안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 상식 중 매매계약의 비용 부담에 대해서 알아보려고 합니다. 흔히 부동산 매매계약 시 생길 수 있는 의문 중 하나가 등기비용을 왜 매수자가 부담하는 것입니다. 저 역시도 그런 궁금증이 있었는데요, 부동산에서는 관례라고 하여 저는 아무것도 모르고 그냥 지불하였지만 생각해보면 정확하게 알려주는 곳이 없었습니다. 그래서 오늘은 이러한 내용을 정리하고 가려고 합니다. 관련된 내용은 민법상에 명시가 되어있습니다.
매매계약의 비용부담은 민법 제566조에서 규정하고 있습니다.
제566조 [매매계약의 비용의 부담] 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
매매계약을 체결하기 위해선 부대비용이 발생하게 됩니다. 예를 들면 부동산 매매계약에 있어서 계약서 작성비용이나, 부동산의 가치를 파악하기 위한 감정평가비용, 토지 거래서 토지측량비용 등이 포함이 됩니다. 이런 경우에는 적은 비용이 아니기 때문에 당연히 비용적인 부분에서 매도인과 매수인이 상대방에게 부담을 미룰 여지가 있는데요, 그래서 민법에서는 이러한 부대비용을 당사자 쌍방이 공평하게 나누어 부담한다고 규정하여 다툼을 사전에 차단시키고 있습니다.
다만, 매매계약 당사자들이 서로합의하여 민법 내용과 다르게 처리하더라도 아무런 문제는 없습니다. 물권과 다르게 채권의 경우에는 사회통념상 위배가 되지 않고, 불법적인 내용이 아니라면 계약 당사자들의 의사를 제일 중요한 기준으로 삼고 있기 때문입니다.
그러나 등기비용과 같은 이행(변제)비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담하는 것이 거래관행이기 때문에 매수자가 통상적으로 부담하고 있다고 해서 매수자가 꼭 부담해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 매도인의 입장에서도 매수 시에 등기비용을 지불했다면 당연히 매도 시에도 매수인이 부담하기를 원할 테니 관행이 매수인의 의도만으로 바뀌기는 어려울 것 같습니다.
또한, 토지와 같은 부동산을 매수시에 측량을 하기로 하였다면 측량비용은 균등하게 부담하는 것이 맞지만 공부상 면적과 실측 상의 면적 차이가 발생할 경우에는 매매대금이 조정 소요가 있으므로 이러한 변동에 대비하여 매매대금도 조정할 수 있다는 특약이 필요할 것이고, 최초에 측량비용 외에 추가로 측량이 필요한 경우에 비용도 부담주체를 명시하는 것이 중요하겠습니다.
매매잔금 지급이 끝난후 매수자가 건축 등을 위해서 경계측량이나 현황측량 등을 하는 경우에는 매매비용으로 볼 수 없기 때문에 이러한 경우에는 매수인과 인접 토지의 소유자가 부담해야 할 것입니다.
이러한 내용들을 사전에 알고 계약을 진행한다면 계약 이후에 예기치 않은 상황들에도 반응할 수 있기 때문에 반드시 계약전에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 부동산 공부를 한 이후로 처음으로 세입자와 갈등을 겪으면서 스트레스를 좀 받았었습니다. 그 덕분에 궁금했던 내용들을 정리해보면서 다시 한번 개념을 정리하였습니다. 이전에 포스팅한 아래의 2개의 글이 바로 그 내용들인데요, 첫 번째는 무리한 수선 요구에 따른 임대인의 수선의무에 대해 알아보았고, 두 번째는 임대인이 임의로 수리한 비용에 대해서 임대인이 어디까지 지불해야 하는지에 대해서 정리했습니다.
오늘은 임차인과 말다툼중에 나왔던 내용이 생각이 나서 그 내용을 포스팅할까 합니다. 지난번 임차인과의 다툼중에 감정이 고조된 임차인이 이렇게 이야기를 했습니다. "수리해주기 싫으면 나갈테니깐 이사비 주세요"라고 이야기하셨는데 현재 임대차계약 존속기간이기 때문에 저는 "이사비를 지급해드릴 의무도 없고, 현재 계약기간이다."라고 이야기했습니다. 얕은지식이었지만 기존에 임대차를 공부했기 때문에 존속기간 내에서는 설정된 2년의 기간은 유효한 것으로 기억이 나서 자신있게 이야기했었는데요, 생각해보니 저도 제말의 진위가 궁금해져서 오늘은 임대차의 존속기간과 갱신에 대해서 다시한번 정리해보겠습니다.
1. 임대차의 존속기간
여기서 말씀드리는 임대차는 우리가 흔히 말하는 전세 및 월세를 이야기합니다. 용익물권 중 전세권과는 다른내용으로 현재 전세로 거주하더라도 별도의 전세권을 설정하지 않았다면 임대차로 보시면 됩니다. 우리가 사용하는 민법상에서는 주택에 대한 임대차에는 존속기간(최단 및 최장)이 없습니다.그러나 대부분의 주택이 주택임대차보호법(특별법)을 적용받기 때문에 일반법보다 우선적용 되므로 2년을 보장합니다.
→ 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 임대차 기간을 설정하였다 하더라도 임차인은 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 설정한 임대차 기간은 임차인만이 그 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인 불가) 즉, 1년의 임대차 기간을 설정한 경우 임차인은 1년 후 해지가 가능하고, 1년 후에도 2년까지는 계약기간 보장이 가능합니다. 최근에는 4년으로 연장한다는 기사가 있었는데 그 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
→ 임대차 기간이 끝난 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 유효한 것으로 보기 때문에 계약연장의사가 없는 경우에 계약기간이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 계속해서 임대차는 유효합니다. 그렇기 때문에 간혹, 임대인이 새로운 임차인의 전세금으로 전세금을 돌려주는 경우에 전세기간이 만료되었다 하더라도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
2. 임대차의 계약갱신
임대차의 계약갱신에는 크게 두가지로 나뉩니다. 계약만료 전에 당사자의 합의에 의해 갱신되는 약정갱신과 계약기간 만료후에 별도의 의사표현이 없을시에 자동으로 갱신되는 법정갱신이 있습니다.
약정갱신에 경우에는 기간의 제한이 없기 때문에 횟수나 기간을 계속해서 연장할 수 있습니다.
→ 최초에 2년계약을 설정했다면 약정한 존손기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.
이러한 약정갱신 기간이 지나서 자동으로 갱신이 된다면 법정갱신이 됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하는데요,
→ 법정갱신이 된다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다. 그러나 존속기간은 약정이 하지 않은것으로 보기 때문에 당사자가 해지통보가 가능하지만 특별법으로 인해서 법정개신시에는 임차인만 통보가 가능하여 통보후 3개월 후에 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.
