부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축의 대한 열망으로 미래의 신축이 될 분양권, 재개발과 재건축, 최근에는 리모델링 및 가로주택정비사업 등 다양한 투자들이 이루어지고 있습니다. 그러나 그중에서도 청약시장에서 나온 분양권 거래가 무엇보다 뜨거운 상황입니다.

신축을 얻는 가장 쉬운 방법은 청약이지만, 최근에는 높아만 가는 청약가점에 청약은 엄두도 내지 못하는 현실과 핵심지역의 입주물량이 줄어들고 정부의 규제로 거래 가능한 분양권들이 줄어들면서 분양권 전매제한 기간이 끝나기를 기다리며 미리 확보하려는 노력들이 이루어지고 있습니다.

아직도 불법이 성행하곤 있지만 대부분은 정상적인 거래(전매제한 기간 이후)를 하고 있습니다만, 원하는 물건과 가격을 맞추기가 쉽지가 않습니다. 관심 있는 지역에 아파트를 살펴보면 초피(전매제한기간 종료 직후)에 사는 것이 가장 싸기 때문에 전매제한일 이전부터 시장조사를 많이들 하고 계십니다.

시장조사를 하다보면 전매제한일 이전에도 매물이 종종 나오는 경우가 있기 때문에 전매제한일 이전에 가계약을 맺고 잔금만 이후에 하면 되는 줄 오해는 경우들이 있습니다. 간혹, 부동산에서도 불법이 아닌 듯 이야기하는 경우도 있기 때문에 정확하게 알지 못하면 불법을 합법으로 알고 진행할 수 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이러한 분양권 전매와 관련된 내용들을 포스팅하려고 합니다.

1. 분양권과 전매

(1) 분양권이란?

분양권이란 쉽게 말해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 청약당첨 이후에 즉, 분양권을 취득하면 준공 이후 잔금을 내고 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 이와 비슷한 것으로 정비사업의 조합원이 준공 이후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권이 있는데요, 입주권과는 구분되고 있습니다.
 

(2) 분양권 전매란?

분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 분양권 전매기간은 지역 및 택지, 분양 주체에 따라 다른데요, 기존에 작성한 전매제한 관련 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

(3) 전매제한의 기산점과 전매제한 기간

전매제한의 기산점은 당첨자 발표일인데요, 예비당첨자 및 줍줍 등 이후에 당첨된 수분양자들도 최초의 당첨자 발표일(=입주자로 선정된 날)로부터 동일하게 전매제한기간을 적용받습니다.

예를 들면, 당첨자 발표일이 '19년 12월 1일이고 예비당첨자(예비당첨으로 동호수 추첨후 계약 종료한 자), '19년 12월 15일 무순위 청약(줍줍) '19년 12월 18일 이더라도 모두 최초의 당첨자 발표일인 '19년 12월 1일부터 전매제한일로 기산 합니다.

수도권 비규제 지역의 경우 보통 전매제한 기간이 6개월인데요, 위의 예시처럼 '19년 12월 1일 당첨되었다면 6개월이 된 '20년 5월 31일까지가 전매제한기간이며 '20년 6월 1일부터 전매가 가능합니다.

보통 서울에 전매제한 기간은 '소유권 이전등기 시’까지 인데요, 이 말의 뜻은 수분양자(분양받은 사람)가 취득세 등을 납부하고 본인 명의로 소유권 이전등기를 끝마친 이후에 분양권을 타인에게 매도할 수 있다는 것을 뜻합니다.

* 현재, 투기과열지구 내에 분양권들은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하지만, 투기과열지구 지정('17. 8. 3) 이전 분양계약을 체결하였거나 거래가 가능한 분양권(전매제한기간이 경과된 경우)은 주택의 소유권 이전등기 시까지 전매는 1회만 가능합니다. 그러나 이후에 전매한 매수자는 소유권 이전 등기시까지 다시 전매는 불가능합니다. 

과거 분양권 투기열풍이 불었을 때는 투기 목적으로 분양권 복등기를 하는 분들이 많아 큰 문제가 되었는데요, 복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 먼저 하고 입주 시점에 수분양자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤, 다시 매수자 명의로 소유권 이전등기를 하는 이중 등기를 말합니다. 하지만 이는 엄연한 불법이며, 최근 들어 이러한 불법계약, 불법전매를 막기 위한 단속과 처벌이 상당히 강화되었습니다.

2. 전매제한 기간 내 가계약 또는 매매예약을 하면 전매제한에 위배될까?

가계약이라는 용어는 법률용어는 아니지만 흔히, 사용하는 용어입니다. 일종의 매매의 예약 성격으로 사용하고 있는데요, 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 뜻합니다. 그렇다면 전매제한일이 도래하기 전에 매매예약은 과연 전매제한에 위반될까요?

'주택법 ' 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에 따르면 ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다.

즉, 입주자로 선정된 지위를 전매제한 기간 내에 전매한 것이기 때문에 분양권 불법 전매에 해당한다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, '19년 12월 1일에 기산 된 분양권의 제한기간이 6개월일 때 '20년 5월 31일까지는 전매가 금지되는 기간입니다. 그러나 보통 매물들은 빠르면 1~2달 전부터 찾아볼 수 있는데요, 이때 이러한 물건을 미리 가계약하는 것이 금지된다는 뜻입니다.

잔금일이 '20년 6월 1일이면 되는 것이 아니라 '20년 6월 1일 이후에 모든 거래가 이루어져야 한다는 뜻입니다. 그래서 전매제한기간에 행해지는 것들은 모두 불법전매에 해당되겠습니다.

3. 전매기간 중 전매가 예외로 가능한 경우

그러나 전매제한기간 중이라도 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 대표적인데요. 이 경우, 분양권 명의를 배우자로 변경할 수 있으며 단독명의를 공동명의로 전환할 수 있습니다. 

공동명의를 다시 단독명의로 바꾸는 것도 가능합니다. 한편, 수분양자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정될 경우에, 사업주체의 사전 동의를 받아 전매제한 기간 중 전매가 가능한데요. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.

