부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산투자에서 생각해야할 새로운 시각으로 글을 써보려고 합니다. 그동안 고소득직장, 교통호재, 학군, 도시계획, 자연 등의 핵심키워드로 부동산의 가치를 설명했지만 오늘은 조금 다릅니다.  부동산에 관심이 있는 분들은 이미 알고 계시겠지만 유명한 부동산 애널리스트인 채상욱저자가 얘기한 서울세력권에 대해 이야기해보려 합니다. 서울은 대한민국 인구의 20%가 살고 있고 그 중심지로써 대단한 파급력을 갖고 있습니다. 특히, 고소득 직장과 수준높은 학군으로 그 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 그러나 시장논리에 따라 우리 모두가 서울에 살수가 없없고 그로 인해 수도권이라는 거대한 메갈로폴리스가 되었습니다.

특히, 서울을 중심으로 한 주변 수도권은 행정구역은 상이하지만 마치 하나의 지역처럼 통합되었습니다. 전 국토의 12%에 해당하지만 40%의 인구가 거주하는 거대한 도시가 된 것입니다. 부동산 투자 측면에서 서울은 둘러싼 수도권의 위성도시들 중 서울과 연관이 깊다면 서울과 흐름을 더 비슷하게 가져갈 것입니다. 서울을 서울답게 대체할 수 있는 곳, 그 판단기준을 서울로의 통근ㆍ통학비율로 판단하고자 합니다.

그렇다면 수도권 내에서 서울부동산의 영향을 많이 받는 지역은 어디일까요? 통계청 지표 중 '통근ㆍ통학 통계'라는 것이 있는데 이는 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근ㆍ통학인구를 지역별로 나타낸 것입니다. 예를 들어 2015년 기준으로 서울에 살고 있는 통근ㆍ통학인구는 총 506만명으로 서울인구의 절반쯤 되는데 서울에서 서울 즉, 서울 내에서 통근ㆍ통학하는 인구는 455만명으로 전체의 88%가 됩니다. 나머지 12%는 서울을 제외한 경기 또는 인천 등의 지역으로 통근ㆍ통학 하고있습니다.

보통 A도시에서 B도시로 통근ㆍ통학하는 인구가 전체 통근ㆍ통학인구에 15%를 넘으면 B도시에 세력권에 있다고 합니다. 그래서 통계청 자료 인용하여 서울세력권에 있는 도시들을 살펴보겠습니다.(도시들은 시군구로 구분하였습니다.)
* 출처 : KOSIS  2015년 현 거주지별/성별/통근통학지별 통근통학인구(서울,인천,경기)(12세이상)-시군구

먼저 상위 10개의 지역입니다. 30%가 넘는 지역들도 눈에 보입니다. 특히, 과천이나 광명은 서울이라고 봐도 될 정도로 높은 비율을 보이고 있습니다. 서울에 바로 인접한 지역들이 주로 높은 통근ㆍ통학비율을 보이고 있으나 고양시를 제외하곤 서울을 기준으로 동북권과 동남권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 서울을 기준으로 동남권이 보다 서울세력권에 근접함을 나타내는 또다른 지표가 될 것같습니다.

그 다음 10위권 역시 서울과 지리적으로 인접한 지역들로 서울의 대체주거지로 선호받는 부천이나 성남, 용인, 김포, 안양 등이 포진해 있습니다. 통근ㆍ통학비율이 20%가 넘기에 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

20위권은 10위권에 비해 조금 더 외곽지역인 의왕,군포,인천 부평과 계양이 포함되어 있습니다. 서울로의 통근ㆍ통학비율이 15%를 넘기에 20위권까지는 당연히 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

30위권부터는 통근ㆍ통학비율이 10%를 넘는 지역들을 제외하고는 서울세력권으로 보기는 어려우나 자족기능을 갖춘도시들도 보이고 있습니다. 또한, GTX 등과 같은 교통호재로 인해 충분히 서울세력권으로 편입될 가능성이 있겠습니다.

40위권부터는 일부 자족도시를 제외하고는 서울세력권으로 보기 매우 어렵고 서울의 영향을 거의 받지 않는다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 통근ㆍ통학비율로 본 서울의 대체제, 서울세력권을 알아보았습니다. 기존의 부동산을 공부하신분들은 알겠지만 실제로 통근ㆍ통학비율로 본 서울세력권이 서울집값과 같은 방향을 보이는 경향이 있는 것을 눈치 챘을 것입니다. 또한, 서울 외곽 도시들 중 물리적인 거리에 비해 동남권과 동북권이 서울세력권에 많이 해당되는 것 역시 알 수 있습니다.

