부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 전세보증보험에 대해 알아보려고합니다. 전세보증보험은 나의 소중한 돈(전세금)을 보호 받을 수 있는 제도로 소정에 수수료를 지불하고 보증보험회사에 가입해두는 일종의 보험상품입니다. 크게 주택도시보증(HUG), 서울보증보험(SGI)의 상품으로 나뉘는데 전세보증보험의 개념과 종류에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 전세보증보험
전세보증보험이란 임대차계약 만료 또는 해지 후 30일 경과시까지도 특별한 이유없이 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 혹은 계약기간 중에 주택이 경매나 공매로 배당이 이뤄졌음에도 임차인이 전세금을 반환 받지 못했을 경우 보증기관에서 임차인에게 전세금을 대신 반환하고 임대인에게 보증기관이 직접 상환받는제도를 말합니다.

이때 전세보증보험의 두 종류(HUG와 SGI)에 가입하기 위해선 다음과 같은 조건을 필수적으로 갖추어야 합니다.
1) 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어 대항력이 있어야 합니다.
* 확정일자는 관할 동사무소에서 전입신고시 함께 신청하시면됩니다.
2) 임대차계약기간이 최소 1년 이상이어야 합니다.
3) 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 합니다.
4) 보증대상은 단독ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ도시형생활주택ㆍ아파트ㆍ주거용오피스텔이 포함됩니다.
5) 단, 다중주택ㆍ상가건물ㆍ공관ㆍ가정어린이집ㆍ공동생활가정 등은 보증대상이 아닙니다.

2. 전세보증보험 상품종류와 비교
현재 시판되고 있는 상품에는 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험 2가지 상품이 있습니다. 명칭에는 차이가 있지만 기본적으로 임차인의 보증금을 보호하는 취지는 같습니다. 차이점은 가입가능시기 보증료, 보험요율, 보증한도액 등의 차이가 있습니다.

1) 신청기한
HUG의 경우에는 계약기간 1/2가 경과하기 전까지만 가능하면 SGI의 경우 임대차 계약이 1년인 경우에는 5개월 이전에 1년 이상인 경우에는 10개월 이전에 가입이 가능해 기간에 따라 가입가능시기가 차이가 있습니다.

2) 보증한도
보증한도에 HUG는 수도권 7억원 그 외 지역 5억원 SGI는 아파트는 제한없고 그 외 주택은 10억 이내에서만 보증됩니다.

3) 보증수수료
보증수수료는 아래의 표와 같습니다. 그외 참고사항으로는 신혼부부ㆍ다자녀ㆍ저소득층ㆍ한부모가정ㆍ장애인 등 사회배려계층은 40~60% 할인됩니다.

4) 가입방법
전국의 주택도시보증공사 지사와 우리은행, 신한은행 등 위탁은행 및 위탁 공인중개사 사무소를 통해 가입이 가능합니다. 이때 서류늘 신청서ㆍ등본ㆍ확정일자 받은 전세계약서ㆍ전세보증금 수령 및 지급확인서가 되겠습니다. 보다 자세한건 아래 링크 참고하십시오. 참고자료 같이 첨부합니다.
* 주택도시보증공사
* SGI 서울보증
* 콜센터 1566-9009

위에서 살펴보았듯이 임차인이 전세보증금을 지키는 방법은 의외로 간단합니다. 적은비용으로 안전장치를 마련하기에 가입은 꼭 권유드리겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 지난 1부에서는 건축법 상 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 오늘은 건축법이 아닌 주택법상 주택에 대해 알아보려고 합니다. 먼저 주택법 상 주택의 종류를 알아보기 전에 주택법에서 참고해야하는 사항을 알아보겠습니다.

1) 한세대를 이루는 집은 욕실과 부엌이 있어야 합니다.
2) 지하는 층수로 포함되지 않습니다.
3) 필로티 구조(1층이 공간으로 비어 있거나 주차장으로 쓰이는 곳)는 층수로 계산하지 않습니다.
4) 연면적은 지하층 + 주차층 합입니다. 그러나 용적률 계산시에서는 제외됩니다.

1. 주택

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택(건축법상)으로 구분됩니다.

1) 단독주택
1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 건축법상 개념과 큰 차이는 없겠습니다.

2. 준주택
준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 뜻합니다. 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거 시설의 공급활성화를 위해 도입한제도입니다. 흔히 기숙사, 노인복지주택, 오피스텔 등이 포함됩니다.

3. 공동주택
건축물의 벽,복도,계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다. 대표적으로 아파트(면적과 무관하게 주택으로 사용되는 층수가 5층이상 인 형태), 연립주택(다세대보다 연면적이 큰 형태(연면적 200평 초과, 4층 이상), 다세대주택(연면적 200평 이하, 4층 이하)가 있습니다. 역시 건축법과 큰 차이가 없습니다.
* 블로그 내[부동산 상식] 주택의 종류를 알아보자.(1부-건축법상 주택의 종류)참고

4. 국민주택, 민영주택

1) 국민주택
주거전용면적이 세대당 85제곱미터 이하로 국가, 지자체, 토지주택공사, 지방공사가 건설하거나 혹은 주택도시기금과 자금을 지원받아 건설되는 주택입니다.
*수도권과 도시지역이 아닌 읍 면의 경우엔, 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터이하까지 허용됩니다.