다만, 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택 입주자로 선정된 사람이 전매를 하는 경우에는 한국 토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선적으로 매입할 수 있다고 합니다.

4. 분양권 불법전매 시 처벌 수위와 신고포상금

(1) 분양권 불법전매 처벌 수위

'주택법' 제101조 제2호에 따르면 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한며, 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다고 되어 있습니다. 

이익에 따라 다르겠지만 3년 이하의 징역이나 3천만 원(위반행위의 이익이 3배가 3천만 원을 초과할 경우에는 해당되는 금액의 3배) 이하의 벌금에 처해집니다. 상당히 높은 수준에 처벌 수위가 되겠습니다.

또한, 1216 대책에서 공정한 청약질서 확립과 관련하여 청약제한이 강화되었는데요, 현행보다 강화되어 10년 간 청약이 금지되겠습니다.

* 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행 예정

(2) 신고포상금

불법전매와 같은 행위를 식별하여 신고한 사람에게는 제92조(분양권 전매 등에 대한 신고포상금) 시ㆍ도지사는 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있습니다. 

* 여기서 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 아시겠지만 정말 해야할 공부의 양이 많습니다. 기본적인 입지부터 청약 등 너무나 많은 것들이 있는데요, 최근에는 신축에 대한 수요로 인해 새아파트가 될 재건축 및 재개발 등에 대한 일반인들의 관심이 높아졌습니다.

그러나 규제지역(조정대상지역,투기지역,투기과열지구) 내 재건축 및 재개발은 각종 규제와 높은 프리미엄으로 접근하기가 매우 어려워졌습니다. 이러한 상황이 지속되다 보니 재건축 연한까지 기다리기 힘든 많은 단지들을 중심으로 인접 신축의 상승을 바라보며 리모델링 사업을 추진하는 경우가 많습니다.

현재 서울과 분당 및 평촌 등 1기 신도시 노후아파트 단지를 중심으로 아래의 그림과 같이 약 35개 단지에서 2만여세대가 추진중에 있습니다.

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 것을 말합니다. 리모델링 제도는 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 「건축법」 개정으로 도입된 제도인데요, 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증·개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율·높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 아래의 그림을 참고하시면 이해가 쉽겠습니다.

리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우에는 다음의 기준을 준수해야 합니다. 내용이 어렵다보니 참고만하시기 바랍니다.

1. 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 「건축법 시행규칙」이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
4. 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

「건축법 시행규칙」에서 정하는 증축의 규모 및 범위는 다음과 같습니다.

1. 증축의 규모

가. 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 합니다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 정하여야 합니다.

나. 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

다. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가 : 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것

2. 증축의 범위

가. 공동주택

1) 승강기·계단 및 복도
2) 각 세대내의 노대·화장실·창고 및 거실
3) 「주택법」에 의한 부대시설
4) 「주택법」에 의한 복리시설
5) 기존 공동주택의 높이·층수 또는 층별 세대수

나. 일반 건축물

1) 승강기·계단 및 주차시설
2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
3) 외부벽체
4) 통신시설·기계설비·화장실·정화조 및 오수처리시설
5) 기존 건축물의 높이 및 층수

위처럼 리모델링은 좀 복잡한 내용들을 담고 있다보니 이해가 잘되지 않습니다. 그렇지만 속도가 빠르다는 장점이 있는 것 같은데 왜 2001년부터 시행되었던 리모델링이 최근에서야 두각을 나타내는 것일까요?

사실 리모델링 사업은 그동안 재건축 사업이 활발하다 보니 사업성에 밀려 진행이 더뎠습니다. 아무래도 새로 허물고 짓는 재건축사업이 사업성이 뛰어나다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 최근에 재건축 초과이익환수제가 부활하고 관련 규제들이 강화되면서 지지부진 하던 리모델링 사업이 각광을 받으며 속도를 내고 있는 것입니다. 어쩌면 규에 따른 일종의 풍선효과로 보여지는데요, 그덕분인지 현재 추진위 단계에 있는 리모델링 추진 단지의 다수가 최근 1년 남짓한 기간에 설립된 것입니다.

또한, 재건축 안전진단이 강화되어 리모델링으로 선회한 단지들이 늘어 난 것도 한 몫하고 있습니다. 이러한 이유들로 지지부진한 재건축을 기다리는 것보다 사업추진과 진행에 속도가 빠른 리모델링으로 선회하게 된 것입니다. 물론, 최근에 높아진 집값도 한몫하겠죠~^^;;

재건축 안전진단시 아파트의 경우는 30년이 지나도 안전진단 D, E등급을 받기 어려운 반면 리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있고 종전 가구수 대비 15%까지 가구수도 늘릴 수 있습니다.

안전진단관련된 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

2019/10/18 - [부동산 정책 및 동향] - 서울 내 재건축 아파트 안전진단의 문턱을 넘지 못하다.(Feat. 서울시의 노골적인 재건축 규제)

리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평, 별동 증축이 허용되는 등 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않아 일단 리모델링을 해보겠다는 단지가 늘고 있는 것입니다.

또한, 지자체도 리모델링 사업 추진에는 적극적인 편입니다. 기존 용적률이 높아 재건축 사업이 어려운 단지에 대해 리모델링 방식으로 주거환경 개선을 도울 수 있기 때문입니다. 

성남시의 경우에는 분당신도시 노후화에 대비해 2014년 리모델링 기본계획을 수립한 이후 5개 단지에 대한 리모델링 시범사업을 추진한 데 이어 최근 분당구 야탑동 매화2단지를 2차 시범단지로 선정하고 조합설립을 지원하고 있다고 합니다.

서울시 역시 자치구의 신청을 거쳐 서울 중구 남산타운, 구로구 신도림 우성1·2·3차, 송파구 문정 시영·문정 건영, 강동구 길동 우성 2차 등 7곳을 서울형 리모델링 시범단지로 선정했고 일산·광명 등 수도권으로도 리모델링 움직임이 확산하는 분위기입니다.