→ 임대인의 입장에서는 법정갱신(=묵시적갱신)이 되는 것은 보증금반환에 부담이되므로 계약만료 직전 정해진 기간안에 계약연장 및 해지의사를 전달하여 연장시에는 약정갱신을 하는것이 유리하겠습니다.
※ 다만, 임차인이2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 위와 같은 갱신(법정갱신)이 인정되지 않습니다. 그러나 여기서 2기란 월세의 경우 2개월 치를 의미합니다.
* 여기서 2기란 차임의 2개월분을 의미하며 연속적인 의미는 아닙니다. 예) 30만원의 월세를 지불하는 경우 1달 30만원, 2달 15만원, 3달 10만원으로 3개월의 연체를 하였지만 차임은 55만원으로 2개월에 미치지 못하기 때문에 해지사유가 되진 않습니다. 연속적이지 않더라도 차임의 2개월 분을 의미하므로 연체액의 총합이 60만원에 해당해야 합니다.
위의 개념을 정리한 것을 토대로 임차인과의 사례로 이야기를 다시 해보면 현재의 임차인과 저는 '19년 4월에 임대차계약을 했습니다. 계약기간은 '19년 4월 ~ '21년 4월로 2년을 설정하였습니다. 그렇기 때문에 '19년 12월에 임차인이 퇴거를 하겠다고 저에게 주장하였다 하더라도 제가 거부한다면 남은 1년 5개월 간의 계약기간이 유효하겠습니다. 그러나 만약 임대차가 계약기간 만료 후 법정갱신이 된 경우였다면 3개월 뒤에 자유로이 나갈 수 있었을 것입니다. 그렇지만 어떠한 경우에도 제가 이사비를 지불해야 할 의무는 없겠습니다.
우리가 흔히 임대차계약이 남아있을때 세입자가 퇴거를 요구하는경우 빼서나가라는 말이 곧 이러한 이유에서 나오겠습니다. 결국 세입자가 계약기간 전에 퇴거를 원한다면 새로운 세입자에게 계약기간을 넘겨주고 퇴거를 해야겠습니다.
생각해보면 계약기간도 남아있는 상태에서 본인이 나가는데 이사비까지 저에게 청구한 것은 전혀 법리와 맞지 않은 내용이었습니다. 어느정도 알고 있었지만 다시정리해보면서 더욱 제말에 확신이 듭니다. 혹시, 글을 읽고 오해를 하실까봐 다시한번 말씀드리지만, 지금은 세입자와 갈등이 있었던 창문은 전체다 수리해드렸고 완만히 해결하였습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘도 세입자와의 갈등관리에서 필요한 내용을 포스팅하려고 합니다. 아직 저는 그런 경우가 없지만 주변에서 간혹, 임차인이 임대인에게 말없이 본인들이 임의로 수리하고 비용을 청구하는 경우가 있어서 다투는 경우를 봤습니다. 당연히 임대인의 동의를 받지 않고 수리한 것이라 지불하기 아까운 것 같고.. 또 한편으론 어차피 수리해줘야 하는 비용이라 당연히 지불해야 할 것 같은데요, 오늘은 이러한 고민을 해결해보기 위해 글을 써보겠습니다.
오늘의 질문의 해결을 위해서는 임차인의 권리 중 비용상환청구권에 대해 알아야 합니다. 비용상환 청구권에는 크게 필요비 상환청구권과 유익비 상환 청구권이 있습니다.
<필요비 상환청구권>
임차인이 임차물의 보존을 위한 필요비(=현상유지 비용)를 지출한 경우에는 임대인에게 상환청구 가능합니다.
* 이때, 필요비는 임차물의 수선비 등과 같이 보존을 위하여 지출한 비용입니다. 필요비는 결국 임대인의 소유물건에 대하여 사용 및 수익 하게 할 의무이므로 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다.
* 필요비의 범위는 현상유지, 원상회복 비용뿐만 아니라, 임차물의 용도가 적합하게 유지하는 데에 지출된 비용도 포함합니다.
* 필요비 상환청구는 필요비 지출 즉시, 지출비용 전액에 대하여 청구가 가능합니다.
* 필요비는 필요비 지출 한때로부터 6개월 내에 행사하여야 합니다.
필요비 상환청구권은 말 그대로 임대해준 주택을 지속적으로 임대가 가능하게 하기 위해 지출한 비용들에 대해 임차인이 지출한 금액을 임대인에게 청구할 수 있는 권리입니다. 즉, 임차인의 권리이기 때문에 임대차가 가능하도록 지출한 비용은 임대인이 즉시 상환해야 하는 것입니다. 예를 들면, 보일러가 고장 나서 난방이 불가한 경우에 임차인이 본인의 돈으로 수리하였다면 이것은 필요비에 속하므로 임대인이 임차인의 지출 확인을 알게 된 즉시 상환해야 합니다.
<유익비 상환청구권>
임차인이 유익비(=객관적 가치 증가 비용)를 지출한 경우에는 임대인에게 상환청구가 가능합니다.
* 유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용으로 반드시 임대인이 지출해야 하는 것은 아니지만 목적물 가치가 증대되었기 때문에 부당이득이 되므로 상환하는 것입니다.
* 단, 임차인의 주관적인 취미나 특수한 영업을 목적으로 지출한 것은 안되고, 객관적 가치가 증가하여야 청구가 가능합니다.
* 유익비 상환청구는 유익비 지출 즉시가 아니라 임대차 종료 시에 임대목적물의 가액 증가가 현존 한때에만 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 요청할 수 있습니다.
* 유익비는 임대차가 종료되어 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 합니다.
유익비 상환청구권은 필요비와 반대로 임차해준 주택을 임대인이 돌려받은 이후에 임차인이 지출한 비용이 상환하는 것인데 이때 반드시 임차 주택에 가치가 누가 봐도 객관적으로 증가해야 합니다. 좋은 예시가 될만한 판례가 2가지가 있는데요, 한번 설명해드리겠습니다.
첫 번째 판례인데요, 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위해 보일러, 온돌방, 주방 내부, 합판을 이용한 점포 방식, 실내전등 등을 설치하고 유익비를 청구한 사항에는 삼계탕집을 경영하기 위한 것으로 판단하여 필요비 또는 유익비로 보지 않았습니다. 판례에서 살펴보듯이 임차인의 지출행위가 객관적인 임차목적물의 가치 증가가 아니라 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 지출한 비용으로 본 것입니다.
두 번째 판례로, 간이음식점을 경영하기 위해 부착한 간판은 건물 부분의 객관적 가치를 증가시키기 어려워 유익비로 보지 않았습니다. 간이음식점에 별도로 부탁된 간판이 객관적으로 건물 부분의 가치를 증가시켰다고 보기 어렵기 때문에 간판 설치비용을 유익비로 보지 않았습니다.
