부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 핵심키워드인 학군과 자사고폐지에 관해 포스팅을 해보려 합니다. 저도 두 어린아이의 학부모로써 아이의 미래 학군에 대한 고민이 벌써부터 생겨나고 있습니다. 만약 아이가 좀더 큰다면 더 많은 고민을 할 것 같습니다.

그런 의미에서 실수요자들에게는 학군이 중요한 요소일 수 밖에 없습니다. 제가 말하는 학군은 단순히 진학률을 의미하는 협의의 학군의 의미가 아니라 유해환경이 없고 학생들의 수준이 높거나 고소득직장이 많은 곳, 학교가 주거지와 인접해 있는 곳 등 다양한 요소들을 내포하는 광의의 학군을 말씀드리고 있습니다.

최소한 초등학교의 자녀가 있다면 아직은 어린아이들이 아파트안에 학교가 있으면 좋겠고 이왕이면 큰도로를 건너지 않고 혼자서도 안전하게 다닐 수 있는 환경이면 좋을 것입니다. 여기에 공원이 잘조성되어 있고 상업시설이 혼재하지 않은 보다 안전한 지역이면 좋을 것이고 학생들이 온순하거나 공부의 열의가 높다면 사춘기에 접어드는 고학년부터 탈선의 위험도 덜할 것입니다. 여기에 초등학교때부터 자리잡은 공부의 관심이 중학교로 연계가 될 것이고 인접한 중학교 특목고진학률이 높거나 학업성취도평가 순위가 상위권이라면 보다 좋은 입지일 것입니다.

실제로 수도권의 우수학 학군의 지역들은 대부분 1기 신도시를 중심으로 자리잡고 있는데요 일산의 후곡학원가, 안양 평촌학원가, 분당, 수지 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 최근에는 인천에 송도가 우수한 학군으로 자리잡고 있습니다. 그러나 이러한 학군은 대부분 중학교에서 한정 되기 마련입니다. 왜냐하면 대부분의 좋은 고등학교들은 일반고보단 특목고일 확률이 높기 때문입니다. 그래서 중학교까지는 상대적으로 서울에 비해 저렴한 이러한지역에서 키울 수 있고 보다 특목고나 자사고에 진학하더라도 이제 성인에 가깝게 성장한 자녀들과 떨어져 지내더라도 크게 불안하지 않을 것입니다. 그덕분에 서울에 학군에 부족함을 서울외곽에 지역에서 대체할 수 있었습니다.

그러나 이에 만족하지 못하는 부모들 중 능력이 되는 분들은 서울로의 진입을 시도합니다. 대표적으로 목동이나 강남일텐데요, 이도 어렵다면 강북쪽으로 눈을 돌리기도 할 것입니다. 그렇지만 아무리 저렴한 강북이더라도 일반적인 서민입장에서는 너무 높은 집값을 자랑합니다. 그래서 기존의 삶의 터전에 거주하면서 특목고 진학으로 학군의 아쉬움을 달래는 부모들도 많을 것입니다.

그러나 자녀의 고등학교 진학 때문에 이사를 하게 되는게 쉬운 일일까요? 갑작스레 삶의 터전을 바꾸는 것 자체가 쉽지 않을 것 입니다. 그렇다고 해서 자녀의 학업문제를 등한시 할 수 없기때무누에 어쩌면 특목고나 자사고라는 것이 부의 대물림의 문턱을 넘는 하나의 기회였던 셈입니다.

그러나 아이러니하게도 10월 25일 유은혜 교육부총리가 부의 대물림과 고교서열화를 지적하며 2025년 특목고를 폐지하겠다고 돌연 발표했습니다. 국민 및 학교들과의 어떠한 공감대의 형성도 없이 말입니다. 말을 그럴싸 합니다. "교육부는 당초 설립취지와 달리 입시 위주 교육으로 치우친 것을 바꾸겠다'라고 합니다.

그러나 입시위주의 교육이 문제입니까? 입시위주가 안되게끔 사회를 바꿔야하는데 사회가 변화하지 않았는데 입시를 바꾼다니 도대체 무슨말인지 이해가 되지 않습니다. 공부를 잘하는 사람이 더 높은 급여를 받고 재능이 있는 분야에 전문성이 높은사람이 높은 급여를 받는 것은 당연한 것 아닙니까? 공부의 재능이 있다면 공부를 더 해야하고 기술의 재능이 있다면 기술을 배울 수 있게 환경을 조성해야하는 것이 당연한 순리일텐데 그것을 애써 부정하려 하는지 모르겠습니다.