* 아래는 리모델링과 재건축의 차이점을 요약한 표인데요, 이해는 안되지만 참고하세요~^^;;

그러나 리모델링 사업이 긍정적인 면만 있는 것은 아닙니다. 리모델링 사업의 경우 사업성이 높지 않고 추가부담금이 커 주민 동의를 끌어내기가 쉽지 않고, 최근에 안전에 대한 중요성이 강조되면서 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단이 검축심의와 사업계획승인 단계에서 진행하는 1, 2차 안전성 검토를 통과하기가 어려워졌습니다.

실제 강남권 중층아파트 10여곳은 안전성 검토만 1년 가까이 걸리고 있다고 하는데요..

이 뿐만 아닙니다. 국토부가 당초 허용하기로 했던 내력벽 철거가 지난 2016년 내력벽 철거 허용안이 담긴 주택법 시행령 개정안 통과가 불발된 이후 건설기술연구원 등 전문기관과 함께 내력벽 철거 허용 여부를 재검토 중이라고 합니다..

내력벽 철거는 면적을 넓히는 과정에서 평면 설계의 문제를 해소하기 위해서 구조보강을 위해 매우 중요하다고 합니다. 그러나 안전문제와 연결된 문제이기 때문에 해결이 쉽진 않아보입니다.

또한, 기존에 용적률이 높았던 단지의 경우 수직증축을 하면 용적률이 지나치게 높아지기 때문에 아마 이와 관련된 용적률 규제가능성도 배제할수는 없습니다.

리모델링도 재건축 및 재개발과 같이 일종의 사업이기 때문에 사업성이 중요합니다. 투자시에는 반드시 리모델링 사업 추진 가능성이 높은 곳인지 옥석을 가려서 투자를 해야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 재건축 및 재개발등 정비사업에 대한 투자가 활발해지면서 저 역시도 공부를 하고 있습니다. 그런데 가끔 일몰제라는 용어가 나와서 궁금해졌는데요, 부정적인 의미로 사용되는 것 같은데 정확한 내용을 알지 못해서 오늘은 일몰제에 대해서 정리해보려고 합니다.

1. 정비구역 일몰제란?

일정 기간 동안 사업에 진척이 없는 구역에 대해 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도로써 일몰제는 주민 간의 찬반 동의 이유로 재건축, 재개발 정비사업이 오랜 기간 지연될 경우 주민 갈등이 심해지고 매몰비용 부담이 커지는 문제를 막기 위해 2012년부터 도입하였습니다. 

그러나 도시정비법 개정안에서 일몰제의 필요성이 대두되며 2016년 3월 2일부터 4년 이후까지 조합 설립 실패 시 일몰제를 적용하기로 최종 결정된 것입니다. 그래서 정비구역 일몰제가 올해 3월 2일부터 적용되고 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 단지들의 긴장감이 높아진 것입니다. 결국, 2012년 1월 30일 이전에 추진위 구성 승인을 받은 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역이 해제되는 것입니다.

조금 더 쉽게 이야기하면정비구역 지정 이후 일정 기간 동안 사업 진척이 없을 경우 지자체가 직권으로 정비구역을 해제하는 것을 말하는 것으로 정비사업의 속도를 내라는 의미로 해석되며, 2020년 3월 2일까지 조합설립 인가 신청을 하지 않으면 정비구역에서 탈락시키는 것으로 생각하시면 됩니다.

정비사업은 통상 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진 위원회 설립 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행 → 관리처분 → 이주 및 착공 순서로 진행되는데 간혹, 정비계획 및 정비구역이 지정되기 전에 추진위원회 구성이 이루어져 정비사업을 진행하는 사업장이 있습니다.

일몰제가 시행되기 전인 2012년 1월 30일 이전에 정비계획이 수립된 구역의 추진위원회는 2020년 3월 2일 이전에 조합설립 인가를 신청해야 일몰제에서 벗어날 있습니다만 간혹 추진위원회가 정비구역 지정 전에 설립된 경우가 있습니다. 이에 국토부는 추진위원회가 정비구역 지정전에 설립된 경우는 일몰제 근거에 해당이 안된다고 유권 해석했다고 하니 참고하시면 되겠습니다.

(1) 일몰제 해당 요건

1) 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 지정 미신청 경우

2) 정비구역으로 지정고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인 미신청 경우

3) 정비구역으로 지정고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우(추진위 미구성에 한함)

4) 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우

5) 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우

6) 정비구역으로 지정고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우(토지 등소유자 방식)

(2) 일몰제 연장 요건

1) 토지등소유자 30% 이상 동의로 일몰제 기간 도래 전 연장 요청한 경우

2) 존치가 필요하다고 인정하는 경우

(3) 직권해제 요건

1) 정비사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우

2) 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

3) 토지등소유자 30% 이상 해제 요청 경우(추진위 미구성 구역으로 한정)

4) 주거환경개선사업 정비구역이 지정 고시된 날부터 10년 이상 경과, 토지 등소유자 2/3 이상 해제 동의하는 경우

5) 추진위 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자 1/2~2/3 이상 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

6) 추진위 구성 또는 조합 설립된 구역에서 토지등소유자 1/2 동의로 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

주) 2019.10.24. 시행 예정인 법에 따르면 4)은 2/3에서 1/2로 완화하고 5), 6) 추가

* ​아래의 사진은 원문입니다. 잘보이지시 않으시면 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.

* 도시 및 주거환경정비법 제 20조(정비구역 등의 해제(링크) 참고하시기 바랍니다.

2. 정비구역 일몰제에 대한 생각..

정비구역 일몰제는 최초의 취지에 맞게 어느정도 필요는 하다고 봅니다. 그러나 아래와 같은 문제점을 노출한다고 생각됩니다.

1) 지자체장(시, 도지사)의 성향에 따라 결정될 수 있음.

2) 정비구역에 따라 사업추진을 위해 장기간이 진행될 수 있음에도 기간이 획일적임.

3) 해제후 관리방안 부재로 주거환경 더욱 열악해질 수 있음.

4) 주민동의 등에 의한 구역해제 제도가 있으니 이중규제가 될 수 있음.

