부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 서울 신축을 중심으로 부동산 상승장이 이어지고 경기도 그리고 인천까지 수도권 전반적으로 상승세가 번지고 있습니다. 그중에서도 인천은 그동안 낮은 집값과 물량으로 고전을 면치 못했는데, 수도권의 비규제지역이며 GTX-B와 같은 대형 교통호재들이 맞물리며 새로운 투자처로 각광받고 있습니다.

인천은 인구 300만의 대도시이며 중구와 동구, 서구, 연수구, 계양구, 강화군 등 넓은 면적을 자랑하는 도시입니다. 서울보다 1.6배 넓으며 매립의 영향으로 지속적으로 면적이 넓어지고 있습니다. 그러다 보니 넓은 땅덩어리로 땅덩어리가 큰 만큼 각 지역별로 생활권도 다르게 형성되었고 인천1호선과 2호선의 경전철이 있지만 각 지역간의 물리적인 거리의 차이가 컸습니다. 특히, 부평이나 서구와 계양구 일부를 제외하면 서울접근성이 나빴기 때문에 더욱더 집값상승은 더딜 수 밖에 없었습니다.

그러나 최근 광역철도계획에 따라 GTX-B 노선이 부평역-인천시청-인천대입구역 3곳에 예정되면서 서울접근성에 대한 기대감이 커졌고 신규택지인 인천대입구역(송도) 일대를 제외한 구도심인 인천시청역(남동구)와 부평역(부평구) 일대에 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되고 있었습니다. 특히, 구도심인 부평일대는 7호선 연장에 따른 산곡역 일대에 재개발지역까지 맞물리며 신축과 재개발 및 재건축 중심으로 프리미엄이 형성되고 있습니다.

다른 수도권 지역에 비해 아직은 낮은 투자금과 미래가치에 대한 기대감으로 투자자들 뿐만 아니라 인천 내 실수요자들까지 참여하는 모습을 보여주고 있습니다.

그러나 정부가 민간택지 분양가 상한제를 지정한지 얼마 지나지 않아 인천시가 엉뚱하게 사업에 제동을 걸고 있습니다. 갑작스레 재건축 및 재개발 사업장의 일조권을 신도시 수준으로 올리는 방침을 정한 것입니다. 일조권을 늘리기 위해 간격이나 층수를 조정해야하고 그렇게 되면 일반분양 물량이 줄어들기 때문에 세대수가 감소하며 사업성이 악화되어 조합원들에게 부담이 전가됩니다.

단순히 부담이 아니라 낮은 투자금과 적은 비용으로 투자나 사업을 찬성한 조합원들에게 분담금 인상은 자칫 사업 중단을 야기할 수 있는 것입니다. 특히, 인천시가 제시한 내부 일조율을 맞출 수 있는 재개발 지역이 현재 한 곳도 없기 때문에 이러한 방침에 변화가 없다면 사업 무산되는 지역이 발생할 것입니다.

또한, 이전에 인정한 사업장들(60%미만)과의 형평성과 강제할 수 있는 법리가 없기 때문에 조합원들과 인천시 간에 마찰이 커질 수 밖에 없습니다. 아직 정확하게 발표된 것을 없지만 정부의 방향성과 일치되는 인천시의 태도변화에 큰 우려가 생기는 것입니다.

민간택지 분양가 상한제에 대한 포스팅을 통해 공급우려에 대한 부작용을 언급했었습니다만 인천 구도심에 사업들이 지지부진해지거나 사업중단이 된다면 노후화된 주택에 사는 많은 시민들이 불편을 겪게 될 것입니다.
 * 민간택지분양가 상한제 영향에 대해서.. 참조

비규제지역이면서 아직은 저렴한 집값으로 투자자들의 새로운 투자처로 각광받는 인천에 규제아닌규제가 생기는 것은 아닌지 심히 우려가 됩니다. 비단 인천 뿐만 아니라 서울 및 기타지역에서도 재개발 및 재건축에 따른 기존 주택에 대한 일조권 문제가 종종 이슈가 되긴 했지만 이로 인해 사업이 중단된 건은 많지 않았기 때문에 인천시 건축위원회가 심의를 진행하는 오는 26일에 결과에 따라 진행되는 사업들에 영향을 줄 것으로 보입니다.

정부의 일관된 부동산 정책에 대한 방향성을 인정하지만 방향성에 대한 영향이 방향과 반대로 나타났기 때문에 인천시의 이러한 모습이 순수한 뜻보다는 정치적인 의미로 해석되어 집니다. 저는 인천 재개발 및 재건축에 투자한 투자자도아니고 엄청난 부동산 재벌도 아니지만 서민들의 꿈을 부셔버리는 모습들이 너무 안타깝습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 6일에는 핀셋규제라고 칭하는 민간택지분양가 상한제가 발표되었고 그 효과로 벌써 일부지역의 부동산시장이 들썩이고 있습니다. 또한 규제를 피해나간 일부지역들, 대표적으로 목동과 서울내 뉴타운, 광명, 과천, 분당 등은 안도의 웃음을 짓고 있을 것입니다. 부동산 규제책이라고 명명만 했을뿐 마치 부양책 같은 규제가 발표되자마자 다시한번 부동산 시장에 호재, 다시 말하면 목동에 호재가 될만한 이슈가 발표되었습니다.