저는 고교 평준화가 되기 바로 직전세대로 고교 입시때까지는 성적순으로 고교를 진학했습니다. 고교의 서열화는 있었지만 최소한 공부를 하고자 상위학교로 진학하려 노력했던 친구들은 본인의 바람대로 공부할 수 있었습니다. 저 역시도 그런 마음에 고교를 진학했습니다. 그러나 이듬해 평준화가 되면서 학교가 엉망이 되었고 학업에 대한 열의가 있던 학생들조차 분위기에 휩쓸려버렸습니다. 저 역시도 학업분위기가 엉망인 학교에서 어렵게 마음잡고 공부했지만 원하는만큼의 성과는 나오지 않았고 저에게는 너무 큰 시련이었습니다.

생각해보면 고교평준화로 일반고들의 수준이 더욱더 낮아져버렸습니다. 그 덕분에 학교쏠림현상은 더욱 가속화 되었고 오히려 학생들의 전반적인 학업성취도는 하향평준화가 되었습니다. 그렇다면 이러한 부분을 잘 아는 부모들은 자녀에게 어떤 환경을 제공하려 할까요? 자사고와 특목고의 진학이 없이 일반고로만 진학이 된다면 일반고중에서도 학군이 좋은 지역으로 쏠릴 것입니다.

그곳이 바로 서울에서도 강남인 것입니다.  이러한 점은 정부도 일부 시인하는 모습입니다. 김상조 청와대 실장이 YTN에서 "대입 정시비율이 높아지고 특목고 등이 사라지면 강남8학군이 부활하는 것이 아니냐는 우려가 있다'는 지적에 "일부지역에 대한 핀셋규제와 보완대책으로 시장과열을 막겠다"라며 정부도 이러한 교육정책 변화에 따른 학군수요의 변화를 인정하고 있습니다.
 
그렇다면 자사고와 특목고가 폐지되고 정시비중이 확대될 경우에는 부동산 시장에서 어떤 현상이 일어날까요? 실수요자 중심으로 고교 평준화 지역의 명문 일반고와 교육특구로 손꼽히는 지역으로 학생들이 몰릴 확률이 높을 것입니다. 특목고에대한 수요들이 일반고로 전환되면 그에 따라 공교육으로 대체했던 것을 사교육으로 대체해야하기 때문에 사교육의 중요성이 대두되면서 학생들 간의 경쟁이 더욱더 치열해 질 것입니다.

서울대 진학률이 학군을 대표하는 것은 아니나 하나의 바로미터로 참고하자면 서울대에서 제공한 '2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황에서 서초구와 강남구가 학생 천명 당 28.3명과 27.1명으로 1등과 2등을 다퉜습니다. 그렇다면 당연히 이러한 지역들에 수요가 급등할 것인데 강남의 시장은 현재 어떨까요? 

강남8학군 내 명문내 진학률이 높은 중앙사대부고, 단대부고, 휘문고, 대치동 학원가와 인접해 학군의 최상의 입지를 자랑하는 대치동 일대의 아파트들은 최근 한달보다 호가로 1~3억 정도 더 높게 매물이 나와있습니다. 학원가와 명문고가 포진한 지역들이라 수요가 항상 많은 곳인데 더욱이 이러한 자사고와 특목고의 폐지는 불난 집에 부채질한 꼴이 되어버렸습니다.

서울아파트 값이 17주 연속 상승하고 전세값 역시 상승곡선을 달리는 시점에 강남3구는 더높은 상승률을 기록하고 있습니다. 수요의 집중화가 가속화 되는 현실이 안타깝습니다. 매번 정책의 발표될 때마다 오히려 불만 더번지는지 참으로 속이 답답한 노릇입니다. 국가를 사랑하는 저 역시도 정권을 원망하게 됩니다. 저의 자녀들도 좋은 교육여건을 마련해주고 싶은데 이러한 소소한꿈조차 깨버리는 것이 아닌지.. 걱정이 많은 하루입니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 대환영입니다^^

안녕하세요?? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 실수요자들의 부동산 시장 가세로 부동산시장이 연일 뜨거운 가운데 한국은행에서 발표하는 주택가격전망 소비자동향지수가 계속해서 상승중입니다.