이는 서울의 일자리가 서울의 동남권에 더 치중되어 있음에 반증이며 그로 인해 물리적거리가 가까운 서부권에 비해 동남권이 더 먼지역까지 서울세력권에 편입됨을 알 수 있었습니다. 이러한 점을 빗대어 볼때 서울세력권에서 가까워 질수록 집값은 높아지고 멀어질수록 집값이 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 서울세력권이 아닌지역들 중에 자족도시를 지향하는 일부 도시들(송도, 동탄, 영통구 등)은 다른흐름을 보이고 있으니 참고자료로만 사용하시면 좋을 것 같습니다. 서울세력권을 설명하면서도 결국, 고소득 직장이 곧 부동산가치에 중요한 요소임을 다시한번 확인하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 포스팅한것처럼 아파트의 매매가 뿐만아니라 전세가까지 상승국면으로 전환하였는데 과연 이상승이 일시적인 상승인지 아닌지 조금 다른 측면으로 살펴보려고 합니다. 저도 경제에는 문외한이지만 조금 이해하기 편하게 통화량과 인플레이션헤지라는 주제로 포스팅하겠습니다.

먼저 인플레이션헤지에 대해 알아보겠습니다. 인플레이션헤지는 영어로 Inflationary hedge로 발음에 따라서는 인플레이션헷지라고도 불립니다. 그 뜻은 화폐가치의 하락으로 비롯되는 손실을 막기위해 화폐로써 일정한 가치를 갖는 상품 등으로 바꾸어 보유하는 것을 말합니다. 그 대상으로는 아래와 같습니다.
1. 귀금속, 보석등과 같이 변질이나 부패가 없고 환금이 자유로운 상품
2. 토지 및 건물 등 부동산
3. 주식, 특히 이익의 증대나 자산재평가가 예상되는 기업의 주식
흔히, 일반적으로 주식을 인플레이션헤지의 대상으로 널리 이용되어지고 있다고 합니다. 우리나라는 부동산, 그중에서도 아파트로도 많이 사용되고 있습니다.

이러한 인플레이션헤지는 왜 일어날까요? 한번 고민해봐야 할 대목입니다. 위의 그림에 화폐시스템의 규칙을 보면 점직적이고 일정하게 통화량이 증가해야 한다고 강조하고 있는데 이는 화폐시스템의 붕괴를 방지하기 위함입니다. 일정하게 증가한다면 인플레이션헤지의 대상들 역시 완만하게 증가 할 것입니다.

최근 한국은행은 6월에 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 뒤 추가인하를 고려하였으나 동결하였습니다. 그러나 10월에 또다시 금리인하를 고려할 여지가 있어 한동안은 금리인하 기조가 계속 될 것 같습니다. 이는 시중에 다시 통화량이 증가함을 의미하는 것입니다.

최근 10년간 금값의 변동 폭입니다. 그림에서 나타나듯이 경제가 좋지 않고 화폐가치의 하락이 예상되는 시기에는 금값이 상승한 것을 알 수 있겠습니다. 그 역시인플레이션헤지의 대상으로 사용되는 것을 본다면 부동산과 비슷한 가격흐름을 보일 것 같습니다.

최근에 정부의 부동상 억제정책을 비웃듯이 부동산의 가격이 상승하고 있습니다. 이는 시중의 통화량과도 밀접하다고 볼 수 있습니다. 지난 30여년 간의 통화량과 매매, 전세지수를 그린 표입니다. 통화량이 꾸준히 우상향인 것에 비해 전세나 매매지수는 곡선을 그리나 우상향하는 것을 볼 수 있습니다.

이는 통화량증가가 반드시 전세와 매매가 상승을 동반하는 것은 아니지만 긴호흡으로 보면 결국 같은방향으로 가는 것을 알 수 있습니다. 일부 전문가들은 최근의 우리나라 통화량의 증가는 과거 일본의 버블시기의 통화공급량과 비슷하다고 합니다. 일본의 경우에도 정점을 찍고 디플레이션으로 빠졌는데 우리도 그와 비슷한 흐름을 보이고 있다고 생각됩니다.

단기간으로 생각한다면 지금의 통화량증가가 화폐가치의 하락을 만들고 인플레이션헤지로 금, 부동산 등의 가격상승을 만들고 있다고 생각됩니다. 하물며 최근에는 있었던 비트코인 열풍에서 볼 수 있듯이 본질이 없는 가상화폐조차 인플레이션 헤지의 수단으로 사용되었으니 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 부동산시장에 뜨거운 감자였던 913대책이 시행된지 꼬박 1년이 되는 달입니다. 작년의 상승의 피로도와 913대책의 효과로 올해초 얼어붙었던 부동산시장의 모습과 정반대의 모습들이 강남3구를 중심으로 서울 전역에 보이고 있습니다. 특히, 매매가 뿐만아니라 전세가도 2년여만에 상승국면으로 전환된 것이 중요한 대목이라고 생각이 듭니다. 요즘 언론에서는 온통 서울 아파트값 상승이 헤드라인을 장식하고 있습니다.

