부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 24일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책의 영향이 반영되었습니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.20->0.16%). 수도권(0.30%->0.27%)은 상승폭 축소, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.10%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.14%->0.07%), 세종(1.52%->1.02%), 8개도(0.02%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(108->100개)은 하락, 보합지역(24->30개) 및 하락 지역(44->46개)은 증가했습니다.

- 서울(0.01%->0.01%)은 0220부동산 대책과 코로나 19 확산의 영향 등으로 매수심리가 위축된 가운데, 재건축과 고가 단지는 하락세가 지속되나 중저가 단지는 상승하며 지난주 상승폭을 유지하였습니다.

강북 14개구(0.05%) : 강북구(0.09%)는 미아 뉴타운과 번동 위주로, 노원구(0.09%)는 광운대 역세권 사업 추진되는 월계동 및 중계동 위주로, 도봉구(0.08%)는 창동역 인근 소형 및 저가 단지 위주로 상승하였습니다.

강남 11개구(-0.01%) :  서초구(-0.08%)는 일부 단지에서 급매가 출현하며 하락폭이 확대되고, 강남구(-0.08%)는 재건축 위주로 하락했으나, 송파구(-0.06%)는 저가매물 거래 이후 매물 감소하며 하락폭이 축소, 강동구(0.03%)는 일부 종소형 단지 위주로 상승폭이 확대되었습니다.

구로구(0.08%)는 역세권 단지 위주로 상승하였고 양천구(0.00%)는 9억 이하 단지 위주로 오르며 하락에서 보합으로 전환되었습니다.

☞ 급매물 위주로 거래가 되면서 거래 매물이 줄어들고 상대적으로 저렴한 지역들과 단지들 위주로 거래가 되며 분위기가 반등하는 분위기입니다. 0220 대책에 따라 서울에도 수요가 유입된 모습입니다.

- 인천(0.40%->0.42%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.82%)는 교통호재와 분양시장 호조로 가격 상승 기대감으로 상승하였고, 서구(0.58%)는 청라 및 가정동 신축 위주로, 남동구(0.33%)는 철도망 호재(수인-분당선, 제2 경인선) 등 기대감으로 상승하였습니다.

☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 갭투자도 많아지는 등 투자수요가 몰린 모습입니다. 당분간 상승세가 유지될 것 같네요.

- 경기(0.44%->0.39%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원(1.56% ->0.78%)은 하락하였습니다. 팔달구(1.06%)는 화서 및 우만동 위주로, 권선구(0.97%)는 입북 및 권선동 중저가 단지 위주로, 영통구(0.73%)는 망포역 주변 및 영통동 중소형 단지 위주로 오르는 등 교통호재 지역 또는 그간 상승폭 적었던 단지 위주로 상승했습니다.

그 외 용인(0.55%), 의왕(0.47%), 안양(0.40%), 화성(0.73%)에서는 상승폭이 다소 축소되었지만 군포(1.27%), 안산(0.59%), 광명(0.60%) 등은 중저가 단지 위주로 상승폭이 확대된 모습입니다.

☞ 0220 부동산 대책에 따라 수원 및 의왕, 안양 등이 상승세가 꺾인 모습인데요, 오히려 군포와 안산 등 상대적으로 저렴하며 비규제지역으로 수요가 몰린 모습입니다.

- 5대 광역시(0.14%->0.07%)는 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.16%)은 남구(0.26%), 북구(0.23%), 중구(0.14%) 등 전 지역에서 상승세가 돋보이며, 대구(-0.03%)는 코로나 확진 등에 따라 전반적으로 하락으로 전환되었습니다.

- 세종(1.52%->1.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 고운, 아름, 중촌동 등 중저가 단지 위주로 상승세가 지속되었지만 높은 상승세의 피로감으로 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 세종은 상승세가 여전히 높고 광역시에서는 울산의 약진이 눈부시네요.

- 그 외 8개도(0.02%->0.01%)로 상승폭이 축소되었습니다. 

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 축소되었습니다.(0.10%->0.06%) 수도권(0.12%->0.08%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%)은 상승폭 유지, 지방(0.07%->0.05%)은 상승폭 축소되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.1\05%, 세종(0.71%->0.82%), 8개도(0.02%->0.01%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(102->103개)은 및 보합 지역 (39->40개)로 증가, 하락지역(35->33개)은 감소했습니다.

- 서울(0.04%->0.04%)은 대다수 지역에서 안정세를 이어가는 가운데, 정비사업 이주수요, 역세권 지궂근접 수요, 매매시장 위축에 따른 전세계약 연장 등으로 상대적 저가 및 일부 인기단지에서 매물 부족 현상을 보이며 지난주 상승폭을 유지하였습니다

강북 14개 구(0.04%) : 마포구(0.10%)는 직주근접한 공덕 및 도화동 위주로, 광진구(0.07%)는 자양 및 구의동 역세권 위주로, 성동구(0.07%)는 상 및 하왕십리동 신축 대단지 위주로, 성복구(0.04%)는 길음 뉴타운 위주로 상승하였습니다.

강남 11개 구(0.05) : 서추(0.07%), 강남(0.07%)는 정비사업 이주수요 등으로, 송파구(0.02%)는 문정동 등 중저가 중소형 위주로 상승, 강동구(0.02%)는 암사 및 둔촌 등 중저가 중소형 수요와 신규 입주단지의 전세물량 소진 등으로 소폭 상승했습니다.

구로구(0.11%)는 학군 및 역세권 위주로, 동작구(0.11%)는 신축과 매물 부족한 노량진 및 신대방동 위주로 상승, 양천구(0%)는 신정뉴타운 입주 영향으로 인근은 하락했으나 신월동 신축 등 일부 단지는 상승하는 혼조세 보이며 하락에서 보합으로 전환했습니다.

☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 감정원 발표에서는 안정세라고 하나, 개인적으로는 전세가 상승을 유의미하게 보고 있습니다. 특히, 강남권은 매매가와 전세가가 상단되게 움직이는 모습을 보입니다. 실수요의 움직임을 주목해야 할 필요가 있겠네요

- 인천(0.23%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평구(0.24%)는 부개 및 십정도 역세권 단지와 7호선 연장선 일대인 산곡동 인근 위주로, 중구(0.23%)는 신규입주물량 감소하는 영종도 위주로 상승했으나 동구(-0.13%)는 구축 위주로 수요 감소하며 하락했습니다.

☞전세가의 상승세는 유지되고 있습니다. 매매가의 상승과 대조적으로 입주물량이 없음에도 전세가의 상승이 적어보이네요, 

- 경기(0.14%->0.08%)는 상승폭이 축소되었습니다. 구리시(0.40%)는 정주여건 양호한 갈매지구와 인찬동 등 위주로, 화성시(0.37%)는 주거 쾌적성과 교통여건 양호한 동탄역 인근 단지 위주로, 오산시(0.30%)는 2기 동탄신도시와 가까운 신축단지 위주로 상승하였고, 안산시(-0.20%)는 신규 입주물량으로 신축 및 구축 모두 하락세가 지속되며 하락폭이 커졌습니다,

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 그러나 매매가와 다른흐름을 보이는 지역들도 존재하는데요, 실수요가 많은지 가수요가 많은지 철저히 구분해야겠네요.

- 5대 광역시(0.11%->0.05%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.27%)은 북구(0.35), 동구(0.29%), 중구(0.27%), 남구(0.25) 모두에서 상승을 기록하며 매매가와 동반 상승하고 있습니다. 대전(0.13%)으로 상승세는 다소 축소된 모습입니다.

- 세종(0.71%->0.82%)은 상승폭이 확대되었습니다. 상반기 입주물량이 부족한 가운데 아름동 및 고운동, 도담동 위주로 매매가격과 동반하여 전세가가 상승세를 기록하고 있습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히, 세종의 입주물량 마무리 이후 상승세가 매우 높습니다.

- 8개도(0.02%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영된 첫 번째 주간 동향이네요.

1. 매매 가격

3월 2일 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.12%)을 기록했습니다. 인천(0.27%)과 경기(0.25%), 서울(0.14%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 울산(0.15%)과 대전(0.10%), 광주(0.06%), 대구(0.02%)는 상승했지만, 부산(-0.01%)은 하락했습니다.

수도권(0.22%)은 전주 대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 전주 대비 보합을 기록했습니다. 세종(0.64%)만 상승했고, 강원(-0.09%), 전북(-0.05%), 경북(-0.03%), 경남(-0.01%), 전남(-0.01%)은 하락했고, 충청지역은 보합(0.00%)을 기록했습니다.\

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.14%로 3주 연속 상승폭 둔화가 이어지고 있습니다(0.17%, 0.16%, 0.14%). 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 광진구(0.43%), 금천구(0.41%), 양천구(0.30%), 마포구(0.24%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며, 강남구는 0.02%, 서초구는 0.07% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

광진구는 대출규제 및 코로나 영향 등으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편이며, 특히 자양동 뚝섬유원지 역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

양천구는 투자 수요 유입은 줄었으나 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입을 원하는 실수요는 꾸준한 편인데, 다만 신정 뉴타운 3000여 세대가 입주를 앞두고 있어 매매 및 전세 거래에 영향이 있을 듯합니다.

☞ 서울에서도 움직임들이 포착되는데요, 실수요들 중심으로 거래가 이루어지고 있습니다. 수도권 외곽에 풍선효과로 발 빠른 분들은 서울에 관심을 돌린 듯합니다.

- 경기는 지난주의 상승률 0.30% 보다 상승세가 조금 누그러진 전주 대비 0.25% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(1.02%), 용인 수지구(0.58%), 성남 중원구(0.53%), 안양 만안구(0.44%) 등입니다. 

군포는 금정역GTX 호재로 주변의 저평가된 단지들 가격이 상승했습니다. 특히 산본동 우륵아파트 리모델링 추진으로 가격이 급등하여 거래되고 있습니다.

용인 수지구는 풍덕천동, 상현동, 동천동, 성복동 일대 입주 2년 이하의 아파트들의 매수세 증가로 높은 호가에도 거래가 이루어지고 있습니다. 성복역 롯데몰 개장, 신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 경기도청 2021년 광교에 준공 예정 등 여러 개발 호재로 매도호가 강세를 보이고 있는 편입니다.

☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 군포에 투자 광풍이 불었었습니다. 실수요가 많은 곳들과 같은 규제지역 내에서도 상급지인 구성남이나 용인 수지의 상승세가 돋보입니다.

-  인천은 남동구(0.42%), 연수구(0.42%), 서구(0.34%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 인천 남동구는 GTXGTX 호재지역 중심으로 저가 물량들이 점차 소진되면서 가격 상승세를 이어가고 있고, 간석동 백운주택 1구역이1 작년 말부터 이주가 시작하면서 주변 지역의 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 지표상으론 낮아 보이지만 현장은 매우 뜨거운데요, 기존 신축뿐 아니라 매전 갭이 적은 구축들은 중심으로 투자자가 이루어지는 듯 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 전주 대비 수도권(0.05%)과 5개 광역시(0.03%), 기타 지방(0.01%)은 상승했습니다.

서울은 전주 대비 0.03%를 기록, 경기(0.07%)도 상승했으며, 5개 광역시는 울산(0.12%)과 광주(0.03%), 대전(0.03%), 대구(0.01%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합을 나타냈습니다.

- 서울(0.03%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.10%), 성북구(0.07%), 강남구(0.06%), 양천구(0.05%)가 소폭 상승했습니다.