소비자동향지수란 흔히 CSI(Consumer Survey Index)라고 알려져 있습니다. 이는 소비자태도지수라고도 하며, 장래의 소비지출 계획이나 전망에 대한 소비자들의 설문조사 결과를 지수로 환산해 나타낸 지표로 경제상황이나 생활형편, 가계수입, 소비지출 고용, 물가 등에 대한 소비자의 응답을 가중평균해 작성합니다. 그래서 소비자동향지수를 일반소비자들의 체감경기를 보여주는 대표적 지표로 경기동향 파악 및 예측에 유용한 정보로 활용합니다.

10월 25일 한국은행에서 발표한 주택가격전망 소비자동향지수는 115포인트를 기록(100포인트 기준하여 높으면 낙관적, 낮으면 비관적)하였는데 109를 기록한 전달에 비해 올랐습니다.

이러한 소비심리지수가 얼마나 높은지 가늠이 되질 않는데, 지난 913대책 이전에 과열된 시장이 129임을 감안한다면 지금의 급등한 상승세가 무섭습니다. 연초에 84에 불과했던 지수가 8개월만에 30포인트이상 상승한 것은 매우 이례적입니다. 지난 상승장과 매우유사하지만 심리지수가 바닥에서 급상승하기 때문에 해석이 다를 수 있겠습니다.

최근의 금리인화에 따른 유동성이 풍부해졌고, 정부의 정책들에 대한 내성과 불안함에 실수요자들의 조바심을 주택가격전망 소비자동향지수에서 표현하고 있는 것 같습니다..

지역별로 살펴보더라도 전국의 모든지역이 상승곡선을 그리고 있는 모습에서 정부의 부동상정책의 실패로 치닫는 것은 아닌지 우려스럽습니다. 경제전망에 대한 소비자심리지수가 낮아지는 것과 대조해서 주택가격동향지수가 오른다는 것 자체가 국민들의 현재의 목소리라고 할 수 있습니다.
 
기름을 끄기 위해 물을 붓는 행태는 지양해야 할 것인데, 어찌하여 물만 붓는지 정말 답답한 노릇입니다.

※ 소비자 동향조사는 한국은행 경제통계시스템(ECOS)
소비자동향조사->물가전망조사->주택가격전망CSI에서 살펴볼 수 있습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 추가 대환영입니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 정부와 시장은 규제 속에서 꼬리잡기가 이어지면서 규제외 지역들에서의 풍선효과가 나타났고 결국에는 핵심입지인 서울을 중심으로 수도권, 지방의 5개 광역시의 집값상승이 두드러지면서 정책의 부작용이 나타났습니다.

이러한 부작용이 지속되는 속에서도 집값은 그 편차가 극으로 치달으면서 정부가 지정한 규제지역 내에서도 규제지역으로서의 기준에 미치지 못하는 지역들에 대해 조정을 하려는 모습을 보이고 있습니다. 정부의 규제일변도 부동산정책은 변함이 없어보였는데,  규제지역을 조정 즉, 일부지역에 대한 해제 가능성을 언급한 것입니다.

그 일부지역은 같은 시,군,구 에서도 읍,면,동 단위 통계수치를 세분화하여 행정구역을 보다 세분화 하겠다는 것입니다. 조정지역인 고양시 내부에서도 일산신도시와 신규택지들간의  격차나 남양주의 서부와 동부의 격차가 큰것을 두고 발언한 것으로 보입니다.

국내 경기침체가 지속되고 있고 규제지역이 한번설정되면 해제까지 오랜시간이 걸렸고 같은 지역 내에서도 행정구역이 같다는 이유만으로 불이익을 받는 지역들이 많았기 때문입니다. 대표적으로 위에서 언급했던 고양시와 남양주시, 부산과 대구의 일부지역 등이 해당됩니다.

그러나 단순히 최근이 집값이나 공급물량만으로 지역별 규제완화를 하기는 쉽지 않고 비서울지역에만 해제가 적용된다면 정책의 일관성이나 형평성 측면에서 논란이 일어날 가능성이 높기 때문에 보다 신중한 입장을 취해야 할 것입니다. 오히려 규제지역의 규제가 완화되어 풍선효과로 새로운 과열의 장이 될 우려도 있기 때문에 이러한 점도 고민해야할 것입니다.

