부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 투자가 대중화되면서 절세에 대한 부분이 강조가 되고 있습니다. 절세의 기본은 명의 분산이라고 알고 있기 때문에 대부분 개인으로 부동산 투자를 하시는 분들 중 결혼하신 분들은 공동명의를 기본으로 하고 있습니다.

공동명의의 장점은 방대한 자료들이 인터넷을 통해 공유되고 있어 모두들 자세히 알고 계실텐데요, 가장 큰 단점 중 건보료 피부양자 자격 박탈에 대해서는 궁금해졌습니다.

그래서 오늘은 아파트 공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격박탈이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 일반적으로 알고있는 부부 공동명의의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.

※ 세부적인내용은 세무전문가 및 관련 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

★ 부부공동명의 장점

1. 매도시 양도소득세 절세

* 취득세는 단독명의 및 공동명의 차이가 없으나 양도소득세는 공동명의일 때 인별로 나누어 과세되어 절세효과가 있음

2. 종합부동세 절세

* 단독명의와 공동명의에 차이는 없으나(지분별로 부담) 종합부동산세에서는 공동명의가 유리 

3 기타 상속 및 종합소득세 등 혜택

* 공동명의일때 상속세 및 종합소득세 혜택 있음

4. 자금출처 소명에 유리함

* 배우자 간 6억 이하 증여 시 유리함

★ 공동명의를 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될까?

(1) 건강보험료와 피부양자 자격

건강 보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 일정한 돈을 건강보험료라고 얘기하는데요, 보통 건강보험료와 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험 등을 세금처럼 부담해야 하는 준조세라고 합니다. 그렇다 보니 건강보험료 납부에 대해서 대부분 불필요한 지출로 생각하게 됩니다.

건강보험료는 크게 직장가입자와 지역가입자료 분류되고 있는데요, 직장가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원 등이 대상입니다. 건강보험료율은 6.46%인데 절반은 사업장에서 부담하기 때문에 근로자는 3.23%만 부담하면 됩니다.

여기에 장기요양보험료라고 건강보험료의 8.51%가 추가로 부가되는데 역시 사업장에서 절반을 부담하기 때문에 직장가입자는 부담이 적습니다.

또한, 직장가입자는 소득 및 재산이 없는 직계가족은 피부양자로 등록할 수 있어서 건강보험료를 절세하는데 매우 도움이 됩니다.

그러나 지역가입자는 직장을 다니지 않더라도 소득이나 재산이 일정 기준을 초과하면 지역가입자가 되어야 하는데요, 가입자의 소득, 재산, 자동차에 점수를 부과해 보험료를 부과 점수를 산정하고 이점수에 점수당 189.7원(2019년 기준)을 곱하여 산출하는데요, 추가로 장기보험요양료 8.51%가 부과됩니다.

그렇기 때문에 피부양자 자격을 유지하는 것이 세부담을 완화하는데 매우 도움이 됩니다.

(2) 피부양자 자격 박탈 기준

피부양자 자격 박탈 기준은 2018년 7월 1일부터 인정기준이 다음과 같이 강화되었습니다.

• 연 소득이 3400만 원을 넘거나
• 재산 과표가 5억 4000만 원(공시 가격 9억 원·시가는 약 13억 원)을 넘고 소득이 연 1,000만 원보다 많은 경우

위에 기준 중 두 번째인 항목인 재산과표 5억,4000만 원(공시 가격 9억 원) 때문에 무소득 배우자가 고가주택이나 다주택 보유자인 경우 피부양자 자격이 박탈되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.

그러나 공시 가격 9억 원을 초과하면서 연소득(과세)이 1,000만 원을 초과해야 자격이 박탈되는 것입니다. 그렇기 때문에 저희 같은 서민(?)들이 공동명의를 한다고 해서 무소득자인 배우자가 갑자기 지역가입자로 전환되는 일은 일어날 수 없겠습니다.

만약, 지역가입자로 전환되었다면 보유주택이 고가주택이거나 소득이 높은 것이기 때문에 조금은 기분 좋게(?) 지역가입자로 전환될 수 있을 것 같습니다.

그러나 최근에 공시 가격 현실화로 인해서 공시가격 인상에 따라 보유세 부담뿐만 아니라 피부양자 자격 박탈되는 분들도 늘어나고 있다고 합니다.

실제로, 2019년 기존 지역 가입자 758만 명 가운데 259만 명(34.2%)이 올해 공시 가격 상승이나 지난해 소득 상승을 이유로 보험료 부담이 평균 7.6% 늘어났다고 하니 생각보다 많은 분들이 부담을 느끼고 계신 것 같습니다.

* 첨부파일은 피부양자 부양요건과 기타 소득 및 재산 등 요건 관련된 원문입니다. 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다.

