안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 전매제한 강화와 관련해서 많이 뜨겁습니다. 일종의 풍선효과로 많은 분들이 지방 분양권까지 많이 뜨거운 모습입니다.
올해 7월부터 수도권과 지방광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전등기시(3년 도달하더라도 전매 불가, 반드시 등기 필요)로 강화되기로 하면서 그동안 수도권 비규제 지역에 청약을 하시던 분들이 많이 아쉬워하고 계십니다.
그러다 보니 기존에 분양권들이 뜨거워지고 가격이 올라가면서 조금은 다른 방법으로 분양권을 가져가려는 분들이 많아졌습니다.
바로 '복등기'인데요, 오늘은 복등기에 대해서 살펴보려고 합니다.
★ 복등기란?
일반적으로 등기 후 거래가 가능한 곳들의 아파트 분양권을 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것을 뜻합니다.
등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부르는데요, 매도자가 부담해야 할취등록세와,양도소득세는 매수자가 떠안는 조건입니다.
매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼주기도 하는데요, 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 불법이기 때문에 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 법의 보호를 받지 못합니다.
계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기 이자율을 합산한 금액만 돌려받을 수 있어 큰 곤욕을 치를 수 있다고 합니다.
그러나, 분양권 계약금이 없거나 소유권 이전 시 잔금이 부족한 수분양자의 경우에는 이러한 검은 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없고, 반대로 매수자의 입장에서도 상대적으로 전매제한기간에 구입함으로써 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 유혹에 쉽게 빠지게 됩니다.
최근, 적정 분양가' 논란을 낳았던 판교신도시 공공임대 분양전환 아파트가 소유권 이전도 이뤄지기 전에 사전 거래되고 있는 것으로 기사가 나왔습니다.
기존에 공공임대로 거주 중이며 분양전환이 어려운 임차인들의 경우 소유권을 확보하지 못한 임차인 자격으로 복등기의 형태로 거래하는 것은 불법이지만 주변 시세 대비 최대 60%가량 저렴하기 때문에 임차인들 역시 이러한 점을 이용하여 '복등기'의 유혹에 빠지게 된 것입니다.
그러나 이러한 '복등기'가 불법임에도 불구하고 주무 부처인 국토교통부나 한국 토지주택공사(LH) 측은 거래 당사자를 처벌할 뾰족한수단이 없다고 합니다.
현지에서는 매수자들이 아직 분양 전환이 되지 않은 물건은 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문에 가계약을 맺어 분양대금과 웃돈을 임차인에게 보낸 후 분양전환을 완료 후 LH에서 임차인에게 등기가 넘어가면 바로 다시 등기를 이전하는 식으로 거래를 하게 되는 것입니다.
이 같은 거래는 당연히 '복등기'이지만 이를 찾거나 제재하기가 어려운 것입니다.
현재 공공임대 분양전환 주택에 거주 중인 임차인들은 분양 전환이 시작된 날로부터 1년 내에 분양 대금을 치러야 분양을 받을 수 있지만 대부분 서민이면서 시세가 많이 상승하였기 때문에 시세보다 저렴한 물건을 쉽게 포기하기 어려워 매수자로부터 상당한 금액을 챙길 수 있는 만큼 복등기를 통한 거래는 매력적일 수밖에 없습니다.
★ 복등기 처벌 수위와 문제점
현행 공인중개사법에서는 이러한 소유권 이전 등기가 되지 않은 부동산의 매매 중개 행위를 부동산 투기 조장 행위로 보고 해당 공인중개사에 대해 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.
그러나 매수ㆍ매도인에 대해서는 사안별로 판단해야 한다는 유보적 입장을 보이곤 있으나 복등기의 주체인 매수 및 매도자는 공증이나 이면계약서 역시 불법이기 때문에 법적인 효력을 인정받기 어려워 적발 시에는 당첨이 취소될 수도 있다고 합니다.
또한, 진행이 잘 되었다 하더라도 보통 계약시부터 소유권 이전 시까지 약 30개월이 걸리는 것을 감안하면 약 2~3년 뒤의 일이기 때문에 개인 간 사정이나 입주 시 시세 상승 및 하락분으로 인해 매수 및 매도인 간의 갈등이 생기고 이로 인해 법적인 다툼으로 이어질 수 있습니다.