2)민영주택
민영주택은 국민주택과 반대의 개념으로 국민주택기금에서 자금을 지원받지 않는 민간건설사ㆍ국가ㆍ지방자치단체 등이 공급면적 85제곱미터 이상으로 공급하는 주택을 일컫습니다. 쉽게 얘기해서 삼성레미안이나 GS자이, 현대 아이파크 등이 일반건설사가 짓는 주택입니다.

5. 도시형생활주택
도시형 생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년부터 시행된 주거형태로 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다. 주변에서는 도시역세권 중심으로 중ㆍ소형평수 위주로 공급되는 주택이 많습니다.

주택법에서는 건축법과 큰 차이는 없습니다. 구분이 어렵다면 개념정도만 이해하면 좋을 것 같습니다. 세금이나 정책에서 각 법령별로 차이를 보이기 때문에 주택구입시에 등기부등본을 꼭 참고하시고 필요할 때 찾아보시면 좋겠습니다.~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 주택에 대해 알아보려고 합니다. 주택이란 법률적으로 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로된 건축물의 전부 또는 그 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있습니다. 우리는 흔히 주택이라고 하면 대부분 아파트, 빌라, 단독주택을 떠올리실겁니다.

그렇지만  단순히 용어만 알고 어떻게 정의되고 구분하는지 잘 모르실겁니다. 부동산공부를 하다보면 의외로 이러한 부분을 간과하고 이해를 안하고 넘어가시는 분들이 있는 것 같습니다. 사실 이러한 구분이 매우 중요한데요, 취득세나 민법, 중개수수료 등 다양한 부분에서 차이가 있기 때문에 헷갈리지 않는 것이 중요하겠습니다. 그래서 오늘은 건축법상 주택의 종류에 대해서 포스팅하려고 합니다. 건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉘는데 각각 나누어 살펴보겠습니다.

1. 단독주택

단독주택은 한세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택인데 일반적으로 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉩니다.

1) 단독주택
가정보육시설, 공동생활가정, 제가노인시설 등을 포함한 개별주택으로 규모는 제한되어 있지 않습니다. 그러나 연면적 495제곱미터 이상일 경우에는 호화주택으로 분류되어 중과세 대상이 됩니다.

2) 다중주택
건물의 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 단독주택형 주거용 건축물입니다. 학생 또는 직장인 등의 다수인이 거주할 수 있도록 각 주거구획별로 독립공간이 확보되어 있습니다. 화장실, 샤워실 등 주거공간으 일부는 공동으로 사용할 수 있도록 설치되어 있습니다. 일반적인 고시원을 생각하시면 될 것 같습니다.

3) 다가구 주택
다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하여야 합니다. 1층 전부를 필로티 구조로 해서 주차장으로 사용할 경우에는 필로티 층은 층수에서 제외합니다. 1개동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며 19세대 이하가 거주하는 곳입니다. 간단하게 원룸으로 이해하시면 편할 것 같습니다. 이전에는 전체를 주택용도로 사용했다면 최근에는 1층이나 2층을 상가로 사용하는 경우가 많습니다. 이런 경우를 상가주택이 되며, 다가구주택은 여러가구가 살고 있지만 주인은 한명입니다.

4) 공관
공관이란 공공적 필요에 의해 지어진 주택으로 해당자격자가 머무를 주택으로 해당자격자가 머무르는 주택으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 형태를 갖추지 않은 주택을 의미합니다.

2. 공동주택
공동주택은 하나의 건축물 안에서 여러세대가 생활할 수 있는 구조로된 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 이에 해당합니다.

1) 아파트
아파트는 우리가 흔히 알고 있는 주택으로 쓰이는 5층 이상인 주택입니다. 국민주택기금 지원여부와 사업시행 주체에 따라 민영, 국민, 민간, 임대(공공 또는 민간임대)로 구분됩니다. 복도, 계단 및 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 곳으로, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 이때 단독주택으로 분류한 가정보육시설, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 등과 원룸형 주택도 규모에 따라서는 공동주택에 해당될 수 있습니다.

2) 연립주택
주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하 주차장 면적은 제외)이 660제곱미터 이상이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 우리가 흔히 부르는 빌라나 맨션이 연립주택입니다.  내부구조는 아파트와 같으나 난방이 개별난방방식인 것이 보통입니다.

3) 다세대주택
다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 연립주택과 다세대주택은 연면적의 차이로 구분하면 되겠습니다.

4) 기숙사
기숙사는 흔히 '대학교' 나 '공장' 등에서 볼 수 있는 형태로 학생 또는 종업원 등을 위해 쓰이는 것으로 1개동에 공동취사시설를 갖추고 있습니다.

 
위에서 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 주택의 종류에 대해 아는 것은 중요하지만 사실 건축법상의 내용은 등기부등본을 살펴보면 간편하긴 합니다만, 그래도 어느정도 지식을 갖고 계시면 좋을 것 같습니다 ^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 새아파트를 분양할 때 분양 건설사는 3베이ㆍ4베이 홍보를 많이 합니다. 특히, 베이가 많으면 실사용 공간이 넓어짐을 강조하면서 다베이전략을 택해 요즘은 5베이까지 나오고 있는 실정입니다. 그렇다면 베이가 많으면 좋은건지? 베이는 무엇이고 각 베이별 장ㆍ단점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

1. 베이(Bay)란?

