부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

국토부,행안부,금융위 등 홈페이지에 보도자료나 설명자료들이 나오는데요 오늘은 18일 토요일에 발표된 정부의 보도자료를 살펴보겠습니다.

□ 정부는 실수요자 보호, 투기수요 근절, 맞춤형 대책을 최우선 목표로 하여 일관되게 주택 정책을 추진해 오고 있습니다.

ㅇ 7.10일 발표된 ｢주택시장 안정 보완대책｣ 또한 이러한 기조 하에 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화하는 내용을 담았습니다.

ㅇ 실거주 목적의 1세대 1주택자는 이번 대책으로 인해 추가적으로 가중되는 부담은 없습니다.

□ 실수요자를 보호하기 위해 실거주 1세대 1주택자에 대해서는 다양한 비과세 및 감면 혜택을 운영해 오고 있습니다.

➊ (취득시) 생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 3억원 이하(수도권 4억원 이하*)주택에 대해 취득세를 50~100% 감면할 계획입니다.

* 수도권 주택 중위가격(‘20.6월): 4.3억원

ㅇ 이번 대책에서의 취득세율 인상은 다주택자와 법인에 국한*되며, 거주하는 주택을 교체하려는 목적의 일시적 2주택자에 대해서도 취득세를 중과하지 않습니다.

* 1주택 1~3%(현행 유지), 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%

➋ (보유시) 1주택자에 대한 종합부동산세율 인상은 지난 12.16 대책으로 발표된 0.2~0.3%p 수준이며, 이번 대책으로 종부세가 인상되는 경우는 다주택자에 한정되며그 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과합니다.

ㅇ 시가 15억원 상당의 1주택자가 부담하는 종합부동산세 증가액(시가가 상승하지 않는 경우)은 年 6만원(최대 공제 시) ~ 50만원(공제 미적용) 수준이며, 종부세를납부하는 1주택자 대부분은 종합부동산세 증가액이 이보다 더 낮습니다.

* 종부세 납세하는 1주택자 중 시가15억원(공시가 12억) 이하 1주택자는 59.1% 수준

< 1세대1주택(시가 15억) 종부세 세부담(만원)>

ㅇ 해당 주택을 장기간 보유하였거나 연령이 많아 담세력이 부족한고령자인 경우 종부세의 최대 70%까지 세액을 공제받을 수 있으며, 내년부터는 공제 한도를 80%로 추가 상향할 계획입니다.

ㅇ 재산세의 경우는 세율 변동이 전혀 없어주택가격 상승에 따른 공시가격 변동이 있는 경우 외에는 재산세 부담이 크게 변동되지 않습니다.

- 과세 형평성 제고를 위해 추진 중인 공시가격 현실화의 경우에도 대다수 국민들이 보유하고 있는 주택(시세 9억원 미만, 95.2%)은 공시가격 현실화 없이 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

- 또한 급격한 세 부담 증가가 없도록 주택가액별로 세 부담 상한제도도 운영*하고 있으며, 추가로 장기보유 1주택 고령자에 대해서는 세 부담 상한 특례를 추진할 예정입니다.

* (공시가격 3억원 이하) 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내, (공시가격 3∼6억원 이하) 10% 이내, (6억원 초과) 30% 이내

ㅇ 가격상승폭이 적은 A 주택의 경우 보유세 증가 부담이 크지 않은반면 가격이 많이 상승한 B·C 주택의 경우 상대적으로 보유세 부담이 증가하며,이는고가주택에 대한 과세형평 측면에서 불가피한 것입니다.

< 1주택자 보유세(종부세, 재산세)계산 사례>

➌ (양도시) 9억원 이하의 주택은 1주택자가 2년 이상 보유했을 경우 양도소득세가 발생하지 않습니다.

ㅇ 9억원 이상의 주택이더라도 장기간 보유하고 거주한 경우에는 양도소득세 계산시 최대 80%까지 양도차익이 공제되기 때문에 실제로 발생하는 세 부담은 높지 않은 수준입니다.

< 1주택자 양도세 계산 사례>

□ 아울러, 정부는 무주택 실수요자에 대해서도 지원을 지속 강화해나가고 있습니다.

