부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 어제는 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다.

* 아래는 세법개정안 중 부동산과관련된 세금을 정리한 내용입니다.

2020/07/22 - [부동산 세금] - '20년 세법개정안 중 부동산관련 개정내용(Feat. 양도소득세, 종합부동산세 등)

그 중 실수요자에게 해당했던 양도소득세 부분에서 분양권이 주택수에 포함한다는 문구로 기존 비과세 셋팅 수요자들에 의문과 반발이 컸는데요 이에 기획재정부에서는 법시행 이후 취득하는 분양권부터 적용하기로했습니다.

즉, 기존에 취득했던 분양권으로 양도세 비과세와 중과에는 해당하지 않겠습니다.

'21년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 새로운 소득세법을 적용받겠습니다.

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* 아래는 관련된 내용 원문입니다.

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(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

오늘은 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다. 많은 내용들이 있는데 그중에서 부동산과 관련된 세법 개정안을 가볍게 살펴보겠습니다.

* 전 세무전문가가 아니므로 반드시 세무전문가와 상담받으시길 바랍니다.

1. 소득세 최고세율 인상

과세형평 제고와 소득재분배 기능을 위해 소득 최고세율을 인상하였습니다. 기존 소득세 5~10억원 구간의 42%에서 10억원 초과는 45%로 3%상향했네요.

정부의 기조를 엿볼 수 있는 대목입니다.

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2. 종합부동산세 강화

종합부동산세는 기본공제를 초과하는 부여되는 부분인데요, 소득세 최고세율을 늘린 것처럼 종합부동산세율을 높히는 것은 정부의 기조를 엿볼수 있습니다.

다주택자에 대한 보유부담 특히, 법인에 대한 보유부담을 대폭 강화하였습니다.

(1) 개인 보유 주택에 대한 종합부동산세율 인상

- (일반) 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%p 인상

- (3주택 이상 및 조정대상지역 2주택) 0.6∼2.8%p 인상

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(2) 조정대상지역 2주택자 세부담 상한*을 200% → 300%로 인상

-종전: ①일반 150%, ②조정대상지역 2주택자 200%, ③3주택 이상 300%

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(3) 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율(구간별 +10%p↑) 및 합산공제율* 한도(70→80%) 상향

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(4) 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하여 신탁한 부동산을 위탁자의 다른 재산과 합산하여 종합부동산세 과세

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(5) 법인 보유 주택에 대해 단일세율(3%, 6%)*로 적용

- 2주택 이하(조정대상지역 내 1주택 이하) 3%, 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택) 6%

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(6) 법인 보유 주택에 대해 종부세 공제(6억 원) 폐지

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(7) 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 과세시 세부담 상한 폐지

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(8) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택에 대해 종합부동산세 비과세 배제(과세 전환)

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(9) 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가과세되는 세율을 10% → 20%로 인상

- 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

- 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권)에 대해서도 양도시 추가세율 적용

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3. 양도소득세 강화

양도소득세 역시 전반적으로 세율을 높히고 다주택에 대한 부담을 높혔습니다.

(1) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권‧분양권 포함)에 대한 양도소득세율 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

- 1년 미만 보유: 40% → 70%, 1~2년 보유: 기본세율 → 60%

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(2) 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 10%p 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

(현행) 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

(개정) 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

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(3) 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되, 적용요건에 거주기간 추가(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

- 보유기간 연 8%의 공제율을 「보유기간 4% + 거주기간 4%」로 조정

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(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

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※ 부동산세금과 관련된 대표적인 내용들을 살펴보았는데요, 아래의 연합뉴스 자료가 요약이 잘되어있네요, 한번 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

국토부,행안부,금융위 등 홈페이지에 보도자료나 설명자료들이 나오는데요 오늘은 18일 토요일에 발표된 정부의 보도자료를 살펴보겠습니다.

□ 정부는 실수요자 보호, 투기수요 근절, 맞춤형 대책을 최우선 목표로 하여 일관되게 주택 정책을 추진해 오고 있습니다.

ㅇ 7.10일 발표된 ｢주택시장 안정 보완대책｣ 또한 이러한 기조 하에 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화하는 내용을 담았습니다.