베이(Bay)는 사전적인 의미로 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 의미합니다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는 2베이 구조가 많습니다. 그러나 최근에는 거실1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공간을 위치하는 3베이 구조가 인기가 많습니다. 특히, 전면부 공간수가 많으면 집이 밝아지고 전면의 길이가 발코니 길이와 같이 늘어나기 때문에 서비스 면적이 증가해 공간활용 측면에서 장점이 있습니다. 실제로 베이수가 많을수록 확장해 사용하면 실제 면적보다 더 넓게 사용할 수 있습니다.

다시 말해 베이는 아파트를 기준으로 평면도를 볼때 남쪽을 향하고 있는 방과 거실이 몇개인지 보는 것이라 할 수 있습니다. 아무래도 같은 평형에 방의 갯수가 많고 남향으로 방이 배치된다면 햇볕이 잘 들어 여름엔 쉬원하고 겨울엔 따뜻한 방이 많아 더 좋지 않을까요? 그렇다면 구축에서 볼수 있었던 2베이, 요즘 트렌드의 중심인 3베이와 4베이의 차이점과 장ㆍ단점을 알아보겠습니다.

2. 2베이(Bay)

2베이는 전면부에 거실ㅡ방으로 배치된 구조로 주로 구축 소ㆍ중형 평형에 아파트들에서 볼 수 있던 구조입니다. 현관을 열고 들어서면 거실이 환하고 넓게 보입니다. 또한, 거실과 주방의 거리가 길어 넓어 보일 뿐만아니라 주부들이 활동 하기에도 좋습니다. 그러나 한개의 방에만 햇볕이 들어 다른 방들은 어둡고 습할 수 있으며 현관문에서 거실 노출면이 넓어 사생활 노출이 취약한 단점이 있습니다.

3. 3베이(Bay)

3베이는 전면부의 방ㅡ거실ㅡ방으로 배치된 구조로 널리 쓰이고 있는 구조입니다. 넓은 방과 거실이 있어 공간활용도나 개방감이 좋습니다. 특히, 큰거실과 큰방을 좋아하는 대다수의 가정에서 선호하고 실제로도 많은 집들이 3베이로 지어져 있습니다. 현관문에서 거실과 안방이 가려져 사생활 보호에도 도움이 되고 맞통풍이 잘돼 환기성이 좋습니다.

4. 4베이(Bay)

4베이는 요즘 신축들에서 주력으로 공급하며 건설사마다 넓은 실사용면적을 강조하고 있습니다. 실제로 가장 넓은 서비스면적을 갖고 있고 채광이 좋고 공간활용도가 높은 강점이 있습니다.

그러나 가로로 길게 늘어 있어 거실과 방이 좁아 답답함을 느낄 수도 있고 맞통풍이 어려워 환기에 제한사항이 있습니다. 또한 복도가 생겨 공간활용도가 낮은 공간들이 생길 수 있으며 많은 방이 있고 햇볕에 노출면이 넓어 여름에는 냉방비의 지출이 높아집니다.

4베이가 많은 아파트 단지의 경우 가로길이가 넓어져 직사각형의 비효율적 배치로 세대수가 줄어 분양가가 비싸질 수 있겠습니다. 또한, 좁아진 공간때문에 발코니 확장이 필수적인데 발코니 확장면이 늘어나 베란다확장으로 추가 부담해야 할 금액이 커질 수 있습니다.

이처럼 각 베이마다의 장ㆍ단점이 다르기 때문에 각 가정의 니즈에 부합하는 베이선 택이 중요하겠습니다. 무조건 베이가 많다고 좋은 것은 아닙니다. 일반적으로 전용 59제곱미터에는 3베이를 84제곱미터에는 4베이가 적정 베이로 알려져 있습니다.

요즘은 건설사마다 베이가 많으면 무조건 좋은것처럼 홍보하지만 실제로 각 평면도를 살펴보고 활용도가 높은 공간인지, 베이 경쟁으로 버려지거나 낭비되는 공간은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야겠습니다. 또한 판상형ㆍ타워형인지, 남향ㆍ동향인지 등등 다양한 구조를 복합적으로 따져봐야합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 분양가상한제 이후 있었던 청약열기를 통해 본 부동산시장에 대해 포스팅하려고 합니다. 대표적인 청약으로는 서울 동작구 사당동에 '이수역 푸르지오 더 프레디움' 과 인천 송도에 '더샵센트럴파크 3차', 부천에 '일루미스테이트'가 있었습니다.

민간택지분양가상한제 발표 이후에 규제지역인 서울뿐만 아니라 수도권 비규제지역들도 역대급 청약경쟁률이 나오고 있습니다. 서울에서는 수년만에 세자릿수 경쟁률을 기록했고 부천에서는 역대 최대청약자가 인천송도에서는 역대급 청약경쟁률이 나왔습니다.

투기과열지구인 서울의 경우 최근 급등한 부동산 가격과 분양가상한제의 영향으로 추가적인 신축 공급이 제한될 것을 우려한 수요자들이 몰렸으면 비규제지역인 부천은 인접한 3기 신도시인 계양ㆍ대장지구에 공급을 우려 청약경쟁률에 의문이 있었지만 부천 내 신축공급부족과 단일규모 최다세대수단지(3천7백세대), 소사ㆍ원시선 개통에 따른 소새울 역세권 등 복합적인 요소가 작용한 것으로 보입니다.