저는 세금 전문가가 아니기 때문에 가볍게 살펴만 보시고 기타 자세한 상담은 반드시 세무전문가와 하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에 발표된 행정안전부 보도자료에 따르면 '지방세법 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과하여 내년 1월 1일부터는 취득세 제도가 개편된다고 합니다. 핵심적인 내용은 현재의 주택 유상거래에 따른 취득세율이 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 그래서 오늘은 조금 이해하기 쉽게 내년부터 적용될 주택 취득세법 개정안에 대해서 알아보겠습니다. 항상 세금 관련 법안이 나오면 부정적인 생각이 드는 경우가 많은데요, 이번에 개정되는 안은 좋은 내용과 나쁜 내용 둘 다 포함하고 있습니다.

1. 주택 유상거래에 따른 취득세율 현실화(문턱효과 개선)

현행 주택 취득세율은 부동산 세율보다 저렴한 1~3%의 세율 적용을 받고 있습니다. 이는 과거 정권에서 침체된 주택시장을 활성화하기 위해서 조치한 내용이 쭉 이어지고 있습니다.(2014년 1월 1일부터 적용 중) 그렇지만 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 계단형 구조를 취하다 보니 경계에 걸쳐진 주택들의 경우에는 취득가액의 미세한 차이에도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 증가하는 '문턱효과'가 있었습니다.

이러한 세부담 때문에 일부 사람들은 거래 가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 분양 시 계약금액을 낮추고 옵션을 높이는 등 왜곡된 시장이 형성되어 왔습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해서 6억 원 초과 9억 원 이하의 2%의 세율을 6억 원에서 9억 원까지 점증적으로 취득세율이 올라가는 사선형 구조로 개선하는 것이 주요 내용입니다.

 개선된 개정안이 적용된다면 6억 원 초과 7.5억 원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고 7.5억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%로 높아지게 됩니다.

※ 단, 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.

☞ 낮아지는 부분과 높아지는 부분이 있어 부담으로 느껴지시는 분들도 계시겠지만 절대적으로 저렴한 주택 가격의 거래가 많은 만큼 다수의 국민들의 세부담은 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 정부가 매우 잘한 일이라고 볼 수 있겠네요^^;;, 불합리한 부분은 납득 가능한 내용으로 수정하는 것이 제대로 된 역할이겠죠. 아래는 2020년 시행되는 취득세율 표입니다.

2. 1세대 4 주택 취득분부터 4%의 일반 취득세율 적용

이번에 살펴볼 내용은 다주택자들 입장에서는 조금 좋지 않은 내용인데요, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율 적용을 배제하고 4%의 일반 취득세율을 적용하는 것입니다.

4 주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우 낮은 세율 적용은 주택 소유격 차 확대와 서민 주택난 가중, 조세형평성 저해를 근거로 개정안을 적용한다고 합니다. 

※ 단, 취득세 사선형 세율구조와 동일하게 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다. 

여기서 1세대 대에 대한 의문이 생기 실 텐데요, 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 배우자와 미혼인 30대 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함되므로 유의해야 합니다. (이때 소득이 있는 자녀더라도 미혼이고 만 30세 미만이라면 같은 1세대로 포함하는 것입니다 즉, 세대분리가 되어 있더라도 혼인하거나 만 30세가 넘어야 세대로 포함되지 않습니다.)

또한, 부부 공동명의의 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 그렇지만 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유한다면 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 형제들 간에 지분으로 주택을 보유한 경우에는 각자가 1주택으로 산정하게 됩니다. 형제들이 지분을 나눠 갖고 있거나, 타인과 지분으로 보유한 경우 등이 해당하겠습니다.

이외에 다주택자의 경우에는 많은 질문이 나올 수 있겠는데요, 주요 질의응답 내용을 정리해보았습니다.

(1) 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 납세자의 선택에 따라 주택을 선택하여 취득세를 납부할 수 있습니다. 즉, 현재 2주택을 보유하고 있고 3,4번째 주택을 구입한 경우에 3번째 주택과 4번째 주택 중 선택하여 4주택 취득세를 적용할 수 있습니다. 2주택을 구입하여 4주택 보유세대가 되었더라도 선택적으로 3번째 주택은 종전의 세율(1~3%)을 적용받고 4번째 주택은 개정안 세율(4%)을 적용받게 됩니다.

(2) 등록 임대주택도 주택수에 포함됩니다. 기존에 임대주택 등록을 통해 다주택자가 된 분들도 매우 억울할 수 있는 내용인데요, 정부에서는 임대주택에 대한 재산세 감면 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 제공되었다고 하니.. 어쩔 수 없네요

(3) 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 기존에도 일반세율(4%)을 적용받았기 때문에 주택수에서도 제외됩니다. 아이러니하게도 양도세 계산 시에는 주택수로 포함된다니.. 웃픈 현실입니다. 번외로 주거용 오피스텔은 일반 임대사업자나 주택임대사업자(전용면적 85㎡이하의 오피스텔만 가능)를 하셔야 주택수에 포함하지 않습니다. 

