부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 단독주택? 다세대 등 용어가 헷갈리실 때가 많으실 겁니다. 저 역시도 같은 문제를 겪었습니다.

일반적인 분들은 당장에 필요 없다고 느끼시겠지만 세법이나 대출, 추후에 권리분석 등에서는 이러한 개념들이 정말 중요할 수 있습니다.

저 역시도 용어 개념정리가 장기적인 부동산 투자에서는 정말 중요하다고 생각하는 사람인데요,  그래서 오늘은 건물의 유형별 분류기준을 정리해보도록 하겠습니다.

★ 토지건물과 집합건물

(1) 토지건물

대부분의 경우 토지와 건물의 소유주가 동일하지만 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유주가 각각 다를 수 있습니다.

* 토지와 건물을 각각 등기하기 때문에 소유주가 다른 경우 토지사용료 혹은 지상권 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

(2) 집합건물

건물을 층별 혹은 호수별로 분할해서 소유주가 각각 다르게 등기된 건물입니다.

즉, 같은 건물이어도 201호와 402호의 주인이 다를 수 있기 때문에 층수가 높거나 호수가 많은수록 소유주가 많을 수 있습니다. 대표적인 것이 아파트나 빌라 등이 있습니다.

* 집합건물의 토지는 건물 소유자 별로 등기된 면적 비율에 따라 토지의 사용권을 나누어 가집니다. 이를 '대지권'이라 하며 쉽게 땅의 지분이라고 생각하시면 되겠습니다.

집합건물에는 크게 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택으로 나뉩니다.

• 다가구 주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 여러 가구가 거주할 수 있도록 구획이 나누어져 있어한 가구씩 독립된 생활이 가능하지만 분리하여 소유하거나 매매할 수 없습니다. 
• 다세대주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 다가구와 비슷한 규모를 가지고 있지만 구분소유가 가능합니다. 흔히, 볼 수 있는 빌라가 다세대 주택입니다.
• 연립주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층이하 660㎡초과의 규모를 가집니다. 다세대주택과 매우 흡사하지만 면적이 좀 더 큰 집합건물입니다.

* 아파트 : 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택입니다.

(3) 토지 건물과 집합건물의 비교

일반적으로 토지 건물은 부동산 1개를 1명이 소유하므로 소유자가 원하는 대로 변경 및 개발이 가능하여 활용성이 높으나 집합건물은 부동산 1개를 여러 명이 소유하므로 재건축 및 재개발이 쉽지 않습니다.

또한, 건물의 외관만 봐서는 어떤 유형의 건물인지 쉽게 알 수는 없고 유형별로 소유주가 다를 수 있으니 부동산 등기와 건축물대장을 확인해서 더욱 정확한 정보를 확인해야겠습니다.

※ 부동산 등기 열람 및 발급 / 건축물대장 발급 

* 부동산 등기 열람 및 발급(유료) : 인터넷 등기소 홈페이지

* 디스코라는 사이트를 통해 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 다음 글 참조 : 등기부등본 어떻게 살펴봐야 할까?(Feat. 표제부, 갑구, 을구, 인터넷등기소, 디스코)

* 건축물 대장 발급 : 건축행정시스템 세움터 홈페이지

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 개인으로 아파트 투자를 하시는 분들은 최근에 세법이나 대출로 인해서 아파트 투자가 주저될 텐데요, 이러한 분위기와 저금리 기조로 주거용 오피스텔이 다시 각광받고 있는 듯합니다.

그러나 일반적인 아파트와 달리 오피스텔은 주거용으로 사용하는 것 같아도 면적에 있어서 아파트와 차이가 존재하는데요, 대부분은 이해는 하고 있었지만 정확한 차이점을 구분하긴 쉽지 않습니다.

그래서 오늘은 아파트와 오피스텔의 면적의 개념을 살펴보도록 하겠습니다.

★ 면적의 개념

아래는 보통 부동산 거래를 하거나 분양받을 때, 주택청약을 할 때 항상 등장하는 용어들로 많이 헷갈립니다.

(1) 전용면적 

실제로 거주하는 공간으로 진짜 '우리 집'이라고 할 수 있습니다. 현관문을 열고 마주하는 공간들로 대표적으로 방, 주방, 거실, 화장실 등을 포함합니다. 

* 서비스면적 : 발코니 등을 포함한 면적

(2) 공급면적

전용면적(방, 주방, 거실, 화장실 등)과 주거공용면적(계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을 모두 더한 것)을 더한 것입니다.

(3) 계약면적

공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타 공용면적(주차장과 노인정, 관리사무소 등)을 모두 더한 것입니다.

★ 전용률이란?

