부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 단독주택? 다세대 등 용어가 헷갈리실 때가 많으실 겁니다. 저 역시도 같은 문제를 겪었습니다.

일반적인 분들은 당장에 필요 없다고 느끼시겠지만 세법이나 대출, 추후에 권리분석 등에서는 이러한 개념들이 정말 중요할 수 있습니다.

저 역시도 용어 개념정리가 장기적인 부동산 투자에서는 정말 중요하다고 생각하는 사람인데요,  그래서 오늘은 건물의 유형별 분류기준을 정리해보도록 하겠습니다.

★ 토지건물과 집합건물

(1) 토지건물

대부분의 경우 토지와 건물의 소유주가 동일하지만 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유주가 각각 다를 수 있습니다.

* 토지와 건물을 각각 등기하기 때문에 소유주가 다른 경우 토지사용료 혹은 지상권 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

(2) 집합건물

건물을 층별 혹은 호수별로 분할해서 소유주가 각각 다르게 등기된 건물입니다.

즉, 같은 건물이어도 201호와 402호의 주인이 다를 수 있기 때문에 층수가 높거나 호수가 많은수록 소유주가 많을 수 있습니다. 대표적인 것이 아파트나 빌라 등이 있습니다.

* 집합건물의 토지는 건물 소유자 별로 등기된 면적 비율에 따라 토지의 사용권을 나누어 가집니다. 이를 '대지권'이라 하며 쉽게 땅의 지분이라고 생각하시면 되겠습니다.

집합건물에는 크게 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택으로 나뉩니다.

• 다가구 주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 여러 가구가 거주할 수 있도록 구획이 나누어져 있어한 가구씩 독립된 생활이 가능하지만 분리하여 소유하거나 매매할 수 없습니다. 
• 다세대주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 다가구와 비슷한 규모를 가지고 있지만 구분소유가 가능합니다. 흔히, 볼 수 있는 빌라가 다세대 주택입니다.
• 연립주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층이하 660㎡초과의 규모를 가집니다. 다세대주택과 매우 흡사하지만 면적이 좀 더 큰 집합건물입니다.

* 아파트 : 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택입니다.

(3) 토지 건물과 집합건물의 비교

일반적으로 토지 건물은 부동산 1개를 1명이 소유하므로 소유자가 원하는 대로 변경 및 개발이 가능하여 활용성이 높으나 집합건물은 부동산 1개를 여러 명이 소유하므로 재건축 및 재개발이 쉽지 않습니다.

또한, 건물의 외관만 봐서는 어떤 유형의 건물인지 쉽게 알 수는 없고 유형별로 소유주가 다를 수 있으니 부동산 등기와 건축물대장을 확인해서 더욱 정확한 정보를 확인해야겠습니다.

※ 부동산 등기 열람 및 발급 / 건축물대장 발급 

* 부동산 등기 열람 및 발급(유료) : 인터넷 등기소 홈페이지

* 디스코라는 사이트를 통해 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 다음 글 참조 : 등기부등본 어떻게 살펴봐야 할까?(Feat. 표제부, 갑구, 을구, 인터넷등기소, 디스코)

* 건축물 대장 발급 : 건축행정시스템 세움터 홈페이지

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 처음 시작하다 보면 청약에 많은 시간을 할애하게 됩니다. 그러나 조건이 되지 않는 분들이라면 분양권 구입을 노리겠지만 분양권 역시 프리미엄이 많이 형성되는 것이 보통인데요,

그러다 보니 부동산에 관심이 많으신 분들은 정비사업(재건축 및 재개발)에 관심을 갖습니다.

그러나 정비사업에 대한 정보는 네이버 블로그에 작성된 포스팅을 참고하거나 현장 임장을 통해 브리핑을 받는 것 외에는 정말 권위 있고 확실한 데이터를 찾아보는 것은 쉽지 않습니다.

서울시 클린업 시스템이라는 사이트는 서울시에서 직접 운영하는 사이트로 서울시에서 추진하고 있는 정비사업에 대해서 살펴볼 수 있습니다.

그래서 오늘은 클린업시스템에 대해 간단히 소개해보려고 합니다.

★ 클린업시스템이란?

재개발·재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위하여 서울시에서 구축한 홈페이지로서 크게 서울시에서 운영하는 <통합 홈페이지>와 정비사업을 추진하고 있는 추진위원회/조합에서 운영하는 <추진위원회/조합 홈페이지>로 구성되어 있습니다.

(1) 서울시 페이지

- 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 소개

공공지원제도 도입 전과 도입 후의 정비사업 진행 절차의 달라진 점을 확인할 수 있으며, 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 개략적인 내용을 제공합니다.

- 서울시 자치구별 정비사업 현황 조회

• 주택 재개발 / 주택 재건축 / 도시환경정비사업 별로 정보공개 표준 홈페이지를 제공합니다.
• 운영되고 있는 추진위원회나 조합의 홈페이지 목록 확인과 추진위원회와 조합 홈페이지를 방문하실 수 있습니다.
• <추진위원회 구성전>에 대한 정보도 별도의 홈페이지를 통해 제공합니다.

- 정비사업 관련 소식 및 각 조합의 입찰정보 소개

재개발·재건축 클린업 시스템에 대한 새로운 소식들을 확인하실 수 있으며, 각 조합에서 공지한 각종 입찰정보들을 한 자리에서 확인하실 수 있습니다.

- 클린업 시스템 이용 안내 및 관련 정보 제공

<시 통합 홈페이지>와 <추진위원회/조합 홈페이지> 이용방법을 실 화면 이미지를 통해 설명해 드리며, 클린업 시스템 이용에 도움이 될 각종 자료들을 제공해 드립니다.

