부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울을 중심으로 한 부동산 과열조짐에 따라 2019년 10월 1일 정부가 칼을 꺼내들었습니다. 작년 9.13대책 이후 전국적으로 안정세가 지속되었지만 올해 3분기부터 일부지역들을 중심으로 상승세가 지속되었고 특히, 그중에서도 서울은 7월 1주차부터 13주연속으로 상승하는 등 과열되고 있었습니다. 또한 갭투자와 이상거래 등이 증가함에 따라 거래량도 늘었고 저금리와 유동성, 고분양가와 추가공급에 따른 불확실성이 맞물리며 수요가 부동산으로 몰린 것입니다. 다음은 원문입니다.

평소 부동산에 관심이 있던 분들은 전문을 살펴보시면서 이해가 가능하겠지만 다소 귀찮거나 해석이 어려우신분들을 위해 간단히 요약하려고 합니다.

1. 대출규제 강화(보완)

투기지역 및 투기과열지구의 개인사업자, 주택매매업자, 담보신탁, 법인 등의 주택담보대출을 동일한 담보비율(LTV 40%)로 제한합니다. 대출레버리지 이용을 제한하여 추가적인 주택구입을 차단하려는 것 같습니다.
 
또한 시가 9억원을 초가하는 1주택자의 경우 전세대출 공적보증을 제한합니다. 결론은 고가주택소유자의 경우에 전세자금대출도 제한이 됩니다. 결국 전세자금을 활용한 갭투자도 원천 차단하려는 의도 같습니다.
* 이미 이용중인자는 보증을 연장하는 경우에 예외적으로 허용


2. 분양가상한제 적용

분양가 상한제를 민간택지로 확대적용하려는 의도로 보이며, 다만 10월 말부터 6개월 안에 입주자모집공고가 발표된다면 분양가상한제로부터 자유로울 수 있습니다. 다만 재건축 및 재개발 사업진행속도가 더딘 곳은 분양가상한제 적용을 피할수 없을 것으로 판단됩니다.

또한, 분양가상한제를 피하려는 지역들, 예를 들면 일반분양 물량이 많고 후분양으로 분양가를 올리려는 지역(시,군,구 단위)은 핀셋규제를 한다고 합니다. 아마 특정지역을 콕 찝고 있는 듯 합니다.

이번규제는 정부의 부동산정책의 일관된 방향성을 보여주고 있습니다. 그러나 일시적인 효과만 있고 장기적으로는 다른방향으로 흘러가고 있는 것이 아닌지 다소 걱정이 됩니다. 풍선에 물을 가득담으면 결국 터지기 마련입니다. 풍선에 물을 더 담는 모습을 보니 언제 터질지.. 걱정이 됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 이슈가 되었던 전월세 신고제와 상한제에 이어 정부가 이제는 임대인과 임차인의 전ㆍ월세계약 기간까지 간섭하려는 정책이 또 한번 이슈가 되고 있습니다. 명칭은 주택임대차 '계약 갱신청구권'이라고 하는데 과연 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

몇번의 포스팅을 통해 우리는 이제 전체 세대수에서 자가점유율과 무주택세대와 유주택세대의 수를 알게 되었습니다. 전체가구중 무주택 44%는 임차인의 신분으로 전ㆍ월세로 거주하고 있을 것입니다. 전체 가구의 절반가량이 임차인으로 살고 있기 때문에 이번 정책의 영향이 상당히 클 것으로 판단됩니다. 아래표에서 보시다시피 저소득층으로 대변되는 취약계층의 자가점유율이 낮고 전ㆍ월세비율이 높은 점을 봤을때 일반가정보다는 서민들에게 미치는 영향이 클 것입니다.

우리 민법에서 임대차는 임대인에게 다소 유리하다는 판단과 주거안정성의 목적으로 특별법을 제정하여 전ㆍ월세 기간을 최소 2년(상가 1년)으로 보장하고 있습니다. 그러나 계약의 연장에서는 임대인과 임차인의 합의가 있어야만 연장이 가능하기 때문에 임차인은 2년마다 집을 구해야하는 문제점도 있었습니다.

