안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년에 주택을 구입할 때 과거 단기연체이력(관심 소홀..)으로 신용등급이 떨어져 부득이하게 높은 금리로 대출을 받았었습니다.
그런데 올해 금리가 지속적으로 인하되고 주변의 대출받은 분들과 비교해도 너무 높은 금리가 계속 신경 쓰였습니다. 더군다나 올해 신용도가 소폭 회복이 되었고, 월급도 일정 금액 늘어나 이런 감정이 더욱더 생겨났습니다.
아마 저뿐만 아니라 많은분들이 금리를 줄일 수 있는 방법에 대해 고민하실 텐데요,
그래서 검색 중에 우연찮게 금리인하요구권이라는 것을 알게 되어 간단히 소개해드리려고 합니다.
★ 금리인하요구권이란?
(1) 개념
2019년 6월 12일 관련법의 개정으로 금융사와 대출을 받으면서 계약을 한 상태라도 본인의 신용등급이나 신용상태가 좋아진 경우에서 처음 정한 대출금리를 인하해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다.
즉, 소비자의 금리인하요구권은 법적으로 보장되어 있는 권리로 금융회사에 금리인하를 당당히 요구할 수 있습니다.
* 개인 : 취업, 승진, 재산중가, 연소득 증가 / 기업 : 재무상태 개선, 부채감소 등
금리인하 요구사유나, 대출가능 상품 종류, 신청방법은 금융사마다 상이하므로 각 거래 금융회사에 확인해야합니다. 아쉽게도 대부분의 소비자가 금리인하 요구권의 존재를 모르고 있기 때문에 활용하시면 좋은 권리입니다.
(2) 신청방법
금리인하요구가 받아 들여지면 0.5%~2%에 이르는 범위 내에서 인하가 가능한데요,
금리인하 요구권을 신청하기 위해서는 신용등급 개선이나 기업의 매출, 직장, 소득, 재산 증가 등을 증명할 수 있는 증빙자료를 필수록 제출해야합니다.
즉, 금리인하신청서 + 필요서류를 지참하면 되지만,단 금융사별 요구사항이 각각 다르기 때문에 다시 한번 확인하셔야 합니다.
금리인하요구권을 신청하는 방법은 대면 금리인하요구권 신청과 비대면 금리인하요구권 신청으로 나뉩니다.
☞ 금리인하요구권 대면방식은 권리를 행사할 수 있는 위 내용 자격에 충족되었다고 판단할 시 신분증,증빙서류를 지참하여 해당 은행에 방문하여 진행하는 대면 방식 입니다. 은행에서 심사 후 적용 가능 여부를 결정 및 판단 합니다.
☞ 직장,자영업으로 인해 일터에서 벗어날수 없는 분들이 많이 사용하시는 방식은 비대면방식 입니다. 은행(지점)을 직접 방문해야 했던 불편함을 개선하기 위해 많이들 사용하시는 스마트폰(모바일),인터넷으로 금리인하 요구권을 신청할 수 있습니다.
* 해당 은행(금융사)홈페이지로부터 신청가능하며 자세한 설명은 해당 금융사 상담원에게 안내받아 보실 수 있습니다.
(3) 제한사항
금리인하요구권 신청에도 다음과 같은 제한사항이 있습니다.
금리인하요구신청은 연 2회까지 신청이 가능합니다.
같은 사유로 6개월이내에 재신청이 불가능합니다.
신규대출이나 기간연장, 재약정을 받은 후에는 3개월이 지나기 전까지는 금리인하요구권 사용이 불가합니다.
저의 경우에도 신용대출 만기가 도래해서 금리인하요구권을 사용하려고 했는데요, 만기가 도래해서 다시 갱신하면서 이자를 줄일 수 있을 것 같습니다. 신용대출 뿐만 아니라 주택담보대출 등 사용이 가능하고 개인과 자영업자, 회사(법인) 등 모두 사용이 가능하니 한번 확인해보시고 혜택 받으시면 좋을 것 같습니다.^^
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 마지막 5부로써 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.
1. 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)
(1) 개념
노부모 특별공급은 주택건설량의 3% 범위(공공은 5%) 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해선 상대적으로 적은 편입니다. 그러나, 핵가족화 시대에 직계존속을 부양하며 사는 경우가 흔치 않기 때문에 조건만 된다면 당첨가능성이 높습니다.
