계약에서는 계약서의 내용을 꼼꼼히 살피는 것이 중요합니다. 전세계약 역시 동일선상에서 살펴보면 좋습니다. 사전에 합의된 내용들 ; 대상부동산, 계약기간, 전세금액 등이 일치하는지 재차 확인하고 작은 부분까지 특약으로 기재하면 좋습니다. 장기수선충당금이랄지 계약 이후에 수선내용, 추후전세계약 연장 등 디테일한 개인의 부분들까지 특약으로 넣는 것을 추천드립니다. 물론 올바른 공인중개사는 어느정도 알려주겠지만 그 계약하는 분위기에 휩쓸린다면 초보자의 경우는 그냥 쉽게 계약을 하는 경우가 많습니다.

모르는부분은 시간이 걸리더라도 확인해서 조치해야합니다. 중요한 부분을 예로 들면 전세계약시 기존 근저당권 말소한다는 내용이나, 전세권 설정에 임대인의 동의 여부 등이 해당된다면 이러한 내용은 계약서상에 반드시 명시하여야 합니다. 위에서 언급한 하자처리, 원상복구 등도 중요하겠습니다.

4. 전입신고와 확정일자, 전세보증금반환보증보험가입
대부분의 사람들이 아시겠지만 전입신고는 임차인이 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 대항력이라는 것이 생깁니다. 집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있기 때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다.

이를 통해 역전세로 집이 경매에 넘어가거나 소유권자가 바뀌더라도 보증금과 임차권을 보장받을 수 있는 것입니다.

또한, 반드시 가입해야하는 것은 아니지만 가능하다면 전세보증금반환보증보험에 가입하여 전세보증금을 보장받는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 보증보험비용은 발생하지만 맘편히 지낼 수 있다면 충분히 투자할만한 가치가 있다고 생각됩니다.

5. 전세계약 연장인 경우에는..
기존의 전세계약을 연장한다면 반드시 계약서를 다시작성할 필요는 없습니다. 전세보증금액이 지난 계약과 동일하다면 굳이 계약서를 다시 체결할 필요가 없습니다. 민법에의하면 전세계약 만료 1~6개월전까지 임차인에게 임대인이 계약조건 변경에 대해서 알리지 않으면 동일조건으로 갱신된 것으로 간주하는 '묵시적 갱신'이 되는 것입니다.

그러나 상호합의하에 전세보증금을 인상하거나 계약조건이 일부 변경된다면 계약서를 다시 작성해야하는데 기존 계약서를 수정하거나 신규계약서를 작성하는 것이 있습니다. 어느것을 해도 무방하지만 지난 계약서를 갖고 있는 것이 유리하기 때문에 이왕이면 새로이 계약서를 작성하는 것을 추천드립니다. 이때 개인간의 계약으로 중개수수료를 절약하는 방법도 있겠지만 중개인이 일부금을 받고 작성해줄 수도 있기 때문에 계약방법은 고민해보셔야 합니다.

위의 사항들은 반드시 확인하고 넘어가야합니다. 이해가 안된다면 하나하나 꼼꼼하게 살펴보고 계약해야 합니다. 비단 전세계약 뿐만아니라 일반매매에 있어서도 큰돈이 오고가기 때문에 이러한 점들은 가볍게 여기지 말고 살펴보시기를 추천합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 대한민국은 아파트 공화국이라 불릴정도로 아파트가 주택에서 차지하는 비중이 크며 주거지로서도 선호도가 높습니다. 아마 인구밀도가 높은 여파도 클 것인데요, 실제로 우리나라는 인구 천만명 이상의 나라 중 3번째로 인구밀도가 높은 나라입니다. 그렇다보니 아파트의 증가는 필연적일 수 밖에 없는 것입니다. 이러한 아파트에 대한 수요가 많은 우리나라에서  아파트의 브랜드가 발전하게 되었고 각 시공사별로 브랜드가 만들어졌습니다.

국내건설공사 수주 실적을 기준으로 한다면 최근 1년 동안 삼성물산의 레미안, 현대건설의 힐스테이트, 대림산업의 E편한세상, 대우건설의 푸르지오, GS건설의 자이가 상위 5개의 아파트 브랜드로 볼 수 있겠습니다. 사실 수주 실적으로만 순위로 매기기에는 어렵겠지만 그만큼 브랜드가치가 높다고 볼 수 있겠습니다.