ㅇ 생애 첫 내 집 마련을 희망하는 실수요자를 위해 ‘생애최초 특별공급 물량’을 배정하고 있으며, 이번 대책으로 소득요건을 완화하고 민영주택에도 특별공급을 시행(분양 물량의 7~15%)하여 실수요자에 대한 주택 공급을 대폭 확대할 계획입니다.

ㅇ 신혼부부에 대해서도 신혼희망타운 15만호 공급, 주택 분양 시 신혼부부 특별공급(20~30%)을 지원하고 있습니다.

ㅇ 내 집 마련 부담을 덜어드리기 위해 연소득 9천만원 이하 가구의 생애 첫 주택 구입은시중은행 주택담보대출 시 LTV, DTI를 10% 완화 적용하며, 디딤돌대출‧보금자리론 등 정책 모기지를 통해 LTV 최대 70%까지 대출 이용이 가능합니다.

□ 정부는 앞으로도 투기수요에 대해서는 엄중히 대응해나가되, 실수요자는 두텁게 보호하여 안정적인 주거여건이 조성될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

이번보도자료를 보면서 아쉬웠던 대목들이 크게 3가지였습니다.

1. 실수요자의 정의

정부발표자료의 가장 큰 맹점은 주택수를 가지고 실수요를 정의하는데 있습니다.

1주택 = 실수요 정부의 부동산대책 판단 기준인데요, 여기서 접근방식이 틀렸습니다.

우리 주변에서 쉽게 볼 수 있는 일반적으로 다주택자가 되는 경우는 크게 세가지로 나뉠 수 있습니다.

첫번째로는 부모님과 같은 세대를 구성하거나 상속 및 증여를 통한 다주택자의 모습이고

두번째로는 가족(자녀)의 독립을 지원하고자 주택을 구입한 경우

세번째로는 미래에 살집을 구입하기 위해 투자목적으로 주택을 늘리거나 갈아타는 경우 입니다.

위의 세가지 경우 모두 실제로 본인 집 또는 가족을 위해 집이 갖게 되는 경우가 의외로 많습니다.

특히, 세번째와 같이 미래에 살집을 가기 위해서 일종에 미리 사두거나, 가용한 범위 내에서 투자를 통해 다음 집을 마련하는 것입니다.

일반적인 직장인이 그냥 저축으로 수억원의 돈을 마련할 수 없기 때문에 여러주택을 보유하면서 자산을 불려가거나 현재거주하는 집(자가 또는 임차)외에 전세를 끼고 미리 사두는 경우들도 많기 때문에 이런 모든케이스가 실수요입니다.

그러나 정부는 오로지 "1채"만이 실수요라며 위의 케이스들을 부정하고 있는데요, 이런접근방식에서 이미 시장을 잘못 진단하고 정책이 이루어진다고 볼수 있습니다.

실제로 주변에 노부모 보양을 위해 부득이하게 시골에 돈도안되는 집을 갖고 계신 고가주택 보유자분이 계신데요, 세부담을 위해 세대분리를 하라고 권유드렸는데, 노부모께서 자신이 버려지는 것으로 오해할 수 있어 할수 없이 세금을 내고 있다고 했습니다.

이런경우들이 흔친 않겠지만 생각보다 많은 분들이 부모를 부양하거나 부득이하게 세대원들이 주택을 포함해서 다주택자로 정부의 낙인을 받고 정부가 이야기하는 실수요에서 배제 되고 있습니다.

실수요의 정의를 1주택으로 한정한것 자체가 이미 잘못된 것입니다.

2. 생애 최초 주택구입자에 대한 세금 감면범위

2주택이상 8%, 3주택이상 12%의 고강도 취득세 정책을 발표하면서 정부는 생색내기용으로 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 정책을 발표했습니다.

여기기준은 3억원 이하(수도권은 4억원 이하)로 정했습니다. 이러한 가격기준에 첨언으로 수도권 주택 중위가격을 4.3억원으로 이야기하며 본인들 정책의 논리를 이야기했는데요, 조금 어이가 없었습니다.

간단한 예를 들어드리면, 국가가 2기 신도시로 공급한 주택들에 확장비와 옵션을 포함한 34평형들의 가격이 4.3억원을 넘습니다.