오늘은 임차인의 권리 중 하나인 필요비와 유익비 상환청구권을 알아보았습니다. 결국, 임차인이 주택이 주거용으로 임차하였다면 주거기능을 위한 수리비용들은 반드시 임대인이 상환해야겠습니다. 물론, 어제 포스팅에서 살펴본 것처럼 간단한 전구 교체와 같은 것들에 대해선 필요비로 보기 어려울 것입니다. 임대의 목적인 주거가 가능하도록 하는 수선 내용들이 필요비에 해당될 것입니다.
그러나 임대인의 입장에서 보면 본인이 수리가 가능했거나, 더 저렴하게 수리가 가능핱수도 있었는데, 임차인이 먼저 지출해버린 상황에서는 임대인은 상환해줄 수밖에 없습니다. 그래서 임대차 계약 간에 반드시 집중인의 동의를 얻어 수리해야 한다고 말씀드리거나 특약을 넣으면 조금 편하실 수 있겠습니다.
그렇다면 임대차 계약에 원상복구 특약이 있다면 유익비 상환청구권은 유효할까? 궁금증이 들 겁니다. 판례에 따르면 임대차계약서에 '임대인의 승인을 받아 개축 또는 변조가 가능하지만 반환 전에는 임차인이 원상 복구한다'라는 특약이 있다면 임차인이 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 것으로 봅니다.
이렇듯 각종 판례와 개념을 정리하다 보면 어디까지 임대인의 권리고 세입자의 권리인지 정리가 될 것입니다. 다시 한번 개념을 머릿속에 넣으신다면 임차인과의 갈등관리에 도움이 되실 겁니다.
반드시 임차인을 구하셨다면 수리 전 임대인과 상의하자고 이야기하시는 것이 서로 좋은 방향으로 흘러갈 수 있을 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 투자자와 실수요자 모두가 개인적인 사정으로 보유한 주택을 임대하는 경우가 있습니다. 주택의 노후도와 상관없이 세입자의 성향에 따라서도 수선 요구를 받는 경우가 많습니다. 이럴 때 어디까지 임대인이 고쳐줘야 하나, 임차인이 요구가 과한 것 같은데..라는 생각들을 많이 하실 텐데요, 실제로 어젯밤에 제가 그런 일이 있었습니다. 어디 명쾌하게 나와있는 것도 없어서 답답한 적이 많은데요, 오히려 임차인이 큰소리를 치면 기분이 나쁘기도 합니다. 갑과 을의 관계를 이야기하려는 것은 아니지만 지나친 임차인의 요구는 너무할 때도 있습니다.
저도 경매 공부를 하면서 낙찰받았던 매력 없는(일명 못난이) 빌라가 한 개가 있습니다. 워낙 못난이라 노후화도 심해서 리모델링과 많은 노력 끝에 현재의 임차인을 맞이하여 작지만 임대료를 받고 있습니다.
임대차 계약 후 얼마 지나지 않아 방충망에 구멍이 났다고 전화가 오셨습니다. 사실 방충망은 수선의무사항은 아니라(아래에서 자세히 설명하겠습니다.) 해드릴 필욘 없었지만 무더운 여름에 에어컨도 없이 지내시는 것을 보고 마음이 아파 한 달 월세만큼 투자해서 고쳐드렸습니다. 그리고 겨울이 되니 오래된 알루미늄 새시 창문 틈으로 외풍이 들어와 추워서 새시를 교체해주라고 요구하셨습니다. 새시는 비용이 많이 들어 주저했지만 저 역시도 추후에 세입자를 구하거나 매도할 때 알루미늄 새시보단 하이새시가 좋을 것 같아 교체할 생각은 있었기 때문에 그냥 통 크게 교체하려고 했습니다.
그러나 임차인의 말투나 요구하는 자세가 너무 불량해서 저도 화가 나 임대인의 수선의무를 이야기하며 임차인의 요구를 거절하였습니다. 저는 임대인의 수선의무와 범위를 어느 정도 이해하고 있었기 때문에 자신 있게 이야기할 수 있었던 것 같습니다. 물론, 화낸부분은 문자로 사과드렸고 최단기간 수리해드린다고 약속했습니다
당연히 임차인은 임대인에게 소중한 고객이기 때문에 항상 서비스하는 마음으로 응대해야 합니다. 그러나 막 나가시는(?) 임차인들이 계셔서 그럴 땐 따끔하게 말씀드려야 하는 경우도 생기기 때문에 우리는 임대인의 입장뿐만 아니라 임차인일 때에도 요구할 수 있는 임대인 수선의무를 살펴보면 좋을 것 같습니다.
임대인이 지켜야 할 수선의무를 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 임대인은 계약이 존속하는 동안 목적물을 사용수익 하는데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담한다.
2. 임대인의 수선의무는 파손이 생기고 수선이 가능하며, 수선하지 않으면 사용수익 할 수 없는 경우에 발생한다.
☞ 임대인은 임차인이 정상적인 임대목적을 달성할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 즉, 주거용 부동산은 정상적인 주거활동이 가능하도록 반드시 수선해주어야 합니다. 그렇다면 어느 부분까지 유지를 해줘야 할지에 대해서는 해석이 다를 수 있습니다. 주거 목적과 관련 없는 수선의무라면 부담할 필요가 없기 때문입니다.
그렇다면 어디까지 임대인이 수선의무를 부담해야 할까요?. 구분이 매우 어렵겠지만 간단히 생각해보시면 됩니다. 사소하면서 주거목적을 달성하는데 어려움이 없으면 수선하지 않아도 되는 것입니다. 반대로 사소하더라도 주거목적에 달성이 어려워진다면 반드시 수선의무를 부담해야 합니다.
예를 들면 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것으로 집을 사용할 수 없을 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 대표적으로 전등 교체, 방충망 구멍, 손잡이 고장 등이 있습니다. 그러나 사소한 것이더라도 집을 사용할 수 없다면 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 안방에 문손잡이가 고장이 났더라도 현관문이 정상 작동하면 주거기능에 전혀 문제가 없으므로 임대인의 수선의무에 해당하지 않지만 현관문 잠금장치가 고장 났다면 사소한 고장이더라도 주거의 기능 중 보호 기능을 하지 못하므로 반드시 수선해줘야 합니다.
또한, 보일러가 고장 나 한겨울에 난방이 안된다든지, 수도배관이 막혀 물이 나오지 않는다면 임대의 목적을 달성하기 어렵기 때문에 반드시 수선의무를 부담해야 합니다.
대법원 판례 중 하나를 말씀드리면, 방에 약간의 실금 형태로 균열이 있어 외벽에 금이 가있어 균열로 연탄가스에 임차인이 중독되어 사망한 사고가 있는데, 약간의 실금 형태의 균열이 주거기능을 못하는 것이 아니라는 해석으로 임대인은 사망한 사고와 관련 과실을 면했습니다.