(4) 분양권, 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. '지방세법' 제11조 1항 제8호에 따른 주택이 아니므로 주택에서 제외된다고 합니다. 다만 등기 시에는 주택수로 산입 되니 이점 유의하셔야겠습니다.

(5) 상속 및 증여로 취득하는 경우에는 별도의 세율로 적용됩니다. 상속 등 무상승계취득은 현재 별도의 세율체계가 적용되고 있습니다. 주택 무상승계 취득세율 중 상속은 2.8%, 증여를 포함한 그 외는 3.5% 적용을 받고 있습니다. 그러나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수로 포함됩니다.

(6) 법인은 세대 개념이 아니므로 개정안 적용받지 않습니다. 즉, 주택수에 따른 세율은 종전 세율을 적용받는 것입니다. 개정안의 취지에 대한 이해는 잘 안 되지만 어쨌든 적용받지 않는다고 합니다.

☞ 단순히, 주택수만 가지고 취득세율을 인상한다는 것이 과연 조세형평성에 맞는 취지일까? 의문이 듭니다. 이전에 글들에서도 언급했었지만 주택수보다는 주택의 총합(시세나 공시 가격 등)을 반영 한 취득세 개정이 조금 더 합리적이지 않았을까?라는 생각이 많이 듭니다. 또한, 임대사업을 독려하고 그들이 기여하는 사회의 공익도 생각보다 많은데 그러한 부분들을 인정하지 않는 듯한 모습이라 조금 아쉽습니다. 또한, 유예기간도 짧고 갑작스레 시행하는 내용이다 보니 혼선이 많을 것으로 판단되고 세금 전문가들도 헷갈리는 현 제도에서 저와 같은 일반 서민들은 더 많이 혼란스럽고 불이익을 받을 상황들이 우려됩니다.

전 세금 전문가가 아니기 때문에 반드시 전문가와 상담하시기 바라며 관련 원문은 아래의 블로그에 탑재하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 시장의 열기가 과열되면서 다주택자가 되는 경우가 많아지고 있습니다. 특히, 투자자뿐만 아니라 기존의 주택을 보유한 1주택자들도 상급지로 이사를 위해 주택을 추가로 구입하는 경우가 많은데요, 이때 일시적 2주택자로 기존의 주택을 매도 시에 양도소득세를 1주택자처럼 비과세 받을 수 있습니다. 비과세 조건을 살펴보기 전에 몇가지 개념을 정리하고 가겠습니다.

위의 1세대 1 주택의 개념을 이해하셨다면 다음은 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하기 위한 기준을 알아보겠습니다.

비과세의 요건을 충족하기 위해서는 다음의 기준에 부합해야 합니다.

• 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택을 2년 보유해야 합니다.(조정대상지역은 2년 거주)
• 양도가액 9억 원 단, 초과할 시에는 초과분은 과세됩니다.
• 기존주택을 취득한 후 반드시 1년이 경과 후 새로운 주택을 취득해야 합니다. (잔금일 또는 등기접수 중 빠른 날)
• 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 기존주택을 매도해야 합니다.(조정대상지역은 2년 이내)

위의 기준을 충족한다면 기존주택 매도 시에는 1가구 1 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세가 가능하겠습니다. 그러나 아쉽게도 최근 소득세법 개정안이 발표되면서 양도세 비과세의 요건들이 강화되었습니다. 2년의 유예기간을 거친 후 2021년 1월 1일부터 시행이 될 예정입니다.

• 개정안은 최종 1주택이 된 시점부터 2년 이상 보유 조건을 충족해야 합니다. 즉, 2주택자가 되었다면 기존주택을 매도하였더라도 그 시점부터 2년 이상 보유해야 하기 때문에 기존의 조건보다 까다로워졌습니다.

※ 아래는 2019년 양도소득세 기본세율 및 과세구간과 양도소득세 계산하는 방법을 요약한 표입니다.

위의 사례처럼 주택 추가 구입 시 1세대 2주택자가 되는 경우도 많지만 이외에도 이사나 상속, 결혼, 증여 등의 다양한 이벤트들로 일시적 1세대 2주택자가 되는 경우가 빈번합니다. 상속과 증여, 혼인, 노부모 봉양 등의 경우에 대해서 살펴보겠습니다.

위와 같이 1세대 2 주택에 대한 비과세 요건을 알아보았습니다. 생각보다 많은 분들이 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우가 많기 때문에 이러한 사례들은 반드시 기억해야 합니다.  그러나 소득세법에 대해서는 개정이 자주 되기 때문에 보다 자세한 내용은 세금 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

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