매번 강조드리지만 지역별 규제보다는 개인별 신용(소득수준)에 맞추어 규제를 진행하는 것이 보다 타당한 내용인데 자꾸 지역에만 한정 짓다보니 일부지역에 대한 거품이나 집값하락의 폭이 커져 정확한 시장가치에 대한 판단이 더욱더 어려워 지고 있습니다.

과거 2006년 버블세븐(부동산가격에 거품이 끼었다고 지목한 7개 지역 : 강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌, 용인)의 모습에서 현재의 용인은 그 당시의 분양가도 회복하지 못한 곳이 많습니다. 지금도 규제지역으로 지정되어 있는 곳중에서도 거품이 심한지역이 있을 것이고, 오히려 규제가 되어 실수요자들의 진입장벽이 높아져 저평가 되어 있는 곳도 있을 것입니다.

규제지역의 전반적인 조정은 찬성이지만 매 시기마다 규제와 완화를 반복하다보면 오히려 실수요자들에게 혼란을 가중하여  피해를 보는 상황이 반복될 것이기 때문에 지역보다는 개인에 초점을 맞추어 규제를 이어 간다면 더욱더 형평성에 맞다고 생각됩니다. 모두를 위한 정책은 없겠지만 지역에 한정지어 규제가 지속된다면 부의 양극화 역시 더 커질 것입니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 이웃추가 대환영입니다!

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 자료를 다운받아 놓고 포스팅을 조금 늦게 하게 되었습니다. 지난 주에 KB부동산에서 발표한 주간주택시장동향에 대해 살펴보겠습니다.

지난 9월과 10월에는 부동산 정책에 대한 수요자들의 불안감으로 서울과 수도권을 포함하여 지방에서도 매매가의 상승이 보였습니다. 특히 전세가의 상승을 우려하였는데요, 이번주에는 놀랍게도 울산마저 상승세로 전환되었습니다. 부산, 울산, 경남은 지난 수년간의 공급과 조선업 침체로 장기간 침체가 지속되었는데요, 상승국면으로 전환한건지 일시적인지는 정확히 판단하기에는 이르겠지만 매매지수가 상승률로 전환되었다는 것 자체에 의미가 부여되겠습니다.

10월 14일 기준 전국아파트 매매가격 변동률은 전주대비 0.03%상승하였습니다. 서울과 경기, 인천을 포함한 수도권은 상승세를 이어가고 있습니다. 지방 5개 광역시는 명암을 달리하고 있는데, 대전의 상승세는 지속되고 있고, 대구는 둔화, 울산은 그 상승폭이 확대되었습니다. 부산과 광주는 소폭하락한 모습을 보이고 있습니다. 그외 지방은 전주대비 0.06하락한 모습을 모이고 있습니다.

서울 아파트 매매가격은 전주와 비슷한 상승률인 0.15%을 기록하고 있어 당분간 상승세가 꺾이지 않을 것 같습니다. 강남구의 상승폭이 높은 것이 특징입니다. 가을 이사수요에 따라 강남과 목동이 있는 양천구의 상승이 보이고 있고 강동구는 둔촌동 재건축 투자 영향으로 소폭 상승한 것으로 보입니다.

경기권은 서울과 인접한 지역 위주로 상승을 이어가고 있으며 수원의 영통구는 재개발 지역 투자영향으로 상승한 것이 눈에 보입니다.

이와 대조적으로 경기권에서 공급이 많은 외곽 지역들에서 계속해서 하락이 지속되고 있습니다.

지방에서는 울산의 반등세가 눈에 띄고 있는데 41개월 만에 2주 연속 상승하였습니다. 조선업계 회복에 대한 기대감과 투자자들의 선진입이 상승세를 견인한 것으로 판단됩니다.

전국적으로 전세가격은 전주대비 0.02% 상승했지만 수도권과 5개광역시의 상승과 대조적으로 기타 지방은 하락을 보였습니다. 특히, 서울의 상승률이 높은 것이 특징입니다. 청약대기수요와 가을이사철로 인해 전세수요가 많아진 것으로 판단됩니다.

경기도 전세가 상승률 상위지역 역시 서울과 흐름을 비슷하게 가져가고 있습니다.

지역별 매수자, 매도자 동향지수는 서울의 상승세가 가파르고 특히, 상대적으로 저렴한 강북의 매수우위지수가 높아지고 있는 것이 특징입니다. 