ㅇ 실거주 목적의 1세대 1주택자는 이번 대책으로 인해 추가적으로 가중되는 부담은 없습니다.

□ 실수요자를 보호하기 위해 실거주 1세대 1주택자에 대해서는 다양한 비과세 및 감면 혜택을 운영해 오고 있습니다.

➊ (취득시) 생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 3억원 이하(수도권 4억원 이하*)주택에 대해 취득세를 50~100% 감면할 계획입니다.

* 수도권 주택 중위가격(‘20.6월): 4.3억원

ㅇ 이번 대책에서의 취득세율 인상은 다주택자와 법인에 국한*되며, 거주하는 주택을 교체하려는 목적의 일시적 2주택자에 대해서도 취득세를 중과하지 않습니다.

* 1주택 1~3%(현행 유지), 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%

➋ (보유시) 1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다.

ㅇ 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를납부하는 1주택자 대부분은 종합부동산세 증가액이 이보다 더 낮습니다.

* 종부세 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억) 이하 1주택자는 59.1% 수준

< 1세대1주택(시가 15억) 종부세 세부담(만원)>

ㅇ 해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액을 공제받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.

ㅇ 재산세의 경우는 세율 변동이 전혀 없어주택가격 상승에 따른 공시가격 변동이 있는 경우 외에는 재산세 부담이 크게 변동되지 않습니다.

- 과세 형평성 제고를 위해 추진 중인 공시가격 현실화의 경우에도 대다수 국민들이 보유하고 있는 주택(시세 9억원 미만, 95.2%)은 공시가격 현실화 없이 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

- 또한 급격한 세 부담 증가가 없도록 주택가액별로 세 부담 상한제도도 운영*하고 있으며, 추가로 장기보유 1주택 고령자에 대해서는 세 부담 상한 특례를 추진할 예정입니다.

* (공시가격 3억원 이하) 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내, (공시가격 3∼6억원 이하) 10% 이내, (6억원 초과) 30% 이내

ㅇ 가격상승폭이 적은 A 주택의 경우 보유세 증가 부담이 크지 않은반면 가격이 많이 상승한 B·C 주택의 경우 상대적으로 보유세 부담이 증가하며,이는고가주택에 대한 과세형평 측면에서 불가피한 것입니다.

< 1주택자 보유세(종부세, 재산세)계산 사례>

➌ (양도시) 9억원 이하의 주택은 1주택자가 2년 이상 보유했을 경우 양도소득세가 발생하지 않습니다.

ㅇ 9억원 이상의 주택이더라도 장기간 보유하고 거주한 경우에는 양도소득세 계산시 최대 80%까지 양도차익이 공제되기 때문에 실제로 발생하는 세 부담은 높지 않은 수준입니다.

< 1주택자 양도세 계산 사례>

□ 아울러, 정부는 무주택 실수요자에 대해서도 지원을 지속 강화해나가고 있습니다.

ㅇ 생애 첫 내 집 마련을 희망하는 실수요자를 위해 ‘생애최초 특별공급 물량’을 배정하고 있으며, 이번 대책으로 소득요건을 완화하고 민영주택에도 특별공급을 시행(분양 물량의 7~15%)하여 실수요자에 대한 주택 공급을 대폭 확대할 계획입니다.

ㅇ 신혼부부에 대해서도 신혼희망타운 15만호 공급, 주택 분양 시 신혼부부 특별공급(20~30%)을 지원하고 있습니다.

ㅇ 내 집 마련 부담을 덜어드리기 위해 연소득 9천만원 이하 가구의 생애 첫 주택 구입은시중은행 주택담보대출 시 LTV, DTI를 10% 완화 적용하며, 디딤돌대출‧보금자리론 등 정책 모기지를 통해 LTV 최대 70%까지 대출 이용이 가능합니다.

□ 정부는 앞으로도 투기수요에 대해서는 엄중히 대응해나가되, 실수요자는 두텁게 보호하여 안정적인 주거여건이 조성될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

이번보도자료를 보면서 아쉬웠던 대목들이 크게 3가지였습니다.

1. 실수요자의 정의

정부발표자료의 가장 큰 맹점은 주택수를 가지고 실수요를 정의하는데 있습니다.