3. 임대인의 수선의무 불이행에 대해 임차인은 차임지급 거절, 감액 청구 외에 계약해지와 손해배상 청구가 가능하다.
☞ 임대인이 반드시 이행해야 할 수선의무사항을 불이행할 때에는 임차인이 임대료를 지불하지 않거나, 감액 청구가 가능하며 계약해지와 손해배상 청구가 가능합니다. 임대인은 수선의무사항은 반드시 이행해야 합니다.
4. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
☞ 임대인이 임대목적물인 주택을 수선할 때에는 임차인은 반드시 거절하면 안 됩니다. 그러나 임차인의 의사에 반해서 임대목적을 달성하지 못할 정도에 보존 행위(수선)를 하는 경우에는 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들면, 한겨울에 갑작스레 새시 공사를 며칠에 걸쳐한다면 임차인이 주택을 주거용으로 사용하지 못하므로 이런 종류의 수선 행위는 제한됩니다.
5. 임대인의 수선의무에 관한 규정은 임의규정이므로 특약에 의해 면제될 수 있다. 단, 소규모 수선에 한한다.
☞ 수선의무는 임대차 계약 당시에 특약으로 정할 수 있습니다. 예를 들면, 특약에 '전구와 같은 소모품은 임차인이 수선한다'와 같이 디테일하게 정할 수 있습니다. 그러나 특약의 내용이 임대 목적 자체가 불가능한 조건(예를 들면, 보일러가 고장 날씨에는 임차인이 수리한다, 보일러가 없으면 난방이 불가능하기 때문에 사용수익에 제한됨) 특약은 제한됩니다.
6. 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 파손된 경우라도 임대인의 수선의무는 면제되지 않는다.
☞ 말 그대로 홍수나 태풍 등의 천재지변으로 목적물인 주택이 파손되어 임차인이 임대 목적인 주거가 불가능하다면 임대인은 반드시 수선의무를 부담해야 합니다. 그러나 임대인의 귀책사유(과실)가 있다면 수선의무를 부담하지 않을 수도 있습니다.
위의 내용들은 민법상의 내용을 이해하기 쉽게 정리해본 것입니다. 각 상황과 정도에 따라서는 해석이 다를 수 있겠습니다. 저도 법률전문가가 아니기 때문에 모든 판례를 보고 이해한 것은 아니라 정확하진 않습니다만 어느 정도 가이드라인을 정해두고 임차인과 대화한다면 조금은 수선의무에 따른 스트레스를 줄일 수 있습니다.
저는 임대차 계약 당시에 작은 비용에 사소한 것들은 임차인이 직접 고치시라고 한번 언급을 해드립니다. 특약사항에 넣으면 좋겠지만 오히려 임차인의 거부감을 살 수 있기 때문에 자연스레 계약 당시에 수선의무에 대해서 언급을 해주고 있습니다.
여기서 사소하다는 것의 의미는 손쉽고 비용이 들지 않는다는 것을 의미합니다. 전등 교체는 비용이나 시간적으로 큰 노력이 들지 않기 때문에 사소하다고 말할 수 있습니다. 그러나 하수배관의 소액에 사소한 문제가 생겼다 하더라도 비전문가인 임차인이 하수배관을 사소하게 수선할 수 없기 때문에 이러한 경우에는 임대인의 수선의무를 부담해야 합니다.
그래서 다시 한번 요약해보자면 사소하고 큰 비용이 들지 않는 수선 사항들은 임차인이 직접 하도록 유도하고, 주거의 기능을 못하는 것들은 반드시 임대인이 수리해주셔야 하겠습니다.
이러한 내용을 안다면 굳이 임차인과 다투지 않고 임차인의 요구사항을 빠르게 해석하여 의무사항은 가능한 신속하게 조치해드리면서 임차인과의 갈등을 줄이고 임대인의 수선의무를 이행할 수 있겠습니다. 또한, 부당한 요구에 대해서는 명확하게 거절 의사를 통지할 수 있기 때문에 반드시 수선의무 기준을 이해하시기 바랍니다.
그래도 가장 중요한 것은 주거공간으로써 임차인이 만족하면서 지낼 수 있도록 여유가 된다면 임대인이 적극적으로 수선의무를 이행하는 것이 좋은 모습이라고 생각됩니다. 임차인을 내 가족이라고 생각한다면 임차인의 요구가 마냥 귀찮게만 느껴지진 않을 겁니다. 결국, 돈도 돈이지만 사람이 먼저기 때문에 임차인을 나의 고객, 나의 가족이라고 생각하고 정성을 다해주신다면 아마 수선의무로 다투는 일은 거의 없을 것입니다. 오히려 사소한 것까지 신경 써주는 임대인에 감동해서 임차인이 임대차 기간 동안 더 깨끗하게 사용한다면 큰돈을 아끼는 방법일 수도 있기 때문입니다.
전통적인 사고방식인 임대인의 지위를 고수하신다면 변화하는 트렌드를 따라가지 못할 것입니다. 임대인과 임차인은 갑과 을이 관계가 아니라는 것을 반드시 명심하시고 최소한의 예의를 갖추면서 임대인의 의무를 이행하시기를 당부합니다. 작은 것을 탐하려다 큰 것을 잃을 수도 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 분양권 투자 광풍에 따라서 분양권 투자가 활발해지고 있습니다. 그러나 한발늦은 투자자들은 분양권은 동이나거나 높은프리미엄에 구입이 주저되는 경우가 많은데요, 이때 입주권은 물건이 있는 경우가 많습니다만, 저와 같은 초보투자자들은 입주권 구입이 어려울 수 있습니다. 무슨말인지 이해가 안되서 놓치는 경우가 많기 때문인데요, 입주권 자체가 명의나 자금에 여력이 되는 실수요자에게는 조금더 저렴하게 새아파트를 구입하는 좋은 툴이 될 수 있습니다. 그래서 오늘은 입주권 구입시 들어가는 비용에 대해 저와 같은 초보자의 눈으로 살펴보도록 하겠습니다.
먼저, 아래의 그림은 제가 이해하기 위해서 엑셀로 작성한 표입니다. 모바일에서는 설명내용이 보이지 않으실 것 같아서 차근차근 설명해보겠습니다.
※ 이주비를 빼는 이유는 매도자(조합원)가 선 지급받은 금액으로 매수자가 승계하기 때문입니다.
여기에 취득세1 = 552만원 [(권리가액 + 프리미엄 = 1억 2천만원) X 4.6%]를 더하면 됩니다.
