부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 현재는 공공분양주택 중 일부에 거주의무조건을 부여하고 있습니다.

앞으로는 공공택지 전체에 대해서 거주의무를 강화할 예정이라고 하니 오늘은 거주의무와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

1. 거주의무기간이란?

거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.

신도시 등 공공택지의공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는 분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.

이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다.복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.

2. 거주의무기간 및 전매제한기간

분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 거주의무기간 기산 : 입주시부터 기산 / 전매제한 기산 : 당첨자발표일로부터 기산(입주 후 아님)

* 거주의무기간 역시 공공주택 특별법에 나와있습니다. 아래는 단순 참고하시면 되겠습니다.

3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?

거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.

(1) 거주의무기간 예외조항

아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.

- 거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우

- 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우

- 세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우

- 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우

- 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우

(2) 전매제한기간 예외사유

거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면

(1)항의예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.

이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,

결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.

LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.

(3) 거주의무 위반시 불이익은?

국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다.

만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 4월 17일부터 재당첨제한 금지기간을 늘렸습니다.

분양가 상한제 주택과 투기과열지구 내 주택당첨자는 주택의 크기와 상관없이 10년, 조정대상 지역 주택 당첨자는 7년 으로 재당첨제한 기간이 강화 되었습니다.

개정 이전에는 주택 크기와 지역에 따라 1~5년이었던 것에 반해 매우 강력해 진 것인데요, 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되어 지금 분양하는 주택들에 적용을 받고 있습니다.

그러나 재당첨제한에 대한 내용을 정확하게 이해하지 못하는 분들이 많으신 것 같아 다시한번 정리해보려고 합니다.

1. 청약 재당첨제한이란?

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

즉, 재당첨 제한은재당첨제한 주택에 대하여 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 되어 청약이 불가한 것입니다.

여기서 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

위의 원문은 다소 이해가 안되니 작년에 발표한 1216 부동산 대책에 표를 보시면 이해가 조금 이해가 수월할 것입니다.

재당첨 제한 대상을 받게되는 즉, 재당첨제한이 생기게 되는 주택은 위 그림에서 재당첨 제한 대상자에 속한 주택들입니다.

예를 들어 분양가 상한제 적용주택에 당첨이 되면 재당첨제한기간이 부여되게 됩니다.. 그래서 재당첨제한을 받게되면 재당첨제한주택에 청약이 불가능한 것입니다.

구체적인 예를 들어보겠습니다.

비규제지역이더라도 공공택지인 양주옥정신도시에서 분양을 받게되면 분양가 상한제 적용주택이기때문에 당첨시 재당첨제한 대상자로 관리가 됩니다. 그렇기 때문에 재당첨 제한 주택에는 청약이 불가능합니다.

그러나, 재당첨제한 대상자로 되어 있더라도 재당첨제한 주택에 해당되지 않는 주택은 청약이 가능한 것입니다. 무조건 청약을 하지못하는 것이 아니라 재당첨제한 주택이 아니면 되는 것입니다.

2. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

원문으로 보면 이해가 어려운데요 간단히 정리해보겠습니다.

- 지역주택조합은 사업계획 승인 이후

- 정비사업은 관리처분계획인가 이후

- 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유뮤상관없음)

* 예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리 기준과 기준일

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 한국감정원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

당첨자로 관리되는 기준일은 다음과 같습니다,

- 분양주택의 1, 2순위 당첨자 : 당첨자 발표일

- 예비당첨자로 계약을 체결한자(추가입주자) : 계약체결일

- 특별공급 대상자 : 당첨자 발표일

- 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업승인일

- 조합주택(재건축, 재개발)의조합원 : 관리처분인가일

* 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우에는 사업승인일 기준

- 분양전환 가능한 임대주택을 분양받은자 : 당첨자 발표일

※ 여기서 잠깐.. 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.

1. 분양가 상한제

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다.상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요,

'19년 발표된 1216부동산 대책이후 12월 17일 부로 공공택지 외에도 아래의 표에 나온 민간택지까지 작년 12월 17일자 지정 및 효력발생이 되었지만 올 7월 28일까지 유예가 되어있습니다.

아래의 지역들은 올해 7월 29일부터 효력이 발생합니다. 즉, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 예정입니다.