청구권은 서로의 동의가 있어야 실행되는 권리이지만 이번 전ㆍ월세계약기간이 2년에서 4년으로 보장하는 '계약 갱신청구권'은 별다른 이유없이 갱신을 거절하지 못하게 하는 내용을 담았기 때문에 바로 실행되어야 하는 형성권의 형태로 해석해야 합니다. 현재 상가의 경우는 상가임대차보호법에 따라 최대 10년까지 계약연장이 가능했지만 주택임대차보호법에서는 최대계약기간 2년만을 보장했기 때문에 임차인 입장에서는 계약기간에 대한 최소한의 안전장치를 마련하게 되는 것입니다.
그러나 이러한 좋은취지와는 달리 임대인의 입장 즉, 공급측면에서는 부작용이 우려됩니다. 먼저 정부의 사적재산에 대한 지나친 간섭으로 시장의 거부감이 나타날수 있습니다. 이는 곧 임대시장의 위축을 가져오고 결국 공급부족은 임대료 상승이라는 불편한 결과로 나타납니다.

특히, 최근에 강력한 규제책으로 인해 1가구 1주택의 트렌드가 정착되어 가고 있는 시점에 2주택 이상의 다주택자들이 주도하는 임대시장이 축소된다면 공공부문의 비율이 현저히 적은 현재의 임대시장에서 피해는 고스란히 임차인에게 전가될 수 밖에 없습니다.

또한, 주택수요가 많은 곳에서는 벌써 전세가 상승국면으로 전환된 지역들이 많은데 여기에 전ㆍ월세 기간을 2년에서 4년으로 늘어나게 된다면 임대시장에 물건이 줄어들고 임대기간 4년을 우려한 임대인들은 사전에 임대료를 인상할 수 밖에 없을 것입니다. 정부에서는 이미 전ㆍ월세 공급물량이 충분하다고 이야기하고 있지만 지난번 포스팅에서 다뤄졌던 것처럼 민간임대시장이 주도하는 국내임대시장에서의 민간임대시장위축의 피해는 고스란히 서민들에게 갈 것입니다.

현재 국회에 계류된 임대차 계약 갱신청구권과 전월세 상한제는 필연적으로 같이 논의 될 수밖에 없기 때문에 이러한 임대시장 축소가 우려되는 것입니다. 특히, 전월세 실거래가 신고제 의무화, 2천만원 이하의 임대소득 양성화, 전월세 계약갱신 청구권 법제화, 임대료 상한제, 임대주택 의무화 등 현재 정부가 추진하는 정책들이 모두 시장의 공급을 위축시킬 수 있기때문에 더욱더 걱정되는 것입니다.

역대 어느정부에서도 시장의 니즈에 반대하는 정책은 성공한적이 없습니다. 단기간에는 효과가 있어보이나 결국에는 부작용이 컸습니다. 이번 정책 역시 임차인을 보호하자는 순수한 의미에 매우 정의로운 정책이지만 시장에 대한 오판으로 자칫 그 피해가 서민들에게 갈까봐 우려되는 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 경제뉴스에 상단에 위치한 토지보상비에 대해 언급해보려고 합니다.

올해 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구에서 수도권에만 추석이후부터 올말까지는 약 7조원, 내년에는 사상 최대 45조원의 토지보상금이 시중에 풀린다고 합니다. 52조원이라는 돈이 금액의 크기가 감이 오지 않습니다만, 우리나라 1년 예산에 약 10%의 해당하는 엄청난 금액입니다.
* 아래표는 18년 정부 예산안입니다.

그렇다면 어디에 토지보상이 이루어지는지 한편 살펴보겠습니다.

기존에 정부가 추진하였던 지역들로 추석이후로 올해 과천 주암, 성남 복정 등 입지가 좋은 지역들로부터 21년까지 많은 지역의 공공주택지구에 토지 보상이 이루어질 예정입니다.