송파구는 코로나 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 소폭 상승했습니다. 소형 20평대는 신혼부부 층이 주로 찾으며 30평대는 강북 상계동, 지방 등지에서의 유입으로 수요가 많으나 매물이 귀한 편입니다. 잠실동 정신여고 주변은 신학기 이사 수요로 강세이며 가락동 상아 1차 재건축, 방이동 코오롱 리모델링으로 관련 수요가 꾸준한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승 중인데요, 서울의 전세가 상승은 유의미하게 지켜봐야 합니다. 그러나 매매가에 비해서는 완만한 점도 살펴봐야겠죠.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했고, 전주 대비하여 용인 기흥구(0.20%), 수원 권선구(0.18%), 안성(0.17%), 용인 수지구(0.16%) 등 상승을 보였습니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 쪽 단지들 가격이 상승하면서 전세가도 동반 상승세 움직임을 보이고 있고, 수원역 인근 2만여 세대 신축 아파트 건설 중으로 청약 노리는 수요로 인해 전세가 상승세가 유지 중입니다. 

안성은 신규 입주 물량 영향으로 전세물량이 크게 부족하지는 않지만 아양동과 공도읍 선호도가 좋은 신축 아파트들 가격이 소폭 올라 거래되면서 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 다만, 서울과 마찬가지로 매매가에 비해 낮은 상승률에도 주목해봐야 합니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니다. 인천은 미추홀구(0.22%),중구(0.18%)가 상승을 보였는데요, 미추홀구는 정비사업 이주 수요가 중구는 하늘도시의 상승세가 높습니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 74.8을 기록해 전주(78.4) 대비 하락했습니다. 서울은 100.9로 전주(103.1)대비 하락했는데요, 강남지역이 전주 94.4에서 91.1로 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북지역도 111.9로 지난주(113.1) 대비 소폭 하락했습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 하락했는데요, 지수는 하락했지만 적은 거래량 속에서도 신고가가 갱신되거나 국지적으로 수요가 몰리는 새로운 모습들이 보이고 있네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 월간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 한국감정원은 KB부동산과 다른 흐름을 보일 때가 많은데요, 2월은 어떻게 흘러갔는지 살펴보겠습니다.

1. 매매가격

2월 월간 주택종합 매매 가격은 0.34% 상승했습니다. 수도권(0.39% → 0.51%)은 상승폭이 확대, 서울(0.34% → 0.15%)로 상승폭이 축소되었고, 지방(0.17% → 0.18%)은 상승폭 확대되었습니다. 지방의 5대 광역시(0.39% → 0.32%)는 상승폭 축소, 8개도(-0.02% → 0.05%), 세종(1.84% →1.99%)로상승했습니다.

- 서울의 경우에는 1216 대책의 영향으로 고가 단지가 많은 강남권을 중심으로 하락 전환되어 상승폭이 둔화되었으나 강북에 소형 및 중저가 단지 위주로 상승하였습니다. 

- 경기 및 인천은 교통호재 및 정주여건이 양호한 지역을 중심으로 매수세가 유입되며 상승폭이 확대되었습니다.

- 지방의 5대 광역시는 울산(0.43%)이 제조업 경기회복으로 상승폭이 확대되었지만 나머지 광역시는 대체로 상승폭이 축소된 모습입니다. 세종은 공급물량이 줄어듬에 따라 높은 상승을 보였으나 제조(-0.25%)는 관광업 악화 및 미분양 증가 등에 따른 하락세가 지속되었습니다.

2. 전세 가격

2월 전국 주택 전세 가격은 0.21% 상승하였습니다. 수도권(0.39% → 0.32%) 및 서울(0.43% → 0.16%), 지방(0.17% → 0.11%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방 5대 광역시(0.31% → 0.25%), 8개도(0.02% → 0.01%), 세종(2.88% → 0.86%) 모두 상승폭이 축소되었습니다..

- 서울(0.16%)은 일부 선호도 높은 인기지역 및 단지의 매물 부족, 역세권 직주근접 수요, 정비사업 이주 등으로 상승세가 지속되었지만 대다수 지역에서 안정세를 보이며 상승폭이 축소됐습니다.

- 경기 및 인천은 교통망 확충, 정비사업 호재가 있거나 학군 및 편의시설, 접근성 등 정주여건 양호한 지역 위주로 상승했습니다.

- 대전(0.68%)은 지하철 2호선 기대감과 학군 선호지역 위주로, 울산(0.60%)은 조선업 수주량 개선에 따른 근로자 수요 증가로 상승했으며, 세종(0.86%)은 신규 입주물량 감소로 상승세를 이어갔지만 지난달 대비 축소되었습니다.

제주(-0.25%), 경북(-0.05%), 전북(-0.04%)은 지역경기 침체와 노후주택 수요 감소에 따른 매물 적체 등으로 하락세가 지속되고 있습니다.

3. 주택거래량

- 전국 주택매매 거래량은 지난달에 비해 소폭 감소했습니다. 전국적으로 비슷한 그래프를 보이네요,

- 전국 주택 전세 거래량은 큰 변동 없이 매매량에 비해서는 많아 보입니다.

4. 평균주택가격 / 중위주택가격

(1) 평균주택가격

(2) 중위주택가격

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표하는 2020년 2월 주택시장 동향 자료에 대해 살펴보겠습니다. 전체 지역별로 다루기 때문에 지역별로 다른 흐름을 보이는 것을 잘 살펴보셔야 합니다.

1. 매매 가격 동향

전국(0.37%)의 주택매매 가격은 수도권과 광역시가 모두 상승하여 전월(0.35%) 대비 상승을 기록하였습니다. 기타 지방은 상승으로 반등하여 유지되고 있습니다.

수도권(0.55%)은 전월(0.46%)에 이어 계속 상승을 기록했으며 5개 광역시(0.0.27%)는 전월(0.42%) 대비 소폭 감소하였고, 기타 지방(0.03%)은 미미한 상승을 보였습니다.

전국 152개 시/군/구 가운데 가격이 보합인 지역이 전월과 유사합니다.