2. 투기과열지구

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

3. 청약과열지역

두 세번째로 청약과열지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 포함합니다. 기존에는 청약과열지역이 1~3지역으로 나뉘었으나 올해 발표된 0220부동산대책으로 전지역이 포함되었습니다.

4. 과밀억제권역

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

재당첨제한에 최신개정안과 관련하여 정리를 다시 했는데요, 제도가 복잡하고 어려운것 같습니다.

재당첨 제한은 개인과 세대원 전체에 영향을 주기 때문인 것을 기억하면 좋은데요, 결혼을 하셨더라도 결혼전 재당첨제한을 적용받았다면 결혼후에 구성된 전 세대원도 포함되는 것입니다.

세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

즉, 재당첨제한은 적용되지 않는 주택에 대해서는 청약이 가능하단 것입니다^^

좋아요와 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 부동산 시장이 뜨거운 만큼 신축에 대한 갈증이 더욱더 심해지고 있는데요,

그러다보니 청약시장에 대한 수요가 가히 폭발적입니다. 정부가 로또를 만들어주고 수요자들은 부담없는 투자를 할 수 있는 청약제도는 정말 무주택자들에겐 행운이나 다름 없습니다.

그러다보니 기존의 주택을 보유한 사람들 또는 주택으로 간주되는 권리(분양권 등)에 대해서 청약시 주택소유 여부에 대한 기준을 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.

주택이라고 하면 흔히 말하는 주택법상에 주택만 알고 있거나, 분양권은 제외하는 경우도 있고. 세대원의 주택소유를 본인과 별개로 보는경우 등 매우 다양한 경우가 많습니다.

그러다보니 주변에서 실수하는 사례들이 많은데요, 이와 관련된 실제사례를 가져와봤습니다.

최근에, 제 지인은 신혼부부 특별공급이 당첨되어 원하는 동호수까지 나와서 정말 좋아했는데요.. 그러나 매우 아쉽게도 부적격처리가 되었습니다.

그것은 바로 세대원의 주택소유 이력 때문이었습니다.

말씀 나온김에 간단히 설명해드리면 일단 아래의 그림과 같은 상황입니다.

위 부부는 남편과 아내가 무주택으로 각각의 분리세대로 세대주를 구성 하고 있었습니다. 그러나 아내 밑으로 아버지와 별거중이신 어머니가 세대원으로 전입하게 됩니다.

이 부부는 분리세대더라도 부부는 한몸으로 보는 내용을 잘알고 아내 또는 남편이 주택이 있으면 둘다 유주택인 것을 알게 되어 어머니가 전입하면 아버지 소유의 주택때문에 본인들이 유주택자가 될 것을 우려하였습니다.

그래서 아버지께 말씀드려서 어머니 전입이전에 아버지 주택을 매도하라 했고 아버지께서는 주택을 매도했다고 말씀하셨습니다.

이런상황에서 부부는 모집공고일 전에 아버지가 매도했다는 이야기만 믿고 당연히 무주택일 것으로 판단하여 어머니를 모집공고일 하루전에 본인의 세대로 전입하였습니다.

그러나 신혼부부특별공급 당첨 후 청천벽력 같은 소리를 듣게 됩니다.

유주택자가 되어 서류심사에서 부적격이 나와 아쉽게도 탈락하게 되었다고 말입니다.

* 부적격시 청약통장은 부활시킬수 있지만 본인명의로 1년간 청약이 제한됩니다.(수도권 기준)

입주자 모집공고일 이전에 매도를 했던 이 부부는 왜 부적격이 되었을까요?

내용을 다시 살펴보니 아버지가 매도했다는 것은 계약금을 받고 매도 계약을 완료했다는 의미로 잔금일은 입주자모집공고일보다 한참 뒤로 계획되어 있던 것입니다.

아버지께서는 계약을 했으니 팔았다고 이야기를 한 것이었습니다. 부부 역시, 더 정확하게 확인 하지 않은 상태로 청약을 하게 되었고, 입주자모집공고 당시 세대원인 어머니의 배우자인 아버지의 주택소유로 인해 이 부부는 유주택자로 신혼부부 특별공급에 청약하게되어 부적격이 나온 것입니다.

주택 매매계약 완료는 잔금 완납일인 것을 정확히 몰랐던 것이죠.