상대적으로 저렴한 축에 속하는 공공택지인 검단신도시, 양주(옥정 및 회천)신도시, 고덕신도시 조차도 분양가+확장비+옵션비를 포함하면 4억원을 훌쩍 넘습니다.

그렇다면 분양가상한제를 적용받는 공공택지가 저런 모습인데 민간택지들은 같은 조건이라면 당연히 비쌀 것입니다.

물론, 정부가 이야기하는 주택에는 정말 저렴하 주택들도 많이 있겠지만 사람들은 새아파트에 살고싶어하고 정부는 청약제도를 강조하면서 공공택지에서 공급하는 국민주택인 34평가격조차 그 기준에 부합하지 못합니다.

또한, 생애최초 구입자 전원에 대해 혜택을 주는 것도 아니고 일정 기준에 대해서만 적용하는 것도 어폐가 있다고 생각됩니다.

생애최초 자체에 대한 인센티브로 제공하는 것이 아닌 실제 현실과 동떨어진 가격을 제시하며 생색내기 정책이라고 손가락질 받을 수 밖에 없는 것입니다.

3. 민간분양 생애 최초 특별공급물량 배정

기본적으로 생애최초 특별공급은 공공분양에만 있다보니 그 물량이 적었습니다. 그래서 정부는 그 물량을 민간분양에도 확대적용하겠다고 발표하였습니다.

그러나 신축에 대한 수요로 핵심입지 경쟁률이 매우 높은 상태에서 공급물량자체가 늘어난 것이 아니라 그 공급물량 내에서 비율을 조정한 것이 무슨의미가 있나 싶습니다.

현재, 조정대상지역에서는 84이하 공급주택에 대해서는 100%가점제를 적용하고 있어 상대적으로 가점이 높은 40-50세대가 혜택을 받고 있었습니다.

그 덕분에 30대들은 까다로운 조건인 신특에 목을멜수 밖에 없는 현실이었는데 생애최초물량을 늘린다면 아무래도 추첨제기 때문에 30대들에게 조금더 혜택이 돌아갈 것입니다.

아쉽게도 이런정책은 기존에 가점제로 혜택을 받던 40-50에게 불만이 가중되고 상대적으로 기회가 적었던 30대들에게 기회가 돌아갈 확률이 높습니다.

생애최초 특별공급 기준 자체가 주택을 소유한 이력자체를 허용하지 않기 때문에 아무래도 나이가 많다면 주택을 소유했을 확률이 높아지기 때문입니다.

청약제도 개편에 있어서 특별공급물량을 손보기보다는 100%가점제 비율을 조정하는 편이 더 좋지 않았을까 생각이 들었습니다.

84이하에 공급주택은 아무래도도 젊은부부나 세대원이 적은 사람들이 더 필요할 수 있기 때문에 50%가점에 50%추점제와 같이 골고루 기회를 제공하면서 특별공급은 특별하게 조건이 되는 사람들을 위한 배려차원에서 이루어졌으며 더 훌륭하지 않았을까 생각이 듭니다.

간단히 3가지로 나누어 이야기 했지만 아쉬운 부분은 이외에도 많습니다.

특히, 정부가 어떤 정책을 발표할때 실제로 현장에 목소리를 반영한 정책을 심도깊게 토의를 거친후에 했으면 좋겠습니다.

매번 발표하고 국민들의 반발에 수정하는 식의 정책은 정말 주먹구구식이며 납득하기 어려운 경우가 많습니다.

실제로 많은 사람들의 니즈를 충족하긴 어렵겠지만 주무부서에 사람들이라면 조금더 효율적인 방안과 시민의견들까지 청취하는 채널을 만들고 일방적인 보도가 아닌 실제로 주택을 필요로하는 국민들과 소통을 했으면 좋겠습니다.

각정 입법안과 보도자료 등으로 시장이 매우 혼란스럽습니다.

이러한 혼란으로 인해

야기되는 가장 큰 문제는

사회적 갈등비용과 소급적용에 따른

개인별 피해액 그리고

국가에 대한 불신과

국민간의 분열입니다.

"무주택 vs 다주택" 또는 "폭락론자 vs 상승론자"로 구분되어 싸울만한 문제가 아님에도 그런한 분위기가 조성되는 것 같아 심히 아쉽습니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다,

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 그중에서도 중도금과 잔금대출에 가장 관심이 많았습니다.