5) 해제된 구역에 들어간 운용예산에 대한 손해로 사업 재추진이 사실상 어려움

6) 구역해제가 많아진다면 장기적으로 주택난 가중화

위와 같이 6개 정도로 정리해보았습니다. 현재 정비사업이 진행되는 지역들은 사업성이 있기 때문에 진행되는 곳들인데, 다시 말하면 수요가 있는 지역들입니다. 그렇기 때문에 신규 주택 공급을 재개발ㆍ재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있는 지역들이 일몰제 적용으로 인해 구역 해제 사업지가 늘어날 경우 장기적으로 수급 불균형으로 이어질 수밖에 없습니다.

게다가 정비구역 지정도 줄고 있는 상황이기 때문에 기존 아파트 가격, 특히 신축을 중심으로 상승세가 이어질 수밖에 없습니다. 단순히 현재의 제도처럼 지정만하고 민간의 사업으로 위임할 것이 아니라 노후 및 낙후되어 있는 주거지 개선은 지자체가 적극적으로 나서서 다양한 부분을 고려하여 지속 가능한 도시로 만들 수 있도록 같이 힘을 써야 할 것으로 보입니다.

단순히 관리 및 감독만 하는 지자체의 역할로는 국민들에게 높은 질의 주거환경을 공급하는데는 제한요소가 따릅니다. 더군다나 정비구역 일몰제와 같이 사업의 진행에 부담으로 작용되는 제도들은 순기능보다 역기능이 많을 수 있기 때문에 주택수급을 위한 지자체의 노력도 수반되어야 할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 정책과 맞물려 주택담보대출과 관련된 제한사항들이 많아져 처음 집을 구입하거나, 다른 집으로 이사를 가려는 실수요자들까지 매우 혼란스러운 상황입니다. 특히, 줄어든 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value)로 부담이 되는 상황인데요, 이때 서민 실수요자의 기준에 부합한다면 조정대상지역까지는 주택 가격의 70%의 주택담보대출이 가능한데요, 그래서 오늘은 서민 실수요자의 조건이 나온 은행업 감독규정 중 별표 6에 나오는 내용들에 대해 알아보겠습니다.

1. 은행업 감독규정 <별표6> 주택담보대출 관련 내용 요약

1) 주택구입목적 주택담보대출이란 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

2) 생활안전자금 목적 주택담보대출이란 주택구입 목적 주택담보대출 외의 대출을 말합니다.

3) 고가주택이란 시가 9억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.(1216 부동산 대책으로 공시 가격에서 시가로 변경되었습니다.)

4) 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출 합산한 담보비율이 다음 인정비율을 초과할 수 없습니다.

5) 규제지역(투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역) 서민 실수요자에 해당되면 담보인정비율을 10%를 가산할 수 있습니다.

* 서민·실수요자로 규제지역 내 주택담보대출비율 10% 가산이 가능한 경우는 다음표와 같습니다.

※ 소득기준 : 원천징수영수증 상 비과세 금액을 제외한 급여 및 상여금 등의 합계금액을 의미합니다.

아래는 913 대책 이후에 변경된 LTV 및 DTI 표입니다. 최근 1216 대책의 영향으로 시가(기존 공시 가격에서 시가로 바뀌었음) 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 9억 원 초과분에 대한 LTV 비율이 40%에서 20%로 조정되었습니다.

예외조항으로 규제지역 내 1주택 세대는 기존주택 처분 조건 담보대출 시 기존주택 처분이 2년에서 1년으로 변경되었고, 무주택세대가 시가 9억 원 이상의 주택 구입 시에는 기존 2년 내 전입 의무가 1년 내 전입 의무로 변경되었습니다.

또한, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억 원의 초고가 주택에 대해서는 주택담보대출이 금지되었습니다.(기존 40%, 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주 금지 / 단, 재건축 및 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 경우는 예외 허용) 

6) 대출취급일 현재 미성년자(기혼자 제외)에 대하여는 신규 주택담보대출 및 주택임대업 대출 취급은 불가능하다. 다만, 소년소녀가장 등 부모가 없는 미성년자의 경우 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서의 주택담보대출 또는 상속 등에 따라 불가피하게 대출 채무를 인수하는 경우에는 가능하다.

7) 신규 대출 취급시 총부채상환비율(DTI)은 다음표와 같습니다.

* 1억원 이내 개별 대출(단일 물건) / 상속 및 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무 인수하는 경우 / 중도금 대출, 재건축 및 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출을 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있습니다.

* DTI는 현재 신 DTI를 적용중에 있습니다. 82 부동산 대책 이후 2018년 1월 31일부터 적용하고 있습니다. 신 DTI의 경우 소득 정보를 주기적으로 반영하고 미래의 소득 증가 및 감소까지 고려하는데, 정년이 임박한 경우에는 신 DTI가 적용되어 대출받는데 상당한 어려움을 겪게 됩니다. 또한, 2년치 소득을 증빙해야 하고 두 번째 대출의 경우 30년 만기가 아닌 15년 만기로 짧아지게 되므로 DTI 비율에 대한 부담이 커졌습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 대단한데요, 생각보다 복잡한 청약제도로 인해 피해 보는 분들이 많은 것 같습니다. 주변에도 보면 본인이 집이 있다고 생각하고 청약을 하지 않는 경우들이 생각보다 많아 놀란 경우들이 더러 있습니다. 가점이나 특공 조건이 됨에도 이러한 기준을 모르는 경우가 많아서 오늘은 청약 시 무주택 세대로 인정받을 수 있는 기준에 대해서 알아보겠습니다.

* 주택소유여부 판단 시에는 분양권과 분양권 및 주택의 공유지분을 소유하는 경우에는 주택 소유로 간주합니다.

1. 무주택세대 판정 기준

(1) 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다면 3개월 내 처분 시 무주택자가 됩니다. 즉, 상속으로 인해 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명 돼 사업주체로부터 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)에 따라 부적격자로 통보받더라도 3개월 이내에만 소명하게 된다면 정상적인 공급계약을 체결할 수 있습니다. 그렇지만 지분상속이 아닌 단독상속의 경우에는 주택소유로 보기 때문에 이점은 유의하셔야 됩니다.