이 금액은 2009년 34조 8천 554억원보다 10조원 이상 많은 것으로 역대 최고치라고 합니다. 일단 중소규모의 공공주택지구 뿐만아니라 정부에서 지정한 3기 신도시 인 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산지구 등에서는 20년부터 본격적인 보상이 이루어지고, 21년에는 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 보상이 이루어질 전망입니다.

사실 공공주택지구에 대한 토지보상은 당연히 이루어지는 것인데 왜 이렇게 경제일면을 장식하며 이슈가 되고 있는 것인지 고민해볼 필요가 있습니다. 박근혜정권을 이어받은 문재인정부는 집값잡기에 총력전을 펼치면서 작년 9.13대책의 효과를 봤습니다. 그러나 약 1년여의 시점이 지난 지금 정책의 성공처럼 비춰지고 있으나 시장은 적응하였고 실상은 조금 다릅니다.

기존의 입지가 좋은 지역들을 중심으로 반등하고 있으며 특히, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 영향에 따라  핵심입지에 대한 신축공급의 제한요소들이 부각되면서 다시금 전세가와 매매가가 반등하는 조짐이 보이고 있고 실제로 일어나고 있습니다.
* 블로그 내 분양가 상한제에 대해서 참조
 
이러한 상황에서 정부는 지속적인 공급을 늘리기 위해 토지보상을 서두르며 집값 잡기에 총력을 펼치려고 하지만 올해 4분기 이후부터 보상되는 토지보상비가 자칫 주변부동산 가격을 자극하는 불쏘시개가 될 확률이 높아보입니다.

특히, 최근에 신도시와 GTX(광역급행철도) 추진 등 정부차원의 각종 개발계획이 확대되며 전국의 땅값이 105개월째 지속 상승중인 가운데 막대한 보상비가 풀린다면 인근부동산 시장 뿐만아니라 핵심입지 부동산으로 유입될 확률이 높아지는 것입니다.

정부 역시 이러한 점을 잘 알고 있기 때문에 대토받은 복수의 택지를 하나로 묶어 제공하면 LH가 운용하는 리츠에 대토보상과 리츠를 활용해 공공주택 사업 등을 진행 후 사업이익을 대토보상자들에게 제공하여 보상자금을 흡수하려고 하지만 핵심입지 지역이 아니라면 대토보상을 선호하지 않을 것이기에 기대만큼 보상비 흡수효과가 크지 않을 것으로 보여집니다.

특히, 서울 및 핵심입지들을 중심으로 집값이 상승조짐이 있는 이시점에 1천조원에 달하는 단기 부동자금과 토지보상비가 부동산에 유입된다면 다시한번 집값상승의 악순환이 반복되는 것이 아닐지 우려됩니다. 그동안 대기수요로 전환되어 있던 실수요자들 역시 저금리와 자산에 대한 투자처로 다시한번 부동산에 유입될 확률이 높아진 것입니다.

당장에는 청약에 대한 관심으로 수요가 억제가 된다고 하지만 결국에는 높은 청약경쟁률가 서울 등 좋은입지에 신축공급들이 제한되는 상황이 이어진다면 결국 인플레이션을 우려한 수요자들은 부동산에 몰릴 것이고 핵심입지 중심으로 다시한번 상승장이온다면 서민들과 청년들은 내집마련이 더욱더 어려워 질 것입니다.
* 블로그내 높아지는 청약열기에 대해서 참조

현재 수도권 신축들의 분양가가 32평 기준으로 5억원에 육박하는 시점에 갈수록 토지와 인건비 자재비 상승 등에 따라 분양가는 높아질수 밖에 없어 서민들의 내집마련이 어려워지는 이시점에 똑똑한 국민들은 결국 하루라도 빨리 내집마련을 위해 대기수요에서 수요자로 전환 될것이고 결국 정부의 정책이 실패로 돌아가 그동안 대기수요로 전환되어 기다렸던 서민들에게 피해가 고스란히 전가될 것 같아 매우 안타깝습니다.