가능하다면 불법인 '복등기'를 통한 매수보다는 합법적인 매수가 정신건강에 이로울 수 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 LH(한국 토지주택공사)에서 주거복지사업에 일환으로 실행하는 매입임대주택 혜택에 대해서 간단히 살펴보려고 합니다.
많은 분들이 투자를 생각하고 계시지만 우리 주변에는 의외로 내 집하나 마련하기 너무 어려워 주거지원이 꼭 필요한 분들이 계신데요, 간단한 내용을 참고하신다면 그런 분들한테 도움도 줄 수 있을 것 같습니다.
★ LH매입임대주택
(1) 개념
매입임대주택은 기존 주택을 매입 후 개보수하여 주거여건이 취약한 계층에게 저렴하게 임대하는 사업이며, 최소한의 주거비로 안정적인 거주가 가능하게 하는 주거지원 상품입니다.
즉, 기존에 주택을 매입하여 지원하는 임대주택으로 LH 뿐만 아니라 각 지자체에서도 지원하는 경우가 많은데 의외로 모르는 분들이 많은 주거지원 상품입니다.
최근에는 청년층과 신혼부부들을 대상으로 하는 매입임대주택 비율을 늘리고 있다고 하니 혜택을 받을 분들은 이용하셨으면 좋겠습니다.
(2) 신혼부부 매입임대 주택
신혼부부 매입임대주택은 「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립 주 택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고, 방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택을 매입 가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 주택입니다.
무주택 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모가족(신혼부부 : 혼인기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부인 무주택 세대 / 한부모가족 : 만 6세 이하 자녀를 둔 모자 또는 부자가족)을 대상으로 합니다.
임대료는 통상 시세 대비 최저 30%에서 최고 80%로 저렴하며 거주기간은 신혼부부 대상으로 6~10년으로 설정합니다.
(3) 청년 매입임대주택
「건축법 시행령」에 의한 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택), 오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입 가격,입가격, 관리비 부담 수준, 입지와 주변 환경 등 고려하여 선별 매입하여 공급하는 임대주택입니다.
혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 대상으로 공급하며 공급대상 지역 외의 타 지역 출신인 무주택 청년(만 19세 ~39세)이 신청할 수 있으며, 시중 전세 시세의 30%~50% 수준의 임대료로 공급합니다.
거주기간은 청년대상으로 6년입니다. 여기서 청년이란 혼인 중이 아닌 무주택자 요건 및 소득·자산기준을 충족하는 청년을 의미합니다.
※ 청년 신혼부부 매입임대리츠(아파트)
주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시 기금이 리츠를 설립하여 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, LH가 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택입니다.
LH 임대주택과 비슷한 공공성격이 있지만 주체가 HUG가 출자 한 리츠(일종의 부동산 투자 회사)인 것이 특징입니다.
입주대상은 무주택 요건 및 소득 및 자산기준을 충족하는 신혼부부 및 청년 등입니다.
입주순위는 1순위로 신혼부부, 2순위로 청년, 3순위로 일반인을 대상으로 진행됩니다. 임대료는 85~90% 수준으로 상대적으로 덜 저렴해 보이지만 시세보단 저렴하고 우수한 입지도 이용 가능하다는 것이 특징입니다.
오늘 살펴본 내용이 다소 복잡한 것은 사실입니다. 이러한 단점을 알고 있는 국토부에서는 복잡한 공공임대주택 유형을 하나로 통합할 예정이라고 합니다.
최근 국토교통부(이하 국토부)는 공공임대주택 유형을 중장기적으로 통합하기 위한 첫걸음으로 ‘통합 공공임대주택’ 정의 규정 신설 등의 내용이 담긴 「공공주택 특별법 시행령」 개정안을 마련하여 추진 중이라고 하니 올해 임대주택에 입주를 희망하시는 분들은 새로 변화될 임대주택 내용을 수시로 모니터링하시면 좋을 것 같습니다.
