부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 11일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다.(0.03->0.04%). 수도권(0.06%->0.07%)은 상승폭 확대, 서울(-0.06%->-0.04%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%->0.02%)은 보합에서 상승 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.02%), 세종(0.08%->0.09%), 8개도(0.00%->0.01%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(68->71개) 및 하락지역(70->72개)은 증가, 보합 지역(38->33개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.06%->-0.04%)은 주택공급 강화방안(5.6)을 비롯한 안정화 정책과 코로나 19로 인한 경기침체가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 일부 단지 급매물 소화되며 상승 움직임 있었으나 이후 추격매수 없고, 대체로 매수문의 줄어들고 매도 및 매수자 간 눈치보기 장세가 이어지며 서울 전체적으로 7주 연속 하락세가 지속되었습니다.

강북 14개 구(-0.02%) : 용산(-0.06%)는 용산역 정비창 개발 호재가 있으나 대체로 관망세가 지속되며 이촌동 재건축 위주로, 마포(-0.07%)는 아현 및 대흥동 신축 위주로, 노원(-0.02%)은 상계 및 월계동 구축 위주로 하락하였으며, 최근 보합세를 유지하던 도봉(-0.02%), 강북(-0.01%)은 약 10개월 만에 하락을 전환되었습니다.

강남 11개 구(-0.06%) : 강남(-0.15%), 서초(-0.16%), 송파(-0.08%), 강동(-0.05%)는 일부 투자자들의 저점 인식 및 GBC착공 호재 등이 있으나, 정부 규제 및 경기 침체, 막바지 절세 및 급매물 출현 가능성 등으로 여전히 대다수 단지 매수 우위 시장을 유지하며 하락세가 지속되었습니다.

구로(0.07%)는 구로 및 고척동 등 중저가 단지 위주로 상승했으나, 그외 지역은 모두 보합 내지 하락했습니다.

☞ 급매물이 소화되며 일부 호가가 상승하였습니다. 최근에 반전된 분위기가 반영된 모습입니다. 전반적으로 하락폭이 축소된 모습입니다.

- 인천(0.22%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.38%)은 교통호재 및 정비사업 진척 기대감으로, 계양(0.32%)은 효성 및 계산동 등 가격 수준이 낮거나 정비사업 기대감 있는 단지 위주로, 남동(0.29%)은 교통 여건 개선 기대감 있는 논현 및 구월동 등 위주로 상승했습니다.

☞ 인천시는 여전히 뜨거운 모습입니다. 특히, 신도시인 청라 및 송도뿐만아니라 원도심인 남동구, 미추홀 구, 부평구 정비사업 중심으로 상승세가 여전한 모습입니다. 

- 경기(0.10%->0.10%)는 보합세를 보였습니다. 용인(0.10%) 및 수원(0.08%)는 대출규제 등으로 상승폭이 줄어든 가운데, 수원 팔달구(0.29%)는 교통호재 영향 있는 우만 및 화서동 위주로, 용인 수지구(0.18%)는 상현, 죽정동 저가 단지 위줄 ㅗ상승했습니다. 구리(0.38%)는 교통망 확충 기대감 있는 인창동 일대 위주로, 안양 만안구(0.29%), 안산 상록구(0.27%)는 정비사업 진척 등으로, 남양주시(0.27%)는 교통호재 있는 호평동 및 진접읍 등 위주로 상승했습니다.

☞ 경기도는 이제 전반적으로 실수요중심으로 개편된 모습입니다. 그간 규제지역으로 묶여서 상승폭이 적었던 곳들의 상승세가 보이면서 가수요가 줄어든 모습입니다.

- 5대 광역시(0.00%->0.02%)는 상승했습니다. 대전(0.15%)은 서구(0.26%)가 도안 및 관저동 등 주거환경 쾌적한 신축 위주로, 대덕(0.23%)은 재건축 기대감 있는 대화 및 신대동 위주로, 동구(0.12%)는 역세권 사업 기대감 있는 신흥 및 판암동 저가 단지 위주로, 중구(0.10%)는 유천 및 태평동 등 개발호재 있는 단지 위주로 상승했습니다.

광주(-0.03%)는 서구(0.00%)가 광천 및 화정동 일부 신축 위주로 상승하며 보합 전환됐으나, 광산(-0.03), 남구(0.30%)는 노후 주택 수요 감소 등으로, 북구(-0.04%)는 양산,문흥,용봉동 구축 위주로 하락했습니다.

- 세종(0.08%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 충남대 병원개원(7월예정) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데;, 소담 및 보람동 및 그간 상승폭이 낮았던 금남면 구축 위주로 상승했습니다.

☞ 지방 역시 반등하는 모습입니다. 최근에 규제에 따른 풍선효과가 지방에 미치는 모습을 보이고 있습니다.

- 그 외 8개도(0.00%->0.01%)는 소폭 상승했습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.05%->0.05%) 수도권(0.05%->0.06%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.02%)은 상승폭 동일, 지방(0.02%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.02%->0.04%), 세종(0.14%->0.03%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(82->91개)은 증가, 보합 지역(52->47개) 및 하락 지역(42->38개)은 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요, 역세권 수요, 저가 단지 수요 있는 지역위주로 상승했으나, 신규 입주물량과 계절적 비수기 영향 등으로 상승폭이 유지되며 안정세가 지속되고 있습니다.

* 서울 신규 입주물량(5월~7월) : '19년 6,100세대 -> '20년 약 13,000세대 

강북 14개 구(0.02->0.02%) : 마포(0.05%)는 도화 및 창전동 구축 단지 위주로, 강북(0.05%)는 미아동 대단지 위주로, 용산(0.04%)은 이촌 및 산천동 위주로 상승했으나, 동대문(0.00%)은 장안동 구축 위주로 수요가 감소하며 보합으로 전환되었습니다.

강남 11개 구(0.03->0.02%) : 송파(0.07%)는 교통 등 정주여건 양호한 잠실 및 신천동 역세권 위주로, 강동(0.05%)은 명일 및 길동 중소형 단지 위주로 상승폭이 확대됐으나, 서초(0.01%)는 대형평형 위주로 호가가 하락하며 상승폭 축소, 강남(-0.01%)은 일부 정비사업(청담삼익, ~5월 말) 이주 마무리되며 하락으로 전환되었습니다.

동작(0.05%)은 직주근접 수요 있는 사당 및 신대방동 역세권 단지 위주로, 구로(0.04%)는 신도림동 역세권 위주로 상승했으나, 양천(-0.06%)은 목동 신시가지 일대 구축 단지 위주로 수요가 감소하며 하락세가 지속되었습니다,

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요가 탄탄한 서울의 모습입니다.

- 인천(0.11%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 미추홀(0.28%)는 주안 및 도화역 인근 단지 위주로, 남동(0.18%)은 정주여건 양호한 만수 및 구월동 위주로, 서구(0.18%)는 2호선 개통으로 교통여건 좋아진 검암 및 당하동 위주로 상승하였으나, 중구(-0.04%)는 항만 경기 위축 등으로 수요가 감소하며 하락으로 전환되었습니다.

☞ 인천 역시 주택노후도가 심한 구도심 위주로 정비사업이 활발하게 진행되며 전세가 상승이 있습니다. 또한, 서구에서는 청라지구가 입주물량이 없어 전세가 상승이 유지되고 있습니다.

- 경기(0.06%->0.08%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통(0.37%)은 분당선 역세권 위주, 용인 기흥(0.22%)은 광교지구 인근 지역 위주로, 하남(0.22%)은 교통여건 개선되는 미사지구 위주로, 군포(0.19%)는 산본역 인근 위주로 상승했으나, 과천(-1.06%), 김포(-0.03%), 파주(-0.01%)는 신규 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다,.

☞ 실수요가 많은 핵심지역들 위주로 상승세가 유지되는 모습입니다. 외곽지역의 경우 물량에 따라 전세가의 출렁임이 보이는 모습입니다.

- 5대 광역시(0.02%->0.04%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.19%)는 서구(0.27%)가 둔산 및 월평동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승 전환하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반하여 상승하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반 상승, 유성(0.18%)은 원내 및 장대동 등 상대적으로 저렴한 단지 위주로, 대덕(0.10%)은 대화동 구축 및 세종시 인접한 석봉동 신축 위주로 상승했습니다.

부산(0.00%)은 남구(0.05%)가 신규 입주 마무리되는 가운데, 대연동 주요 단지 위주로, 사하(0.04%)는 신평동 등 역세권 신축 위주로 상승했으나, 기장(-0.11%)은 매매 가격과 동반하여 기장읍 일부 구축 위주로 하락 전환했으며, 동구(-0.06%)는 범일동 노후주택 수요 감소로 하락했습니다.

- 세종(0.14%->0.03%)은 상승폭이 축소되었습니다. 행복도시 내 입지여건 양호한 도담 및 새롬동 위주로 상승했으나 생활 속 거리두기 등으로 관망세를 보이며 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.02%->0.03%)는 소폭 상승했습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 11일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.