특히, 초기 계획도시이며 자족도시를 지향했던 인천 송도는 초기에는 분양시장에 활기를 띄었지만 최근에 지속적인 공급과잉과 제한된 서울접근성으로 청약경쟁률이 저조했었습니다. 최근 GTX-B 예비타당성 통과에 따른 영향으로 GTX역 예정지 중심으로 서울접근성이 좋은 입지로 판단되어 역대급 청약자와 경쟁률이 나왔습니다.
* 블로그 내GTX-B 영향에 대해서 참고

이를 통해 우리가 느낄 수 있는 것은 서울과 수도권은 온통 '청약'에 빠져 있는 것입니다. 새아파트를 살 수 있는 세가지 방법 중 재개발ㆍ재건축 / 분양권 전매 등은 더딘 사업진행과 불리해진 세금으로 거래가줄면서 새아파트에 대한 수요가 청약에 몰린 것입니다. 상한제 발표 이후 새아파트 공급부족에 대한 우려와 저렴해질 분양가에 청약시장이 과열될 것이라는 우려가 현실화 된 것입니다.
* 블로그내 분양가상한제에 대해서.. 참고

저는 이번 청약결과에서 서울을 제외한 비규제지역 특히, GTX나 지하철 개통으로 그동안 서울접근성이 좋지 않았지만 좋아지는 입지에 대한 수요가 대단히 많다고 느꼈습니다. 현재의 청약시장은 단순 투자자보다는 투자를 고려한 실수요자들의 적극참여와 정부정책의 합이 맞아 떨어진 것으로 보입니다.

시세대비 저렴한 분양가로 실수요자들을 대기수요로 전환 및 유지시키고  재개발ㆍ재건축 진행 및 분양권 거래를 어렵게 만들어 단기간의 집값 상승을 억제하는 이러한 정책들이 과연 효과가 있을지 의문입니다. 오히려 이러한 청약열기에서 보듯 응축된 에너지들이 폭발하면 또 다시 실수요자들에게 어려운 상황이 나올까 걱정되는 순간입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 용어에서 자주 나오는 저당권, 그리고 일상생활에서 보다 많이 쓰이는 근저당권에 대해서 알아보려고 합니다.

사실 다들 근저당권이나, 저당권이나 말들은 많이 쓰지만 정확한 용어의 뜻에 대해서는 모르는게 일반적입니다. 오늘 다시 한번 짚어보고 간단하게 이해하고 넘어가도록 하겠습니다.

1. 저당권이란?

저당권이란 흔히 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 후순위 채권자로부터 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 권리로 알고 계실겁니다. 그러나 저당권에 설정은 반드시 금전채권일 필욘 없으며, 장래의 특정 또는 불특정채권을 위해서도 저당권이 설정이 가능합니다.

어쨌든 저당권은 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 못할때 손해가 발생하므로 이러한 것을 방지하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 이때 반드시 저당권설정계약과 등기가 있어야 효력이 발생하는 것을 꼭 명심해야 합니다.

이때 피담보채권의 범위는 등기를 통해서 원본과 이자, 위약금을 담보할 수 있고 등기하지 않더라도 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이나 저당권실행비용은 담보됩니다. 특히, 지연배상(지연이자)는 후순위가 없을 경우에는 전부를, 후순위가 있을 경우에는 1년분에 한하지만 이자는 무제한적으로 담보가 됩니다.

또한, 저당건물이 증축된 경우 종전건물과 동일성을 유지하면 저당권을 갖추며,  토지저당권의 효력은 저당토지 위의 건물과 입목 및 명인방법(경시)을 갖춘 수목의 집단에는 미치지 않습니다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권, 전세권, 임차권에도 미칩니다.

채권자는 저당권 설정을 통해 담보권 실행경매하거나 이미 개시된 집행에 참가, 일반재산에 대해 강제집행하는 방법으로 저당권을 실행 할 수 있습니다. 이때 채무자가 담보의 목적이 되는 부동산에 소유자일 필요가 없습니다. 한마디로 제3자의 부동산을 담보로 할 수 있는데 흔히 우리가 일컫는 '보증'입니다.

예를 들면, A가 B에게 돈을 빌리며 저당권을 설정할 때 그 저당권의 목적물이 제3자인 C의 부동산 일수도 있는 것입니다. 이때 채권자인 B는 A의 채무를 돌려받기 위해 C의 부동산에 경매를 청구할 수 있는 것입니다. 결국 C는 A를 위해 담보를 제공한 보증인이고 용어로는 '물상 보증인'이라고 합니다.

2. 근저당권이란?

1) 근저당권의 정의
우리가 일상에서 저당권 설정에 많이 사용되는 목적물은 주택일 것입니다. 흔히 주택담보대출을 실행하면서 근저당권을 많이 접하고 있습니다. 이때 만약 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행으로부터 1억원을 대출한다면 원리금 또는 원금 상환에 따라 매 월 채권 설정액이 수시로 바뀔 것입니다. 이것 때문에 은행에서는 수시로 저당권을 설정하고 말소하는 등기가 번거로울 것입니다.

그래서 이러한 불편함을 해소하기 위한 것이 근저당권이 되겠습니다. 근저당권도 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 나 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 것입니다.

은행에서는 채권액을 확정하는 저당권 대신 채권최고액을 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정하는 편이 채권액의 변화에 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리합니다.

근저당권의 채권액은 말그대로의 최고액이므로 실제의 채권액은 채권 최고액에 미치지 못하거나 넘을 수도 있습니다. 실채권액이 채권최고액에 미치치 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권최고액을 초과하면 채권 최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.

그래서 실제로 은행 등 대부분의 금융권 채권자들은 저당권보다는 근저당권을 선호하는데 그 이유는 통상 120~130%에 해당하는 금액을 근저당권을 설정하여 채무자가 이자를 갚지 않을 경우에 대비하는 것입니다.