그렇다면 왜이렇게 서울은 집값이 오르는 걸까요? 숱한 데이터를 가져올 수도 있고 다양한 이유가 있겠지만 사실 서울뿐 아니라 전국 대도시의 집값 역시 오르고 있습니다. 자세히 얘기하면 그동안 주택공급이 부족했던 지역들, 흔히 대대광이라 불리우는 대전, 대구, 광주는 엄청난 상승을 했고, 그동안 공급이 과다했던 울산, 부산, 경남은 침체에서 벗어나지 못하였습니다.

다시 서울로 돌아와서 왜이렇게 서울집값은 오를까요? 이것 역시 같은 맥락입니다. 서울이라서가 아니라 모두 살고 싶은 곳에 수요가 몰린다고 생각해야 할 것 같습니다. 단순히 수요보다 공급이 많다면 시장논리에 의해 집값상승이 더디겠지만 서울에 많은 직장과 인프라는 누구나 살고 싶어하는 살아야만 하는 도시가 되어 수요가 높습니다. 너무나 당연한 수요와 공급의 시장원리로 오르는 것입니다.

그렇다면 빌딩과 아파트 숲으로 둘러싸인 서울에는 이토록 많은 집이 있는데 공급이 과잉은 아닐까? 라는 생각을 많이 할 것입니다. 그렇지만 실제로 시장은 주택이 많아도 가격은 떨어지지 않고 오히려 오르고 있습니다. 왜 그럴까요? 답은 의외로 간단합니다. 말그대로 서울은 살집이 부족합니다. 1970년대 도시화물결에 따라 서울로 집중되었던 인구를 분산하기 위해 강남을 개발하고 서울주변에 신도시를 완성했지만 아직도 서울 도심은 만성 주택부족사태에 시달릴 수 밖에 없습니다. 아래는 서울에 2019년부터 2023년까지의 수요와 입주물량에 대한 데이터를 나타낸 그림입니다.

이렇게 서울은 절대적인 주택수도 부족하지만 양질의 주택수도 부족합니다. 현재 서울에 지어진 대부분의 주택은 1980년대 전후로 지어진 노후 주택입니다. 이는 대단히 심각한 일입니다. 국민소득이 3만불이 넘어가는 시점에 아직도 국민소득 3천달러 시절의 집에 살기 때문에 국민들이 느끼는 신축주택에 대한 갈증이 대단한 것입니다. 이렇듯 서울에 주택문제에 있어 획기적인 해법이 등장하기 어려운 상황에 재건축 등의 노후주택 문제까지 난항을 겪는다면, 기존의 주택들까지 상승하는 주택가격 급등으로 이어질 수 밖에 없는 것입니다.

더군다나 이러한 문제가 해결되기 어려운 것을 아는 투자자와 실수요자들이 투자에 나서지 않을 수 있을까요? 당연히 너도나도 집값이 오르는 것을 보고 매수에 나서는 것입니다. 이러한 문제점을 인식하고 있는 상태에서 핵심입지지역부터 집값이 오른다면 불안감으로 인해 시장에 참여하게 되는 것입니다. 이는 단순한 참여가 아니라 대기수요였던 실수요자들의 참여이기 때문에 집값 상승이 일시적이지 않은 것입니다.

우리는 1980년대의 아파트를 가지고 2019년에 살고 있습니다. 아파트를 닭장으로 비유하며 폄하하는 시각들도 물론 존재하지만 우리나라의 사회구조 상 가장 최적화된 주거형태로 자리잡은 상황에서 아파트로 수요가 몰리는 것은 너무 당연한 것은 아닐까 생각이 됩니다. 아래그림은 연도별 수도권 주요지역별 평균소득과 1제곱미터당 평균가격을 나타낸 그림입니다.(평단가는 3을 곱하면 됩니다.)

위의 두 그림을 살펴보면 우리의 급여가 늘어나는만큼 집값도 상승하고 있는 것을 알고 있습니다. 지역별로 조금 상이하겠지만 지난 서울 내 도시근로자의 소득과 아파트 값은 5~60% 상승하였습니다. 또한, 아래 그림에서 볼수 있듯이 연도별 최저임금액이 상승하는 것만 보더라도 부족한 서울의 집값이 안오르는게 더 이상하지 않을까요? 소득은 늘고 살고 싶은 집은 부족하고 너무나 당연한 시장논리라고 생각됩니다.

소득수준이 높아지면 더좋은 주거환경에 대한 욕구가 커지고, 이러한 과정이 지속되면 건설사는 니즈를 충족하기 위해 노력을 기울이고 새로운 주거형태를 만들기 위해 건축비의 증가가 필연적으로 발생하여 집값은 비싸질 수 밖에 없습니다. 또한, 토지의 부증성으로 지가가 상승하고 인건비의 상승과 원자재 상승 등 상승할 수 밖에 없는 현재의 구조 속에서 어쩌면 주택가격은 지속적으로 상승해야 하나 정부의 정책과 규제로 급등과 조정을 반복하는 것이 아닌가 생각이 듭니다.