1. 레미안
레미안은 우리나라 초일류기업인 삼성의 삼성물산에서 만든 아파트 브랜드로, 한자로만 만든 브랜드이며 해석하자면 아름답고 편안한 아파트라는 뜻을 가지고 있습니다. 국내에서는 최초로 아파트에 사용된 브랜드이며 미래지향적인 이미지를 강조하고 있습니다. 최근에는 수주실적이 적음에도 1위를 달리고 있습니다.

2. 힐스테이트
힐스테이트는 현대건설의 브랜드로 2006년에 만들어진 브랜드입니다. 힐스테이트는 주거공간을 넘어 라이프스타일을 강조하는 브랜드입니다. 주거만족도가 높은 브랜드입니다.

3.e편한세상
e편한세상은 대림산업에서 2000년에 만든 브랜드로 인터넷 서비스로 생활에 편리함을 강조하며 만들어진 브랜드입니다. 거주환경에 만족도가 높은 브랜드로 꼽히기도 합니다.

4.푸르지오
푸르지오는 대우건설에서 만든 브랜드로, 친환경적인 이미지를 강조합니다. 최고급아파트의경우에는 써밋, 오피스텔형은 시티, 타운하우스 형은 하임 등으로 분류되고 있습니다.

5.자이
GS건설의 아파트 브랜드로 2002년 LG건설시절에 시작되었습니다. 고급스러운 이미지를 강조하기 때문에 30~50대 사이에 연령대에서 선호가 높습니다.

이 밖에도 다양한 브랜드가 존재하며 또다른 대기업 건설사인 롯데 건설의 롯데캐슬은 1999년 롯데건설이 만든 브랜드로 고급스러운 이미지를 강조하는게 특징입니다. 특히, 입구 게이트가 유럽풍으로 디자인하는 것이 특징인데 최근 로고 변경후에는 심플한 디자인을 추구한다고 합니다.

최근에 아파트의 브랜드에 따라 선호도와 프리미엄이 존재하고 있습니다. 부동상의 입지가치 외에 상품가치부분에서 브랜드 역시 많은 부분을 차지하는 것입니다. 브랜드에서 나오는 신뢰나 이미지가 부동산 가치를 높이고 있습니다. 이왕이면 선호도가 높고 보다 탄탄한 시공사의 아파트가 매력적이기 때문에 간단히 나온 브랜드에 대해 살펴보면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 사람이란 동물은 비교를 통해 스스로를 낮추고 발전하려는 본성을 갖고 있습니다. 그중에서도 부동산의 시각으로 바라본다면 더 좋은 주거지역으로의 상위여과를 꿈꿉니다. 이러한 것들은 현실적인 것으로 자본주의 사회에서 내능력(결국 돈)이 부족하다면 더 열악한 지역으로 밀려남을 의미하겠습니다. 이러한 것을 설명하는 것이 바로 젠트리피케이션(gentrification)입니다. 젠트리피케이션의 정의는 낙후된 구도심 지역이 활성화 되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상입니다.

실제로 재건축 또는 재개발을 진행한다면 오히려 원주민의 이탈이 가속화되는 경향이 보입니다. 재건축보다는 재개발이 더욱더 그러한 경향을 보이고 있습니다. 이러한 현상은 지극히 자연스러운 것으로 우리가 부정하기에는 어려운 것입니다. 서울과 같은 대도시에서 슬럼화 되어있던 지역들은 재개발(일명 뉴타운)을 진행하게 된다면 기존의 원주민들 중 치솟은 주거비용을 감당하지 못하는 사람들은 쫓겨나게 되는 것입니다.

그렇다면 이러한 젠트리피케이션을 부정적으로만 바라봐야 할 것인가에 대한 의문이 생깁니다. 현재 서울에 진행중인 뉴타운들에 모습이 바로 이러한 젠트리피케이션을 잘 설명해주고 있기 때문입니다. 흔히들 상위여과라고 이야기 하는 젠트리피케이션은 뉴타운에서 발생할 수 밖에 없는 필연 적인 것이기 때문입니다.

