부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 지난 5월 11일 전매제한과 관련된 내용을 발표했습니다.

전매제한과 관련된 내용과 앞으로 변화될 전매제한에 대해서 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 전매제한이란 무엇인가?

(1) 전매제한의 공통사항

● 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.

●주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

●제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

●중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.

(2) 전매제한의 세부사항

●투기과열지구 분양권은 기본적으로 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

●조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있었습니다만, 이젠 조정대상지역 전지역이 제 1지역으로 적용 받고 있습니다.

제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간

제2지역 : 1년 6개월

제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

● 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

※ 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 분양가격에 따라서 최소 3년에서 8년까지의 전매제한 기간을 적용받습니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 투기과열지구 내 공공택지외(민간택지)에서도 공급되더라도 분양가 상한제가 적용된 지역은 5~10년의 전매제한이 적용됩니다. '20년 7월 29일 이후 민간택지분양가 상한제가 시행될 예정입니다.

* 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다. 투기과열지구는 기본적으로 소유권이전 등기시 거래가 되지만 만약, 분양가상한제지역이라면 분양가격에 따라 전매제한이 소유권 이전(3년이 미경과하더라도 소유권 이전시 3년으로 봄)후에도 전매제한을 받을 수 있습니다.

※ 수도권 외

다만, 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 동일하게 전매제한 5년을 적용 받습니다.

민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월 / 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

2. 511대책과 전매제한 강화

지난 5월 11일 추가적인 부동산대책을 발표하면서 전매제한과 관련하여 8월부터는 수도권 및 지방광역시의 모든 분양을 소유권 이전등기시까지 전매제한을 금지하겠다는 내용을 발표하였습니다.

이에 따라 기존에 투기과열지구에만 적용되던 소유권 이전등기시까지의 전매제한이 아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다.

지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

이러한 전매제한과 관련된 내용들 반드시 숙지하고 있어야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 너무나 뜨거운 부동산 시장에 참여자들과 스스로에 대한 반성을 하기 위한 글을 써 내려가고자 합니다.

최근에 부동산 투자의 유행은 너무 빨리 변합니다. 변화한다기보다는 변형되는 그 투자와 그 속도를 따라가기 너무 버겁습니다.

연초에 벌어진 코로나 발 경제위기로 촉발된 일시적인 조정장은 이제는 기억도 나지 않을정도로 투자수요가 폭발적으로 증가하는 모습입니다.

최근에 투자 유행들을 살펴본다면 과공급 지역에 마이너스 프리미엄에 분양권들에 대한 수요가 급증했었고, 숙성된(?) 주공아파트들에 대한 투자가 늘었고, 이제는 발빠르게 상대적으로 저평가되어있던 입지가 우수한 지역으로 회기하는 투자자들도 생겨나고 있습니다.

그리고 가장 많은 투자자를 만들어 내고 있는 청약시장까지 거의 모든 부동산 투자처가 뜨겁다고 볼 수 있습니다.

특히, 청약시장은 이제 정말 말도안되는 경쟁률로 인해 거래만 된다면 당첨과 동시에 높은 프리미엄이 보장된 것처럼 이야기 되고 있습니다.

심지어 말도 안되는 지역들까지도 프리미엄이 높게 형성되는 형국이죠.

여기에 최근 경제와 관련된 뉴스들을 살펴보면 연일 주식은 상승을 거듭하고 부동산 역시 단기간 급등한 지역들이 많아졌습니다. 상황이 이렇다보니 주변에서는 이제 너도나도 주식과 부동산이야기에 참여하기 시작합니다.

그러면서 늦게 시작된 사람들은 SNS로 쉽게 확산되는 정보의 홍수속에서 '누가 단기간에 얼마를 벌었다더라', '여기가 뜨겁다더라' 등에 조바심과 탐욕에 빠져 정말 급하게 투자를 하고 있습니다.

그동안 별거 아니던 호재도 이제 언론에서 나오면 그 지역에 투자수요가 몰려 초토화될 정도로 정말 시장이 뜨꺼워졌습니다.

그러다보니 본인만의 호흡을 하면서 천천히 정상을 향해 정도를 걷던 사람들도 이제는 지름길을 찾기 시작하면서 정상을 향한 길을 이탈하는 행렬들이 많아지는 모습입니다.

어느 산을 오르더라도 사람이 다닐 수 있는 등산로가 있습니다. 그 등산로는 숱한 사람들이 정상을 향해 오르고 내리면서 자연스레 만들어진 말그대로 안전한 길입니다.