더군다나 지금 서울은 각종 규제로 과거 갭투자가 성행하던 투기세력의 진입이 어려운 상태에서 눈치게임을 끝마치고 시장에 진입한 실수요자들에 의해 움직이는 것이 더욱더 무서운 상황입니다. 이 불씨가 얼마나 큰 불로 번질지 예단하긴 이르지만 공급부족과 수요과다는 결국 큰 불을 내고 말 것입니다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 규제로 신축공급이 어려워진 이시점에 어쩌면 너무 당연한 결과입니다.

실수요자들은 로또청약에 대한 열망으로 대기수요로 전환되었지만 조금 발빠른 수요자들이 로또청약 당첨의 어려움을 깨닫고 환상을 깨고 먼저 움직이고 그 움직임이 시장의 대기수요를 조급하게 만들어 내고 있습니다. 지난 포스팅에서도 말씀드렸듯이 내 기준으로 세상을 바라보면 답을 찾기 어렵습니다. 서울집값은 너무비싸니깐 안오를거야, 떨어질거야, 떨어질수 없는 상황에서 떨어지길 바라는 것은 그냥 희망고문일뿐입니다. 조금더 냉정하게 시장을 보는 인사이트를 키워야 할 것입니다.



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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅을 보면 PIR(소득대비주택가격비율)에 대해 알아보았습니다. LTV(Loan to Value), 주택담보대출비율에 대해서는 너무 잘알고 계실겁니다. 혹시 이해가 안되신다면 블로그 내 아래 게시글 두개를 한번 읽어보시길 권합니다.
* [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?
* 913대책에서의 대출규제요약..

PIR은 내소득수준에 맞는 주택의 가격을 나타내는 지수로 '주택가격/가구연소득'으로 연소득이 1,000만원인 가구가 1억원짜리 주택을 구매했다면 PIR은 10이 됩니다. 소득 분위에 따른 집값을 확인해보면 우리나라 가구는 PIR이 대개 연소득의 8배 정도의 주택가격을 부담하고 있습니다. 그러나 현시점에서의 판단은 어렵습니다. 소득은 점진적으로 늘 것이기 때문에 PIR도 늘어날 수도 있습니다.

LTV는 주택담보대출비율로 LTV가 40%라면 1억짜리 주택을 구매할 때 최대 40%만이 대출이 가능한 것입니다. 그 이상의 주택담보대출은 불가합니다. 현재 서울은 투기지역으로 40%가 적용되고 있습니다. 요즘 서울 아파트의 평균 평단가가 3천만원에 육박하고 있는 현실에서 25평아파트가 7억이 넘으니 대출을 부담할 수 있는 능력(DTI,DSR 등)이 되더라도 7억에 40%인 2억 8천만원만이 대출이 가능합니다. 다시 말해 7억짜리 집을사려면 4억 2천만원의 추가 자금이 필요한 것입니다.

* '19년 도시근로자 월평균소득금액

근로자 도시근로자 평균임금을 고려했을때 쉽게 맞벌이 부부의 연봉이 6천만원이라고 가정하면 PIR이 8이므로 이 가구는
- 주택구입가능금액 : 4억 8천만원(가구당 연소득 * PIR지수, 8)
- 대출가능금액 : 1억 9천 2백만원(4억 8천만원의 40%)
- 추가필요금액 : 2억 8천 8백만원
* 1억 9천 2백만원의 3%금리, 30년 원리금균등상환 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

물론 여기에 취득세, 중개수수료, 법무사수수료 등 다양한 잡비를 포함하지 않았지만 연봉 6천만원의 평균 가구는 약 5억짜리 집을 구입하는데 약 2억 9천여 만원, 만약 잡비까지 포함한다면 약 3억원의 현금이 필요하겠습니다. 여기에 연봉만큼의 신용대출은 보통 가능하기에 실제 필요한 현금은 약 2억 3천만원입니다.
* 신용대출은 연소득의 100%인 6천만원을 금리 3%로 적용시 월에 약 81만원 정도 상환하게 됩니다.

가구의 평균 저축률이 소득의 30%로 서울에 사는 연봉합이 6천만원인 가구가 PIR 8의 서울집을 구입하려면 약 13년이 소요됩니다. 부모의 도움이 없는 일반적인 맞벌이 가정은 약 13년의 시간이 걸릴겁니다. 다소 시간은 많이 걸리지만 각종 규제 속에서 가능한 플랜입니다. 특히, 위에서 살펴본 기준으로 적용시에 연봉 6천만원의 가정에서 LTV40% 원리금균등상환금액과 신용대출의 대출이자의 합이 약 160만원으로 DTI를 계산하더라도 월 500만원 / 160만원 = 32%로 기준인 40%에도 부합합니다.

