부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에도 세대(Generation)이 있다는 것을 알고계셨나요? 정확하게 세대를 구분하긴 어렵지만 우리는 흔히, 살면서 오래된 아파트를 구축, 그리고 신축에 가까우면 준신축, 최근에 지어진 새아파트를 신축이라며 대략세대와 비슷한 구분은 하고있었습니다.

이러한 세대는 개인의 성향이나 지역별 아파트의 노후도에 따라 조금은 달리 해석될 수 있는데요, 이러한 아파트의 세대차이를 인정하지 않으면 아파트의 가격차이도 받아들이기 매우 어려웠습니다.

특히, 최근에 입지가 괜찮은 신축아파트는 분양가 대비 2배 이상 상승하거나 입주물량이 많음에도 매매가나 분양권 프리미엄이 상승하는 것을 볼수있었는데요, 이러한 상황을 보면서 의문을 품으시는 경우가 매우 많았습니다.

너무 거품이아닐까? 비싼 것 같다라며 부정적인 견해를 나타내실텐데요, 주변 구축에 비해서 2~3배 가까운 가격차이를 보인다면 그런한 감정은 더욱더 커질 것입니다.

그러나 이러한 생각은 철저히 아파트의 '입지'만 생각한 전통적인 방식의 사고일텐데요, 지금은 21세기 아파트에서는 4세대 아파트가 등장한 '상품가치'에 대한 새로운 패러다임으로 전환된 시장이라 할 수 있습니다.

* 아래 글은 기존에 상품가치의 중요성에 대해 간단히 언급한 포스팅입니다.

2019/09/15 - [부동산이야기] - 부동산투자에 있어 상품가치의 중요성(Feat.입지가치)

이렇듯 아파트의 트렌드는 시대에 따라 변화하고 있습니다. 최근에는 철저히 수요자 중심으로 질적으로 향상된 아파트 공급를 공급하는 것으로 아파트 시장의 트렌드가 변화했습니다. 그렇다면 이러한 아파트가 어떻게 변화되었고 세대를 구분하는지 간단히 살펴보겠습니다.

1. 1세대 아파트

​아파트의 첫번째 세대는 국가가 주도한 한국주택토지공사가 주도한 주공아파트(현재 LH)입니다. 우리가 흔히, '성냥갑' 아파트로 불리는 아파트로 아파트역사에서 1세대로 지칭되고 있습니다.

이러한 아파트들은 1970년~1990년대에 국민의 주거안정을 위해서 적은 공사비로 보급형 아파트로 가능한 많이 지었습니다. 그렇다보니 저렴한 자재나 부실시공 등이 많았고 철저하게 아파트에 사는 수요자가 아닌 공급하는 공급자 중심으로 찍어내는 공산품처럼 공급되던 아파트입니다.

대표적으로는 1973년 건립한 '반포주공아파트'나  압구정 현대아파트가 대표적인 예로 대부분 아파트이름에 건설사나 시공사명이 추가 되었습니다.

극가 입장에서도 절대적으로 부족했던 주택보급률과 수도권 과밀화해소를 위해서 이러한 1세대 아파트를 적극적으로 공급할수 밖에 없었으며 대외적으로 국가의 격(?)을 높이기 위해 88올림픽 전후로 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다. 현재 서울과 1기신도시에 이러한 아파트들이 많이 공급되었습니다.

2. 2세대 아파트

1세대 아파트에 이은 후속세대로 나온게 초고층 주상복합 브랜드아파트가 바로 2세대 아파트입니다. 대표적으로 도곡동에 위치한 타워펠리스와 같이 2000년대 초반에 아파트의 고급화를 꾀한 것인데요, 당시에는 고가임에도 브랜드화를 통해 비싼 분양가임에도 경제성장과 맞물려 수요자들에게 큰 인기를 끌었습니다.

그 이후에 아파트 브랜드들이 생겨나면서 롯데캐슬이나 자이, 레미안 이편한세상 등 브랜드화가 시작되었고 분양가 역시 상승하는 계기가 되었습니다.

2세대 부터는 공급자 중심의 아파트를 탈피하고 수요자들의 니즈에 부합한 아파트 공급에 초점이 생겨났습니다. 특히, 차별화 고급화 전략이 시장에 주요하면서 선풍적인 인기를 끌고 시세를 견인하는 리딩단지들이 되었습니다.

최근에는 단점이 부각되면서 2세대 주상복합아파트는 인기가 줄어들고 있습니다.

3. 3세대 아파트

2세대를 이끈 것이 고급 주상복합 아파트라면 3세대는 1세대 아파트가 재건축되면서 만들어진 아파트들과 새로운택지에 지어진 새아파트들이라고 할 수 있습니다. 이러한 3세대 아파트들은 평면이 다양화 되었고 단지가 고급화되었습니다. 2010년 전후로 지어진 아파트들이 포함된다고 할 수 있겠습니다. 

2005년 12월 정부가 ‘발코니 확장’을 허용하면서 분양가 자율화 이후 도입된 신평면 개발이 발코니 확장 이후 날개를 달아 주거 공간이 늘어나 설계 과정에서 주거 편의성을 대폭 높일 수 있게 됐습니다.

당시 부동산 시장이 침체된 것도 한몫한부분도 있지만 건설사들은 특화평면이랄지, 친환경시스템, 첨단 편의시설등을 도입하면서 상춤 차별화를 추구했고 단지 입주민을 위한 커뮤니티시설이 다양화되고 고급화 되었습니다.​

단지 내 어린이 영어학원, 수영장, 피트니스센터 등이 등장하고, 휴대폰으로 가전제품이나 현관 잠금 조명 등을 원격 제어하는 시스템도 이때부터 모습을 드러냈습니다. 건물외관과 조경에도 힘을쏟았으며 단지 내 주차장을 지하화 하는등 구조도 크게 개선되었습니다.

그 덕분에 커뮤니티시설에 헬스장과 문화센터 등의 편의시설과 지하 2~3층까지 넉넉한 주차장이 들어선 것이죠.

1세대 아파트 중에서도 저층아파트들의 사업성이 좋아 먼저 재건축 되면서 3세대의 포문을 열었는데요, 대표적으로 잠실주공(잠실엘스, 리센츠 등), 대치 주공(대치 레미안펠리스), 도곡주공(도곡 렉슬), 반포주공3단지(반포자이) 등이 되겠습니다.

사업성 있는 1세대 아파트들이 재건축 되어 업그레이드 되기 시작한 것이 3세대라고 생각하시면 되겠고 준신축들이 이러한 3세대 아파트에 포함된다고 보시면 되겠습니다.