오늘은 해당건설지역 거주자 우선공급외에 별도의 기준을 적용 받는 대규모 택지개발지구(일명 신도시)의 경쟁률 계산방법에 대해 알아보겠습니다.
★ 대규모 택지개발지구란?
(1) 정의
「택지개발촉진법」에 따른 택지개발이 시행되는 지역(수도권지역에 한정), 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구조성사업이 시행되는 지역(수도권지역에 한정) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역 개발사업이 시행되는 구역으로서 면적이 66만㎡ 이상인 지역을 의미합니다
즉, 수도권에 공급하는 일종의 신도시로 이해하시면 됩니다. 예를 들면 양주(옥정, 회천 신도시), 인천 검단신도시, 평택 고덕 신도시 등이 해당됩니다.
(2) 대규모 택지개발지구 우선공급
대규모 택지개발지구에서의 입주자(당첨자) 선정방식은 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%(경기도는 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%)를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다.
예를 들면, 서울(또는 인천)에서 공급하는 주택이라면 서울(또는 인천) 거주자에게 50%를 공급하고, 그외 수도권(경기,서울 또는 인천)거주자에게 50%를 공급하는 것입니다. 100세대를 공급한다면 각각 50%인 50명씩 공급하게 됩니다.
만약, 경기도 시(군)에 공급하게 된다면 해당 시,군(거주요건 있을시 거주요건 충족자)에 30%, 그외 경기(6개월 이상 거주자)에 20%를 공급하고 서울 및 인천(기타)에 50%를 공급합니다. 경기도 6개월 미만 거주자의 경우에는 서울 및 인천과 포함한 기타지역으로 청약이 가능합니다.
100세대라면 해당 시에 30세대를, 경기도에 20세대를, 기타인 수도권에 50세를 공급합니다. 기본적으로 「해당지역」낙첨자는 「기타경기」에 포함하고,「기타경기」낙첨자는 「기타지역」에 포함하여 경쟁률을 계산합니다.
* 아래는 청약홈에서 설명하고 있는 입주자 선정방식과 관련된 표입니다.
★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (대규모택지개발지구 우선공급중 서울 또는 인천)
주택건설지역이 특별시 또는 광역시(인천)인 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50% 를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다. 최근 분양사례로 살펴보겠습니다.
* 당해 거주요건이 있는 투기과열지구는 해당주택건설지역에 거주하더라도 1순위 거주요건인 2년이 되지않으면 기타지역으로 청약해야합니다.
위의 그림은 인천권 대규모택지개발지구에서 분양한 아파트의 84타입으로 총 588세대 공급되었습니다. 인천 당해거주자 50%(294세대) 그외 기타수도권(294세대) 씩 배정되었네요, 넘버링별로 살펴보겠습니다.
① 총588세대 중 해당지역 50%인 294세대가 할당되었네요, 1순위 해당지역은 정확히 294명 접수하였습니다.
③ 2항(1순위 미달)에서 미달된 40세대를 2순위 해당지역(50%, 20세대)과 기타지역(50%, 20세대)을 나누어 공급합니다. 해당지역 2순위 20세대 중 86세대가 접수되어 경쟁률은 4.3이며 낙첨한 66세대는 기타지역으로 넘어갑니다.
* 1순위 전체 미달세대(40세대) 중 2순위 해당지역 50%인 20세대 공급합니다.
④ 기타지역 2순위 기타지역 20세대를 기타지역 지원자 84세대로만 뽑는 것이아니라 2순위 당해에서 낙첨한 66세대와 84세대를 더한 150세대를 가지고 20세대가 경쟁하게 됩니다. 즉, 2순위 당해 낙첨(66세대) + 2순위 기타 지원(84세대) = 150세대가 경쟁하게 되어 2순위 기타 경쟁률은 7.5가 되는 것입니다.
* 모든 경쟁에서 낙첨한 130세대는 예비당첨자가 됩니다.
※ 아래는 청약홈 설명 내용으로 참고하시면 도움 될 것 같습니다.
★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (대규모택지개발지구 우선공급중 경기도 시 또는 군)
주택건설지역이 경기도인 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다.