1. 매매 가격

5월 11일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남3구의 하락이 계속 이어지는 모습을 보였습니다.

반면, 상승세가 줄어들던 인천이 연수구와 서구의 영향으로 전주대비 상승세가 지속되고 있습니다. 인천 연수구(0.37%)는 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 소식 등으로 투자 수요 문의가 꾸준하합니다.

경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 지난주와 동일한 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.02%)는 대전(0.11%), 울산(0.07%), 대구(0.03%)는 상승했고, 광주(-0.04%), 부산(-0.02%)은 하락했습니다.

수도권(0.06%)은 전주대비 소폭 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(-0.02%)은 하락을 나타냈습니다. 충북(0.07%), 세종(0.06%), 충남(0.03%)은 상승했고, 강원(-0.14%), 경북(-0.09%), 경남(-0.02%), 전북(-0.01%), 전남(-0.01%)은 하락했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 대부분의 지역이 보합권을 유지하면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다.

강남구(-0.14%), 서초구(-0.03%), 양천구(-0.03%), 송파구(-0.02%)가 하락세를 계속 이어나갔습니다. 코로나 여파가 쉽게 수그러들지 않으면서 지난주의 흐름이 이어지고 있는 모습입니다.

서대문구(0.08%), 구로구(0.08%), 관악구(0.05%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.

서대문구는 코로나 및 부동산 규제 정책으로 매도와 매수 모두 관망하는 상태이나, 30대 실수요자들의 소형아파트에 대한 매수 움직임은 꾸준한 편이다. 홍은동과 홍제동의 일부 재건축 진행 단지들도 매수 문의가 꾸준합니다다.

구로구는 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하고, 9억 이하 서울 외곽 아파트 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 가격이 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다. 지난주에 비해 상승폭이 조금 높아진 모습입니다.

- 경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승 수준을 유지하고 있습니다. 안산 상록구(0.38%), 용인 기흥구(0.29%), 부천(0.28%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.17%), 과천(-0.09%), 양주(-0.06%)는 하락했습니다. 

용인 기흥구는 코로나19로 거래가 많지는 않으나 GTX노선과 용인플랫폼시티 조성사업, 용인 세브란스병원 개원 등의 영향으로 상승세가 유지 중입니다. 삼성SDI본사, 기흥삼성반도체, SK하이닉스반도체 등이 위치해 있어 실수요자 매수 문의도 꾸준한 편입니다.

☞ 핵심지역들이 규제지역이 된 이후로 비규제지역에 대한 수요가 여전합니다. 규제지역에서도 수요가 꾸준한 곳들의 상승세는 눈에 띄네요.

- 인천(0.15%)은 연수구(0.37%), 서구(0.20%)의 상승세가 높아 전주대비 소폭 증가했습니다.

인천 연수구는 송도국제도시의 경우 비규제지역에 해당되어 전반적으로 집값이 상승하고 있습니다. 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자가 증가하면서 상승세가 지속되고 있습니다.

☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심이 구준합니다. 호가가 높아 매수자와의 거래가 줄어드는 모습도 보입니다.

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.02%의 미미한 상승을 기록하였고, 수도권(0.03%)과 5개 광역시(0.03%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다.

서울은 전주대비 0.01%를 기록했고, 경기(0.04%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.06%)과 광주(0.04%), 울산(0.04%), 대구(0.03%)는 소폭 상승을, 부산은 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.01%)은 보합권 수준의 미미한 상승을 기록했습다. 강남구(0.08%)와 중구(0.07%), 서초구(0.06%) 정도만 소폭 상승했고, 양천구(-0.08%)만 미미하게 하락하면서 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

중구는 코로나19영향으로 거래는 절벽 상태이나, 서울의 중심 지역이고 지하철 3,5,6호선 이용이 가능한 역세권으로 전세 수요는 꾸준한 편이나 매물이 대부분 월세로 나오고 있어 이를 받쳐줄 전세 매물이 절대적으로 부족한 상황입니다.

서초구는 대출규제로 집을 사기 어려운 수요가 매매보다는 전세로 돌아서면서 수요가 증가하고 있으나 집주인 실거주 요건 강화로 전세 공급은 줄어 물량이 부족한 편입니다. 금리 인하로 전세자금 부담이 줄면서 전세 수요는 증가하는 반면, 집주인들은 전세를 월세로 돌리면서 호가를 올려 물건이 나오면 바로 계약이 되고 있다고 합니다.

☞ 여전히 수요가 많은 서울은 전세가 상승이 유효합니다. 특히, 각종규제와 낮아진 금리는 전세물량 감소에 큰 영향을 주면서 수급이 깨지는 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.04%로 소폭 상승했고, 수원 영통구(0.16%), 수원 권선구(0.14%), 군포(0.12%), 용인 기흥구(0.12%)만이 소폭 상승했습니다. 반면, 과천(-0.23%)의 하락이 크며 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

수원 영통구는 수원발KTX, 수인선 복선전철, 신분당선 호매실 구간 연장, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고, 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C노선이 들어가는 망포동 일대에 전세수요가 증가하고 있습니다.

☞ 서울접근성과 일자리가 많은 지역의 전세수요는 꾸준한 모습입니다. 교통발달로 입지가 변하는 곳들이 주목받는 모습입니다. 

- 인천(0.04%)은 전주(0.03%)와 유사한 상승을 기록했습니다. 

☞ 인천은 매가와 달리 전세가의 흐름은 다소 상반됩니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 59.0을 기록해 전주(57.6)대비 소폭 상승했습니다. 코로나 이슈와 가정의 달 시작으로 부동산시장에 대한 관심이 회복될 기미가 보이지 않고 있습니다.

서울은 65.8로 전주(65.0)와 유사한데요, 강남지역은 지난주 59.9에서 61.5로 소폭 상승했고, 강북지역은 지난주(70.8)과 유사한 70.7을 기록하면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않는 모습입니다.

☞ 어느정도 바닥을 다지는 모습을 보여주고 있습니다만, 심리가 많이 죽어있네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 간만에 비가내려서 이른 더위를 식혀주는 좋은 날입니다. 최근에는 많은 투자자들(이젠 실수요랑 나누어 구분도 힘들정도..)이 시장에 참여하게 되면서 점점 상승의 후반부로 향하고 있는 것 같습니다.

사이클상 상승의 끝이라는 표현은 조금 그렇지만 대부분의 후발 투자자들의 이동동선과 투자패턴을 보면 한결 같기에 이런 표현을 써봤습니다.

긴 상승의 터널을 오랜기간 지나가면서 많은 사람들이 자산을 늘려가고 있습니다. 이제는 가치투자라는 말도 무색할만큼 변동성이 큰 곳에서까지 수익을 내는 분들이 늘어나고 있습니다.

이곳이 올라?, 여기가 뭔데? 라고 할정도로 말도안되는 입지까지도 저렴한 신축이라면 선점하고자하는 분들의 욕구와 또한, 발달된 SNS로 인해 그들의 움직임이 샅샅히 노출되고, 심지어 대놓고 노출하고 싶어하는 사람들 덕분에(어떤 문제점은 없습니다.) 더욱더 빨리 잠기고 수요가 몰리는 모습들을 보여주고 있습니다.

전통적으로 배워왔던 입지에 대한 기본과 가치가 무시될만큼 이제는 누가 투자고수인 것인가? 라는 물음이 생길 정도입니다.

그간 진부한이야기를 많이 해주셨던 1세대 투자자들이 지금의 시장에서는 오히려 허접(?)해보이는 모습까지 보입니다.

실제로 많은 분들이 변동성에 편승해서 많은 이익을 취하셨고, 그러한 흐름을 계속 이어나가면서 성공하는 모습들로 증명하고 계시기 때문에 이런 생각들이 더욱더 맞다는 착각이 드는 것입니다.

그러나 저는 오늘 이러한 자만감과 오만함을 꾸짗고자 이야기를 이어가려고 합니다.

모든 일은 다양한 인과관계가 존재하고 단순히 한단어로 형용하기 어려운 매우 복잡함 속에서 결과가 나타납니다.

몇번의 결과값이 일치하고 많은 사람들이 추종하기 시작했다고 해서 과연 내가 맞을까? 라는 착각에 빠지면 안됩니다.

모든일에서 작은것, 기본적인 것을 강조하는 이유는 작고 사소한것과 기본에서 시작되어 응용이 되기 때문에 기본이 없다면 언제든지 흔들리기 십상이기 때문입니다.

투자를 한해, 두해만 할 것이 아니라면 이러한 기본없는, 조금더 직설적인 방법으로 근본없는 투자를 하다보면 패자로 남게 될 수도 있습니다.

변동성에만 투자하는 그분들이 부럽거나 질투나서 하는 말씀이 아닙니다. 현재의 시장을 바라보면서 안타까움을 표현하는 정도로만 봐주셨으면 합니다.

누군가를 비난하거나 비판할 정도의 수준이 되지 않기에 스스로의 다짐정도로 글을 이어나가고 있습니다.