물론 이는 PIR 최대치의 주택을 산정한 것으로  수도권에 거주하는 맞벌이 신혼부부에게는 평당 천만원 수준의 주택가격은 부담되는 수준은 아닙니다. 실제로 25평기준 2억 5천만원, 32평 기준 3억2천만원이라면 더욱더 내집마련은 어렵지 않을 수 있습니다. 물론 아무것도 없는 사회초년생에게는 너무나 큰 벽으로 단기간에는 어렵겠지만 어느정도 사회생활을 한 근로자라면 변두리에 서울주택도 구입은 가능한 것입니다.

실제로 비싼집들이 많지만 이는 수요-공급측면에서 살펴봐야 합니다. 위에서 PIR 8의 지수를 연소득 1억원의 가구의 예를 들면 8억원까지 가능하기 때문에 평균가 이상의 서울주택도 구입이 가능합니다. 최저시급을 기준으로 단순히 서울주택의 가격이 높다고 평가하는 것은 어불성설로 보여집니다. 더군다나 자신의 소득수준은 생각치 않고 막연하게 높은 서울집값만을 탓하기에는 현실과 동떨어진 생각이라고 할 수 있습니다.

도시근로자의 평균소득이 낮다고해서 서울에 직장이 있는 모든이들의 소득이 낮은 것은 아닙니다. 구체적인 수치를 제시하진 않더라도 고소득직장에 근무하는 이들이 많음을 인지하고 있다면 서울의 좋은집들의 높은 집값이 단순히 거품과 투기로 정의할 순 없겠습니다. 더군다나 현재는 투기를 위한 대출이 제한되는 시점에 더욱더 실수요자 중심으로 움직이는 시장임을 감안한다면 높은분양가를 소화해내는 가구가 있다는게 놀라우면서도 부러울 뿐입니다.

오늘은 PIR과 LTV의 예로 내가 부담가능한 집에 대한 알아보았습니다. 저는 금융전문가도 부동산 전문가도 아니기에 정확하진 않을 수 있지만 간단한 계산으로 내집마련의 기준을 살펴보았습니다. 물론 대출가능금액에는 다양한 요소들(DTI, DSR 등)이 적용되겠지만 보통 PIR 8의 LTV40~70%는 위에서 살펴보았듯이 대출에는 크게 문제가 없을 것으로 생각됩니다.

저를 포함한 세상의 모든 사람들은 자신을 기준으로 세상을 평가하고 바라봅니다. 그러나 부동산을 포함한 모든 것들을 바라봄에 있어서 정확한 눈을 갖지 못한다면 팩트에 무참하게 멘탈이 무너지게 될 것입니다. 위에서 살펴본것처럼 도시근로자의 평균연봉으로 수도권 핵심지역에 거주한다는 것은 사실상 불가능한 것입니다. 거주하려고 한다면 욕심이 아닐까요? 마냥 높아지는 집값에 세상을 탓하고 부정하기보단 자신의 소득과 위치를 보고 적절한 전략을 세우는 것이 정신건강에도 이롭고 보다 현실적이지 않을까 생각됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 흔히, PIR(price to income ratio)이라고 불리우는 가구소득대비 주택가격 비율에 대해 알아보려고합니다. 가구소득 대비 주택가격 비율? 상당히 생소한 용어인데요, 개념정리부터 하겠습니다.
 
1. 가구소득대비 주택가격비율(PIR)

가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 5억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻입니다. 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것입니다.

그러나 두 아파트의 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다. 상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것입니다. 서울과 지방의 예를 들어보면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그렇다면 비슷한 입지를 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울에 강남구 아파트의 PIR이 20인데 인접한 서초구의 아파트의 PIR이 10이라면 서초구의 아파트가 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 물론, 개별 입지나, 상품을 세부적으로 따져봐야 하겠지만 저정도로 차이가 크게 난다면 당연히 서초의 아파트가 저평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

그러나 각 국가별로 PIR산출기준이 모두 다릅니다. 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다. 그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것입니다.

2. PIR 확인방법

PIR은 위에섯 언급했듯이 발표기관마다 기준이 다릅니다. 그래서 각 기관마다 상이하긴 하지만 대표적인 두곳을 소개하려고 합니다.
* 두곳의 PIR차이가 있기 때문에 판단은 본인 몫입니다.

1) KB부동산
* 링크 : KB부동산(월간주택가격동향)
KB는 시중은행임에도 부동산시세의 기준이되고 부동산으로도 많은 데이터를 만들어 내고 있습니다. 특히, 월간 주택가격동향을 발표하고 있습니다. 아래에 그림과 같은데요 3분위 기준으로 보면 전국은 5.5 인데 서울은 13.7을 보이고 있습니다.

2)한국주택금융공사(HF) 주택금융통계시스템
* 링크: 주택금융통계시스템
흔히 한국주택금융공사는 대출과 연관이 깊은 곳입니다. 한국주택금융공사 주택금융통게시스템에서는 보금자리론(내집마련 디딤돌 대출 등 포함)하여 산출하고 있습니다. 기준일이 대출취급일이며 업데이트가 늦은것이 단점입니다.

