안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 보편화된 부동산 열기 속에서도 아직도 부동산 공부나 투자를 고민하는 무주택자분들이 많습니다. 특히, 투자와 대출이라면 경기를 일으키는 분들이 많기 때문에 이런 분들은 더욱더 무주택 탈출이 어렵습니다.
물론, 청약을 기다린다면 작은 희망이라도 있는 무주택자라고 할 수 있지만, 단순히 집값이 떨어질 거라고 차일피일 미루며 임차인으로 살면서 집값이 떨어지면 사리라고 다짐하는 무주택자는 희망이 없습니다.
왜냐하면 , 이러한 다짐을 하는 분들은 상승장에는 올라서.. 하락장에는 떨어져서 사지 않을 확률이 100%이기 때문에 오늘 다시 한번 강조 또 강조하고자 글을 쓰려합니다.
이전에 한번 집을 사야 되는 이유에 대해 아래의 포스팅을 통해 간단히 언급한 적이 있었는데 오늘은 조금 다른 의미로 이야기하고자 합니다.
2019/08/09 - [부동산 이야기] - 하루빨리 내 집 마련을 해야 하는 이유..
1. 정부도 집을 사는 것을 장려하고 있다.
최근에 규제가 강화되면서 사회적으로 다주택자와 부동산 투자에 대한 부정적인 인식이 강해졌지만 사실 정부의 규제는 다주택자에 대한 규제지, 실제로 실수요자들 특히, 1주택자에게는 전혀 문제가 되지 않습니다.
실제로 정부는 무주택자들을 위한 정책 배려로 아파트 공급에도 무주택을 우선하여 공급하고 있기 때문에 정부가 부동산을 규제한다고 해서 내 집 마련을 하지 말라는 의미는 아닙니다.
특별공급과 일반공급에서 살펴보면 무주택자를 위한 배려가 많습니다. 그렇기 때문에 청약제도에 대한 이해만 잘하더라도 일반적인 서민들은 경쟁이 치열한 곳을 제외한다면 내 집 마련에 어려움이 없습니다.
또한, 이전에 포스팅했지만 무주택자가 주택을 구입할 때 서민 실수요자 요건이 충족한다면 규제지역도 담보대출 시 추가로 10%가 가능하고 비규제 지역은 70%까지 대출이 가능합니다.
* 자세한 내용은 기존 포스팅을 참고 바랍니다.
2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)
그렇기 때문에 고가주택이나 초고가주택이 아니라면 내 집 마련은 어려운 것은 아닙니다. 다만, 경쟁이 심하고 입지가 우수한 지역의 내 집 마련은 상대적으로 어렵게 느껴지는 것입니다.
정부도 주거안정에 대해서는 많은 노력을 하는 정책들을 펼치고 있어서(물론, 맘에 안 드는 부분도 있지만) 무주택자들에게는 내 집 마련하기에 좋은 시기가 아닐까 생각이 듭니다.
주택시장에서 1주택자로 사는 것은 시장 건전성 유지 차원에서 바람직합니다. 투자를 해서 다주택을 보유할 경우 상황에 따라 다르지만 시장 흐름의 저해요인이 될 수 있기 때문에 이러한 것까지 고려한다면 1주택은 반드시 확보해야 하는 것입니다.
이러한 기조 때문인지 청약이 아무리 까다로워지더라도 1주택자 까지는 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 평형에 대해서는 갈아타기 기회를 부여하고 있습니다.
즉, 정부는 국민 주거안정을 위해서 무주택보다는 1주택을 적극 장려하고 있는 것입니다.
2. 1주택은 내 자산을 지켜주는 최고의 투자다.
만약 무주택자라면 경제성장과 인플레이션 등에 따른 자산증식의 행복을 맛볼 수 없습니다. 주택은 실물 자산인 부동산이므로 가격 상승 과정에서 혜택을 보게 되는 것입니다.
즉, 최소한 인플레이션에 대한 방어가 가능하다는 것입니다. 그러나 전세보증금은 정기예금이나 마찬가지로 자체적인 증식 기능이 없기 때문에 전세로 사는 것은 주거비용 측면에서 제일 저렴할 수는 있겠으나 그 자체가 한계로 작용할 수 있으며, 인플레이션에 대한 방어를 할 수 없습니다.
흔히 1주택자는 1채이기 때문에 투자가 아니라고 얘기하고 있습니다. 팔고 다른 집으로 갈 때도 내 집이 오르면 다른 집도 올라 큰 기대가 없다는 의미인데요,
설사 그렇다 하더라도 인플레이션의 방어를 통해 자산 가치를 지켰다는 측면에서도 충분히 의미가 있고 특히, 집을 팔고 갈 때도 훨씬 수월하게 시장의 변화에 대응할 수 있습니다. 이 자체만으로도 최고의 투자이자 무주택자와 차별화되는 큰 요인입니다.