(2) 추진위원회 / 조합 홈페이지

주민들이 궁금해하는 조합 정보를 쉽게 찾고 이해할 수 있도록 통일된 형태의 표준화된 조합(추진위원회) 홈페이지를 제공하며, 조합(추진위원회)에서 자치구에 홈페이지 개설을 요청하면 홈페이지가 생성됩니다.

- 홈페이지 개설 대상

‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 정비사업을 진행하고 있는 조합방식의 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시환경정비사업

- 정보공개 항목(14개)

- 세입자 조회

「도시 및 주거환경법 시행규칙」 제9조의 2에 근거하여, 주택 재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 세입자가 주거 및 이주대책 보상 대상자인지 여부를 확인하실 수 있으며, 대상자일 경우, 관리처분 인가 이후에 어떤 보상을 받을 수 있는지 내용을 확인하실 수 있습니다.

- 조합 관련 정보 제공

해당 웹 사이트를 운영하고 있는 추진위원회나 조합에 대한 정보를 제공합니다. 조합 조직도, 연락처, 협력업체에 대한 정보들을 확인하실 수 있습니다.

- 정비사업 내용 및 진행상황 정보제공

추진위원회/조합에서 진행하고 있는 정비사업의 개요와 사업 관련 정보, 추진경과 및 현재 사업 진행상태에 대한 정보를 제공합니다.

★ 클린업 시스템 활용방법

먼저 클린업시스템 홈페이지(링크)에 접속합니다. 이후에 정보공개 현황을 클릭하면 사업장 검색, 자료 공개현황, 자치구별 운영현황 등이 나오는데요, 아래의 지도에 서울시 자치구별로 클릭할 수 있습니다.

저는 관악구를 클릭해보았습니다. 총 16개의 사업장이 나오고 재건축 및 재개발로 구분되어 나오네요.

사업장명과 진행단계 등을 확인할 수 있고 중단된 사업은 일시 중단으로 표시가 되어 있습니다. 

서울 내에서도 상대적으로 저렴한 비용으로 진입할 수 있는 관악구를 클릭했습니다. 여기에서 신림 2구역의 조합 홈페이지를 들어가 보겠습니다.

* 홈페이지는 이동 탭에 보기를 누르시면 조합 홈페이지로 이동됩니다.

조합 홈페이지에 들어가 보시면 좌측 하단에는 조합에서 공개하는 공개자료가 있습니다. 공개자료는 추진위원회 구성전, 추진위원회, 조합 별로 구분해서 공개자료를 확인할 수 있습니다.

또한, 우측에 주요 추진경과를 통해서 사업의 진행경과를 한눈에 살펴볼 수도 있습니다.

홈페이지 중앙에는 조합과 구청 및 시청의 공지사항과 최근 공개자료와 향후 일정을 살펴볼 수 있는데요, 정비사업의 투명성을 제고하기 위한 홈페이지로 조합이 무엇을 하는지 알 수 있는 홈페이지입니다.

조합 탭의 사업시행계획서 중 건축시설계획의 사업개요를 클릭합니다. 관련된 내용들이 자세히 나옵니다. 클린업 시스템 조합 홈페이지에서는 건축시설의 개요, 배치도, 평면도, 재료 마감 표, 조감도 월별 공사 진행 사항 등을 일반인들에게 로그인 없이 공개하고 있습니다.

그러나 모든 정보가 공개되는 것은 아닌데요, 사업시행 인가서를 클릭했더니 로그인을 요구합니다. 위에서 언급한 정보들을 제외하고 대책 현황이나 자금집행 등은 조합원들에게만 공개하고 있어 일반인들은 열람이 불가합니다.

조합의 자금운용과 같이 서로 오해의 소지가 생길만한 민감한 내용들을 홈페이지를 통해 공개하면서 보다 투명하고 공정하게 회계처리가 가능하기 때문에 조합원 입장에서는 원거리에서도 지속적으로 추적이 가능한 장점이 있겠습니다.

다만, 전국의 정비사업지역이 모두 탑재되지 않고 서울시에서만 진행되는 사업들만 언급되는 부분은 아쉽지만 정비사업을 살펴보기 위해 이보다 더 좋고 정확한 시스템은 없다고 생각됩니다.

관심 있는 지역을 좀 더 정확하고 권위 있게 살펴보기 위해서는 반드시 클린업 시스템 홈페이지를 활용하는 것을 추천드립니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 전반적인 부동산 시장이 침체기가 온 듯 보이는 시기인데요, 이러다 보니 미래에 주택 공급과 관련된 정보를 찾아보게 되었습니다.

그러던 중 자주 봤던 인허가, 착공, 분양, 준공 이란 단어가 나왔는데 정확하게 설명하지 못하는 모습을 보고 정리해야겠단 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 인허가, 착공, 분양, 준공의 개념을 정리하고 관련된 자료들을 어디서 볼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 추가로 확인하는 방법도 살펴보겠습니다.

★ 인ㆍ허가

인허가는 인가와 허가를 아울러 이르는 말로 토지 인허가나 건축 인허가 등등 여러 가지 종류가 있습니다.

인허가 중 허가는 법령에 의하여 제한하는 범위 내에서 법적 요건에 적합하게 신청한 경우 특별한 사정이 없는 한 이를 허가해야 하는 것이고, 인가는 타법률 행위를 동의로써 법률행위의 효력을 완성시켜주는 행정행위입니다. 둘은 외형적인 속성이 비슷해서 인허가라고 많이 사용합니다.

아파트의 인허가 역시 같은 의미로 본다면 아파트를 공급할 수 있도록 지자체에서 허가했다고 볼 수 있겠습니다. 즉, 인허가는 공급에 시작이라고 생각하면 편하겠습니다.

