부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 국토부에서 흥미로운 자료를 발표하였는데요, 해마다 발표하는 도시계획현황 통계조사 결과자료 입니다.

조금 생소한 용어들과 내용들이 나오는데 생각보다 도움이 될법한 내용들이라 가볍게 살펴보면 좋을 것 같습니다.

* 도시계획현황통계는 매년 7월경 발표하고 있습니다.

위의 내용은 다소 복잡한 것 같아 제기준으로 가볍게 정리해봤습니다.

★ 용도지역이란?

용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모 하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 용도에 따라 토지의 사용이 달라집니다.

용도지역은 크게 4가지 지역으로 세분됩니다.

(1) 도시지역(16.7%) :주거지역(15.2%), 상업지역(1.9%), 공업지역(6.9%), 녹지지역(71.1%)

(2) 관리지역(25.7%)

(3) 농림지역(46.4%)

(4) 자연환경보전지역(11.2%)

* 용도지역 전체에서 도시지역은 16.7%를 차지하고 있습니다. 우리나라 총 인구 5,185만명 중 4,759만명(91.8%)가 도시지역에 살고 있습니다.

그중에서도 대부분은 15.2%에 해당하는 주거지역에 거주한다고 보면 정말 좁은 땅덩어리에 많이 살고 있다고 볼 수 있습니다.

* 도시지역 인구현황을 보면 도시화 진행이 높고 대도시일수록 도시지역 비율이 높습니다.

서울의 경우에는 100% 도시지역이며 대부분의 광역시가 도시지역 인구비율이 높습니다.

★ 개발행위허가란?

개발 허가 행위는 난개발 방지 및 국토의 계획적 관리를 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 국토계획법에 따라 행정청의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

허가 대상은 크게 7가지로 나뉩니다.

(1) 건축물의 건축: 「건축법」에 따른 건축물의 건축

(2) 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(옹벽, 굴뚝, 광고탑 등)

(3) 토지의 형질변경: 절토 · 성토 · 정지 · 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경 및 공유수면의 매립

(4) 토석채취: 흙 · 모래 · 자갈 · 바위 등의 토석을 채취하는 행위

(5) 토지분할

* 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역 안에서 허가 · 인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할

*「건축법」에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 등

(6) 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지 · 관리 · 농림 · 자연환경보전지역에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

* 시도별 개발행위허가 현황을 보면 경기도가 압도적으로 높으며 건축물의 건축이 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 국가정책으로 추진하고 있는 주택을 이용한 연금제도인 주택연금에 대해서 알아보려고 합니다.

대략적인 주택연금의 뜻은 알지만 어떤 제도인지 이해가 되지 않아 가볍게 정리해보겠습니다.

★ 주택연금이란 무엇인가?

즉, 신청인이 한국주택금융공사에 보증신청을 하고 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급함으로써, 금융기관에서는 신청인이 제공한 담보물을 담보로 주택연금대출을 실행해주는 것입니다,

★ 주택연금 가입요건

- 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상(근저당권 설정일 기준)

* 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세

* 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)

주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 (외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)

- 부부기준 9억원 이하 주택소유자

* 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능

* 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능

* 우대방식의 경우 1.5억원 미만 1주택자만 가입 가능

- 부부중 한명이 만 55세이면서 9억원 이하(다주택자도 합산하여 9억원 이하시 가능)

* 주택가격은 한국감정원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷시세 → 국토교통부주택공시가격 → 감정평가업자의 감정평가액(고객비용부담) 순으로 확인함

- 본인과 배우자를 기준으로 보증신청일 현재 주택을 1채만 소유하여 실제로 거주하고 있어야 하며 2주택자의 경우 3년내 1주택을 처분시 가능.

- 일반주택은「주택법」상 주택이어야 합니다.[단독주택, 다세대, 연립주택 및 아파트(주상복합 포함)] /노인복지주택은 「노인복지법」상 분양형 노인복지주택으로서 해당지자체에 신고된 주택

- 저당권, 전세권, 임대차계약이 없어야 합니다.(해지조건으로 가입가능)

* 오피스텔, 상가주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등, 부동산등기부등본상 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 있는 경우는 연금대상이 아님

- 저당권, 전세권, 임대차계약이 없어야 합니다.(해지조건으로 가입가능)

* 주택연금 수시인출금을 활용하여 임대차계약 등을 가입 후 1개월 이내 해지하시면 됩니다.

