부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 전매제한 강화와 관련해서 많이 뜨겁습니다. 일종의 풍선효과로 많은 분들이 지방 분양권까지 많이 뜨거운 모습입니다.

올해 7월부터 수도권과 지방광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전등기시(3년 도달하더라도 전매 불가, 반드시 등기 필요)로 강화되기로 하면서 그동안 수도권 비규제 지역에 청약을 하시던 분들이 많이 아쉬워하고 계십니다.

그러다 보니 기존에 분양권들이 뜨거워지고 가격이 올라가면서 조금은 다른 방법으로 분양권을 가져가려는 분들이 많아졌습니다.

바로 '복등기'인데요, 오늘은 복등기에 대해서 살펴보려고 합니다.

★ 복등기란?

일반적으로 등기 후 거래가 가능한 곳들의 아파트 분양권을 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것을 뜻합니다.

등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부르는데요, 매도자가 부담해야 할 취등록세와, 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건입니다.

매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼주기도 하는데요, 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 불법이기 때문에 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 법의 보호를 받지 못합니다.

계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기 이자율을 합산한 금액만 돌려받을 수 있어 큰 곤욕을 치를 수 있다고 합니다.

그러나, 분양권 계약금이 없거나 소유권 이전 시 잔금이 부족한 수분양자의 경우에는 이러한 검은 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없고, 반대로 매수자의 입장에서도 상대적으로 전매제한기간에 구입함으로써 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 유혹에 쉽게 빠지게 됩니다.

최근, 적정 분양가' 논란을 낳았던 판교신도시 공공임대 분양전환 아파트가 소유권 이전도 이뤄지기 전에 사전 거래되고 있는 것으로 기사가 나왔습니다.

기존에 공공임대로 거주 중이며 분양전환이 어려운 임차인들의 경우 소유권을 확보하지 못한 임차인 자격으로 복등기의 형태로 거래하는 것은 불법이지만 주변 시세 대비 최대 60%가량 저렴하기 때문에 임차인들 역시 이러한 점을 이용하여 '복등기'의 유혹에 빠지게 된 것입니다.

그러나 이러한 '복등기'가 불법임에도 불구하고 주무 부처인 국토교통부나 한국 토지주택공사(LH) 측은 거래 당사자를 처벌할 뾰족한 수단이 없다고 합니다.

현지에서는 매수자들이 아직 분양 전환이 되지 않은 물건은 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문에 가계약을 맺어 분양대금과 웃돈을 임차인에게 보낸 후 분양전환을 완료 후 LH에서 임차인에게 등기가 넘어가면 바로 다시 등기를 이전하는 식으로 거래를 하게 되는 것입니다.

이 같은 거래는 당연히 '복등기'이지만 이를 찾거나 제재하기가 어려운 것입니다.

현재 공공임대 분양전환 주택에 거주 중인 임차인들은 분양 전환이 시작된 날로부터 1년 내에 분양 대금을 치러야 분양을 받을 수 있지만 대부분 서민이면서 시세가 많이 상승하였기 때문에 시세보다 저렴한 물건을 쉽게 포기하기 어려워 매수자로부터  상당한 금액을 챙길 수 있는 만큼 복등기를 통한 거래는 매력적일 수밖에 없습니다.

★ 복등기 처벌 수위와 문제점

현행 공인중개사법에서는 이러한 소유권 이전 등기가 되지 않은 부동산의 매매 중개 행위를 부동산 투기 조장 행위로 보고 해당 공인중개사에 대해 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 매수ㆍ매도인에 대해서는 사안별로 판단해야 한다는 유보적 입장을 보이곤 있으나 복등기의 주체인 매수 및 매도자는 공증이나 이면계약서 역시 불법이기 때문에 법적인 효력을 인정받기 어려워 적발 시에는 당첨이 취소될 수도 있다고 합니다.

또한, 진행이 잘 되었다 하더라도 보통 계약시부터 소유권 이전 시까지 약 30개월이 걸리는 것을 감안하면 약 2~3년 뒤의 일이기 때문에 개인 간 사정이나 입주 시 시세 상승 및 하락분으로 인해 매수 및 매도인 간의 갈등이 생기고 이로 인해 법적인 다툼으로 이어질 수 있습니다.

가능하다면 불법인 '복등기'를 통한 매수보다는 합법적인 매수가 정신건강에 이로울 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 부동산 공부를 한 이후로 처음으로 세입자와 갈등을 겪으면서 스트레스를 좀 받았었습니다. 그 덕분에 궁금했던 내용들을 정리해보면서 다시 한번 개념을 정리하였습니다. 이전에 포스팅한 아래의 2개의 글이 바로 그 내용들인데요, 첫 번째는 무리한 수선 요구에 따른 임대인의 수선의무에 대해 알아보았고, 두 번째는 임대인이 임의로 수리한 비용에 대해서 임대인이 어디까지 지불해야 하는지에 대해서 정리했습니다. 

2019/12/12 - [부동산 상식] - 세입자의 무리한 수선요구.. 다 받아줘야 할까?(Feat. 임대인의 수선의무)

2019/12/13 - [부동산 상식] - 세입자가 동의없이 수리한 보일러.. 임대인이 비용을 지불해야 할까?(Feat.비용상환청구권)

오늘은 임차인과 말다툼중에 나왔던 내용이 생각이 나서 그 내용을 포스팅할까 합니다. 지난번 임차인과의 다툼중에 감정이 고조된 임차인이 이렇게 이야기를 했습니다. "수리해주기 싫으면 나갈테니깐 이사비 주세요"라고 이야기하셨는데 현재 임대차계약 존속기간이기 때문에 저는 "이사비를 지급해드릴 의무도 없고, 현재 계약기간이다."라고 이야기했습니다. 얕은지식이었지만 기존에 임대차를 공부했기 때문에 존속기간 내에서는 설정된 2년의 기간은 유효한 것으로 기억이 나서 자신있게 이야기했었는데요, 생각해보니 저도 제말의 진위가 궁금해져서 오늘은 임대차의 존속기간과 갱신에 대해서 다시한번 정리해보겠습니다.