특정지역을 언급하기 조심스럽지만, 최근에는 언론과 SNS에 많은 노출이 되는 곳들, 그러나 지속적인 노출보다는 단기간 뿜업에 가까운 노출들을 하는 지역들이 많습니다. 물론, 절대적으로 모든곳이 그러한 것은 아니지만 심심찮게 느껴지는 곳들이 있습니다.

당연히 절대값이 싸거나, 투자금이 작거나, 단기간 급등한 지역이라면 매우 매력적인 투자처로 이러한 곳들을 그냥 넘어가기 매우 어려울 것입니다.

상승은 1차만 있는 것이 아니기 때문에 후발주자들도 먹을 것 이 있을 수 있기 때문입니다.

투자자라면 당연히 이런 곳들도 투자하는 것은 맞습니다만, 단순히 따라서 추격하는 분들에게는 경고는 하고 싶습니다.

모든 고수들도 진입에 대한 인사이트는 말씀해주지만 출구에 대해서는 다들 말씀해주지 않습니다. 그 이유는 개개인마다 입구와 출구에 대해서도 기준들이 다르기 때문입니다.

진입 즉, 매수는 누구나 돈과 의지만 있으면 쉽게 할 수 있는 것입니다. 지금의 투자패턴에서 다음 투자처를 찾는 것은 너무나 쉽기 때문에 대세에 편승하는 투자자가 너무 많습니다.

그렇다면 아주 진보한 수요이야기를 해보고 싶은데, 과연 월평균 거래량이 10건이던 곳에 100건의 거래가 이어지면 그곳에 수요가 증가한다고 볼 수 있는 것일까? 이야기하고 싶습니다.

인구가 소폭늘고 있고, 세대수가 조금 증가했다고해서 수요가 과연 공급을 초과할만큼 증가했다고 할 수 있을 것인지 말입니다.

기본적인 자체 수요는 지역의 평균적인 거래량에서 나타나는 것이고 단기간 말도안되는 거래량은 자체 수요의 증가로 보기 어려운 것입니다. 결국, 투자자들끼리 주고받는 거래가 많은 것이며 그 마지막 바통을 이어 받을 흔히 말하는, 현지 실수요자들이 받아 줄 수 있을 것인가에 대한 의문을 반드시 가져야 하는 것입니다.

가수요-가수요도 수요 전달로 볼 수 있지만 내가 어느 포지션인지 정확히 알기 어렵다면 출구 역시 불투명한 것입니다.

모두 본인의 성공사례와 실패사례가 다르겠지만 저 역시도, 묻지마 투자는 아니었지만 아주 기본적인 수요공급, 미분양 등 개방되어 있는 정보를 가지고 지방에 투자한 사례가 있습니다.

지방이라는 단어로 수도권 외 전 지역을 정의 할 순 없지만, 제가 말씀드리는 지방은 규모가 작은 도시였습습니다.

인구 20만 미만의 작은도시가 단기간 급등하는 모습을 보면서 더 늦기전에 부랴부랴 물건을 매수하고 일시적으로 호가가 오르는 모습에 성공적인 투자라고 자위하던 모습이 투자를 시작하던 저의 모습이었는데, 지금은 매수세가 없는 정말 못난이 아파트로 전락해버렸습니다.

당시 분위기를 생각해보면 이게 진짜인가 할정도입니다. 나름의 분석의 툴을 거쳐서 살펴본 곳인데도 말입니다.

물론, 제가 초보투자자고 인사이트가 없어서 일 수도 있지만 저의 경험을 통해 이러한 리스크를 언급해드리고 싶었습니다. 불과 작년에 그 지역은 거래량이 급등하고 물건이 동이 나서 도저히 좋은 동호수도 구하기 너무 어려운 조건 들이 었음에도, 지금은 말도 안되는 모습들을 보여주고 있기 때문입니다.

많은 투자자들이 샀던 물건들이 시장에 계속 나오고 그러한 호황이 지속되다보니 신규 아파트 공급이 앞당겨지면서 현지 수요들은 기존의 기축을 사기보다는 신축공급을 기다리는 모습을 보여주고 있습니다.

단순한 한사례를 가지고 일반화하려는 것은 아니지만 수도권이든 지방이든 이러한 '수요'를 측정하고 현재 내가 어느포지션에 진입한 것이고 어느시점에 탈출할 것인지 기준이 세워져 있어야 합니다.

그러나 대부분, 변동성에 맛을 보고 단기간 수익(흔히 말하는 단타)를 통해 수익을 보면서 널뛰기 하는분들은 제목 그대로 으스대는 모습들을 많이 보여주고 있습니다.

제가 제일 싫어하는 냉소주의와 비슷하게 기존의 투자 기본을 알려주던 훌륭한 선배 투자자들을 헐뜯거나 기본에 대한 중요성을 무시하는 모습들을 간간히 노출하는 분들이 많아졌습니다.

항상 '결과'를 가지고 인과관계를 찾는 것은 매우 쉽습니다만 '인과관계'로 결과를 예상하는 일은 너무 어렵습니다.

어느지역이 집값이 올랐다는 결과를 가지고, '여기는 공급이 많아.', '여기는 교통호재가 있어','여기는 실수요자들이 선호하는 주거지야',라는 등의 말들은 누구나 할 수 있는 말입니다.

그러나 상승에 대한 패턴이 반드시 일치하지 않고, 어느 전문가도 패턴화를 못했기 때문에(어쩌면 부동산의 근본문제) 대단한 인사이트라고 으스대는 것은 정말 부끄러운 일일 것입니다.

저 역시도 항상 기본에 대한 공부, 지역 분석, 다양한 정책과 세법 등을 다루면서 기본에 충실한 투자자가 되려고 노력하고 있습니다. 단기간에 수익을 낸 곳도 있고, 흔히 말하는 물린곳들도 있지만 그래도 수익이 큰 것은 사실입니다.

단기간에 누가 얼마를 벌었다더라 등 누군가에 성공스토리를 너무 일반화하지 마시기 바랍니다. 우리가 보는 유명한 인플루언서들도 흑역사가 있고 오랫동안 시장에 플레이어로 남았기 때문에 현재가 있는 것입니다.

어느 투자처에 물건만 단순히 쫓는 행위들보다는 기본을 쌓은 노력들에 더욱더 많은 노력을 기울여야 하지 않을까 싶습니다. 

부동산에 서열을 나누는 것은 의미가 없지만 누군가를 쫓아서 투자를 이어가다보면 내 물건이 말도 안되는 곳에 있는 경우가 많습니다.

정신바짝차리고 냉정히 자신을 돌아봐야 할 때가 아닐까 생각이 듭니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 4일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.06%->0.06%)은 상승폭 동일, 서울(-0.07%->-0.06%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%->0.00%)은 보합 유지하였습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.00%), 세종(0.04%->0.08%), 8개도(-0.01%->0.00%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(65->68개) 및 보합 지역(31->38개)은 증가, 하락지역(80->70개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.07%->-0.06%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 유지 및 코로나 19로 인한 경기 침체, 양도세 중과 유예로 인한 절세 매물 출현 등에 따른 추가 하락 가능성 등으로 대체로 연휴기간 내 매수 관망세를 보이며 6주 연속 하락세를 지속하였습니다.

강북 14개 구(-0.02%) : 강북 모든 구에서 보합 내지 하락한 가운데, 마포(-0.07%), 용산(-0.06%), 성동(-0.02%)를 비롯하여 개발호재로 상대적으로 높은 상승세를 보였던 노원구(-0.02%)도 시장 불확실성 및 매수심리 위축으로 관망세를 이어가며 하락세가 지속되었습니다.

강남 11개 구(-0.08%) : 강남(-0.23%), 서초(-0.24%), 송파(-0.12%), 강동(-0.05%)는 일부 단지에서 보유세 절세를 위한 급매물이 소화되며 실거래 및 호가가 상승했으나, 대다수 단지는 여전히 정부 규제 및 경기 침체, 추가 하락 기대감 등으로 하락세를 지속하고 있습니다.

구로(0.08%)는 구로, 고척, 오류동 중저가 단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.07%)는 재건축 단지 위주로 매물이 증가하며 하락세 지속되는 등 구로구를 제외한 모든 지역에서 보합 내지 하락하였습니다.

☞ 급매물이 소화되며 일부 호가가 상승하였으나 아직까진 매수세가 관망을 보이고 있습니다. 그러나 수요자들의 대기가 탄탄한 서울은 바닥을 다지는 모습을 보이는 듯합니다.

- 인천(0.24%->0.22%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평(0.36%)은 분양호조 및 교통호재 영향 있는 부평, 산곡동 위주로, 연수(0.28%)는 교통망 확충과 개발 기대감 있는 옥련동과 연수동 소형단지 위주로, 계양(0.26%)은 3기 신도시 인근 박촌, 용종동 위주로, 남동(0.25%)은 구월, 간석동 위주로 상승하였습니다.