우리나라와 같이 대부분의 도시들은 급격한 도시화를 통해 난개발이 되어 새로이 갈아 엎지 않는다면 재생이 불가능한 수준에 도달하였습니디. 도시재생사업과 같은 사업들을 진행하지마 그것들의 효과는 미미하고 결국에는 뉴타운이라는 재개발 및 재건축이 가장 효과가 있습니다.

그러나 젠트리피케이션은 과거의 슬럼화된 도시들이 새로이 탈바꿈 함으로써 주거지의 고급화가 일어나고 그곳으로 새로운 계층이 유입되는 것인데 인권문제가 대두됨으로써 도시개발과 인권이라는 첨예한 가치가 대립하는 결과를 초래하게 된 것입니다. 사실 이러한 사업들이 진행이 지속된다면 도시는 점차 성장하고 고급화 되겠지만 아이러니하게도 거대자본에 의한 소자본의 잠식이 가속화되어 주거지역 뿐만아니라 상업지역에서도 부의 쏠림현상이 가속화 되는 것입니다.
결국 슬럼화된 구도심을 해결하기 위한 좋은 방법에 부작용이 젠트리피케이션이지만 결국 그것이 이루어져만이 자연스레 상위여과의 활동으로 도심의 재생이 이루어지게 되는 것입니다. 그러나 현정부에 부동산 정책은 이러한 젠트리피케이션의 모습을 부정하고 단순 도시재생사업을 통해 도심을 재정비하려는 정책들이 쏟아지고 있습니다.

이러한 사업들은 대부분 효율성이 떨어질 뿐 아니라 정책의 효과가 미미하기 때문에 실효성에 논란에 중심에 서지만 원주민들과의 갈등, 사업성, 인권 문제 등 다양한 사회문제들이 장애물이 되어 더 나은 사업으로의 진행을 가로막고 있습니다. 실제로 서울의 구도심들은 노후화가 심각한 상태고 심지어 강남이라는 부의 상징인 지역에서조차 일부아파트들의 노후화는 심각한 수준입니다. 단순 집값의 상승과 젠트리피케이션을 우려하여 도시의 슬럼화를 방치하는 것은 장기적인 도시개반측면에서는 부정적인 것입니다.

젠트리피케이션을 부정적으로 바라만 보는 정부의 모습에서 현실을 직시하지 못함을 느낍니다. 상위여과의 과정을 부정한다면 자본주의 자체를 부정하게 되는 것이고 그러한 정부의 가치를 지키다보면 더많은 국민들이 고통을 받게 됨을 인지해야 합니다. 젠트리피케이션은 단순히 사회 취약계층의 인권문제로 볼 것이 아니라 대다수의 국민의 보편적인 가치문제로 봐야할 것입니다.

소수의 취약계층도 국민이지만 성실히 납세의 의무를 지고 살아가는 보통의 국민도 국민이기 때문에 이러한 점을 절대로 간과해서는 안되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 흔히, PIR(price to income ratio)이라고 불리우는 가구소득대비 주택가격 비율에 대해 알아보려고합니다. 가구소득 대비 주택가격 비율? 상당히 생소한 용어인데요, 개념정리부터 하겠습니다.
 
1. 가구소득대비 주택가격비율(PIR)

가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 5억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻입니다. 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것입니다.

그러나 두 아파트의 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다. 상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것입니다. 서울과 지방의 예를 들어보면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그렇다면 비슷한 입지를 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울에 강남구 아파트의 PIR이 20인데 인접한 서초구의 아파트의 PIR이 10이라면 서초구의 아파트가 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 물론, 개별 입지나, 상품을 세부적으로 따져봐야 하겠지만 저정도로 차이가 크게 난다면 당연히 서초의 아파트가 저평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

그러나 각 국가별로 PIR산출기준이 모두 다릅니다. 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다. 그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것입니다.

2. PIR 확인방법

PIR은 위에섯 언급했듯이 발표기관마다 기준이 다릅니다. 그래서 각 기관마다 상이하긴 하지만 대표적인 두곳을 소개하려고 합니다.
* 두곳의 PIR차이가 있기 때문에 판단은 본인 몫입니다.