근저당권 설정 역시, 근저당권설정계약과 등기가 있어야만 성립됩니다. 만약 근저당권을 말소하려면 채무자 또는 근저당권설정자가 확정된 피담보채권 전액을 변제하고 청구 할 수 있고 제3자가 채권최고액을 변제하고 근저당권말소를 청구 할 수도 있습니다. 보통의 경우는 채무자가 피담보채권 전액을 변제하고 근저당권을 말소 하고 있습니다. 흔히 주택을 매수할 때 구입하려는 주택에 설정된 근저당권을 매도자가 매수자의 잔금을 받고 대출을 상환함으로써 말소하며 등기가 이루어 지고 있습니다.

2) 근저당권의 종류
근저당의 종류에는 한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다.

예를 들어 돈을 빌려주면서 아파트에 근저당권을 설정하고 은행으로부터 담보대출과, 카드대금도 연체중인 경우에 한정근저당권을 설정했다면 원금과 이자 손해배상금 등 만을 받을 수 있지만 포괄근저당권을 설정했다면, 원금과 이자, 손해배상금 뿐만 아니라 연체된 카드대금 보다도 우선변제권을 주장하여 배당 받을 수 있습니다.

그러므로 대부분의 은행들은 포괄 근저당권을 설정하고 있습니다. 그러나 등기부등본상에는 저당권과 근저당권만 설정되고 한정근저당권과 포괄근저당권은 구별되지 않고 모두 근저당권이라고 표시됩니다. 다만 근저당권 설정계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권이 됩니다.

3. 저당권과 근저당권의효력소멸

저당권 실행을 통해 매각 후에는 저당권과 근저당권 둘다 소멸됩니다. 저당권과 근저당권 모두 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로 매각후에 배당을 받는다면 목적이 달성되어 매각과 동시에 효력이 소멸되는 것입니다. 이에 따라 채권액을 모두 돌려받지 못하더라도 바뀐 소유자로부터 채권을 돌려 받을 수 없기 때문에 보통 저당권 실행경매의 경우 낙찰자는 저당권 또는 근저당권의 배당여부와 상관없이 낙찰과 동시에 모두 소멸됩니다.

그래서 선순위 저당권 또는 근저당권이 있는 경우에는 정상적인 대출로는 대출이 어렵고 가능하더라도 위험부담을 안고 대출하기에 고금리 저한도일 확률이 높습니다. 후순위 채권자의 경우에는 최악의 상황에서는 채권변제가 불가능하기 때문입니다. 그래서 어떠한 경우에도 저당권과 근저당권은 저당권 실행을 통한 매각과 동시에 소멸하며 새로운 소유자에게 채무가 인수되지 않는 것을 명심하면 되겠습니다.

오늘은 저당권과 근저당권에 대해 알아보았습니다. 저당권이 조금더 큰 개념으로 이해하시면 될 것같습니다. 근저당권을 간단히 요약하면 저당권을 실행하기 어려운 계속적 거래관계로부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정 한도액까지 담보하는 저당권으로 이때 채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 한도액이 되겠습니다. 말이 어렵긴 하지만 다시한번 정의를 살펴보고 여러번 반복하는 것만이 학습에 도움이 될 것같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 지식의 가장 기본인 물권에 대해서 채권과의 차이점을 중심으로 알아보려고 합니다.

부동산에 관심을 갖고 공부하다 보면 법률용어나 생소한 용어들로 이해를 못하고 넘어가는 경우가 많은 것 같습니다. 조금 더 깊이 공부하려는 사람들은 꼭 개념을 잡고 가는 것이 좋을 것 같습니다. 다소 어렵지만 채권과 비교해서 민법상에서 물권의 의미를 이해해보겠습니다.

1. 물권과 채권의 차이
물권이란 사람이 물건을 직접 지배하는 권리를 말하고, 채권이란 특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 요구하는 권리를 말합니다. 예를 들면 전세권은 다른사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 물권임에 반해, 임차권은 임대차의 목적으로 사용하도록 임대인에게 협조를 청구하는 채권입니다.

이때 채권은 '돈 받을 권리'로만 알고 계시는 분들이 많은데 금전적으로 정할 수 없는 것들도 채권이 됩니다.
* 매매계약을 통해 A가 B에게 양도했다면 A는 양도한 대금을 지급하라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과 B는 소유권 이전을 요하는 소유권 이전 청구권이 있습니다.

특히, 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없어 채권자와 채무자의 약정이 있다면 채권과 채무가 발생합니다. 다만 채권의 목적이 되는 행위가 실천할 수 있어야 하고 법에 어긋나지 않고 사회적으로 타당해야 해서 반사회적 법률행위는 법적 효력이 없습니다.
* 채권의 목적이 불가능한 예로는 별을 따와라, 다른 사람을 죽여라 등 그 목적과 타당성이 떨어지는 것들이 되겠습니다.

다음으로 다소 딱딱하지만 물권의 특질에 대해서 알아보겠습니다.

1) 직접적 지배권성
채권은 채권자가 채무자에게 '일정한 행위(급부)를 요구하여 채무자가 그 요구에 응하여야 비로소 채권자는 자신의 권리를 실현할 수 있지만 물권은 타인의 행위를 매개하지 않고 사람이 직접 물건을 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리입니다. 위에서 언급한 전세권과 같은 물권이 대표적인 예입니다. 임차권의 형태인 일반적인 전세와, 물권의 전세권은 용어는 같지만 엄연히 다른 차이를 갖게 되는 것입니다.