또한, 1주택자는 다른 집으로 이사할 때도 유리한 편인데, 기존 1주택을 매도하고 그 금액과 유사한 곳으로 옮기거나 아니면 집 크기를 줄일 수도 있으며 더 비싼 집을 사기 위해 자금을 조달하더라도 추가 금액만 보태면 되기 때문입니다.
3. 주택은 엄청난 세제 혜택을 받고 있다.
주택에 부과되는 세금 혜택은 상상을 초월할 정도로 좋습니다. 생활에 모든 것은 물론, 모든 소득에는 세금이 따라오지만 주택에 대한 세금 혜택은 말도 안 되게 좋습니다.
취득 시는 주거용이기 때문에 일반 부동산보다 세율이 낮아 세부담을 줄여주고 있습니다. 또한, 초고가 주택이 아니라면 보유하는 기간 동안 내는 재산세는 미미하고 만약 공시지가가 높아 종합부동산세(이하 종부세)를 납부한다 해도 2주택자 이상은 공시 가격 합계 6억 원 초과가 납부 대상인 반면, 1주택자는 9억 원 초과이기 때문에 1주택자는 종부세 부담도 적습니다.
또한, 양도소득세에 대한 비과세 요건도 있으며 고령자, 장기보유 공제혜택도 있습니다. 참고로 주택이 3채가 있더라도 2채를 주택임대사업(요건에 부합)으로 등록한 경우 1채의 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 계산하니 완벽한 투자상품이지 않을까요?
물론 강화된 정부 규제정책(1216 부동산 대책)으로 2020년부터 양도소득세에 대한 내용이 조금은 달라지는데, 고가주택 매도 시 1주택자도 2년 거주요건을 채워야 장기보유 특별공제(보유기간 연 8%, 10년 최대 80%)를 적용해 거주요건을 채우지 못했을 경우 해당 주택에 들어가 2년 거주해야 합니다.
그렇지 않고 매도할 경우에는 9억 원 초과분에 대해 일반 장기보유 특별공제(연 2%, 15년 최대 30%)로 계산해 납부해야 하는 것이죠.
2021년부터는 1주택자의 고가주택 장기보유 특별공제(연 8%)를 거주기간(4%)과 보유기간(4%)으로 나눠 운영하는데 즉, 10년을 보유하며 거주까지 채워야 80% 공제를 다 받는다는 의미가 되겠습니다.
또한 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에는 1주택자라도 1년 내 해당 주택에 전입(세입자가 있는 경우 2년)도 하고, 1년 내 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있고, 조정대상지역에서 2019년 12월 17일 이후 등록하는 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택을 받습니다.
물론, 이렇게 바뀌었다 하더라도 1주택자는 다른 투자상품 대비 자산보유와 차익에 대한 세금이 거의 없다고 볼 수 있기 때문에 투자로써 최고의 상품인 것입니다.
4. 주거안정성이 확보되는 것만으로도 가치가 있다.
이러한 것들 외에도 내집마련은 주거 안정성을 확보하는 데에도 많은 도움이 됩니다. 인류는 본인과 가족을 보호하기 위해 내 집 마련에 대한 기본적인 욕구가 있기 때문에 1주택을 확보하는 것만으로도 인간의 원초적인 욕구를 충족시킬 수 있습니다.
만약 임차인으로 내집없이 살다보면 원치 않는 이사소요나 주거불안정에 따른 불안감들이 보이지 않는 스트레스로 삶을 구속할 것입니다. 나만 스트레스 받는 것이 아니라 사랑하는 내 가족들에게도 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 복잡한 셈법으로 고민하지 않더라도 내집마련 자체가 충분한 가치가 있는 것입니다.
원치 않는 이사나, 보증금 증액, 집주인과의 갈등 등은 삶의 질측면에서 매우 부정적인 영향을 미치기 때문에 안그래도 스트레스로 넘쳐흐르는 현대사회에서 굳이 받지 않아도될 스트레스까지 삶의 무게에 얹을 필요는 없다고 생각됩니다.
이렇듯 내집마련은 자산을 보호하고 최고의 세제혜택과 주거 안정성을 확보하는 훌륭한 전략입니다. 자신의 상황가 맞는 내집마련의 좋은 전략을 가지고 가능하면 빨리 그 목표를 달성하기를 기원하겠습니다.
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