위의 물건은 초기투자금이 9천8백5십2만원이 들어가게 됩니다.(9천 3백만원 + 5백5십2만원)
* 이후에 등기까지 이어진다면 옵션비용과 승계한 이주비용을 추가로 지불해야하고 여기에
취득세2[조합원분양가(3억원) - 종전자산거래가(7천만원 + 5천만원) X 2.96%]를 추가로 납부해야 합니다.
여기서 대략적으로 초기에 필요한 금액에 대해서는 알았지만 그렇다면 중도금에 범위가 어딘지 궁금하실수도있는데요, 중도금은 조합원분양가에서 조합원이 보유했던 건물 및 토지의 가치인 분양기준가액(=권리가액)을 뺀 금액의 60~70%가 중도금이 됩니다. 위의 예시로 조합원 분양가가 3억이고 권리가액이 7천만원, 중도금은 3억원 - 7천만원 = 2억 3천 만원에 60~70%가 되겠습니다. 나머지 잔금은 입주시에 납부하면 되고 납부시에는 중도금 대출이 잔금대출로 전환됩니다.
또한, 구입시에 단순히 프리미엄만 생각하시는 분들이 있는데 프리미엄뿐만 아니라 총매매가가 제일 중요합니다. 총매가가 내가 실제로 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용이기 때문입니다. 개별물건에 따라 다르겠지만 프리미엄은 낮더라도 조합원분양가가 높아서 실제 일반분양물건보다 비싸거나 매력이 없을 수 있기 때문에 기본적인 재개발 및 재건축에 관련 내용은 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
조금은 복잡하게 설명드린 것 같지만 용어가 생소해서 어려울 수도 있습니다. 몇번 살펴보고 계산하다보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있으실 겁니다. 모바일에서는 사진이 작게보여 어려우실 것 같은데 아래 링크된 블로그에 엑셀파일을 첨부(계산식 적용, 예시란에 금액을 넣으면 자동계산)하였으니 다운받아 보시거나 화면을 스크린샷하신 이후에 확대해서 보시면 더욱 편리하실 것 같습니다. 저도 실제로 입주권을 구입해본적이 없고 의문나는 용어들을 직접 정리하고 이해하는데 시간이 좀 걸렸습니다. 혹시, 제글을 읽은 선배 투자자분들이 계시다면 놓친부분은 자유롭게 댓글로 의견주시면 수정,보완하겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 들어서 청약과 관련된 내용에 글을 많이 쓰게 됩니다. 그만큼 저도 관심이 많지만 시장 참여자들의 니즈가 강하다는 뜻인데요, 청약에 가장 큰 장점은 주변 시세보다 저렴하게 가져갈 수 있다는데 그 장점이 많은 것 같습니다. 이러한 상승장에서는 더욱이 청약에 힘이 크기 마련인데 그만큼 당첨도 어려운 것이 현실입니다. 그중에서도 공공분양은 정부가 보다 저렴하게 분양하기 때문에 그 인기가 대단합니다. 만약 공공분양에 청약이 당첨되었다면 당장 주변시세보다도 수천만 원 저렴할 뿐 아니라 프리미엄까지 고려한다면 정말 로또나 다름없습니다만.. 그건 당첨되었을 때 이야기입니다.
최근에 청약시장은 무주택 실수요자 중 가점이 높은 40~50대와 신혼부부를 중심으로 개편되어 있다보니 어중간한 30~40대들은 청약 당첨이 더욱더 어려운 게 현실입니다. 오히려 소외받는다는 생각이 듭니다. 그러나 현실이 이렇다고 손을 놓고 있을 순 없겠습니다. 그래서 오늘은 공공분양 아파트를 노릴 수 있는 팁을 포스팅하려고 합니다.
1. 공공분양 잔여분이란?
공공분양 잔여분이란 말그대로 한국주택토지공사(LH)가 공공분양 이후에 잔여물량을 시장에 내놓는 것으로 일반분양 후 부적격 당첨이나 미계약 사유로 남는 가구들을 다시 분양하는 것을 의미합니다. 일종에 무순위 청약(줍줍)과 비슷한 내용인데요, 다음과 같은 조건만 있으면 모두가 가능합니다.
만 19세이상 무주택 가구 구성원이면 신청 가능
소득 및 자산 요건 없음
청약통장 사용하지 않음(당첨되더라도 기존 청약통장은 유효함)
재당첨 제한 등 제한요소 없음
위에서 나열한 요소들은 대한민국 국민 중 성인 중 무주택 가구에 세대원이면 모두 가능한 것으로 결국 제약이 없다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 정말 매력적인 내 집 마련 방법이면서 투자방법일 수 있습니다.
2. 공공분양 잔여분의 장점은 무엇일까?
공공분양 잔여분의 장점을 논하기에 앞서 공공분양에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 공공분양은 말그대로 국가·지방자치 단체 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 또는 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택을 말합니다. 여기서 국민주택 규모 이하는 잘 아시겠지만 뜻은 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다.
공공분양 의미에서 알수 있듯이 공공에서 주관하여 공급하는 목적이기 때문에 아무래도 대응되는 민간분양보다는 좋은 입지에서 저렴하게 분양하는 것이 가장 큰 장점입니다. 더군다나 공공분양은 보통 택지지구(신도시)에 분양하다 보니 미래가치가 뛰어난 분양이 많습니다. 특정 아파트를 거론하긴 좀 그렇지만 수원역에서 분양하여 성공한 수원역 푸르지오나 최근에 주가가 올라가는 검단신도시의 금호아파트 등이 공공분양으로 주변시세보다 저렴하게 좋은 입지에 분양하여 높은 프리미엄이 형성되어 있습니다. 더군다나 공공분양 잔여분은 분양 이후에 프리미엄이 조성되더라도 최초의 분양가로 모집공고가 나오기 때문에 당첨 자체만으로도 공공분양 자체의 시세차익과 프리미엄을 동시에 얻을 수 있습니다.
3. 공공분양 잔여분은 어떻게 분양받을까?
사실 공공분양 잔여분은 정확한 일정과 물량이 정해져있지 않기 때문에 많은 손품과 발품이 필요합니다. 잔여분에 대한 모집공고는 계약 해지분이 발생할 때 비정기적으로 나오기 때문에 LH청약센터 홈페이지(링크)를 접속해서 수시로 확인하는 수 밖에 없습니다. 만약 공고를 확인하고 접수하였다면 입주자는 컴퓨터를 통해 무작위 추첨으로 결정됩니다. 이때 아파트의 동호수는 잔여분에 한해서 무작위로 배정이 되고 배정이 되면 바꿀 수 없습니다.
당첨이 된다면 계약금과 중도금, 잔금 순으로 분양대금을 내야 하기 때문에 모집 시점이 초기라면 집단대출을 통해 중도금 대출이 원활할 수 있지만 입주 직전에 모집하여 당첨되었다면 자금계획도 사전에 집단대출은행이나 금융권에 확인하여 확인 이후에 청약해야 합니다. 만약 계약을 체결하고 해약한다면 위약금 명목으로 분양가의 10%가 청구됩니다.