이와 관련해서는 「주택공급에 관한 규칙」 에서 입주대상자 자격확인을 실시하고 있는데요,

「주택공급에 관한 규칙」 제52조제1항에 따라 사업주체는 입주대상자로 선정된 자에 대해 주택전산망을 이용하여 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰하도록 하고 있습니다.

또한 동 규칙 제23조제4항에서 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부를 확인하기 위해 관련 서류를 제출토록 하고 있으며, 그 종류는 다음과 같습니다.

- 건물 등기사항증명서 : 등기접수일

- 건축물대장등본 : 처리일

- 분양권등에 관한 계약서 : 공급계약체결 신고일

- 분양권등의 매매계약서 : (매매) 신고서상 매매대금 완납일, (증여등) 사업주체와의 명의변경일

- 그 밖의 서류 : 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날

반드시 청약을 하기전에 무주택요건을 필요로 한다면 입주자모집공고일과 주택소유여부 관련된 기준내용들의 기준일을 꼼꼼히 살펴보시고 위의 사례와 같은 실수가 없도록 해야 할 것입니다.

간단하지만 쉬운 내용들로 소중한 기회를 잃어버려선 안될 것입니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19발 부동산 조정장이 오면서 이런저런 투자방법이 부담되는 분들이 많아지신것 같습니다.

그러다보니 아주 손쉬운 투자방법인 청약에 집착하는 경우가 많아졌는데요,

그러나 생각보다 청약제도가 복잡하고 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 특히, 경쟁률을 계산하지 못하시는 경우가 많은데요, 청약당첨 전략을 잘 짜기 위해서는 청약경쟁률을 계산할 수 있다면 더욱 더 좋은 결과를 낼 수 있습니다.

그래서 오늘은 청약경쟁률을 계산해보는 방법을 살펴보겠습니다.

청약은 일반적으로 해당건설지역 거주자 우선공급에 따라 해당건설지역(시,군)에 거주하는 분들이 우선당첨이 되고 있습니다. 흔히, 당해라고 표현하고 있습니다.

* 주택건설지역, 인근주택건설지역,해당건설지역 우선공급..개념을 잡아보자(Feat. 당해)

대규모 택지개발지구(일명 신도시)는 별도의 기준을 적용 받고 있는데, 오늘은 먼저 해당건설지역 거주자 우선공급 경쟁률에 대해 알아보겠습니다.

알아보기전에 해당주택건설지역과 인근주택건설지역의 개념을 살펴봐야합니다.

★(해당)주택건설지역

주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다. 

• 특별시 : 서울
• 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
• 특별자치시, 특별자치도 : 제주
• 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)

* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)  

* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.

★ 인근주택건설지역

해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.

예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.

* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.

• 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
• 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
• 충청북도
• 광주광역시 및 전라남도
• 전라북도
• 대구광역시 및 경상북도
• 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
• 강원도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.

★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (해당주택건설지역 거주자 우선공급)

경쟁률 계산을 위해서 최근 수도권에서 분양한 비규제지역의 사례를 살펴보겠습니다. 실제로 계산해보지 않으면 헷갈립니다.

위의 그림에서보면 84C타입으로 총 36세대 공급되었는데요, 넘버링별로 살펴보겠습니다.

① 총 36세대 중 해당지역 3세대만 지원함에 따라 1순위 해당지역지원자는 모두 당첨되고 33개가 미달되었습니다.

    * 공급세대(36세대) - 3세대(해당지역지원자) = 33세대(미달세대)로 1순위 기타지역에게 추가기회부여

② 1항(1순위 당해)에서 미달된 33세대를 기타지역지원자 22명이 모두 당첨되고 11세대는 2순위로 넘어가게됩니다.

   * 미달세대(33세대) - 22세대(기타지역지원자) = 11세대(미달세대)로 2순위 해당지역에게 기회부여

③ 2항(1순위 미달)에서 미달된 11세대를 2순위 해당지역지원자 34명이 경쟁하게 됩니다. 

   * 1순위 전체 미달세대(11세대)를 34명이 지원하였으므로 경쟁률은 3.09가 됩니다.

④ 2순위 당해지역에서 경쟁이 종료되어 공급세대가 없습니다만 예비당첨자 300%선정(공급세대 36세대의 300%인 108명)에 따라 2순위 미선발(34세대-11세대) 23세대와 기타지역 145세대를 가점순으로 예비당첨자 108명을 선정합니다.