(1) 수도권

- 서울(0.35%)은 아파트를 비롯한 전 주택유형에서 지난달(0.48%) 대비 소폭 하락하였는데요, 강남지역에서는 구로구(0.68%)와 양천구(0.63%)가 상승하였고, 강북지역에서는 노원구(0.68%)와 중랑구(0.55%)가 상대적으로 높게 상승하였으며 하락지역은 없었습니다.

- 인천(0.35%)는 전월(0.11%) 대비 상승하였으며 연수구(0.52%)와 남동구(0.49%)가 상승하였고 하락지역이 없습니다.

- 경기(0.78%)는 전월(0.51%) 대비 상승하였으며 수원 영통구(3.53%)와 수원 권선구(2.72%)로 지난달보다 높이 상승하였고 경기 외곽인 이천(-0.07%) 하락하였습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.09%)으로 전월(0.14%) 대비 소폭 하락하였습니다. 사상구(-0.07%), 북구(-0.07%)는 하락했지만 해운대구(0.37%)와 수영구(0.25%)의 상승에 전체적으로 상승을 보였습니다.

- 대구(0.27%)는 전월(0.40%) 대비 소폭 하락했습니다. 달서구(0.63%), 수성구(0.3%) 상승했으며 하락지역 없습니다.

- 광주(0.11)는 전월(0.21%) 대비 소폭 하락했습니다. 광산구(0.32%)와 북구(0.13%)는 상승했으며 서구(-0.05%)와 남구(-0.01%) 하락했습니다.

- 대전(0.84)은 전월(1.39%) 대비 소폭 하락했습니다. 서구(1.31%), 유성구(0.92%) 상승했으며 하락지역 없습니다. 

- 울산(0.27%)으로 전월(0.25%) 대비 소폭 상승했습니다. 남구(0.52%), 북구(0.38%)가 상승했으며 동구(-0.01%) 하락했습니다.

(3) 기타 지방

- 강원(-0.13%)은 원주(0.2%)와 춘천(-0.04%)의 영향으로 하락했습니다.

- 충북(-0.03%)은 청주 청원구(-. 07%)와 청주 서원구(-0.04%)를 중심으로 하락했으며, 충남(0.17%)은 아산(0.51%)과 천안 서북구(0.14%)가 상승했습니다.

- 전북(-0.07%)은 전주 완산구(-0.16%), 익산(-0.06%) 하락했으며, 전남(-0.01%)은 여수(0.28%), 순천(0.01%)이 상승했으며 목포(-0.4%)는 하락했습니다.

- 경북(-0.11%)은 경산(-0.24%), 구미(-0.18%)의 영향으로 하락했고, 경남(-0.02%)은 김해(0.07%), 창원 성산구(0.01%)가 상승했으나 진주(-0.14%), 창원 의창구(-0.02%)는 하락했습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.08%) 역시 전월 대비 하락하였습니다.

- 세종(1.44%)으로 높은 상승률을 보이고 있습니다.

2. 전세 가격 동향

전국(0.18%)은 전월(0.16%) 대비 상승하였습니다. 수도권(0.21%->0.24%), 5개 광역시(0.19%->0.20%)로 상승했지만 기타 지방은(0.02%->0.00%)로 소폭 하락했습니다.

전국 152개 시/군/구 가운데 가격이 상승인 지역이 전월대비 증가하였습니다.

(1) 수도권

- 서울(0.16%)로 전월(0.29%) 보다 상승폭 축소, 강북지역에서는 중랑구(0.19%), 중구(0.18%)가 상승했고, 강남지역에서는 영등포구(0.49%)와 강남구(0.42%)가 상승하였습니다.

- 인천(0.16%)도 전월(0.07%) 대비 상승하였으며 미추홀 구(0.28%), 중구(0.24%)는 상승하였습니다.

- 경기(0.33%)도 전월(0.19%) 대비 상승하였으며 용인 수지구(1.36%)와 수원 영통구(0.94%)는 상승했지만, 안산 상록구(-0.08%)는 하락하였습니다.

(2) 5대 광역시

- 부산(0.07%)으로 전월(0.02%) 대비 상승하였습니다. 사하구(0.49%), 해운대구(0.08%)가 상승했으나 북구(-0.03%)가 하락했습니다. 

- 대구(0.18%)로 전월(0.35) 대비 소폭 하락했습니다. 수성구(0.30%는 남구(1.07%), 서구(0.69%)가 상승폭이 컸습니다.

- 광주(0.16%)로 전월(0.05%) 대비 상승했습니다. 광산구(0.45%), 서구(0.13%)가 상승하였습니다.

- 대전(0.59%)은 전월(0.48%) 대비 상승했습니다. 유성구(0.97%), 서구(0.86%)가 상승폭이 컸습니다.

- 울산(0.20%)은 전월(0.16%)은 대비 상승했습니다. 남구(0.39%), 북구(0.33%)가 상승하였습니다.

(3) 지방

- 강원(-0.07%)으로 전월(-0.13%) 대비 상승폭이 축소되었습니다. 춘천(-0.16%)의 영향으로 하락하였습니다.

- 충북(0.01%)으로 전월(-0.01%) 대비 상승했습니다. 청주 흥덕구(-0.01%), 충주(-0.01%)에서 하락했지만 청주 청원구(0.05%)는 상승하였습니다. 충남(0.03%)은 아산(0.09%)과 천안 서북구(0.03%)가 상승했습니다.

- 전북(-0.06%)으로 전월(-0.04%) 대비 하락폭이 커졌습니다. 전주 덕진구(-0.10%)에서 하락했으며, 전남(-0.02%)은 전월(0.01%) 대비 하락했습니다. 목표(-0.15%)의 하락폭이 컸습니다.

- 경북(-0.03%)은 전월과 동일하고 구미(-0.13%)의 영향으로 하락을 보이고, 경남(-0.05%)은 역시 전월과 동일하며 진주(-0.14%), 창원 의창구(-0.12%)의 영향이 컸습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.03%)로 전월(0.00%) 대비 하락을 보였습니다.

- 세종(0.87%)으로 높은 상승률을 보이고 있습니다.