(2) 도시지역이 아닌 지역 또는 읍과 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택 중 단독주택을 보유하고 있더라도 타지방으로 이전한 경우에는 다음 3가지 중 하나라도 충족한다면 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

1) 사용승인후 20년 경과
2) 85㎡이하의 단독주택
3) 최초 등록기준지에서 건축되어 있는 주택으로 상속받은 단독주택

즉, 이 세 가지 중 하나라도 해당이 되는 주택의 소유자가 해당 주택 건설지역에서 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이전한 경우에는 무주택자로 인정이 됩니다. 여기서 상속으로 주택을 취득한 경우 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봅니다.

(3) 개인주택사업자가 분양목적을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체에게 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우도 무주택자로 인정됩니다.

이는 개인 주택사업자에 대한 무주택 인정여부를 판단하는 기준으로, 분양을 목적으로 주택을 건설하고 이를 분양 완료했을 경우 무주택자로 인정됩니다. 그렇지만 미분양이 있을 경우 준공승인 이후에 미분양 주택을 보유하는 경우에는 주택으로 간주하게 됩니다.

(4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택법 제5조 제3항(공동사업주체) 규정에 따라서 근로자의 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우에도 무주택자가 됩니다.

즉, 사택이나 기숙사 등을 소유하고 있는 경우의 개인 사업자는 무주택자가 될 수 있는 것입니다.

(5) 20㎡이하(6평) 주택(소형) 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 무주택자로 인정됩니다. 다만 2채 이상 보유한 경우 유주택자로 인정됩니다.

(6) 60세 이상의 배우자를 포함한 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유한 경우는 무주택자로 봅니다. 다만 노부모 부양 특별공급과 공공임대 접수시에는 무주택세대구성원에 해당여부를 판단하는 데 있어서 주택을 소유한 것으로 봅니다.

* 민영주택에 일반공급에 부양가족 가점에서는 유주택 부모는 제외됩니다.

(7) 공부상 주택으로 돼 있지만 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되는 경우 부적격자 통보를 받은 날로부터 3개월 이내 멸실 또는 현재 사용 용도로 공부를 정리하면 무주택으로 봅니다.

(8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우에도 무주택으로 간주합니다.

(9) 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한다면 무주택자로 인정됩니다. 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 수도권은 공시 가격 1억 3천만 원 이하, 비수도권은 8천만 원 이하의 주택이어야 합니다. 이때 공시지가가 아닌 공동주택 및 단독주택 공시 가격이므로 참고하시기 바랍니다. 단, 특별공급 적용시에는 무주택자로 인정되지 않으니 유의하셔야 됩니다. 

(10) 입주자선정 후 남은주 택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양하는 경우에는 무주택자로 인정합니다. 다만, 해당분양권을 매수한 사람과 미계약분을 분양받은 경우에는 유주택자로 간주합니다. 예를 들면 2순위까지 공급했으나 미분양된 평형(타입)은 무주택자지만, 청약경쟁률로 마감된 평형(타입)의 미계약분 또는 잔여분은 주택수로 산입 됩니다.

(기타) 그 외, 오피스텔은 준주택으로 오피스텔 소유자는 청약 시 무주택자로 인정됩니다. 그러나, 도시형 생활주택은 청약 시 주택소유로 봅니다. 다만, 도시형 생활주택 중 전용면적이 20㎡(소형) 이하인 경우엔 무주택으로 봅니다(단, 2채 이상 소유자 제외)

원문은 주택공급에 관한 규칙제53조 주택소유 여부 판정기준(링크)을 참고하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자의 관심을 갖다 보면 공시지가라는 단어라는 내용을 쉽게 접합니다. 특히, 표준지 공시지가와 개별공시지가 등 다양한 용어를 듣다 보면 혼란스러운데요, 저 역시도 그랬습니다. 그래서 그 궁금증을 해결하고자 표준지 공시지가와 개별공시지가에 대해서 알아보려고 합니다.

표준지 공시지가와 개별공시지가를 알아보기 전에 먼저 공시지가의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

1. 공시지가

공시지가란, 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해서 '부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 일종의 땅값입니다.(법령 링크) 공시지가 이전에는 행정자치부 과세시가표준액, 건설교통부 기준시가, 국세청 기준시가, 감정원 감정 시가 등 다양한 기관에서 땅값을 감정했기 때문에 1989년부터 토지공개념에 따라 일원화하였습니다. 그리고 공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘게 됩니다.

(1) 표준지 공시지가

표준지 공시지가는 전국의 약 3,309만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 표준지 공시지가를 조사 및 평가하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용됩니다. 이때 필지란 경계를 가지고 구분되는 토지 단위로 지적공부에 등록되는 기본단위입니다. 우리는 흔히 '평'으로 오해하는데 공식적인 기본단위는 '필지'입니다.

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 감정평가업자에게 조사 및 평가를 의뢰하여 토지소유자와 시, 군, 구의 의견을 듣고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 중에 공시됩니다.

* 표준지 공시지가에 대한 이의신청은 30일 이내에 시군구 민원실이나 국토교통부 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.

아래는 2019년 2월 국토부에서 발표된 표준지 공시지가로 지역별 평균 전용면적(㎡) 가격입니다. 서울의 땅값이 2위인 부산에 비해서도 10배가량, 전국 평균보다도 약 34배가량 비쌉니다. 꼴찌인 전남보다는 무려 268배 차이가 납니다.

(2) 개별공시지가

개별공시지가는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에서 정한 절차에 따라서 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시한 매년 1월 1일 기준으로 발표되는 개별토지의 단위면적(㎡) 당 가격입니다.

또한, 국내 및 지방세 등 각종 세금의 부과, 건강보험료 산정, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 사용하며 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지 가격 비준표를 적용하여 개별공시지가를 산정 후 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 매월 5월 말에 공시합니다. 