☞ 수도권 비규제 광역시로 투자선호도가 높습니다. 상대적으로 저렴한 물건지 중 입지가 괜찮은 곳들은 여전히 수요가 많은 모습입니다. 

- 경기(0.10%->0.10%)는 보합세를 보였습니다. 수원(0.10%)은 지역별로 혼조세를 보이는 가운데, 팔달(0.38%)은 상승폭 적었던 일부 단지 위주로 상승하였고, 용인 수지(0.25%)는 상현, 죽전동 비역세권 단지 위주로, 성남 수정(0.33%)은 정비사업 기대감 있는 신흥, 단대동 위주로 상승했습니다.

그간 상승세 높았던 안산90.33%),구리(0.23%),안양(0.20%) 등에서 실물경제 위축 우려 등으로 상승폭이 줄어든 가운데, 고양 덕양(0.25%)은 교통망 확충 기대감 있는 삼송, 원흥지구 위주로 상승폭이 확대되었습니다.

☞ 비규제지역 투자 수요뿐 아니라 실수요가 바탕이 되는 경기도 핵심도시들은 여전히 수요가 있습니다. 투자수요의 진입이 어려워졌지만 상대적으로 실수요들의 진입이 많아 보입니다.

- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.08%)은 대덕(0.15%)은 재건축 기대감 있거나 교통호재 있는 대화, 법동 위주로, 중구(0.06%)는 구 외곽인 산정동 일부 단지 위주로 상승, 동구(0.13%)는 대전역세권 개발 기대감 있는 가운데, 신흥동 신축 대단지 위주로 상승했으나 단기 급등 피로감 등으로 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.

부산(-0.04%)은 수영(0.00%)이 개발 기대감 있는 남천 및 광안동 위주로 상승하며 보합으로 전환되었으나, 해운대(-0.09%)는 반여, 반송동 등 구축 위주로, 동래(-0.04%)는 개금, 당감동 등 일부 중소형 위주로 하락하며 모든구에서 보합 내지 하락했습니다.

- 세종(0.04%->0.08%)은 상승폭이 확대되었습니다. 행복도시 내 한솔 및 소담동과 그간 상대적으로 상승폭이 낮았던 조치원 일부 구축 위주로 상승했습니다.

☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 급등 및 조정이 느껴 지네요, 그러나 조금은 다지는 느낌이 드는 것도 사실입니다.

- 그 외 8개도(-0.01%->0.00%)는 소폭 상승했습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.05%->0.05%) 수도권(0.05%->0.05%)은 상승폭 동일, 서울(0.01%->0.02%)은 상승폭 확대, 지방(0.03%->0.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.03%->0.02%), 세종(0.15%->0.14%), 8개도(0.02%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(86->82개)은 감소, 보합 지역(50->52개) 및 하락 지역(40->42개)은 증가했습니다.

- 서울(0.01%->0.02%)은 신규 입주물량 영향 등으로 안정세가 지속되나, 정비사업 이주수요, 역세권 직주근접 수요, 저가 단지 수요 등으로 상승폭이 확대되었습니다.

강북 14개 구(0.00->0.02%) : 마포(0.04%)는 도화 및 상 엄동 등 상대적 가격 저렴한 구축 단지 위주로, 강북(0.04%)은 미안동 위주로, 성북(0.04%)은 종암, 정릉, 돈암도 위주로 상승했으나, 중랑(-0.01%)은 면목동 일대 구축 단지 수요 감소로 하락 전환했습니다

강남 11개 구(0.01->0.03%) : 서초(0.05%)는 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향으로, 강남(0.05%)은 압구정, 청담동 구축 단지 위주로 상승폭이 확대되었으며 송파(0.04%)는 문정, 장지동 일대 위주, 강동(0.04%)은 명일동 구축 단지 위주로 상승하였습니다.

동작(0.07%)은 교통여건 양호한 동작동 역세권 단지 위주로, 구로(0.06%)는 구로동 일대 가격 수준 낮은 구축 단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.04%)은 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요자들이 탄탄한 모습입니다.

- 인천(0.12%->0.11%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.24%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 부평(0.22%)은 지하철 7호선 인근 산곡 및 부개동 위주로, 남동(0.16%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 등 대단지 위주로 상승했습니다.

☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다. 입주물량의 영향이 있기 전까진 구도심 위주로 상승세가 지속될 것 같습니다.

- 경기(0.06%->0.06%)는 상승폭이 유지되었습니다. 안양 동안(0.23%)은 주거여건 양호한 관양동 위주로, 만안(0.22%)은 서울 접근 용이한 안양동 역세권 대단지 위주로, 수원 영통(0.21%)은 망포 및 영통 등 분당선 인근 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.24%)은 규제 강화 및 입주물량(과푸써) 영향으로 14주 연속 하락하였습니다.

☞ 규제로 인하여 실수요가 풍부한 지역들의 전세 흐름이 좋습니다. 입주물량이 몰린 과천은 당분간 약세를 면치 못하겠네요.

- 5대 광역시(0.03%->0.02%)로 상승세가 축소되었습니다. 울산(0.08%)은 북구(0.23%)가 매곡 및 천곡동 준신축 위주로, 중구(0.06%)는 정비사업 이주수요 영향 있는 우정동 위주, 동구(0.05%)는 근로자 유입에 따른 수요 증가로, 남구(0.04%)는 무거동 저가 단지 위주로 상승하였습니다.

광주(0.00%)는 서(0.00%), 북(0.00%) 등은 상승 및 하락지역이 혼재하며 전체적으로 보합세를 보이는 가운데 동구(-0.01%)는 신규 입주물량의 영향으로, 남구(-0.01%)는 코로나 19 등의 영향에 따른 거래 위축으로 수요가 감소하였습니다.

- 세종(0.15%->0.14%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기와 징검다리 연휴 등으로 거래활동이 위축된 가운데, 고운 및 종촌동, 조치원 일대 위주로 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.02%->0.02%)는 보합을 보였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 4일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.

1. 매매 가격

5월 4일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남 3구가 6주 연속 하락하는 모습을 보였습니다. 

서울의 아파트를 사려고 문의하는 사람은 극도로 줄어든 모습인데요, 코로나의 여파가 지속되고 가정의 달이 시작되어 부동산에 대한 관심 및 상승에 대한 기대감이 더욱 줄어들면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않은 상태가 이어지고 있습니다. 반면 인천(0.12%)은 재건축에 대한 기대감에 지역의 영향으로 다른 지역과 상반된 모습입니다,

경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.01%)는 대전(0.08%)만 약간 높은 편이고, 대구(0.02%), 울산(0.01%)은 미미하게 상승했으며, 부산(-0.02%), 광주(-0.01%)는 하락했습니다.

수도권(0.05%)은 전주대비 소폭 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다. 충남(0.09%), 세종(0.07%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 경남(-0.02%), 전남(-0.02%), 경북(-0.01%), 충북(-0.01%)까지 하락했고, 전북만 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 다수의 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다. 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했습니다.

코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습입니다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.

종로구는 코로나 19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있습니다. 다만 명륜동 지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준합니다.

송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들로 확산되어가는 모습입니다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있습니다.

☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다.

- 경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했습니다. 

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있습니다.

☞ 투자수요가 진입이 용이한 비규제 지역들은 여전히 수요가 잔존한 모습입니다. 특히, 투자금이 적게 들어가는 기축으로까지 수요가 번진 모습인데요, 계속해서 살펴봐야겠습니다.

- 인천(0.12%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.18%), 미추홀구(0.15%) 등 전주 대비 상승세가 유지되고 있습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심을 갖게 하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격이나 분양물량, 정비사업 등 다양한 투자지역에서 매력도가 높아 보입니다. 

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.05%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.12%)과 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 광주(-0.02%)는 하락, 부산과 울산은 보합(0.00%)을 나타냈습니다

- 서울(0.02%)은 보합권 수준의 미미한 상승을 기록했습니다. 강남구(0.07%)와 송파구(0.07%), 광진구(0.06%) 정도만 소폭 상승했고, 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강남구는 12.16 부동산 정책 발표 이후 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고 있습니다. 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 전세가 오르는 분위기입니다. 특히 지하철 2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한 데 비해 월세 전환 매물들로 전세가 부족한 편입니다.

☞ 여전히 수요가 많은 서울은 전세가 상승이 유효합니다. 주요 학군지와 업무지구 접근성이 좋은 곳들의 상승세가 유지되고 있는데요, 코로나의 영향과 정부 규제의 방향성으로 인해 전세물건은 더욱 귀해질 것 같습니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.05%로 소폭 상승했고, 용인 수지구(0.34%), 성남 수정구(0.29%), 하남(0.25%), 의왕(0.19%)만이 소폭 상승했습니다. 반면, 과천(-0.61%)의 하락이 크며 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 봄 이사철 수요, 신혼 부부 수요 등이 증가하고 있습니다.

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주를 시작으로 해당 단지 및 인근 단지들의 전세 매물이 나오기 시작하면서 전세 하락세가 계속되고 있습니다.