다만, 사업성 없는 아파트들은 1세대에 머물기 때문에 노후와와 슬럼화가 심화되고 있습니다만 그 외에 고층주공아파트나 목동 등 재건축이 가능한 아파트들은 3세대를 뛰어넘는 아파트가 될 것입니다.

4. 4세대 아파트

4세대는 스마트홈, 조식 서비스, 커뮤니티의 고급화로 요약이 가능합니다. 최근에 서울에 입주하거나 분양된 대단지 아파트들이 이러한 4세대 아파트를 지향하고 있습니다. 2010년대 중반 이후 첨단 정보통신기술이 적용돼 편의상과 안정성이 높아졌고 2017년 성수동 트리마제가 조식서비를 도입하면서 차별화가 커졌습니다.

​기존에 3세대에서 갖추었던 커뮤니티시설들이 더욱더 업그레이드 되어 헬스장, 수영장, 카페, 스카이라운지, 문화센터 등 대부분을 아파트 단지안에서 해결이 되며 아파트 시스템에 사물인터넷 IOT가 결합되서  아파트관리를 핸드폰앱을 통해 이용합니다.

​때에 따라 세대별로 창고도 주어지는 경우도 있으며, 작은 테라스를 제공하기도 합니다. 평면 역시 사용자 중심이 강조되면서 34평임에도 알파룸이 제공되어 필요에 따라 방이 4개까지 가능합니다.

기존에 고층아파트에 불만사항인 엘리베이터 갯수도 늘어나고 주상복합처럼 기둥식 구조로 지어지는 경우가 많아 층간소음에서도 장점을 보이고 있습니다.

오늘은 간단히 아파트의 세대를 정리해보았습니다. 이러한 아파트의 세대를 보면 입지가 떨어지는 하위세대 아파트들이 상위세대 아파트들보다도 유리할 수 도 있습니다.

입지가 떨어지더라도 월등한 상품가치로 실수요자들은 차선을 택할 수 도 있는 것입니다. 일종의 밸런스를 볼 수 있다는 것인데요,

대부분은 투자에서 입지만을 중요시하지만 최근의 신축 트렌드를 보면 아파트 자체의 하드웨어의 차이가 커진 상태라면 떨어지는 상품가치를 갖고 있는 구축이 입지가치만 가지고 신축과 비교하기에는 매우 어려워 질 수 있는 시장이 되었습니다.

​수요자 입장에서 아파트의 개수를 늘리기 어려운 현재의 부동산규제가 지속되는 한 실수요자들은 최신아파트의 넓은 평형에서 거주하고 싶은 욕구가 강할 것입니다.

입지가 조금은 떨어지더라도 상품가치를 위해 입지를 양보하는 투자가

수요의 밸런스로 본다면 충분히 가능한 부동산 시장이라고 볼 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 우리 주변에는 50년 된 구축 아파트부터 이제 막 입주를 시작하고 있는 1년 차 아파트들까지 약 50여 년의 차이가 납니다. 10년이면 강산도 변한다고 하는데, 시간이 흐름에 따라 아파트에도 차이가 분명 존재할 것입니다.

저도 다양한 아파트를 찾다 보니 다양한 형태의 아파트가 존재하는 것은 알았지만 구체적으로 어떤 형태가 좋고 나쁜지에 대해 설명하기 어려웠습니다. 

대부분 판상형이 좋다는 정도로 알고 있지 그 차이와 어떤 장단점이 존재하는지 구체적으로 살펴보진 않으셨을 텐데요, 그래서 오늘은 판상형, 타워형, 복합형 아파트에 장단점을 간단히 살펴보겠습니다.

 1. 판상형 아파트

보통 판상형 아파트는 전통적인 아파트로 2,000년대 이전에 지어진 아파트들이 대부분 해당합니다. "ㅡ"자로 나란히 같은 방향을 하고 남향을 선호하는 수요에 부합하게 지어졌습니다.

(1) 장점

• 전세대가 남향으로 배치가 가능해 해가 잘들고 발코니가 전후로 있어 통풍(환기)에 유리합니다. 
• 공용면적이 최소화 되어 전용면적이 넓습니다.
• 구조가 안정적이며 공간활용도가 비교적 높습니다.
• 건축비가 상대적으로 저렴합니다.

(2) 단점

• 단조로운 디자인으로 트렌드를 반영하기 어렵습니다. 일명 '성냥갑 아파트'로 불립니다.
• 저층 뒤쪽 배치된 아파트의 경우 일조권과 조망권 확보가 어려울 수 있습니다.
• 일자형으로 지어진 탓에 맨 앞동이 아니면 다른 동에 가려져 조망이 나오지 않습니다.

판상형 아파트는 평면도도 일자형으로 구성되어 있는데요, 아래의 그림과 같이 주방 쪽 창문과 거실창문이 맞바람이 가능해 통풍(환기)에 유리합니다. 남향에 4BAY이면 모든 방에 해가 잘 들 수 있는 장점이 있어 선호도가 비교적 높습니다.

2019/09/07 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 3베이? 4베이 무엇이 좋을까?

2. 타워형 아파트

타워형 아파트는 2,000년대 이후로 지어진 아파트로, 타워형 구조 또는 탑상형 아파트라고도 불리는데요, 주로 상업지역이나 준주거지역 내 초고층 주상복합 아파트에 주로 많이 설계되어 있습니다.

타워형 아파트는 'Y', 'ㅁ', '+' 등 다양한 모양으로 설계가 가능한 것이 특징입니다.

(1) 장점

• 상업지역에 주로 지어지다 보니 근린생활시설을 이용할 수 있고 주변에 상업 및 문화시설이 함께 들어서는 경우가 많아 생활편의성이 뛰어납니다.
• 용적률이 좋아 대배분 고층아파트로 조망권 확보가 우수하고 녹지공원 확보가 용이합니다.
• 정남향 배치는 어렵지만 남동, 남서, 양방향 등 많은 세대의 일조량과 조망 확보가 가능합니다.
• 세련된 구조로 다양한 공간 연출이 가능합니다.

2019/08/21 - [부동산 용어] - [부동산 용어] 용적률? 건폐율? 건축 관련 기본 용어 설명

(2) 단점

• 창문이 앞쪽에만 있거나 "ㄱ"인 구조가 많아 통풍(환기) 이 어려운 경우가 많습니다.
• 엘리베이터가 부족한 경우가 많아 이용이 혼잡합니다.(고층 많은 세대 밀집)
• 건축비가 상대적으로 비싸 분양가가 비싼 편입니다.
• 남향을 선호하는 국민 정서상 선호도가 떨어집니다.