1주택 = 실수요 정부의 부동산대책 판단 기준인데요, 여기서 접근방식이 틀렸습니다.

우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 일반적으로 다주택자가 되는 경우는 크게 세가지로 나뉠 수 있습니다.

첫번째로는 부모님과 같은 세대를 구성하거나 상속 및 증여를 통한 다주택자의 모습이고

두번째로는 가족(자녀)의 독립을 지원하고자 주택을 구입한 경우

세번째로는 미래에 살집을 구입하기 위해 투자목적으로 주택을 늘리거나 갈아타는 경우 입니다.

위의 세가지 경우 모두 실제로 본인 집 또는 가족을 위해 집이 갖게 되는 경우가 의외로 많습니다.

특히, 세번째와 같이 미래에 살집을 가기 위해서 일종에 미리 사두거나, 가용한 범위 내에서 투자를 통해 다음 집을 마련하는 것입니다.

일반적인 직장인이 그냥 저축으로 수억원의 돈을 마련할 수 없기 때문에 여러주택을 보유하면서 자산을 불려가거나 현재거주하는 집(자가 또는 임차)외에 전세를 끼고 미리 사두는 경우들도 많기 때문에 이런 모든케이스가 실수요입니다.

그러나 정부는 오로지 "1채"만이 실수요라며 위의 케이스들을 부정하고 있는데요, 이런접근방식에서 이미 시장을 잘못 진단하고 정책이 이루어진다고 볼수 있습니다.

실제로 주변에 노부모 보양을 위해 부득이하게 시골에 돈도안되는 집을 갖고 계신 고가주택 보유자분이 계신데요, 세부담을 위해 세대분리를 하라고 권유드렸는데, 노부모께서 자신이 버려지는 것으로 오해할 수 있어 할수 없이 세금을 내고 있다고 했습니다.

이런경우들이 흔친 않겠지만 생각보다 많은 분들이 부모를 부양하거나 부득이하게 세대원들이 주택을 포함해서 다주택자로 정부의 낙인을 받고 정부가 이야기하는 실수요에서 배제 되고 있습니다.

실수요의 정의를 1주택으로 한정한것 자체가 이미 잘못된 것입니다.

2. 생애 최초 주택구입자에 대한 세금 감면범위

2주택이상 8%, 3주택이상 12%의 고강도 취득세 정책을 발표하면서 정부는 생색내기용으로 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 정책을 발표했습니다.

여기기준은 3억원 이하(수도권은 4억원 이하)로 정했습니다. 이러한 가격기준에 첨언으로 수도권 주택 중위가격을 4.3억원으로 이야기하며 본인들 정책의 논리를 이야기했는데요, 조금 어이가 없었습니다.

간단한 예를 들어드리면, 국가가 2기 신도시로 공급한 주택들에 확장비와 옵션을 포함한 34평형들의 가격이 4.3억원을 넘습니다.

상대적으로 저렴한 축에 속하는 공공택지인 검단신도시, 양주(옥정 및 회천)신도시, 고덕신도시 조차도 분양가+확장비+옵션비를 포함하면 4억원을 훌쩍 넘습니다.

그렇다면 분양가상한제를 적용받는 공공택지가 저런 모습인데 민간택지들은 같은 조건이라면 당연히 비쌀 것입니다.

물론, 정부가 이야기하는 주택에는 정말 저렴하 주택들도 많이 있겠지만 사람들은 새아파트에 살고싶어하고 정부는 청약제도를 강조하면서 공공택지에서 공급하는 국민주택인 34평가격조차 그 기준에 부합하지 못합니다.

또한, 생애최초 구입자 전원에 대해 혜택을 주는 것도 아니고 일정 기준에 대해서만 적용하는 것도 어폐가 있다고 생각됩니다.

생애최초 자체에 대한 인센티브로 제공하는 것이 아닌 실제 현실과 동떨어진 가격을 제시하며 생색내기 정책이라고 손가락질 받을 수 밖에 없는 것입니다.

3. 민간분양 생애 최초 특별공급물량 배정

기본적으로 생애최초 특별공급은 공공분양에만 있다보니 그 물량이 적었습니다. 그래서 정부는 그 물량을 민간분양에도 확대적용하겠다고 발표하였습니다.