* 건축신고 : 건축물 규모에 따라 건축허가를 받지 않고 허가권자에게 서면을 제출하여 건축하는 것을 '건축신고'라고 합니다. 도시지역의 경우 '연면적 100㎡이하인 건축물', 비도시지역(관리지역/농림지역/자연환경보전지역)의 경우 '연면적 200㎡미만, 3층 미만의 건축물'은 '건축신고'만으로 허가를 받을 수 있습니다.

★ 착공

착공은 첫 삽을 뜬 후 공사를 시작한다는 것을 의미하며 공사시공자가 공사에 착수하는 것으로 토목공사나 땅파기 공사 등이 본격적으로 이루어지는 것을 뜻합니다.

한마디로 착공에 들어간다 하면 공사가 시작한다고 이해하시면 빠를 것 같습니다. 간혹 건설현장에 안전 천막을 치고 안에서 공사를 진행하는 것을 생각하심 편합니다.

* 기공 : 기공은 공사가 시작한다는 것을 여러 사람들에게 알리는 첫 단계로 건축주의 주최나 시공자의 주최로 행해지는 기념식이라고 생각하시면 됩니다. 기공은 첫 시작을 축하하고 안전한 공사가 되기를 비는 마음으로 여러 사람이 한자리에 모여 축하하는 자리를 가져 리본 커팅식도 하고 첫 삽 뜨기 행사를 진행합니다.

★ 분양

분양이란 사전적 의미로는 '전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌'이란 뜻으로 나와있습니다. 우리나라에서는 통상적으로 등기 이전의 부동산을 처음 계약하는 것을 분양이라 칭하고 있습니다.

그러나 분양이라는 말은 우리나라에서만 쓴다고 합니다. 그 이유는 '선분양' 제도인데요, 다른 나라에서는 이런 제도가 없기 때문에 '거래 또는 매매'로 부동산을 거래합니다. 선분양제와 후분양제는 아래의 글을 참고하세요~

* 선분양제? 후분양제? 차이가 뭘까? 참조

★ 완공

완공은 말 그대로 모든 공사가 끝이 났다는 걸 의미하는 겁니다. 아마 완공의 단어 뜻은 모르는 사람이 없을 것처럼 보이는데,이때 단순히 건물이 모두 지어진 것만을 완공이라고 칭하는 것이 아닌, 건물의 공사는 끝이 났지만 법적 절차가 남아있는 경우에 완공의 명칭이 따라붙습니다.

★ 준공

준공은 공사가 모두 끝난 것을 의미하여 행정관청에서 건물을 확인하고 승인까지 처리가 난 것을 의미합니다. 건물을 완공시키면 지자체에서 준공승인을 받고 관련 서류들이 모두 통과를 해야 하는데,통과를 할 경우 준공이 났다고 하는 것입니다.

​현장을 확인한 뒤 마땅한 판정을 취득할 경우 건축물 관리대장에 등재가 되는데 흔히, 준공이나 준공검사라고 말을 사용하지만 '주택법'이나 '건축법'에서는 '사용승인'이라고 합니다.

즉, 흔히 사용하는 준공이나 준공검사가 아니라 '사용승인'이라는 말이 옳은 표현이라고 하네요.

※ 아파트 인허가, 착공, 준공, 완공 물량 및 미분양 물량 확인

가끔 주택건설실적(인허가, 착공, 분양, 준공 / 미분양) 등의 자료를 찾고 싶어도 찾기 어려운 경우가 많은데요, 원문은 국토교통부에서 보도자료로 배포합니다.

* 국토교통부 홈페이지(링크) - 보도자료 - 주택 토지

이 자료는 앞으로 공급될 물량과 미분양 물량을 체크할 수 있어서 많은 도움이 됩니다. 

특히, 공급 예정 물량을 체크하는 것뿐만 아니라, 미분양 물량 그중에서도 악성 미분양인 준공 후 미분양도 체크할 수 있어 매우 도움이 됩니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 대부분의 사람들은 보통 혼인 이후로 내 집 마련에 대한 관심을 갖기 시작합니다.

내 집 마련을 위해서 대부분의 사람들은 주택청약이라는 제도를 활용할 텐데요, 청약은 가장 리스크가 낮은 부동산 투자 방법 중 하나이기 때문입니다.

저 역시도 청약에 부푼 꿈을 꿨었지만 계속해서 낙방 후에 그냥 기축을 매수하였는데요, 그 이후에 우연찮은 기회로 청약이 당첨되어 계약을 하였습니다.

그런데 청약은 청약 당첨자 본인이 계약해야 하다 보니 아내와 공동명의(공동명의는 보유 및 양도 시 단독명의보다 세제혜택이 있음)를 진행할 수가 없었는데요, 보통 중도금 대출을 진행할 때 공동명의 변경을 병행합니다.

* 전매제한 이전에 양도는 제한되지만 부부간 공동명의는 가능합니다. / 아래는 공동명의시 장점을 정리한 표입니다.

그래서 오늘은 분양권 공동명의 변경 구비서류와 절차에 대해 살펴보려 합니다.

* 단독명의의 경우 이러한 절차는 없습니다. 바로 중도금 자서를 진행하시면 됩니다.

※ 분양권 공동명의 절차

1. 해당주택건설지역(아파트 해당 시군구청)에서 증여계약서 검인 받기

먼저 아파트의 주소지에 해당하는 시군구청에 방문하여야 합니다. 이때 부부가 같이 방문해야 하며 부부 각각의 ①신분증 ②인감도장 ③본인발급용 인감증명서(계약한 증여인은 매도용, 수증인인 배우자는 일반용) ④증여계약서 ⑤분양계약서 원본(주소 및 정보 확인용)이 필요합니다.

* 시행사에 중도금 대출 실행을 위한 문자발송에는 중도금 자서를 위한 서류만 안내하므로 증여계약서 검인을 받기 위한 위한 서류와 공동명의 변경을 위한 서류를 별도(2번 항에서 설명)로 준비해야 합니다.