1) KB부동산
* 링크 : KB부동산(월간주택가격동향)
KB는 시중은행임에도 부동산시세의 기준이되고 부동산으로도 많은 데이터를 만들어 내고 있습니다. 특히, 월간 주택가격동향을 발표하고 있습니다. 아래에 그림과 같은데요 3분위 기준으로 보면 전국은 5.5 인데 서울은 13.7을 보이고 있습니다.

2)한국주택금융공사(HF) 주택금융통계시스템
* 링크: 주택금융통계시스템
흔히 한국주택금융공사는 대출과 연관이 깊은 곳입니다. 한국주택금융공사 주택금융통게시스템에서는 보금자리론(내집마련 디딤돌 대출 등 포함)하여 산출하고 있습니다. 기준일이 대출취급일이며 업데이트가 늦은것이 단점입니다.

전국은 5.4, 서울은 7.8을 나타내고 있습니다. 확실히 KB의 PIR과 차이를 보이고 있습니다만 흐름을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 여기서 LIR도 언급이 되고 있는데요, LIR은 Loan Income Ratio로 평균 대출금액 / 평균 연소득 입니다. 아무래도 주택가격이 높은수록 그 비율이 높은 것 같습니다. PIR과 흐름을 같이하고 있습니다.

오늘은 PIR의 개념과 PIR를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 빅데이터에 기반한 투자자라면 반드시 알아야할 지수인데요, 저도 참고는 하지만 아직 배우고 있는 단계입니다. 오늘은 간단히 PIR의 개념과 확인방법을 설명드렸지만 추후에 저평가 투자지역과 아파트 찾는법을 포스팅 하도록 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임차인 입장에서 포스팅을 하려고 합니다. 임대인이 주택담보대출의 레버리지를 활용한다면 임차인들이 누릴 수 있는 레버리지(지렛대 효과) 중 가장 큰 것은 아마 전세계에서도 우리나라에서 많이 사용되는 제도인 전세자금대출일 텐데요,

임차인들에게는 적은 비용으로 살집을 마련할 수 있다는 것에 큰 의미를 둘 수 있습니다. 일반적으로 아는 것처럼 전세자금대출은 시중은행에서 대출을 진행하고 있지만 실제로는 같은 상품을 시중은행별로 각각 다른 금리로 보증하는 것입니다. 그래서 이번에는 전세자금 대출에 어떠한 종류의 보증이 있는지 알아보겠습니다.
 

1. 주택도시보증공사

일반적으로 HUG라고 알려진 주택도시보증공사의 전세자금대출은 신축건물만 아니라면 소득에 제한 없이 받을 수 있고 금리도 가장 낮기에 일반적으로 많이 실행되고 있습니다. 일명 안심전세대출이라고 불리고 있는 전세대출로 전세자금대출 중 유일하고 90%까지 무직자도 대출이 가능한 것이 특징입니다.

1. 보증금 : 5억원 이하
2. 한도 : 보증금 80% / 4억원 중 낮은 금엑
* 청년가구(만34세 및 연소득 5천만원 이하) 및 신혼가구(혼인신고 기준 만 5년 및 합산소득 6천만원 이하)의 경우 신용등급 4등급 이내라면 최대 90%가능
3. 무주택자 또는 1주택자(합산소득 1억원 이하)
4. 신축건물 대출불가
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
7. 전세보증보험가입(보증금전액보장)

2. 한국주택금융공사

한국주택금융공사전세자금대출은 금리는 저렴한 편이고 다양한 일반 물건에 대출이 가능한것이 장점이지만 대출한도가 연소득 3.5~4배 또는 전세보증금 80% 중 낮은금액으로 적용되기 때문에 한도가 낮은 것이 단점으로 이용빈도가 가장 적습니다.