교육부가 7일 '고교서열화 해소방안'을 발표하였습니다. 고교서열화 해소방안은 2025년에는 외고와 자사고, 국제고 등 일명 특목고로 칭해지는 학교들이 모두 사라지고 일반고로 전환되는 것입니다. 현재 초등학교 4학년 학생들이 고교에 입학하는 2025년은 각 지역에 따라 학군이 재조정 되는 것입니다.

그러면서도 과학고와 영재고는 존속시키겠다고 하니.. 우수학생들이 과학고나 영재고로 쏠릴확률도 높아졌습니다. 쏠림 현상이 가속화될 것을 미리 우려하여 선발 방식 등을 획기적으로 바꾸겠다고 밝혔지만 폐지할거면 다폐지하지 여지를 남겨서 쏠림현상을 가속화할려는지 양극화를 심화시키는 것 같습니다. 어쨌든 그러한 대비책도 마련한 방안이라고합니다.

그러나 고교서열화를 해소하는 노력으로 특목고를 일반고로 전환한다고 해서 모든 학교가 평등해지고 수준이 같아지겠습니까? 너무나 당연하게도 사교육의 열기가 높고 우수한 학생들이 모이는 지역으로 더욱더 쏠림현상이 가속화 될 것은 뻔한 이치입니다. 예를들면 지방에 위치하였지만 명문고였던 민족사관고나 전주 상산고, 포항 제철고 등은 현재는 전국에서 신입생을 뽑는 자사고지만 일반고로 전환되면 광역모집이라하여 각 시ㆍ도에서만 선발이 가능합니다. 결국에 지방에 실거주를 해야만 입학이 가능한데 서울에 직장이 있는 부모와 학생이 일반고로 전환된 지방의 고교를 입학할까요? 학생들이 입학을 꺼려할 확률이 높아지고 결국에는 고교수준이 낮아질 것입니다. 그렇게 되면 그 지역 고교수준 전체에 영향을 미칠확률이 높아집니다.

또한, 대학과 같은 학점제를 도입, 일명 고교학점제를 정착시켜 학교내에서 개인의 진로나 수준에 맞게 과목을 선택하여 학군의 갈증을 교과과정으로 풀어준다고는 하지만 학생들의 수준이 전반적으로 내려갈 학교들에서는 그 실효성에 대해서도 의문이 듭니다. 비교대상이 없고 학업에 집중할 환경이 아닌데 과연 학생들이 공부에 집중을 할 수 있겠습니까?

더군다나 정부의 정시 확대 방침과 맞물린 특목고 일반고 전환은 강남과 목동 등 '교육특구'라고 불리우는 지역에 쏠림현상이 더욱 가속화 될 확률이 높습니다. 정시는 결국 공부의 절대적인 양에 따라 그 성패가 갈리므로 재수생의 빈도도 지속적으로 늘어날 것이며 그로 인해 정시의 경쟁은 더욱 치열해지고 사교육에 투자하는 비용이 높아질 수 밖에 없습니다. 결국 서울 부동산의 핵심지역이라고 할 수 있는 강남과 목동에 그 수요가 집중될 수 밖에 없으며 민간택지분양가상한제와 맞물린 지금 이시점에 강남과 목동 등 서울 및 수도권 내 주요 학원가 및 학군이 우수한 지역들의 부동산에 대한 수요가 증가될 가능성이 매우 높은 것입니다. 그중에서도 민간택지분양가 상한제를 피한 지역의 구축에서는 목동이 가장 우수한 입지가 되어버리는 것입니다.

이와 더불어 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모와 초등학교 5학년에서 중학교3의 자녀를 둔 부모들의 희비도 갈립니다. 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모라면 좋은 학군지역으로 이사를 고민할 수 밖에 없지만 초등학교5학년에서 중학교 3학년 사이의 자녀를 둔 부모들은 자녀들이 특목고에 진학이 가능하기 때문에 특목고에 진학하기 위해 더 힘을 쏟을 것입니다. 특목고가 사라진다면 특목고 졸업생이라는 희소성과 프리미엄이 생기기 때문입니다.

아이러니하게도 정부도 이러한 점을 인식하였는지 서울의 강북 등에 '고교교육 특별지구'를 구축한다고 하지만 이 역시 전국적으로 보았을 때 결국에는 서울쏠림현상이 가속화되는 것입니다. 이제는 지방의 우수인재들이 서울원정 유학을 보내야하는 세상이 온 것입니다.

입주물량과 공급물량이 줄어들고 각종 규제들로 임대시장이 위축된 서울부동산 시장에 학군수요가 다수 유입된다면 임대료의 상승과 매매가의 상승이 같이 이루어질 확률이 높습니다. 그래서 교육부의 특목고 일반화 전환 정책은 국토부의 민간택지분양가상한제에 이어 기름에 물을 계속 붓는 꼴이 되어버렸습니다.

서울내에서도 목동은 이미 훌륭한 입지와 학군으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다. 이러한 상황에 수도권에 거주하면서 자금여력이 되고 학군에 대한 니즈가 높은 수요자들이 목동지역에 수요자로 편입될 확률이 높기 때문에 더 높은상승이 우려됩니다. 이미 재건축연한이 도래한데다가 민간택지분양가상한제를 피했고 실거주로써 만족도도 높은곳이니 목동지역의 구축이 최고의 선택지가 될 수 있는 것입니다.