타워형의 이러한 단점을 상쇄하기 위해 요즘 아파트들은 자체 환기시스템을 갖추는 경우도 많습니다.

3. 복합형 아파트

복합형 아파트는 2,010년대 이후에 선호하는 수요자들의 '니즈'를 반영하기 위해 판상형 구조와 타워형 구조를 합해서 탄생되었습니다.

'L', 'Y'자 형태의 구조에서 양 날개 부분은 '판상형'이 되고 가운데 쪽은 '타워형'으로 만들어지는 경우가 많습니다. 판상형의 장점인 장점인 채광과 통풍, 타워형의 장점인 조망권이 적절히 섞인 혼합형이 주를 이루게 되었습니다.

채광과 통풍 그리고 조망권 확보에는 매우 용이하며, 서로 마주 보지 않기 때문에 사생활 침해가 최소화되는 장점이 있지만 판상형처럼 전세대 남향배치가 나오기는 힘든 설계입니다.

※ 그렇다면 어떤 아파트의 형태가 좋을까?

이렇게 장단점을 기술하다 보니 자연스레 판상형에 조금 더 마음이 가기 마련인데요, 그렇다고 해서 아파트 형태만 가지고 좋고 나쁨을 판단하기가 매우 어렵습니다.

일반적으로 전면동 고층에 판상형이 선호도가 높은 것은 사실이지만, 타워형 아파트가 입지가 좋은 경우가 많으므로 우열을 나누기 어렵습니다. 

또한, 다양한 수요자들의 니즈가 있기 때문에 더욱더 어렵습니다. 아파트(부동산)에 있어서 무엇보다도 '입지'와 '상품가치' 두 개의 결합 요소가 아파트의 '가치'와 '가격'을 정하는 것이겠죠,

일반적으로 주상복합과 같은 타워형에 대한 편견을 갖고 무조건 부정적으로 보시는 분들이 많으신데요, 그러한 편견과 사고의 틀보다는 아파트의 본질적인 부분을 더욱더 살펴보시는 게 중요하다고 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 강화된 규제들로 인해 전매제한과 더불어서 거주의무기간이 대폭 강화되었습니다.

현재는 공공택지 뿐만아니라 민간택지까지 3~10년에 이르는 전매제한이 적용되고 있는데요, 최근에 강화된 개정안을 통해 공공분양주택 거주의무기간도 강화되었습니다.

그래서 오늘은 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간은 무엇이고 이러한 제한 및 의무기간에 대한 예외조항은 없는지 조금 자세히 알아보려고 합니다.

* 전매제한 관련 내용은 양이 많아 기존 작성한 아래의 포스팅을 참고부탁드립니다.

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

2019/10/23 - [부동산 정책 및 동향] - 전매제한을 강화하는 분양가상한제 확대안 의결.. 과연 집값의 향방은?

1. 거주의무기간이란?

 거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로 최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된 거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.

신도시 등 공공택지의 공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는

분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.

이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다. 복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.

2. 거주의무기간 및 전매제한기간

분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 거주의무기간 기산 : 입주시부터 기산 / 전매제한 기산 : 당첨자발표일로부터 기산(입주 후 아님)

* 거주의무기간 역시 공공주택 특별법에 나와있습니다. 아래는 단순 참고하시면 되겠습니다.

3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?

거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.

(1) 거주의무기간 예외조항

아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.

• 거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우
• 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우
• 세대원(의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
• 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우
• 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우

(2) 전매제한기간 예외사유

거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면 (1)항의 예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.

이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,

결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.

LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.

(3) 거주의무 위반시 불이익은?

국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다. 

만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 청약열기가 뜨거운 것은 알고 계실것 같습니다. 요즘 청약하지 않으면 바보라는 소리를 들을 정도인데요, 그러다보니 남녀노소 불문하고 청약통장을 사용하고 계십니다.

그런데 최근에 가입한 청약통장을 갖고 있는 저는 주택청약종합저축을 갖고 있지만, 오래전 가입하신분들은 청약예금, 청약부금 등 생소한 통장들을 갖고 계십니다. 

그러다보니 통장마다 지원할 수 있는 통장과 제약들이 존재하는데 그 차이에 대해 정확히 알지 못하는 분들이 많으신 것 같아서 공부할겸 한번 정리해보았습니다.

먼저 주택청약제도상 청약통장을 살펴보기 전에 아래의 용어를 이해하고 가셔야 합니다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉘는데요, 국민주택과 민영주택의 차이를 먼저 알고가셔야 합니다.

- 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85㎡이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말합니다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

- 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말합니다.

일반적으로 국민주택은 85㎡이하의 주택을 의미하며 민영주택은 그외의 주택들을 말합니다. 85㎡는 통상 34평형을 의미합니다.

1. 청약통장의 종류

청약통장에는 크게 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 4가지로 나뉩니다.

(1) 주택청약종합저축

국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없으며 2009년 5월 6일 이후 출시하였습니다. 기존의 청약저축에 청약예금 과 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 상품으로 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 주택청약종합저축만 가입이 가능합니다.

가입후 2년 24회이상 납입시 1순위가 됩니다. 장기전세, 신혼희망타운, 공공임대 등 전 평형과 모든종류가 가능한 만능통장입니다.

* 가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남

* 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 국내 거주자 모두 자격제한 없이 가입이 가능합니다.

(2) 청약저축

공공분양을 공급받기 위한 청약통장으로 2008년 4월부터 신규가입이 폐지되었습니다. 모든 평형에 지원 가능합니다. 20세이상 무주택 세대주만 가입가능했으며, 당첨자는 납입금액과 납입횟수가 많은 순으로 선정됩니다.

만약 청약저축으로 민영주택에 청약을 하신다면 입주자모집공고전에 청약예금으로 변경해야 85m²초과도 청약이 가능합니다. 

가입후 2년이 경과하고 월 납입금을 연체없이 6회이상 납입시 2순위, 24회 이상 납입시 1순위가 됩니다.

* 매월 2만원 이상 10만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 5천원 단위로 납부가 가능합니다.

(3) 청약예금

민영주택을 공급받기 위한 청약통장으로 평형대 제한 없이 지원이 가능합니다. 청약저축 및 청약부금 통장을 청약예금통장으로 변경가능합니다. 가입후 6개월이 경과하면 2순위, 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 주어집니다.