그러나 신축에 대한 수요로 핵심입지 경쟁률이 매우 높은 상태에서 공급물량자체가 늘어난 것이 아니라 그 공급물량 내에서 비율을 조정한 것이 무슨의미가 있나 싶습니다.

현재, 조정대상지역에서는 84이하 공급주택에 대해서는 100%가점제를 적용하고 있어 상대적으로 가점이 높은 40-50세대가 혜택을 받고 있었습니다.

그 덕분에 30대들은 까다로운 조건인 신특에 목을멜수 밖에 없는 현실이었는데 생애최초물량을 늘린다면 아무래도 추첨제기 때문에 30대들에게 조금더 혜택이 돌아갈 것입니다.

아쉽게도 이런정책은 기존에 가점제로 혜택을 받던 40-50에게 불만이 가중되고 상대적으로 기회가 적었던 30대들에게 기회가 돌아갈 확률이 높습니다.

생애최초 특별공급 기준 자체가 주택을 소유한 이력자체를 허용하지 않기 때문에 아무래도 나이가 많다면 주택을 소유했을 확률이 높아지기 때문입니다.

청약제도 개편에 있어서 특별공급물량을 손보기보다는 100%가점제 비율을 조정하는 편이 더 좋지 않았을까 생각이 들었습니다.

84이하에 공급주택은 아무래도도 젊은부부나 세대원이 적은 사람들이 더 필요할 수 있기 때문에 50%가점에 50%추점제와 같이 골고루 기회를 제공하면서 특별공급은 특별하게 조건이 되는 사람들을 위한 배려차원에서 이루어졌으며 더 훌륭하지 않았을까 생각이 듭니다.

간단히 3가지로 나누어 이야기 했지만 아쉬운 부분은 이외에도 많습니다.

특히, 정부가 어떤 정책을 발표할때 실제로 현장에 목소리를 반영한 정책을 심도깊게 토의를 거친후에 했으면 좋겠습니다.

매번 발표하고 국민들의 반발에 수정하는 식의 정책은 정말 주먹구구식이며 납득하기 어려운 경우가 많습니다.

실제로 많은 사람들의 니즈를 충족하긴 어렵겠지만 주무부서에 사람들이라면 조금더 효율적인 방안과 시민의견들까지 청취하는 채널을 만들고 일방적인 보도가 아닌 실제로 주택을 필요로하는 국민들과 소통을 했으면 좋겠습니다.

각정 입법안과 보도자료 등으로 시장이 매우 혼란스럽습니다.

이러한 혼란으로 인해

야기되는 가장 큰 문제는

사회적 갈등비용과 소급적용에 따른

개인별 피해액 그리고

국가에 대한 불신과

국민간의 분열입니다.

"무주택 vs 다주택" 또는 "폭락론자 vs 상승론자"로 구분되어 싸울만한 문제가 아님에도 그런한 분위기가 조성되는 것 같아 심히 아쉽습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

행정안전부사이트에 보도자료 탭에 설명자료에 내용들이 자주 올라오는데요, 그와 관련된 내용을 살펴보려 합니다.

< 관련 보도내용(매일경제 등 7.16(목)) >

□ 전체공동주택의 95.2%(1,383만호 중 1,317만호)에 해당하는 시세 9억원 미만 공동주택의 ‘20년 공시가격은 현실화 제고 없이 시세변동분만을 반영하여 공시가격을 결정하였으며,

* 전체의 4.8%인 시세 9억원 이상만 시세변동분과 함께 현실화 제고를 반영

ㅇ 이에 따라, 9억원 미만공동주택 공시가격 변동률은 1.96%로,‘19년 2.87%에 비해 약 0.9%p 낮아졌습니다.

ㅇ 서울 기준으로, 시세 9억원 이상 공동주택은 전체의 약 20% 수준이며,나머지 80%(253만호 중 201만호)의 공동주택에 대해서는 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

< ‘20.1.1 기준 공시 대상 시세구간별 공동주택 분포 현황(단위 : 만호)>

위의 내용은 보도자료인데요, 어이가 없습니다.

지난번 해명자료에서도 이와 비슷한 뉘앙스로 이야기 했는데, 현재의 기준을 가지고 마치 문제가 없단식으로 데이터를 이용하는 것을 보니 참으로 안타깝습니다.