* 개별공시지가에 대한 이의신청도 30일 이내에 시, 군, 구에 가능하며 행정심판과 행정소송도 제기할 수 있습니다.

아래는 토지 가격 비준표에 대한 설명을 요약한 그림입니다. 참고하시기 바랍니다.

개별공시지가는 다양한 부분에서 활용이 되는데, 조세, 부담금, 공적평가기준, 행정분야, 복지분야 등에서 사용됩니다.

2. 공시지가 확인

공시지가는 부동산 공시 가격 알리미에서 확인이 가능하며, 토지가 속한 시군구홈페이지에서도 확인이 가능합니다

* 부동산공시가격알리미 사이트(링크)

※ 보통 아파트의 공시 가격을 공시지가라고 같이 사용하시는데 정확한 용어는 공동주택 공시 가격입니다.

3. 번외 : 공동주택 공시 가격

공동주택 공시 가격이란 국토교통부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정 가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하는 것이다. 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택처럼 표준 가격 없이 한 번에 별도의 공시 가격이 산정됩니다.
 
국토교통부 장관은 공동주택 가격 공시를 위해 그 가격을 산정할 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 합니다. 여기서 공동주택 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

또한, 국토부 장관은 공동주택가격 조사·산정 시 인근 유사 공동주택의 거래 가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작해야 합니다. 공시 가격은 재산세. 종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 건교부가 모든 주택의 공시 가격을 일괄 발표하고 있습니다.

이러한 내용 때문에 올해 5월에 공동주택 공시 가격 발표 이후에 다수가 이의제기를 한건 세금부담에 의한 것입니다. 아래는 연도별 공동주택 공시가격 변동폭입니다.(2019년은 최초 안으로 의견에 따라 5.24%로 조정되었습니다.)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지금은 누가 뭐래도 청약시장이 부동산 투자의 기본 소양이 되었습니다. 그런데 간혹 청약을 하면서 입주자 모집공고를 귀찮아서 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 입주자 모집공고에는 기본적인 주택에 대한 내용뿐만 아니라 중도금, 전매제한 등 다양한 요소들이 포함되어 있습니다. 특히, 주택공급 관련 법령인 '주택공급에 관한 규칙'에 관련된 내용도 많기 때문에 페널티를 받지 않기 위해서는 반드시 살펴봐야 합니다.

그렇지만 청약에 관한 내용도 살펴보기 어려운 초보분들에게는 그냥 귀찮은 서류 정도로만 여겨질 텐데요, 그래서 오늘은 입주자 모집공고문에서 무엇을 살펴봐야 할지에 대해 조금 자세히 알아보려고 합니다. 청약에 대한 아주 기본적인 내용은 아래 글에 포함되어 있습니다. 기본적인 내용을 살펴보시면 좋으실 겁니다.

2019/08/14 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(1부-주택청약제도 이해와 청약통장의 종류)

2019/08/15 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(2부-일반공급과 제한사항, 가점제)

2019/08/16 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(3부-특별공급)

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

분양시장이 뜨거워지다 보니 꼼꼼히 따져보고 청약하기보다는 돈이 된다는 생각에 사로잡혀 무조건 신청하고 보는 경향이 강한 것 같습니다. 본인이 부동산과 청약제도에 대해 전혀 모르더라도 주변 지인들의 권유로 가볍게 생각하는 경향이 큰 것입니다. 일반 주택 수요자 입장에서 실거주 또는 투자 목적에 상관없이 분양가만 보고 청약하다가는 당첨된 이후 미처 확인하지 못한 사실이나 규정으로 인해 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 제 주변에도 당첨된 후 서류제출 간 부적격으로 페널티를 안고 다녔던 지인들을 많이 봤습니다. 

보통 청약 신청 전 모델하우스나 입주자 모집공고문에서 아파트 분양가, 중도금 조건, 견본주택을 통한 평면 정도만을 확인하는데요, 입주자 모집공고 안의 세부적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 해당 주택에 대한 모든 정보는 입주자 모집공고에 담겨 있기 때문입니다. 

물론, 인터넷 기사나 시공사 홈페이지에 게시된 입주자 모집공고문을 전부 확인하기는 쉽지 않습니다다. 깨알 같은 글씨가 보기도 어렵고 웬만한 인내심이 없다면 정독하기 힘든 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 입주자모집공고에서 무엇을 중점으로 살펴보아야 할지 살펴보려고 합니다.

1. 입주자모집공고

우선 입주자 모집공고는 주택을 공급하는 주체가 단순히 분양 안내를 하기 위해 만든 것이 아닙니다. 주택공급 관련 법령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조에 의하면 사업주체는 입주자를 모집할 때 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 자치구의 인터넷 홈페이지, 쉽게 볼 수 있는 일정한 장소 등에 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 게시해야 합니다. 아래는 '주택공급에 관한 규칙' 제21조 원문입니다. 잘 보이 시진 않으실 것 같아서 주소 링크 걸었습니다.(링크 클릭)

2. 입주자 모집공고 내 포함되는 내용

입주자 모집공고에 포함되는 내용은 총 22가지입니다. 많은 내용이 있어 복잡한 것은 사실입니다.

(1) 사업주체, 시공사, 연대보증인의 등록번호 또는 지정번호(
(2) 감리 회사명 및 감리 금액
(3) 주택건설 위치 및 공급세대수(특별공급 등이 있는 경우 공급방법별로 세대수를 구분)
(4) 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
(5) 주택의 공급신청자격, 신청 시 구비서류, 신청일시 및 장소
(6) 주택의 공급신청 방법
(7) 분양 가격 및 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기 및 납부 방법
(8) ‘공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따른 기본선택품목의 종류 및 기본품목을 제외한 분양가
(9) 추가 선택 품목의 종류 및 비용
(10) 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가 금액과 감정평가기관
(11) 건축비 가산비용을 인정받은 공동주택에 대한 등급
(12) 입주자에 대한 중도금 등 융자지원 내용
(13) 부대시설 및 복리시설의 내용
(14) 친환경 주택의 성능 수준
(15) 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법
(16) 당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법
(17) 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항
(18) 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항
(19) 입주 예정일
(20) 도장공사, 도배공사, 가구 동사, 타일 공사 등 내부 인테리어 공사 상태를 파악하기 위한 사전 방문 내용
(21) 공동주택에 대한 성능 등급
(22) 그밖에 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 인정하는 사항

이처럼 항목이 많다 보니 무엇이 중요한 내용이고 반드시 확인해야 하는 사항인지 파악이 어렵기 때문에 중요한 몇 가지를 중심으로 설명하겠습니다.