토지보상과 동시에 정부의 보다 확실한 주택공급계획과 로드맵이 선행되지 않는다면 결국 이번의 토지보상비는 다시한번 불쏘시개가 되어 집값 상승의 불편한 역사를 반복할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 분양가상한제 이후 있었던 청약열기를 통해 본 부동산시장에 대해 포스팅하려고 합니다. 대표적인 청약으로는 서울 동작구 사당동에 '이수역 푸르지오 더 프레디움' 과 인천 송도에 '더샵센트럴파크 3차', 부천에 '일루미스테이트'가 있었습니다.

민간택지분양가상한제 발표 이후에 규제지역인 서울뿐만 아니라 수도권 비규제지역들도 역대급 청약경쟁률이 나오고 있습니다. 서울에서는 수년만에 세자릿수 경쟁률을 기록했고 부천에서는 역대 최대청약자가 인천송도에서는 역대급 청약경쟁률이 나왔습니다.

투기과열지구인 서울의 경우 최근 급등한 부동산 가격과 분양가상한제의 영향으로 추가적인 신축 공급이 제한될 것을 우려한 수요자들이 몰렸으면 비규제지역인 부천은 인접한 3기 신도시인 계양ㆍ대장지구에 공급을 우려 청약경쟁률에 의문이 있었지만 부천 내 신축공급부족과 단일규모 최다세대수단지(3천7백세대), 소사ㆍ원시선 개통에 따른 소새울 역세권 등 복합적인 요소가 작용한 것으로 보입니다.

특히, 초기 계획도시이며 자족도시를 지향했던 인천 송도는 초기에는 분양시장에 활기를 띄었지만 최근에 지속적인 공급과잉과 제한된 서울접근성으로 청약경쟁률이 저조했었습니다. 최근 GTX-B 예비타당성 통과에 따른 영향으로 GTX역 예정지 중심으로 서울접근성이 좋은 입지로 판단되어 역대급 청약자와 경쟁률이 나왔습니다.
* 블로그 내GTX-B 영향에 대해서 참고

이를 통해 우리가 느낄 수 있는 것은 서울과 수도권은 온통 '청약'에 빠져 있는 것입니다. 새아파트를 살 수 있는 세가지 방법 중 재개발ㆍ재건축 / 분양권 전매 등은 더딘 사업진행과 불리해진 세금으로 거래가줄면서 새아파트에 대한 수요가 청약에 몰린 것입니다. 상한제 발표 이후 새아파트 공급부족에 대한 우려와 저렴해질 분양가에 청약시장이 과열될 것이라는 우려가 현실화 된 것입니다.
* 블로그내 분양가상한제에 대해서.. 참고

저는 이번 청약결과에서 서울을 제외한 비규제지역 특히, GTX나 지하철 개통으로 그동안 서울접근성이 좋지 않았지만 좋아지는 입지에 대한 수요가 대단히 많다고 느꼈습니다. 현재의 청약시장은 단순 투자자보다는 투자를 고려한 실수요자들의 적극참여와 정부정책의 합이 맞아 떨어진 것으로 보입니다.

시세대비 저렴한 분양가로 실수요자들을 대기수요로 전환 및 유지시키고  재개발ㆍ재건축 진행 및 분양권 거래를 어렵게 만들어 단기간의 집값 상승을 억제하는 이러한 정책들이 과연 효과가 있을지 의문입니다. 오히려 이러한 청약열기에서 보듯 응축된 에너지들이 폭발하면 또 다시 실수요자들에게 어려운 상황이 나올까 걱정되는 순간입니다.

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안녕하세요. 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 부동산시장에 뜨거운감자로 떠오른 전월세신고제에 대하여 이야기 하고자 합니다. 전월세신고제가 무엇이며 어떠한 영향이 있을지 알아보겠습니다.

1. 전월세신고제란?