  * 만약, 1순위 경쟁에 의해 1순위에서 마감이 되었다면 가점순으로 예비당첨자를 선정하게 됩니다. 예비당첨자를 선정하고도 예비당첨자가 모자르다면 2순위까지 청약하여 예비당첨자를 선정하게 됩니다.

* 아래는 청약호 해당건설지역 거주자 우선공급 설명내용입니다.

※ 아파트 청약 예비당첨자 선정방식 관련내용 정리(추첨제에서 가점제로)

2019년 12월 6일 부로 『주택공급에 관한 규칙(국토부령) 일부 개정안』이 시행됨에 따라 즉, 앞으로는 신규주택 청약시 예비당첨자 순번은 가점이 높은 신청자가 우선적으로 공급받게 됩니다.

현재 예비당첨자 순번은 본 당첨과 동일한 기준(가점제는 가점순, 추첨제는 추첨으로 순번 선정)으로 선정하는 것이 원칙이나, 전체 신청자가 예비당첨자 선정 총수(투기과열지구 500%, 기타 40%, 현재는 300%개정)에 미달하는 경우 추첨을 통해 예비당첨자를 선정하고 있어, 청약가점이 높은 사람이 낮은 사람보다 후순위의 예비당첨자 번호를 배정받게 되는 '청약 복불복' 사례가 나타나는 문제가 발생했었습니다.

이에 따라서, 개정후 지금은 예비당첨자 선정방식 중 추첨방식을 삭제하여 청약신청자수(미달 여부)와 관계없이 가점제의 경우 가점이 높은 순으로 예비당첨자 선정 및 순번배정이 이루어지게 됩니다.

즉, 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하게 됩니다.

다만, 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정합니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 영향을 주고 있지만 청약열기는 여전히 뜨겁습니다.

특히, 비규제지역에 청약을 위한 노력들이 대단합니다. 필요하다면 세대분리를 통해서 무주택 요건을 만들어 성인인 자녀의 청약을 하려는 분들도 부쩍 많아진 듯한데요, 

그런데 세대분리와 관련된 이야기가 나오면 청약을 위한 세대분리와 소득세법상의 세대분리를 혼란스러워하는 분들이 많습니다.

저 역시도 같은 문제로 헷갈렸던 부분이라 오늘 간단하게 살펴보고 정리해보고자 합니다.

★ 청약시 세대분리

위에 내용을 간단히 보면 그냥 만 19세가 된다면 세대주로써 부모님과 독립하여 세대분리가 가능하단 뜻입니다. 

만약, 부모가 1주택자이셔서 세대원으로써 청약하기가 어려웠던 성인인 자녀분들은 세대분리를 통해 무주택 자격을 획득할 수 있는 것이죠.

부모님이 주택을 보유하고 계시더라도 만 19세 이상의 성인이라면 세대원이더라도 세대분리를 통해 당당하게 무주택세대주로써 청약을 넣을 수 있는 것입니다.

물론, 가점제에서 부양가족점수나 무주택기간(만30세 또는 혼인신고)이 인정되지 않기 때문에 당첨확률은 희박하지만 추첨제랄지 가점제더라도 경쟁이 덜한 곳이라면 당당하게 청약에 당첨될 수 있습니다.

물론, 무소득자의 경우 자금확보나 출처가 의심될 수 있지만 청약 자체를 함에는 문제가 없는 것이죠.

만약, 신용카드사용액이 많거나 직장생활 등을 시작해서 본인이 대출을 일으킬 수 있다면 중도금 대출까지도 가능할 것입니다.

그런데 보통 우리는 만 30세나 혼인신고를 해야 세대분리가 된다고 알고 있는데 왜 그런 것일까요? 소득세법상의 나이 기준이 다른 것입니다.

★ 소득세법상 세대분리

원문을 적어놨더니 매우 복잡합니다.

간단히 얘기하면 소득세법상 이야기하는 1세대는 배우자를 기본 구성 요건으로 하고 있습니다. 즉, 혼인이 기본 요건이란 것입니다.

또한, 부부는 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라 하더라도 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다.

