부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 지난 5월 11일 전매제한과 관련된 내용을 발표했습니다.

전매제한과 관련된 내용과 앞으로 변화될 전매제한에 대해서 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 전매제한이란 무엇인가?

(1) 전매제한의 공통사항

● 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.

●주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

●제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

●중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.

(2) 전매제한의 세부사항

●투기과열지구 분양권은 기본적으로 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

●조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있었습니다만, 이젠 조정대상지역 전지역이 제 1지역으로 적용 받고 있습니다.

제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간

제2지역 : 1년 6개월

제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

● 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

※ 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 분양가격에 따라서 최소 3년에서 8년까지의 전매제한 기간을 적용받습니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 투기과열지구 내 공공택지외(민간택지)에서도 공급되더라도 분양가 상한제가 적용된 지역은 5~10년의 전매제한이 적용됩니다. '20년 7월 29일 이후 민간택지분양가 상한제가 시행될 예정입니다.

* 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다. 투기과열지구는 기본적으로 소유권이전 등기시 거래가 되지만 만약, 분양가상한제지역이라면 분양가격에 따라 전매제한이 소유권 이전(3년이 미경과하더라도 소유권 이전시 3년으로 봄)후에도 전매제한을 받을 수 있습니다.

※ 수도권 외

다만, 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 동일하게 전매제한 5년을 적용 받습니다.

민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월 / 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

2. 511대책과 전매제한 강화

지난 5월 11일 추가적인 부동산대책을 발표하면서 전매제한과 관련하여 8월부터는 수도권 및 지방광역시의 모든 분양을 소유권 이전등기시까지 전매제한을 금지하겠다는 내용을 발표하였습니다.

이에 따라 기존에 투기과열지구에만 적용되던 소유권 이전등기시까지의 전매제한이 아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다.

지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

이러한 전매제한과 관련된 내용들 반드시 숙지하고 있어야겠습니다.

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안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부에서는 사전 예고도 없이 다양한 규제책을 쏟아내고 있습니다. 최근 수도권 및 광역시 도시지역 민간택지에서 분양하는 주택의 전매금지 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기일까지 강화한 한다고 이야기했는데요,

아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다. 지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

국토교통부는 22일 수도권 및 광역시 민간택지 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기일로 변경하고, 수도권 외 지역 공공택지에서 공급하는 주택의 전매제한 기간을 투기과열지구는 3년에서 4년으로 이외 지역은 1년에서 3년으로 각각 강화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법 예고하였네요.

입법을 결정한 이유로는 정부의 지난 발표대로 전매제한 규정을 조정하면 수도권 비규제 지역, 광역시 민간택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간이 6개월에서 2년 6개월~3년으로 연장돼 지방 공공택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간(1년) 보다 오히려 더 길어지는 불균형이 발생한 점을 고려했다고 합니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

그러나..

이러한 규제에 따른 또 다른 풍선효과 나타날 수 있는 것을 우려하고 있습니다.

물론, 이번 조치가 청약시장에 몰리는 가수요를 줄이는데 큰 도움을 주겠지만. 전매금지지역이 아닌 지역에 있어서 풍선효과가 예상되는 것은 너무나 당연합니다.

우선 수도권에서는 규제를 받는 지역의 새 아파트 희소성이 더 커질 수 있으며, 거래 가능한 기존의 분양권 또는 입주권에 대한 수요가 급증할 수 있습니다.

이에 따라 기존에 가점이 낮거나 특공 조건이 안되어 청약경쟁률이 낮은 실수요자들은 울며 겨자 먹기로 신규 아파트로 수요가 몰릴 수 있기 때문에 기존 입주권 및 분양권뿐만 아니라 신규 아파트 값이 더욱더 오를 수 있습니다.

아울러 지방시장에서는 경쟁력이 없는 지역들에서는 공급 위축과 같은 부작용이 우려됩니다.

실수요자만으로 완판이 어려울 수 있는 지방시장에 있어서는 규제를 피하면서 입지가 좋은 일부 지역을 제외하곤 오히려 려 경쟁률이 저조해짐에 따라 해당 지역을 중심으로 공급이 위축되는 결과를 초래할 수 있습니다.

시행사들은 보통 지방 청약 물량의 경우에 대략 10% 정도 투자 수요로 판단 하며 공급하기 때문입니다.

또한, 전매가 여전히 가능한 지방 중소도시 중 거점도시에 속하는 도시들의 풍선효과가 우려됩니다. 특히, 분양시장에서 성공을 거두고 있던 중소도시들에 투자수요까지 가세하게 되면 오히려 집값이 급등하게 되고 그러한 부분이 해당 지역의 실수요자들에게는 또 다른 부담으로 작용할 것입니다.