그러나 발표가 미뤄지고 지난 밤 허위자료로 유포되었던 내용이 공식자료로 보도되면서 다시 혼란이 가중되었습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

2020/06/24 - [부동산 정책 및 동향] - 617부동산대책 토지거래허가구역 지정 관련 QnA살펴보기

각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.

그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,

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즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.

아래는 보도자료 내용입니다.

​

신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.

* 旣 신규 규제지역 지정 사례

‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)

‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)

‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)

‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등

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1. 중도금 대출

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➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,

중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.

* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.

예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

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2. 잔금 대출

잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,

* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)

[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)

※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정

이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.

그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.

* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며 그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.

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*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 토지거래허가구역과 관련된 Q&A자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

​

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

｢강남‧송파구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 는 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17) 을 통해 발표된 서울 강남 송파구 일원 토지거래허가구역 지정*(지정권자 : 서울시)이 금일부(6.23)로 발효되었습니다.

* (지정범위) 강남구 삼성 대치 청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)

(지정기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)

(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등

주요 Q&A

(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득

주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능합니다.

* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順

따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일 까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.

* 주택임대차보호법 에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

(2) 상가 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 제1,2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,

건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며,신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성 제출하여야 합니다.

(3) 주택 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 단독주택(다중주택 공관 제외)과 공동주택 (기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제18조

(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

다만,부부 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.

* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유

(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도

→ 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득

주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있으나,

이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적 객관적으로 소명해야 합니다.

한편, 허가구역이 속한 시(특별시 광역시 포함) 군 또는 연접 시 군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매 임대 등)를 제출*하여야 합니다.

* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함

(6) 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조

따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과 하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용 계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.

이러한 토지거래허가구역지정에 대한 규제는 더욱더 강화될 예정이며, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획이라고 하니 더욱더 주의해야할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 전세대출과 관련된 해명자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

https://blog.naver.com/taehun890/222008217917

국토부는 6.22일 오늘 최근 일부언론에서 6.17대책 중 전세대출제한과 관련하여 규제내용, 예외, 적용례 등이 잘못되거나 오해의 소지가 있는 내용을 명확히 하기 위해서 보도자료를 내놓았습니다.

1. 규제내용 및 예외조치

- (취지) 앞으로 투기 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

- (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,

* 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순 시행(추후 확정시 발표)

① 투기지역 투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일)

: 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우(➊~➌ 모두 충족 필요)

☞ ➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로

➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

출처 입력

② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)

: 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중먼저 도래하는 시기까지*

전세대출 이용가능

* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임

* 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

출처 입력

2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은

(i) 규제대상 아파트 구매 행위,

(ii) 전세대출 신청 행위의차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

출처 입력

① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시전세대출 연장 불가

→ 사실이 아님. “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가

→ 사실이 아님. 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

→ 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

* 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

→ 전세대출 회수대상이 아님.

* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함.다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음.

※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수 되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요.

⑥ 빌라 다세대 주택 등 아파트 外주택 구입시 규제적용 여부

→ 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프실텐데요, 지난번 부동산 대책에 대한 자료를 살펴봤음에도 의문사항이 많이 생겼습니다.

* 아래는 617부동산대책 관련 내용포스팅 자료입니다.

​https://blog.naver.com/taehun890/222004832687

그래서 오늘은 같은날 보도했던 외부용 Q&A를 살펴보려고 합니다. 필사를 함으로써 원본 그대로를 보면서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 이번 대책 추진배경은?

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속됨

특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로, 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 ​필요

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인 매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임

아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유 특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음

향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임

​

​

3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?

관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생

​

2. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

​

6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

- 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시 까지 전매 불가

- 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

​

5. 토지거래허가구역의 지정 효과는?

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생. 특히, 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨

​

​

6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행​하고,

현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행

​

7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정( 도시정비법 제74조제2항제1호나목)

​

8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,

반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함

​

9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정 부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무

* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임

​

10. 법인 거래가 많이 늘었는지?