아래 그림은 경기도 양주(비규제지역) 대규모택지개발지구에서 분양한 아파트의 84타입으로 총 121세대 공급되었습니다. 양주시 당해거주자 30%(36세대), 경기도 6개월 이상 경기도거주자 20%(24세대), 기타지역(서울, 인천, 경기도 6개월미만 거주자) 50%(61세대)씩 배정되었네요, 넘버링 별로 살펴보겠습니다.
* 당해 거주요건이 있는 투기과열지구 시(군)은 해당주택건설지역에 거주하더라도 1순위 거주요건인 2년이 되지않으면 기타경기로 밀리게 되고 기타경기 거주요건 6개월 이상이 아니라면 기타지역으로 청약해야합니다.
* 비율에 소수점은 가장 높은 소수점 자리가 있는 지역에 할당됩니다. 기타지역이 소수점 0.5로 1세대가 더 포함되었습니다.
① 총 121세대 중 해당지역에 30%인 36세대가 할당되었네요, 1순위 해당지역 42명이 접수하여 낙첨한 6명이 기타경기로 포함되어 다시 경쟁하게됩니다.
* 공급세대(36세대, 30%)를 가지고 42세대(해당지역지원자)가 경쟁합니다. 6세대는 탈락하여 기타경기로 넘어가 경쟁을 이어가며 경쟁률은 1.17입니다.
② 1순위 기타경기 20%(24세대)는 1항(1순위 당해)에서 탈락한 6세대와 기타경기 지원자 82세대를 더한 경쟁을 합니다. 총 88세대(1순위 당해 탈락 6세대 + 기타경기 지원자 82) 중 24세대만 당첨되고 나머지 64세대는 기타지역으로 포함되어 다시 경쟁하게 됩니다.
④⑤⑥항도 1순위와 동일한 과정을 거치며 위의 분양은 1순위에서 당첨되지 못한 52세대를 포함하여 2순위를 통해 예비당첨자 300%를 선정하였습니다. 총 363명의 예비당첨자가 필요하며 기존 1순위 청약낙첨자 55세대 + 2순위 당해 82세대, 기타경기 137세대, 기타지역 109세대를 동일한 과정을 거치게 됩니다.
결국, 1순위 낙첨자 + 2순위 지원자 총 383명이 지원해 2순위에서도 당해와 기타경기가 우선당첨되고 기타지역지원자 중 20명은 예비당첨까지 탈락하게 되는 것입니다.
※ 아래는 청약홈 설명 내용으로 참고하시면 도움 될 것 같습니다.
※ 아파트 청약 예비당첨자 선정방식 관련내용 정리(추첨제에서 가점제로)
2019년 12월 6일 부로 『주택공급에 관한 규칙(국토부령) 일부 개정안』이 시행됨에 따라즉,앞으로는 신규주택 청약시 예비당첨자 순번은 가점이 높은 신청자가 우선적으로 공급받게 됩니다.
현재예비당첨자 순번은 본 당첨과 동일한 기준(가점제는 가점순, 추첨제는 추첨으로 순번 선정)으로 선정하는 것이 원칙이나,전체 신청자가 예비당첨자 선정 총수(투기과열지구 500%, 기타 40%, 현재는 300%개정)에 미달하는 경우 추첨을 통해 예비당첨자를 선정하고 있어,청약가점이 높은 사람이 낮은 사람보다 후순위의 예비당첨자 번호를 배정받게 되는 '청약 복불복' 사례가 나타나는 문제가 발생했었습니다.
이에 따라서,개정후 지금은 예비당첨자 선정방식 중 추첨방식을 삭제하여 청약신청자수(미달 여부)와 관계없이 가점제의 경우 가점이 높은 순으로 예비당첨자 선정 및 순번배정이 이루어지게 됩니다.
즉,가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하게 됩니다.
다만, 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정합니다.
청약 경쟁률산정에 대해서 알아보았는데요, 정확한 계산은 아니더라도 어느정도 계산방법을 이해하게 된다면 내가 어느정도로 당첨될지 가늠하게 될 수 있겠습니다.