정부의 민간택지분양가 상한제라는 규제카드가 서울을 중심으로 한 현재의 부동산시장을 잠재우려는 노력이 큰 임팩트를 주지 못했는데 교육부의 고교서열화 해소방안 정책발표로 인해 전국에 모든 학부모가 서울에 관심을 갖게 만드는 결과를 초래하게 되었습니다.

저 역시 어린자녀를 둔 부모로 좋은 학군지역에 실거주를 염두에 둔 시점이었는데 이제 경기도 외곽에 중학교학군이 좋은지역들의 메리트가 많이 줄어 들었기 때문에 서울로의 진입을 더욱더 꿈꾸게 되었습니다. 그렇지만 저처럼 자금력이 안되는 사람들은 포기라도 하겠지만 소득수준이 높아진 우리나라에는 생각보다 고소득자와 자산가들이 많기 때문에 무리해서라도 가능한 사람들, 일명 영끌수요자들까지도 서울시장에 관심갖게 만들어 버렸습니다.
 
정부의 교육정책이 올바른 방향인가에 대한 의문도 해소가 되지 않았는데 그 교육정책이 부동산 시장의 양극화에 못을 박아버린 듯합니다. 너무나 아쉬운 정책들이 연이어 발표되고 그 정책의 현실과 내막이 달라 너무 화가나고 속상합니다. 겉으로는 부동산시장 안정, 교육제도 개선, 민생안정, 서민을 위한 정책이라고 하지만 그 내면은 새까맣게 느껴집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 핵심키워드인 학군과 자사고폐지에 관해 포스팅을 해보려 합니다. 저도 두 어린아이의 학부모로써 아이의 미래 학군에 대한 고민이 벌써부터 생겨나고 있습니다. 만약 아이가 좀더 큰다면 더 많은 고민을 할 것 같습니다.

그런 의미에서 실수요자들에게는 학군이 중요한 요소일 수 밖에 없습니다. 제가 말하는 학군은 단순히 진학률을 의미하는 협의의 학군의 의미가 아니라 유해환경이 없고 학생들의 수준이 높거나 고소득직장이 많은 곳, 학교가 주거지와 인접해 있는 곳 등 다양한 요소들을 내포하는 광의의 학군을 말씀드리고 있습니다.

최소한 초등학교의 자녀가 있다면 아직은 어린아이들이 아파트안에 학교가 있으면 좋겠고 이왕이면 큰도로를 건너지 않고 혼자서도 안전하게 다닐 수 있는 환경이면 좋을 것입니다. 여기에 공원이 잘조성되어 있고 상업시설이 혼재하지 않은 보다 안전한 지역이면 좋을 것이고 학생들이 온순하거나 공부의 열의가 높다면 사춘기에 접어드는 고학년부터 탈선의 위험도 덜할 것입니다. 여기에 초등학교때부터 자리잡은 공부의 관심이 중학교로 연계가 될 것이고 인접한 중학교 특목고진학률이 높거나 학업성취도평가 순위가 상위권이라면 보다 좋은 입지일 것입니다.

실제로 수도권의 우수학 학군의 지역들은 대부분 1기 신도시를 중심으로 자리잡고 있는데요 일산의 후곡학원가, 안양 평촌학원가, 분당, 수지 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 최근에는 인천에 송도가 우수한 학군으로 자리잡고 있습니다. 그러나 이러한 학군은 대부분 중학교에서 한정 되기 마련입니다. 왜냐하면 대부분의 좋은 고등학교들은 일반고보단 특목고일 확률이 높기 때문입니다. 그래서 중학교까지는 상대적으로 서울에 비해 저렴한 이러한지역에서 키울 수 있고 보다 특목고나 자사고에 진학하더라도 이제 성인에 가깝게 성장한 자녀들과 떨어져 지내더라도 크게 불안하지 않을 것입니다. 그덕분에 서울에 학군에 부족함을 서울외곽에 지역에서 대체할 수 있었습니다.

그러나 이에 만족하지 못하는 부모들 중 능력이 되는 분들은 서울로의 진입을 시도합니다. 대표적으로 목동이나 강남일텐데요, 이도 어렵다면 강북쪽으로 눈을 돌리기도 할 것입니다. 그렇지만 아무리 저렴한 강북이더라도 일반적인 서민입장에서는 너무 높은 집값을 자랑합니다. 그래서 기존의 삶의 터전에 거주하면서 특목고 진학으로 학군의 아쉬움을 달래는 부모들도 많을 것입니다.

그러나 자녀의 고등학교 진학 때문에 이사를 하게 되는게 쉬운 일일까요? 갑작스레 삶의 터전을 바꾸는 것 자체가 쉽지 않을 것 입니다. 그렇다고 해서 자녀의 학업문제를 등한시 할 수 없기때무누에 어쩌면 특목고나 자사고라는 것이 부의 대물림의 문턱을 넘는 하나의 기회였던 셈입니다.

그러나 아이러니하게도 10월 25일 유은혜 교육부총리가 부의 대물림과 고교서열화를 지적하며 2025년 특목고를 폐지하겠다고 돌연 발표했습니다. 국민 및 학교들과의 어떠한 공감대의 형성도 없이 말입니다. 말을 그럴싸 합니다. "교육부는 당초 설립취지와 달리 입시 위주 교육으로 치우친 것을 바꾸겠다'라고 합니다.