제46조(노부모 부양자에 대한 특별공급)① 사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 그 건설량의 3퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 한정한다)하고 있는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별 공급할 수 있다.
- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주로써 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다. (부부는 분리세대더라도 같은 세대로 봅니다.)
* 노부모 특공은 자녀가 부모를 부양하는 것이기 때문에 반드시 청약을 신청하는 자녀가 세대주여야 합니다.
* '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 노부모 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.
* 부모와 본인(세대주이자 공급신청자)가 무주택이나 동일 등본상 살고 있는 누나가 1주택이더라도 누나는 세대구성원이 아니므로 동거인으로 간주하여 신청이 가능합니다.
- (공공분양만 해당) 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.
* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하
- (공공분양만 해당)입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(만 19세이상의 세대구성원, 직계존비속의 배우자도 포함함 / 단, 태아는 가구원수 제외)의 소득을 합산하여 산정합니다.
*해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120퍼센트 이하
※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)
수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)
(3) 참고사항
- 무주택기간은 청약신청자 및 그 배우자, 피부양자(노부모) 및 그 배우자를 기준으로 산정합니다. 즉, 세대원 중 1명이 최근에 주택을 소유하고 매도하였다면 매도시점부터 무주택기간이 기산됩니다.(배우자 분리세대포함)
- 세대주인 형인 노부모 특별공급을 받고 분가 이후 동생이 세대주가 되었다면 3년 뒤에 동생이 동일하게 노부모 특별공급을 사용할 수 있습니다.
- 노부모 특별공급의 경우 만60세 이상의 직계존속(피부양자의 배우자 포함)이 주택을 소유한 경우 유주택자로 해당되어 노부모 특별공급이 불가능합니다.
- 계부나 계모를 부양할 경우에는 노부모 특별공급이 제한됩니다. 또한, 민영주택 가점제에서도 부양가족에서 제외됩니다. (민법상 직계존속으로 관계가 형성되지 않음)
* 단, 친양자로 입양되었을 경우에는 주민등록등초본에 부 또는 모로 표시되어 직계존속으로 인정받아 가능합니다.
- 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.
- 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.
* 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)
- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)
- 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.
* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 4부로써 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.
1. 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)
(1) 개념
생애최초 특별공급은 민영주택이 아닌 ‘국민주택’ 에 한해서만 신청이 가능합니다. 여기서 말하는 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 혹은 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시 기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택(수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)을 말합니다.
생애최초주택구입 특별공급의 공급물량은 건설량의 20% 범위 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해 높은 편입니다.
즉, 살면서 단한번도 주택구입을 한 적이 없는 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도로 공공분양에서만 공급하며, 민영에서 가점(부양가족수, 무주택기간, 통장 가입 기간 등)이 부족한 분들을 위해 공급하지만 공공분양에서만 공급하다 보니 절대 공급량이 적은 것은 아쉽습니다.
제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 20퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. <개정 2016. 8. 12.>
1.제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
2. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 납부한 자를 포함한다]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득[4명 이상인 세대는 가구원수(공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함한다)별 가구당 월평균 소득을 말한다]의 100퍼센트 이하인 자
(2) 신청자격
- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주여야 하며 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다.
* 여기서 말하는 '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 생애최초주택구입 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.
- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 일반공급 1순위인 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 합니다. 국민주택에 한해서만 가능하기 때문에 국민주택에 청약 가능한 통장인 주택청약종합저축, 청약저축만 가능하며 기존 청약예금과 청약부금은 불가합니다.
- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.
* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하
- 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록표등본에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 소득을 합산하여 산정합니다.
* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트 이하
※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)
수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)
(3) 참고사항
-재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.
* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 3부로써 신혼부부 특별공급에 대해서 알아보겠습니다.
1. 신혼부부 특별공급
(1) 개념
신혼부부 특별공급은 국민주택(85㎡)이하의 주택을 그 건설량의 20퍼센트의 범위에서 공급하며 공공주택 특별법 적용주택은 30퍼센트의 범위에서 특별공급하고 있으며 입주자모집공고일 현재 청약통장에 가입하여 유지하고 있는 무주택 저소득 신혼부부에게1회에 한하여 공급합니다.
1. 공급요건
가. 입주자모집공고일 현재 혼인기간(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제15조제1항제3호에 따른 혼인관계증명서의 신고일을 기준으로 산정한다. 이하 같다)이 7년 이내일 것
다. 무주택세대구성원일 것. 다만, 신혼부부는 혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자여야 한다.