2019년 12월 6일 부로 『주택공급에 관한 규칙(국토부령) 일부 개정안』이 시행됨에 따라 즉, 앞으로는 신규주택 청약시 예비당첨자 순번은 가점이 높은 신청자가 우선적으로 공급받게 됩니다.
현재 예비당첨자 순번은 본 당첨과 동일한 기준(가점제는 가점순, 추첨제는 추첨으로 순번 선정)으로 선정하는 것이 원칙이나, 전체 신청자가 예비당첨자 선정 총수(투기과열지구 500%, 기타 40%, 현재는 300%개정)에 미달하는 경우 추첨을 통해 예비당첨자를 선정하고 있어, 청약가점이 높은 사람이 낮은 사람보다 후순위의 예비당첨자 번호를 배정받게 되는 '청약 복불복' 사례가 나타나는 문제가 발생했었습니다.
이에 따라서, 개정후 지금은 예비당첨자 선정방식 중 추첨방식을 삭제하여 청약신청자수(미달 여부)와 관계없이 가점제의 경우 가점이 높은 순으로 예비당첨자 선정 및 순번배정이 이루어지게 됩니다.
즉, 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하게 됩니다.
다만, 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정합니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 각종 부동산 통계자료나 발표자료를 보다 보면 전월세 전환율에 대한 내용이 자주 나옵니다.
더군다나 최근 금리가 떨어짐에 따라 더욱더 월세 전환에 대한 욕구들이 셈솟고 있는 상황인데요,
이런 상황속에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두 적정 월세 시세를 판단할 때 정말 중요하게 사용하는 내용임에도 불구하고 정확히 이해하고 있지 못했습니다.
그래서 오늘은 전월세 전환율에 대해 정리해보려고 합니다.
★ 전월세 전환율이란?
전월세 전환율이란 말 그대로 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다.
만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미입니다.
전월세 전환율의 상한은 주택임대차보호법에 명시가 되어 있어 이를 초과하면 안 됩니다. 그러나 지역별로 조금 상이한 부분이 있으니 실제는 다를수 있습니다.
* 현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 4월 0.75%) + 3.5% = 4.25%
제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여대통령령으로 정하는 비율
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 투자가 대중화되면서 절세에 대한 부분이 강조가 되고 있습니다. 절세의 기본은 명의 분산이라고 알고 있기 때문에 대부분 개인으로 부동산 투자를 하시는 분들 중 결혼하신 분들은 공동명의를 기본으로 하고 있습니다.
공동명의의 장점은 방대한 자료들이 인터넷을 통해 공유되고 있어 모두들 자세히 알고 계실텐데요, 가장 큰 단점 중 건보료 피부양자 자격 박탈에 대해서는 궁금해졌습니다.
그래서 오늘은 아파트 공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격박탈이 되는지 알아보도록 하겠습니다.
먼저 일반적으로 알고있는 부부 공동명의의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.
※ 세부적인내용은 세무전문가 및 관련 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
★ 부부공동명의 장점
1. 매도시 양도소득세 절세
* 취득세는 단독명의 및 공동명의 차이가 없으나 양도소득세는 공동명의일 때 인별로 나누어 과세되어 절세효과가 있음
2. 종합부동세 절세
* 단독명의와 공동명의에 차이는 없으나(지분별로 부담) 종합부동산세에서는 공동명의가 유리
3 기타 상속 및 종합소득세 등 혜택
* 공동명의일때 상속세 및 종합소득세 혜택 있음
4. 자금출처 소명에 유리함
* 배우자 간 6억 이하 증여 시 유리함
★ 공동명의를 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될까?
(1) 건강보험료와 피부양자 자격
건강 보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 일정한 돈을 건강보험료라고 얘기하는데요, 보통 건강보험료와 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험 등을 세금처럼 부담해야 하는 준조세라고 합니다. 그렇다 보니 건강보험료 납부에 대해서 대부분 불필요한 지출로 생각하게 됩니다.
건강보험료는 크게 직장가입자와 지역가입자료 분류되고 있는데요, 직장가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원 등이 대상입니다. 건강보험료율은 6.46%인데 절반은 사업장에서 부담하기 때문에 근로자는 3.23%만 부담하면 됩니다.