* 청약예금은 해당거주지역 기준으로 원하는 평형대에 맞는 예치금을 목돈으로 미리 넣어두어야 합니다.

(4) 청약부금
주거면적 85㎡이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장입니다. 85㎡초과의 청약시에는 미리 청약예금 통장으로 변경해야합니다만 부금에 가입한뒤 2년이 지나야 변경이 가능합니다. 

* 매월 5만원 이상50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능합니다.

2. 청약통장의 전환

(1) 청약저축과 부금에서 청약예금으로

정약저축 가입자가 민영주택 청약 위해 가입후 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액 이상인 경우 1회에 한하여 청약예금으로 전환이 가능하며 청약부금 역시 납입인정금액이 예치금액 이상이라면 청약예금으로 전환이 가능합니다. 전환시에는 기존의 가입기간이 그대로 인정됩니다.

그러나 납입금액이 많은경우에는 단순히 민영주택 공급을 위한 전환이라면 신중히 변경해야 합니다. 한번 변경하면 다시 변경은 불가합니다. 

결국 오래전 가입한 청약저축통장이 있는데 인정금액이 적다면 민간분양에 사용하기 위해서 청약예금으로 전환이 가능하겠습니다.

* 인터넷 신청을 불가하며 반드시 은행영업점에 직접 내방하여야 합니다.

(2) 청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로

청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로 전환시에는기존기간 인정이 불가하므로 전환에 대해서는 고민을 해봐야 할 것입니다. 또한, 청약예금에서 청약종합저축으로 전환은 불가능합니다.

그외 전환은 별로 실효성이 없는 경우가 많아 생략하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 양도시에 양도소득세에 대한 세금을 납부해야하는데요, 양도소득세 신고는 홈텍스를 통한 인터넷 신고나 세무사를 통해서도 가능하지만 처음이거나 세무서가 가깝다면 세무서를 통한 양도세 신고도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

그중에서 오늘은 세무서를 통한 양도소득세 신고방법에 대해 알아보려고 합니다. 막상 세무서에서 양도소득세 신고를하려고 하니 정리가 필요했습니다.

먼저, 양도소득세 납부에 앞서 양도소득세에 대해 다시한번 짚어보고 가겠습니다.

1. 양도소득세란?

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 되는데요,

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서(주민등록상 소재지)에 예정신고 및 납부를 해야합니다.

* 전국 어느 세무서에 해도 신고의 효력에는 전혀 문제가 없지만, 이 경우에는 신고서류이중제출, 증명, 환급등의 사유로 서류이관등 다소 불편을 감수하셔야 할 경우도 있어 주소지 관할세무서를 추천해드립니다.

예를 들어, 2020년 2월 10일 잔금을 지금받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 2020년 5월 1일까지 입니다.

* 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며 예외적으로 소유권 이전등기를 이전에 했다면 등기접수일이 양도시기 입니다.

만약, 당해연도에 여러건을 양도했다면 다음해 5월 1일에서 5월 31일 사이에 관할세무서에 확정신고를 해야합니다만, 당해연도에 한건의 양도소득만 있는 일반적인 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

양도소득세의 세액이 1천만원을 초과한다면 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

만약, 납부세액이 1,900만원이라면 최초에 1,000만월을 내고 납부기한이 4월 1일이라면 2개월 이내에 900만원을 나누어 내면 됩니다. 2천만원을 초과한다면 절반까지 나누어 낼 수 있습니다.

2. 필요서류

(1) 양도소득세 간편신고서   * 세무서 비치

(2) 해당 자산에 대한 매입과 매도에 관한 각각의 계약서 사본(=부동산 취득과 매도시 매매계약서)

(3) 취등록세 납부영수증, 부동산 중개수수료(매수 및 매도),

(4) 자본적 지출액 영수증(샷시, 보일러 수리비 등)

(5) 부동산거래신고필증(국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지 또는 해당부동산소재지 시군구청 신고 후 출력)  

* 매수, 매도 중개인 모두 60일 이내에 실거래 신고(2월 21일부터는 30일이내로 단축) 실거래 신고를 해야합니다. 간혹, 개인간 거래에서 누락하는 경우에가 발생하는데 과태료가 부과됩니다. 

2020/02/03 - [부동산 정책 및 동향] - 부동산 거래 신고법 및 공인중개사법 개정안 시행 예정..(Feat. 2월 21일)

3. 양도소득세 간편신고서 작성방법

양도소득세 간편신고서는 1~20까지 계산하는것으로 나와있는데요, 이걸 본인이 직접해야합니다. 세무서에 작성 간 도움을 주시는 분들이 계시니 물어보시면서 천천히 하시면 충분히 해결 가능합니다.

(1) 인적사항

제일먼저 인적사항을 적는데요, 파란색을 공통부분이고 초록색은 매수 및 매도계약서를 보고 작성합니다. 공동명의는 대표자 한사람만 적고 '000외 1인'이라고 적으면 됩니다.

(2) 양도소득세 계산

양도소득세 계산항목은 홈텍스에서 모의계산을 한뒤 그 금액들을 옮겨 적는 것이 좋습니다. 1~3번은 이미 알 수 있지만. (4)~ (18)은 홈택스 모의계산을 활용하는 것이 편할 것입니다.

* 홈텍스 홈페이지 모의계산 (링크클릭)

(7)의 양도소득 기본공제는 1년 중 처음으로 부동산 매도 시 무조건 250만원이 공제되는 부분이구요, (11)은 2011년부터 사라졌는데 서식이 구버젼이라 아직도 있습니다. (12)과 (19)번의 가산세는 신고기간을 넘어야 내는 것이니 생략하시면 됩니다. 

모의계산을 통해 (13)납부할 세액이 나오면 그게 최종적으로 납부할 금액이구요, (15)번은 분납할 세액이기 때문에 분납하지 않는다면 납부할 세액은 납부세액과 같은 금액입니다.

또한, (16) 과세표준은 납부세액과 같으므로 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. (18) 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 지방소득세까지 추가로 납부해야 합니다.

결국, 양도소득세는 (13)납부할 세액과 (18)지방소득세를 납부하게 되는 것입니다.

(3) 신고서 작성 후

신고서를 작성 후 제출한다면 세무서 직원이 납부세액과 지방세 산축세액이 적힌 납부서를 2장 발급해 줍니다. 납부서를 받고 매매계약서와 증빙서류 사본을 제출한뒤 접수증을 받아오고 기한 내 납부하면 모든게 끝이 납니다.