3. 주택시장 동향

(1) 매매시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 매도자와 매수자 비중을 조사하여 작성되는 매수우위 지수)는 전월대비 하락하며 매도자가 많은 많은 수준을 유지하고 있습니다.

'매수자 많음 비중'은 줄어들고 '매도자 많음 비중'은 전월대비 소폭 상승하였습니다. 서울과 대전을 제외한 전 지역에서는 '매도자 많음'을 나타내고 있습니다.

(2) 전세시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 전세 공급 물량 부족 정도를 나타내는 전국의 전세수급 지수)는 157.7 기록, 전달 (152.4) 대비 소폭 상승했습니다.

기존 전세 물량은 소진되고 더 이상의 전세 공급이 원활하지 않으면서 전세수요에 미치지 못하는 모습을 보여주고 있는데요, 지역별로는 대부분의 지역에서 아직은 전세수급 불균형이 큰 것으로 조사되었으며, 광역시중 대구, 인천, 광주, 대전의 전세수급 지수는 140 이상 높아 보여서 전세 공급이 부족한 것으로 나타났습니다.

4. 중위 주택 및 전세 가격

(1) 중위 주택 가격

(2) 중위 전세 가격

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그)이웃 및 소통 환영입니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에는 수원 및 의왕 안양을 대상으로 한 조정지역대상지역 추가 지정(수원, 의왕, 안양 전지역과 주택담보대출 규제강화가 있었습니다. 그러나 대출과 관련된 내용들은  세부적인 사항들이 나오지 않아 많이 답답했었는데 이와 관련된 공식자료가 배포되었습니다. 그래서 오늘은 관련된 내용을 살펴보려합니다.

* 2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화) 참조

1. 0220부동산대책 핵심요약

(1) 조정대상지역 내 주택담보대출 LTV 강화

-> 현재 60%로 적용받던 조정대상지역 LTV는 3월 2일부(3월 1일 이전 계약 및 계약금 납부건은 종전적용)로 50%로 하향되며 9억원 초과분은 30%적용됩니다.

예를들면 10억원 조정대상지역의 주택이라면 9억원 미만은 50%로 4억 5천만원, 9억 초과분인 1억원은 30%로 3천만원이 대출됩니다.

결국, 4억 5천만원(9억원 이하 50%적용) + 9억원초과분 1억(10억-9억원, 30%적용)은 3천만원으로 총 4억 8천만원 대출이 가능합니다. 기존에 6억원이 가능했던 것에 비해 약 1억 2천만원정도 대출이 줄어듭니다.

* 다만 실수요자요건인 ①무주택세대주 ②5억원이하 주택 ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원) 요건을 모두충족하는 '서민실수요자'는 현행과 같이 LTV 10%를 가산해서 60%대출이 가능합니다.

(2) 조정대상지역 주택구입목적 사업자 대출 관리 강화

주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 규제를 강화합니다.

(현행)투기지역 및 투기과열지구 주택 구입목적 주택담보대출 취금 금지 -> (개정)조정대상지역까지 적용범위 확대

(3) 조정대상지역 내 1주택 세대 주택담보대출 시 실수요자 요건 강화

대출 시 실수요자 요건인 기존주택 처분조건에 전입요건을 강화하였습니다.

(현행) 조정대상지역 내 기존주택 2년 내 처분조건 하 담보대출 가능 -> (개정) 2년내 처분 및 신규주택 전입의무 추가

* 투기과열지구 : 1년내 처분 및 전입의무 조건 적용중

2. 금융조치 관련 FAQ 정리 및 요약

(1) 조정지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출은 금지되지 않습니다.(투기과열지구만 적용됨)

(2) '20년 3월 1일 이전 매매계약 체결 및 계약금 납부사실 증명시 종전규정 적용(LTV60%), 3월 2일 이후 건 부터 적용

(3) 집단대출의 경우 '20년 3월 1일 까지 입주자모집공고(착공신고 또는 관리처분인가 등)사업은 종전규정 적용

(4) 기 공고된 사업장 분양권 등은 시행일 이후 전매 할경우 강화된 규정을 적용받음(LTV50%)

3. 투기지역 및 투기과열지구 내 행정지도 정리('19. 12. 16대책사항, '19. 12. 23일 이후 시행중)

(1) 초고가 주택에 대한 주택구입용 주택담보대출 취급 제한

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구의 초고가주택(시가15억원 초과)을 구입하기 위한 목적으로 주택을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용 

 * 초고가주택 : 시가 15억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

* 주택구입목적 : 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 대출 뿐만 아니라, 신규 초고가 주택구입을 목적으로 기존보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.(기존 보유주택의 소재지와 무관하게 적용되며 제3자의 담보제공도 포함됨)

또한, 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출과 재건축 및 재개발주택에 대한 이주비 대출 및 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금대출도 포함한다. (단, 재개발 및 재건축 조합원이 1주택 세대로, 조합설입인가 전까지 1년이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될때는 예외적으로 허용)

* 적용차주 : 전 금융권(새마을금고 포함)에 가계대출 및 개인사업자 및 법인사업자 

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 주택구입대출 금지 / 임차보증금 반환목적 대출 시 생활안정자금 목적으로 연간 1억원 신규대출 한도내에서만 취급가능(예외적용 불가), 즉, 기존주택에 대출이 없더라도 초고가주택에 대해서는 연간 1억원 한도에서만 가능합니다.

※ 현재, 시가 15억원 이하의 주택담보대출 비율 :  9억원 이하 LTV 40% / 9억원 초과분 LTV 20%적용중

(2) DSR(총부재원리금상환비율) 관리 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원을 초과하는 주택(담보대출 취급시점)을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 규제시행 전후 관계 없이 적용됨

* 단, 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하거나, 차주의 상환부담을 경감하여 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금또는 이자감면 및 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건 변경시에는 제외.