1. 보증금 : 5억원 이하(지방 3억 이하)
2. 대출한도 : 보증금 80% 또는 소득의 3~4배(최대대출한도 : 2억2천2백만원)
* 신혼부부 : 4배
* 연소득 1,500만원 이하 : 3천만원
* 연소득 1,500만원 ~ 2,000만원 : 연소득의 3배
* 연소득 2,000만원 초과 : 연소득의 3.5배
3. 직장 재직기간 1년 이상
4. 신용등급 6등급 이내
5. 무주택자 또는 1주택자(부부합산소득 1억원 이하)
* 수도권 기준작성하였습니다. 지역별 차이가 있을 수 있습니다.
6. 아파트, 오피스텔, 다세대주택 외 단독주택, 상가주택 등 일반 물건도 가능

3. 서울보증보험

서울보증보험은 세가지의 전세자금 대출종류 중 유일하게 보증금에 제한이 없고, 1주택 세대의 소득을 보지 않습니다. 이러한 예외사항으로 많은 분들이 이용하고 계시며 등기가 나와 있지 않은 신축 아파트도 물론 가능하며, 보증료를 은행에서 부담하고 있습니다. 그래서 금리가 다소 높지만 실제 지불비용은 큰 차이가 없는게 장점입니다. 채무자의 조건이 까다롭지 않아 외국인도 가능한 상품입니다.

1. 보증금 : 제한없음
2. 한도 : 보증금 80% 또는 5억원 중 낮은 금액
3. 무주택자 또는 1주택자(소득제한없음)
4. 신축건물 또는 무직자도 건강보험납입액, 신용카드 사용금액으로 추정소득 산정
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
* KB시세가 없는 다세대빌라 또는 오피스텔은 감정가의 80% 가능

오늘은 전세자금대출의 종류에서 알아보았습니다. 시중은행에서 자체적으로 판매하고 있는 전세자금대출 상품도 있기 때문에 주거래은행과의 비교를 통해 대출을 실행하시면 되겠습니다.

간혹 다주택자나 필요금액이 5억원 이상이라면 시중은행의 경우에는 제한이 되고 지방의 일부 1금융 은행들은 자체적인 보증서를 발급하기 때문에 완화된 조건으로 가능할 수도 있다고 하니 참고하셔서 발품을 팔아보시는 것도 좋을 것 같습니다.^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 전세보증보험에 대해 알아보려고합니다. 전세보증보험은 나의 소중한 돈(전세금)을 보호 받을 수 있는 제도로 소정에 수수료를 지불하고 보증보험회사에 가입해두는 일종의 보험상품입니다. 크게 주택도시보증(HUG), 서울보증보험(SGI)의 상품으로 나뉘는데 전세보증보험의 개념과 종류에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 전세보증보험
전세보증보험이란 임대차계약 만료 또는 해지 후 30일 경과시까지도 특별한 이유없이 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 혹은 계약기간 중에 주택이 경매나 공매로 배당이 이뤄졌음에도 임차인이 전세금을 반환 받지 못했을 경우 보증기관에서 임차인에게 전세금을 대신 반환하고 임대인에게 보증기관이 직접 상환받는제도를 말합니다.

이때 전세보증보험의 두 종류(HUG와 SGI)에 가입하기 위해선 다음과 같은 조건을 필수적으로 갖추어야 합니다.
1) 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어 대항력이 있어야 합니다.
* 확정일자는 관할 동사무소에서 전입신고시 함께 신청하시면됩니다.
2) 임대차계약기간이 최소 1년 이상이어야 합니다.
3) 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 합니다.
4) 보증대상은 단독ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ도시형생활주택ㆍ아파트ㆍ주거용오피스텔이 포함됩니다.
5) 단, 다중주택ㆍ상가건물ㆍ공관ㆍ가정어린이집ㆍ공동생활가정 등은 보증대상이 아닙니다.

2. 전세보증보험 상품종류와 비교
현재 시판되고 있는 상품에는 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험 2가지 상품이 있습니다. 명칭에는 차이가 있지만 기본적으로 임차인의 보증금을 보호하는 취지는 같습니다. 차이점은 가입가능시기 보증료, 보험요율, 보증한도액 등의 차이가 있습니다.

1) 신청기한
HUG의 경우에는 계약기간 1/2가 경과하기 전까지만 가능하면 SGI의 경우 임대차 계약이 1년인 경우에는 5개월 이전에 1년 이상인 경우에는 10개월 이전에 가입이 가능해 기간에 따라 가입가능시기가 차이가 있습니다.