2006년 1월부터 시작된 부동산 실거래가 신고제도가 다운계약서 작성 등 위법한방식으로 탈세하는 것을 막으려 현재까지 존속하고 있습니다. 특히, 위법거래가 줄어든 것 뿐만 아니라 투명한 거래에 따라 정부는 세수확보에도 긍정적인 영향을 미쳤다고 합니다. 이와 비슷한 맥락으로 이르면 오는 2021년부터 주택매매처럼 전월세 거래도 30일 이내에 실거래가를 의무적으로 신고해야합니다.

전월세신고제는 말그대로 임대인이 신고의무를 부담하는 것인데요, 공인중개사가 중개했다면 공인중개사가 임대인과 임차인이 직접 거래핬다면 임대인이 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고해야 합니다. 보증금이나 월세 등 전월세 임대차계약이 변경된 경우에도 중개사 또는 임대인이 변경내용을 신고해야 합니다. 미신고 또는 거짓신고시에는 각각 100만원 과 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한 주택임대차 계약이 신고되면 자동으로 확정일자가 부여되 임차인이 별도로 신청할 필요가 없습니다.
* 확정일자 : 대항력을 갖추는 조건으로 우선적으로 보증금을 변제받는 제도

지금까지는 임대인이 임대사업자로 신고한 경우가 아니면 신고의무가 없었기 때문에 실제로 임대계약이 어떻게 이루어지는지 투명하지 못했습니다. 실제로 전체 임대주택 중 약 75%가 임대료 정보파악이 이루어지지 않고 있습니다.

2. 전월세신고제의 영향

그렇다면 이러한 전월세신고제가 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1) 역전세와 깡통전세 등으로 부터 임차인 보호
최근 전국적으로 많은 신축아파트가 공급되면서 특히, 수도권 중심으로 역전세(전세가하락으로 임대인이 하락한 만큼의 전세가를 임차인에게 돌려주는 것) 또는 깡통전세(매매가격하락으로 전세가가 매매가를 초월하여 위험한 수준의 전세계약) 등으로부터 많은 피해자가 양상되고 있습니다. 대부분의 임차인이 서민 실수요자이기 때문에 피해가 더 심각합니다. 전월세 신고제를 통해 임대인 및 중개사의 신고와 동시에 임차인에게 대항력이 생기므로 임차인의 보증금을 보호할 수 있겠습니다.

2) 불법건축물 양성화
불법용도 변경을 통해 임대를 주고 있는 다수의 불법건축물이 신고가 되지 않아 현황파악이 매우 어려운 실정에 있습니다. 예를 들면 주택보다 주차면적이 적은 상가로 허가 받고 이후에 불법으로 주택개조를 통해 임대하는 경우가 대표적입니다. 또한, 다가구주택은 방쪼개기를 통해 신고한 것보다 많은 임차인을 구하고 고시원이 방마다 주방시설을 넣어 불법 원룸으로 임대하는것 등이 포함됩니다. 이러한 경우 불법개조로 인해 임차인의 안전과 생활에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그러나 이런 긍정적인 취지와는 다르게 규제로 불법건축물이 일시적으로 사라진다면 임대차 시장의 혼선과 민심이반 등 부작용이 우려되기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야겠습니다.

3) 임대차계약 양성화와 세수확보
모든 임대차계약이 양성화됨에 따라 임차인의 경우 보다 투명하고 합리적인 가격으로 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 전월세 실거래가 분석을 통해 허위물건 및 시세보다 비싼 전월세 물건을 구분할 수 있습니다. 이를 통해 임차인을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 임대소득이 노출되어 그동안 세금을 내지 않았던 많은 임대인들로부터 보다 투명하게 세수를 확보할 수 있어 국가재정 확충에도 유리할 것으로 보입니다.