수시인출금은 대출한도의 50%(개인마다 다르며 최대금액은 2억 5천만원)까지 사용할 수 있습니다.

★ 주택연금 지급방식

지급방식에는 평생 매월 연금형태로 받는 종신방식, 일정기간동안만 지급받는 확정기간방식과 대출상환방식, 우대방식이 있습니다.

※ 월지급액 예시

나이가 더 많을수록, 주택가격이 더 비싸질수록 더많이 지급됩니다.

★ 기타궁금사항

Q1. 주택가격이 변동되면 연금지급액도 변동될까?

A1. 아니다. 주택가격이 변경되어도 처음 가입할때 정해진 연금액으로 본인과 배우자가 모두 사망할때까지 지급한다.

Q2. 물가가 오르면 연금지급액도 오를까?

A2. 아니다. 물가상승과 관련없이 가입시점에 결정된 월지급금으로 지급한다.

Q3. 대상주택이 재개발 및 재건축이 되면 어떻게 될까?

A3. 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다. 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.

(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)

Q4. 연로하시거나 몸이 안좋으셔서 소통에 제한되는 사람도 주택연금가입이 가능할까?

A4. 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능

채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음

Q5. 상환은 어떻게 할까?

A5. 부부모두가사망하거나 생존한 배우가자가 6개월 이내 채무인수를 완료하지 않는다면, 연금 지급이 중단되고 대출금을 상환해야 한다.

이때, 직접상환하거나 처분(경매)를 통해 상환하여야 하며, 상환하여야 할 금액은 주택가격으로 한정하며 주택가격을 초과하더라도 부족분은 청구하지 않습니다. 또한, 상환하여야 할 금액이, 주택가격보다 작은 경우 차액은 상속인(유족)에게 상속됩니다.\

Q6. 같이 사는 자녀가 별도의 주택을 소유하고 있다면 주택연금이 불가능할까?

Q6. 주택연금을 신청할 수 있음

Q7. 주택연금 이용 중 추가로 주택을 소유하여도 주택연금을 계속 이용할 수 있을까?

Q7. 맞습니다. 주택소유와 상관없이 이용가능

* 보다 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지(클릭)를 참고하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 현재는 공공분양주택 중 일부에 거주의무조건을 부여하고 있습니다.

앞으로는 공공택지 전체에 대해서 거주의무를 강화할 예정이라고 하니 오늘은 거주의무와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

1. 거주의무기간이란?

거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.

신도시 등 공공택지의공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는 분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.

이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다.복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.

2. 거주의무기간 및 전매제한기간

분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 거주의무기간 기산 : 입주시부터 기산 / 전매제한 기산 : 당첨자발표일로부터 기산(입주 후 아님)

* 거주의무기간 역시 공공주택 특별법에 나와있습니다. 아래는 단순 참고하시면 되겠습니다.

3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?

거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.

(1) 거주의무기간 예외조항

아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.

- 거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우

- 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우

- 세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우

- 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우

- 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우

(2) 전매제한기간 예외사유

거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면

(1)항의예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.

이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,

결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.

LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.

(3) 거주의무 위반시 불이익은?

국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다.

만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 지난 5월 11일 전매제한과 관련된 내용을 발표했습니다.

전매제한과 관련된 내용과 앞으로 변화될 전매제한에 대해서 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 전매제한이란 무엇인가?

(1) 전매제한의 공통사항

● 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.

●주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

●제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

●중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.

(2) 전매제한의 세부사항

●투기과열지구 분양권은 기본적으로 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

●조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있었습니다만, 이젠 조정대상지역 전지역이 제 1지역으로 적용 받고 있습니다.

제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간

제2지역 : 1년 6개월

제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

● 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

※ 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 분양가격에 따라서 최소 3년에서 8년까지의 전매제한 기간을 적용받습니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 투기과열지구 내 공공택지외(민간택지)에서도 공급되더라도 분양가 상한제가 적용된 지역은 5~10년의 전매제한이 적용됩니다. '20년 7월 29일 이후 민간택지분양가 상한제가 시행될 예정입니다.

* 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다. 투기과열지구는 기본적으로 소유권이전 등기시 거래가 되지만 만약, 분양가상한제지역이라면 분양가격에 따라 전매제한이 소유권 이전(3년이 미경과하더라도 소유권 이전시 3년으로 봄)후에도 전매제한을 받을 수 있습니다.