2) 보증한도
보증한도에 HUG는 수도권 7억원 그 외 지역 5억원 SGI는 아파트는 제한없고 그 외 주택은 10억 이내에서만 보증됩니다.

3) 보증수수료
보증수수료는 아래의 표와 같습니다. 그외 참고사항으로는 신혼부부ㆍ다자녀ㆍ저소득층ㆍ한부모가정ㆍ장애인 등 사회배려계층은 40~60% 할인됩니다.

4) 가입방법
전국의 주택도시보증공사 지사와 우리은행, 신한은행 등 위탁은행 및 위탁 공인중개사 사무소를 통해 가입이 가능합니다. 이때 서류늘 신청서ㆍ등본ㆍ확정일자 받은 전세계약서ㆍ전세보증금 수령 및 지급확인서가 되겠습니다. 보다 자세한건 아래 링크 참고하십시오. 참고자료 같이 첨부합니다.
* 주택도시보증공사
* SGI 서울보증
* 콜센터 1566-9009

위에서 살펴보았듯이 임차인이 전세보증금을 지키는 방법은 의외로 간단합니다. 적은비용으로 안전장치를 마련하기에 가입은 꼭 권유드리겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 지난 1부에서는 건축법 상 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 오늘은 건축법이 아닌 주택법상 주택에 대해 알아보려고 합니다. 먼저 주택법 상 주택의 종류를 알아보기 전에 주택법에서 참고해야하는 사항을 알아보겠습니다.

1) 한세대를 이루는 집은 욕실과 부엌이 있어야 합니다.
2) 지하는 층수로 포함되지 않습니다.
3) 필로티 구조(1층이 공간으로 비어 있거나 주차장으로 쓰이는 곳)는 층수로 계산하지 않습니다.
4) 연면적은 지하층 + 주차층 합입니다. 그러나 용적률 계산시에서는 제외됩니다.

1. 주택

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택(건축법상)으로 구분됩니다.

1) 단독주택
1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 건축법상 개념과 큰 차이는 없겠습니다.

2. 준주택
준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 뜻합니다. 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거 시설의 공급활성화를 위해 도입한제도입니다. 흔히 기숙사, 노인복지주택, 오피스텔 등이 포함됩니다.

3. 공동주택
건축물의 벽,복도,계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 대표적으로 아파트(면적과 무관하게 주택으로 사용되는 층수가 5층이상 인 형태), 연립주택(다세대보다 연면적이 큰 형태(연면적 200평 초과, 4층 이상), 다세대주택(연면적 200평 이하, 4층 이하)가 있습니다. 역시 건축법과 큰 차이가 없습니다.
* 블로그 내[부동산 상식] 주택의 종류를 알아보자.(1부-건축법상 주택의 종류)참고

4. 국민주택, 민영주택

1) 국민주택
주거전용면적이 세대당 85제곱미터 이하로 국가, 지자체, 토지주택공사, 지방공사가 건설하거나 혹은 주택도시기금과 자금을 지원받아 건설되는 주택입니다.
*수도권과 도시지역이 아닌 읍 면의 경우엔, 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터이하까지 허용됩니다.

2)민영주택
민영주택은 국민주택과 반대의 개념으로 국민주택기금에서 자금을 지원받지 않는 민간건설사ㆍ국가ㆍ지방자치단체 등이 공급면적 85제곱미터 이상으로 공급하는 주택을 일컫습니다. 쉽게 얘기해서 삼성레미안이나 GS자이, 현대 아이파크 등이 일반건설사가 짓는 주택입니다.

5. 도시형생활주택
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년부터 시행된 주거형태로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다. 주변에서는 도시역세권 중심으로 중ㆍ소형평수 위주로 공급되는 주택이 많습니다.

주택법에서는 건축법과 큰 차이는 없습니다. 구분이 어렵다면 개념정도만 이해하면 좋을 것 같습니다. 세금이나 정책에서 각 법령별로 차이를 보이기 때문에 주택구입시에 등기부등본을 꼭 참고하시고 필요할 때 찾아보시면 좋겠습니다.~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 주택에 대해 알아보려고 합니다. 주택이란 법률적으로 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로된 건축물의 전부 또는 그 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있습니다. 우리는 흔히 주택이라고 하면 대부분 아파트, 빌라, 단독주택을 떠올리실겁니다.