그러나 입시위주의 교육이 문제입니까? 입시위주가 안되게끔 사회를 바꿔야하는데 사회가 변화하지 않았는데 입시를 바꾼다니 도대체 무슨말인지 이해가 되지 않습니다. 공부를 잘하는 사람이 더 높은 급여를 받고 재능이 있는 분야에 전문성이 높은사람이 높은 급여를 받는 것은 당연한 것 아닙니까? 공부의 재능이 있다면 공부를 더 해야하고 기술의 재능이 있다면 기술을 배울 수 있게 환경을 조성해야하는 것이 당연한 순리일텐데 그것을 애써 부정하려 하는지 모르겠습니다.

저는 고교 평준화가 되기 바로 직전세대로 고교 입시때까지는 성적순으로 고교를 진학했습니다. 고교의 서열화는 있었지만 최소한 공부를 하고자 상위학교로 진학하려 노력했던 친구들은 본인의 바람대로 공부할 수 있었습니다. 저 역시도 그런 마음에 고교를 진학했습니다. 그러나 이듬해 평준화가 되면서 학교가 엉망이 되었고 학업에 대한 열의가 있던 학생들조차 분위기에 휩쓸려버렸습니다. 저 역시도 학업분위기가 엉망인 학교에서 어렵게 마음잡고 공부했지만 원하는만큼의 성과는 나오지 않았고 저에게는 너무 큰 시련이었습니다.

생각해보면 고교평준화로 일반고들의 수준이 더욱더 낮아져버렸습니다. 그 덕분에 학교쏠림현상은 더욱 가속화 되었고 오히려 학생들의 전반적인 학업성취도는 하향평준화가 되었습니다. 그렇다면 이러한 부분을 잘 아는 부모들은 자녀에게 어떤 환경을 제공하려 할까요? 자사고와 특목고의 진학이 없이 일반고로만 진학이 된다면 일반고중에서도 학군이 좋은 지역으로 쏠릴 것입니다.

그곳이 바로 서울에서도 강남인 것입니다.  이러한 점은 정부도 일부 시인하는 모습입니다. 김상조 청와대 실장이 YTN에서 "대입 정시비율이 높아지고 특목고 등이 사라지면 강남8학군이 부활하는 것이 아니냐는 우려가 있다'는 지적에 "일부지역에 대한 핀셋규제와 보완대책으로 시장과열을 막겠다"라며 정부도 이러한 교육정책 변화에 따른 학군수요의 변화를 인정하고 있습니다.
 
그렇다면 자사고와 특목고가 폐지되고 정시비중이 확대될 경우에는 부동산 시장에서 어떤 현상이 일어날까요? 실수요자 중심으로 고교 평준화 지역의 명문 일반고와 교육특구로 손꼽히는 지역으로 학생들이 몰릴 확률이 높을 것입니다. 특목고에대한 수요들이 일반고로 전환되면 그에 따라 공교육으로 대체했던 것을 사교육으로 대체해야하기 때문에 사교육의 중요성이 대두되면서 학생들 간의 경쟁이 더욱더 치열해 질 것입니다.

서울대 진학률이 학군을 대표하는 것은 아니나 하나의 바로미터로 참고하자면 서울대에서 제공한 '2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황에서 서초구와 강남구가 학생 천명 당 28.3명과 27.1명으로 1등과 2등을 다퉜습니다. 그렇다면 당연히 이러한 지역들에 수요가 급등할 것인데 강남의 시장은 현재 어떨까요? 

강남8학군 내 명문내 진학률이 높은 중앙사대부고, 단대부고, 휘문고, 대치동 학원가와 인접해 학군의 최상의 입지를 자랑하는 대치동 일대의 아파트들은 최근 한달보다 호가로 1~3억 정도 더 높게 매물이 나와있습니다. 학원가와 명문고가 포진한 지역들이라 수요가 항상 많은 곳인데 더욱이 이러한 자사고와 특목고의 폐지는 불난 집에 부채질한 꼴이 되어버렸습니다.

서울아파트 값이 17주 연속 상승하고 전세값 역시 상승곡선을 달리는 시점에 강남3구는 더높은 상승률을 기록하고 있습니다. 수요의 집중화가 가속화 되는 현실이 안타깝습니다. 매번 정책의 발표될 때마다 오히려 불만 더번지는지 참으로 속이 답답한 노릇입니다. 국가를 사랑하는 저 역시도 정권을 원망하게 됩니다. 저의 자녀들도 좋은 교육여건을 마련해주고 싶은데 이러한 소소한꿈조차 깨버리는 것이 아닌지.. 걱정이 많은 하루입니다.

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안녕하세요?? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 실수요자들의 부동산 시장 가세로 부동산시장이 연일 뜨거운 가운데 한국은행에서 발표하는 주택가격전망 소비자동향지수가 계속해서 상승중입니다.

소비자동향지수란 흔히 CSI(Consumer Survey Index)라고 알려져 있습니다. 이는 소비자태도지수라고도 하며, 장래의 소비지출 계획이나 전망에 대한 소비자들의 설문조사 결과를 지수로 환산해 나타낸 지표로 경제상황이나 생활형편, 가계수입, 소비지출 고용, 물가 등에 대한 소비자의 응답을 가중평균해 작성합니다. 그래서 소비자동향지수를 일반소비자들의 체감경기를 보여주는 대표적 지표로 경기동향 파악 및 예측에 유용한 정보로 활용합니다.