* 통상 증여계약서는 해당 시군구청 민원실에 비치되어 있으므로 현장에서 작성하시면 됩니다.

이때 중요한 것은 인감증명서 인데요, 보통 인감증명서를 발급받으면 일반용으로 받습니다만, 부부간 공동명의 증여계약에서는 증여인에 매도용 인감증명서가 필요합니다.

예를 들어 남편이 청약에 당첨된 계약자(증여인)이라면 남편은 매도용 인감을 발급받아야 하고, 공동명의를 추가하는 수증인인 아내는 일반용 인감증명서가 필요합니다.

아래의 그림은 매도용 인감입니다. 매도용인감증명서를 처음 떼보는 분들은 당황하실 수 있습니다만 어렵지 않습니다.

아래 파란색 부분인 용도 부분에 부동산 매수자 즉, 공동명의를 추가하는 배우자의 인적사항을 기재해야 합니다.

이때 기재 시에는 반드시 등본과 일치하게 작성하셔야 하는데, 본인이 직접 작성하는 것이 아니라 담당공무원에게 매도용인감발급을 위해 매수인의 인적사항을 말씀해주시면 전산 작성 후 발급해 줍니다.

이렇게 서류를 발급받고 토지관리과 부동산 관리팀으로 이동하여 증여계약서를 작성합니다.

아래는 증여계약서 샘플을 가져온 것인데요 번호별로 간단히 설명해드리겠습니다.

(1) 부동산의 표시 : 분양계약서 상 첫 페이지 재산의 표시 부분을 동호수까지 포함해서 다 작성하면 됩니다. 통상 담당시군구청에서 주소를 적어둔 샘플을 미리 준비하고 있습니다.

(2, 3) 건물전용면적 / 대지지분 : 분양계약서 상 재산의 표시부분 하단에 건물 부분의 주거 전용면적 / 대지 부분의 공유지분 전체를 기재합니다. 이때, 증여를 하더라도 절반으로 작성하는 것이 아니라 있는 그대로 적어야 합니다. 지분은 (6)항에서 작성합니다.

(4, 5) 증여인 / 수증인 : 청약에 당첨된 계약자 / 공동명의를 실행할 배우자 이름을 작성합니다.

(6) 지분 : 통상 1/2로 작성하는데, 이를 통해서 부부 각각의 지분이 절반씩 할당됩니다. 여기서 실수로 1/1로 작성하게 되면 공동명의가 아니므로 작성에 유의하셔야 합니다.

(7, 8) : 증여인 및 수증인 인적사항 : 등본상 주소지와 일치하게 인적사항을 작성합니다.

이렇게 작성을 하고 나면 검인을 위한 준비가 끝이 나는데요, 준비한 서류와 함께 증여계약서를 담당 공무원한테 제출하면 좌측 상당에 네모난 검인을 찍어줍니다. 이로써 공동명의를 위한 첫 번째 준비가 완료되었습니다.

2. 모델하우스(중도금 자서 장소)에 방문하여 공동명의 절차 마무리 및 중도금 자서(대출실행)

해당 주택건설지역 시군구청에서 증여계약서에 검인을 받았다면 서류를 준비해서 갑니다. 위에서도 말씀드렸던 것처럼 보통 중도금 대출실행을 위해 시행사에선 중도금 자서를 위한 서류만 안내(단독명의만 고려)하는데

공동명의의 경우에는 증여계약서 검인을 위한 서류와 공동명의 절차를 위한 서류 그리고 중도금 자서를 위한 서류 총 3가지를 준비하셔야 합니다.

공동명의를 진행하기 위해서는 ①신분증 ②인감도장 ③ 주민등록등본(분리세대의 경우 각각 1부) ④ 가족관계 증명서(분리세대의 경우 각각 1부) ⑤본인 발급용 인감증명서(계약한 양도인은 매도용, 양수인 배우자는 일반용) ⑥증여계약서(검인 완료된) ⑦분양계약서 원본(발코니 확장 포함)이 필요합니다.

* 부부가 분리세대라면 반드시 부부 각각의 등본과 가족관계 증명서가 필요하며 분양계약서 원본지참 시에는 발코니 확장 계약서도 반드시 지참하셔야 합니다. 

공동명의 절차를 진행하는 직원이 해당서류를 확인하고 분양권 원본에 있는 권리의무 승계 내역을 작성하면 끝이 나는데요, 작성방법은 매우 간단합니다. 아래의 그림을 보며 간단히 설명드리겠습니다.

권리의무 승계 내역에서는 크게 승계일, 양도인, 양수인, 회사 날인으로 나누어져 있습니다. 

(1) 승계일 : 증여계약서를 검인받은 날을 기록하시면 됩니다 

(2) 양도인 : 양도인은 계약자(증여인)의 인적사항을 작성하면 됩니다. 이때 위아래로 음영으로 나누어져 있는데 단독명의 기 때문에 위에만 작성하면 됩니다.

* 공동명의자의 분양권 매도 시에는 양도인이 2명이므로 위, 아래 모두 작성해야 합니다.

(3) 양수인 : 양수인에는 공동명의를 하는 부부 모두를 작성해야 합니다. 먼저 위에는 양수받는 배우자(증여인)를 작성하고 아래에는 양도했던 계약자(증여인)를 작성합니다.

(4) 회사 날인 : 작성에 이상이 없으면 담당 직원이 회사 도장을 찍어줍니다.

권리의무 승계 내역은 원본 모두에 작성하는데 이때 회사에서 보유한 원본(발코니 확장 포함)과 계약자가 보유한 원본(발코니확장 포함)하여 작성합니다.