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 차주단위로 DSR 규제 적용

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%). 단, 병원진료와 같은 긴급한 생활안정자금 목적인 경우에는 여신심사이후에 1억원 한도내에서는 DSR 한도초과하여 취급이 가능함(실제 사용범위만)

* DSR 제외대상 : 분양주택 중도금대출, 재건축 및 재개발 이주비대출과 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔 중도금대출, 서민금융상품, 3백만원이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출제외), 주택연금(역모기지론), 정책적 목적에 따라 취급한 대출 및 자연재해 지원 등 대출, 보험약관대출, 상용차 금융, 예적금담보대출, 할부리스 및 현금서비스, 카드론

※ 서민금융상품 종류(서민금융진흥원 링크 참조)

(3) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출을 받는 전 금융권 가계차주

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 1년 내 처분 및 전입의무부여 / 무주택세대의 고가주택(시가9억원 초과)구입에 대하여 1년 내 전입의무 부여중

* 시가판단기준 : ①감정평가업자의 감정평가액 ②한국감정원 시세 ③KB부동산시세  단, 공시가격은 제외

(4) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 소재 주택을 임대하기 위한 목적으로 대출 받는 주택임대업 개인사업자

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출의 경우 RTI기준 1.5배이상인 경우에만 대출 취급

* 단, ①1억원 이하의 소액대출 ②상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무 인수 ③중도금대출에 대해서는 적용 배제

3. 조정대상지역 내 행정지도 정리('20. 2. 20대책사항, '20. 3. 2일 이후 적용)

(1) 가계주택담보대출 및 사업자대출에 대한 LTV규제 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1항에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계, 개인사업자 및 법인사업자(주택임대업, 주택매매업 대출을 받는 경우) 적용 

- 규제내용 : 조정대상지역 소재 주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV비율 50% 이내로 적용

(2) 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV추가 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 고가주택(시가 9억원 초과, 주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용(가계대출, 개인사업자 또는 법인사업자로서 주택임대업 및 주택매매업 대출을 받는 경우)

 * 고가주택 : 시가 9억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

- 규제내용 : 조정대상지역 소재의 고가주택 주택담보대출 취급시 주택가격 구간별 LTV규제비율 차등 적용

(3) 주택구입목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 구입하기 위한 목적으로 주택담보대출을 받는 기업에 적용(주택임대업 및 주택매매업 제외)

 * 주택구입목적 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그주택에 대해 실행된 대출 뿐 아니라 신규주택구입을 목적으로 기존보유주택(소재지 무관, 제3자담보포함)을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

- 규제내용 : 주택임대업과 주택매매업 이외 업종영위 사업자에 대하여 조정대상지역 소재 주택구입목적 주택담보대출 취급금지

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택담보대출을 받는 전금융권 가계 차주

- 규제내용 : 조정대상지역의 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 2년내 처분 및 전입의무 부여 / 무주택세대의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입에 대하여 2년내 전입의무 부여

※ 위에 작성글은 참고하시고 후속조치관련된 사항에 대한 정확한 답은 아래의 기관연락처로 문의하시기 바랍니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 24일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책이 일부 반영된 값으로 보셔야 할 것 같네요, 매번발씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.20%). 수도권(0.27%->0.30%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.00%->0.10%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.13%->0.14%), 세종(1.41%->1.52%)으로 상승폭 확대되었으나 8개도(0.02%->0.02%)는 보합입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(107->108개) 및 보합 지역(20->24개)은 증가, 하락 지역(49->44개)은 감소했습니다.

- 서울(0.01%->0.01%)은 재건축 일부 단지에서 급매물 거래되고 매수문의가 감소하는 등 하락세가 지속되나 상승폭이 적었거나 개발호재가 있는 단지 위주로 상승하였습니다.

강북 14개 구(0.05%) : 소형, 저가 및 개발호재 있는 지역위 주로 상승세가 이어지는 가운데, 강북구(0.09%)는 미아 및 번동(경전철 착수) 위주로, 노원구(0.09%)는 상계 및 월계동 위주로, 도봉구(0.08%)는 창동역 준신축 위주로 상승을, 광진구(0%)는 관망세가 지속되며 보합을 유지하고 있습니다.

강남 11개 구(-0.02%) : 강남 3구는 잠실 등 급매물 거래 이후 호가가 상승했으나, 대다수가 관망세로 매수문의가 감소하며 6주 연속 하락하였습니다. 강동구(0.02%)는 중소형 단지 위주로 상승 전환하였고 구로구(0.08%)는 가격 메리트 있는 개봉 고척동 위주로 상승했으나 양천구(-0.02%)는 재건축 및 고가 단지 위주로 하락세가 지속되는 분위기입니다.

☞ 급매물 위주로 거래가 되면서 거래 매물이 줄어들고 상대적으로 저렴한 지역들과 단지들 위주로 거래가 되며 분위기가 반등하는 분위기입니다. 0220 대책에 따라 조정대상지역이 늘어나면서 상대적으로 서울이 다시 투자의 매력을 보이고 있네요,

- 인천(0.30%->0.40%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(1.06%)는 교통호재 및 신규 분양 기대감, 생활인프라가 양호한 송도동 위주로, 부평구(0.25%)는 삼산 및 산곡동 위주로 상승하고 있습니다.

☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 전 지역에서 상승세가 높아졌네요,

- 경기(0.42%->0.44%)는 상승폭이 확대되었습니다. 주택시장 안정적 관리 기조 강화(0220 부동산 대책) 발표 이후 수원(1.81%->1.56%), 용인(0.75%->0.67%), 안양(0.44%->0.41%)으로 일부 관망세 보이며 상승폭이 축소되었습니다. 그러나 수원 팔달(1.96%), 수원 권선(1.58%), 수원 영통(1.54%)은 신분당선 연장 호재와 저평가 단지 위주로 상승하였고

장안구(1.36%)는 서울 접근성 양호한 이목 및 조원동 위주로, 화성시는(1.07%)는 동탄시와 개발호재 기대감 있는 지역 위주로, 의왕시(0.51%)는 인동선 및 월판선 등 호재가 있는 포일동 위주로, 안양 만안구(0.44%)는 박달 및 안양동 대단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 0220 부동산 대책에 따라 수원 및 의왕, 안양 전 지역이 조정대상지역이 되었지만 규제로 인해 일부 관망세가 있으나 상승폭이 높았습니다, 앞으로 가격동향을 살펴보는 게 중요하겠습니다.