※ 수도권 외

다만, 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 동일하게 전매제한 5년을 적용 받습니다.

민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월 / 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

2. 511대책과 전매제한 강화

지난 5월 11일 추가적인 부동산대책을 발표하면서 전매제한과 관련하여 8월부터는 수도권 및 지방광역시의 모든 분양을 소유권 이전등기시까지 전매제한을 금지하겠다는 내용을 발표하였습니다.

이에 따라 기존에 투기과열지구에만 적용되던 소유권 이전등기시까지의 전매제한이 아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다.

지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

이러한 전매제한과 관련된 내용들 반드시 숙지하고 있어야겠습니다.

공감하기와 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다^^ 많은 소통부탁드리겠습니다.

*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 4월 17일부터 재당첨제한 금지기간을 늘렸습니다.

분양가 상한제 주택과 투기과열지구 내 주택당첨자는 주택의 크기와 상관없이 10년, 조정대상 지역 주택 당첨자는 7년 으로 재당첨제한 기간이 강화 되었습니다.

개정 이전에는 주택 크기와 지역에 따라 1~5년이었던 것에 반해 매우 강력해 진 것인데요, 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되어 지금 분양하는 주택들에 적용을 받고 있습니다.

그러나 재당첨제한에 대한 내용을 정확하게 이해하지 못하는 분들이 많으신 것 같아 다시한번 정리해보려고 합니다.

1. 청약 재당첨제한이란?

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

즉, 재당첨 제한은재당첨제한 주택에 대하여 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 되어 청약이 불가한 것입니다.

여기서 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

위의 원문은 다소 이해가 안되니 작년에 발표한 1216 부동산 대책에 표를 보시면 이해가 조금 이해가 수월할 것입니다.

재당첨 제한 대상을 받게되는 즉, 재당첨제한이 생기게 되는 주택은 위 그림에서 재당첨 제한 대상자에 속한 주택들입니다.

예를 들어 분양가 상한제 적용주택에 당첨이 되면 재당첨제한기간이 부여되게 됩니다.. 그래서 재당첨제한을 받게되면 재당첨제한주택에 청약이 불가능한 것입니다.

구체적인 예를 들어보겠습니다.

비규제지역이더라도 공공택지인 양주옥정신도시에서 분양을 받게되면 분양가 상한제 적용주택이기때문에 당첨시 재당첨제한 대상자로 관리가 됩니다. 그렇기 때문에 재당첨 제한 주택에는 청약이 불가능합니다.

그러나, 재당첨제한 대상자로 되어 있더라도 재당첨제한 주택에 해당되지 않는 주택은 청약이 가능한 것입니다. 무조건 청약을 하지못하는 것이 아니라 재당첨제한 주택이 아니면 되는 것입니다.

2. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

원문으로 보면 이해가 어려운데요 간단히 정리해보겠습니다.

- 지역주택조합은 사업계획 승인 이후

- 정비사업은 관리처분계획인가 이후

- 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유뮤상관없음)

* 예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리 기준과 기준일

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 한국감정원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

당첨자로 관리되는 기준일은 다음과 같습니다,

- 분양주택의 1, 2순위 당첨자 : 당첨자 발표일

- 예비당첨자로 계약을 체결한자(추가입주자) : 계약체결일

- 특별공급 대상자 : 당첨자 발표일

- 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업승인일

- 조합주택(재건축, 재개발)의조합원 : 관리처분인가일

* 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우에는 사업승인일 기준

- 분양전환 가능한 임대주택을 분양받은자 : 당첨자 발표일

※ 여기서 잠깐.. 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.

1. 분양가 상한제

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다.상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요,

'19년 발표된 1216부동산 대책이후 12월 17일 부로 공공택지 외에도 아래의 표에 나온 민간택지까지 작년 12월 17일자 지정 및 효력발생이 되었지만 올 7월 28일까지 유예가 되어있습니다.

아래의 지역들은 올해 7월 29일부터 효력이 발생합니다. 즉, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 예정입니다.

2. 투기과열지구

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

3. 청약과열지역

두 세번째로 청약과열지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 포함합니다. 기존에는 청약과열지역이 1~3지역으로 나뉘었으나 올해 발표된 0220부동산대책으로 전지역이 포함되었습니다.

4. 과밀억제권역

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

재당첨제한에 최신개정안과 관련하여 정리를 다시 했는데요, 제도가 복잡하고 어려운것 같습니다.