그 등산로로 오르는 것은 다소 지루하고 답답할테지만 어쨋든 본인의 체력만 받쳐준다면 그래도 한발한발 올라가면서 정상을 향해 점차 가까워 질 수 있습니다.

그런데 정상을 향하는 그 길이 지루하고 멀다고 느껴서 바로 옆에 정상을 향하는경사가 급한 절벽으로 향한다면 그 길이 가장빠른 길이라고 할 수 있을까요?

그러나 사람들은 단순히 정상으로 향하는 거리만 생각하고 너도나도 정상적인 그 길을 이탈하고 있습니다.

심지어 그 길은 길이 아닌 곳도 있으며, 욕심의 크기가 클수록 보다 더 높은 경사의 절벽으로 향하기도 합니다.

단순히 눈앞에 정상이 가깝다고 경사가 급한 절벽이 과연 지름길이라 할 수 있을까요? 오히려 그 급한경사가 정상으로 향하는 방해물이 될 것이라곤 생각하지 못하는 것입니다.

저는 다소 오래 걸리더라도 정상으로 향하는 정상적인 길을 놔두고, 굳이 경사가 급한 절벽으로 향하려는 투자자들이 매우 걱정됩니다.

제가 소심하고 겁이 많은 성격이라서 그런 것인지 모르겠지만, 정상적인 길이 아닌 곳으로 가다가 길을 잃거나, 정말 낭떠러지에서 추락하기로 한다면 영원히 정상을 밟아보지 못할 상황이 펼쳐진다면 회복이 불가능하기 때문에 정말 무서운 것입니다.

물론, 그러한 리스크도 극복하고 말도안되는 수익을 내시는 분들도 분명 있고, 그 이상의 재능을 가진분들도 분명 있을 것입니다.

그러한 리스크를 감당면서까지 더 높은 수익을 내려는 분들도 당연히 있는 것이며, 지금 시장에서는 그러한 투자 패턴으로 성공한 사례도 많습니다.

그들은 다른 투자자들에게 추앙받으며 또 그 기세를 이어가기도 합니다.

그러나 우리는 이럴때 일수록 침착하고 냉정함을 잃지 말아야 한다고 생각합니다.

내가 잘 헤쳐나가서 커다란 수익을 만들어내는 훌륭한 투자자가 된다면 행복하겠지만 반면에 나의 잘못된 선택이 다른 투자자의 수익으로만 간다면 정말 속이 쓰릴 것입니다.

단순히 수익을 못내는 것이 문제가 아니라 손해를 안게 될 수 도 있는 것입니다.

부동산은 주식과 달리 담보대출이나 세입자의 보증금 등의 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 흔히, 말하는 손절이 쉽지 않은 것입니다.

부동산이 언제부터 오늘내일 하던 투자상품이었습니까? 이것도 뉴노멀로 받아들여야 하는 것입니까? 이것은 뉴노멀이라 정의하기 어렵습니다.

현대의 세상이 아무리 변화한다고 하더라도 우리의 뇌는 본능적으로 판단합니다. 오늘을 버티고 내일을 준비하는 과거의 원시시대의 동물적인 사고를 하기 때문에 당장에 오늘과 내일만 바라보는 근시안적 사고를 갖고 있습니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 말로는 멀리 보고 깨어있는척 하지만 우리의 본능은 단기간에 수익과 쾌락에 심취하기 마련입니다. 이러한 것들을 뉴노멀로 받아들이기에는 우리는 너무 현대사회에 살고 있습니다.

그러한 것들이 모여 말도 안되는 어느지역에서 어떤 투자자의 성공스토리의 재료로 쓰이는 것이고 또 다른 투자자들의 실패스토리로 쓰이는 것입니다.

세상사 과유불급입니다. 지름길은 없습니다.

이미 숱한 선구자들의 실패사례와 성공사례들로

만들어진 '정도' 만이 있을 뿐입니다.

만약, 본인 스스로를 천부적인 재능을 가진 투자자 혹은 리스크가 전혀 없는 투자자가 아니라면 이러한 과거의 사례들로 증명된 투자자의 정도로 향하기를 바랍니다.

당장에 누군가의 수익에 조바심이 나거나, 본인이 걷는 그길이 매우 답답할 순 있겠지만 그 길이 '정도'에 가깝다면 크게 게의치 말고 본인말의 길을 걷기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근에 임대차 계약갱신과 관련된 임대차보호법 개정이 예정된 기사를 봤습니다. 그래서 임대차와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

주택임대차 보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률인데요, 한마디로 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정된 이후 현재까지 17번의 개정을 거쳤습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실적으로 임차인에게 불리한 면이 있기에 상대적으로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 위해 제정된 특별법인 것인데요,

여기에 계약갱신과 관련된 거절기간을 종료 2개월전 까지 알리는 것을 바뀐다고 해서 살펴보려고합니다.