오늘 10월 14일자 주간주택시장동향을 살펴보았습니다. 수도권과 5대광역시를 중심으로 지방과의 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 서울의 상승세는 불안한 수요자들의 심리를 대변하는 모습입니다.

당분간 이러한 추세가 지속될 것으로 생각되는데 과연 정부의 후속정책들의 영향이 시장에 어떻게나타날지 지속적으로 관찰하고 지켜봐야겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 서울 집값상승으로 시끄러운 이시점에 정부가 특단의 조치를 내렸습니다. 분양가 상한제를 민간택지 투기과열지구에까지 확대하는 개정안을 22일 통과하고 이달말 공포 및 시행할 예정입니다.

분양가 상한제 확대안은 기준의 적용지역을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓히는 것이 주요 골자입니다. 현재 투기과열지구는 서울의 25개구 전체와 경기 과천, 하남, 광명, 성남시 분당구와 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31개 곳입니다.

분양가 상한제가 적용된다면 전매제한기간은 최장 10년까지 늘어날 예정입니다. 수도권 민간택지의 경우 투기과열지구에서는 분양가가 인근 시세의 80% 미만일 경우 해당주택을 10년 동안 팔수 없게 되는 것으로 인근시세의 70% 미만인 경우에 최장 4년에 불과했던 전매제한 수위가 대폭 높아진 것입니다.
* 아래는 현재의 적용기준

시세의 80~100%면 8년, 100% 이상인 경우에도 5년 동안 전매가 제한됩니다. 기존에 3~8년에 달했던 공공택지의 전매제한도 같은 기준을 적용 받을 예정입니다. 다만 수도권 밖 민간택지에 대한 전매제한에는 변화가 없겠습니다.

이와 더불어 재건축 재개발지역에 대한 적용시점도 최초 입주자 모집 승인 신청단계로 앞당겼습니다. 다만 시행안 입법예고 뒤 관리처분인가를 받은 재건축 단지가 6개월 안에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외되는 방침이 추가되었습니다.

그렇지만 재건축 특성 상 6개월의 기간이 길다고는 보기 어려울 것 같아 대부분의 진행단지들이 분양가 상한제 적용을 피하기는 어려울 것 같습니다.

이번 정책이 급등하는 부동산 시장에 특효약이 될지 아니면 더욱더 불을 지피는 결과를 초래할지는 알 수 없겠습니다. 그러나 분양가상한제의 '로또분양'은 수요자들이 대기수요로 임차인으로 머물게 되고, 공급자들은 높아가는 세금부담으로 실거주요건을 채우게 되면서 임대시장이 축소되게 되면 전세가가 상승하고 주택난이 가속화 될 수 밖에 없습니다.

물론 정책의 결과에 대하여 예단하기는 이르지만 장기간의 전매제한이 과연 효과가 있을지.. 오히려 투기과열지구 외의 경기도와 인천지역 등 풍선효과가 커지진 않을지 우려가 됩니다. 이미 높아버린 서울시장이 조정이 오더라도 높은 집값인데 분양가 상한제의 영향으로 수도권 부동산시장이 전반적으로 상승할까 우려되는 것은 사실입니다.
 
좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 이웃추가 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근의 정부의 정책의 연장선으로 재건축의 대한 규제가 지속되고 있었는데요, 요며칠 그에 대한 방향성이 확실한 기사들이 나왔습니다.

재건축은 진행하기 전 안전진단이란 것을 통해 재건축이 가능한지 여부를 확인하는 절차를 거칩니다. 이때 최소한 D등급 이하로 받아야 하지만 C등급 이상은 유지보수를 해야합니다. 그렇게 되면 당장의 재건축이 어려워진다는 뜻이고 생각보다 장기적으로 접근을 해야합니다.

먼저 광운대역세권 인근에 월계동 미륭, 미성, 삼호3차 흔히 미미삼으로 불리는 재건축 이슈가 높은단지가 안전진단에서 C등급을 받았습니다.

월계동 미미삼은 강북개발 중 광운대역세권 개발과 맞물려 재건축이 기대되는 입지가 훌륭한 아파트였지만 이번에 C등급을 받으므로 인해 한동안 재건축이 어려울 것으로 판단됩니다.

이와 더불어 흔히 올선이라고 불리우는 송파 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 역시 C등급을 받음으로 인해서 재건축이 멀어진 모양새입니다.