☞ 전세가는 수요자들의 선택지, 서울 접근성이 좋으면서 상대적으로 저렴하고 쾌적한 곳들이 높은 편입니다. 입주물량이 많은 과천은 일시적으로 조정받는 모습입니다. 전세수요의 움직임을 주목해야 할 듯합니다.

-인천(0.03%)도 전주 대비 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

☞ 인천은 매가와 달리 전세가의 흐름은 조금 다른 모습입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 57.6을 기록해 전주(57.1)와 유사한 수준입니다. 코로나 이슈와 가정의 달 시작으로 부동산 시장에 대한 관심이 회복될 기미가 보이지 않고 있습니다. 서울도 65.0으로 전주(68.3) 대비 하락했습니다.

강남지역은 지난주 61.7에서 59.9로 소폭 하락했고, 강북지역도 지난주(75.8) 대비 하락한 70.8을 기록하면서 매수문의가 계속 줄어드는 모습입니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 심리가 죽었지만 대기수요가 많다 보니 어느 정도 저점에서는 보합세로 유지되는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 국토부에서 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대해 살펴보겠습니다.

1. 수도권 주택공급 현황 및 평가

시작은 수도권 주택공급 현황 및 평가로 '30만호 공급계획'이 차질 없이 진행 중이라는 이야기를 하네요. 최근 3년('17~19) 수도권 입주물량은 연 29.2만 호, 수도권 7.4만 호로 증가하였다고 하며, 장기전망도 양호하다고 하네요.

3기 신도시와 중규모 택지 지구지정이 양호해 순조롭게 진행중이라고 합니다.

향후 3년 공급전망이 안정적이며 아파트 공급이 늘어난다고 예측하고 있습니다.

향후 3년 간 수도권에 연 22.4만 호, 서울은 7.2만 호가 공급될 예정이라고 합니다. 조금 걱정되는 공급계획이긴 합니다. 기존의 민간에서 발표한 자료와는 조금 다른 느낌이네요.

2. 수도권 주택공급 추진전략

(1) 공공성을 강화한 정비사업 활성화

공공 재개발 사업을 활성화하여 공공참여를 통해 극복하려고 한다는 취지입니다. 현재 서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후에도 조합설립을 못하고 있으며, 평균 10년 이상 소요되고 있다고 합니다.

공공참여는 LH,SH가 단독 또는 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 참여하여 정부와 서울시는 도시 규제 완화, 신속한 인허가, 국비와 기금으로 속도를 낸다고 합니다.

또한, 조합원들의 재산권을 보장하고, 분담금을 대납, 중도금 및 이주비 부담을 완화하여 저소득층 조합원들이 사업에 참여하게끔 유도할 계획이며 세입자들의 지원을 강화할 계획이네요.

사업성 보완을 위해서 도시 및 건축규제 완화하는 주택법을 개정(주택공급활성화지구 신설)할 예정인데, 조합원 물량을 제외하고 50% 이상을 공적 임대(공공임대는 전체 20% 이상)로 공급한다고 합니다. 

여기에 용도지역 상향, 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용을 예외시켜 사업성을 더 높인다고 합니다.

종전에 조합설립(12개월)-사업인가(41개월) 관리처분(37개월)-착공(30개월)을 시행자 지정(12개월)-사업인가(18개월)-관리처분(12개월)-착공(18개월)으로 총 10년에서 5년으로 소요기간을 단축한다고 합니다.

또한, 주택도시 기금을 통해 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 융자하여 금융지원을 추가하고, 공간 지원 리츠를 통해 비주거시설 매입을 지원합니다.

(2) 소규모 정비사업 보완

소규모 사업의 사업비 조달과 수익성 확보가 어렵기 때문에 관련된 내용들이 보완되었습니다.

용적률 완화 조건을 개선(공적 임대 20%에서 공공임대 10%로 완화)하고 공공임대 공급량과 비례하여 용적률을 상향하며, 주차장 설치의무 완화(공용주차장 건설 시 의무확보 주차면수 50% 면제)를 통한 사업비를 절감 지원합니다.

공공참여 가로주택정비사업 추가 지원을 통해 공공성 요건을 충족하는(공공임대 10% 이상 공급) 경우에 분양가 상한제를 제외합니다. 또한, 기준을 충족하게 된다면 기금 융자 금리를 1.5% -> 1.2%로 인하합니다.

또한, 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시 규제 완화(층수제한, 중정형 인동거리, 용도지역 상향 등)합니다.

더불어 역세권 민간주택사업을 활성화(역 350m 내 2,3종 및 준주거지역)하여 재개발사업의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원합니다. 다만, 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 50%를 공공임대 주택으로 공급해야 합니다.

이를 위해 서울시는 유휴공간과 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 도심형 공공주택을 공급할 계획입니다. 3년 간 총 만 5천 세대를 공급할 계획이네요.

(3) 기존 수도권 공급계획 조기화

수도권 30만 호 중 21만 호(19곳) 지구지정을 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)하였습니다. 연내 지구계획 마련과 토지보상을 병행하여 속도를 높일 계획이며, 빠르면 연내에 토지보상을 본격화할 예정입니다.

사업이 빠르게 진행된다면 '21년 말부터 입주자 모집 착수가 가능할 것으로 보고 있습니다.

신도시와 관련된 내용은 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 광역교통망 확충(S-BRT, GTX 등)과 스마트 도시를 지향하고 있네요.

(4) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급

주거복지 로드맵과 수도권 30만 호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 총 77만 호를 공급 예정입니다. 이중 50% 이상은 '23년까지 연 11만 호 수준으로 입주자 모집을 추진 중에 있습니다.

일부 신도시 및 공공택지는 사전 청약제를 통한 조기 분양을 추진할 계획인데요, 공급 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약 선정합니다. 다만, 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖춰야 100% 당첨됩니다.

지구계획-토지보상-택지조성사업-사전청약-주택사업승인-주택착공-본청약의 과정 중 일정 절차가 완료된 곳에 한해 우선 적용하여 청약까지 대기시간을 최소화하여 공급할 예정입니다. 

사전청약 물량은 '21년 약 9천 호로 구체적인 입지는 '21년 상반기 중 확정할 계획입니다.

또한, 정비사업의 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익을 부여할 예정입니다.(관련 불이익은 조합정관에 의무적으로 반영 예정)

이외에도 지속적으로 투기방지를 위해 모니터링-투기단속반 운영-불법행위 방지를 실시할 계획입니다.

위 본문의 내용의 추진일정은 대부분 '20년 내에 추진될 예정이며, 서울 내 도심 유휴부지 추가 확보는 '21~'22년, 3기 신도시는 '21년 하반기 이후가 될 것으로 보입니다.

정말 글로는 좋은 내용이 많지만 다소 우려되는 것들도 있습니다. 대표적으로 서울 내 핵심지역들에 대해 임대아파트 공급을 위한 공간으로 낭비하는 내용이랄지, 사전 청약제를 통한 실수요자들을 대기수요로 전환하려는 내용들은 집값 안정을 위한 것이 아니라 일시적 일 수 있습니다.

또한, 광역교통망 확충도 현재 지지부진한 상태에서 신도시 및 수도권 공공택지 주택 추진은 또다시 실수요자들에게 희망고문하지 않을지 심히 염려됩니다.

교통망 확충사업을 조기에 실행하면서 주택을 공급하는 노력들이 조금 더 필요해 보입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 월간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 한국감정원은 KB부동산과 다른 흐름을 보일 때가 많은데요, 4월은 어떻게 흘러갔는지 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

4월 월간 주택종합 매매 가격은 0.27% 상승했습니다. 수도권(0.93% → 0.51%)은 상승폭이 축소, 서울(0.13% → -0.02%)은 상승에서 하락 전환, 지방(0.19% → 0.05%)은 상승폭 축소되었습니다. 지방의 5대 광역시(0.26% → 0.10%)는 상승폭 축소, 8개도(0.06% → -0.01%), 세종(4.24% →1.50%)으로 축소되었습니다.

- 서울은 코로나 19와 보유세 부담 영향 등으로 매수심리 위축된 가운데, 서울은 '19년 6월 이후 상승세가 10개월 만에 하락으로 전환됐습니다.

- 경기 및 인천은 서울 접근성이 용이한 역세권 지역 또는 교통호재 및 정비사업 이주수요 있는 지역 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.

- 지방의 경우 대전(0.89%)은 혁신도시 및 역세권 개발 기대감과 정비사업 진척 등으로, 전북(0.09%), 전남(0.09%) 등은 정주여건 양호한 지역 및 신축 아파트 수요로 상승했으나, 대구(-0.12%)는 코로나 19 확산 여파 등으로 매수심리 위축되며, 제주(-0.29%), 경북(-0.09%) 등은 지역경기 부진 및 입주물량 누적 등으로 하락했습니다.