부동산매매업 임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며, 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음

특히, ‘19년 말부터 인천 청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심 으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3 임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

​

11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

금번 종부세 인상은 ‘21년도 종부세 부과고지액에 반영

* 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세

​

12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용

금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외

​

13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임

주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며, 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임

​

◈ 대출 규제 관련

Ⅰ. 일반 주택담보대출 전입‧처분요건 강화 관련

​

1. “6개월” 산정시점은?

주택담보대출 실행일로부터 6개월이나 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

​

2. 주담대 전입 처분요건 강화 규제 시행일은?

행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

​

3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음

* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항

​

4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요. 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨

​

5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

이번 대책을 통해 강화되는 처분 전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용되며 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함

* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

​

Ⅱ. 보금자리론 전입·실거주요건 강화

1. 보금자리론 전입 실거주요건 강화 시행일은?

주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정. 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은 행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용

​

2. “3개월” 기산시점은?

주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함

※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음

​

3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행 제출

(실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영

주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치

​

​

Ⅲ. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

주택매매업·임대업 대출인 경우,시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택 수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음

​

2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매 임대사업자 로서 주택담보대출을 받을 수 없음

​

3. 조치 시행일은 언제인가?

행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정. ​7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용

​

4. 주택매매 임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

임차인 보호를 위해 주택 매매 임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용

​

​

Ⅳ. 투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

​

1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 보증이용 제한 대상은?

규제 시행일 이후 매입한 아파트가, 주택가격이 ​KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,

“투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함

​

2. 투기 투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정

※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요

시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용

* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

​

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위 내에서 인정될 계획

또한 회수규제의 경우에는 투기 투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획

* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로

➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)

➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

​

4. 규제 위반으로 대출회수조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과* 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한

* ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)

→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

​

​

Ⅴ. 기타

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1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨. 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨

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2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보 대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)

다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용.

※ 아래는 공식발표된 자료내용에 관한 질의응답기사로 같이 참고하시면 좋을것 같습니다.

https://news.v.daum.net/v/20200617150712106

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.

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그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

​

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.

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오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.

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82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)

2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)

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1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '20년 617부동산대책 배경

6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.

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크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승

(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세

(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성

이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.

​

​

※ '20년 617부동산대책의 주요 내용

(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정

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(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진

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(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

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(4) 정비사업 지위요건 강화

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(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제

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(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행

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1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정

* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

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(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정

* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능

​

​

2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대

(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정

* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산

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(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

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(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

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3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화

<무주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무

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<1주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)

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4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소

(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)

* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후

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(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한

* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행

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(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하

* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후

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5. 정비사업 규제 정비

(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

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(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

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(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업

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(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)

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(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용

* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합

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6. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용

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(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

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(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

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(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)

* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용

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(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용

* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용

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(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정

* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행

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(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월

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7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행

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자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 대책이 발표되었습니다. 생각 외의 큰 타격이 있었던 부동산 대책이라는 평이라 아마 대부분의 투자자나 수요자들께서는 강한 정책이 갑작스레 발표되어 다들 머리가 아프셨을 겁니다.

과거 참여정부 초기에 급등한 부동산가격을 잡기 위해 내놓았던 정책들 ; 흔히, 부동산 서적에서 볼 수 있었던 정책에 버금가는 정책을 약 20년 뒤인 오늘에서 다시 바라보면서 진짜인가 계속 다시 살펴봤습니다.

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정책을 정리하고자 발표자료를 열고 살펴보는데, 도저히 납득이 가지 않는 페이지가 보였는데요, 바로 아래의 참고1 조정대상지역 및 투기과열지구 지정현황도('20.6.19 기준)와 현황표입니다.

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특히, 다른 규제들도 많이 있지만 처음에 눈에 들어온 규제지역을 보면서 많은 분들은 정신적 충격에 휩쌓였을 것입니다.

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단순히 내가 투자한 지역이 규제지역이 묶여서가 아니라 규제지역에 설정에 논리가 부족하고 형평성에 맞지 않은 부분들이 많았기 때문입니다.

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저 역시도 사실은 발표된 정책을 보며 정리하려고 읽던 도중에 시작부분에 나타난 규제지역과 관련된 해당 페이지에서 멍하니 한참을 바라봤습니다.

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제가 어이가 없었던 가장 큰 이유는 규제지역에 하극상(?)이 말도안되게 일어났기 때문입니다.

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구체적으로 예를 들어보겠습니다.