2) 배타성
채권은 배타성이 없으므로 하나의 물건위에 수개의 채권이 병존할 수 있지만 물권은 배타성이 있어 하나의 물건위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 성립할 수 없습니다. 이는 물권법정주의(물권의 종류와 내용은 법에 의해 정해지며, 당사자들이 임의로 다른 물권 창설을 금지되는 원칙)의 근간이 됩니다. 따라서 물권의 존재를 알리는 공시제도가 중요한 의미를 갖게 됩니다.
* 예를 들면 A가 B라는 아파트의 소유권을 갖고 있다면 다른사람이  B라는 아파트의 소유권을 갖을 수 없는 것이 물권인 것이고, 채권은 자기소유 아파트에 여러 곳의 금융사가 근저당을 설정하는 것이 가능한 예가 되겠습니다.

3) 절대성
채권은 원칙적으로 특정인에게만 주장할 수 있는 상대권인 반면에 물권은 모든자에 대하여 주장할 수 있는 절대권입니다. 특히, 물권자는 모든사람에 대해 자신의 물권을 주장할 수 있으며 채권에 우선할 뿐만 아니라, 먼저 성립한 물권에 우선하는 효력이 인정됩니다.
* 전세권을 설정한 임차인(선순위 권리로 본다)의 경우에는 전세금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어가더라도 새로운 낙찰자에게도 동일하게 전세권(전세금)을 요구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.

4) 관념성
본권은 물건에 대한 '지배가능성'을 기초로 하는 관념적인 권리(지배할 수 있는)이고, 점유권은 물건에 대한 '사실상의 지배'를 기초로 하는 사실적인 권리(지배하는)입니다.

5) 양도성
물권은 채권과 함께 재산권에 속하므로 채권과 물권 모두 양도성을 가집니다. 그러나 물권의 양도성은 본질적이나, 채권의 양도성은 비본질적인 경우도 있어서 제한되거나 부정되기도 합니다.

2. 물권의 종류

민법에서 정한 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 8가지가 되겠습니다.

민법이외의 다른법률이 정한 물권으로 상법상의 물권(상사유치권, 상사질권, 선박저당권 등)과 특별법 상의 물권(입목저당권, 공장저당권, 광업권, 어업권, 가등기담보권, 양도담보권 등)이 있습니다.

관습법상의 물권으로는 분묘기지권(타인의 토지위에 분묘 소유), 관습법상의 법정지상권(동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물소유자가 그부지에 대하여 관습법에 의하여 취득하는 지상권)이 있습니다.

관습법상의 물권으로 인정되지 않는 권리로는 온천권(온천에 관한 권리), 소유권에 준하는 물권(미등기, 무허가 건물의 양수인 등), 사도통행권(사적인 통행권), 공원이용권이 있습니다

오늘은 다소 딱딱한 물권의 개념을 채권과의 비교를 통해 알아보았습니다. 저도 정리하면서 어려웠지만 자꾸 반복해서 보다보니 조금은 이해가 되고 있습니다. 아마 새로보시는 분들은 머리가 아프실겁니다. 그러나 부동산을 깊이 연구하시려는 분들은 꼭 개념을 반복해서 눈에 익도록 하고 이해하셔야 합니다.

의외로 민법이 투자자 뿐만아니라 실수요자들한테도 유용하게 적용될 때가 많습니다. 임차인들에게는 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 강력한 것을 아실테니깐 등기부등본을 보고 권리분석을 해야하거나, 임대차계약을 할 때 조금은 이해가 쉬울겁니다. 결국, 부동산 공부는 내 자산을 지키는 첫번째 길인 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임대인의 입장에서 주택을 임대를 하면 과연 얼마의 임대소득세를 지불할지 알아보려고 합니다. 흔히들 다주택자, 임대인은 나쁘다라는 인식을 갖고 있지만 민간임대주택시장에서 임대인들의 기여도는 생각보다 높습니다. 또한, 이러한 임대소득세도 내고 있으니 세금도 많이내고 있죠? 한번 임대인의 입장에서 살펴보겠습니다.~^^
*1주택 임대인도 포함되니 꼭 살펴보세요

1. 주택임대소득세란?

주택임대소득세는 부동산 특히, 그 중에서도 주택의 임대를 통해 발생되는 이익에 대한 세금입니다. 만약, 임대인이라면 2019년 12월 31일까지 주택임대사업자의 등록을 필히 해야합니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 세무서에 등록하는 주택임대사업자만을 의미합니다.
* 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 임대한 주택

※ 주택임대사업자 미등록시 미등록 가산세 부과 : 주택임대소득금액 × 0.2%(사업개시일부터 등록신청직전일까지)

주택임대소득은 원칙적으로는 소득세 과세대상이지만 국민의 주거생활안정을 위해서 일부주택임대소득에 대해서는 비과세하고 있습니다.
2018년까지 연 2천만원 이하의 임대소득은 비과세 하였는데 올해 2019년부터는 2천만원이 넘지 않더라도 소득의 일부(14%, 분리과세)를 세금으로 내야합니다. 분리과세나 종합과세를 선택할 수 있지만 소득이 있는 경우에는 당연히 분리과세가 유리할 것입니다. 분리과세 계산식은 아래와 같습니다.