2. 전세 가격

2월 전국 주택 전세 가격은 0.11% 상승하였습니다. 수도권(0.27% → 0.18%) 및 서울(0.12% → 0.07%), 지방(0.12% → 0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방 5대 광역시(0.18% → 0.06%), 8개도(0.03% → 0.00%), 세종(2.63% → 1.14%) 모두 상승폭이 축소되었습니다.

- 서울(0.07%) 및 경기(0.15%)는 직주근접 수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 지역 위주로 매물 부족 현상이 지속되며 상승했으나, 코로나 19 확산 등의 영향으로 상승폭은 축소, 인천(0.64%)은 교통 및 정주여건 양호한 지역 위주로 상승했습니다.

- 지방에서는 세종(1.14%)이 교통 및 편의시설 접근 양호한 지역위 주로, 울산(0.36%)은 전세물량 부족 및 근로자 유입에 따른 수요 증가 영향으로 상승했으나, 제주(-0.21%), 부산(-0.07%), 경북(-0.04%)은 코로나 19 확산, 부동산 경기 침체, 매수심리 및 거래 위축 등으로 하락했습니다.

3. 주택거래량

- 전국 주택매매 거래량은 지난달에 비해 감소폭이 큽니다. 전국적으로 비슷한 모습입니다.

- 전국 주택 전세 거래량도 전월대비 소폭 하락한 모습입니다.

4. 평균 주택 가격 / 중위 주택 가격

(1) 평균 주택 가격

(2) 중위주택가격

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 27일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.08%->0.06%)은 상승폭 축소, 서울(-0.05%->-0.08%)로 하락폭 확대, 지방(-0.01%->0.00%)은 하락에서 보합 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(-0.01%->0.00%), 세종(0.06%->0.04%), 8개도(-0.02%->-0.01%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(64->65개)은 증가 보합 지역(32->31개)은 감소, 하락지역(80->80개)은 유지되었습니다.

- 서울(-0.05%->-0.07%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 예상 및 코로나 19로 인한 실물경제 위축 등으로 관망세가 깊어지는 가운데, 재건축 단지와 고가 단지 위주의 급매물 증가되며, 5주 연속 하락세가 지속되고 있습니다.

* 1분기 경제성잘률 : -1.4%(4. 23, 한국은행)

강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%) 등 강북 인기지역은 고가 단지 위주로 하락하고, 노원구(-0.02%)는 월계동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 강북 모든 구에서 보합 내지 하락하였습니다.

강남 11개 구(-0.11%) : 강남(-0.29%), 서초(-0.27%), 송파(-0.17%), 강동(-0.05%)은 정부 규제 유지 전망 및 보유세 부담, 장기보유자의 양도세 중과 배제를 위한 급매 거래 등으로 하락폭 확대되었습니다.

구로구(0.03%)는 구로, 개봉동 상대적 저가 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었고, 영등포구(-0.03%)는 여의도 재건축, 양천구(-0.06%)는 목동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 대다수 지역에서 하락세가 지속되었습니다.

☞ 고가주택 위주로 급매물이 출현되고 거래되면서 전반적으로 매수자들은 급매물을 기다리며 관망세로 돌아선 모습입니다. 그러나 급매물이 바로 소진되는 모습을 보았을 때는 여전히 대기수요가 많다고 볼 수 있습니다. 바닥을 다진 모습일지 더 하락이 깊어질지 지켜봐야겠습니다.

- 인천(0.23%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.34%)은 정비사업 및 교통호재 영향 있는 부개, 산곡, 갈산동 위주로, 남동구(0.29%)는 정비사업 호재 있는 구월, 간석동 신축 위주로, 서구 (0.27%)는 주거 및 생활환경 양호한 청라, 신현동 위주로, 연수(0.21%)는 옥련동 위주로 상승했습니다.

☞ 여전히 비규제지역 수도권 투자처로서 각광받는 모습입니다. 그러나 코로나 발 부동산 조정장을 같이 겪는 모습인데요, 매수문의는 줄었고 역시, 급매물 위주로 거래되는 모습입니다.

- 경기(0.11%->0.10%)는 상승폭이 축소되었습니다. 교통호재가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 상승세가 지속되는 가운데, 수원 팔달(0.39%)은 교통호재(신분당선 연장 및 인덕원선) 영향 있는 화서 및 우만동 위주로, 장안 (0.25%)는 송죽, 조원동 위주로, 영통(0.05%)은 영통동 역세권 일부 단지 위주로 상승했습니다.

성남 수정(0.46%)은 정비사업(신흥동 등) 기대감 등으로 상승폭이 확대됐고, 안산(0.40%), 광명(0.17%)은 교통호재(서부간선도로 및 신안산선) 영향 등으로, 구리시(0.27%)는 갈매지구 위주로 상승했으나 지난주 대비 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 규제지역으로 바뀐 수원은 여전히 투자처로서 영향을 미치고 있으며, 규제지역임에도 입지가 좋은 성남, 구리, 광명 등은 여전히 수요자로부터 인기가 있습니다. 비규제 지역 수도권에서는 안산이 상승세를 이어가고 있습니다만, 매수세는 감소한 모습입니다.

- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.09%)은 동구(0.18%)에서 대전역세권 개볼 호재 있는 대동과 신흥동 위주로, 대덕(0.13%)은 재건축 기대감 있는 대화동과 트램 영향 있는 법동 위주로, 서구(0.12%)는 정비사업 영향 있는 선화동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)은 도안신도시 위주로 거래가 위축되며 보합세가 지속되었습니다

대구(-0.03%)는 코로나 19 사태 장기화에 따른 지역경기 부진 등으로 대부분 지역에서 보합 내지 하락을 나타낸 가운데, 달성군(-0.16%), 북구(-0.05%)는 신규 입주물량 영향 있는 지역 위주로, 중구(-0.05%)는 남산동 일대 구축과 준신축 위주로 하락하였습니다.

- 세종(0.06%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 실물경제 위축 등으로 3주 연속 상승폭이 줄어든 가운데, 행복도시 외곽 조치원읍과 아름 및 중촌동 일대 위주로 소폭 상승하였습니다.

☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 전국이 일부 지역을 제외하곤 조정국면으로 보입니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->-0.01%)는 하락폭이 확대되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대됐습니다.(0.04%->0.05%) 수도권(0.03%->0.05%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.01%)은 상승폭 축소, 지방(0.01%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.03%), 세종(0.17%->0.15%), 8개도(0.01%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(84->86개)및 보합 지역(43->50개)은 증가, 하락 지역(49->40개)은 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.01%)은 역세권 및 학군수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 단지 위주로 상승했으나 신규 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 지난주 대비 상승폭 축소되었습니다.

강북 14개 구(0.01->0.00%) :  성동(0.04%)은 하왕십리, 금호동 역세권 위주로, 마포(0.04%)는 그간 상승폭 낮았던 도화동 구축 대단지 위주로, 성북(0.04%)은 하월곡, 정릉동 위주로 상승했으나 노원(-0.07%)은 구축 위주로 하락폭이 확대되는 등 강북 전체로 보합 전환되었습니다.

* '19.7월 2주 상승 이후 42주 만에 보합 전환되었음

강남 11개 구(0.03->0.01%) : 서초(0.03%)는 잠원동 등 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향 등으로 상승, 강남(0.02%)은 청담, 개포동 위주, 강동(0.04%)은 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다. 송파(0.00%)는 송파 및 가락동 일부 단지 위주로 하락하며 보합으로 전환되었습니다.

동작(0.07%)은 학군 우수한 노량진 및 신대방동 구축 위주로, 구로(0.06%)는 구포 및 개봉동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승했습니다. 영등포구(-0.02%)는 신규 입주(당산 센트럴 아이파크 800세대, 5월) 영향 등으로 하락 전환되었고, 양천(-0.07%)은 뉴타운 입주물량 영향 지속되며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다.

- 인천(0.10%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 계양(0.23%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 남동(0.22%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.20%)은 용현동 대단지 및 관교동 역세권 구축 위주로 상승한 모습입니다.

☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다만, 구별로 편차가 있는 모습입니다. 앞으로 입주물량이 많은 인천의 전세가의 향방이 궁금하네요.

- 경기(0.02%->0.06%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원시 팔달(0.47%)은 교통여건 양호한 화서역 인근 단지 위주로, 남양주(0.27%)는 평내, 다산동 등 신축단지 위주로, 성남 수정(0.21%)은 태평동 등 역세권 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.62%)은 규제 강화 및 입주물량 영향 지속으로 13주 연속 하락하였습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다만, 역세권 위주로 직주근접이 양호한 곳들은 상승세가 있는 모습입니다. 과천은 입주물량의 부담이 느껴지네요.

- 5대 광역시(0.01%->0.03%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.11%)은 서구(0.21%)가 학군 및 생활편의시설 인접한 갈마, 둔산동 위주로, 중구(0.15%)는 정비사업 이주수요 있는 선화, 대흥동 위주로 상승폭이 확대되었으나, 동(0.03%), 대덕(0.03%), 유성(0.02%)은 계절적 요인 등으로 상승폭은 축소되었습니다.