대부분의 공공분양의 잔여분은 일명 로또로 높은 경쟁률이 붙지만 단순히 청약시장이 과열된 것으로 입지가치를 판단해서는 안됩니다. 이 역시 투자의 수단일 뿐 입지 가치를 주변과 시세를 살펴보고 각종 제약들을 고려하여 투자해야 합니다. 그러나 청약가점이 낮고 청약할 엄두가 나지 않는 실수요자들에게는 내 집 마련의 희망이 될 수 있기 때문에 적극적으로 참여한다면 청약보다는 수월 할 수도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 물론 최근에 공공분양 잔여분의 경쟁률을 보면 수백 대 1의 경쟁률을 보였지만 일반 청약과 같이 병행해서 도전할 수 있으니 좋은 기회라고 생각됩니다.
청약시장이 과열되는 만큼 공공분양 잔여분에 대한 관심도도 높은데요, 사실 지금과 같은 상승장에는 뚜렷한 투자처 찾기가 쉽지 않습니다. 패러다임이 변화하였기 때문인데요, 그렇지만 남들보다 다양한 투자방법을 혼합하여 투자를 이어간다면 조금 더 빠르게 성장할 수 있지 않을까 생각이 듭니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 한창 청약시장이 뜨겁습니다. 그러나 각종 청약 관련 정책이 강화됨에 따라 기존에 가점이 부족한 수요자는 새 아파트를 구입하기가 어려운 시장이 되어버렸습니다. 그렇다고 높은 프리미엄을 주고 새 아파트를 구입하긴 아쉽고, 오랜 기간 가입한 청약통장을 입지가 나쁜 곳에 사용하기에는 싫은 수요자들은 어떻게 해야 할까요? 이러한 니즈를 충족하기 위해 일부 발 빠른 투자자들은 보류지 아파트에 관심을 갖고 투자를 하고 있습니다. 그렇다면 보류지 아파트란 무엇이고 어떻게 접근해야 할지 살펴보겠습니다.
1. 보류지 아파트란?
재건축 및 재개발 조합이 앞으로 조합원 수 변화에 대비(조합원의 지분 누락, 착오, 향후 소송 등)해 일반 분양하지 않고 유보해 놓은 물건을 뜻합니다. '도시 및 주거환경정비법' 등 관련법에 따라 조합은 전체 가구에 약 1% 범위 안에서 보류지로 정하고 있습니다. 보류지는 최저 입찰 가격을 통해 경쟁을 하게 됩니다. 조합이 제시한 최저입찰가 이상의 금액을 입찰가로 써내 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰받는 것으로 일종의 경매와 비슷합니다. 다만 무분별한 입찰을 막기 위해 보증금으로 일부 금액(1,000만 원~2,000만 원 또는 최저입찰가의 10%)을 지불하고 낙찰 이후에는 보증금을 돌려받을 수 없겠습니다. 보류지의 경우에는 청약통장이 필요가 없고 주변 시세보다 저렴하게 낙찰되는 사례가 많기 때문에 내 집 마련에 좋은 기회가 될 수 있습니다. 경매와 비슷하지만 아는 사람들이나 정보가 적기 때문에 상대적으로 경쟁이 적을 수 있어 좋은 투자 방법입니다.
통상 입주 수개월 정도를 앞두고 공고가 나오는데 일자는 조합이 정하기 때문에 정확한 시점은 서울시가 운영하는 재개발 및 재개발 사업 관련 홈페이지인클린업 시스템(링크)에 들어가 공지를 살펴보거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아봐야 합니다. 신문이나 인터넷을 통한 매각 공고 확인은 한 방법이지만 공고를 놓치기 쉽기 때문에 조합 사무실을 통해 알아보는 것을 추천드립니다. 보류지 물건은 물량이 적다보니 홍보를 하지 않아 입찰 정보를 알기 어려우므로 반드시 사전에 발품을 팔아야 하겠습니다.
2. 보류지 아파트 투자 접근방법
보류지 아파트라고 무조건 싸게만 나오는 것이 아닙니다. 조합에 따라 다르겠지만 대부분의 조합에서는 일반물건보다 최고가로 내놓기 때문에 비싼경우가 많습니다. 특히, 지금과 같이 상승장일 때는 일반분양가에 프리미엄을 더한 가격으로 책정하여 내놓기 때문에 당연히 비쌀 수 밖에 없습니다. 그래서 최저입찰가격을 올바르게 판단하기 위해서 현재 아파트의 시세 뿐만아니라 주변 아파트의 시세를 보다 정확하게 파악하고 입찰가격을 써내는게 중요합니다.
간혹 경매장에서도 보면 법원 분위기에 휩쓸려 입지나 시세보다 낙찰자체에 목을 메어 오버슈팅(높은금액제출)하는 경우가 있기 때문에 반드시 본인이 파악한 시세에 비추어 희망가격으로 입찰하는 것이 가장 중요하겠습니다. 또한, 사실상 후분양이기 때문에 6개월 안에 잔금을 치러야 해 자금계획을 보다 철저히 수립해야합니다.
특히, 자금계획을 잘못세워 대출과 같은 부분을 간과하고 투자해서 낙찰되었다면 보증금도 돌려 받을 수 없게 될 수 있습니다. 케이스마다 다를 수도 있겠지만 보통은 대출이 불가능하기 때문에 현금준비 없이 입찰하는 것은 지양해야 합니다.
그러나 조합원 물량 중 일부의 물량이므로 발코니 무상확장이나, 옵션 적용 등 조합원에게 적용되는 혜택을 누릴 수 있고 동,호수 역시 입찰시 지정할 수 있는 장점이 있으며 다주택자여도 무관합니다. 최근에 보류지로 나오는 아파트는 전매제한기간이 현재의 규제와 달리 적용된 아파트(전매제한이 경과)일 확률이 높기 때문에 낙찰 이후에 바로 전매가 가능할 수도 있어 다양한 방법으로 활용할 수 있겠습니다.