10월 25일 한국은행에서 발표한 주택가격전망 소비자동향지수는 115포인트를 기록(100포인트 기준하여 높으면 낙관적, 낮으면 비관적)하였는데 109를 기록한 전달에 비해 올랐습니다.

이러한 소비심리지수가 얼마나 높은지 가늠이 되질 않는데, 지난 913대책 이전에 과열된 시장이 129임을 감안한다면 지금의 급등한 상승세가 무섭습니다. 연초에 84에 불과했던 지수가 8개월만에 30포인트이상 상승한 것은 매우 이례적입니다. 지난 상승장과 매우유사하지만 심리지수가 바닥에서 급상승하기 때문에 해석이 다를 수 있겠습니다.

최근의 금리인화에 따른 유동성이 풍부해졌고, 정부의 정책들에 대한 내성과 불안함에 실수요자들의 조바심을 주택가격전망 소비자동향지수에서 표현하고 있는 것 같습니다..

지역별로 살펴보더라도 전국의 모든지역이 상승곡선을 그리고 있는 모습에서 정부의 부동상정책의 실패로 치닫는 것은 아닌지 우려스럽습니다. 경제전망에 대한 소비자심리지수가 낮아지는 것과 대조해서 주택가격동향지수가 오른다는 것 자체가 국민들의 현재의 목소리라고 할 수 있습니다.
 
기름을 끄기 위해 물을 붓는 행태는 지양해야 할 것인데, 어찌하여 물만 붓는지 정말 답답한 노릇입니다.

※ 소비자 동향조사는 한국은행 경제통계시스템(ECOS)
소비자동향조사->물가전망조사->주택가격전망CSI에서 살펴볼 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근의 정부의 정책의 연장선으로 재건축의 대한 규제가 지속되고 있었는데요, 요며칠 그에 대한 방향성이 확실한 기사들이 나왔습니다.

재건축은 진행하기 전 안전진단이란 것을 통해 재건축이 가능한지 여부를 확인하는 절차를 거칩니다. 이때 최소한 D등급 이하로 받아야 하지만 C등급 이상은 유지보수를 해야합니다. 그렇게 되면 당장의 재건축이 어려워진다는 뜻이고 생각보다 장기적으로 접근을 해야합니다.

먼저 광운대역세권 인근에 월계동 미륭, 미성, 삼호3차 흔히 미미삼으로 불리는 재건축 이슈가 높은단지가 안전진단에서 C등급을 받았습니다.

월계동 미미삼은 강북개발 중 광운대역세권 개발과 맞물려 재건축이 기대되는 입지가 훌륭한 아파트였지만 이번에 C등급을 받으므로 인해 한동안 재건축이 어려울 것으로 판단됩니다.

이와 더불어 흔히 올선이라고 불리우는 송파 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 역시 C등급을 받음으로 인해서 재건축이 멀어진 모양새입니다.

이 두아파트의 안전진단 결과는 앞으로 성산시영 등 서울 내 재건축 안전진단을 기다리는 아파트들에게 악영향을 끼칠 것으로 판단되고 있습니다. 지금 위에 두아파트 역시 노후화가 심각한 수준임에도 재건축이 어렵다는 것은 사실 납득하기 어려운데요, 올림픽선수촌 바로 인근에 위치한 둔촌주공이 재건축이 완료되어 가고 있는 것과 매우 상반되는 결과입니다.

사실 이러한 안전진단 결과를 가지고 대부분의 일반인들이 재건축 아파트가 높은 수익을 갖기 때문에 피해의식을 갖고 투자자들을 욕하거나 좋은 판단이라고 착각을 하는 경우가 있는데, 재건축 아파트들이 재건축이 되지 않는다면 거기살고 있던 실수요자들이 신축으로 갈아타거나 오히려 장기적으로 보유하는 경우가 생기기 때문에 공급이 줄게 됩니다. 또한 재건축이 되어 새아파트가 공급이 지속적으로 되어야 수요를 충당할 수 있는데 신축 공급이 억제됨으로 인해 지금의 신축들이 더 상승할 수 밖에 없는 것입니다.

이러한 정책들이 일시적으로 집값을 막는 역할은 하겠지만 사유재산의 침해와 주거안전성을 해치고 시장가격을 교란하는 부작용도 낳는다는 것을 우리는 명심해야 할 것입니다. 앞으로의 재건축 이슈 아파트들의 안전진단 결과도 눈여겨 보는 것도 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 말에 지정된 3기 신도시 기억하실겁니다. 최초에 지정되었던 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남교산 그 이후 지정된 고양 창릉, 부천 계양까지 다섯곳에 신도시 계획을 발표했었습니다. 신도시 발표 이후 관심이 식어가는 지금..예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 안타까운 소식이 전해지고 있습니다. 최근에 서울과 수도권을 중심으로 공급 위축우려에 따른 집값이 상승국면으로 전환된 이때 대규모 추가공급이 늦혀질 우려가 있다면 이러한 상승장에 불이 더 붙을 가능성이 높을 것입니다.

작년에 발표했던 3기 신도시는 정부가 집값과 주거안정화 두마리 토끼를 잡기 위해 서울 접근성이 보장된 지역에 지정한 곳입니다. 기존 1기와 2기 신도시보다 좋은 위치로 많은 국민들이 관심을 갖는 대체 주거지로 큰 기대를 하고 있었습니다.