여기에 장기요양보험료라고 건강보험료의 8.51%가 추가로 부가되는데 역시 사업장에서 절반을 부담하기 때문에 직장가입자는 부담이 적습니다.
또한, 직장가입자는 소득 및 재산이 없는 직계가족은 피부양자로 등록할 수 있어서 건강보험료를 절세하는데 매우 도움이 됩니다.
그러나 지역가입자는 직장을 다니지 않더라도 소득이나 재산이 일정 기준을 초과하면 지역가입자가 되어야 하는데요, 가입자의 소득, 재산, 자동차에 점수를 부과해 보험료를 부과 점수를 산정하고 이점수에 점수당 189.7원(2019년 기준)을 곱하여 산출하는데요, 추가로 장기보험요양료 8.51%가 부과됩니다.
그렇기 때문에 피부양자 자격을 유지하는 것이 세부담을 완화하는데 매우 도움이 됩니다.
(2) 피부양자 자격 박탈 기준
피부양자 자격 박탈 기준은 2018년 7월 1일부터 인정기준이 다음과 같이 강화되었습니다.
연 소득이 3400만 원을 넘거나
재산 과표가 5억 4000만 원(공시 가격 9억 원·시가는 약 13억 원)을 넘고 소득이 연 1,000만 원보다 많은 경우
위에 기준 중 두 번째인 항목인 재산과표 5억,4000만 원(공시 가격 9억 원) 때문에 무소득 배우자가 고가주택이나 다주택 보유자인 경우 피부양자 자격이 박탈되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.
그러나 공시 가격 9억 원을 초과하면서 연소득(과세)이 1,000만 원을 초과해야 자격이 박탈되는 것입니다. 그렇기 때문에 저희 같은 서민(?)들이 공동명의를 한다고 해서 무소득자인 배우자가 갑자기 지역가입자로 전환되는 일은 일어날 수 없겠습니다.
만약, 지역가입자로 전환되었다면 보유주택이 고가주택이거나 소득이 높은 것이기 때문에 조금은 기분 좋게(?) 지역가입자로 전환될 수 있을 것 같습니다.
그러나 최근에 공시 가격 현실화로 인해서 공시가격 인상에 따라 보유세 부담뿐만 아니라 피부양자 자격 박탈되는 분들도 늘어나고 있다고 합니다.
실제로, 2019년 기존 지역 가입자 758만 명 가운데 259만 명(34.2%)이 올해 공시 가격 상승이나 지난해 소득 상승을 이유로 보험료 부담이 평균 7.6% 늘어났다고 하니 생각보다 많은 분들이 부담을 느끼고 계신 것 같습니다.
* 첨부파일은 피부양자 부양요건과 기타 소득 및 재산 등 요건 관련된 원문입니다. 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 직주근접과 관련된 내용을 많이 들어보셨을 텐데요, 서울에 있는 3대 중심 업무지구가 대표적입니다.
그러나 이런 일자리 외에도 다양한 일자리가 있는데, 그중에서 가장 많이 들어본것이 산업단지 일 것입니다. 그러나 산업단지의 개념이나 종류에 대해서는 정확히 알지 못하고 있습니다.
그래서 오늘은 산업단지가 무엇이고 어떤 종류가 있는지 간단히 살펴보겠습니다.
관련된 자료가 방대한 관계로 1부에서는 간단히 개념을 다루고 2부에서는 산업단지별로 데이터를 살펴보겠습니다.
★ 산업단지란?
(1) 개념
산업단지는 '산업입지 및 개발에 관한 법률 제 2조 8항'에 정의 되어 있습니다. 산업시설용지와 관련된 교육,연구,업무,지원,정보처리,유통시설 및 이들 시설의 기능향상을 위하여 주거,문화,환경,공원녹지,의료,관광,체육,복지시설 등을 집단적으로 설치하기 위하여 포괄적 계획에 따라 지정 및 개발되는 토지를 의미합니다.