이 두아파트의 안전진단 결과는 앞으로 성산시영 등 서울 내 재건축 안전진단을 기다리는 아파트들에게 악영향을 끼칠 것으로 판단되고 있습니다. 지금 위에 두아파트 역시 노후화가 심각한 수준임에도 재건축이 어렵다는 것은 사실 납득하기 어려운데요, 올림픽선수촌 바로 인근에 위치한 둔촌주공이 재건축이 완료되어 가고 있는 것과 매우 상반되는 결과입니다.

사실 이러한 안전진단 결과를 가지고 대부분의 일반인들이 재건축 아파트가 높은 수익을 갖기 때문에 피해의식을 갖고 투자자들을 욕하거나 좋은 판단이라고 착각을 하는 경우가 있는데, 재건축 아파트들이 재건축이 되지 않는다면 거기살고 있던 실수요자들이 신축으로 갈아타거나 오히려 장기적으로 보유하는 경우가 생기기 때문에 공급이 줄게 됩니다. 또한 재건축이 되어 새아파트가 공급이 지속적으로 되어야 수요를 충당할 수 있는데 신축 공급이 억제됨으로 인해 지금의 신축들이 더 상승할 수 밖에 없는 것입니다.

이러한 정책들이 일시적으로 집값을 막는 역할은 하겠지만 사유재산의 침해와 주거안전성을 해치고 시장가격을 교란하는 부작용도 낳는다는 것을 우리는 명심해야 할 것입니다. 앞으로의 재건축 이슈 아파트들의 안전진단 결과도 눈여겨 보는 것도 좋을 것 같습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^
 

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅들에서 월간 주택가격동향을 몇번 살펴보았었습니다. 이제는 주마다 발표되는 주택가격동향도 같이 살펴볼 예정인데요, 먼저 한국감정원에서 발표한 2019년 10월 1주차 주간주택가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 주간 아파트 매매가격 동향

10월 1주차는 10월 7일을 기준으로 하여 발표하였습니다. 전주 대비 매매가격은 0.01%, 전세가격은 0.04% 상승하였습니다. 이제는 전국적으로 매매와 전세가 상승하는 것이 특징입니다. 특히, 전세가의 상승이 무섭습니다. 절대적인 평균수치이지만 지방의 하락폭이 완화 된 것이 특징입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 72에서 86개로 하락지역은 73에서 80개로 증가하였고 보합지역은 31에서 10개로 감소하였습니다. 서울의 경우 상승세가 지속되고 있지만 지난 10.1 부동산시장 점검결과 및 보완방안의 영향으로 상승폭이 컸던 단지들은 다소 축소된 모습입니다. 그러나 서울은 전 지역에서 호재들로 인해 상승세가 이어지고 있습니다.

인천의 경우 구도심인 부평과 송도가 포함된 연수구의 상승세로 상승세가 이어지고 있습니다. 경기도는 외곽지역인 평택과 안성 등의 누적된 물량으로 평균수치는 하락하여 상승폭이 축소되었지만 과천 및 수원 영통구, 광명시 등 입지가 우수한 지역은 지속적으로 상승하였습니다.

지방의 경우 대전의 상승세가 무섭고 최근 투자자들이 선진입한 모습을 보이는 울산도 상승을 하였습니다. 세종은 누적된 입주물량이 감소함에따라 승상을 전환하였고 그 외 8개도도 하락폭이 축소되었습니다.

2. 주간 아파트 전세가격 동향

전국 주간아파트 전세가격은 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 특히, 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 81에서 95개로 증가하였고 하락지역은 54개로 유지, 보합지역은 41개에서 27개로 감소하였습니다.

서울의 경우에는 신규입주단지 인근지역은 보합내지 소폭하락했지만 가을철 이사수요가 유입되며 상승세가 지속되고 있습니다. 인천의 경우에는 서울접근성이 좋은 계양구와 부평구 등이 상승하여 상승세를 이어가고 있습니다. 경기도의 경우에는 과천이 청약대기 및 이사수요의 유입으로 상승세가 심상치 않아 매물이 부족하여 상승폭이 확대된 모습입니다. 그러나 외곽지역인 남양주 등은 입주물량으로 구축위주로 소폭하락하였지만 전반적으로 상승폭이 확대된 모습입니다.

지방의 경우에는 하락폭이 완화된 모습입니다. 대구 및 대전, 광주, 세종 등은 지속상승하고 있으며 그외 8개도는 하락폭이 유지되고 있습니다.