2. 1주택자의 임대소득세

1주택자는 원칙적으로 비과세 대상입니다. 그러나 1주택이 공시지가 9억원 초과의 고가주택이라고 연간 2천만원 이상의 임대소득을 거두면 과세대상이 됩니다. 그렇지만 전세로 임대했다면 현행처럼 비과세가 되겠습니다.

3. 2주택자와 3주택이상자

집을 두채 이상 갖고 있다면 임대소득이 연 2천만원 이하더라도 분리과세로 임대소득세를 내야 합니다. 만약 부부라면 각자의 주택수를 합산하여야 합니다.
* 각자 명의로 1채씩 있다면 2채로 계산합니다. 본인주택으로 거주하고 배우자의 주택을 임대했다면 2주택으로 임대료 과세대상이 됩니다.

그러나 2채의 주택이더라도  부부공동명의라면 합산 임대소득을 각 개인별로 과세하기 때문에 절세가 가능합니다. 양도세와 비슷하게 명의분산은 절세에 도움이 됩니다.
* 예를들면, 부부공동명의 2채의 주택에서 연 3천만원의 임대소득이 있을때 각 인별로 지분에 맞추어 과세되므로 종합과세가 아닌 각각 1천 5백만원으로 분리과세됩니다.

또한 2주택자의 경우 보증금에 관한 간주임대료는 3주택이상이면서 보증금합계가 3억원 이상일 때만 계산하므로 2주택자가 살고 있는집 외에 나머지 한채의 전세로 임대하거나 반전세의 경우에 월세소득만이 임대소득세가 부과됩니다.

3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원이상이면 초과분에 대하여 임대료로 간주하여 과세합니다.

* 간주임대료 : (보증금합계-2억원) x 60% x 정기예금이자율(2.1%) x 임대기간/365
※ 간주임대료 계산시 주택수 제외 : 전용 40제곱미터 이하이며 기준시가 2억원 이하의 소형주택

이번에는 임대소득세에 대해서 알아보았습니다. 보다 자세한 내용은 세금관련 전문가와 상담하시는게 좋을 것 같습니다. 각자의 상황마다 과세되는 기준이 다를 것이기 때문에 꼭 한번 살펴보셔야 합니다.
올해 주택임대사업자 등록이 의무화 되다보니 일선에서 아직 혼선이 있는 것 같습니다. 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 등록하는 것과 세무서에 등록하는 것을 헷갈리시는데요, 세무서에만 등록하는것도 가능합니다. 내년부터는 미등록 가산세가 부과될 수 있는만큼 꼭 올해까지 등록하시고 확인해보셔야 될 것 같습니다. 또한 내년부터는 종합소득세 신고도 잊지마세요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소 입니다. 최근에 역전세와 깡통전세 등이 이슈화되면서 많은 임차인들이 피해를 보셨을텐데요, 그래서 오늘은 임차인들을 보호하기 위한 법인 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권과 최우선변제금액에 대해서 포스팅 하고자 합니다.

1. 주택임대차보호법

먼저 주택임대차보호법을 알아보겠습니다. 주택임대차 보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 한마디로 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정된 이후 현재까지 17번의 개정을 거쳤습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실적으로 임차인에게 불리한 면이 있기에 상대적으로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 위해 제정된 특별법인 것입니다. 그중에서도 가장 중요한 내용인 최우선변제권과 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다.

2. 최우선변제권

최우선 변제권이란 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대해서도 효력이 발생하는 것으로 별도의 임차권 등기를 하지 않더라도 주택을 점유하고 전입신고를 한다면 대항력이라는 것이 생긴다는 뜻입니다. 여기서 대항력이란 위에서 말한 점유 + 전입신고(주민등록)을 통해 생깁니다.

최우선변제권은 주택임대차 계약관계에 있는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 일반법(민법)보다 상위에 존재하는 특별법(주택임대차보호법)을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액의 보증금 만큼은 최우선으로 임차인에게 변제해주는 권리입니다.

만약 전ㆍ월세 임대차계약으로 임차인으로 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 최우선변제범위내에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자들보다 먼저 받을 수 있습니다. 그러나 지역별로 소액임차인의 범위와 최우선변제금이 다르므로 불안하시다면 임대차 계약시 꼭 확인하시길 바랍니다.

* 임대차 기준일이 아닌 선순위권리 기준으로 보기 때문에 꼭 근저당권 등 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 해야합니다. 예로 임대차 개시일이 '19년 3월이고 근저당권이 '17년 3월이라면 '17년 3월이 기준이 됩니다.
다시한번 정리해보면 최우선변제권의 조건은

1) 보증금액이 지역별 소액임차인의 범위여야 하고
2) 경매개시 전 대항력(점유 및 전입신고)를 갖추고
3) 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고
4)배당요구종기일까지 대항력을 유지하면 되겠습니다.

또한 최우선변제금액에 보증금에는 환산보증금이 아닌 실제 보증금이기 때문에 반전세 계약시에도  최우선변제금액을 참고해 보증금과 월세를 설정하시는 것도 도움이 되겠습니다.

3. 우선변제권

우선변제권이란 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 후순위 권리자와 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 것으로 주택을 점유하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아둔다면 선순위 조건 하 전세보증금을 보호받을 수 있는 것입니다. 최우선변제권과 달리 추가로 확정일자를 받아야 하는데요, 확정일자는 전입신고시에 같이 받으면 됩니다.