만약, 공급계약서와 발코니 확장(옵션 계약서)이 따로 있다면 회사 보유 2부와 계약자 보유 2부를 포함한 총 4부 모두에 동일하게 수기로 작성해야 합니다.

오늘은 부부간 분양권 공동명의를 위한 증여계약과 절차를 알아보았습니다. 

막상 해보면 어렵진 않지만 생소한 부분이 많기 때문에 먼저 알고 가는 것이 혼란을 줄이는 방법일 것입니다.

부부 공동명의와 자서를 위해서는 증여계약시 필요서류 - 공동명의시 필요서류 - 중도금 자서 필요서류를 모두 준비하셔야 합니다.

준비해야 할 서류도 누락하는 경우가 많고 아파트마다 조금 다를 수 있기 때문에 반드시 해당 모델하우스 직원과 통화해서 정확하게 확인하셔야겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 영향을 주고 있지만 청약열기는 여전히 뜨겁습니다.

특히, 비규제지역에 청약을 위한 노력들이 대단합니다. 필요하다면 세대분리를 통해서 무주택 요건을 만들어 성인인 자녀의 청약을 하려는 분들도 부쩍 많아진 듯한데요, 

그런데 세대분리와 관련된 이야기가 나오면 청약을 위한 세대분리와 소득세법상의 세대분리를 혼란스러워하는 분들이 많습니다.

저 역시도 같은 문제로 헷갈렸던 부분이라 오늘 간단하게 살펴보고 정리해보고자 합니다.

★ 청약시 세대분리

위에 내용을 간단히 보면 그냥 만 19세가 된다면 세대주로써 부모님과 독립하여 세대분리가 가능하단 뜻입니다. 

만약, 부모가 1주택자이셔서 세대원으로써 청약하기가 어려웠던 성인인 자녀분들은 세대분리를 통해 무주택 자격을 획득할 수 있는 것이죠.

부모님이 주택을 보유하고 계시더라도 만 19세 이상의 성인이라면 세대원이더라도 세대분리를 통해 당당하게 무주택세대주로써 청약을 넣을 수 있는 것입니다.

물론, 가점제에서 부양가족점수나 무주택기간(만30세 또는 혼인신고)이 인정되지 않기 때문에 당첨확률은 희박하지만 추첨제랄지 가점제더라도 경쟁이 덜한 곳이라면 당당하게 청약에 당첨될 수 있습니다.

물론, 무소득자의 경우 자금확보나 출처가 의심될 수 있지만 청약 자체를 함에는 문제가 없는 것이죠.

만약, 신용카드사용액이 많거나 직장생활 등을 시작해서 본인이 대출을 일으킬 수 있다면 중도금 대출까지도 가능할 것입니다.

그런데 보통 우리는 만 30세나 혼인신고를 해야 세대분리가 된다고 알고 있는데 왜 그런 것일까요? 소득세법상의 나이 기준이 다른 것입니다.

★ 소득세법상 세대분리

원문을 적어놨더니 매우 복잡합니다.

간단히 얘기하면 소득세법상 이야기하는 1세대는 배우자를 기본 구성 요건으로 하고 있습니다. 즉, 혼인이 기본 요건이란 것입니다.

또한, 부부는 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라 하더라도 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다.

이러한 것은 위장이혼이나 세대분리로 양도소득세 비과세 규정 등을 적용받는 조세회피 행위를 규제하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴본 것처럼 소득세법상 '세대'는 배우자(혼인)가 기본이기 때문에 성년인 자녀가 세대를 분리하여 주택을 소유했더라도 자녀의 주택도 부모의 주택수로 합산해서 포함됩니다.

그러나 성년인 자녀가 다음의 4가지 중 어느 하나에 해당하면서 세대가 분리되어있고 거주를 달리한다면 소득세법상 독립된 세대로 인정됩니다.

1. 혼인(미성년자의 혼인도 포함)

2. 만 30세 이상인 경우(무소득자더라도 만 30세면 인정됨)

3. 혼인 후 배우자의 사망 혹은 이혼한 경우

4. 만 19세 이상 만 30세 미만의 경우 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성인 

* 2020년 기준 1인 가구 40% 702,878원 이상 

※ 의문사항 정리

1. 부부는 분리세대를 한다면 다른 세대로 인정될까?

- 부부는 세대분리를 하더라도 이혼하지 않는 한 동일한 세대로 봅니다. 단, 위장이혼의 경우는 세법적용(실질과세 원칙)

2. 배우자의 직계존속(장인, 장모, 시부모)과 형제자매는 같은 세대에 포함될까?

- 같은 세대에 포함되나 형제자매의 배우자(형부, 형수, 동서, 재수, 제부, 매형)는 1세대에 포함되지 않습니다.

3. 미혼인 성인자녀가 주민등록등본 상 세대주라면 세법상 별도 세대가 인정될까?

- 세법상 세대는 혼인을 전제로 하기 때문에 불가능합니다. 혼인 후 배우자가 사망 및 이혼했거나, 만 30세 이상, 소득세법상의 소득(중위 40%)을 초과하는 경우에만 인정이 된다.(위의 세부내용 참조)

4. 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 29세 미혼자녀가 등본상 주소를 달리했지만 부모와 계속해서 같이 거주하는 상태로 집을 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있을까?

- 서류상으로는 세대분리 요건을 충족하였으나 형식적으로 세대 분리하여 양도 등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수 있으므로 유의해야 합니다.

5. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하여 1가구 2주택이 되었을 때 세법상 혜택을 위한 세대분리는 언제까지 해야 할까?

 - 양도세는 양도일 현재를 기준으로 과세여부를 판단하기 때문에 '양도일' 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 합니다.

오늘은 청약 시 세대분리와 소득세법상 세대분리를 알아보았는데요, 저도 비전문가로 그냥 법령을 살펴보고 구분해보았습니다. 