공급면적 중 전용할 수 있는 공간의 크기가 어느 정도인지 나타내는 개념이 '전용률'인데요, 높게 나타낸다면 전용면적에 비해 공용면적이 상대적으로 적다는 뜻입니다.

이는 다시 말하면 사용할 수 있는 주거공간의 면적이 더 크다는 것을 의미합니다.

* 전용률=(전용면적/분양(계약) 면적) x 100

★ 아파트와 오피스텔의 차이

(1) 전용률

아파트와 오피스텔은 전용률이 다르기 때문에 같은 평형이라도 전용면적이 크게 차이가 납니다.

오피스텔에 비해 아파트가 상대적으로 전용률이 높은 것은 발코니에 있습니다.

요즘 대부분의 아파트 분양은 발코니를 확장형으로 하는 경우가 일반적이라 실제로 사용할 수 있는 공간이 더 넓어지는 이유입니다.

그래서 발코니를 확장한 59㎡아파트와 84㎡ 오피스텔 크기가 비슷하게 느껴지는 이유입니다.

일반적으로 아파트는 전용률이 80% 내외이고 오피스텔은 50% 내외입니다. 

(2) 분양면적

아파트의 분양면적은 공급면적이지만, 오피스텔의 분양면적은 계약면적입니다. 이런 차이가 발생하는 것은 같은 주거용으로 사용하더라도 아파트는 주택법의 적용을 받고 오피스텔은 건축법의 적용을 받기 때문입니다.

(3) 외벽의 기준

아파트는 외벽의 내부선을 기준으로 오피스텔은 외벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정합니다. 그렇기 때문에 벽체의 두께만큼 아파트에 비해 전용면적이 줄어듭니다.

다만, 2015년 4월 30일 이후 건축허가를 받은 오피스텔은 아파트와 같은 기준인 안목치수를 적용하게 되었다고 합니다.

* 안목치수 : 아파트의 전용면적을 계산할 때 문으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 하는 것

★ 아파트와 오피스텔의 차이 발생 원인?

아파트와 오피스텔은 주용도에서 차이가 발생하기 때문에 이러한 차이가 발생합니다.

아파트는 주용도가 주거시설로 사적 공간이기 대문에 공용공간을 최소화하고 거실, 침실, 주방 등의 주거전용면적을 최대한 확보하기 대문에 자연스럽게 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비중이 높아져 전용률이 높습니다.

반면에, 오피스텔은 주 용도가 업무시설로 공적공간이기 때문에 복도, 엘리베이터 공간 등의 공용공간의 비중이 높아져 전용률이 낮아지게 된 것입니다.

※ 서울 아파트는 왜 좁게 느껴질까?

주변 지인들의 말에 따르면 서울 아파트가 다른 지역 아파트보다 조금 작다고 합니다. 그래서 그 이유를 찾아봤는데요, 이유는 서울시가 2008년부터 시행한 ‘발코니 삭제’ 규정 때문이라고 합니다. 

‘발코니 삭제’는 아파트 외관(입면)을 다양화하기 위해 발코니가 달리는 벽면의 전체 길이 기준으로 30%는 발코니를 설치할 수 없도록 한 것을 말하는데요, 아파트마다 네모반듯한 이른바 ‘성냥갑 아파트’만 만들면 미관상 좋지 않다는 이유로 도입했다고 합니다. 

발코니는 위에서도 살짝 언급했지만 대부분 확장해 방을 넓혀주는 일종의 ‘서비스 공간’ 기능을 합니다. 발코니가 사라진 방은 당연히 면적이 좁아질 수밖에 없습니다.

신축 아파트 기준 전용면적 84㎡ 아파트의 발코니 면적은 25㎡ 안팎으로, 만약 발코니가 없어지지 않으면 30% 정도 공간을 더 넓게 쓸 수 있습니다.

아름다운 외관을 만든다는 명목으로 도입한 발코니 삭제 규정 때문에 서울에 짓는 아파트는 다른 지역 아파트와 같은 전용 면적이라도 실제 사용 면적에서는 손해를 보고 있는 것입니다.

물론, 서울의 아파트도 (1) 돌출 발코니 (2) 리모델링이 쉬운 구조 (3) 건축물 입면 다양화 (4) 외벽 벽면율(창문이 아닌 면적의 비율 50% 이상) 등 4개 조항을 만족하면 발코니를 삭제하지 않아도 된다곤 합니다만, 대부분은 만족하지 못하고 있습니다.

* 좌측은 일반적인 서울의 확장형 평면(침실 1이 좁게 느껴짐) / 우측은 일반적인 아파트의 확장형 평면으로 발코니 삭제규정이 적용되지 않은 아파트의 평면으로 차이가 크게 느껴집니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.