라. 해당 세대의 월평균소득(제2조제4호에 해당하는 사람의 소득을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 130퍼센트를 말한다) 이하일 것
2. 공급순위
가. 제1순위: 제1호가목에 따른 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함한다)하여 자녀가 있는 경우
나. 제2순위: 제1순위에 해당하지 아니하는 경우
② 제1항제2호 각 목에 따른 제1순위 및 제2순위 안에서 경쟁이 있는 경우에는 다음 각 호의 순서대로 입주자를 선정하여야 한다. 다만, 제34조제1항의 경우에는 제1호를 적용하지 아니한다.
1. 해당 주택건설지역의 거주자. 다만, 제4조제1항 각 호에 해당하는 지역에 주택공급을 신청하는 경우와 같은 조 제3항 각 호에 해당하는 지역의 거주자가 해당 지역에 주택공급을 신청하는 경우만 해당한다.
2. 자녀수가 많은 자
3. 자녀수가 같은 경우에는 추첨으로 선정된 자
③ 제1항에 따른 특별공급 대상 주택수의 75퍼센트는 제1항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 자 중 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트(배우자가 소득이 있는 경우에는 120퍼센트를 말한다) 이하인 자에게 우선 공급하여야 한다. 이 경우 공급순위는 제1항제2호 및 제2항에 따른다. <신설 2018. 5. 4.>
④ 제1항제1호나목에 따른 임신 또는 입양을 통하여 입주자로 선정된 경우에는 국토교통부장관이 정하는 출산 등과 관련한 자료를 제출하거나 입주시까지 입양이 유지되어야 한다. <개정 2018. 5. 4.>
(2) 신청자격
-입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대구성원이어야 합니다.
* 혼인기간 중 주택을 소유한 적이 있는 신혼부부는 '18년 12월 18일까지 기존 소유주택을 처분하여 처분일로부터 공고일 현재까지 계속 하여 무주택을 유지하고 공고일 현재 무주택기간이 2년 이상인 경우에 한해 2순위 청약 가능합니다.
- 신혼부부로써 혼인기간 7년 이내여야 합니다.(재혼을 포함하지만 동일인과 재혼한 경우 이전 혼인기간을 합산함)
* (민간분양) 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120퍼센트 이하(맞벌이는 130퍼센트)
※ 기준소득 : 배우자가 소득이 있는 경우 1인의 소득은 월평균 100%를 초과하지 않아야 하며 초과시에는 일반공급(25%)로 선택해야 합니다(월평균 소득기준 120% 초과~ 130%이하)
※ 상위소득: 배우자가 소득이 있는 경우 부부중 1인의 소득이 월평균 소득의 120%초과하지 않아야 합니다.
※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)
수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)
(3) 참고사항
-재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.
* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과하고, 6회 이상 납입 인정된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.
-기준소득에 해당하는 신청자에게 신혼부부 특별공급 배정물량의 75퍼센트를 우선공급하며, 경쟁이 있는 경우 아래 순위(미성년 자녀유무)에 따라 입주자를 선정합니다. 경쟁의 경우에는 공공분양과 민간분양이 차이가 있습니다.
- 신혼부부특별공급은 기준소득에 따른 배정물량내에서 1순위와 2순위로 나누어 당첨자를 선정합니다.
[1순위]
(신혼부부) 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀가 있는 경우(임신 및 입양자녀 포함합니다. 재혼한 경우 전 배우자와의 사이에서 출산 입양한 자녀 제외하고 혼인기간 내에 임신중이거나 출산(입양포함)자녀가 있어야 합니다.
(한부모가족) 입주자모집공고일 현재 만6세 이하의 자녀(태아 포함)를 둔 경우에 한합니다.
[2순위]
(신혼부부) 1순위에 해당하지 않는 신혼부부, 혼인기간중 주택을 소유한적이 있으며 '18년 12월 18일까지 기존주택을 처분하고 무주택기간 2년 이상 경과, 예비신혼부부(예비신혼부부는 자녀가 있는 경우에도 2순위에 해당)
- (공공분양) 경쟁이 있는 경우에는「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.
* 동일점수 시에는 해당 주택건설지역 거주자 - 미성년 자녀수가 많은 자 (임신, 입양자녀 및 재혼한 경우 전 배우자와의 사이에서 출산한 자녀포함) - 미성년 자녀수가 같은 경우에는 추첨으로 합니다.