우선변제권의 요건을 갖추면 전세입자가 돈을 돌려주지 않으면 직접 경매를 개시할 수도 있습니다. 좀 어렵게 설명해드린 것 같은데요, 그냥 간단하게 생각하면 전입신고시 확정일자도 같이 받고 집에 계속해서 거주하신다면 요건에 부합하겠습니다. 특히, 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 다른권리가 계약 이후에 생겼는지 반드시  등기부등본을 살펴봐야겠습니다.

오늘은 주택임대차보호법 중 최우선변제권과 변제금액, 우선변제권에 대해 알아보았는데요, 많이 어려우실 겁니다. 간단히 생각해서 최우선변제권은 지역별 기준금액에 해당하는 보증금을 전입신고와 거주를 하고있다면 범위 내에서 우선적으로 보장받을 수 있는 것이구요,

우선변제권은 전입신고와 확정신고를 받고 거주하고 있다면 비록 등기가 되어 있지 않더라도 선순위권리가 되어 후순위권리로부터 보증금을 지키는 권리라고 생각하시면 됩니다. 그래서 반드시 등기부등본을 살펴보시고 전입신고와 확정일자는 꼭 받으셔야겠습니다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소 입니다. 오늘의 포스팅 주제는 부동산 거래시 중개인에게 지불해야 하는 부동산 중개수수료에 대해 알아보려고 합니다. 보통 주변지인이나 중개인에 말을 듣고 비용을 지불하지만 때로는 과하다 싶어서 따지거나 깎으려 노력을 합니다. 그때마다 중개인은 정해져 있는 법정 요율을 제시하며 반박을 하다 싸움으로 번지기도 하는데요, 매매 이전에 중개수수료에 대해 알고 있다면 싸울일도 없겠죠? 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 부동산 중개수수료란?
부동산 중개수수료는 우리에게 흔히 '복비'라고 불리고 있습니다. 공인중개사나  중개인이 중개의뢰인(매도 및 매수자)에게  부동산을 중개해주고 계약성립조건으로 받는 일종의 보수입니다. 우리의 보통의 말로 부동산 끼고 거래할 때 내는 복비라고 이해하시면 될 것 같습니다.^^

주택의 중개수수료와 중개 대상물의 권리확인 및 확인, 계약금 등의 반환채무 이행 보장에 소요되는 실비는 국토해양부장관이 정하고 범위 내에서 각 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 정하고 있습니다. 말그대로 법으로 정해져 있다는 뜻입니다.

중개수수료는 거래가 성립되면 보통 쌍방(매수ㆍ매도자)으로부터 각각 받습니다. 이 때 중개사무소가 대상물의 소재지가 다를 경우는 중개사무소가 속한 소재지의 조례를 따릅니다.
* 대부분의 조례가 비슷하기에 큰차이는 없음

2. 중개수수료(보수)와 지급시기

중개수수료는 위에서 살펴봤듯이 법적으로는 각 지자체 마다 다르지만 실제는 대동소이합니다. 중개수수료를 확인하려면 수수료율을 확인해야하는데요 서울특별시의 예로 수수료율을 살펴보겠습니다.

※ 매매 및 교환시 : 매매가액 × 거래금액의 요율
※ 임대차 등 : 보증금(전세 : 전세금 / 월세 : 보증금 + 월세 × 100)  × 거래금액의 요율

위에서 살펴보듯이 계산식은 간단합니다. 매매가액(임대차 보증금) × 거래금액요율로 어렵지 않게 계산 가능합니다. 또한, 저가 주택의 경우는 한도가 정해져 있겠습니다. 3억짜리 아파트 매수시로 예를 들면
3억 × 0.4% = 120만원이 나오겠습니다. 여기에 120만원에 부가가치세 10%인 12만원을 더한 132만원이 되겠습니다.
여기서 부가가치세에 의문을 품을 수 있겠지만 부가가치세법에 따라 정당하게 지불되어야 합니다. 그래서 세금계산서 또는 현금영수증을 발급받을 수 있습니다.

그러나 좀 과하다고 생각이 들 수 있습니다. 그럴때는 계약전에 수수료율을 조정할 수 있습니다. 특히, 고가주택일 수록 조정하는 예가 많습니다. 반드시 계약전에 서로 조율하는 것이 계약 이후에 잡음을 줄이는데 도움이 되겠습니다.

중개수수료는 관련법에 따르면 별다른 특약이 없는 경우에는 잔금지급일(등기일)에 지급한다고 되어 있습니다만 약정으로 지급시기를 정했다면 약정을 따르면 되겠습니다. 만약 잔금 이전에 계약이 무효ㆍ취소 또는 해제된 것이 공인중개사의 과실 또는 고의라면 지급하지 않아도 됩니다.
* 부동산중개수수료 위반시 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해진다.

오늘은 부동산 중개수수료에 대해 알아보았습니다. 중개수수료에 대한 기본적인 지식이 있다면 중개사에게 휘둘리지 않고 중개수수료에 진위를 따질 수 있겠죠? 사전에 꼭 거래할 부동산의 중개수수료를 확인하시고 계약전에 중개수수료와 지급시기에 대한 조율을 통해서 원활한 거래가 될 수 있도록 해야 겠습니다.

중개수수료 지급이 조금 아까운것은 사실이지만 물건 투어비용이나 중개 등 나름의 어려운 부분을 고려하셔서 지불한다면 꼭 기분이 나쁘진 않을 겁니다. 부동산중개사를 내편으로 만든다면 다음 매수(매도)시에 유리하게 작용 할 수도 있으니 넓은시야를 보는 눈도 필요하겠습니다.

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