결론은 청약은 만 19세 이상이면 세대분리가 가능하다고 이해하시면 편하겠습니다. 청약을 위한 세대분리를 소득세법 세대분리 기준으로 잘못 알고 계신 분들은 빨리 세대원을 세대분리 시키시고 청약하시기 바랍니다^^

또한, 소득세법상 혼인 외 3가지 요건을 충족하고 세대분리와 거주를 분리해야만이 소득세법 상 세대분리로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 점을 잘 착안하시면 좋은 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 면적과 관련된 내용들을 정리해 보았는데요, 오늘은 베란다와 발코니 그리고 테라스에 대해 정리해보려고 합니다.

대부분은 용어의 차이를 정확히 모르고 사용하시는 경우가 많은데요, 저 역시도 정확하게 설명하기 어려웠습니다. 그래서 오늘 발코니와 베란다, 테라스 그리고 포치에 대해서 개념을 정리해보고자 합니다.

★ 발코니 / 베란다

(1) 발코니

우리가 흔히 부르는 발코니는 건축물 위의 내부, 외부를 연결하는 별도의 완충공간으로 전망, 휴식 등의 목적을 위하여 건축물 외벽에 추가로 설치하는 공간입니다.

위의 그림처럼 아래층과 위층 외부에 떠있는 별도의 공간으로 보시면 됩니다. 보통 2층 이상의 건물에 설치되는 것이 특징입니다.

아파트 분양 시에는 서비스면적으로 제공되는 경우가 많으며 발코니는 분양가에 포함되지 않고 세금이 적용되지 않는 장점이 있습니다.

1.5m 이내 확장공사는 합법입니다.

* 원래 발코니 확장은 불법이었습니다. 그러나 집을 넓게 쓸 수 있다는 크나큰 장점 때문에 수많은 사람들이 불법을 저지르자 정부는 2005년 건축법을 개정해 발코니 확장을 합법화했습니다. '발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준' 참조

(2) 베란다

베란다는 아래층의 면적이 위층의 면적보다 넓어 발생하는 공간입니다. 흔히, 2층 건물에 1층과 2층의 면적이 다른 경우 생기며 같은 면적의 아파트의 경우에는 베란다가 생길 수 없습니다.

베란다는 보통 지붕이 없는 경우가 많으며 바닥면적 및 건축면적에 포함된 곳이 아니고 전용공간으로 구분되기 때문에 확장공사는 불가합니다. 또한, 벽이나 천장 구조물을 설치하는 것도 불법 건축물로 분류됩니다.

★ 테라스

테라스는 실내에서 직접 밖으로 나갈 수 있는 공간으로 지표면 바로 위에 조성된 곳입니다. 여기서 핵심은 지표면 위인데요, 그렇기 때문에 지면과 맞닿은 1층에만 테라스가 조성될 수 있습니다.

건축면적에서 제외된 공간으로 지붕이 없어야 하며, 건물 바닥과 지면으로 고려해 실내 바닥보다 20cm가량 낮게 바닥 높이를 규정합니다.

★ 번외 : 포치

건물의 현관 또는 출입구의 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분을 말하는데, 입구에 가깝게 세운 차에 승강할 때나, 걸어서 입구에 도달한 사람들이 우선 비바람을 피하기 위한 목적 등으로 설치됩니다.

일반적인 현관으로 생각하시면 좋을 것 같습니다.

* 아래의 그림을 보시면 테라스, 베란다, 발코니, 포치가 이해가 되실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 개인으로 아파트 투자를 하시는 분들은 최근에 세법이나 대출로 인해서 아파트 투자가 주저될 텐데요, 이러한 분위기와 저금리 기조로 주거용 오피스텔이 다시 각광받고 있는 듯합니다.

그러나 일반적인 아파트와 달리 오피스텔은 주거용으로 사용하는 것 같아도 면적에 있어서 아파트와 차이가 존재하는데요, 대부분은 이해는 하고 있었지만 정확한 차이점을 구분하긴 쉽지 않습니다.

그래서 오늘은 아파트와 오피스텔의 면적의 개념을 살펴보도록 하겠습니다.

★ 면적의 개념

아래는 보통 부동산 거래를 하거나 분양받을 때, 주택청약을 할 때 항상 등장하는 용어들로 많이 헷갈립니다.

(1) 전용면적 

실제로 거주하는 공간으로 진짜 '우리 집'이라고 할 수 있습니다. 현관문을 열고 마주하는 공간들로 대표적으로 방, 주방, 거실, 화장실 등을 포함합니다. 

* 서비스면적 : 발코니 등을 포함한 면적

(2) 공급면적

전용면적(방, 주방, 거실, 화장실 등)과 주거공용면적(계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을 모두 더한 것)을 더한 것입니다.

(3) 계약면적

공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타 공용면적(주차장과 노인정, 관리사무소 등)을 모두 더한 것입니다.

★ 전용률이란?

공급면적 중 전용할 수 있는 공간의 크기가 어느 정도인지 나타내는 개념이 '전용률'인데요, 높게 나타낸다면 전용면적에 비해 공용면적이 상대적으로 적다는 뜻입니다.

이는 다시 말하면 사용할 수 있는 주거공간의 면적이 더 크다는 것을 의미합니다.

* 전용률=(전용면적/분양(계약) 면적) x 100

★ 아파트와 오피스텔의 차이

(1) 전용률

아파트와 오피스텔은 전용률이 다르기 때문에 같은 평형이라도 전용면적이 크게 차이가 납니다.

오피스텔에 비해 아파트가 상대적으로 전용률이 높은 것은 발코니에 있습니다.

요즘 대부분의 아파트 분양은 발코니를 확장형으로 하는 경우가 일반적이라 실제로 사용할 수 있는 공간이 더 넓어지는 이유입니다.