* 해당 지역에 배정된 물량의 신청자가 미달된 경우에는 경쟁이 있었던 기타 지역 낙첨자를 대상으로 「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.
- (민간분양) 미성년 자녀(태아 포함) 수가 많은 자 - 미성년 자녀(태아 포함) 수가 같은 경우 추첨으로 선정합니다.
* 재혼인 경우 이전 배우자와의 혼인관계에서 출산∙입양한 미성년자녀(전혼자녀)를 포함하되, 그 자녀가 신청자 또는 세대 분리된 재혼배우자와 동일한 주민등록표 상에 등재되어야 함. / 재혼 배우자의 친자녀(전혼 배우자의 자녀)는 신청자와 동일한 주민등록표등본에 등재된 경우만 해당
※ 배점표 (공공분양만 적용)
총점 13점 만점으로 가구소득, 자녀수, 해당주택건설지역 거주기간, 청약 납입횟수, 혼인기간(한부모가족 : 자녀나이)으로 이루어져 있습니다.
(4) 제한사항
- 무주택세대 구성원 중 1인만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)
* 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)
- 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.
- 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.
* 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)
- 신혼부부 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청이 가능(특별공급 간 중복신청은 불가) 하나, 특별공급 주택에 당첨되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.
- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)
- 당첨자에 대한 동·호 배정은 타 특별공급 및 일반공급 당첨자와 함께 신청 주택형 내에서 동별‧층별‧향별 세대 구분 없이 한국감정원의 컴퓨터 프로그램에 의해 무작위 추첨합니다. (미신청, 미계약 동·호 발생 시에도 동․호 변경 불가)
- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.
* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상)단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 2부로써 다자녀 특별공급이 무엇이고 다자녀 특별공급 조건에 대해서 알아보겠습니다.
1. 다자녀 특별공급
(1) 개념
다자녀 특별공급은 공급량의 10퍼센트(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자 모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15퍼센트)의 범위에서
입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대 구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별 공급하는 것으로, "미성년"의 자녀(태아 , 입양아를 포함하며 , 남성 여성 관계없음)가"3명 이상" 등본상의 같이 거주하고 있는 경우 지원이 가능합니다.
* 재혼가정도 등본상 등재되어 있으면 가능합니다. 단 분리세대일 경우에는 동거인으로만 인정됩니다(아래 글 참조)
제40조(다자녀가구 특별공급)① 사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 그 건설량의 10퍼센트(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자 모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15퍼센트)의 범위에서 입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아를 포함한다. 이하 같다)를 둔 무주택세대 구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별 공급할 수 있다. <개정 2016. 11. 15., 2018. 5. 4.>
② 제1항에도 불구하고제18조각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체가 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 주택은 해당 세대의 월평균 소득(제2조 제4호 각 목에 해당하는 사람의 소득을 포함한다)이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(태아를 포함한 가구원 수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균 소득을 말한다. 이하 같다)의 120퍼센트 이하인 무주택세대 구성원에게 특별 공급할 수 있다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 11. 15., 2018. 5. 4.>
③ 태아나 입양한 자녀를 포함하여 제1항에 따른 입주자로 선정된 경우에는국토교통부 장관이 정하는출산 등과 관련한 자료를 제출하거나 입주 시까지 입양이 유지되어야 한다. <신설 2016. 11. 15.>
(2) 신청자격
- 입주자 모집공고일 현재 만 19세 미만인 자녀(태아나 입양아 포함) 3명 이상을 둔 무주택 세대 구성원
* 입양 및 임신 등은 입주 시까지 조건을 유지해야 하며 관련 서류를 준비해야 합니다.
* 재혼 직계가 아닌 자녀를 부양하는 경우 자녀임을 입증할 수 있는 자녀의 가족관계 증명서를 제출하여야 합니다. 반드시 주택공급 신청자 또는 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 경우에 한하여 포함됩니다. 다만, 재혼가정에서 새로 출생한 자녀는 분리세대더라도 인정됨.
- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입해야 합니다.
주택별 청약가능한 청약통장에 가입한지 6개월이 경과하고 아래의 요건을 충족해야 합니다.
주택청약종합저축 : 주택종류에 따라 청약저축 및 청약예금과 동일
청약저축 : 매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상 납부
청약예금 : 지역별 청약예금 예치금액에 상당하는 금액 예치
청약부금 : 매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 85m² 이하 청약예금 예치금액 이상
- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.
* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하
* 가구당 월평균 소득은 무주택 세대 구성원 전원(예비 신혼부부는 입주 시 제출하는 주민등록표 등본에 등재되는 ‘혼인으로 구성될 세대’를 말함)의 소득을 합산하여 산정합니다. 아래 표는 2019년 도시근로자 가구당 월평균 소득으로 2020년 적용됩니다.
※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)
수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)
(3) 참고사항
- 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.
- 이전에 “3자녀 우선 공급” 및 “노부모 부양 우선 공급”을 받은 분 및 그 세대에 속한 분은 특별공급을 받은 것으로 간주하므로 특별공급에 신청할 수 없습니다.(특별공급은 1회에 한하여 공급함)
- 다자녀 특별공급은 최하층 주택을 우선공급받을 수 있습니다.(노인, 장애인 및 다자녀가구)
* 입주자 모집공고일 현재 만 65세 이상, 장애인, 세명 이상의 자녀(태아 인정 안됨)를 둔 자로 최하층 주택 희망자
* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과하고, 6회 이상 납입 인정된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.
* 동일점수 일시에는 미성년자 자녀수가 많은 순 - 공급 신청자의 연령이 많은 순으로 선정됩니다.
- 해당 지역에 배정된 물량의 신청자가 미달된 경우에는 경쟁이 있었던 기타 지역 낙첨자를 대상으로 「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.
- 당첨자에 대한 동·호 배정은 타 특별공급 및 일반공급 당첨자와 함께 신청 주택형 내에서 동별‧층별‧향별 세대 구분 없이 한국감정원의 컴퓨터 프로그램에 의해 무작위 추첨합니다. (미신청, 미계약 동·호 발생 시에도 동․호 변경 불가)
- 다자녀가구 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청이 가능(특별공급 간 중복신청은 불가) 하나, 특별공급 주택에 당첨되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.
※ 특별공급 신청자 본인 외 다른 세대 구성원이 일반공급에 중복 청약하여 그중 한 곳이라도 당첨될 경우 모두 부적격 처리되오니 유의하시기 바랍니다
(5) 배점표
(4) 제한사항
- 무주택세대 구성원 중 1인만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)
* 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)
- 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다. 다만, 다자녀 특별공급은 국민주택규모를 초과하는 주택도 공급이 가능한 것이 특징입니다.
- 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.
* 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)
- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)
- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.
* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상)단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.
일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.
오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.
1. 특별공급
(1) 개념
특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서1회로 제한하고 있습니다.
특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
(2) 제한사항
- 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)
* 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)
* 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)
- 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.
- 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.
* 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)
- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)
- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.
* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.
특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.
2. 기관추천
(1) 개념
기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.
국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.
일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.
통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.
(2) 참고사항
- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)
- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.
- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.
(3) 기관추천 종류
일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.
12. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(관계법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택은 제외한다. 이하 이조에서 같다)을 소유하고 있는 자로서 해당 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 인정하는 자. 다만, 바목에 해당하는 주택의 경우에는 관계법령에 따라 해당 사업시행을 위한 고시 등이 있은 날 이전부터 소유하고 있는 자로 한정한다.
가. 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 해당 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택
나. 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 해당 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택
다. 도시ㆍ군 계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다)으로 철거되는 주택
라. 재해로 인하여 철거되는 주택
마. 시ㆍ도지사, 한국 토지주택공사 또는 지방공사가 주택의 내력구조부 등에 중대한 하자가 발생하여 해당 거주자의 보호를 위하여 이주 및 철거가 필요하다고 인정하는 주택
16.「주택도시 기금법 시행령」제3조제1항에 따라 주택도시 기금에 예탁된 연금기금 또는 자금을 적립한 자. 이 경우 특별 공급되는 주택에 대한 융자금의 합계액은 해당 연도에 예탁된 기금 또는 자금의 총액 범위 안에서 제한할 수 있다.