- 5대 광역시(0.13%->0.14%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.75%)은 서구(1.20%), 유성구 및 중구(0.69%) 등 전 지역에서 상승하였습니다. 코로나 19 확산으로 거래활동이 위축된 대구(0.03%도 정비사업 활발한 지역위 주로 상승하였습니다.

- 세종(1.41%->1.52%)은 상승폭이 확대되었습니다. 상대적으로 상승폭이 적고, 가격대 낮은 한솔 및 고운동 등 정부청사 외곽지역 위주로 매수세 유입이 지속되며 가격 상승폭 확대되었습니다.

☞ 세종과 대전의 상승세는 계속 높아갑니다..

- 그 외 8개도(0.02%->0.02%)로 상승폭이 유지되었습니다. 

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.10%) 수도권(0.13%->0.12%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%)은 상승폭 유지, 지방(0.08%->0.07%)은 상승폭 축소되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.11%, 세종(0.72%->0.71%), 8개도(0.04%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(116->102개)은 감소, 보합 지역 (34->39개) 및 하락지역(26->35개)은 감소했습니다.

- 서울(0.04%->0.04%)은 방학 이사 마무리 등 전반적인 전세수요 감소로 안정세를 보이며, 정주여건 양호하거나 정비사업 이주수요 있는 지역의 중, 소형 위주로 상승하며 지난주 상승폭을 유지하였습니다.

강북 14개 구(0.05%) : 마포구(0.10%)는 공덕 및 도화동 등 위주로, 강북구(0.08%)는 미아동, 성북구(0.07%)는 돈암 및 길음동 대형단지 위주로, 도심권인 종로구(0.04%), 중구(0.06%), 용산구(0.06%)는 역세권 직주근접 수요로 상승하였습니다.

강남 11개 구(0.04%) : 강남구(0.10%)와 서초구(0.07%)는 정비사업 이주수요(청담삼익 등)와 일부 단지 매물 부족으로, 강동구(0.03%)는 신규 입주단지('20년 2월, 4천 세대) 인근은 소폭 하락했으나, 천호 및 암사, 성내동 등 상대적 저가 단지 위주로 상승, 송파구(0.01%)는 수급 안정세를 보이며 소폭 상승하였습니다.

구로구(0.09%)는 일부 매매 대기수요의 전세전환과 학교 인근 단지 및 역세권 수요로 상승폭이 확대됐으나, 양천구(-0.03%)는 신규 단지 입주 물량으로 하락세기 지속되었습니다. 강서(0.02%), 관악구(0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다. 

☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 감정원 발표에서는 안정세라고 하나, 개인적으로는 전세가 상승을 유의미하게 보고 있습니다.

- 인천(0.16%->0.23%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.56%)는 매매가 상승과 동반하여 송도동 대단지 위주로, 중구(0.31%)는 신규 입주 마무리되는 영종도 내 운서 및 중산동 위주로, 부평구(0.29%)는 산곡동 등 7호선 연장 예정지 인근 위주로 상승하였습니다.

☞ 인천 역시, 전반적으로 전세가의 상승폭이 확대된 모습입니다. 

- 경기(0.17%->0.14%)는 상승폭이 축소되었습니다. 용인 수지구(0.52%)는 판교 및 분당 등 업무지구 접근성 양호한 상현 및 풍덕천동 위주로, 구리시(0.52%)는 매개 가격 상승과 동반하여 갈매 및 인창동 위주로,

수원 영통구(0.44%)는 편의시설 양호한 광교 중앙역 인근 위주로, 수원 권선구(0.27%)는 곡반정동 일부 구축 위주로, 용인 기흥구(0.26%)는 동백 및 중동 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 신분당선 라인을 중심으로 상승세가 지속되고 있으며, 동북권에서 구리 인근에 상승세가 높았습니다. 그러나 매매가에 비해선 상대적으로 낮은 상승률을 보이는데요, 의미를 잘 찾아야겠네요,

- 5대 광역시(0.11%->0.11%)로 상승폭이 유지되었습니다. 대전(0.48%)은 서구와 중구 등 교육환경 양호한 지역에서 상승하였고 울산(0.26%)은 제조업 실적 개선으로 북구(0.36%), 남구(0.33%), 동구(0.28%) 등 전 지역에서 상승하였습니다.

- 세종(0.272%->0.71%)은 상승폭이 축소되었습니다. 4 생활권 테크벨리 기업 입주와 종합병원 개원 등 이주수요 증가에 따른 상승세가 유지되고 있습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히, 세종의 입주물량 마무리 이후 상승세가 매우 높습니다.

- 8개도(0.04%->0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 일부 반영되었을 것 같습니다.

1. 매매 가격

2월 24일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.15%)을 기록했습니다. 경기(0.30%)와 인천(0.27%), 서울(0.16%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.24%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 광주(0.04%), 부산(0.02%)은 모두 상승을 보였습니다. 

수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데요, 세종(0.83%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 전남(-0.03%), 전북(-0.02%), 경북(-0.02%), 충북(-0.01%)은 하락했고, 충남과 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16%로 지난주 보다 미미하게 상승폭이 둔화되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.40%), 금천구(0.37%), 마포구(0.37%), 성북구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며, 강남구는 0.05%, 서초구는 0.02%, 용산구는 0.05% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

금천구는 대책 발표 후 매물이 자취를 감춰 거래 가능한 매물이 귀해 간혹 높은 호가에도 거래가 되고 있습니다. 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 매도자들이 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있습니다.