전국은 5.4, 서울은 7.8을 나타내고 있습니다. 확실히 KB의 PIR과 차이를 보이고 있습니다만 흐름을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 여기서 LIR도 언급이 되고 있는데요, LIR은 Loan Income Ratio로 평균 대출금액 / 평균 연소득 입니다. 아무래도 주택가격이 높은수록 그 비율이 높은 것 같습니다. PIR과 흐름을 같이하고 있습니다.

오늘은 PIR의 개념과 PIR를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 빅데이터에 기반한 투자자라면 반드시 알아야할 지수인데요, 저도 참고는 하지만 아직 배우고 있는 단계입니다. 오늘은 간단히 PIR의 개념과 확인방법을 설명드렸지만 추후에 저평가 투자지역과 아파트 찾는법을 포스팅 하도록 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 간단한 방법으로 신축아파트의 분양가가 적절한지 알아보려고 합니다. 대부분 거주하고 있는 지역에 새아파트가 분양된다면 높은 분양가에 다들 고민합니다. 입지도 안좋은 것 같은데 신축이라고 너무 비싼것은 아닌지? 괜히 분양받았다가 '호갱'이 되는 것은 아닌지? 의문을 품기 마련입니다.

그러나 어느정도 부동산 인사이트가 있는사람들은 오히려 비싼 분양가에도 좋은 물건을 잘 판단합니다. 어떤 물건은 비쌈에도 싸다고 판단하기도 하고 어떤 물건은 비싸다고 판단하기도 합니다.  일반인들은 상대적으로 입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 비싼게 당연하다고 생각은 하겠지만 당장에 분양가가 수천만원이 비싸다면 고민이 될 것입니다.

더군다나 분양권 거래서 1억원이 넘는 프리미엄이 생기면 구매에 더욱더 주저하기 마련입니다. 그렇다면 어떻게 신축아파트의 분양가의 적절성 여부를 따져보아야 할까요?
먼저, 부동산가격이 어떻게 결정되는지 간단히 알아보아야 합니다.

부동산가격 = 입지 + 상품성 + 가격경쟁력

입지는 처음부터 정해진 것이기 때문에 부동성으로 바뀔 순 없지만 유사입지 내에 신축아파트가 들어선다면 상품성은 무조건 뛰어날 것입니다. 당연히 신축아파트가 비싸야하는 것이지만 도대체 얼마나 비싸야 적당한 가격인지 많은 의문을 품게됩니다.

객관적으로 검증이 쉽지 않기 때문에 저는 아파트의 연식과 물가상승률을 통해 검증 및 확인하는 방법을 사용하고 있습니다. 간단한예로 지구내에 마지막 공급이 있었던 인천 서구에 청라지구로 예를 들어보겠습니다. 기존의 준신축과 비교해보겠습니다.

위의 그림에서 같은평형에 비슷한 시기에 입주했던 청라우미린과 청라힐스테이트 아파트와 최근 분양한 청라호수공원한신더휴의 분양가를 보면 평단가의 차이가 없습니다. 이런경우에는 당연히 신축인 청라호수공원한신더휴에 프리미엄이 생겼을 것입니다.

청라 우미린과 청라힐스테이트 아파트는 각각 2011년과 2012년 식으로 청라호수공원한신더휴와 입주시기가 약 8년 차이를 보이고 있습니다. 정말 간단한 방법인 물가상승률과 입주년도의 차이를 곱한 가격으로 비교해보는 것입니다.

위의 표에서 볼 수 있듯이, 최근 10년 연평균 물가상승률 약 3%정도 나오기에 두 아파트의 연식을 물가상승률분을 곱해보겠습니다.
※ 8(연식차이) * 3(물가상승률) = 24%(전체상승률)
24%의 전체상승률이 나왔습니다. 여기에 최근 실거래가에 전체상승률을 곱해보면 약 4억 9천만원이 나옵니다. 그렇다면 청라호수공원한신더휴에 매물가격을 보겠습니다.

낮은가격순으로 정렬한 가격에 중층은  4억 9천만원을 조금 넘는 시세를 형성하고 있습니다. 아무래도 비교했던 청라힐스테이트보단 대단지이기 때문에 직접비교는 어렵지만 어쨋든 저의 계산식으로는 더이상의 프리미엄은 다소 거품으로 생각이 됩니다.

만약 이러한 시세검증법을 알고 있었더라면 청라호수공원한신더휴의 분양가 4억 1천만원이 상대적으로 저렴한 것을 미리 알아챘을 것입니다. 또한 초기 분양권 매수시에도 추가 프리미엄이 예측되기 때문에 보다 확신을 갖고 투자를 했을 것입니다. 실제로 위에 그림처럼 공급이 많았던 인천 서구임에도 청약경쟁률도 준수한 편이었습니다.