그래서 발코니를 확장한 59㎡아파트와 84㎡ 오피스텔 크기가 비슷하게 느껴지는 이유입니다.

일반적으로 아파트는 전용률이 80% 내외이고 오피스텔은 50% 내외입니다. 

(2) 분양면적

아파트의 분양면적은 공급면적이지만, 오피스텔의 분양면적은 계약면적입니다. 이런 차이가 발생하는 것은 같은 주거용으로 사용하더라도 아파트는 주택법의 적용을 받고 오피스텔은 건축법의 적용을 받기 때문입니다.

(3) 외벽의 기준

아파트는 외벽의 내부선을 기준으로 오피스텔은 외벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정합니다. 그렇기 때문에 벽체의 두께만큼 아파트에 비해 전용면적이 줄어듭니다.

다만, 2015년 4월 30일 이후 건축허가를 받은 오피스텔은 아파트와 같은 기준인 안목치수를 적용하게 되었다고 합니다.

* 안목치수 : 아파트의 전용면적을 계산할 때 문으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 하는 것

★ 아파트와 오피스텔의 차이 발생 원인?

아파트와 오피스텔은 주용도에서 차이가 발생하기 때문에 이러한 차이가 발생합니다.

아파트는 주용도가 주거시설로 사적 공간이기 대문에 공용공간을 최소화하고 거실, 침실, 주방 등의 주거전용면적을 최대한 확보하기 대문에 자연스럽게 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비중이 높아져 전용률이 높습니다.

반면에, 오피스텔은 주 용도가 업무시설로 공적공간이기 때문에 복도, 엘리베이터 공간 등의 공용공간의 비중이 높아져 전용률이 낮아지게 된 것입니다.

※ 서울 아파트는 왜 좁게 느껴질까?

주변 지인들의 말에 따르면 서울 아파트가 다른 지역 아파트보다 조금 작다고 합니다. 그래서 그 이유를 찾아봤는데요, 이유는 서울시가 2008년부터 시행한 ‘발코니 삭제’ 규정 때문이라고 합니다. 

‘발코니 삭제’는 아파트 외관(입면)을 다양화하기 위해 발코니가 달리는 벽면의 전체 길이 기준으로 30%는 발코니를 설치할 수 없도록 한 것을 말하는데요, 아파트마다 네모반듯한 이른바 ‘성냥갑 아파트’만 만들면 미관상 좋지 않다는 이유로 도입했다고 합니다. 

발코니는 위에서도 살짝 언급했지만 대부분 확장해 방을 넓혀주는 일종의 ‘서비스 공간’ 기능을 합니다. 발코니가 사라진 방은 당연히 면적이 좁아질 수밖에 없습니다.

신축 아파트 기준 전용면적 84㎡ 아파트의 발코니 면적은 25㎡ 안팎으로, 만약 발코니가 없어지지 않으면 30% 정도 공간을 더 넓게 쓸 수 있습니다.

아름다운 외관을 만든다는 명목으로 도입한 발코니 삭제 규정 때문에 서울에 짓는 아파트는 다른 지역 아파트와 같은 전용 면적이라도 실제 사용 면적에서는 손해를 보고 있는 것입니다.

물론, 서울의 아파트도 (1) 돌출 발코니 (2) 리모델링이 쉬운 구조 (3) 건축물 입면 다양화 (4) 외벽 벽면율(창문이 아닌 면적의 비율 50% 이상) 등 4개 조항을 만족하면 발코니를 삭제하지 않아도 된다곤 합니다만, 대부분은 만족하지 못하고 있습니다.

* 좌측은 일반적인 서울의 확장형 평면(침실 1이 좁게 느껴짐) / 우측은 일반적인 아파트의 확장형 평면으로 발코니 삭제규정이 적용되지 않은 아파트의 평면으로 차이가 크게 느껴집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 일반적으로 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 계약금이나 잔금, 취득세, 각종 행정서류만 챙기시는 경우가 많은데요,

거래가 많은 분들이라면 상관없겠지만 부동산 거래를 처음 하시다 보면 장기수선충당금이라는 용어를 계약 날 처음 듣게 될 것입니다.

특히, 큰 비용은 아니지만 미쳐 생각지 못한 비용이 나가다 보니 다소 꺼림칙한 경우가 많습니다. 저도 첫 매매계약을 할 때 안 그래도 계약이 어색한데 장기수선충당금이라는 비용이 추가되어 조금 당황했었습니다.

그래서 오늘은 장기수선 충당금은 무엇인지 알아보려고 합니다.

★ 장기수선충당금이란?

쉽게 말해 아파트의 노후를 대비하여 주요 시설물을 보수하거나 교체하기 위해 일정 금액을 적립하는 관리비입니다. 결국 내가 살고 있는 아파트를 고치는데 쓰는 비용인데요, 장기수선충당금의 관리는 아파트 관리 규약을 통해 관리가 되며 보통 매월 관리비에 포함되어 나오고 있습니다.

★ 같은 듯 다른 장기수선충당금과 수선유지비의 차이점

수선유지비는 관리비 구성항목 하나로 주거생활의 윤택함을 위한 수리, 관리 등의 단발 성적인 즉각 처리 비용으로 수질검사, 공동현관 조명 교체, 조경작업, 난방 시설 청소 등이 포함되는데요, 납부 주체는 장기수선충당금과 달리 실거주자가 부담해야 합니다.

★ 장기수선충당금 부담주체는?

장기수선충당금 자체는 큰 비용은 아니라 사실문제 될 것은 없는데, 문제는 부담주체에 있습니다.