이미 서울의 아파트 중위가격은 9억원을 넘었고, 정부가 추진하고 실제로 이루어지고있는 공시가격 현실화, 공정가액비율 상향은 해가 거듭할수록 세부담을 야기하는 것입니다.

최근에 서울과 주요 입지들의 집값이 또다시 급등하면서, 재산세 뿐만아니라 종부세 부담을 갖게된 1주택자들도 많이 생겼고,

재산세 역시 그간 낮은 기준으로 적은 부담을 하던 많은 분들이, 이제는 그 부담액이 늘어났습니다.

항상 그 수가 적다, 그리고 금액이 적다라고 얘기하지만.. 고가주택이 계속 늘어날수록 적은수는 많이 늘어날 것이고,

금액도 적다라고 하지만 금액이 적은 부분들에 많은 사람들이 해당된다면 그 부담의 전체 합은 더욱더 커지는 것입니다.

솔직하게 말하면 좋겠습니다.

세부담이 늘어나는 것은 사실이지만 조세형평성을 위해서.. 혹은 부의 재분배를 위해서 세부담을 늘렸다라고 솔직하게 해명했으면 좋겠습니다.

자꾸 가진사람 것을 더 뺏어간다. 그외에 사람들에게는 피해가 없다. 피해는 소수한테만 간다라고하면서.. 다수를 달래고 있지만

그 소수에게는 더큰 부담을 주면서, 절대다수에게도 부담을 주고 있는 이 현실을 계속해서 속이면 국민들의 신뢰는 계속해서 무너질 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책과 관련해서 저를 포함 수많은 분들이 쉽게 납득하지 못하는 부분들이 많았습니다.

이를 의식한듯 기획재정부에서도 주요 제기사항에 대한 설명을 발표하였는데요, 그 내용을 살펴보다보니 기가 막히는 내용들이 많았습니다. 하나하나 살펴보시겠습니다.

* 제가 웬만하면 정치적언급이나 정부비난을 하지않는데요, 이번 보도자료를 보면서 기가 막혔습니다.

☞ 이번 정부에서 부동산정책에서 주구장창 이야기했던 "실수요=1주택"이었습니다.

그런데, 종부세에서는 이러한 실수요의 개념이 조금 다르게 해석됩니다. 보유기간에 따라 차등을 두었다며 짧은기간의 1주택자는 실수요로 보지 않는 듯한 뉘앙스로 이야기 했네요.

30억 초고가 주택 기준으로 10년보유자의 세부담이 연 126만원이 증가 한것과 3년 보유 1주택자의 세부담이 1,048만원 증가한 것을 비교하며 세부담이 없다고 하는 것 자체가 넌센스 같습니다.

또한, 공시가격 30억원 이상 주택의 0.01%와 종부세 과세대상이 1.6%에 불과하다며 문제가 없단 듯 한 뉘앙스로 보다하였는데요..

실수요면 피해가 없게한다던 부동산대책으로부터 1.6%의 주택을 보유한 국민들은 철저히 외면받는 모습입니다. 여기에 과세 대상이 지속적으로 늘어나고 있는 것은 더욱더 불편하게 느껴집니다.

1주택자라면 실수요라며 말하던 것과는 다른결과가 나온것 같네요.

​

☞ 지난 617대책으로 수도권 전역이 조정대상지역으로 묶였다고 해도 과언이 아니었는데요, 거기에 이번 710대책은 규제지역으로 묶인 곳들에 중과세율 인상으로 인해 세부담이 커졌습니다.

그러나 해명자료는 마치 크지 않은 것처럼 이야기하면서 실제 부담금액은 수천만원입니다.

실제로 서민들의 경우라도 부모님으로부터 물려받거나 필요로 의해서 2주택이상을 소유한 분들이 계실텐데, 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 각종 세금에서 중과를 적용받게 됩니다.

여기에서도 세부담이 크게 늘지만 다주택자는 0.4%에 불과하며 종부세 납세 부담자는 1%에 불과하다며 선을 긋고 있네요.

'19년 기준에서야 그렇지만 '20년-'21년-'22년 공정가액비율이나 공시가격 현실화를 조속히 실행한다면 더 많은 분들이 해당될텐데 그런 내용은 쏙 빠졌습니다.