이러한 것은 위장이혼이나 세대분리로 양도소득세 비과세 규정 등을 적용받는 조세회피 행위를 규제하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴본 것처럼 소득세법상 '세대'는 배우자(혼인)가 기본이기 때문에 성년인 자녀가 세대를 분리하여 주택을 소유했더라도 자녀의 주택도 부모의 주택수로 합산해서 포함됩니다.

그러나 성년인 자녀가 다음의 4가지 중 어느 하나에 해당하면서 세대가 분리되어있고 거주를 달리한다면 소득세법상 독립된 세대로 인정됩니다.

1. 혼인(미성년자의 혼인도 포함)

2. 만 30세 이상인 경우(무소득자더라도 만 30세면 인정됨)

3. 혼인 후 배우자의 사망 혹은 이혼한 경우

4. 만 19세 이상 만 30세 미만의 경우 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성인 

* 2020년 기준 1인 가구 40% 702,878원 이상 

※ 의문사항 정리

1. 부부는 분리세대를 한다면 다른 세대로 인정될까?

- 부부는 세대분리를 하더라도 이혼하지 않는 한 동일한 세대로 봅니다. 단, 위장이혼의 경우는 세법적용(실질과세 원칙)

2. 배우자의 직계존속(장인, 장모, 시부모)과 형제자매는 같은 세대에 포함될까?

- 같은 세대에 포함되나 형제자매의 배우자(형부, 형수, 동서, 재수, 제부, 매형)는 1세대에 포함되지 않습니다.

3. 미혼인 성인자녀가 주민등록등본 상 세대주라면 세법상 별도 세대가 인정될까?

- 세법상 세대는 혼인을 전제로 하기 때문에 불가능합니다. 혼인 후 배우자가 사망 및 이혼했거나, 만 30세 이상, 소득세법상의 소득(중위 40%)을 초과하는 경우에만 인정이 된다.(위의 세부내용 참조)

4. 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 29세 미혼자녀가 등본상 주소를 달리했지만 부모와 계속해서 같이 거주하는 상태로 집을 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있을까?

- 서류상으로는 세대분리 요건을 충족하였으나 형식적으로 세대 분리하여 양도 등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수 있으므로 유의해야 합니다.

5. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하여 1가구 2주택이 되었을 때 세법상 혜택을 위한 세대분리는 언제까지 해야 할까?

 - 양도세는 양도일 현재를 기준으로 과세여부를 판단하기 때문에 '양도일' 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 합니다.

오늘은 청약 시 세대분리와 소득세법상 세대분리를 알아보았는데요, 저도 비전문가로 그냥 법령을 살펴보고 구분해보았습니다. 

결론은 청약은 만 19세 이상이면 세대분리가 가능하다고 이해하시면 편하겠습니다. 청약을 위한 세대분리를 소득세법 세대분리 기준으로 잘못 알고 계신 분들은 빨리 세대원을 세대분리 시키시고 청약하시기 바랍니다^^

또한, 소득세법상 혼인 외 3가지 요건을 충족하고 세대분리와 거주를 분리해야만이 소득세법 상 세대분리로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 점을 잘 착안하시면 좋은 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 마지막 5부로써 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.

1. 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)

(1) 개념

노부모 특별공급은 주택건설량의 3% 범위(공공은 5%) 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해선 상대적으로 적은 편입니다. 그러나, 핵가족화 시대에 직계존속을 부양하며 사는 경우가 흔치 않기 때문에 조건만 된다면 당첨가능성이 높습니다.

(2) 신청자격(모든조건을 충족해야 함)

- 입주자 모집공고일 현재 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함) 3년 이상 계속하여 부양합니다.

 * 세대별주민등록표상에 등재되어있는 기간을 의미하는데 연속하여 등재되어 있어야 하므로 퇴거 및 전입에 따른 기간합산이 안됩니다.(혼인유무는 상관없이 등본상 3년이상 계속 등재하면 됨), 

* 예를 들어 만 62세부모를 3년간 계속 모셔왔다면 기존기간을 포함하여 인정되나, 만 63세부터 2년간 연속적으로 모셔왔고 이전에 1년을 따로 모셨었다고 하더라도 3년을 연속으로 모셔야합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(청약통장)에 국민주택 및 민영주택에 1순위에 조건에 해당해야 합니다.