그렇지만  단순히 용어만 알고 어떻게 정의되고 구분하는지 잘 모르실겁니다. 부동산공부를 하다보면 의외로 이러한 부분을 간과하고 이해를 안하고 넘어가시는 분들이 있는 것 같습니다. 사실 이러한 구분이 매우 중요한데요, 취득세나 민법, 중개수수료 등 다양한 부분에서 차이가 있기 때문에 헷갈리지 않는 것이 중요하겠습니다. 그래서 오늘은 건축법상 주택의 종류에 대해서 포스팅하려고 합니다. 건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉘는데 각각 나누어 살펴보겠습니다.

1. 단독주택

단독주택은 한세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택인데 일반적으로 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉩니다.

1) 단독주택
가정보육시설, 공동생활가정, 제가노인시설 등을 포함한 개별주택으로 규모는 제한되어 있지 않습니다. 그러나 연면적 495제곱미터 이상일 경우에는 호화주택으로 분류되어 중과세 대상이 됩니다.

2) 다중주택
건물의 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 단독주택형 주거용 건축물입니다. 학생 또는 직장인 등의 다수인이 거주할 수 있도록 각 주거구획별로 독립공간이 확보되어 있습니다. 화장실, 샤워실 등 주거공간으 일부는 공동으로 사용할 수 있도록 설치되어 있습니다. 일반적인 고시원을 생각하시면 될 것 같습니다.

3) 다가구 주택
다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하여야 합니다. 1층 전부를 필로티 구조로 해서 주차장으로 사용할 경우에는 필로티 층은 층수에서 제외합니다. 1개동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며 19세대 이하가 거주하는 곳입니다. 간단하게 원룸으로 이해하시면 편할 것 같습니다. 이전에는 전체를 주택용도로 사용했다면 최근에는 1층이나 2층을 상가로 사용하는 경우가 많습니다. 이런 경우를 상가주택이 되며, 다가구주택은 여러가구가 살고 있지만 주인은 한명입니다.

4) 공관
공관이란 공공적 필요에 의해 지어진 주택으로 해당자격자가 머무를 주택으로 해당자격자가 머무르는 주택으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 형태를 갖추지 않은 주택을 의미합니다.

2. 공동주택
공동주택은 하나의 건축물 안에서 여러세대가 생활할 수 있는 구조로된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 이에 해당합니다.

1) 아파트
아파트는 우리가 흔히 알고 있는 주택으로 쓰이는 5층 이상인 주택입니다. 국민주택기금 지원여부와 사업시행 주체에 따라 민영, 국민, 민간, 임대(공공 또는 민간임대)로 구분됩니다. 복도, 계단 및 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 곳으로, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 이때 단독주택으로 분류한 가정보육시설, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 등과 원룸형 주택도 규모에 따라서는 공동주택에 해당될 수 있습니다.

2) 연립주택
주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하 주차장 면적은 제외)이 660제곱미터 이상이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 우리가 흔히 부르는 빌라나 맨션이 연립주택입니다.  내부구조는 아파트와 같으나 난방이 개별난방방식인 것이 보통입니다.

3) 다세대주택
다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 연립주택과 다세대주택은 연면적의 차이로 구분하면 되겠습니다.

4) 기숙사
기숙사는 흔히 '대학교' 나 '공장' 등에서 볼 수 있는 형태로 학생 또는 종업원 등을 위해 쓰이는 것으로 1개동에 공동취사시설를 갖추고 있습니다.

 
위에서 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 주택의 종류에 대해 아는 것은 중요하지만 사실 건축법상의 내용은 등기부등본을 살펴보면 간편하긴 합니다만, 그래도 어느정도 지식을 갖고 계시면 좋을 것 같습니다 ^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 새아파트를 분양할 때 분양 건설사는 3베이ㆍ4베이 홍보를 많이 합니다. 특히, 베이가 많으면 실사용 공간이 넓어짐을 강조하면서 다베이전략을 택해 요즘은 5베이까지 나오고 있는 실정입니다. 그렇다면 베이가 많으면 좋은건지? 베이는 무엇이고 각 베이별 장ㆍ단점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

1. 베이(Bay)란?