첫 번째, 입주자 모집공고문을 통해 최근 개정되는 법령이나 제도 등이 있는지 확인하시기 바랍니다. 자칫 변경된 제도를 파악하지 못하고 청약을 해 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들면 자금여력이 없는 상태에서 주변 지인들의 말만 듣고 당첨되고 팔라는 말에 덜컥 청약했다간 전매제한이 강화된 제도 변경에 따라 계약을 포기해야 할 수도 있습니다. 또한, 자격요건에 대한 착오로 부적격도 종종 발생합니다.

두 번째, 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 반드시 확인해야 합니다. 특별공급 대상자일 경우 개정된 법령에 의해 자격 대상 유무를 확인하고 특별공급 대상 제출서류를 확인합니다. 과거부터 지속적으로 청약을 하는 수요자의 경우 개정된 법령이나 제도를 체크하지 못해 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다.

세 번째, 중도금 대출 관련 내용을 꼼꼼히 살펴봅니다. 사업에 따라 중도금 대출 은행과 사전 협약을 통해 중도금 대출 은행 및 조건이 확정되는 경우가 있으나 최근에는 서울지역 및 일부 지역에서는 중도금 대출이 확정되지 않거나 최악의 경우 당첨자가 조달해야 하는 경우도 있습니다. 추가적으로 중도금 대출 시 중도금 무이자 조건인지 후불제 인지도 확인이 필요합니다.

네 번째, 발코니 확장, 추가 옵션 품목 및 가격 확인, 납부 방법 등을 확인합니다. 견본주택에서는 기본 옵션, 추가 옵션 품목과 견본주택을 꾸미기 위해 설치한 인테리어 장식품 등이 혼재해 있습니다. 물론 별도 표시를 해 구분할 수 있게 하지만 견본주택에 사람이 많은 경우 세세하게 확인이 어려워 입주자 공고문을 통해 다시 확인해 봅니다. 또 계약금, 중도금, 잔금 납부 계좌와 발코니 확장 비용이나 추가 옵션 품목 납부 계좌가 다를 수 있고 부가세가 별도로 붙기 때문에 이런 부분까지도 체크해 봐야 합니다. 생각했던 자금보다 많이 들어가는 경우가 많기 때문에 반드시 이러한 점도 살펴봐야 합니다.

다섯 번째, 기타 유의사항도 놓치지 않고 확인해야 합니다. 기타 유의사항은 사업 추진 및 시공과정에서 변경되거나 향후 예측하지 못한 부분이 발생할 경우를 대비해 사업주체가 사전 고지하는 내용입니다. 추후 법률 분쟁 등에서 유리한 위치를 차지하기 위해 최대한 많은 내용을 기재하기 때문에 문제의 소지는 없는지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다. 예를 들면 아파트 저층의 프라이버시 침해 소지, 견본주택 마감재와 실제 시공 상의 마감재 변경, 일부 시공과정에서 문제 발생 시 기존 허가 도면과 다른 설계변경을 통해 시공한다는 내용, 단지 내 공공적인 성격을 띠는 구조물 배치 등의 내용을 살펴봐야 합니다.

사실 저도 청약을 하다 보면 놓치는 부분이 많았는데요, 이번 포스팅을 통해 큰돈이 들어가는 청약인만큼 반드시 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다. 입주자 모집공고 10일 이후에 청약이 진행되므로 청약 전 이러한 내용들을 반드시 확인해야 최악의 상황을 막을 수 있겠습니다. 어렵게 가입하고 유지한 청약통장이 사소한 실수로 날아가고 재당첨 제한까지 걸린다면 너무나 아쉽겠죠? 반드시 살펴봅시다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 분양권 시장이 핫하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다. 주변에서도 간간히 주택청약에 당첨되는 분들을 쉽게 볼 수 있습니다. 당첨 이후에는 기존 청약통장이 효력을 잃기 때문에 통장을 해지하고 새로 가입하게 되는데요, 이때 새로 가입한 통장으로 청약을 하고 싶은 마음이 생기지만 재당첨 제한이라는 얘기에 청약 시도를 안 하는 분들을 더러 봤습니다. 그렇다면 실제로 청약 당첨 이후에는 다시 청약할 수 없는지 궁금한데요, 그래서 오늘은 청약 재당첨 제한에 대해 살펴보겠습니다.

1. 청약 재당첨제한

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

원문은 조금 어려운데요 이번에 발표된 1216 부동산 대책에서 기존의 청약 재당첨 제한에서 강화하는 것으로 개선안이 나왔습니다. 2020년 3월부터 즉시 시행되며 재당첨 제한을 받는 대상자 및 주택지역만 해당됩니다. 재당첨 제한은 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 됩니다. 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시 세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

여기서 궁금해지는 용어가 나옵니다. 분양가 상한제, 투기과열지구, 청약과열지역, 과밀억제권역인데요 위의 문서에서는 조정대상지역이라고 표현했지만 청약과열지역을 조정대상지역으로 작성한듯합니다만, 청약과열지역과 조정대상지역은 약간의 차이가 있습니다. 

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다. 상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요, 최근에는 민간택지로까지 확대되어 다음 아래의 표의 지역들까지 해당되겠습니다.

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

세 번째로 청약과열지역은 조정대상 지역 중 아래의 지역들이 해당되는데요, 제3 지역인 남양주, 하남, 고양, 수원시 팔달구, 용인시 기흥구의 민간택지는 청약과열지역에서 제외됩니다. 이전에 작성한 전매제한 설정기준에서 관련 내용을 언급한 적이 있었는데요, 공공택지냐 민간택지냐에 따라 같은 지역임에도 전매기간이 달랐던 것을 알 수 있습니다.