즉, 1%라는 숫자로 작아보이게했을뿐.. 시간이 지날수록 급격히 그 비율이 늘어날 것입니다. 이미 서울의 평균집값이 9억원을 넘었으니.. 말다했죠?

왜 그 기준을 미래가 아닌 과거 값을 기준으로 메기는지 참 이해안됩니다.

☞ '21년 6월은 넉넉히 준듯 보이지만 이미 임차 물건이나 전매가 불가능한 분양권들은 맘대로 처분이 불가능합니다. 팔고싶어도 팔리지 않는 것이죠.

더군다나 연이은 규제로 심리가 위축되면 가격이 문제가 아니라 거래자체가 어려운데 퇴로를 차단하고 세부담을 강화한 것이 아니라고 하면 수요자들은 믿기 어려울 것입니다.

☞ 장기보유특별공제시 거주요건과 구분하여 시행한 것 때문에 많은 분들이 피해를 봤는데, 여기서도 거주를 하지 않으면 마치 실수요가 아닌 것처럼 이야기 하고 있습니다.

이와 관련된 대다수의 분들은 기존에 적용받던 세법에 따라 그것을 준수하던 사람들조차 갑작스런 발표로 인해 갈아타기나 매도계획이 틀어 지게 되었습니다.

장특공제에 있어서 실수요의 개념이 이제는 1주택+장기보유+장기거주의 개념으로 확대되었네요.

​

​

☞ 증여는 언급할 내용도 없네요.

☞ 오늘 발표자료중 가장 어이없는 대목이었습니다.

세부담이 증가하여 전세가격이 오를것인데 어떤 대책이 있는가?라는 질문에...

"임대차3법"이 추진되면 임대인은 일정수준 임대료를 올리수 없어 임차인의 주거권 침해가 없도록 하겠다.

그렇다면 반면에 임대인의 재산권은 침해되는 것이 아닌지?? 참 황당한 답변이라고 생각이 들었습니다.

"임대인=나쁜사람", "임차인=불쌍한 사람"이라는 색안경을 끼고 임차인과 관련된 이야기만 있는데요,

임대인은 진짜 나쁜사람입니까?.. 사유재산을 마치 국가의 것인것 마냥 임차인을 위해 선심쓰듯이.. 발표를 했네요.. 매우 놀랍습니다

다들 비슷한 생각과 느낌을 갖고 계실것 같은데요..

전월세 물량이 부족하다면 전월세 물량을 늘리겠다라는 답변이 아니라서 당황했는데 임대인을 옥죄겠다니..

참으로 아쉽습니다.. 이게 정부의 기조라면 할말이 없지만 보다 근본적인 문제해결에 집중했으면 좋겠습니다.

617대책이라는 파격적인 대책이 나온지 1달도 채 안되어 710대책이 나오며, 너무나 혼란스러운 시장이 되었습니다.

정책입안자와 실무자 조차 대답하지 못하는 많은 케이스에 수요자들을 피해를 입어가고 있고, 유례없는 소급적용으로 말도안되는 재산상 피해를 보는 사람들이 많아졌습니다.

합법적으로 규칙을 지켰을뿐인데 왜 시간이 지나니 적폐가 되어버린걸까요?

주변에서 느껴지는 분노들은 여지껏 보지 못했던 모습들이라.. 정확한 행정지도와 관련된 보도자료들이 나오지 않는다면.. 혹은 늦게나온다면 더욱더 많은 피해자와 국민과 국민, 국가와 국민들 간의 갈등과 불화만 커질 것 같습니다.

너무나 많이 멀어져버린 것은 아닌지.. 이성적인 판단이 필요한 시점입니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

​

(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

​

(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

​

(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

​

(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

​

그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

​

서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

​

또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

​

전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

​

​

​

2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

​

(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

​

(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

​

(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

​

(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

​

(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

​

특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

​

여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

​

그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

​

당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

​

결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

​

수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

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(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

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(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

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(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

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(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

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그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

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서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

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또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

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전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

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2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

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(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

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(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

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(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

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(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

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(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

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특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

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여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

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그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

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당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

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결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

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수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^