베이(Bay)는 사전적인 의미로 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 의미합니다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는 2베이 구조가 많습니다. 그러나 최근에는 거실1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공간을 위치하는 3베이 구조가 인기가 많습니다. 특히, 전면부 공간수가 많으면 집이 밝아지고 전면의 길이가 발코니 길이와 같이 늘어나기 때문에 서비스 면적이 증가해 공간활용 측면에서 장점이 있습니다. 실제로 베이수가 많을수록 확장해 사용하면 실제 면적보다 더 넓게 사용할 수 있습니다.

다시 말해 베이는 아파트를 기준으로 평면도를 볼때 남쪽을 향하고 있는 방과 거실이 몇개인지 보는 것이라 할 수 있습니다. 아무래도 같은 평형에 방의 갯수가 많고 남향으로 방이 배치된다면 햇볕이 잘 들어 여름엔 쉬원하고 겨울엔 따뜻한 방이 많아 더 좋지 않을까요? 그렇다면 구축에서 볼수 있었던 2베이, 요즘 트렌드의 중심인 3베이와 4베이의 차이점과 장ㆍ단점을 알아보겠습니다.

2. 2베이(Bay)

2베이는 전면부에 거실ㅡ방으로 배치된 구조로 주로 구축 소ㆍ중형 평형에 아파트들에서 볼 수 있던 구조입니다. 현관을 열고 들어서면 거실이 환하고 넓게 보입니다. 또한, 거실과 주방의 거리가 길어 넓어 보일 뿐만아니라 주부들이 활동 하기에도 좋습니다. 그러나 한개의 방에만 햇볕이 들어 다른 방들은 어둡고 습할 수 있으며 현관문에서 거실 노출면이 넓어 사생활 노출이 취약한 단점이 있습니다.

3. 3베이(Bay)

3베이는 전면부의 방ㅡ거실ㅡ방으로 배치된 구조로 널리 쓰이고 있는 구조입니다. 넓은 방과 거실이 있어 공간활용도나 개방감이 좋습니다. 특히, 큰거실과 큰방을 좋아하는 대다수의 가정에서 선호하고 실제로도 많은 집들이 3베이로 지어져 있습니다. 현관문에서 거실과 안방이 가려져 사생활 보호에도 도움이 되고 맞통풍이 잘돼 환기성이 좋습니다.

4. 4베이(Bay)

4베이는 요즘 신축들에서 주력으로 공급하며 건설사마다 넓은 실사용면적을 강조하고 있습니다. 실제로 가장 넓은 서비스면적을 갖고 있고 채광이 좋고 공간활용도가 높은 강점이 있습니다.

그러나 가로로 길게 늘어 있어 거실과 방이 좁아 답답함을 느낄 수도 있고 맞통풍이 어려워 환기에 제한사항이 있습니다. 또한 복도가 생겨 공간활용도가 낮은 공간들이 생길 수 있으며 많은 방이 있고 햇볕에 노출면이 넓어 여름에는 냉방비의 지출이 높아집니다.

4베이가 많은 아파트 단지의 경우 가로길이가 넓어져 직사각형의 비효율적 배치로 세대수가 줄어 분양가가 비싸질 수 있겠습니다. 또한, 좁아진 공간때문에 발코니 확장이 필수적인데 발코니 확장면이 늘어나 베란다확장으로 추가 부담해야 할 금액이 커질 수 있습니다.

이처럼 각 베이마다의 장ㆍ단점이 다르기 때문에 각 가정의 니즈에 부합하는 베이선 택이 중요하겠습니다. 무조건 베이가 많다고 좋은 것은 아닙니다. 일반적으로 전용 59제곱미터에는 3베이를 84제곱미터에는 4베이가 적정 베이로 알려져 있습니다.

요즘은 건설사마다 베이가 많으면 무조건 좋은것처럼 홍보하지만 실제로 각 평면도를 살펴보고 활용도가 높은 공간인지, 베이 경쟁으로 버려지거나 낭비되는 공간은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야겠습니다. 또한 판상형ㆍ타워형인지, 남향ㆍ동향인지 등등 다양한 구조를 복합적으로 따져봐야합니다.

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