부산(-0.01%)은 해운대 (0.03%)가 학군 및 주거환경 양호한 좌동 위주, 사하(0.03%)는 신평 및 구평동 신축 위주로 상승하였으나 기장군(-0.15%)은 일광면 신규 입주 영향 등으로, 사상(-0.07%)은 매매가 하락 및 코로나 19 영향 등으로 하락했습니다.

- 세종(0.17%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기 연장 등으로 거래활동 위축되며 상승폭이 감소되고 있으며, 청사 외곽지역 위주로 소폭 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.01%->0.02%)는 소폭 상승했습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표하는 2020년 4월 주택시장 동향 자료에 대해 살펴보겠습니다. 전체 지역별로 다루기 때문에 지역별로 다른 흐름을 보이는 것을 잘 살펴보셔야 합니다.

또한, 코로나 위기가 정면으로 맞은 첫달로 면밀히 살펴봐야겠습니다.

1. 매매 가격 동향

2020년 4월 매매가격은 전월대비 0.23% 상승을 기록했습니다. 코로나로 인해 외부활동이 제한되고,  매도자는 집보여주기가 두려운 가운데 매수자 역시 가격하락에 대한 우려와 코로나 및 총선에 쏠린 관심으로 상대적인 관심이 저하됐습니다

수도권(0.33%)은 전월대비 상승하였고 5개 광역시(0.22%)도 상승, 기타지방(-0.02%)은 세종(0.41%)이 상승했으나, 대다수 지역이 하락을 보여 전월대비 하락했습니다.

수도권에서는 군포와 안양 동안구 영향으로 경기(0.39%)가 소폭 상승했으며 인천(0.66%)도 상승했지만 지난달보다 상승폭이 둔화됐으며 서울(0.16%)은 지난달(0.47%) 보다 상승폭이 줄어들었습니다.

대전(0.78%)은 지난달(1.31%)보다 상승폭이 크게 축소되었지만 광역시 중 가장 높은 상승률을 보이고 있다.

(1) 수도권

- 서울(0.16%)에서는 구로구(0.36%)는 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문 의가 꾸준합니다.

 9억 이하 서울 아파트 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 꾸준히 상승하는 모습을 보이며, 강남구(-0.06%)는 9억 이상 자금계획서제출 등의 규제로 투자수요가 감소하면서 관망세를 이어 오다가 2월 코로나19 확산으로 문의 전화가 급감하면서 거래 성사 자체가 안되는 시장이 장기화되고 있습니다.

다주택자 6월말까지 한시적으로 양도세 중과세 배제 정책으로 이번 기회에 처분하려는 다주택자 매물 이 초급매로 1-2건씩 나오고 있지만 매수자들은 추가 하락에 대한 우려로 선뜻 거래에 나서지 않고 있습니다

- 인천(0.66%)은 미추홀구(1.40%)와 연수구(1.09%)가 상승했고, 동구(-0.04%)는 하락했습니다.

- 경기(0.39%)에서는 안양 동안구(1.43%)는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가했으며, 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일 대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 상승세를 보이고 있습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.05%)은 수영구(0.29%), 해운대구(0.26%)는 상승했지만, 기장군(-0.11%)과 금정구(-0.05%) 는 하락을 보였습니다.

- 대구(0.13%)는 동구(0.72%), 서구(0.46%) 는 상승한 반면, 북구(-0.03%), 서구(-0.01%)는 하락했습니다.

- 대전(0.78%)은 동구(1.18), 서구(1.01%)가 상승을 보였습니다.

- 울산(0.16%)은 북구(0.38%), 남구(0.14%)의 상승으로 소폭 상승했습니다.

(3) 기타 지방

- 강원(-0.06%)에서는 원주(-0.06%), 춘천(-0.05%)이 하락햇습니다.

- 충북(-0.03%)은 청주 청원구(-0.07%)와 청주 상당구(-0.05%)를 중심으로 하락했습니다.

- 충남(0.01%)은 아산 (0.11%)은 상승, 천안 동남구(-0.05%)와 논산(-0.04%)이 하락했습니다.

- 전북(-0.01%)은 군산(0.09%), 전주 완산구(0.01%)는 상승한 반면 익산(-0.10%), 전주 덕진구(- 0.01%)에서는 하락했습니다.

- 전남(-0.06%)은 여수(0.05%)가 상승한 반면 목포(-0.26%), 순천(-0.02%) 이 하락했습니다.

- 경북(-0.14%)은 경산(-0.30%), 구미(-0.3%)의 영향으로 하락했습니다.

- 경남(0.00%)은 김해(0.11%), 창원 진해구(0.01%)가 상승했으나 창원 의창구(-0.23%), 진주(-0.05%)는 하락했습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.07%) 역시 전월 대비 하락함

2. 전세 가격 동향

전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.08% 소폭 상승을 기록했습니다. 수도권과 광역시는 전세수요가 꾸준하고, 지방은 일부 지역만 소폭 하락을 보였습니다.

서울(0.09%)은 전월 대비 소폭 상승했고, 수도권(0.09%)도 전월대비 소폭 상승하는데 그쳤다. 5개 광역시(0.12%)는 상승, 기타 지방(-0.01%)도 소폭 하락했습니다.

5개 광역시에서는 대전(0.58%), 울산(0.17%), 광주(0.04%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)가 소폭 상승했습니다.

(1) 수도권

- 서울(0.09%)에서는 강남구(0.25%)는 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 감소했습니다.

전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다. 다만 학군 관련 지역과 삼성동, 역삼동, 청담동 등 역세권, 대기업 인근에는 임차수요문의가 간간이 있습니다.

- 인천(0.15%)에서는 연수구(0.30%), 서구(0.24%)는 상승했으나 동구(-0.03%)는 하락했습니다.

- 경기(0.31%)에서는 과천(-0.98%)은 과천주공1단지 재건축 단지인 과천푸르지오써밋 1,571세대가 4 월부터 입주 예정에 있어 해당 단지 및 인근 단지들에서 전세 매물이 나오기 시작하면서 하락세가 나타났습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.01%)은 남구(0.14%), 동래구(0.08%)가 상승했고 기장군(-0.22%)과 동구(-0.08%)가 하락해서 전체적으로 보합권을 보였습니다.

- 대구(0.01%)는 수성구(0.13%), 중구(0.08%)가 상승했고 북구(-0.06%)와 달서구(-0.04%)는 하락했습니다.

- 광주(0.04%)는 광산구(0.20%)는 상승, 서구(-0.05%)는 하락하였습니다.

- 대전(0.58%)은 동구(1.14%), 서구(0.93%)가 상승하였습니다.

- 울산(0.17%)은 북구(0.70%), 남구(0.08%)가 상승하였습니다.

(3) 지방

- 강원(-0.03%)은 춘천(-0.06)의 영향으로 하락했습니다.

- 충북(0.01%)은 청주 흥덕구(0.07%)는 상승했고, 충주(-0.02%), 청주 상당구(-0.01%)가 하락했습니다.

- 충남(0.03%)은 아산(0.10%)은 상승했고, 논산(-0.03%)은 하락했습니다.

- 전북(-0.05%)은 군산(0.01%)은 상승했으며 전주 완산구(-0.18%)에서 하락했습니다.

- 전남(0.00%)은 목포(- 0.1%)만 하락했습니다.

- 경북(-0.05%)은 구미(-0.13%), 경산(-0.01%)의 영향으로 하락을 보였습니다.

- 경남(0.00%)는 김해 (0.02%)는 상승, 창원 의창구(-0.02%)는 하락했습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.01%) 는 전월 대비 하락했습니다.

3. 주택시장 동향

(1) 매매시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 매도자와 매수자 비중을 조사하여 작성되는 매수우위지수주)는 전월대비 하락하며 매도자가 많은 많은 수준을 유지하고 있습니다.

'매수자많음 비중'은 줄어들고 '매도자많음 비중'은 전월대비 소폭 상승했습니다.

세부 지역별로는 서울 강남지역이 59.6로 조사되며 지난달(84.0)보다 하락하며 서울지역을 비롯한 전국의 매수 기대가 급감하고 있으며, 그동안 가장 높았던 대전마저도 93.0을 기록하며 "매도자가 많은"(100이하)것 으로 나타 났습니다.

(2) 전세시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 전세공급 물량 부족 정도를 나타내는 전국의 전세수급지수주)는 154.0 기록, 전달 (155.2)대비 소폭 하락했습니다.

기존 전세 물량은 소진되고 더이상의 전세 공급이 원활하지 않으면서 전세수요에 미치지 못하는 모습을 보여주고있습니다.

지역별로는 대부분의 지역에서 아직은 전세수급 불균형이 큰 것으로 조사되었으며, 특히 인천(127.1)을 제외 한 모든 지역에서 전세수급지수가 140이상 높아 보여서 전세공급이 부족한 것으로 나타났습니다.