그러나 아쉽게도 세무서는 신고서 작성방법만 도와줄뿐 세금계산을 직접해야합니다. 발급해주는 납부서도 개인이 신고한 금액을 찍어서 제출할뿐 책임은 개인이 집니다.

모의계산 프로그램이 있는데도, 사용하지 않는다는 것은 참으로 아쉬운 행정이네요. 거기에 계산이 틀렸다면 벌금을 내야하니 참으로 어려운 세상입니다. 이러한 점은 반드시 개선되어야 한다고봅니다.

그외 신고서 하단의 취득가액 상세명세서는 증빙자료를 첨부하면 굳이 적지 않아도 된다고 합니다만, 연두색 부분은 적어 내면 좋을 것 같습니다. 이러한 서식도 불필요하다면 수정을 하면 좋을 것 같은데...

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 큰돈이 오가는 임대차 계약을 진행하다 보면 혹시 모를 상황을 상상하게 됩니다. 혹시라도 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 상상 말입니다. 이러한 불안감을 없애고 내 보증금을 보호받기 위해서는 크게 3가지의 방법이 있습니다.

1. 확정일자를 받는 방법, 2. 전세권 설정등기, 3. 전세보증보험 이 3가지입니다. 전세보증보험은 많이들 알고 계시다시피 집주인에게 변제받는 것이 아니라 보증기관에서 전세금을 보증해주는 개념인데요, 많이들 알고 계실 것으로 생각해서 기존에 포스팅을 통해 대체하기로 하겠습니다. 오늘은 그 외 2가지 방법인  확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보며 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

* 전세보증보험에 대해서는 기존포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/10 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세보증보험(HUG, SGI) 가입조건 및 방법!

1. 확정일자와 전세권설정등기의 개념은?

(1) 확정일자

확정일자란확정일자란 법원이나 동사무소에서 인정하는 주택임대차 계약을 한 공식적인 날짜를 뜻하는데, 임대차 계약서에 해당 날짜가 찍힌 확인 도장을 받아 입증하고 있습니다.

특히, 전세계약시 확정일자가 중요하다는 것은 잘 알고 있을 실 텐데요, 확정일자를 받으면 세입자는 대항력, 우선변제권이 생기게 됩니다. 여기서 대항력이란 간단히 이야기하면 임대차 기간 중에 집주인이 달라지더라도 세입자가 계약기간 동안 거주할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다. 

우선변제권은 전세로 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리로 최악의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지키는 방법인 것이죠.

* 자세한 내용은 기존 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat. 최우선변제금액)

(2) 전세권

전세권은 등기부등본에 세입자 이름을 올리는 것으로 여기서 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리'를 뜻합니다.

그래서 전세권 설정을 하게 되면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 임차인의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 언제부터 얼마를 주고 이 집에 세입자가 산다는 것을 등기가 되는 것이죠, 등기란 간단히 이야기하면 부동산에 채권이나 담보 등에 관한 권리관계를 적어 넣는 것인데요, 여기서 전세권은 우리나라에만 있는 독특한 법이기도 합니다. 

2. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?

집을 계약하신다면 확정일자를 받거나 전세권 설정 둘중 하나만 하더라도 보증금을 지킬 수 있는데요, 그렇다면 확정일자, 전세권 설정등기는 어떤 차이점이 있을까요?

(1) 집주인 동의 여부

전세권 설정등기의 경우에는 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 사실 집주인 입장에서는 전세권 설정을 반가워하지 않을 수 있습니다. 안 해줘도 그만인 상황에서 등기부에 세입자를 넣는 것 자체가 부담이 될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.

반면에 확정일자는 전입신고와 동시에 동사무소에서 임차인이 할 수 있기 때문에 집주인의 동의가 없고 간편합니다.

(2) 효력 발생 시점

전세권 설정과 확정일자는 효력이 생기는 시점이 다른 것이 또 다른 특징인데요, 확정일자는 전입신고, 거주요건까지 모두 갖췄을 때 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 예를 들면 1월 29일 9시에 전입신고를 하더라도 1월 30일 0시가 되어서 대항력이 생기는 것이죠, 

반면 전세권 설정은 그 당일에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다. 단 몇 시간, 하루의 차이지만 후순위가 된다면 내보 증금을 보장받을 수 없을 수도 있습니다.

(3) 반환 방법 및 비용 차이

확정일자와 전세권 설정등기를 하였다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 돌려받는 방법에서 차이가 존재합니다.

확정일자의 경우에는 보증금 반환 청구소송을 거친 후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있습니다만, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있는 차이가 있다는 점에서 장점이 있습니다.

그러나 이러한 장점이 있는 만큼 전세보증금에 따라 다르겠지만 수십만 원의 등기비용이 발생합니다. 

3. 확정일자와 전세권 설정등기 중 어느 것이 안전할까?

전세권 설정등기와 확정일자 모두 보증금은 지킬 수 있습니다. 전세권 설정의 경우에는 집을 경매로 넘길 수 있으므로 시간을 절약할 수 있지만 웬만한 경우엔 확정일자만 받아도 큰 무리가 없다고 생각됩니다.

다만, 확정일자를 받아서 진행할 경우에는 입주 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자는 입주, 전입신고의 대항요건을 갖춘 다음날부터 효력이 생기 때문에 이를 악용하는 임대인들이 입주 당일 담보로 대출을 받는 상황이 생길 수 있는 것입니다

그래서 집 계약할 때는 전세권 설정, 확정일자로 전세보증금을 지키는 것도 중요하지만 전세계약 시 등기부등본을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세계약 시 전세권 설정등기와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 전세계약시 추가로 확인해야 될 내용들은 아래의 포스팅 자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

2019/11/16 - [부동산 상식] - 전세계약 및 계약 연장 시 반드시 이것만은 확인하자!

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높아진 집값과 분양가 상한제 등의 영향에 따른 로또 분양의 영향으로 임차수요가 증가하였습니다. 특히, 전세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지면서 기존에 임대차 계약을 연장하는 경우가 있습니다. 

임차인의 경우에는 보증금의 증액 없이 기존의 임대차 계약내용의 변동 없이 동일한 계약조건으로 이어가는 묵시적 갱신(법정 갱신)을 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 갱신(법정 갱신) 중이더라도 임차인이나 임대인이 필요에 의해서 계약을 해지하는 경우가 있을 수 있는데요, 복비를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다. 