그러나 보류지 투자는 현금이 많이 투입되는 투자방식으로 레버리지를 최대화 할 수 없다는 큰 단점이 있으나 시세보다 저렴하게 구입하거나 미래가치가 있는 물건이라면 투자로써도 훌륭한 방법이라고 할 수 있겠습니다
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 열띤 청약열기와 더불어 높은 프리미엄이 형성되고 있는 아주 뜨거운 분양권 시장이 도래하였습니다. 이 상승세가 얼마나 지속될지는 모르겠지만 청약당첨가능성이 높은분들은 로또와 같은 프리미엄을 얻을 기대감을 갖고 있습니다. 그러나 분양권이 아무리 높은 프리미엄이 있더라도 전매(사고파는 행위)가 되지 않는다면 일종의 사이버머니가 되어버립니다. 우리 주변을 보면 옆집에 누구는 청약에 당첨되었는데 6개월만에 전매가 가능하여 파는 경우도 있고, 아는 지인은 청약에 당첨되었지만 아직 전매기간이 아니라 입주시점에 임박하여 가능하다고 하니 도대체 어떤 기준으로 분양권 전매기간이 설정되는지 궁금합니다. 그래서 오늘은 주택법 시행령을 살펴보고 분양권 전매기간은 어떤 기준으로 설정되는지 알아보도록 하겠습니다.
우선 분양권 전매기간은 주택법시행령 별표 3에 전매행위 제한기간(링크)에 잘 명시가 되어 있습니다만, 저도 그렇고 일반인이 해석하기에는 어려운 부분이 많습니다. 그래서 핵심내용 위주로 요약해보겠습니다.
< 공통사항>
1. 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.
☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.
2. 주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.
3. 제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.
☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.
4. 중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.
☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.
☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.
< 세부사항>
1. 투기과열지구 분양권은 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.
☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.
2. 조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있습니다.
제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간
제2지역 : 1년 6개월
제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)
☞ 예1) 같은 성남이더라도 성남의 공공택지 분양은 제1지역으로, 민간택지 분양은 제2지역으로 각각 전매기간이 다르게 적용됩니다. 그래서 성남의 공공택지인 고등지구는 등기 후 전매가 가능하지만 구성남 재개발지역들은 1년 6개월의 전매제한기간을 적용 받고 있습니다.
☞ 예2) 하남의 경우 민간택지는 투기과열지구 등기 후 전매 / 조정대상지역 제3지역으로 6개월로 나와 있는데요, 공통사항 4번에서 언급했던 내용과 같이 둘중에 긴 것을 적용하기 때문에 하남시 전역은 등기 후 전매가 가능하겠습니다.
3. 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.
수도권
☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.
☞ 예2) 수원시 팔달구 민간택지는 조정대상지역 중 제3지역으로 분양하는 단지는 6개월 후 전매가 가능합니다. 민간택지의 분양가 상한제가 적용되는 경우 전매기간이 없더라도 조정대상지역 중 제3지역인 6개월이 적용됩니다.
☞ 예3) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 최소 3년에서 8년의 전매제한 기간이 적용됩니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.
※ 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다.
수도권 외 ※ 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 전매제한이 5년입니다.
4. 민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.
수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월
그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음
오늘은 분양권 전매기간에 대해서 알아보았는데요, 위에서 알고있는 내용과 조금 다른 곳들도 있습니다. '18년 12월 11일부터 개정안이 적용되었기 때문에 그전에 분양한 아파트들은 개정 전에 내용을 적용 받을 수도 있기 때문입니다. 최근에 분양한 2기신도시인 검단신도시의 경우 '18년 12월 11일 이전 분양하 호반베르디움이나, 유승한내들, 금호는 전매기간이 1년이지만 개정 이후에 분양한 아파트들은 3년의 전매기간이 적용되었습니다. 또한 검단신도시에 인접했지만 민간택지였던 불로대광로제비앙은 6개월이었습니다. 이렇듯 택지별, 분양시기별로 전매기간이 차등된 점을 착안하시기 바랍니다. 그러나 앞으로 분양되는 아파트의 전매기간은 위의 내용과 같을 것이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
※ 비전문가인 제가 주택법과 주택법시행령을 보고 해석하다보니 오류가 있을 수 있습니다. 오류가 있다면 댓글로 남겨주시면 즉시, 수정하겠습니다. 단순 참고용으로 사용하시고 청약또는 전매전에 반드시 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높은 청약열기와 분양권 투자 광풍으로 중도금 대출에 대한 의문이 많습니다. 청약에 당첨이 되었거나 분양권을 매수할 때 계약금은 보통 신용대출이나 갖고 있는 현금으로 어떻게든 마련하지만 수억이 넘는 중도금은 대출이 없으면 마련할 수가 없습니다. 보통 이러한 투자를 하시는 분들은 수년 후 잔금 시 아파트 가격 상승이 가능한 곳에 투자하시기 때문에 중도금을 주담대로 변경하면서 당시의 시세의 비율로 받기 때문에 중도금만 마련할 수 있다면 잔금은 어느 정도 확보가 가능한 것이지요, 불가하다면 분양권 상태로 양도도 가능하니 중도금만 대출이 가능하다면 분양권은 분명 매력적인 투자방법인 것입니다. 저 역시도 중도금에 대해서 이해가 되지 않아 한번 정리를 해보려 합니다.
* 글에서 다루지 못한부분이나 틀린 부분은 자유롭게 댓글 의견 부탁드립니다.
먼저 중도금에 대해서 알아보겠습니다.
중도금 대출이란 외국에서 찾아보기 힘든 대한민국의 분양시스템에서 기인한 것으로 선분양시스템에서 발생합니다. 선분양시스템에서 분양받은 사람은 아파트 금액을 계약금을 10~20%, 중도금은 50~60% / 잔금 30~40%로 나누어 납부하게 되는데 건물이 지어지기 전에 계약금을 지불하고 건물이 지어지는 동안 중도금을 10%가량 5~6번 분할하여 납부하게 됩니다.
중도금 대출은 신규분양 물건에 해당되는데 분양계약을 하면 금융기관과 시행사, 시공사가 업무 협약을 통해 분양계약자에게 집단대출을 형성하게 해서 소비자는 담보대출로 생각을 하지만 사실을 중도금 대출은 집단대출+신용대출+건설사의 책임준공의 신용대출 성격을 갖습니다.
중도금 대출은 준공검사가 이루어진 후에는 금융권에서 담보가 형성되어 담보대출로 전환하여 사용합니다. 이러한점을 이용하여 불과 몇년전만 하더라도 중도금 60%가량은 당연하게 대출이 되어 신규 아파트를 계약금만 있으면 손쉽게 고가의 아파트도 구입할 수 있었습니다만, 최근에는 규제가 강화되어 이러한 부분을 활용하기 어려워졌습니다.
그렇다면 금융사(은행)는 어떻게 중도금 대출을 실행하게 해 줄까요? 보증이 필요하기 때문에 HUG와 HF라는 두기관에서 보증을 해주고 있습니다. 아래는 HUG와 HF의 풀네임입니다.
HUG(Korea Housing & Urban Guarantee Corportation) : 주택도시 보증 공사
HF(Korea Housing Finanve Corporation) : 한국 주택금융공사
위에서는 중도금 대출에 대해서 자세히 알아보았는데요, 중도금 대출의 보증건수 제한과 보증금액의 한도는 얼마가 될까요? 금액과 한도는 아래의 표를 참고해서 자세히 알아보겠습니다. 아래의 표는 8.2 대책과 9.13 대책 이후로 바뀌어진 중도금 대출 내용을 요약한 표입니다.