이번 규제는 부동산 시장의 특성상 투자자는 규제가 덜한 지역으로 옮겨가게 되어있기 때문에

또 다른 지역들에 풍선효과의 뇌관으로 작용할 우려가 많은 정책으로 사료됩니다,

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한 강화 방안이 발표되었습니다.

총선 이후에 정부의 방향성을 잘 나타내 주는 정책들이 연달아 발표됨으로써 시장의 수요자들은 다소 혼란스러울 수 있겠습니다.

저 역시도 정부의 이러한 규제 카드가 상당히 많이 남아 있음을 느끼고 있는데요, 이번 규제가 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴보도록 하겠습니다.

제 견해는 초보의 눈이므로 틀릴 수 있으니 단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

★ 전매행위 제한 강화 내용

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하였습니다.(올 8월까지 주택법 시행령 개정완료 예정)

* 현재 민간택지에서 건설공급되는 주택의 전매행위 제한기간 

: (투기과열지구) 소유권이전소유권 이전 등기일, (조정대상지역) 6개월 ~ 소유권 이전등기일, (수도권 및 지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

* 과밀억제권역 및 성장관리권역은 대부분의 수도권을 의미하며 또한 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)이 해당됩니다. 전매제한과 관련된 내용은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.(0220 부동산 대책으로 조정지역은 모두 1 지역으로 해당됨)

* 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

* '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)

★ 전매행위 제한 강화에 따른 영향은 어떨까?

(1) 거래가능한 분양권(입주권)에 대한 프리미엄이 당분간 상승세를 이어갈 것 같습니다.

현재의 투자자들은 거래가 가능하고 환금성과 레버리지를 극대화하는 분양권 시장에 많은 참여를 하고 있습니다. 특히, 비규제 지역의 전매가 다소 자유롭고 상대적으로 저렴한 지역들의 분양권이 주요 타깃이 되었는데, 이번 규제를 통해서 더욱더 프리미엄이 올라갈 것으로 생각됩니다.

특히, 상급지일수록 거래 가능한 물건에 대한 수요가 증가할 것이며 이와 대조적으로 규제를 받지 않는 지방의 대장급 도시들(청주, 원주, 전주, 창원 등) 역시 풍선효과를 정면으로 받을 확률이 높습니다. 이미 투자수요의 진입이 활발하고 실수요자들도 들썩이는 분위기에 이번의 정부정책으로 심리에 기름을 부은 느낌입니다.

매도자들의 호가가 올라가고 풍선효과를 생각하는 후발주자들의 진입이 이어지면서 다소 과열되는 모습을 보일 것 같습니다.

다만, 수요가 적은 도시들의 물건들은 단순히 많이 담기 위해 어설프게 접근하는 것은 바람직하지 않으며 언제든지 정부의 토끼몰이의 희생자가 될 수 있음을 기억해야 합니다.

* 과거 투기과열지구 지정시 1회에 한해 전매가 가능하게 한 점 등을 봤을 때, 마지막 매수자가 등기를 쳐야 하는 최악의 상황에서는 수요가 적은 도시들에 경우 가수요가 빠져나간다면 답 없는 상황도 연출될 확률이 높습니다.

이번에 규제하지 않더라도 과열되는 모습이 나온다면 언제든지 꺼내들 수 있는 카드라고 생각됩니다.

물론, 이번 규제에서 지방의 경우 과다한 규제에 따른 반발여론과 지방의 세수확보 그리고 코로나로 침체된 경기회복을 위해서 복잡한 논리들이 적용될 확률이 높아 과거의 정책이 나오긴  매우 어려운 것은 현실입니다만, 그래도 투자자라면 수요를 잘 판단하면서 진입해야 할 것입니다.

지방의 소도시외에 수도권의 경우 자연보전권역 내 상급지(강남 및 판교 접근성이 좋은 동남권 도시들 : 용인 및 광주 및 여주) 역시 당분간 풍선효과를 정면으로 맞을 확률이 높아 보입니다.

여기에 '주택법 시행령' 개정 이전에 분양하는 비규제 지역 분양권 역시 청약이 경쟁이 치열할 것으로 판단됩니다. 예상되는 주요 단지들은 대단지이면서 다주택자가 참여 가능한 단지들이 그 대상이 될 것입니다.