17.「장애인복지법」제32조에 따라 장애인등록증이 교부된 사람(지적장애인, 정신장애인 및 장애의 정도가 심한 뇌병변 장애인의 경우에는 그 배우자를 포함한다)
18.「다문화가족지원법」제2조에 따른 다문화가족의 구성원으로서 배우자와 3년 이상 같은 주소지에서 거주한 자
19.「공무원연금법」또는「군인연금법」의 적용을 받는 공무원 또는 군인으로 10년 이상 근무한 사람으로서 전(全) 가족이 국외에서 2년 이상 거주하고 귀국한 사람 또는 정부의 인사발령에 따른 근무지 이전으로 전 가족이 주택건설지역을 달리하여 거주하는 사람 중 그 사유가 발생한 날부터 2년 이내인 사람
20. 과학기술정보통신부 장관이 국가시책상 국내 유치가 필요하다고 인정하여 영주 귀국하게 하는 박사학위 소지 전문가로서 입국일부터 2년 이내인 자
21. 탄광근로자 또는 공장 근로자의 주거안정을 위하여 특별히 건설하는 주택을 공급받고자 하는 탄광근로자 또는 공장근로자
22. 올림픽대회, 국제기능올림픽대회 및 세계선수권대회(국제경기연맹, 국제대학 스포츠연맹, 아시아경기대회조직위원회 등이 주최하는 대회로서 단체경기의 경우에는 15개국 이상, 개인 경기인 경우에는 10개국 이상이 참가한 대회를 말한다)에서 3위 이상의 성적으로 입상한 우수선수 및 우수기능인
27의 2. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 공공주택사업자가「국가균형발전특별법」에 따른 도시활력 증진지역 개발사업 또는「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」제2조제1항제7호의 도시재생사업과 관련하여 공공임대주택 또는 도시재생기반시설(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제10호의 시설을 말한다)을 공급할 목적으로 취득하는 토지 또는 건축물(이하 이 호에서 "토지 등"이라 한다)의 소유자로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 자
가. 입주자 모집공고일 현재 취득 대상 토지 등 외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1호 또는 1세대를 소유하고 있을 것
나. 매매계약일 현재 취득 대상 토지 등을 3년 이상 소유하였을 것
28. 그밖에 법령의 규정 또는 국가시책상 특별공급이 필요한 자로서 주무부 장관이 국토교통부 장관과 협의한 자
② 제1항 제11호, 제13호부터 제15호 및 제27호에 해당하는 자에 대한 특별공급은 공공임대주택만 해당한다.
이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.
1. 해당 경제 자유구역에 입주하는 외국인 투자기업(「외국인 투자 촉진법」 제2조 제1항 제6호에 따른 외국인 투자기업을 말한다)의 종사자
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 해당 시ㆍ도지사의 확인을 받은 자
가. 「경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제22조에 따라 설립된 외국교육기관 또는 국제고등학교의 교원 또는 종사자
나. 「경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제23조에 따라 개설된 외국인전용 의료기관 또는 외국인전용 약국의 종사자
다. 경제자유구역 안에 소재하는 국제연합기구, 「외국인 투자촉진법 시행령」 제2조 제1항에 따른 국제협력기구, 그 밖의 국제기구 종사자
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 내집마련에 성공하게 된다면 보통 주택담보대출을 실행하시는 경우가 있는데요, 이때 방공제란 이야기를 처음 듣게 됩니다.
방공제란 용어도 생소한데, 거기에 보증서 이야기까지 하면 알아듣지 못하고 그냥 대출을 실행하게 됩니다. 그래서 오늘은 이러한 혼란을 사전에 막기위해서방공제와 방공제와 관련된 내용들에 대해 포스팅해보려합니다.
1. 방공제란 무엇일까?
방공제에 대해 이해하려면 가장 먼저 주택임대차보호법과 최우선변제금액에 대해서 이해하셔야 합니다.
(1) 주택임대차 보호법
주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 한마디로 이야기하면 임차인을 보호하기 위한 법이라 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 우선하여 적용됩니다.
임대차 보호법은 1981년 제정된 이후 수차례 개정되었는데요, 이중에서 방공제와 관련된 것은 최우선 변제권입니다. 최우선변제권은 임차인의 최소한의 권리(보증금)를 최우선으로 변제해주는 권리로, 임대차 계약 후 임차인 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 임차보증금 범위 내에서 최우선변제금액에 해당하는 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 것입니다.
즉, 최우선변제권 금액안에 보증금이 있다면 가장 우선하여 보장받는 것이고, 이 최우선변제금액이 곧 방공제의 기준이 되는 것입니다.