묵시적 갱신시에 복비 부담을 아래의 김 모 씨의 사례를 들어 설명해보겠습니다.

서울에 사는 김모씨는 0아파트에 전세 보증금 3억 원에 2년 계약을 맺고 2018년 1월 1일 입주하여 2020년 1월 1일 계약이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 계약에 관하여 언급 없이 묵시적 갱신이 진행되었습니다.(합의 하 묵시적 갱신도 내용은 같습니다.)

오늘은 2020년 1월 28일로 묵시적 갱신이 진행되고 약 한 달이 지난 상태인데 임차인 김 모 씨는 기존에 살던 집이 좁아 조금 더 넓은 평수의 집으로 이사하고자 임대인에게 퇴거를 요청하였습니다. 

그러나 임대인은 현재 계약이 연장된 상태이니 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담하고 퇴거하라고 이야기 합니다. 그러면서 새로운 임차인을 구하지 않고 복비를 부담하지 않는다면 보증금을 돌려주지 않겠다고 엄포를 놓았는데, 임차인 김 모 씨는 답답했지만 주변에서도 도움받기 어려웠습니다.

일반적으로 임대차계약기간 중에 퇴거를 한다면 임차인은 새로운 임차인을 구해 복비까지 부담해야 한다고 들었기 때문에 임대인의 요구가 부당하게 느껴졌지만 임차인 김 모 씨는 어쩔 수가 없다고 생각되었습니다.

임대인의 요구대로라면 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담해야 하는 것인데, 전세보증금 3억 원에 대한 중개보수는 일반적인 요율인 0.4% 적용 시에 약 120만 원가량 되어 부담이 되었습니다.

그렇다면 임차인 김 모 씨는 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것일까요?

이에 대한 답을 찾기 위해서 먼저 묵시적 갱신(법정 갱신)에 대해 살펴봐야 합니다.

* 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 약정 갱신과 법정 갱신에 관한 내용이 있습니다.

2019/12/16 - [부동산 상식] - 임대차 계약기간 중 세입자가 퇴거를 요구한다면? (Feat. 주택임대차 보호법)

위와 같이 최초에 2년 계약을 설정한 약정한 존손 기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신 횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간 안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 계약 연장이나 거절에 관한 의사가 없이 기존 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 기존의 임대차와 동일하게 계약한 것으로 봅니다만, 최소 2년간의 계약기간에 대해서 임대인을 보장해야 하고 임차인은 퇴거 3개월 전에만 통보한다면 퇴거가 가능합니다.

따라서, 묵시적 갱신(법정 갱신)이 진행된 이후에 임대인에게 퇴거 의사를 밝힌 날부터 3개월 후 퇴거하게 된다면 법적으로 정당하게 기간이 종료되어 나간다고 볼 수 있기 때문에 임대인이 요구한 내용들은 부당하다고 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 불가피한 사정으로 묵시적 갱신 이후임에도 퇴거가 3개월 이내에 해야 한다면 법으로 보장한 3개월의 기간을 충족시키지 못하기 때문에 중개보수는 임차인이 부담해야 하므로 임대인과 원만하게 이야기하여 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.

단, 기존에 임대차 계약 간에 특약조건으로 기간 종료 시(묵시적 갱신을 포함) 후 중개보수(복비)는 임차인이 부담한다는 약정을 했다면 임차인이 부담해야 하지만, 보통 이런 특별한 상황이 없다면 임대인은 묵시적 갱신 후 임차인의 퇴거 요청 3개월 후에는 정당하게 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.

그러나 위에서도 이야기했듯이 묵시적 갱신이 아닌 정상적인 계약기간이었다면 임차인이 기간 내 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담해야 하겠습니다. 

그러나 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 구하더라도 만족할만한 임차인이 아니라면 임대인이 거절할 수도 있기 때문에 계약기간 최초 설정 당시부터 신중히 계약을 진행해야 합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 급등한 집값과 정부의 무주택자 배려 정책들(분양가 상한제, 무주택자 우선공급)로 인해 무주택 실수요자들이 대부분 청약에 집중하고 있습니다. 그러나 알듯 모를 듯 한 청약제도 때문에 혼선이 많은 상황입니다.

청약제도는 1978년 5월 도입돼 지금까지 140차례나 바뀐 데다, 청약 신청자의 상황이 제각각이어서 해석에 따라 다른 결론이 날 수도 있기 때문에 더욱더 공부해야 하는데.. '주택공급제도에 관한 규칙'을 보더라도 어려운 부분이 많습니다.

안 그래도 어려운데 이혼 및 재혼한 가정의 경우에는 더욱더 셈법이 복잡해지는 것입니다. 그래서 오늘은 이혼 및 재혼가정의 경우 예시를 들어 무주택기간 산정이나 가점제, 특별공급 조건에 대해 알아보겠습니다.

1. 이혼 시 청약가점제의 무주택기간은 어떻게 산정될까?

무주택 기기 간은 무주택자의 경우 만 30세 이후부터 산정하고 있는데요, 만 30세 이전이더라도 혼인을 하였다면 혼인 시부터 기산하고 있습니다. 그러나 이혼과 재혼에 따라서는 혼란스러울 수 있어서 몇 가지 예시로 정리해드리겠습니다.

예1) 집이 1 채인 부부의 아내가 단독명의로 집을 갖고 있던 남편과 이혼하였다면 아내의 무주택 기산점은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 것으로 합니다. 

☞ 결혼 당시에는 부부는 같은 세대여서 아내도 남편 명의의 집이 있어 유주택자였지만 이혼 후에는 아내는 최초부터 집이 없는 것이 되기 때문에 혼인신고일이 30세 이전이었다면 최초 혼인신고일부터, 만 30세가 먼저라면 만 30세가 된 날부터 무주택기간을 산정합니다.

예2) 위의 경우 공동명의라면 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

☞ 그러나 공동명의였다면 함께 집을 보유한 것이기 때문에 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

예3) 무주택 부부가 혼인 후 이혼, 그리고 다시 재혼한 경우에는 기산점은 만 30세 또는 최초 혼인신고일 중 빠른 날로 기산이 됩니다.

☞ 무주택기간의 기산은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 빠른 것이므로 재혼을 하였더라도 만 30세 이전에 혼인하였다면 최초로 혼인신고했던 날이 기산이 됩니다. 또한, 이혼 후 독신이더라도 최초의 혼인신고일 또는 만 30세 이후 중 빠른 것으로 무주택기간을 적용합니다.