입주권의 경우에는 분양권의 프리미엄이 상승하며 상대적으로 무거운 금액으로 수요자들의 선택을 받지 못했지만 앞으로 거래 가능한 분양권이 줄어들게 됨에 따라 자연스레 입주권에 대한 관심도 높아질 것으로 보입니다.

다시 생각해보면 이제는 투자수요가 갈 곳이 다소 뻔해진 상황이 되어버린 모습입니다.

(2) 수도권 분양권 투자수요의 감소에 따른 청약경쟁률 하락이 예상됩니다.

소유권 이전등기 시까지 전매가 제한되는 분양권은 실수요자(또는 명의가 있는 투자자들) 외에는 다소 접근이 어려운 것은 사실입니다.

현재에도 기본적으로 수도권(규제지역)에 주택을 보유한 분들은 일시적 1가구 2 주택에 2개의 분양권을 통한 절세와 레버리지 효과를 누리고 있는데, 소유권 이전등기 시까지의 청약단지는 다소 매력이 떨어지는 것이 사실입니다.

분양권을 위해 청약시장에 참여가 어려울 것이기 때문에 당분간은 청약경쟁률의 하락이 불가피할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 높아질 기존의 분양권과 청약에 접근이 어려운 실수요와 투자를 병행하는 많은 개인들의 청약 욕구를 줄여주는 효과가 나타날 것입니다.

흔히, 말하는 분양권 단타(짤짤이)를 하던 다수의 수도권 투자자들에게는 수도권 분양시장은 높아진 분양가와 전매제한으로 투자처로써 매력을 느끼기 어려울 것입니다.

그렇지만 투자욕구 자체를 막기 어려워 풍부한 유동성이 어디로 튈지 주목해봐야 하겠습니다.

(3) 전매제한에 따른 저평가된 지역 또는 입지 가치가 재평가되어 서열을 재정비할 것입니다.

과열된 현재의 시장에서 가치와 가격이 일치하지 않는 곳들이 많아짐에 따라 저평가 지역, 고평가 지역들이 식별되고 있습니다. 

시장의 수요자들은 공개된 정보와 학습력을 바탕으로 이러한 점을 놓치지 않을 것이며, 다시금 상급지에 대한 진입 욕구가 높아질 확률이 높습니다.

상대적으로 입지가 떨어지나 소액인 곳들이 부담스러워지기 시작한다면 다시 한번 입지 가치에 따른 서열을 재정비할 확률이 높습니다.

기나긴 상승장을 통해 많은 자금력을 확보한 투자자들은 결국, 다시 한번 상급지를 두드리게 되는 모습도 연출될 것으로 보입니다.

★ 전매행위 제한 강화에 따라 우리는 어떻게 대응해야 할까?

이번 규제를 보면서 많은 생각이 들었습니다. 결국, 투자자들을 점점 좁은 곳으로 몰아가는 느낌을 강하게 받았는데요, 그게 정부의 니즈와도 부합하는 것 같습니다.

단순히 규제만을 의미하는 것이 아니라 풍부한 유동성을 통한 세수확보와 지방경제 활성화 등의 의외의 소득도 얻을 것 같단 생각이었습니다.

뻔히, 현재 지방 소도시들의 들끓고 있는 모습을 알면서 보다 강화된 규제를 한 번에 하지 못하는 모습에서 정부의 조심스러움도 느껴졌습니다.

그렇지만 언제든지 정부가 내놓을 수 있는 카드가 아직도 많다는 것은 많은 투자자들 입장에서는 안고 가야 할 리스크임을 인지하면서 투자를 이어가야 할 것입니다.

더욱더 예상하기 쉬워진 투자처에 투자수요가 몰리다 보면 변동성이 커짐과 동시에 리스크도 존재하게 되는 모습들을 연출할 것입니다.

투자자가 아닌 실수요자의 경우라도 조바심을 내기보다는 이런 상황 속에서 경쟁이 치열하지 않지만 상대적으로 입지 가치와 가격이 매력적인 곳들을 두들기게 된다면 의외로 좋은 곳에 내 집 마련이 가능하지 않을까 생각이 됩니다.

특히, 청약제도는 보수적인 수요자들 역시 참여하기 좋은 내 집 마련의 툴로써 전매제한이 강화되어 수요가 일부 급감할 곳들의 옥석을 잘 가려내어 좋은 선택 하시면 좋겠습니다.

"앞서나가는 것도 물론 중요하지만 뒤에 누가 있는지 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각됩니다.

너무 급하게 앞만보기보다는 뒤를 한번 돌아볼 수 있는 여유를 찾길 바랍니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.