재당첨 제한은 개인과 세대원 전체에 영향을 주기 때문인 것을 기억하면 좋은데요, 결혼을 하셨더라도 결혼전 재당첨제한을 적용받았다면 결혼후에 구성된 전 세대원도 포함되는 것입니다.

세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

즉, 재당첨제한은 적용되지 않는 주택에 대해서는 청약이 가능하단 것입니다^^

좋아요와 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 부동산 시장이 뜨거운 만큼 신축에 대한 갈증이 더욱더 심해지고 있는데요,

그러다보니 청약시장에 대한 수요가 가히 폭발적입니다. 정부가 로또를 만들어주고 수요자들은 부담없는 투자를 할 수 있는 청약제도는 정말 무주택자들에겐 행운이나 다름 없습니다.

그러다보니 기존의 주택을 보유한 사람들 또는 주택으로 간주되는 권리(분양권 등)에 대해서 청약시 주택소유 여부에 대한 기준을 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.

주택이라고 하면 흔히 말하는 주택법상에 주택만 알고 있거나, 분양권은 제외하는 경우도 있고. 세대원의 주택소유를 본인과 별개로 보는경우 등 매우 다양한 경우가 많습니다.

그러다보니 주변에서 실수하는 사례들이 많은데요, 이와 관련된 실제사례를 가져와봤습니다.

최근에, 제 지인은 신혼부부 특별공급이 당첨되어 원하는 동호수까지 나와서 정말 좋아했는데요.. 그러나 매우 아쉽게도 부적격처리가 되었습니다.

그것은 바로 세대원의 주택소유 이력 때문이었습니다.

말씀 나온김에 간단히 설명해드리면 일단 아래의 그림과 같은 상황입니다.

위 부부는 남편과 아내가 무주택으로 각각의 분리세대로 세대주를 구성 하고 있었습니다. 그러나 아내 밑으로 아버지와 별거중이신 어머니가 세대원으로 전입하게 됩니다.

이 부부는 분리세대더라도 부부는 한몸으로 보는 내용을 잘알고 아내 또는 남편이 주택이 있으면 둘다 유주택인 것을 알게 되어 어머니가 전입하면 아버지 소유의 주택때문에 본인들이 유주택자가 될 것을 우려하였습니다.

그래서 아버지께 말씀드려서 어머니 전입이전에 아버지 주택을 매도하라 했고 아버지께서는 주택을 매도했다고 말씀하셨습니다.

이런상황에서 부부는 모집공고일 전에 아버지가 매도했다는 이야기만 믿고 당연히 무주택일 것으로 판단하여 어머니를 모집공고일 하루전에 본인의 세대로 전입하였습니다.

그러나 신혼부부특별공급 당첨 후 청천벽력 같은 소리를 듣게 됩니다.

유주택자가 되어 서류심사에서 부적격이 나와 아쉽게도 탈락하게 되었다고 말입니다.

* 부적격시 청약통장은 부활시킬수 있지만 본인명의로 1년간 청약이 제한됩니다.(수도권 기준)

입주자 모집공고일 이전에 매도를 했던 이 부부는 왜 부적격이 되었을까요?

내용을 다시 살펴보니 아버지가 매도했다는 것은 계약금을 받고 매도 계약을 완료했다는 의미로 잔금일은 입주자모집공고일보다 한참 뒤로 계획되어 있던 것입니다.

아버지께서는 계약을 했으니 팔았다고 이야기를 한 것이었습니다. 부부 역시, 더 정확하게 확인 하지 않은 상태로 청약을 하게 되었고, 입주자모집공고 당시 세대원인 어머니의 배우자인 아버지의 주택소유로 인해 이 부부는 유주택자로 신혼부부 특별공급에 청약하게되어 부적격이 나온 것입니다.

주택 매매계약 완료는 잔금 완납일인 것을 정확히 몰랐던 것이죠.

이와 관련해서는 「주택공급에 관한 규칙」 에서 입주대상자 자격확인을 실시하고 있는데요,

「주택공급에 관한 규칙」 제52조제1항에 따라 사업주체는 입주대상자로 선정된 자에 대해 주택전산망을 이용하여 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰하도록 하고 있습니다.

또한 동 규칙 제23조제4항에서 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부를 확인하기 위해 관련 서류를 제출토록 하고 있으며, 그 종류는 다음과 같습니다.