즉, 공장 / 지식산업 / 문화산업 / 정보통신산업 등을 포함하는 산업시설과 이와 관련된 관련시설(교육,연구,업무,지원,유통 등) 그리고 기능향상(주거,문화,환경,공원녹지,복지시설 등)을 모두 포함하여 포괄적 계획에 따라 지정 및 개발되는 토지를 말합니다.
이렇게 중요하기 때문에 국가법령 산업입지 및 개발에 관한 법률(약칭 : 산업입지법)으로 규정하고 있는 것입니다.
7의2. "산업시설용지"란 공장, 지식산업 관련 시설, 문화산업 관련 시설, 정보통신산업 관련 시설, 재활용산업 관련 시설, 자원비축시설, 물류시설, 교육ㆍ연구시설 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설의 용지를 말한다.
7의3. "복합용지"란 제7호의2와 제9호나목부터 자목까지의 시설을 하나의 용지에 일부 또는 전부를 설치하기 위한 용지를 말한다.
8. "산업단지"란 제7호의2에 따른 시설과 이와 관련된 교육ㆍ연구ㆍ업무ㆍ지원ㆍ정보처리ㆍ유통 시설 및 이들 시설의 기능 향상을 위하여 주거ㆍ문화ㆍ환경ㆍ공원녹지ㆍ의료ㆍ관광ㆍ체육ㆍ복지 시설 등을 집단적으로 설치하기 위하여 포괄적 계획에 따라 지정ㆍ개발되는 일단(一團)의 토지로서 다음 각 목의 것을 말한다.
가. 국가산업단지: 국가기간산업, 첨단과학기술산업 등을 육성하거나 개발 촉진이 필요한 낙후지역이나 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 또는 도에 걸쳐 있는 지역을 산업단지로 개발하기 위하여제6조에 따라 지정된 산업단지
나. 일반산업단지: 산업의 적정한 지방 분산을 촉진하고 지역경제의 활성화를 위하여제7조에 따라 지정된 산업단지
다. 도시첨단산업단지: 지식산업ㆍ문화산업ㆍ정보통신산업, 그 밖의 첨단산업의 육성과 개발 촉진을 위하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에제7조의2에 따라 지정된 산업단지
라. 농공단지(農工團地):대통령령으로 정하는 농어촌지역에 농어민의 소득 증대를 위한 산업을 유치ㆍ육성하기 위하여제8조에 따라 지정된 산업단지
9. "산업단지개발사업"이란 산업단지를 조성하기 위하여 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 제7호의2에 따른 시설의 용지조성사업 및 건축사업
나. 첨단과학기술산업의 발전을 위한 교육ㆍ연구시설용지 조성사업 및 건축사업
다. 산업단지의 효율 증진을 위한 업무시설ㆍ정보처리시설ㆍ지원시설ㆍ전시시설ㆍ유통시설 등의 용지조성사업 및 건축사업
라. 산업단지의 기능 향상을 위한 주거시설ㆍ문화시설ㆍ의료복지시설ㆍ체육시설ㆍ교육시설ㆍ관광휴양시설 등의 용지조성사업 및 건축사업과 공원조성사업
마. 공업용수와 생활용수의 공급시설사업
바. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ궤도ㆍ운하ㆍ유수지(溜水池) 및 저수지 건설사업
사. 전기ㆍ통신ㆍ가스ㆍ유류ㆍ증기 및 원료 등의 수급시설사업
아. 하수도ㆍ폐기물처리시설, 그 밖의 환경오염방지시설 사업
자. 그 밖에 가목부터 아목까지의 사업에 부대되는 사업
10. "산업단지 재생사업지구"(이하 "재생사업지구"라 한다)란제39조의2및제39조의3에 따라 산업기능의 활성화를 위하여 산업단지 또는 공업지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호다목에 해당하는 공업지역을 말한다. 이하 같다) 및 산업단지 또는 공업지역의 주변 지역에 지정ㆍ고시되는 지구를 말한다.
11. "산업단지 재생사업"(이하 "재생사업"이라 한다)이란 재생사업지구에서 산업입지기능을 발전시키고 기반시설과 지원시설 및 편의시설을 확충ㆍ개량하기 위한 사업을 말한다.