* 노부모 부양과 생애최초 주택구입은 1순위 요건을 충족해야 특별공급 자격이 주어지므로 참고하시기 바랍니다.

- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주로써 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다. (부부는 분리세대더라도 같은 세대로 봅니다.)

* 노부모 특공은 자녀가 부모를 부양하는 것이기 때문에 반드시 청약을 신청하는 자녀가 세대주여야 합니다.

* '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 노부모 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.

* 부모와 본인(세대주이자 공급신청자)가 무주택이나 동일 등본상 살고 있는 누나가 1주택이더라도 누나는 세대구성원이 아니므로 동거인으로 간주하여 신청이 가능합니다.

- (공공분양만 해당) 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- (공공분양만 해당) 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(만 19세이상의 세대구성원, 직계존비속의 배우자도 포함함 / 단, 태아는 가구원수 제외)의 소득을 합산하여 산정합니다. 

* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120퍼센트 이하

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 무주택기간은 청약신청자 및 그 배우자, 피부양자(노부모) 및 그 배우자를 기준으로 산정합니다. 즉, 세대원 중 1명이 최근에 주택을 소유하고 매도하였다면 매도시점부터 무주택기간이 기산됩니다.(배우자 분리세대포함)

- 세대주인 형인 노부모 특별공급을 받고 분가 이후 동생이 세대주가 되었다면 3년 뒤에 동생이 동일하게 노부모 특별공급을 사용할 수 있습니다.

- 노부모 특별공급의 경우 만60세 이상의 직계존속(피부양자의 배우자 포함)이 주택을 소유한 경우 유주택자로 해당되어 노부모 특별공급이 불가능합니다.

 - 계부나 계모를 부양할 경우에는 노부모 특별공급이 제한됩니다. 또한, 민영주택 가점제에서도 부양가족에서 제외됩니다. (민법상 직계존속으로 관계가 형성되지 않음)

* 단, 친양자로 입양되었을 경우에는 주민등록등초본에 부 또는 모로 표시되어 직계존속으로 인정받아 가능합니다.

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- (공공분양 40㎡초과주택) 3년 이상 무주택세대 구성원으로 저축총액이 많은 사람(매월 최대 10만원만 인정 ) - 저축총액이 많은사람순으로 선정합니다.

* 40㎡이하의 경우에는 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 자- 납입횟수가 많은 자.

- (민간분양) 아래 표의 가점제를 적용하되, 동점일 경우에는 추첨의 방법에 따릅니다.

※ 부양가족의 경우 등본(배우자 분리세대 포함) 세대원을 포함합니다. 직계존속은 연속해서 3년이상, 직계비속은 미성년자이며 미혼에 한정합니다만, 만 30세이상의 직계비속은 1년 이상 등본상 등재되었다면 부양가족으로 봅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 4부로써 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.

1. 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)

(1) 개념

생애최초 특별공급은 민영주택이 아닌 ‘국민주택’ 에 한해서만 신청이 가능합니다. 여기서 말하는 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 혹은 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시 기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택(수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)을 말합니다.

생애최초주택구입 특별공급의 공급물량은 건설량의 20% 범위 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해 높은 편입니다.

즉, 살면서 단한번도 주택구입을 한 적이 없는 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도로 공공분양에서만 공급하며, 민영에서 가점(부양가족수, 무주택기간, 통장 가입 기간 등)이 부족한 분들을 위해 공급하지만 공공분양에서만 공급하다 보니 절대 공급량이 적은 것은 아쉽습니다.

(2) 신청자격

- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주여야 하며 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다.

* 여기서 말하는 '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 생애최초주택구입 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.

- 입주자모집공고일 현재 혼인중이거나 자녀가 있어야 합니다.

* 이혼과 재혼에 따른 혼인기간은 기존에 작성한 아래 글을 참고바랍니다.

2020/01/24 - [부동산 상식] - 이혼과 재혼에 따른 무주택기간 산정과 가점제 및 특별공급 조건에 대해 알아보자

- 5년 이상 소득세를 납부한 사실이 있어야 합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 일반공급 1순위인 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 합니다. 국민주택에 한해서만 가능하기 때문에 국민주택에 청약 가능한 통장인 주택청약종합저축, 청약저축만 가능하며 기존 청약예금과 청약부금은 불가합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록표등본에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 소득을 합산하여 산정합니다. 

* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트 이하

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- 기준소득에 해당하는 신청자 추첨의 방식으로 입주자를 선정합니다. 즉, 그냥 무작위로 선발합니다.

(5) 제한사항

 - 무주택세대 세대주만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 2부로써 다자녀 특별공급이 무엇이고 다자녀 특별공급 조건에 대해서 알아보겠습니다.

1. 다자녀 특별공급

(1) 개념

다자녀 특별공급은 공급량의 10퍼센트(출산 장려의 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자 모집 승인권자가 인정하는 경우에는 15퍼센트)의 범위에서

입주자 모집공고일 현재 미성년자인 세 명 이상의 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대 구성원에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별 공급하는 것으로, "미성년"의 자녀(태아 , 입양아를 포함하며 , 남성 여성 관계없음)가"3명 이상" 등본상의 같이 거주하고 있는 경우 지원이 가능합니다.

* 재혼가정도 등본상 등재되어 있으면 가능합니다. 단 분리세대일 경우에는 동거인으로만 인정됩니다(아래 글 참조)

2020/01/24 - [부동산 상식] - 이혼과 재혼에 따른 무주택기간 산정과 가점제 및 특별공급 조건에 대해 알아보자.

(2) 신청자격

- 입주자 모집공고일 현재 만 19세 미만인 자녀(태아나 입양아 포함) 3명 이상을 둔 무주택 세대 구성원

* 입양 및 임신 등은 입주 시까지 조건을 유지해야 하며 관련 서류를 준비해야 합니다.

* 재혼 직계가 아닌 자녀를 부양하는 경우 자녀임을 입증할 수 있는 자녀의 가족관계 증명서를 제출하여야 합니다. 반드시 주택공급 신청자 또는 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 경우에 한하여 포함됩니다. 다만, 재혼가정에서 새로 출생한 자녀는 분리세대더라도 인정됨. 

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입해야 합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- (공공분양에 한함, 민간분양은 소득요건 없음) 무주택 세대 구성원 전원의 월평균 소득이 “전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(4인 이상인 세대는 가구원 수별 가구당 월평균 소득을 말함)”의 120% 이하여야 합니다.

 * 가구당 월평균 소득은 무주택 세대 구성원 전원(예비 신혼부부는 입주 시 제출하는 주민등록표 등본에 등재되는 ‘혼인으로 구성될 세대’를 말함)의 소득을 합산하여 산정합니다. 아래 표는 2019년 도시근로자 가구당 월평균 소득으로 2020년 적용됩니다.

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

- 이전에 “3자녀 우선 공급” 및 “노부모 부양 우선 공급”을 받은 분 및 그 세대에 속한 분은 특별공급을 받은 것으로 간주하므로 특별공급에 신청할 수 없습니다.(특별공급은 1회에 한하여 공급함)

- 다자녀 특별공급은 최하층 주택을 우선공급받을 수 있습니다.(노인, 장애인 및 다자녀가구)

* 입주자 모집공고일 현재 만 65세 이상, 장애인, 세명 이상의 자녀(태아 인정 안됨)를 둔 자로 최하층 주택 희망자

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과하고, 6회 이상 납입 인정된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- 경쟁이 있는 경우에는「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.

* 동일점수 일시에는 미성년자 자녀수가 많은 순 - 공급 신청자의 연령이 많은 순으로 선정됩니다.

- 해당 지역에 배정된 물량의 신청자가 미달된 경우에는 경쟁이 있었던 기타 지역 낙첨자를 대상으로 「배점 기준표」에 의한 높은 점수순으로 당첨자를 선정합니다.

- 당첨자에 대한 동·호 배정은 타 특별공급 및 일반공급 당첨자와 함께 신청 주택형 내에서 동별‧층별‧향별 세대 구분 없이 한국감정원의 컴퓨터 프로그램에 의해 무작위 추첨합니다. (미신청, 미계약 동·호 발생 시에도 동․호 변경 불가)

- 다자녀가구 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청이 가능(특별공급 간 중복신청은 불가) 하나, 특별공급 주택에 당첨되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.