표로 살펴보면 이해가 안 되는데요, 세부적으로 살펴보도록 하겠습니다.
1. 조정대상지역 이상은 중도금 대출이 세대당 1건만 가능합니다.
2. 그 외 비규제 지역은 HUG와 HF를 통합하여 세대당 2건까지 가능합니다.
- 수도권 비규제 지역 기준 HUG + HUG : 5억원 한도 / HF + HF : 3억 한도 / HUG + HF : 5억원 한도
- 세대당 2건이 가능하며 인당은 5억원최대(HUG) 예) 부부의 경우 1인당 5억 씩 최대 10억원 가능(공동명의 동일)
※ 여기서 한도는 보증금액을 의미하는 것으로 실제 중도금 대출 가능 금액은 더 많습니다.(많이 오해하는 부분)
3. 분양가가 9억 이상인 아파트는 중도금 대출이 불가합니다.
4. 조정대상지역에 2주택 이상 보유세대는 중도금 대출이 불가능합니다.
5. 비규제 지역은 2주택 이상 보유세대라도 보증금 한도내에서 가능합니다.
6. 조정대상지역과 비조정대상지역은 중도금 대출받는 순서에 따라 대출이 가능하거나 불가능합니다.
- 조정대상지역 중도금 대출 후 비규제 지역 중도금대출은 가능 : 비규제지역은 세대당 2건으로 가능
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축과 로또청약의 열풍으로 분양권이 모든 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 그러다 보니 무주택자, 다주택자와 실수요자, 투자자 구분 없이 분양권 투자에 광풍이 불고 있습니다. 특히, 규제로 부터 자유로운 수도권 외곽과 지방광역시를 중심으로 분양권 투자가 집중되다 보니 많은 분들이 분양권에 주택수 산입 여부에 관심이 많습니다. 현 정권의 부동산 규제정책이 강화되고 있는 현시점에는 보유주택수가 투자의 성패를 좌지우지하다 보니 세금 측면에서 매우 중요한 요소이지만 정확한 내용을 알기가 어려운데요, 그래서 간단하게 정리해 보려고 합니다.
흔히, 새아파트를 갖기 위해서 청약과 분양권 투자 / 재개발 및 재건축과 입주권에 대한 투자를 하고 있습니다. 먼저 분양권과 입주권의 차이가 무엇인지 알아보겠습니다.
1. 분양권
분양권에 대해서는 많은 분들이 알고 계신 것처럼 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되어 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 우리가 일반적으로 생각하는 그 청약에 당첨되면 분양권을 얻게 됩니다. 분양권은 주택이 아니기 때문에 취득세나 재산세의 대상이 되지 않습니다. 그러나 분양권 거래 후에 발생하는 양도차익에 따른 양도소득세는 내야 합니다. 2017년 8.2 대책으로 인해 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권은 50%의 단일 세율을 적용받고 있으며 그 외 지역은 보유기간에 따라 차등적용되고 있습니다. 분양권을 실질적으로 보유하게 되는 시점은 정상 계약을 완료한 시점부터입니다. 분양권은 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 기존의 1 주택을 보유한 가구는 양도세 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.
2. 입주권
입주권은 재건축이나 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대산 새집을 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 분양권과 입주권 둘다 새집에 대한 입주할 권리를 갖지만 세금적인 측면에서는 차이가 있습니다. 입주권 역시 양도차익에 따른 양도소득세가 발생하게 되고 뿐만 아니라 분양권과 달리 취득세가 적용됩니다. 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생하는데 이때 일반 주택(1~3%) 보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)의 세율이 적용됩니다. 추가적으로 분양권과 달리 주택수에 포함이 되기 때문에 주택의 보유지역에 따라서 양도세 중과 등 규제에 대해서 잘 판단하셔야 됩니다.
그렇다면 분양권은 주택수에 산입이 되지 않는 것인지 의아하신 분들이 계실 것입니다. 그러나 분양권이 주택수에 포함되는 경우는 다음의 경우와 같습니다.
1. 주택청약시
2018년 9.13 대책으로 인해 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주하기 때문에 새로운 아파트 청약 시에는 유주택이 됩니다. 그렇기 때문에 취득일자를 잘 기억하셔서 무주택인지, 유주택인지 잘 판단하셔서 청약을 하셔야 부적격 당첨이 되지 않고 불이익을 피할 수 있습니다.
2. 주택담보대출 시
주택담보대출 역시 2018년 9.13 대책으로 인해 금융기관으로부터 주택담보대출 실행 시에는 분양권이 주택수로 포함되기 때문에 대출이 제한됩니다. 그러나 전세자금 대출을 받을 때에는 주택수에 포함되지 않기 때문에 분양권이 있는 1가구 1 주택자가 본인의 집을 임대차 계약을 하고 본인은 임차인으로 살더라도 전세자금 대출이 가능한 것입니다. 물론, 분양권이 입주 후 등기가 된다면 전세자금 대출의 연장은 제한되고 상환해야 합니다.
3. 번외 : 미분양 주택을 분양받을시에는 어떨까?
아파트 분양시 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유할 경우에는 주택수에 포함이 되지 않지만 그 분양권을 매수한다면 주택수로 산입이 됩니다(분양권)
이때, 미분양은 서류 부적격이나 계약 포기로 발생한 미계약 물량이 미분양 되어 선착순으로 공급한 것을 의미합니다. 만약 경쟁이 없던 단지의 정당당첨자가 계약을 포기한 후 미분양이나 미계약분을 선착순으로 공급한다면 주택수로 산입이 되니 이점 유의하시기 바랍니다.(국토부 질의 결과)
그 외에도 다양한 경우가 이월과세 적용 등 다양한 부분이 있지만 이러한 경우에는 세금 전문가와 상담이 필요할 것입니다. 위에서 살펴본 것처럼 분양권은 9.13 대책 이후로 경우에 따라 주택수에 포함이 됩니다. 입주권은 무조건 주택수에 포함이 되기 때문에 투자 측면에서 이러한 점도 반드시 고려해야 할 것입니다.
정리하면서 다시 한번 느끼지만 우리나라의 부동산 관련 법들이 너무 복잡한 것 같습니다. 청약제도의 이해에도 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 전문가들 역시 자주 바뀌는 청약 정책과 세금 등 혼란스러울 텐데 정말 일반 서민들은 의외로 불이익을 받을 경우가 많을 것 같다는 생각이 들었습니다. 본인의 재산을 지키기 위해 이러한 내용은 반드시 이해하고 필요하다면 전문가와 상담받기를 강력히 권합니다.