10월 7일 기준 10월 1주차 주간 아파트가격동향을 살펴보았습니다. 전국적으로 가을에 전세수요가 증가하여 전세가 상승한 모습을 보이고 있습니다. 매번 말씀드리지만 매매가의 상승은 무섭지 않습니다만, 서민주거에 중요한 민간 임대차시장의 전세가격의 상승은 사실 좀 두렵습니다. 지금의 장세가 한동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 가운데 다음주의 발표자료도 지켜보도록 하겠습니다.
 
좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 9월 주택가격동향에 대해서 포스팅하였는데요, 오늘은 한국감정원에서 발표하는 9월 전국주택가격동향조사 결과를 가지고 시장을 분석하고자 합니다. 두 발표기관에 큰 차이는 없지만 다른 발표기관을 참고함으로써 보다 정보를 객관화 시킬 수 있겠습니다.

2019년 9월 전국주택종합 매매가격은 상승전환이 되었으며 특히, 수도권과 서울의 상승폭이 확대, 지방의 하락폭이 축소되었습니다. 서울의 경우에는 지속적인 상승이 지속되고 지방의 광역시는 대전과 대구, 전남은 상승하고 그외 지역들은 공급물량누적과, 경기 침체등으로 하락세가 지속되어 지역별로 구분해서 살펴봐야겠습니다.

아래의 지역,월별 매매 및 전세가격지수 변동률을 보면 전반적으로 상승분위기로 전환되었고 수도권은 그 상승폭이 확대되었습니다.

한국감정원에서는 주택의 규모와 건축연령별에 따라 별도의 자료를 발표하는데 아래에 규모와 건축연령별 지표에서 매매와 전세 모두 신축의 강세가 두드러지며 실수요자들이 많이 찾는 중,대형의 가격상승을 보이고 있습니다. 절대적인 주택수의 부족이 해소가 되고 질좋은 주택이 선호도가 높아짐을 의미하는 것으로 해석됩니다.

한국감정원에서 발표하는 모든 내용을 작성하기에는 복잡하기 때문에 거시적인 부분에서 발췌하여 작성하였습니다. KB부동산에서 발표하는 월간주택가격동향과 큰 차이가 없는 것을 확인하였습니다. 현재 시장은 정부가 의도하는 것보다 반대로 향하고, 핵심지역 신축위주로 실수요자들의 많은 참여가 진행되는 모습을 보이고 있습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 월간 주택시장동향 분석을 다뤄보았습니다. 사실 부동산은 한주, 한달로 그 변화를 다루기 어려운 자산이라 월간 자료만 참고하더라도 괜찮다고 생각이 되었었는데, 지금 부동산 시장은 너무나 빠르게 움직이기 때문에 KB부동산에서 기존에 발표하고 있었떤 주간 주택시장동향 조사결과를 매주마다 분석하고자 합니다.

조사기준일은 2019년 9월 30일이고 매주 월요일마다 조사기준일이 됩니다. 이번주 주택시장 동향 자료를 보면 대전의 상승률이 지난주(0.38%)와 비슷한 0.34%를 기록하며 상승세가 지속됨을 보여주는 것이 특징이며 서울 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히, 상대적으로 저렴한 강북지역이 매수문의 증가폭이 큰것이 특징입니다.

전국적으로는 전주대비 0.03% 상승하였습니다. 울산, 광주, 부산 그리고 기타 지방은 전주대비 하락을 지속하는 모습입니다.

서울의 경우에는 양천구, 강남구, 송파구, 서대문구와 영등포구를 중심으로 전 지역이 소폭 상승하였습니다.

용인은 신규아파트 입주 마무리와 지역 개발 호재로 매매가 상승움직임을 보이고, 수원 영통구 역시 신분당선과 GTX-C 노선 일대로 매매수요가 증가하여 가격이 소폭 상승하였습니다.

입주물량이 많은 지역들 중심으로 소폭 하락한 모습이 보입니다.

서두에서 다뤘던 대전의 경우에는 유성구와, 서구뿐만아니라 중구와 동구 등 전지역에서 상승이 지속되고 있습니다.

전국적으로 아파트 전세가격은 전주대비 상승했는데 역시 수도권과 5개 광역시는 상승하였고 기타지방은 하락을 보였습니다.