- 건물 등기사항증명서 : 등기접수일

- 건축물대장등본 : 처리일

- 분양권등에 관한 계약서 : 공급계약체결 신고일

- 분양권등의 매매계약서 : (매매) 신고서상 매매대금 완납일, (증여등) 사업주체와의 명의변경일

- 그 밖의 서류 : 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날

반드시 청약을 하기전에 무주택요건을 필요로 한다면 입주자모집공고일과 주택소유여부 관련된 기준내용들의 기준일을 꼼꼼히 살펴보시고 위의 사례와 같은 실수가 없도록 해야 할 것입니다.

간단하지만 쉬운 내용들로 소중한 기회를 잃어버려선 안될 것입니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다보면 교통의 중요성에 대해 많이 알고 계실텐데요, 교통호재와 관련해서 자주 나오는 용어가 환승센터입니다.

환승센터라고 하면 교통이 좋아보이긴 하지만 명확하게 설명하기 어려웠는데요, 그래서 오늘은 환승센터에 대해 알아보려고 합니다.

★ 환승센터

(1) 개념

교통수단 간(택시, 지하철, 버스, 지역철도 등)의 연계와 원활한 환승 활동을 목적으로 일정 환승시설이 상호 연계성을 갖고 한 장소에 집합되어 있는 시설로써, 다양한 교통수단이 존재하는 오늘날의 도시에서 매우 중요한 기능을 담당하는 공간 시설입니다. 

(2) 환승센터의 종류

- 주차장형 환승센터 : 대중교통 이용자의 주차 및 환승활동 지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예) 사당역 환승주차장, 복정역 환승주차장, 화서역 환승주차장 등

- 대중교통 연계수송형 환승센터 : 대중교통수단 간의 연계수송 및 환승 활동지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예)여의도 환승센터

- 터미널형 환승센터 : 터미널 및 환승 활동 지원을 주된 기능으로 하는 환승센터. 예)잠실광역환승센터

* 최근에는 상업 및 업무시설 등을 융합한 복합환승센터의 중요성이 부각되고 있으며 관련된 종류는 국가통합교통체계 효울화법(약칭:통합교통체계법) 내 용어설명에 잘 나와 있습니다.

★ 복합환승센터

(1) 개념

복합환승센터란 교통수단간의 원활한 연계교통 및 환승활동과 상업 및 업무 등 사회경제적 활동을 복합적으로 지원하기 위하여 환승시설, 환승지원시설 및 상업, 업무시설 등이 상호 연계성을 가지고 한 장소에 모여 있는 교통허브기능을 하는 시설로서, 오늘날 그 기능이 더욱더 부가되고 있는 시설입니다.

복합환승센터는 환승시설뿐만아니라 업무 및 상업시설까지 융합된 교통허브 기능을 수행하기 때문에, 지역의 랜드마크 역할을 하며 유동인구가 증가, 지역경제 활성화, 지가 상승, 지역민 교통 편의성 증가 등의 경제적파급효과를 불러옵니다.

대표적으로 동대구역 복합환승센터가 있으며 서울에서는 삼성역('23년)과 청량리역('27년)이 예정되어 있습니다.

(2) 복합환승센터의 종류

복합환승센터는 구축목적과 개발주체에 의해 구분되어집니다.

- 국가기간복합환승센터 : 권역간 대용량 환승지원(개발주체 : 정부)

- 광역 복합환승센터 : 권역 내 환승지원(개발주체 : 시,도지사)

- 일반 복합환승센터 : 지역 내 환승지원(개발주체 : 시,도지사)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 광고를 살펴보다 보면 오피스텔이나 상가를 제외하고 '생활형  숙박시설'이 종종 눈에 띕니다.

부동산 공부를 하다보면 아파트나, 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등 용어는 들어봤지만 '생활형 숙박시설'은 생소한데요, 그래서 오늘은 '생활형 숙박시설'에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

★ 생활형 숙박시설

(1) 개념

보통 수익형 부동산 상품인 오피스텔과 상가를 많이 생각하고 계십니다. 그러나 이러한 것들에 대해서 전매·대출 제한 등의 규제를 강화하면서 이들 규제를 피한 상품으로 생활형 숙박시설이 각광받았습니다.

생활형 숙박시설은 "Serviced reisden"를 줄여서 레지던스라고 많이 사용하고 있는데요, 객실 내 취사시설이 가능한 생활형 숙박시설입니다.