성북구는 매매가 9억 이하 매물이 분포된 돈암동, 정릉동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있는데, 동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높고, 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들도 실수요자 문의가 꾸준한 편입니다.

☞ 서울에서도 다른움직임이 보이는데요, 상승폭이 줄었지만 지속적인 상승세가 유지되는 점, 낮은 가격대에 아파트들이 풍선효과를 보이는 점이 주목할 포인트 같습니다.

- 경기는 지난주의 상승률 0.31%와 유사한 전주 대비 0.30% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 권선구(1.09%), 군포(0.72%), 의왕(0.65%), 수원 팔달구(0.64%), 용인 수지구(0.61%) 등입니다

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있으며, 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두 건씩 거래 이루어지고 있습니다.

의왕은 청계2지구, 내손 다·라구역 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 늘어나고 있으며, 인덕원 포일 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄이 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

☞ 수원과 의왕은 이제 전 지역이 조정대상지역이 되었는데요, 규제 전후로는 간간한 거래로 상승세가 이어지는데 수원 및 의왕 외에 군포, 인천 등으로 풍선효과의 기운이 보이고 있습니다.

-  인천은 연수구(0.56%), 서구(0.46%), 남동구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 거주요건이 양호한 송도나 청라 중심으로 상승세가 확대되는 모습입니다. 인천이 0220 부동산 대책에 가장 큰 풍선효과지역이 될 것 같은데요, 벌써 상승세가 높은 곳들이 많습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했는데요, 전주 대비 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 서울은 전주 대비 0.05%를 기록, 경기(0.10%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.14%)과 울산(0.05%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)는 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합이었습니다.

- 서울(0.05%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.15%), 은평구(0.14%), 강북구(0.10%), 동작구(0.09%) 가 소폭 상승했습니다.

송파구는 코로나바이러스 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승세가 지속되고 있으며, 잠실동 대단지 헬리오 시티,레이크팰리스, 리센츠 등도 큰 폭으로 올라 거래되고 있습니다. 

은평구는 대조 1구역,수색 6구역, 수색13구역수색 13구역, 증산2구역 등 은평구 일대 재개발 구역들이 많아 지역 내 움직임을 보이고 있고, 인근 서대문, 종로 등 인접지역 대비 저렴한 임대 가격으로 외부 수요 유입도 꾸준한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승을 앞두고 있는데요,  전세가 상승이 유의미함은 모두가 알고 계실 겁니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했습니다. 전주 대비하여 용인 수지구(0.36%), 수원 권선구(0.32%), 고양 덕양구(0.25%), 용인 기흥구(0.24%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요, 봄 이사철 수요 등이 증가하여 상승세가 지속되고 있습니다. 특히, 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 강세를 보이고 있습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

☞ 경기도 전 지역에서 하락이 없는 것은 매우 유의미한 신호인데요, 특히 신분당선을 중심으로 한 전세가의 상승이 매우 높습니다. 

- 인천도 전주 대비 상승(0.10%)을 나타냈는데요, 인천은 남동구(0.32%), 연수구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 78.4를 기록해 전주(77.5) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.1로 전주(103.6)와 비슷하다. 강남지역은 전주 95.9에서 94.4로 소폭 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북은 113.1로 지난주(112.3)와 비슷한 수준입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그라들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경 

1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.

시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.

(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.

그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.

* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.

(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.

* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입

(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,

투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.

※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.

(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.

또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.

그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 종합부동산 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.

(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)

(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

(4) 공시 가격 현실화율 제고

현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.

* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영

(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.

* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세

그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.

* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)

※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)

그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.

(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,

(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)

개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.

물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.

정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만

주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.

이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대

현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화

현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.

또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.

* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등

※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중) 

4. 공정한 청약질서 확립

(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화

현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.

* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

(2) 청약당첨 요건 강화

투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다. 

그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.

*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

(3) 청약재당첨 제한 강화

현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중) 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.

이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,

공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.

현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요, 이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.

이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.

또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.

여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.

지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.

* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.

※ PFV 전매제도 악용 구조

이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.

* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.

1. 국민주택건설 또는 대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
2. 택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
4. 국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은 원가연동제, 분양가 상한제 등의 적용을 받음

사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.

자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.

하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.

시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.

분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 2월 20일에는 정부가 또 다른 규제책을 내려놨는데요, 바로 0220 부동산 대책입니다. 약 1주일 정도 지났는데요, 정리를 해보려고 합니다.

과거 대책들은 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.(1216 부동산 대책은 별도로 재정리할 계획입니다.)

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

* 2019/12/17 - [부동산 정책 및 동향] - 12.16 부동산 대책 ; 주택시장 안정화 방안을 바라보며..

※ '20년 2.20 부동산 대책의 추진배경 

2.20 대책은 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단하기 위해 발표하였다고 합니다.

2.20 대책에서 조정대상지역 추가 지정 및 주택담보대출 규제 강화, 사업자 대출 및 관계기관 합동조사인데요, 각 항목별로 다시 살펴보겠습니다.

1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화

(1) 조정대상지역 내 가계대출 규제 강화

현재 조정대상 지역은 무주택자 또는 1주택처분조건으로 주택담보대출 LTV를 60% 적용하고 있습니다.(서민 실수요자에 경우 +10% 추가 가능)

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)

그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.

* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.

단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.

3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.

사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.

 * 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람

-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지

※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.

※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.

** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 처분 및 전입 시

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년 내 전입 시

(2) 사업자 대출 규제 강화

현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.

법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.

2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시

주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.

3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시 '자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택

3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화

최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.

소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준) 참고

조정대상지역 전지역에 소유권이전 등기일까지 전매 제한이 설정되게 되었습니다. (아래는 기존 1~3지역)

• 1지역 : 소유권 이전 등기일까지 전매 제한
• 2지역 : 당첨일로부터 1년6개월 (성남 민간택지)
• 3지역 : 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 (수원 팔달, 용인기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지)

* 2월 21일부터 입주자모집공고하는 주택에 대해 적용됩니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.