방공제는 임대차보호법 시행령에 따라 아래표에 나와있는 각 지역별 최우선변제금액 공제하는 것입니다.아파트는 주택담보대출 실행시에 1개의 방을 대출금 총액에서 제외하고 대출을 해주고 있는데요, 단독·다가구·근린주택은 방 숫자 전체를 소액보증금으로 제외하는 경우도 있습니다.
예를 들어 5억원 서울 집을 대출 받을시에 현재 LTV가 40%적용되고 있어 5억원 X 40% = 2억원의 대출이 가능한데, 임대차보호법때문에 소액 보증금(방 1개금액)인 3,400만원(서울 기준)을 추가로 공제하고 대출을 해주는 것입니다.
즉, 2억원에서 3,400만원을 차감한 1억 6천 6백만원이 대출이 되는 것이죠, 그러나 보통의 가정이라면 이러한 방공제 없이 40% 전액 대출을 받으셨을 겁니다. 그 이유는 바로 MCI와 MCG라는 보증서 때문입니다. 다음에서 살펴보겠습니다.
2. 대출시에 왜 방공제를 안했을까?
방공제에 대한 개념을 살펴봤는데요, '근데, 주택담보대출을 실행할때 방공제를 안했던것 같은데...'라는 의문이 드실겁니다. 위에서 언급한 것처럼, 일반적으로 주택담보대출을 실행할때에는 방공제를 안했었습니다.
바로 MCI와 MCG라는 보증서 덕분입니다. 일종에 방공제금액을 보증함으로써 방공제시 방공제를 하지 않도록 보증해주는 것인데요, 구분해서 알아보겠습니다.
(1) MCI
MCI(Mortgage Credit Insurance)는 모기지신용보험이라고 해석이 가능하겠는데요, 서울신용보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여주는 일종에 보험입니다.
대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권손실을 막기 위하여 방공제를 하지만 대출금융기관이 MCI보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품인 것입니다.
결국 대출한도를 정상적인 LTV범위로 늘려줌으로써 대출금융기관 뿐만아니라 대출을 실행하는 사람 역시 만족시키는 상품입니다.
보통 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다.
MCI의 가입조건으로는
차주의 신용등급이 아파트의 경우에는 1~8등급 / 그외 주택은 1~6등급 이어야 합니다.
담보물건지에 임대차 내역이 없어야 하며 담보제공자 외에는 전입세대가 없어야 합니다
1인당 2건만 사용가능합니다.(부부라면 각각 2건씩 가능)
(2) MCG
MCG(Mortagage Credit Guarantee) 모기지신용보증이라고 해석이 가능하겠는데요, 한국주택금융공사에서 위탁보증입니다.
주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 경우에 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 MCI랑 역할은 같습니다.
MCG는 MCI랑 달리 대출자가 부담해야하고 대출금 1억원 당 약 6~7만원 가량 1년에 1회씩 지불합니다.
* 보통 대출에 포함되어 상환하기 때문에 별도로 납부하지 않는 경우가 많습니다.
MCG의 가입조건으로는
보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택이며,
보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우라면 국민주택규모(85㎡) 이하여야 합니다.
MCI랑 달리 세대당 2건을 사용해야 합니다.
(3) 보증서 사용 팁
MCI랑 MCG에 대해서 살펴보았는데요, 둘다 방공제의 역할을 하지만 MCI가 조금더 대출자에게는 유리한 편입니다. MCI는 은행에서 보증료를 납부하기때문에 MCG와 달리 별도의 보증료를 지불하지 않아도 되고 보증 기준이 덜 까다롭습니다.
그리고 가장 중요한 것은 MCG는 세대별 2건인데 반해 MCI는 인당 2건입니다. 이게 얼마나 큰차이냐면, MCI는 인당 2건이 가능함에도 MCG를 먼저 사용하고 MCI를 받은다면 이미 1건이 제외되는 것입니다. 그래서 가능하다면 MCI부터 사용하고 추후에 MCG를 활용하는 것이 유리하겠습니다.
그러나, 대출을 받는 보증대상목적물과 은행상품마다 사용하는 보증서가 다르기 때문에 대출받을 은행을 선정하였다면 사전에 상세히 알아보는 것도 방법입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..
물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.
한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.
그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.
1. 세대주와 세대원
(1) 세대주
세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.
세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다.
그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.
예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.
(2) 세대원
세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.
예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다.
그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.
즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.
그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.
예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다.
재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.
그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다
그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.
3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분
(1) 부양가족
주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.
- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)
- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.
* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨
- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)
* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다.
다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.
예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)