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다. 다. 총 3가지로 나뉩니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

2. 재당첨 제한 확인

재당첨제한 확인은 apt2 you(링크)에서 확인이 가능합니다. 다만, 개인의 내용만 조회가 되니 세대원의 제한사항도 반드시 확인하시기 바랍니다.  

3. 청약 부적격자로 당첨이 취소된다면?

청약 부적격자로 당첨이 취소된 경우에는 당첨일로부터 1년 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함)의 입주자로 선정될 수 없습니다. 즉, 1년간은 청약이 불가능합니다. 자세한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제58조에 나와있습니다. 아래 사진을 참고하시기 바랍니다.

4. 예외 조항

미분양 물량에 대한 무순위 청약, 일명 줍줍(이전에 작성한 무순위 청약자료 참고)의 경우에는 재당첨 제한을 받지 않습니다.

2019/11/17 - [부동산 용어] - 무순위 청약(일명 줍줍)이 무엇일까?

또한, 비규제 지역에서 추첨제는 당첨이 가능하니 비규제 지역에서의 청약에는 제한이 없습니다. 결국에는 제한을 받지 않는 지역에 추첨으로는 청약이 가능하니 청약은 가능하겠습니다. 전략적으로 청약에 임해서 꼭 당첨되길 기원하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 매도우위 시장에 진입한 지역들에서 흔치 않게 들리는 말들이 많은데요, 매도자가 계약금을 배액 배상하고 해제하는 일들입니다. 그런데 이상하지 않나요? 매수자가 낸 돈에 왜 두배를 내야 해제가 될까요? 매수자는 배액 배상을 받으면 손해배상은 요구하지 못하는 걸까요? 이러한 의문을 해결하고자 오늘은 계약금 계약과 해약금에 의한 계약해제에 대해 알아보려고 합니다.

먼저 계약금 계약에 개념에 대해 알아보겠습니다.

이러한 특성 때문에 우리는 본계약에 앞서 계약금을 통한 계약을 선행 합니다. 그래서 잔금 이전에 일부 계약금을 넣고 계약을 진행하는 것입니다. 그래서 계약금 계약과 매매계약이 동시에 진행되지 않는 것입니다. 또한, 잔급 납부와 등기가 같이 행해집니다.

다음은 계약금의 종류에 대해 알아보겠습니다. 계약금의 종류는 크게 3가지로 나누어집니다.

1. 증약금 : 계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는데, 이를 증약금이라 합니다. 그래서 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가집니다.
2. 해약금 : 계약금은 해제권을 보류하는 성질을 가지는데, 이를 해약금이라 합니다. 민법은 보통 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다(제565조 1항 명시)
3. 위약금 계약금은 채무이행을 확보하기 위한 성질을 가지는데, 이를 위약금이라 합니다. 계약금이 위약금으로서의 성질을 가지기 위해서는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 합니다. 보통 민법에서는 위약금을 손해배상액으로 추정합니다.

그렇기 때문에 계약금은 계약체결의 증거이자, 해제하기 위한 해약금, 특약을 통한 위약금의 성질을 같습니다. 

다음은 계약금을 통한 계약 해제중 일반적인 해약금에 의한 계약 해제에 대해 알아보겠습니다.

여기서 핵심 키워드는 해제권을 행사할 수 있는 기간으로 당사자의 이행에 착수할 때까지입니다.

당사자의 일방이란 매매 당사자의 "쌍방"중 어느 일방을 말합니다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제는 할 수 없습니다.

이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고 이행의 준비만으로는 부족합니다. 중도금을 지급한다든가, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당됩니다.

판례에 따르면 이행기 전에 착수하지 않는 특약을 하는 등의 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 

또한 단순히 매매계약의 이행을 청구하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행 착수로 볼 수 없습니다. 매매계약 체결 후 계약금만 수령한 상태에서 토지거래허가신청을 하고 허가를 받았다 하더라도 이는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 결국 이행 착수에 해당되지 않는 다면 해약금에 의한 계약해제가 가능한 것입니다.

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 배액을 배상하면 그것으로 해제가 가능한 것입니다. 그래서 우리는 일반적으로 매도자가 계약금의 배액을 배상하고 계약이 취소되는 경우가 생기는 것입니다.

이때 매수자는 의사표시만 하면 계약을 해제할 수 있으며 이 경우에는 당연히 계약금 포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기 의사가 필요 없습니다. 그러나 매도자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 두배의 가액을 현실적으로 상환하여야만 해제할 수 있습니다.

보통 계약금 이전에 가계약금이라는 명목으로 매수자가 일부 금액을 입금하고 난 뒤에 계약을 취소, 요구하는 경우가 있는데요, 이때에는 계약금에 해당하는 금액을 모두 지불해야 해제가 가능합니다. 매도자가 해제할 때는 당연히 계약금 전체에 배액을 반환해야 계약해제가 가능합니다. 법적으로 가계약금이라는 용어는 없기 때문에 계약금의 일부로 보고 있습니다. 가계약은 그 자체만으로도 하나의 계약으로 성립되며, 심지어 구두상의 가계약도 법적 효력이 있기 때문에 계약에는 신중을 기해야 합니다. 물론 특약에 따라서는 가계약금을 위약금으로 특약을 하거나 예치금으로 한다면 돌려받을 수도 있습니다.

해약금에 의한 계약해제는 계약이 소급적으로 소멸하지만  해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복 의무나 손해배상청구권 등의 문제가 발생하지 않습니다. 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정 해제)에는 영향을 미치지 않습니다. 그래서 위약금을 정하는 별도의 특약이 없는 한 그 외의 보상은 불가합니다. 

매도우위의 시장인 경우에는 매수자는 계약금을 지불하고 잔금이전에 이행착수에 해당하는 중도금을 소액이라도 입금함으로써 이행착수의 요건을 갖추어서 계약해제가 되지 않도록 하는 것도 하나의 요령이 될 수 있겠습니다.

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