우선 임대차와 관련된 내용을 가볍게 살펴보겠습니다.

★임대차의 존속기간

여기서 말씀드리는 임대차는 우리가 흔히 말하는 전세 및 월세를 이야기합니다. 용익물권 중 전세권과는 다른내용으로 현재 전세로 거주하더라도 별도의 전세권을 설정하지 않았다면 임대차로 보시면 됩니다.

우리가 사용하는 민법상에서는 주택에 대한 임대차에는 존속기간(최단 및 최장)이 없습니다. 그러나 대부분의 주택이 주택임대차보호법(특별법)을 적용받기 때문에 일반법보다 우선적용 되므로 2년을 보장합니다.

기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 임대차 기간을 설정하였다 하더라도 임차인은 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 설정한 임대차 기간은 임차인만이 그 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인 불가)

즉, 1년의 임대차 기간을 설정한 경우 임차인은 1년 후 해지가 가능하고, 1년 후에도 2년까지는 계약기간 보장이 가능합니다. 최근에는 4년으로 연장한다는 기사가 있었는데 그 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

임대차 기간이 끝난 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 유효한 것으로 보기 때문에 계약연장의사가 없는 경우에 계약기간이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 계속해서 임대차는 유효합니다. 그렇기 때문에 간혹, 임대인이 새로운 임차인의 전세금으로 전세금을 돌려주는 경우에 전세기간이 만료되었다 하더라도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

★임대차의 계약갱신

임대차의 계약갱신에는 크게 두가지로 나뉩니다. 계약만료 전에 당사자의 합의에 의해 갱신되는 약정갱신과 계약기간 만료후에 별도의 의사표현이 없을시에 자동으로 갱신되는 법정갱신이 있습니다.

약정갱신에 경우에는 기간의 제한이 없기 때문에 횟수나 기간을 계속해서 연장할 수 있습니다.

최초에 2년계약을 설정했다면 약정한 존손기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다.

이러한 약정갱신 기간이 지나서 자동으로 갱신이 된다면 법정갱신이 됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하는데요, 법정갱신이 된다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다.

그러나 존속기간은 약정이 하지 않은것으로 보기 때문에 당사자가 해지통보가 가능하지만 특별법으로 인해서 법정갱신시에는 임차인만 통보가 가능하여 통보후 3개월 후에 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

※ 다만, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 위와 같은 갱신(법정갱신)이 인정되지 않습니다.

* 여기서 2기란 차임의 2개월분을 의미하며 연속적인 의미는 아닙니다.

예) 30만원의 월세를 지불하는 경우 1달 30만원, 2달 15만원, 3달 10만원으로 3개월의 연체를 하였지만 차임은 55만원으로 2개월에 미치지 못하기 때문에 해지사유가 되진 않습니다. 연속적이지 않더라도 차임의 2개월 분을 의미하므로 연체액의 총합이 60만원에 해당해야 합니다.

그러나 이번 개정안을 통해서 6개월 뒤 개정법 시행일부터는 임대인은 최소 2개월~6개월전 / 임차인은 최소 2개월전에 계약해지를 통보해야 합니다.

묵시정갱신(=법정갱신)의 경우에는 기존 1개월에서 2개월로 변경됩니다.

이번 법률 개정으로 임차인은 시간적 여유를 갖고 다른 주택을 마련하고 임대인은 새로운 임차인을 구할 수 있게 되는 것입니다. 주택임대차 보호법 일부개정법률 공포안은 2일 국무회의를 통과 공포후 6개월이 경과한날부터 시행될예정이니 '21년 1월 2일부터 시행될 예정입니다.

임대인의 입장에서는

법정갱신(=묵시적갱신)이 되는 것은

보증금반환에 부담이되므로

계약만료 직전 정해진 기간안에

계약연장 및 해지의사를 전달하여

연장시에는 약정갱신을 하는것이 유리합니다.

임대인의 경우에는 묵시적갱신이 되지 않도록 임차인에게 문자나 전화로 통지해야하며 문자기록이나 통화내용을 녹음하면 좋습니다. 가능하다면 내용증명으로 확실히 전달하는게 좋겠죠

그게 제한된다면 문자나 카톡으로 보내놓고 읽지 않는다면 답변을 해달라고 메세지를 남기면 좋겠습니다.

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