이처럼 자신만의 시세판단기준이 있다면 투자를 함에 있어서 흔들리지 않을 것입니다. 물론 위의 아파트들의 단순비교가 쉽진 않고 마지막공급인 청라호수공원한신더휴 아파트의 프리미엄이 더높아 질수도 있겠지만 오늘 설명드린 내용은 대략적인 본인만의 투자 가이드라인을 설정하는 방법을 알려 드린것입니다. 의외로 간단하지만 생각보다 정확하기에 저는 이런 방법을 쓰고 있습니다. 모두 자신만의 투자원칙을 갖고 성투하기를 기원드립니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 경제뉴스에 상단에 위치한 토지보상비에 대해 언급해보려고 합니다.

올해 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구에서 수도권에만 추석이후부터 올말까지는 약 7조원, 내년에는 사상 최대 45조원의 토지보상금이 시중에 풀린다고 합니다. 52조원이라는 돈이 금액의 크기가 감이 오지 않습니다만, 우리나라 1년 예산에 약 10%의 해당하는 엄청난 금액입니다.
* 아래표는 18년 정부 예산안입니다.

그렇다면 어디에 토지보상이 이루어지는지 한편 살펴보겠습니다.

기존에 정부가 추진하였던 지역들로 추석이후로 올해 과천 주암, 성남 복정 등 입지가 좋은 지역들로부터 21년까지 많은 지역의 공공주택지구에 토지 보상이 이루어질 예정입니다.

이 금액은 2009년 34조 8천 554억원보다 10조원 이상 많은 것으로 역대 최고치라고 합니다. 일단 중소규모의 공공주택지구 뿐만아니라 정부에서 지정한 3기 신도시 인 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산지구 등에서는 20년부터 본격적인 보상이 이루어지고, 21년에는 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 보상이 이루어질 전망입니다.

사실 공공주택지구에 대한 토지보상은 당연히 이루어지는 것인데 왜 이렇게 경제일면을 장식하며 이슈가 되고 있는 것인지 고민해볼 필요가 있습니다. 박근혜정권을 이어받은 문재인정부는 집값잡기에 총력전을 펼치면서 작년 9.13대책의 효과를 봤습니다. 그러나 약 1년여의 시점이 지난 지금 정책의 성공처럼 비춰지고 있으나 시장은 적응하였고 실상은 조금 다릅니다.

기존의 입지가 좋은 지역들을 중심으로 반등하고 있으며 특히, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 영향에 따라  핵심입지에 대한 신축공급의 제한요소들이 부각되면서 다시금 전세가와 매매가가 반등하는 조짐이 보이고 있고 실제로 일어나고 있습니다.
* 블로그 내 분양가 상한제에 대해서 참조
 
이러한 상황에서 정부는 지속적인 공급을 늘리기 위해 토지보상을 서두르며 집값 잡기에 총력을 펼치려고 하지만 올해 4분기 이후부터 보상되는 토지보상비가 자칫 주변부동산 가격을 자극하는 불쏘시개가 될 확률이 높아보입니다.

특히, 최근에 신도시와 GTX(광역급행철도) 추진 등 정부차원의 각종 개발계획이 확대되며 전국의 땅값이 105개월째 지속 상승중인 가운데 막대한 보상비가 풀린다면 인근부동산 시장 뿐만아니라 핵심입지 부동산으로 유입될 확률이 높아지는 것입니다.

정부 역시 이러한 점을 잘 알고 있기 때문에 대토받은 복수의 택지를 하나로 묶어 제공하면 LH가 운용하는 리츠에 대토보상과 리츠를 활용해 공공주택 사업 등을 진행 후 사업이익을 대토보상자들에게 제공하여 보상자금을 흡수하려고 하지만 핵심입지 지역이 아니라면 대토보상을 선호하지 않을 것이기에 기대만큼 보상비 흡수효과가 크지 않을 것으로 보여집니다.

특히, 서울 및 핵심입지들을 중심으로 집값이 상승조짐이 있는 이시점에 1천조원에 달하는 단기 부동자금과 토지보상비가 부동산에 유입된다면 다시한번 집값상승의 악순환이 반복되는 것이 아닐지 우려됩니다. 그동안 대기수요로 전환되어 있던 실수요자들 역시 저금리와 자산에 대한 투자처로 다시한번 부동산에 유입될 확률이 높아진 것입니다.

당장에는 청약에 대한 관심으로 수요가 억제가 된다고 하지만 결국에는 높은 청약경쟁률가 서울 등 좋은입지에 신축공급들이 제한되는 상황이 이어진다면 결국 인플레이션을 우려한 수요자들은 부동산에 몰릴 것이고 핵심입지 중심으로 다시한번 상승장이온다면 서민들과 청년들은 내집마련이 더욱더 어려워 질 것입니다.
* 블로그내 높아지는 청약열기에 대해서 참조

현재 수도권 신축들의 분양가가 32평 기준으로 5억원에 육박하는 시점에 갈수록 토지와 인건비 자재비 상승 등에 따라 분양가는 높아질수 밖에 없어 서민들의 내집마련이 어려워지는 이시점에 똑똑한 국민들은 결국 하루라도 빨리 내집마련을 위해 대기수요에서 수요자로 전환 될것이고 결국 정부의 정책이 실패로 돌아가 그동안 대기수요로 전환되어 기다렸던 서민들에게 피해가 고스란히 전가될 것 같아 매우 안타깝습니다.