서울은 12주 연속 전세가가 상승하고 상승폭이 확대되는 추세입니다. 전 지역이 보합 내지 상승입니다. 가을 이사 수요의 움직임이 많으나 전세물량자체가 부족하여 전세가 강세를 보이고 있습니다.

의왕은 상반기 입주물량이 소화되면서 전세가가 정상가를 찾기 시작하고 서울지역으로의 교통편이 좋은 지역들이 대체적으로 상승한 분위기 입니다. 파주의 경우 운정신도시 초기입주 단지들의 전세가가 소폭 상승세를 나타내고 있습니다.

반면에 고양 일산서구와 안산 단원구는 공급물량으로 전세가가 하락한 모습입니다.

KB부동산에서는 매수자ㆍ매도자 동향지수를 발표하는데 전국 맷수우위지수는 전주대비 소폭 상승하였습니다(45). 특히, 서울의 경우 지난주 94.8 대비 98.5로 소폭 상승하며 매수문의가 늘고 있으며 강북 14개구의 매수우위지수가 106.9를 기록해 매수문의가 회복되는 모습입니다.
* 매수우위지수는 100을 상회하면 매수자가 많고 100미만이면 매도자가 많음을 뜻합니다.

이상으로 KB주간주택시장동향 분석을 마치겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 말에 지정된 3기 신도시 기억하실겁니다. 최초에 지정되었던 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남교산 그 이후 지정된 고양 창릉, 부천 계양까지 다섯곳에 신도시 계획을 발표했었습니다. 신도시 발표 이후 관심이 식어가는 지금..예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 안타까운 소식이 전해지고 있습니다. 최근에 서울과 수도권을 중심으로 공급 위축우려에 따른 집값이 상승국면으로 전환된 이때 대규모 추가공급이 늦혀질 우려가 있다면 이러한 상승장에 불이 더 붙을 가능성이 높을 것입니다.

작년에 발표했던 3기 신도시는 정부가 집값과 주거안정화 두마리 토끼를 잡기 위해 서울 접근성이 보장된 지역에 지정한 곳입니다. 기존 1기와 2기 신도시보다 좋은 위치로 많은 국민들이 관심을 갖는 대체 주거지로 큰 기대를 하고 있었습니다.

그러나 3기 신도시 지정된 다섯곳 중 세곳이 예정된 공급계획보다 다소 늦어질 전망입니다. 최초에 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남교산은 2021년에 공급하는 것으로 예정하였지만 2022년으로 미뤄 진 것입니다. 해당 지역주민들과의 보상문제로 갈등을 겪으면서 관련 절차 진행이 지지부지한 탓으로 판단되어 집니다.

최근 국토부가 제출한 국정감사 자료에 따르면 '수도권 30만 가구 주택공급 추진계획'에서 대규모 택지(330만제곱미터)의 입주자 모집공고를 2022년부터 진행하겠다고 밝혔습니다. 대규모 택지는 결국 3기 신도시 지역들을 의미하는 것으로 최초에 계획한 3기 신도시의 2021년 공급은 사실상 어렵다고 국토부 스스로 인정한 셈입니다.

3기 신도시 주택 공급 규모는 총 17만 3천가구로 이중 세곳의 규모가 11만 3천 가구로 약 67%, 수도권 30만 가구공급에 1/3이 공급일정에 차질을 빚게 되면 수도권 집값 불안이 지속될 수 있는 것입니다. 특히, 국토부가 못박았던 2021년은 서울 입주물량이 줄어드는 시점으로 추가공급에 대한 우려가 현실화 되는 것입니다.

그렇다고 중소규모 택지사업들이 순탄하게 진행되는 것은 아닙니다. 작년 9월 발표한 1차 수도권 공공택지 17곳  중 지구지정을 한 곳은 경기지역 다섯곳 뿐이며, 전체 3만5242만 가구 공급 중 1만 9560만 가구에 그치는 것입니다.

이러한 외부적인 환경과 부동산 시장에 불안감을 느끼는 수요자들의 심리가 맞물리게 된다면 다시 한번 주요지역들을 기점으로 오랜기간 상승이 지속될까 우려됩니다. 정부의 공급계획만을 믿고 대기수요로 기다리던 서민들만 피눈물 흘리는건 아닌지.. 정말 걱정됩니다. 그렇다고 2022년에 공급일정이 정상진행될지도 의문인 것입니다. 하루빨리 이러한 우려들이 잠식되어 서민들의 삶이 윤택해지길 기원합니다.
 
좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^