4) 전월세 가격상승 가능성
전월세신고제가 되면 투명하고 합리적일텐데요, 아이러니하게도 민간임대차 시장이 위축되거나 임대인이 임차인에게 세금을 전가하게 되어 전월세 가격상승 가능성이 높겠습니다. 불법건축물이 사라져 일시적인 수요증가와 임대인들의 세금 부담으로 민간임대시장이 위축되어 공급이 줄어 전월세 가격이 상승한다면 그 부담이 고스란히 서민 수요자들에게 갈 수 있겠습니다. 좋은 취지에 제도이나 시장은 무섭게도 냉정할 겁니다. 우리나라 현재의 주택임대시장 특성상 공공임대시장보다 민간임대시장이 더 크기 때문에 민간시장의 변화물결은 임대차시장에 더 크게 요동칠 것입니다. 대부분의 전문가들 역시 이러한 점을 우려하기에 꼭 대책마련 후 시행해야겠습니다.

이번포스팅에서는 전월세신고제에 대해 알아보았습니다. 당장 시행되진 않지만 시행으로의 방향성이 제시되어 있기 때문에 이러한 부분을 고려한 부동산 투자가 고려되어야겠습니다. 전월세신고제 역시 이번 정부의 부동산정책의 방향성을 다시금 보여주는 좋은 사례가 되겠습니다. 그러나 아무리 좋은제도도 급하면 체하는 법이기 때문에 시범적용과 공론화를 통해 단계적으로 적용해나가는 것이 바람직할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘 오전에는 인천과 남양주분들이 그동안 학수고대하던 GTX-B 노선이 드디어 예비타당성 조사를 통과하였다고 합니다. 2014년 첫 예타조사에서 경제성지표인 B/C (비용대 편익비율) 0.33으로 고배를 마시고 노선을 재조정하여 2017년 다시 예타대상으로 선정된지 2년만이구요..

3기 신도시개발계획까지 포함한 시나리오까지 고려하여 추진한데에는 GTX-A와 C라인 외에 소외되던 수도권 서부와 동부쪽에 균형발전을 꾀한것 같습니다. 특히, 그동안 서울접근성이 열악했던 인천원도심과 송도주민들이 가장 반기는 분위긴데요. 정부발표자료를 먼저 살펴보겠습니다.

먼저 GTX가 무엇인지 간단히 살펴보겠습니다. Great Train Express 말그대로 광역철도로 경기도가 2007년 최초 추진한 수도권 광역철도를 이야기합니다. 기존 지하철이 지하 20m내외에서 시속 30~40km로 운행되는 것에 비해 GTX는 지하 40~50m 공간을 활용해 노선을 직선화하고 시속 100km 이상의 속도로 운행하는 신개념 교통 수단입니다.

말그대로 GTX개통이 현실화 된다면 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북 각 종점에서 종점까지 한시간 이내에 주파가 가능하며 수도권 어디서든 서울접근성이 획기적으로 증가하게 되는 것입니다. 그렇다면 GTX의 영향은 어떤 것이 있을지 살펴보겠습니다.

1. 서울 도심에 집중화 현상이 가속화 될 것이다.
무슨말인지 의아해 하실 분들이 많을 것 같습니다. '교통이 좋아지면 더 분산되는 것 아니야?' 라고 질문하실겁니다. 맞습니다. 분산은 가능합니다. 그러나 서울로의 접근성이 향상됨에 따라 서울로의 집중이 가속화 된다는 것입니다. 예를 들면 송도에 사시던분들이 영화를 보러가거나 쇼핑을 할때 송도주변을 이용했는데 서울까지 20분 내로 간다면 더 넓고 큰 상업시설들이 위치한 곳으로 많이 간다는 것입니다. 교통이 편리해짐에 따라 물리적 거리가 줄게되고 서울에는 상업시설이 더 증가하고 일자리(본사) 등 고소득직장 역시 적환지인 서울로 더욱 집중화 될 것입니다. 그에 따라 서울은 주거지역이 축소되고 기존 핵심입지의 주거지역들은 더 높은가치가 생기는 것 입니다.