* 일반형 숙박시설에는 일반호텔, 모텔, 여관, 여인숙 등이 있습니다.

생활형 숙박시설은 2000년대 초반 외국 관광객들에게 인기가 많았는데요, 호텔보다 저렴한 요금에 취사시설이 있어 수요가 높았지만 2010년 호텔업계 반발 및 대법원 불법 판결로 공급 중단 및 폐업 위기까지 갔다가 2012년 공중위생관리법 시행령 개정으로 법적 지위를 획득했습니다.

(2) 특징

외관 및 내부구조는 아파트나 오피스텔과 동일하지만 성격은 호텔과 비슷한 '숙박시설'입니다. 객실에서는 자유롭게 취사 및 세탁이 가능하고 내부에서는 사우나, 피트니스센터, 수영장 등 부대시설을 이용할 수 있습니다.

주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에, 분양 시 청약통장이 필요 없으며 지역 구분 제한적 용도 받지 않습니다. 

개별 등기 및 전입신고가 가능해 자유롭게 개인 소유 및 입대사업을 할 수 있으며 전매제한이 없어 언제든지 매매, 증여, 임대하는 장점이 있습니다.

그러나, 주택담보대출이 불가한 점(사업자 대출 등 필요), 취득세가 4.6%인점(오피스텔과 동일), 학교 인근에 건축이 어려운 점(숙박시설이므로..), 실거주 및 전입신고할 경우에는 주택으로 간주되어 각종 주택 관련세금(양도세 및 종합부동산세 등 주택관련 세금) 적용을 받습니다.

(3) 호텔 및 주거용 오피와 생활형 숙박시설의 차이점

★ 생활형 숙박시설 투자론 어떨까?

생활형 숙박시설을 투자로 본다면 매우 보수적으로 접근해야 한다는 생각입니다. 많은 분양의 장점(확정 수익 등)을 나열하며 매우 매력적인 투자처로 착각할 수 있지만 보수적인 입지분석(충분한 투자가치가 있는 오션뷰, 혹은 관광지 등)을 통해서 투자를 해야 합니다.

생활형 숙박시설 분양이 늘면서 공급이 많아지다 보니 한정적인 수요지역에서는 출구가 어려울 수 있습니다. 

특히, 임대소득에 현혹되어서 매도 시에 어려움을 겪지 않도록 조금 더 살펴봐야 할 것입니다. 

투자에 정답은 없지만 보수적인 판단이 필요한 물건들 중에 하나라고 생각이 듭니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 복등기에 관해서 살펴보았는데요, 제가 공부하다 보니 복등기와 조금 헷갈렸던 미등기 전매 일명 중간 생략 등기가 있었습니다.

둘이 비슷한 의미처럼 느껴졌는데 조금은 다른의미란걸 알게 되었습니다.

그래서 오늘은 미등기 전매(중간생략등기)에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

★ 미등기전매(중간생략등기)란?

부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나입니다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말하는데요, 미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기라고 합니다.

다시 말하면, 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간 취득자에게, 중간 취득자로부터 최종 취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 불구하고 그 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.

말을 들어보면 이상한 것은 없어 보이지만 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있습니다.

그렇다면 반드시 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하게 된다면 매매 자체가 무효가 될까요?

물권의 공시제도로서의 등기는 진실한 권리변동의 과정을 정확하고 충실하게 기재하여야 한다는 원칙을 엄격히 관철하기 때문에 중간 생략 등기는 무효가 되는 것이 원칙입니다.

그러나 중간 생략 등기인 줄 모른 채 전전 매매된 후에 그것이 무효가 된다면 거래의 안전을 해하게 되며, 중간생략등기라도 현재의 등기자는 진실한 권리자임에는 틀림없는 것이므로 판례는 중간자의 동의가 있는 중간생략등기의 유효를 인정하고 있다고 합니다.

그러나 등기소는 중간생략등기인 것이 서류상 명백한 때에는 등기신청서를 수리하지 아니하고 있습니다.

★ 미등기 전매(중간 생략 등기)를 왜 하게 될까?

부동산 거래 특성상 소유권 이전이 이루어지면 매도자는 양도세(상황에 따라) 매수자는(취득세)가 발생하게 됩니다. 중간 취득자 입장에서는 세금을 두 번 내야 하기 때문에 최종 취득자에게 바로 이전등기를 하면 세금을 한 번만 내게 되니 당연히 돈을 아낄 수 있습니다.