그러나 3기 신도시 지정된 다섯곳 중 세곳이 예정된 공급계획보다 다소 늦어질 전망입니다. 최초에 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남교산은 2021년에 공급하는 것으로 예정하였지만 2022년으로 미뤄 진 것입니다. 해당 지역주민들과의 보상문제로 갈등을 겪으면서 관련 절차 진행이 지지부지한 탓으로 판단되어 집니다.

최근 국토부가 제출한 국정감사 자료에 따르면 '수도권 30만 가구 주택공급 추진계획'에서 대규모 택지(330만제곱미터)의 입주자 모집공고를 2022년부터 진행하겠다고 밝혔습니다. 대규모 택지는 결국 3기 신도시 지역들을 의미하는 것으로 최초에 계획한 3기 신도시의 2021년 공급은 사실상 어렵다고 국토부 스스로 인정한 셈입니다.

3기 신도시 주택 공급 규모는 총 17만 3천가구로 이중 세곳의 규모가 11만 3천 가구로 약 67%, 수도권 30만 가구공급에 1/3이 공급일정에 차질을 빚게 되면 수도권 집값 불안이 지속될 수 있는 것입니다. 특히, 국토부가 못박았던 2021년은 서울 입주물량이 줄어드는 시점으로 추가공급에 대한 우려가 현실화 되는 것입니다.

그렇다고 중소규모 택지사업들이 순탄하게 진행되는 것은 아닙니다. 작년 9월 발표한 1차 수도권 공공택지 17곳  중 지구지정을 한 곳은 경기지역 다섯곳 뿐이며, 전체 3만5242만 가구 공급 중 1만 9560만 가구에 그치는 것입니다.

이러한 외부적인 환경과 부동산 시장에 불안감을 느끼는 수요자들의 심리가 맞물리게 된다면 다시 한번 주요지역들을 기점으로 오랜기간 상승이 지속될까 우려됩니다. 정부의 공급계획만을 믿고 대기수요로 기다리던 서민들만 피눈물 흘리는건 아닌지.. 정말 걱정됩니다. 그렇다고 2022년에 공급일정이 정상진행될지도 의문인 것입니다. 하루빨리 이러한 우려들이 잠식되어 서민들의 삶이 윤택해지길 기원합니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅을 통해서 부동산가치판단 기준 즉, 핵심키워드(고소득직장, 교통, 학군, 도시계획, 자연 등)을 말씀 드렸던 적이 있습니다. 이젠 가치판단기준은 알겠는데 '좋은입지라는 게 무엇일까?' 라는 생각이 들 수 있습니다. 역세권? 학군이 좋은곳? 도시계획이 예정된 곳? 등 핵심키워드가 많은 곳이 당연히 입지가 좋겠지만 거시적인 의미에서 입지가 좋은지역의 기준을 설명하고자 합니다.
* 홍대의 낮과 밤

혹시 주말을 제외하고 평일에 홍대의 오전과 강남의 오전에 차이를 알고 있습니까? 깊게 생각해보지 않으셨겠지만 홍대의 오전은 한적하고, 강남의 오전은 바쁩니다. 그렇다면 저녁에는 어떨까요? 저녁에는 홍대와 강남이 둘다 바쁩니다. 같은 번화가인데 무엇이 차이가 있을까요?

그것은 바로 교차사용입니다. 강남은 홍대에 비해 직장인들이 많기 때문에 낮에는 직장인들로 밤에는 유동인구들로 북적입니다. 홍대는 상대적으로 낮보다는 밤에 유동인구가 많습니다. 이는 곧 입지가 좋은지역과 나쁜지역(홍대가 나쁘다는 것이 아니라 상대적인 것입니다.)을 찾아내는 하나의 방법일 수 있습니다.

같은 서울 내 3대 업무지구인 여의도와 사대문, 강남의 예를 들어보겠습니다. 여의도는 낮에 비해 밤은 조금 한산한 편입니다. 사대문의 그에 반해 조금은 유동인구가 많고 강남은 훨씬 많습니다. 교차사용이 빈번히 이뤄지는 것은 여의도보단 사대문, 사대문보단 강남인 것입니다.

도시란 사람이 살고, 사람이 모여서 특별한 행위들을 하는 곳입니다. 그렇기 때문에 도시는 다양한 행위를 수행할 만한 물리적인 공간을 제공해야 합니다. 대표적으로는 주거, 업무, 상업, 의료, 교육, 여가, 문화, 등이 있고 이를 위해 도시공간은 채워지고 있습니다. 너무나 당연하게도 다양한 행위와 선택지를 가진 도시들이 그렇지 않은 도시에 비해 더 높은 가치를 가질 수 밖에 없는 것입니다.

도시의 하루로 예를 들어보겠습니다. 같은 상업지역이더라도 많은 행위가 가능한 지역과 불가능한 지역은 그 가치가 다른것입니다. 주거와 업무시설이 포함된 상업지역이라면 어떨까요? 오전에는 영유아를 보낸 엄마들이 이용하고 점심시간에는 직장인들이, 오후가 되면 학생들이, 퇴근 후에는 직장인들이, 밤늦은 시간에는 술집을 이용하는 사람들로 빼곡한 상업지역과 단순히 상업기능만을 포함하는 주간에 텅텅빈 지역을 비교해보면 어느지역이 가치가 높겠습니까?