4. 중위 주택 및 전세 가격

(1) 중위 주택 가격

(2) 중위 전세 가격

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 20일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.06%->0.08%)은 상승폭 확대, 서울(-0.05%->-0.05%) 및 지방(-0.01%->-0.01%)은 하락폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->-0.01%), 세종(0.18%->0.06%), 8개도(-0.01%->-0.02%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(60->64개) 및 보합 지역(29->32개)은 증가, 하락지역(87->80개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.05%->-0.05%)은 제 21대 총선(4.15) 결과에 따른 안정화정책 기조 유지 예상 및 코로나19로 인한 경제지표 악화 등으로 관망세를 보이는 가운데, 재건축 및 고가다닞 위주로 4주 연속 하락세를 보이고 있습니다.

* 한국 경제성장률 하향조정 : 2.2% -> -1.2%(4. 14, IMF발표)

강북 14개 구(-0.01%) : 마포(-0.07%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%)는 관망세로 매물이 적체되며 주요 선도단지에서 하락세가 지속되고, 노원(0.00%), 도봉(0.00%), 강북(0.00%)는 보합유지되며, 강북지역 전체적으로 2주연속 하락하였습니다.

강남 11개 구(-0.08%) : 강남(-0.25%), 서초(-0.24%), 송파(-0.16%), 강동(-0.04%) 모두 선거 이후 정부규제 기조유지 및 보유세 과세 기준일(6.1) 전 매물 증가, 코로나19영향에 따른 매수관망세유지로 하락세가 지속되고 있습니다.

양천구(-0.05%)는 재건축단지인 목동신시가지 위주로 하락전환, 관악(0.05%),구로(0.04%),강서(0.02%)는 역세권 등 일부단지위주로 소폭 상승하였습니다.

☞ 하락폭이 유지되는 모습입니다. 고가주택이 밀집한 강남3구는 상대적으로 하락폭이 크고 상대적으로 저렴하고 고가주택 이하의 입지가 좋은 상품들은 급매위주로 거래가 되는 모습입니다. 부동산도 경제에 영향을 안받을 수 없겠습니다.

- 인천(0.21%->0.23%)은 상승폭이 확대되었습니다. 남동(0.30%)은 지티엑스 및 정비사업(백운주택1구역) 호재 있는 구월 및 간석동 신축위주로, 연수(0.27%)는 송도신도시가 상대적으로주춤한 가운데 송도역세권 인근의 옥련동 위주로, 부평구(0.25%)는 지하철(7호선)연장 호재 있는 산곡동 위주로 상승했습니다.

☞ 매수세는 줄었지만 비규제지역의 프리미엄과 상대적으로 저렴한 지역들 위주로 수요는 여전한 모습입니다. 단기간 급등한 인천지역부동산의 미래가 어떨지 궁금합니다.

- 경기(0.08%->0.11%)는 상승폭이 확대되었습니다. 경기지역 상승세를 이끌던 수원 팔달(0.27%)는 화서역 인근 신축단지 위주로 상승했으나 장안,권선, 영통은 실물경제위축 등으로 관망세가 지속되는 등 보합세를 보이며 수원시(0.03%)는 전체 상승폭은 감소했습니다.

안산(0.44%),광명(0.28%),시흥(0.21%)는 풍부한 교통호재(서부간선도로 지하화 및 신안산선 등) 영향 등으로, 구리시90.30%)는 갈매지구 신축위주로 상승했으나, 성남 분당(-0.08%)는 중대형 평형 등 상대적 고가 단지위주로 내림세를 보이며 하락세가 지속되고 있습니다.

☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 상대적으로 비규제지역에 저렴하거나 거주여건이 양호한지역들이 상승세를 이끌고 있습니다. 교통개선에 따라 입지가 변화하는 지역들도 상승세를 이어갔네요.

- 5대 광역시(0.00%->-0.01%)는 하락세로 전환되었습니다. 대전(0.11%)는 동구(0.30%)가 혁신도시 유지 및 대전역세권 개발 기대감으로, 서구(0.12%)는 정비사업 기대감으로, 대덕(0.12%)는 학군 및 정주여건 양호한 송촌동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)는 코로나19 영향으로 거래가 위축되며 보합으로 전환되었습니다.

부산(-0.04%)는 코로나 19 확산 및 부동산 경기 침체 우려로 매수심리 및 거래가 위축된 가운데, 해운대(-0.11%)는 우동 및 중동일대 구축위주로, 기장군(-0.07%)는 신규 입주물량 있는 기장 및 정관읍 위주로, 동구(-0.06%)는 범일 및 초량동 구축위주로 하락했습니다.

- 세종(0.18%->0.06%)은 상승폭이 둔화되었습니다. 충남대 병원 개원(7월 예정) 기대감 있는 도담동 및 행복도시 외곽 조치원읍 일대 위주로 소폭 상승했습니다.

☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 일부 지역을 제외하곤 분위기가 급감하고 있네요.

- 그 외 8개도(-0.01%->-0.02%)는 하락폭이 확대되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.02%->0.02%) 수도권(0.03%->0.03%) 및 서울(0.02%->0.02%), 지방(0.01%->0.01%)모두 상승폭이 유지되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.01%), 세종(0.30%->0.17%), 8개도(0.00%->0.01%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(75->84개)은 증가, 보합 지역(50->43개) 및 하락 지역(51->49개)는 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요 있거나 역세권 및 상대적으로 그간 상승폭이 크지 않았떤 단지위주로 상승하거나, 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 전반저긍로 안정세를 유지했습니다.

강북 14개 구(0.01%) :  마포(0.04%)는 도화 및 아현동 역세권 위주로, 성복(0.04%)는 그간 상승폭이 낮았던 하월곡 및 동소문동 위주로, 성동(0.03%)는 금호동 신축 및 행당동 대단지 위주로 상승했으나, 노원(-0.01%)는 상계동 일부 구축 대단지 위주로 하락했습니다.

강남 11개 구(0.03%) : 전반적으로 매물부족 현상이 지속되는 가운데, 강남(0.08%),서초(0.01%)는 삼성 및 서초동 등 정비사업 이주수요 있거나 정주여건 양호한 단지 위주로, 강동(0.06%)는 명일 및 둔촌동 등 상대적 저가 단지 위주로, 송파(0.01%)는 송파 및 가락동 일부단지 위주로 상승했습니다.

구로(0.08%)는 개봉 및 구로동 등 매매가격 상승영향으로, 동작(0.05%)는 노량진 및 신대방동 구축위주로, 관악(0.05%)는 봉천동 대단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.03%)는 입주물량(신정뉴타운 아이파크위브, 약 3,045세대) 영향 등으로 하락했습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매가 하락과 반대로 전세가가 유지되는 것이 서울 부동산에 유의미한 점이라는 생각이 듭니다.

- 인천(0.15%->0.10%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.23%)는 서운산업단지 입주수요 및 서울접근성 양호한 작전 및 계산동 등 위주로, 남동(0.19%)는 구월 및 간석동 등 역세권 대단지 위주로, 서구(0.13%)는 왕길 및 마전, 연희동 등 쾌적성 높은 신축 단지 위주로 상승했습니다.

☞ 수도권 내에서는 상승률이 높습니다, 상대적으로 입주물량이 부족한 지역들 위주로 상승세는 이어가지만 앞으로의 입주물량이 많이 예고되 있는 인천입니다.

- 경기(0.02%->0.02%)는 상승폭이 유지되었습니다. 평택(0.24%)는 주거 여건 양호한 동삭 및 세교, 용이동 신축 위주로, 안산 상록(0.16%)는 사동 구축 단지위주로, 일산동구(0.13%)는 마두 및 백석역 인근 중소형 단지위주로 상승했으나 과천시(-1.29%)는 청약제도 강화 및 신규입주물량 영향 등으로 12주 연속 하락했습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요. 상대적으로 저렴한지역들의 상승세와 입주물량이 많은 곳의 하락이 보이네요.

- 5대 광역시(0.01%->0.01%)로 상승세가 유지되었습니다. 울산(0.07%)는 북구(0.18%)가 전세물량이 부족한 매곡 및 천곡동 준신축 위주로, 남구(0.05%)는 야음동 중저가 대단지 위주로, 동구 (0.04%)는 근로자 유입에 따른 수요 증가로 상승, 울주(0.05%)은 범서읍 신축 위주로 상승 전환했습니다.

대전(0.06%)는 동구(0.22%)가 혁신도시 개발 기대감 영향 등으로, 대덕(0.08%)는 석봉동 신축 대단지 위주로, 중구(0.05%)는 정비사업 호재 있는 선화동 위주로 상승했습니다.

- 세종(0.30%->0.17%)은 상승폭이 축소되었습니다. 충남대병원 개원 영향 및 교통여건 양호한 도담동 위주로 상승했으나, 코로나 확산에 따른 사회적 거리두기 등으로 거래활동이 위축되며 전체적으로 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 매매가에 비해 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 

- 8개도(0.00%->0.01%)는 소폭 상승했습니다.

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