※ 특별공급 신청자 본인 외 다른 세대 구성원이 일반공급에 중복 청약하여 그중 한 곳이라도 당첨될 경우 모두 부적격 처리되오니 유의하시기 바랍니다

(5) 배점표

(4) 제한사항

 - 무주택세대 구성원 중 1인만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다. 다만, 다자녀 특별공급은 국민주택규모를 초과하는 주택도 공급이 가능한 것이 특징입니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

1. 특별공급

(1) 개념

특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서 1회로 제한하고 있습니다.

특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 제한사항

 - 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

  * 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

(3) 참고사항 

• 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨은 무효 처리됩니다.
• 특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
• 특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
• 해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
• 특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.

2. 기관추천

(1) 개념

기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.

국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.

일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.

통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.

(2) 참고사항

- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)

- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.

- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.

(3) 기관추천 종류

일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.

이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 청약열기가 뜨거운만큼 청약스터디 역시 뜨거운데요, 그러나 봐도봐도 어려운것이 청약공부인 것 같습니다.

기존에는 아파트투유로, 지금은 청약홈을 통해서 용어정리가 되어있지만 마치 백과사전처럼.. 보기도 싫고 보려해도 너무 어려워서 무슨말인지 모르는 경우가 많습니다.

그래서 오늘은 주택건설지역과, 인근주택건설지역, 해당건설지역 우선공급(일명 당해)에 대해서 알아보려고 하는데요, 이러한 개념을 잡지 않으면 청약제도에 대한 이해가 되지 않습니다. 그래서 반드시 기본 개념을 이해하셔야합니다.

1. 주택건설지역

주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다.

• 특별시 : 서울
• 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
• 특별자치시, 특별자치도 : 제주
• 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)

* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)  

* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.

2. 인근주택건설지역

해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.

예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.

* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.

• 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
• 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
• 충청북도
• 광주광역시 및 전라남도
• 전라북도
• 대구광역시 및 경상북도
• 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
• 강원도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.

3. 해당주택건설지역 우선공급

해당건설지역 거주자 우선공급은 외부세력에 의한 투기를 차단하고 해당지역 거주민들을 위한 제도입니다. 그래서 청약순위가 같더라도 해당건설지역에 거주하는 청약자에게 주택을 우선적으로 공급하고, 미달된 잔여세대는 인근기타지역에 청약자에게 공급됩니다.

아래의 표를 보면 조금 이해는 쉬우실건데요, 1순위가 완판이라면 같은 1순위더라도 인근기타지역 청약자들에게는 기회가 가지 않고 해당지역분들이 모두 가져가겠지만, 미달날 경우에는 인근지역에게 기회가 가는 것입니다.

같은 순위 내에서 해당지역 우선공급하고 인근지역에 공급, 미달시 차순위에서도 동일하게 해당지역부터 우선공급하는 것이죠, 그래서 해당지역에 거주하는사람들이 유리할 수 밖에 없습니다.

어쩌면 당연한 것 일수도 있겠지만 국가크기에 비해 행정구역이 많고 수도권과 같은 메가시티의 경우에는 행정구역이 삶의 반경과 다른 경우가 많아 합리적인지는 의문입니다.

이외에도 해당주택건설지역 우선공급에 경우 지역에 따라 거주요건이 있는 경우가 있습니다.

단순히 주소를 두는 것이 아니라 일정 거주요건을 필요로 하는데요, 수도권 주요도시와, 광역시급 이상의 도시들이 이러한 거주요건이 있습니다. 도시에 따라 다르지만 보통 3개월에서 ~ 1년으로 설정되어 거주요건이 충족되지 않으면 주택건설지역에 전입되어있더라도 1순위가 되지 않는데요, 이러한 점을 유의하셔야겠습니다.

* 아래는 거주요건이 투기과열지구 및 신도시 내 청약시 주택건설지역 거주요건이 1년에서 2년으로 상향되는 것과 관련된 포스팅입니다.

2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

거주요건은 지역별로 다르며 수시로 변동이 되기때문에 입주자모집공고를 살펴보셔야 합니다. 수시로 바뀌는 부분은 이해가 되지 않습니다.

한예로, 아래는 최근 대전광역시청에서 고시한 우선공급거주요건 변경건인데요, 기존 3개월에서 1년으로 변경하였습니다. 2020년부터 분양하는 아파트는 1년의 거주요건이 적용된다고하는데, 갑작스레 바뀌면 내집마련 플랜을 세웠던 분들은 조금 답답하실 것 같습니다.