이렇듯 교차사용이 빈번히 이루어지는 것이 중요한 것입니다. 교차사용을 하려면 당연히 많은 사람이 살고 서로 다른 생활패턴으로 살아야 합니다. 그래서 교차사용이 가능한 지역의 부동산가격이 그렇지 않은지역보다 높은 것은 필연적인 것입니다. 그래서 직장이 있고 상업지역이 발달하고 학군이 좋고 공원이 있어 다양한 활동이 가능하면 할수록 더욱 가치가 높아집니다.

교차사용은 단순히 같은 도시 뿐만아니라 도시와 도시사이에서도 발생하는데 일전에 언급한 서울세력권에서 보여지듯이 출근은 서울로 퇴근은 성남으로 쇼핑은 하남으로 여행은 가평으로 이렇게 사람들은 이동하고, 다양한 도시생활을 하고 결국, 교차사용을 하고 있습니다. 그래서 이러한 교차사용이 더욱더 가능한지역들이 좋은입지라고 할 수 있습니다.

서울만을 의미하는 것이 아니라 각 지역에 대표지역이 있을 것이고 그 지역은 또 그 지역 내에서 높은 부동산가치를 갖고 있을 것입니다. 그러나 수도권과 같이 교차사용이 많은 지역은 공급이 많을수록 상대적으로 교차사용이 어려운 도시들(서울세력권에서 멀어지는 도시들 : 수도권에 상권 및 학군, 직장 등의 교차사용의 대부분은 서울로 이루어 진다.)은 외부충격에 의한 대세상승을 제외하곤 높은가치 상승을 기대하긴 어려울 것이다. 특히, 수도권 외곽으로 갈수록 물리적인 거리의 제약으로 교차사용이 어려울 것이기에 더욱 그렇습니다. 물론 도심내 재개발이나 좋은직장이 있는 일부지역들은 제외하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅한것처럼 아파트의 매매가 뿐만아니라 전세가까지 상승국면으로 전환하였는데 과연 이상승이 일시적인 상승인지 아닌지 조금 다른 측면으로 살펴보려고 합니다. 저도 경제에는 문외한이지만 조금 이해하기 편하게 통화량과 인플레이션헤지라는 주제로 포스팅하겠습니다.

먼저 인플레이션헤지에 대해 알아보겠습니다. 인플레이션헤지는 영어로 Inflationary hedge로 발음에 따라서는 인플레이션헷지라고도 불립니다. 그 뜻은 화폐가치의 하락으로 비롯되는 손실을 막기위해 화폐로써 일정한 가치를 갖는 상품 등으로 바꾸어 보유하는 것을 말합니다. 그 대상으로는 아래와 같습니다.
1. 귀금속, 보석등과 같이 변질이나 부패가 없고 환금이 자유로운 상품
2. 토지 및 건물 등 부동산
3. 주식, 특히 이익의 증대나 자산재평가가 예상되는 기업의 주식
흔히, 일반적으로 주식을 인플레이션헤지의 대상으로 널리 이용되어지고 있다고 합니다. 우리나라는 부동산, 그중에서도 아파트로도 많이 사용되고 있습니다.

이러한 인플레이션헤지는 왜 일어날까요? 한번 고민해봐야 할 대목입니다. 위의 그림에 화폐시스템의 규칙을 보면 점직적이고 일정하게 통화량이 증가해야 한다고 강조하고 있는데 이는 화폐시스템의 붕괴를 방지하기 위함입니다. 일정하게 증가한다면 인플레이션헤지의 대상들 역시 완만하게 증가 할 것입니다.

최근 한국은행은 6월에 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 뒤 추가인하를 고려하였으나 동결하였습니다. 그러나 10월에 또다시 금리인하를 고려할 여지가 있어 한동안은 금리인하 기조가 계속 될 것 같습니다. 이는 시중에 다시 통화량이 증가함을 의미하는 것입니다.

최근 10년간 금값의 변동 폭입니다. 그림에서 나타나듯이 경제가 좋지 않고 화폐가치의 하락이 예상되는 시기에는 금값이 상승한 것을 알 수 있겠습니다. 그 역시인플레이션헤지의 대상으로 사용되는 것을 본다면 부동산과 비슷한 가격흐름을 보일 것 같습니다.

최근에 정부의 부동상 억제정책을 비웃듯이 부동산의 가격이 상승하고 있습니다. 이는 시중의 통화량과도 밀접하다고 볼 수 있습니다. 지난 30여년 간의 통화량과 매매, 전세지수를 그린 표입니다. 통화량이 꾸준히 우상향인 것에 비해 전세나 매매지수는 곡선을 그리나 우상향하는 것을 볼 수 있습니다.

이는 통화량증가가 반드시 전세와 매매가 상승을 동반하는 것은 아니지만 긴호흡으로 보면 결국 같은방향으로 가는 것을 알 수 있습니다. 일부 전문가들은 최근의 우리나라 통화량의 증가는 과거 일본의 버블시기의 통화공급량과 비슷하다고 합니다. 일본의 경우에도 정점을 찍고 디플레이션으로 빠졌는데 우리도 그와 비슷한 흐름을 보이고 있다고 생각됩니다.