1. 임대차의 존속기간

여기서 말씀드리는 임대차는 우리가 흔히 말하는 전세 및 월세를 이야기합니다. 용익물권 중 전세권과는 다른내용으로 현재 전세로 거주하더라도 별도의 전세권을 설정하지 않았다면 임대차로 보시면 됩니다. 우리가 사용하는 민법상에서는 주택에 대한 임대차에는 존속기간(최단 및 최장)이 없습니다. 그러나 대부분의 주택이 주택임대차보호법(특별법)을 적용받기 때문에 일반법보다 우선적용 되므로 2년을 보장합니다.

→ 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 임대차 기간을 설정하였다 하더라도 임차인은 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 설정한 임대차 기간은 임차인만이 그 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인 불가) 즉, 1년의 임대차 기간을 설정한 경우 임차인은 1년 후 해지가 가능하고, 1년 후에도 2년까지는 계약기간 보장이 가능합니다. 최근에는 4년으로 연장한다는 기사가 있었는데 그 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/25 - [부동산 정책 및 동향] - 전월세 2년에서 4년으로.. 누구를 위한 정책일까?(Feat. 계약갱신청구권)

→ 임대차 기간이 끝난 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 유효한 것으로 보기 때문에 계약연장의사가 없는 경우에 계약기간이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 계속해서 임대차는 유효합니다. 그렇기 때문에 간혹, 임대인이 새로운 임차인의 전세금으로 전세금을 돌려주는 경우에 전세기간이 만료되었다 하더라도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

2. 임대차의 계약갱신

임대차의 계약갱신에는 크게 두가지로 나뉩니다. 계약만료 전에 당사자의 합의에 의해 갱신되는 약정갱신과 계약기간 만료후에 별도의 의사표현이 없을시에 자동으로 갱신되는 법정갱신이 있습니다.

약정갱신에 경우에는 기간의 제한이 없기 때문에 횟수나 기간을 계속해서 연장할 수 있습니다.  

→ 최초에 2년계약을 설정했다면 약정한 존손기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

이러한 약정갱신 기간이 지나서 자동으로 갱신이 된다면 법정갱신이 됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하는데요,

→ 법정갱신이 된다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다. 그러나 존속기간은 약정이 하지 않은것으로 보기 때문에 당사자가 해지통보가 가능하지만 특별법으로 인해서 법정개신시에는 임차인만 통보가 가능하여 통보후 3개월 후에 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

→ 임대인의 입장에서는 법정갱신(=묵시적갱신)이 되는 것은 보증금반환에 부담이되므로 계약만료 직전 정해진 기간안에 계약연장 및 해지의사를 전달하여 연장시에는 약정갱신을 하는것이 유리하겠습니다.

※ 다만, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는
위와 같은 갱신(법정갱신)이 인정되지 않습니다. 그러나 여기서 2기란 월세의 경우 2개월 치를 의미합니다. 

* 여기서 2기란 차임의 2개월분을 의미하며 연속적인 의미는 아닙니다. 예) 30만원의 월세를 지불하는 경우 1달 30만원, 2달 15만원, 3달 10만원으로 3개월의 연체를 하였지만 차임은 55만원으로 2개월에 미치지 못하기 때문에 해지사유가 되진 않습니다. 연속적이지 않더라도 차임의 2개월 분을 의미하므로 연체액의 총합이 60만원에 해당해야 합니다.  

위의 개념을 정리한 것을 토대로 임차인과의 사례로 이야기를 다시 해보면 현재의 임차인과 저는 '19년 4월에 임대차계약을 했습니다. 계약기간은 '19년 4월 ~ '21년 4월로 2년을 설정하였습니다. 그렇기 때문에 '19년 12월에 임차인이 퇴거를 하겠다고 저에게 주장하였다 하더라도 제가 거부한다면 남은 1년 5개월 간의 계약기간이 유효하겠습니다. 그러나 만약 임대차가 계약기간 만료 후 법정갱신이 된 경우였다면 3개월 뒤에 자유로이 나갈 수 있었을 것입니다. 그렇지만 어떠한 경우에도 제가 이사비를 지불해야 할 의무는 없겠습니다. 

우리가 흔히 임대차계약이 남아있을때 세입자가 퇴거를 요구하는경우 빼서나가라는 말이 곧 이러한 이유에서 나오겠습니다. 결국 세입자가 계약기간 전에 퇴거를 원한다면 새로운 세입자에게 계약기간을 넘겨주고 퇴거를 해야겠습니다.

생각해보면 계약기간도 남아있는 상태에서 본인이 나가는데 이사비까지 저에게 청구한 것은 전혀 법리와 맞지 않은 내용이었습니다. 어느정도 알고 있었지만 다시정리해보면서 더욱 제말에 확신이 듭니다. 혹시, 글을 읽고 오해를 하실까봐 다시한번 말씀드리지만, 지금은 세입자와 갈등이 있었던 창문은 전체다 수리해드렸고 완만히 해결하였습니다. 

진정한 가치투자를 위해서는 다양한 지식까지 접목해야하니.. 쉽진 않은 것 같습니다~^^

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