2. 가점제 및 특별공급 관련 질문

예1) 청약 당사자가 과거 특별공급으로 청약에 당첨되었던 경우 이혼 후 재혼하여 신혼 특별공급 자격이 될까?

☞ 특별공급은 1가구 1주택 기준으로 1차례에 한정해 공급하도록 되어 있기 때문에 결혼 전 특공을 받고 결혼 후 새로운 세대를 구성했다 하더라도 특공은 불가능합니다. 그러나 이혼 전 본인이 아닌 배우자가 특별공급에 당첨되었고 재혼한 배우자가 과거 특별공급 당첨사실이 없다면 특별공급은 자격은 가능하겠습니다.

예2) 민영주택 가점제에서 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)를 부양가족으로 인정받을 수 있을까?

☞ 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 만약 부부가 분리세대라면 분리되어 있는 배우자의 자녀는 부양가족으로 인정하지 않고 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정합니다. 

예3) 재혼한 부부의 미성년자 자녀의 합이 3명이라면 다자녀 특공이 가능할까?

'☞ 다자녀 특공의 조건을 보면 입주자 모집공고일 현재 무주택세대 구성원으로서 미성년자 3명 이상의 자녀(태아나 입양아를 포함)를 둔 자로서 청약통장 6개월 이상인 조건을 충족하면 되기 때문에 다자녀 특공이 가능합니다. 다만 분리세대의 경우는 제한이 되기 때문에 반드시 같은 세대에 등록되어 있어야 합니다.

예4) 이혼 후 새로운 사람과 재혼하였을 경우 신혼부부 특별공급이 가능할까?

'☞ 가능합니다. 재혼 시점부터 혼인신고일이 다시 기산 되기 때문에 신혼부부 특별공급은 가능합니다. 다만, 자녀의 인정범위가 혼인기간 내 출산해야 하기 때문에 이전에 자녀들은 자녀수에서 제외됩니다.

예5) 동일한 사람과 결혼-이혼-재혼하였을 때에 혼인기간 산정은 어떻게 할까?

☞ 예를 들어 부부가 '13. 1. 1 결혼 후 '18. 1. 1. 이혼하였고 '19. 1. 1. 재혼하여 '20. 1. 1까지 살고 있는 경우 이혼한 '18년을 제외하고 실제 혼인기간이었던 '13. 1. 1 ~ '17. 12. 31 / '19. 1. 1 ~ 현재 까지만 혼인기간으로 인정되므로 최초 혼일 일로부터 7년이 경과하였지만 실제 혼인기간은 6년이므로 신혼부부 특별공급 조건인 7년이 도래하지 않아 신혼부부 특별공급이 가능합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부가 무주택 서민들을 위해 아파트 로또를 제공하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다.

민간택지 분양가 상한제까지 적용되어 로또의 폭들이 넓어졌는데요, 정비사업이 진행되는 조합 입장에서는 수익이 줄어들어 매우 아쉽겠지만 가점이나 특별공급이 가능한 무주택자들에게는 엄청난 로또 아파트들을 청약을 통해 가져 갈 수 있는 기회가 주어졌습니다.

그러나 이러한 기회가 모두에게 주어지는 것은 아닌데요, 사각지대가 분명 존재하고 있습니다. 미혼들의 경우에는 이러한 혜택에 완벽한 사각지대에 속합니다. 부양가족도 없고, 특별공급 조건도 안맞고, 도저히 당첨이 어려운 상태이지만 그래도 당첨되고 싶은 마음에 이곳저곳 청약을 하는 경우가 많습니다.

그러나 상대적으로 경쟁이 없는 곳에 청약을 하다보니 당첨이 돼도 고민이 더 많아지고 결국, 포기하는 경우도 생깁니다. 당첨자 발표가 된다면 청약통장을 사용한 것으로 간주하기 때문에 계약 여부와 상관없이 재당첨 제한 요건에 걸리게 되는데요, 

그러나 혼인을 통해 새로운 세대가 구성된다면 재당첨제한이 소멸되는 것으로 아는 경우가 많습니다. 당첨이 되더라도 부적격세대가 될 수 있기 때문에 오늘은 결혼 전 청약 당첨 이력이 결혼 후에도 어떻게 영향을 미치는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

'주택공급에 관한 규칙' 제2조에 따르면  "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조 제1호가 목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조 제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 봅니다.

가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획 승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다)

마. 제26조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자를 포함한다)

바. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다)

사. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국 토지주택공사(「한국 토지주택공사법」에 따른 한국 토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환 공공임대주택(이하 "분양전환 공공임대주택"이라 한다)을 공급받은 자

자. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도 된 주택을 공급받은 자

☞ 원문에 대한 내용은 어렵지만 간단히 말씀드리면 당첨자란 지역주택조합은 사업계획 승인 이후, 정비사업은 관리처분계획인가 이후, 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유무 상관없이) 등을 의미하는 것입니다.

예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 금융결제원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

2. 결혼 전 청약이 결혼후에도 영향을 미칠 수 있다.

주택의 당첨자가 당첨 후 계약을 포기한 경우에는 당첨자로 관리되고 영향을 미칠 수도 있습니다.

* 재당첨제한이 바로 그 내용인데요, 세부적인 내용은 이전에 포스팅 자료를 참고하시기 바랍니다.

2019/12/24 - [부동산 상식] - 청약당첨이 되었는데 다시 청약할 수 없을까?(Feat. 청약 재당첨 제한)

재당첨 제한은 '주택공급에 관한 규칙' 제54조에 따라 분양가 상한제 적용주택, 분양전환 공공임대주택, 이전기관 종사자 등 특별 공급되는 주택, 토지임대주택, 공공임대주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 주택에 당첨된 자의 세대에 속하면 재당첨 제한을 받게 됩니다.

이에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

※ 적용 주택에 포함될 경우에 재당첨 제한기간은 다음과 같습니다.

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡이하로 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 3년 간

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡초과로 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 1년 간

지역에 따라 다르겠지만 서울과 같은 투기과열지구 혹은 청약과열지역(=조정대상지역)에 공급되는 민영주택(분양전환 공공임대주택 및 국민주택을 포함) 등에 당첨되었다면 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열 지역에서 공급되는 민영주택)에 대해서는 세대원 전체가 재당첨 제한이 됩니다.

즉, 결혼 전 당첨 포기한 청약으로 인해 결혼 후에도 전 세대원이 청약이 불가능하며 재당첨 제한으로 당첨이 무효가 되는 것입니다. 

