부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.

특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.

그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다. 

어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.

그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.

특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.

그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.

매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.

특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.

그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.

비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.

비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.

예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.

반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.

이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.

물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.

안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다. 

물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.

그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.

 모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.

최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.

소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.

SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.

이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다. 

물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.

누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.

후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.

그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.

유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.

언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.

시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.

그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.

이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.

과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.

처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.

부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.

우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.

특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..

그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다. 

투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.

작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다. 

불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.

이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.

물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.

그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.

특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.

투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다. 입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.

그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.

당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.

이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.

그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.

매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.

그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다. 

다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.

수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.

이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.

(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.

(2) 부동산 투자심리가 무섭다.

첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.

조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.

두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.

약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.

혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.

부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,

아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.

이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며, 

매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다. 

대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다.

11월 25일 기준 전국 매매가격과 전세가격 모두 지난주에 비해 0.09% 상승하였습니다. KB부동산과 마찬가지로 수도권과 5개 광역시 중심으로 상승세가 이어지고 있으며 기타지방은 하락세가 유지되고 있습니다. 공표지역 176개 시군구 중 상승지역은 107개에서 110개로, 하락지역은 51개에서 52개로 증가하였고 보합지역은 18개에서 14개로 감소하였습니다.

1. 매매가격

지역별 세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우에는 매물부족이 지속되면서 전지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 인천은 비규제지역 풍선효과와 재개발 및 재건축 사업지역과 송도일대에 신축위주로 상승세가 이어지고 있습니다. 경기도는 과천과, 성남, 수원이 상승세가 높고 조정대상지역에서 해제된 고양시 일산서구와 동구가 상승기대감에 매수수요가 증가하였습니다. 

지방의 경우 5대광역시와 세종은 상승세를 이어갔으며, 기타지방은 하락하였습니다. 울산은 상승세가 이어지고 있으며 부산 역시 조정대상지역 해제에 이어 상승세가 이어지곤 있으나 너무 높은 호가로 매수자 관망세가 확산되고 있습니다. 세종은 입주물량 해소 이후에 구축단지 위주로 소폭 상승하였습니다. 8개도에서는 충남의 상승세가 높습니다.

2. 전세가격

전국 주간아파트 전세가격 역시 상승세가 이어졌습니다. 서울을 포함한 수도권은 상승세가 확대되었고 전국적으로 소폭 상승한 모습을 보였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 상승지역은 101개에서 110개로 상승한 반면 보합과 하락은 각각 42개에서 38개, 33개에서 28개로 감소하였습니다.

전국적으로 전세가격이 상승세가 높은 가운데 지역별로 살펴보겠습니다. 서울은 4분기 이후 신규입주물량 감소와 학군지역 위주로 상승폭이 확대된 모습입니다. 인천은 연수구 송도와 중구 하늘도시에 입주물량이 해소되었고 부평, 계양, 서구 등 전지역에서 전세가 상승하였습니다. 경기도는 과천이 1%대의 높은 상승률을 기록하고, 안양, 성남 등 서울접근성이 좋은 도시들의 전세가격 상승세가 이어졌습니다만 외곽인 이천은 구축위주로 소폭 하락한 모습입니다. 

세종은 입주물량 소화된 가운데 BRT와 상업지 접근성 좋은 도담 및 새롬동 위주로 상승폭이 확대되었고 그외 8개도 역시 소폭 상승하여 보합세로 전환된 모습입니다.

KB부동산보다 한국감정원에서 발표한 자료가 상승세가 더 높은 모습을 보이고 있습니다. 지방까지 살펴볼 수 있어서 매우 좋은 자료인데요, 수도권과 5개 광역시 등 대도시들의 상승세가 높은 가운데 지방의 중형도시들에서도 상승세가 포착된 모습입니다. 

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