토지보상과 동시에 정부의 보다 확실한 주택공급계획과 로드맵이 선행되지 않는다면 결국 이번의 토지보상비는 다시한번 불쏘시개가 되어 집값 상승의 불편한 역사를 반복할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임차인 입장에서 포스팅을 하려고 합니다. 임대인이 주택담보대출의 레버리지를 활용한다면 임차인들이 누릴 수 있는 레버리지(지렛대 효과) 중 가장 큰 것은 아마 전세계에서도 우리나라에서 많이 사용되는 제도인 전세자금대출일 텐데요,

임차인들에게는 적은 비용으로 살집을 마련할 수 있다는 것에 큰 의미를 둘 수 있습니다. 일반적으로 아는 것처럼 전세자금대출은 시중은행에서 대출을 진행하고 있지만 실제로는 같은 상품을 시중은행별로 각각 다른 금리로 보증하는 것입니다. 그래서 이번에는 전세자금 대출에 어떠한 종류의 보증이 있는지 알아보겠습니다.
 

1. 주택도시보증공사

일반적으로 HUG라고 알려진 주택도시보증공사의 전세자금대출은 신축건물만 아니라면 소득에 제한 없이 받을 수 있고 금리도 가장 낮기에 일반적으로 많이 실행되고 있습니다. 일명 안심전세대출이라고 불리고 있는 전세대출로 전세자금대출 중 유일하고 90%까지 무직자도 대출이 가능한 것이 특징입니다.

1. 보증금 : 5억원 이하
2. 한도 : 보증금 80% / 4억원 중 낮은 금엑
* 청년가구(만34세 및 연소득 5천만원 이하) 및 신혼가구(혼인신고 기준 만 5년 및 합산소득 6천만원 이하)의 경우 신용등급 4등급 이내라면 최대 90%가능
3. 무주택자 또는 1주택자(합산소득 1억원 이하)
4. 신축건물 대출불가
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
7. 전세보증보험가입(보증금전액보장)

2. 한국주택금융공사

한국주택금융공사전세자금대출은 금리는 저렴한 편이고 다양한 일반 물건에 대출이 가능한것이 장점이지만 대출한도가 연소득 3.5~4배 또는 전세보증금 80% 중 낮은금액으로 적용되기 때문에 한도가 낮은 것이 단점으로 이용빈도가 가장 적습니다.

1. 보증금 : 5억원 이하(지방 3억 이하)
2. 대출한도 : 보증금 80% 또는 소득의 3~4배(최대대출한도 : 2억2천2백만원)
* 신혼부부 : 4배
* 연소득 1,500만원 이하 : 3천만원
* 연소득 1,500만원 ~ 2,000만원 : 연소득의 3배
* 연소득 2,000만원 초과 : 연소득의 3.5배
3. 직장 재직기간 1년 이상
4. 신용등급 6등급 이내
5. 무주택자 또는 1주택자(부부합산소득 1억원 이하)
* 수도권 기준작성하였습니다. 지역별 차이가 있을 수 있습니다.
6. 아파트, 오피스텔, 다세대주택 외 단독주택, 상가주택 등 일반 물건도 가능

3. 서울보증보험

서울보증보험은 세가지의 전세자금 대출종류 중 유일하게 보증금에 제한이 없고, 1주택 세대의 소득을 보지 않습니다. 이러한 예외사항으로 많은 분들이 이용하고 계시며 등기가 나와 있지 않은 신축 아파트도 물론 가능하며, 보증료를 은행에서 부담하고 있습니다. 그래서 금리가 다소 높지만 실제 지불비용은 큰 차이가 없는게 장점입니다. 채무자의 조건이 까다롭지 않아 외국인도 가능한 상품입니다.

1. 보증금 : 제한없음
2. 한도 : 보증금 80% 또는 5억원 중 낮은 금액
3. 무주택자 또는 1주택자(소득제한없음)
4. 신축건물 또는 무직자도 건강보험납입액, 신용카드 사용금액으로 추정소득 산정
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
* KB시세가 없는 다세대빌라 또는 오피스텔은 감정가의 80% 가능

오늘은 전세자금대출의 종류에서 알아보았습니다. 시중은행에서 자체적으로 판매하고 있는 전세자금대출 상품도 있기 때문에 주거래은행과의 비교를 통해 대출을 실행하시면 되겠습니다.

간혹 다주택자나 필요금액이 5억원 이상이라면 시중은행의 경우에는 제한이 되고 지방의 일부 1금융 은행들은 자체적인 보증서를 발급하기 때문에 완화된 조건으로 가능할 수도 있다고 하니 참고하셔서 발품을 팔아보시는 것도 좋을 것 같습니다.^^

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