☞ 결혼 전 청약당첨 주택 계약을 포기하고 결혼 후 새로운 세대를 구성하였다 하더라도 예외 없이 청약과열지역 내에서는 제한 규정의 적용을 받게 됩니다. 

또한, 세대 합가 전 청약에 가점제로 당첨되었다면 당첨자 발표일로부터 2년 간 가점제 당첨 제한(추첨제만 가능)도 적용받게 됩니다.

단, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 민영주택에 대해서는 재당첨 제한을 받지 않기 때문에 이러한 점은 참고하셔야겠습니다. 

오늘은 청약의 일부 사례를 보면서 청약제도에 대해 살펴보았는데요, 오늘의 결론은 세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

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*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 재개발 및 재건축 등 정비사업이 활발해지면서 정부의 규제들에 대해 공부하는 분들이 많아졌습니다. 재건축과 관련된 대표적으로 규제 중에는 초과이익환수제라는 것이 있는데요, 이전에 포스팅한 정비사업의 일몰제와 함께 재건축에 대한 규제 중 강력한 규제가 아닐까 생각이 듭니다.  

* 일몰제에 대한 이해를 위해서는 기존에 포스팅 내용을 참고하시면 될 것 같습니다.

2020/01/07 - [부동산 상식] - 정비사업의 저승사자.. 일몰제란 무엇일까?

물론, 이 외에도 전매제한과 안전진단 강화와 같이 커다란 장애물이 있었지만 재건축 초과이익환수제는 직접적인 수익과 직결된 문제로 더 가장 큰 장애물이라고 할 수 있겠습니다.

1. 초과이익환수제란?

(1) 개념

2019년 12월 27일 헌법재판에서 재건축 초과이익환수제와 관련되어 합헌 판결을 내리면서 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 많은 재건축 단지들이 사업성에 큰 타격을 받게 되었습니다.

재건축 초과이익환수제란 기존에 있던 '개발이익 환수에 관한 법률'을 더욱더 발전시킨 개념으로 보면 되겠습니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 2006년 처음으로 시행되었지만 주택시장 침체 등의 이유로 2013에서~2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행된 제도입니다.

(2) 적용대상

재건축 초과이익환수제는 과거 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.

재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값입니다.

여기서 재건축조합이란 우리가 알고 있는 재건축사업뿐만 아니라 소규모 재건축사업에 적용이 되는데요, 여기서 소규모 재건축사업이란 '소규모 주택정비법'에서 정한 절차에 따라 노후 및 불량 건축물의 밀집 등 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역 내 시행하는 소규모 주택정비사업 중 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 의미합니다.

(3) 부과대상 제외 주택

재건축 초과이익환수제에서 제외되는 경우가 있는데요, 대부분 공익의 목적과 관련된 내용들이 제외되고 있습니다.

• 국가 또는 지방자치단체가 보유하는 주택
• 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조에 따른 공공기관 또는 지방공기업 법 제49조에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택
• 국가 또는 지방자치단체로 보는 기관이 임대목적으로 보유하는 주택

2. 재건축 부담금 산정방식

재건축 초과이익환수제에 부담금은 재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우 부과됩니다.

한마디로 이야기하면 준공을 받은 사람이 추진위원회 설립 승인일 기준으로부터 준공시점까지에 수익에 대해서 모두 다 부담하는 것입니다. 추진위 승인 때와 준공시점의 조합원 주택 가격 차액에서 그동안 자연 상승분(정상주택 가격 상승분 또는 정기예금 이자율 중 높은 것을 적용함)과 개발비용을 제하고 재건축 부담금이 부과되는 것입니다.

부과율 및 부담금은 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세가 되는데, 자세한 건 표를 살펴보시면 이해가 되실 겁니다. 자세한 계산은 조금 더 공부를 해야 할 듯싶습니다.

3. 재건축 초과이익환수제의 문제점

재건축 초과이익환수제는 간단하게 생각해보면 재건축으로 발생한 이익을 국가가 환수한다는 의미로 볼 수 있습니다. 소득이 있다면 그에 합당한 세금을 내는 것이 당연하다고 볼 수 있지만 다른 시각으로 보면 오히려 형평성에 어긋날 수도 있습니다.

* 정비사업의 진행과정은 기존에 대한 포스팅을 참고 바랍니다.

2019/11/20 - [부동산 상식] - 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

초과이익환수제의 가격 기준은 추진위원회 설립일부터이기 때문에 정비사업의 기간을 평균적으로 살펴보더라도 최소 10년의 세월이 흘러 차익이 클 확률이 높습니다. 사업마다 다르겠지만 심한 곳은 2000년대 초반에 시작된 곳도 있기 때문에 그 차익이 커 부담이 더욱 클 수밖에 없습니다.

양도세로 이중과세가 되는 것은 아니냐, 최종 소유자가 모두 부담하는 형평성에 문제가 있는 것이 아니냐, 이런 문제점은 굳이 언급하지 않더라도, 재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 기본적인 과세원칙인 '소득 있는 곳에 세금이 있다'와 상충되는 것입니다.

소득이 있어야 세금을 내는 것인데 재건축 초과이익환수제는 건물 가치의 상승으로 실현되지 않은 미실현 이익에 대한 과세를 하기 때문에 논란이 된다는 뜻입니다. 예를 들어 집값이 10억이 올랐다고 해서 부담금을 납부하라고 하면 건물의 가치가 올라갔을 뿐이지 현금으로 보유하는 것은 아니기 때문에 세금을 내기 위해 건물을 팔아야 하는 모순이 발생합니다.

모르시는 분들은 많이 벌었으니 팔고 내면 되지 않느냐고 반문하시겠지만 실거주나 원조합원 입장에서는 세금 때문에 집을 팔아야 하는 모순된 상황이 펼쳐지는 것입니다. 또한, 미실현 이익에 대한 세금을 부과하게 되는데 이후에 시세가 그보다 떨어진다면 납부한 세금을 돌려받는 것도 아니기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

준공 완료 시점에 아직 실현되지 않은 가상의 수익을 세금으로 납부하는 것 자체가 기본적인 과세원칙에 벗어난다고 생각이 드는 것입니다.

이외에도 위에서 언급했듯이 양도 시 또다시 양도차익을 내는 이중과세 문제나, 최종 소유자가 이전의 소유자들이 받은 수익까지도 부담하기 때문에 형평성의 문제도 생기는 것입니다.

물론, 현재 시행 중이며 합헌 결정 난 것에 대해 더 이상 문제를 제기하고 싶은 것은 아니나 이러한 관점이 있다 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 

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