보통 소유주가 직접 거주한다면 문제는 없지만 세입자가 거주하는 경우에는 부담주체에 대해 문제가 됩니다. 보통은 집주인은 관리 비기 때문에 세입자에게 부담하려 하고 세입자의 경우에도 잘 모른다면 그냥 관리비로 생각하고 납부할 수도 있기 때문입니다.

그렇지만 장기수선충당금은 '공동주택관리법 제30조'에 따라서 부담주체는 주택을 소유한자가 부담해야 합니다. 즉, 세입자가 관리비와 함께 납부하더라도 부담주체는 집주인인 소유자이기 때문에 세입자는 임대차 계약 종료 시에는 장기수선 충당금을 꼭 청구해야 합니다.

물론, 대부분은 모르더라도 공인중개인이 알려주는 경우도 있지만 누락했다면 놓칠 수 있습니다. 물론, 임대기간에 따라 작은 돈 같아 보일 수 있지만 오랜 기간 거주하신 분들이라면 아마 상당한 금액이 될 수도 있습니다.

장기수선 충당금은 아파트 관리사무소를 통해 장기수선충당금 납부확인서 내역을 받아 집주인에게 장기수선충당금 반환 요청을 하면 됩니다.

* 단, "장기수선충당금은 임차인이 부담한다." 등의 특약이 임대차 계약에 명시되어 있다면 충당금 반환이 어렵기 때문에 계약서 확인은 필수입니다.

★ 관리비 예치금 부담주체는?

관리비 예치금은 공동주택 공용 부분의 관리와 운영에 필요한 경비를 미리 징수해 두는 돈입니다. 장기수선충당금과 비슷한 의미지만 사전에 징수해두는 돈으로 관리비 예치금 부담주체 역시 소유주가 부담해야 합니다.

보통 세입자로 거주하다 보면 관리비 예치금을 내는 경우는 없고 간혹, 증액한다는 이야기를 접할 수 있습니다. 이럴 때에는 집주인인 소유자와 연락해서 소유자가 부담하게 하는 것이 원칙입니다.

별것 아닌 장기수선충당금이지만 수선유지비와 관리비 예치금 등 비슷한 용어들이 많기 때문에 반드시 개념을 잡고 불필요한 지출을 막아야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 정비사업에 관심 많으신 분들은 기부채납이란 용어에 대해서 들어보셨을 텐데요, 저도 정비사업을 공부하면서 기부채납이란 용어를 처음 접했습니다.

그러나 대략 뜻은 알고 있었지만 정확한 의미는 몰랐습니다. 그래서 오늘은 기부채납에 대해 알아보려고 합니다.

★ 기부채납이란?

다시 이야기하면 사업시행자는 운영권 보장이나 수익원 제공, 인센티브(용적률 및 건폐율 등)를 제공받고 국가 및 지자체는 공공시설, 부지 등을 무상으로 양도받는 것입니다.

기부채납은 1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발로 인한 정비기반시설이 부족한 우리나라 특성 때문에 만들어졌는데요,

주택 재건축 및 재개발 등을 추진함에 있어 부족한 정비기반시설의 확충이 필수적이기 때문에, 도시를 개발할 때 과밀화를 해소할 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수해서 정비기반시설을 확충하는 것입니다.

기부채납으로 인한 손실은 용적률(대지면적에 대한 연면적) 등을 통해 사업시행자에게 보전해줍니다.

* [부동산 용어] - [부동산 용어] 용적률? 건폐율? 건축 관련 기본 용어 설명

★ 기부채납의 법적 요건 및 방식

(1) 기부채납 법적 요건

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>(=국토 계획법) 등 도시계획 관련 법령에서는 기부채납을 별도로 정의하지 않고 있습니다.

그러나 <국토계획법>에서는 개발행위 허가와 실시계획 인가시 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있어 이를 기부채납으로 간주하고 있습니다.

(2) 기부채납 방식

2007년 7월 <도시계획법 시행령> 개정을 통해 기부채납이 처음 도입되었을 때는 토지로만 가능했습니다.

그러나 2011년 3월 <국토계획법 시행령> 개정을 통해 토지 외에도 공공임대주택 등을 포함한 건축물이 추가되었습니다.

이후 2016년 1월 <도시정비법> 개정을 통해서는 현금으로 기부채납도 가능해졌습니다.

(3) 기부채납 운영원칙

사업 승인권자는 과도한 기부채납을 요구하여서는 안됩니다. 그래서 국토교통부는 <주택건설사업 기부채납 운영원칙>을 정하고 있는데요,

공공성을 통해 사업의 공공성을 확보하고 저해하지 않는 수준에서 이루어지게 하고, 기부채납 부담 수준의 결정시기를 명확히 하여 사업성을 정확히 해주며 용적률 보장을 통해 사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도해야 합니다.

※ 기부채납 인센티브 혜택

그러나 기부채납은 아쉽게도 기부채납의 정확한 대상사업이나 범위 적용기준 등이 포함된 법적 근거가 부족하고, 지방자치단체별로 상이한 기부채납 기준과 인센티브에 대한 상하한선 규정이 없는 부분 등은 기부채납에서 해결해야 할 향후 과제일 겁니다.

또한, 기부채납률에 따라 일정 수준을 넘어서면 오히려 사업시행자가 손해를 보기도 하는 아이러니한 상황들이 나오기도 합니다.

* 아래는 국토부에서 주택건설사업, 재정비사업 등 주택사업 시 사업과 무관한 시설 설치나 과도한 기부채납 요구 등의 인허가 조건으로 인하여 사업성 악화에 따른 주택사업 추진 위험(Risk)이 증가하고 있는 실정에 따라

주택사업의 예측가능성은 높이고 지자체의 과도한 재량을 제한하는 등 주택사업 특성에 맞는 합리적인 기부채납을 유도하기 위해 "주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준"을 정립한 파일입니다. 가볍게 살펴보세요.

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