단기간으로 생각한다면 지금의 통화량증가가 화폐가치의 하락을 만들고 인플레이션헤지로 금, 부동산 등의 가격상승을 만들고 있다고 생각됩니다. 하물며 최근에는 있었던 비트코인 열풍에서 볼 수 있듯이 본질이 없는 가상화폐조차 인플레이션 헤지의 수단으로 사용되었으니 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 경제뉴스에 상단에 위치한 토지보상비에 대해 언급해보려고 합니다.

올해 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구에서 수도권에만 추석이후부터 올말까지는 약 7조원, 내년에는 사상 최대 45조원의 토지보상금이 시중에 풀린다고 합니다. 52조원이라는 돈이 금액의 크기가 감이 오지 않습니다만, 우리나라 1년 예산에 약 10%의 해당하는 엄청난 금액입니다.
* 아래표는 18년 정부 예산안입니다.

그렇다면 어디에 토지보상이 이루어지는지 한편 살펴보겠습니다.

기존에 정부가 추진하였던 지역들로 추석이후로 올해 과천 주암, 성남 복정 등 입지가 좋은 지역들로부터 21년까지 많은 지역의 공공주택지구에 토지 보상이 이루어질 예정입니다.

이 금액은 2009년 34조 8천 554억원보다 10조원 이상 많은 것으로 역대 최고치라고 합니다. 일단 중소규모의 공공주택지구 뿐만아니라 정부에서 지정한 3기 신도시 인 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산지구 등에서는 20년부터 본격적인 보상이 이루어지고, 21년에는 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 보상이 이루어질 전망입니다.

사실 공공주택지구에 대한 토지보상은 당연히 이루어지는 것인데 왜 이렇게 경제일면을 장식하며 이슈가 되고 있는 것인지 고민해볼 필요가 있습니다. 박근혜정권을 이어받은 문재인정부는 집값잡기에 총력전을 펼치면서 작년 9.13대책의 효과를 봤습니다. 그러나 약 1년여의 시점이 지난 지금 정책의 성공처럼 비춰지고 있으나 시장은 적응하였고 실상은 조금 다릅니다.

기존의 입지가 좋은 지역들을 중심으로 반등하고 있으며 특히, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 영향에 따라  핵심입지에 대한 신축공급의 제한요소들이 부각되면서 다시금 전세가와 매매가가 반등하는 조짐이 보이고 있고 실제로 일어나고 있습니다.
* 블로그 내 분양가 상한제에 대해서 참조
 
이러한 상황에서 정부는 지속적인 공급을 늘리기 위해 토지보상을 서두르며 집값 잡기에 총력을 펼치려고 하지만 올해 4분기 이후부터 보상되는 토지보상비가 자칫 주변부동산 가격을 자극하는 불쏘시개가 될 확률이 높아보입니다.

특히, 최근에 신도시와 GTX(광역급행철도) 추진 등 정부차원의 각종 개발계획이 확대되며 전국의 땅값이 105개월째 지속 상승중인 가운데 막대한 보상비가 풀린다면 인근부동산 시장 뿐만아니라 핵심입지 부동산으로 유입될 확률이 높아지는 것입니다.

정부 역시 이러한 점을 잘 알고 있기 때문에 대토받은 복수의 택지를 하나로 묶어 제공하면 LH가 운용하는 리츠에 대토보상과 리츠를 활용해 공공주택 사업 등을 진행 후 사업이익을 대토보상자들에게 제공하여 보상자금을 흡수하려고 하지만 핵심입지 지역이 아니라면 대토보상을 선호하지 않을 것이기에 기대만큼 보상비 흡수효과가 크지 않을 것으로 보여집니다.

특히, 서울 및 핵심입지들을 중심으로 집값이 상승조짐이 있는 이시점에 1천조원에 달하는 단기 부동자금과 토지보상비가 부동산에 유입된다면 다시한번 집값상승의 악순환이 반복되는 것이 아닐지 우려됩니다. 그동안 대기수요로 전환되어 있던 실수요자들 역시 저금리와 자산에 대한 투자처로 다시한번 부동산에 유입될 확률이 높아진 것입니다.

당장에는 청약에 대한 관심으로 수요가 억제가 된다고 하지만 결국에는 높은 청약경쟁률가 서울 등 좋은입지에 신축공급들이 제한되는 상황이 이어진다면 결국 인플레이션을 우려한 수요자들은 부동산에 몰릴 것이고 핵심입지 중심으로 다시한번 상승장이온다면 서민들과 청년들은 내집마련이 더욱더 어려워 질 것입니다.
* 블로그내 높아지는 청약열기에 대해서 참조

현재 수도권 신축들의 분양가가 32평 기준으로 5억원에 육박하는 시점에 갈수록 토지와 인건비 자재비 상승 등에 따라 분양가는 높아질수 밖에 없어 서민들의 내집마련이 어려워지는 이시점에 똑똑한 국민들은 결국 하루라도 빨리 내집마련을 위해 대기수요에서 수요자로 전환 될것이고 결국 정부의 정책이 실패로 돌아가 그동안 대기수요로 전환되어 기다렸던 서민들에게 피해가 고스란히 전가될 것 같아 매우 안타깝습니다.

토지보상과 동시에 정부의 보다 확실한 주택공급계획과 로드맵이 선행되지 않는다면 결국 이번의 토지보상비는 다시한번 불쏘시개가 되어 집값 상승의 불편한 역사를 반복할 것입니다.

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