즉, 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하는 이유는 양도소득세·상속세·취득세·등록세 등을 면탈하려는 데 있으며, 부동산 투기로 전전 매매되는 경우에 많이 행하여지고 있기 때문입니다.

★ 미등기 전매(중간 생략 등기) 처벌 수위는?

현행법상 조세부과를 면하려는 목적이나 시세차익, 법령 회피 등의 목적으로 이를 어긴다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 그런 목적이 없었더라도 최초 매매계약서에 검인을 받지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

만약, 최초 양도인의 승낙 없이 중간 취득자가 무단으로 중간 생략을 하는 매매계약서를 작성한다면 사문서 위조죄 및 위조사문서 행사죄로도 처벌을 받을 수 있다고 합니다.

중개업자가 계약과정에 개입하여 이를 도왔다면 공동정범, 방조범으로 형사처분이 가능하며 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재까지도 받을 수 있습니다.

그러나, 민사적으로는 해당 규정을 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있어 형사처 분관 느 별개로 유효한 등기로서의 효력을 인정받을 수 있습니다. 

즉, 중간 생략에 대해 당사자들 전원의 의사가 합치한다면 실체 관계를 인정하는 것입니다

그러나 합의가 이루어진 것뿐만 아니라 최초 양도인과 중간 취득자의 매매계약, 중간 취득자와 최종 양수인의 매매계약이 모두 유효해야만 중간 생략 등기 역시 유효한 것입니다.

그러나 형사처분과는 별개로 중간 취득자는 물론이며, 최초 양도인과 최후 양수인 역시 방조범으로 처벌을 받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 대부분은 입지와 관련된 교통이나 학군 등 핵심 키워드를 우선 고려하게 됩니다.

그러나 편의성을 고려하다보면 다양한 요소를 살펴보게 되는데요, 그중에서도 맞벌이 가구와 가구당 자동차 보유대수 증가에 따라 의외로 주차대수도 많이 고려되고 있습니다.

주차대수가 적으면 생활 스트레스와 불필요한 갈등이 생기기 때문에 의외로 신경 쓰는 분들이 많습니다. 더군다나 해마다 증가하는 자동차 대수와 세대수는 더 많은 주차공간을 필요로 하게 됩니다.

그래서 오늘은 법정주차대수의 개념과 계산방법에 대해 살펴보려고 합니다.

★ 법정주차대수란?

(1) 정의

안전과 편의를 위해 주차수요를 유발하는 건축물을 건축하기 위해서는 의무적으로 주차공간을 확보해야 하는데 이러한 주차공간을 부설주차장이라고 합니다.

이런 부설주차장에는 법에서 정하고 있는 법정 주차대수를 의무적으로 확보하여야 하며, 이는 각 시/군/구 조례에서 구체적으로 정하고 있습니다.

​(2) 기준

법정 주차 대수 기준은 건축물의 용도와 규모에 따라 각 지자체별로 다르게 정하고 있습니다. 아파트(공동주택), 오피스텔, 다가구주택은 일반적으로 주택건설기준 등에 관한 규정을 따르고 있습니다. 주차 구획까지 지정되어 있습니다.

※ 법정 주차 대수 기준은 건물의 수익성에 큰 영향을 미침으로 꼭 지자체별 기준을 확인해야 합니다.

★ 법정 주차대수 관련 지자체 조례 확인하는 법!

1. 자치법규 정보시스템(링크 클릭)에 접속하여 자치법규 검색 클릭

2. 해당 시, 군, 구를 선택   * 예) 서울시는 본청으로 검색

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3. 법규명 검색에 주차장으로 검색 후 "서울특별시 주차장 설치 및 관리조례" 클릭합니다.

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​4. "주차장 설치 및 관리 조례" 내 "별표 2, 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준" 클릭합니다

5. "별표 2" 첨부파일 안에 5항 공동주택에 관련된 내용을 참고하면 됩니다.

​

※ 2019년도 말 기준 시도별 자가용 승용차 등록현황

아래 표의 시도별 자가용 승용차 등록현황을 보면 대도시일수록 가구당 주차대수가 모자랍니다. 그렇기 때문에 주차대수에 대해서 더욱 민감하게 생각하게 됩니다.

실제로 아래와 같은 표들이 입주민들 사이에서 도는 이유도 표에 노란색 부분인 주차대수를 생각보다 중요하게 생각하기 때문입니다. 

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