2. GTX역세권과 비역세권의 집값 차이가 커질것이다.
흔히들 GTX 예타면제 이후에 우리지역 전체가 수혜를 입은다고 생각하시지만 실제론 다릅니다. 살기에 편해진 것은 사실이지만 공급이 많은 수도권 외곽의 신도시들은 개별 입지(역세권과 비역세권) 별로 그 편차가 커질겁니다. 실제로 A와 C노선의 외곽인 파주운정신도시와 동탄2지구의 역세권과 비역세권의 가격차이를 보면 알 수 있습니다. 조금 더 냉정한 시각에서 분석이 필요합니다. 막연하게 내집사랑에 빠지거나 자기기준으로만 보면 안될 것입니다.

3. 주거지 선정에 폭이 넓어져 내집마련 대기수요가 증가할 것이다.
그동안 높은 서울집값에 서울에 직장이 있던 직장인들이 내집마련이 어려웠었습니다. 그러나 광역철도망 개통이 된다면 외곽까지 선택의 폭이 넓어져 보다 높은 상품가치의 내집마련이 가능할 것으로 보입니다. 그에 따라 새로이 공급되는 신도시나 택지지구 등에 청약을 기다리려는 실수요자들이 생겨나 당장의 내집마련보단 대기수요로 전환 될 것입니다. 현 정책의 연장선에서 보면 집값 상승을 우려하여 정부가 원하는 방향대로 실수요를 억제하려는 것 같습니다.

수도권광역철도는 기존의 지하철과 다른 교통 혁신으로 수도권 입지에 큰 지각변동을 예고하고 있습니다. 그러나 이러한 청사진들만 바라본다면 큰코 다칠 수 있음을 명심해야 합니다. 작년에 시끄럽게 착공식 한 GTX-A 노선은 아직도 삽을 못뜨고 있으며 보통 지하철이 개통시기보다 1ㅡ2년 늦어지는 것을 고려해보더라도 현재 계획된 개통시기는 믿을 수가 없기 때문입니다. 일찍 개통된 역사가 흔치 않습니다.
* 최근 김포도시철도, 7호선 석남연장, 수인선 등 지하철 개통은 계획대로 진척이 어렵다.
더군다나 새로운 기술력이 투입되고 지하 깊숙히 행해지는 공사가 과연 쉽게 이루어 질까요? 법테두리상 지하공간에 사적 재산권이 미치지 않더라도 많은 국민들이 불안해할 것이며.. 공사속도도 더딜 것입니다. 더군다나 밀집도가 높은 우리나라의 특성과 최근 지진 등의 안전에 중요성이 강조되는 트렌드 속에서는 숱한 마찰이 우려됩니다. 더불어 높은 요금이 예상되는 바 실제로 개통시에는 생각보다 비쌀것으로 생각됩니다.(최소 SRT비용보단 비쌀듯..합니다.)

또한, 일부 초역세권 수혜단지를 제외한다면 집값 상승이 어려울 것이고 그것을 학습한 실수요자들이 서울로 몰리고 도심화로 주거공간이 줄어드는 서울은 다시 수요가 폭발되어 집값 상승이 클 것으로 생각됩니다. 외곽이 개발될 수록 중간입지와 핵심입지의 중요성이 더욱 가속화될 것은 누구나 아는 사실이기 때문입니다. 순기능이 클지 역기능이 클지 앞으로의 행보를 지켜보는 것도 흥미롭겠지만 과거의 집값 상승의 학습경험이 큰 국민들이 과연 정부 의도대로 움직일지? 총선과 대선을 위한 정치인들의 정치공약일지? 다양한 시각으로 보셨으면 합니다.

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신혼희망타운은 일반분양의 특별공급 중 신혼부부특별공급(블로그 내 게시글주택청약제도(3부-특별공급) 참고)와는 다른제도로 국토교통부가 2018년부터 시작해 2022년까지 약 15만호를 신혼부부만을 위해 특별공급하는 제도이다. 특히, 신혼부부에게 필요한 육아와 보육에 특화하여 건설하는 것이다.

1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.

지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다

ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.