12. "준산업단지"란 도시 또는 도시 주변의 특정 지역에 입지하는 개별 공장들의 밀집도가 다른 지역에 비하여 높아 포괄적 계획에 따라 계획적 관리가 필요하여제8조의3에 따라 지정된 일단의 토지 및 시설물을 말한다.
[전문개정 2011. 8. 4.]
(2) 산업단지의 필요성
너무나 당연하겠지만 산업단지는 기본적으로 일자리 창출이 되고 지역 소득이 증가해서 지역 세수확대 및 인구유입에 따른 지역경제 활성화에 이바지 합니다.
정부 및 지자체는 국토 균형발전과 지역경제 활성화를 위해 적절하게 지정하고 운영하고 있습니다.
★ 산업단지의 종류
(1) 국가 산업단지
국가기간산업, 첨단과학기술산업 등을 육성하거나 개발촉진이 필요한 낙후지역이나 둘이상의 특별시,광역시,특별자치시 도는 도에 걸쳐 있는 지역을 산업단지로 개발하기 위하여 지정된 산업단지입니다.
정부가 전략적 차원에서 조성하기 대문에 상대적으로 분양가가 싸고, 연결도로와 R&D시설을 비롯한 각종기관들이 쉽게 유ㅊ될 수 있습니다.
개발주체는 국가로 국토교통부 장관이 지정하며 대표적으로 서울디지털국가산업단지, 대덕연구개발특구, 창원국가산업단지, 반월 국가산업단지 등이 있습니다.
(2) 일반 산업단지
산업의 적정한 지방분산을 촉진하고 지역경제의 활성화를 위하여 지정된 산업단지입니다.
해당지역이 일반산업단지로 지정이되면, 관련시설이 함께 개발이 되기 때문에 지역의 여러 기능들이 향상되어 지역경제가 활성화되는 효과가 있습니다.
개발주체는 시도지사와 대도시시장(30㎡미만의 경우는 시군구청장이 지정가능)이며 대표적으로 세종스마트그린 일반산업단지, 진주상평일반산업단지, 검단일반산업단지 등이 있습니다.
(3) 도시첨단 산업단지
지식산업,문화산업,정보통신산업, 그 밖의 첨단산업의 육성과 개발 촉진을 위하여 '국토의 계획 및 이용에 관한법률'에 따른 도시지역에 지정된 산업단지 입니다.
인구의 과밀방지 등을 위하여 서울특별시에는 지정이 불가하며, 지역 대학 등과의 연계를 통해 청년일자리 창출 및 지식, 첨단산업의 투자활성화에 기여할 것으로 기대하고 있습니다.
시장 및 군수의 지정요청에 의해 시도지사가 지정 및 개발하며 대표적으로는 유명한 판교 제2테크노벨리, 안양평촌 스마트스퀘어도시첨단 산업단지, 동탄 도시첨단 산업단지 등이 있습니다.
(4) 농공단지
대통령령으로 정하는 농어촌 지역에 농어민의 소득증대를 위한 산업을 유치, 육성하기 위하여 지정된 산업단지입니다.
농어촌 지역 주민이 지금 살고 있는 곳에 취업함에 따라 도농간 생활 및 소비격차를 줄이고 균형 있는 발전을 이루기 위해 조성한 곳입니다.
따라서 이곳에 입주한 업체에 대해서는 금융과 기술지원 및 세금감면 등 다른공단보다 많은 혜택을 주고 있습니다.
특별자치도지사와 시군구청장이 지정가능(시도지사의 승인필요)며 대표적으로 동화 농공단지 및 삼계농공단지가 있습니다.
※ 전국산업단지 관련 통계 요약
(1) 조성 및 분양(단위 : 천㎡)
(2) 입주 및 고용(단위 : 명)
(3) 생산 및 수출(단위 : 백만원)
* 번외 : 우리나라 전체에 등록된 총 공장수와 고용현황
우리나라에 산업단지를 포함 등록된 총 공장수는 약 19만 6천개입니다. 도시규모가 크다고 해서 반드시 공장이 많은 것은 아닌 것 같습니다. 총 고용인원은 약 376만명입니다. 꽤 많은 일자리를 창출하고 있습니다.