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우리가 흔히, 투기과열지구라고 하면 보통 서울을 생각하며 실수요와 투자수요가 풍부한 지역, 상대적으로 다른지역에 비해 입지가 우수한 지역들이라는 인식이 강합니다.

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그런데 투기과열지구에 있을만한(?) 지역이 아닌 곳들이 다수 편입된 것입니다. 조금 개인적인 견해를 넣어 구체적으로 언급해보면, 안산 단원구, 군포시, 인천 서구와 남동구, 대전 동구와 중구가 과연 투기과열지구가 될만한 지역들인가에 의문이 들었습니다.

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경기도라면 경기도 내에서도 시군이 나누어져있고, 광역시라면 광역시 내에서도 구별로 나누어져 있어서 누가봐도 수요가 몰리고 집값상승이 높았던 곳들이 구분이 됩니다.

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그런데 투기과열지구에 있을 만한 지역이 아닌 곳들이 비규제지역에서 한번에 투기과열지구로 설정되었다는 생각이 들었습니다.

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투기과열지구 중 인천을 살펴보면 인천에서 대표적인 집값 선도 지역은 연수구에 송도국제도시와 서구에 청라국제도시 였습니다. 그외에 루원시티나 검단신도시도 있지만 거래자체가 가능한 분양권은 극히 소수이나 백번양보하면 신도시가 많은 서구전체가 지정되었다고 생각할 수 있습니다.

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그런데 구도심으로 집값이 낮으며 정비사업이 진행되어야 하는, 새아파트가 부족한 남동구가 투기과열지구로 지정이 되었고, 그와 반면에 집값이 상대적으로 높은 부평구는 조정대상지역으로만 지정되었다면 이 자체만으로도 이해가 되지 않는 것입니다.

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인천 내에서만 봐도 이해가 안되는데 같은 투기과열지구들과 비교해보면 더욱더 이해가 되질 않습니다.

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투기과열지구만 보면 조금 이해가 안되실수도 있으니 조정대상지역을 한번 살펴보겠습니다.

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조정대상지역에 해당하는 남양주와 성남 수정구는 아무리 봐도 납득이 되지 않았습니다. 위에서 열거한 지역이 투기과열지구로 설정되었는데, 집값도 높고 상승률도 단기간 높았던 지역이 왜 투기과열지구로 지정이 안되었는지 매우 궁금합니다.

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같은 조정대상지역인 양주를 보면 옥정신도시는 오랜기간 미분양의 무덤이었고 회천신도시는 이제 시범단지 한곳만 분양했습니다. 여기에 전매제한이 3년이기 때문에 애초에 분양권 거래자체가 사실상 불가능해 실입주자들 위주로 입주후 또는 기축들 위주로 거래가 되며 수도권 내에서 상대적으로 낮은집값 덕분인지 최근에 조금 상승했습니다.

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이러한 양주내에 신도시는 논외로 치더라도 그 외의 지역은 정말 한적한시골에 불과함에도 불구하고 그 넓은 양주 전지역이 조정대상지역으로 설정되었습니다.

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그렇다고 다른지역들은 시골이나 도서산간을 포함한것이냐? 또 그렇지 않습니다. 같은 조정지역인 남양주에서는 일부지역이 빠졌고 그 빠진 지역 중 대표적인 화도읍은 아파트 밀집지역으로 최근 집값상승이나 거래량도 증가한 지역입니다.

​

여기에 추가로 동남권 도시인 안성시는 10만이넘는 군소도시임에도 조정대상지역으로 설정되어 많은 분들이 놀라셨는데요, 이보다 더 높은집값을 자랑하고 최근 상승세가 높은 여주나 이천은 지정이 되지 않으니 이러한 점도 참 납득이 어렵습니다.

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또한, 본보기로 지방의 청주는 전지역이 조정대상지역이 되었는데, 누가봐도 본보기성이 강한 규제지역 설정입니다. 집값상승만 본다면 더높았었던 지역들도 많은데 언론에 노출이 많이 되었던 청주를 본보기로 삼은 것일가요? 정책과 규제가 이러한 감성적 판단으로 해도되는 것일까요?

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왜 어떤지역들은 핀셋이 작동하였는데 어느지역은 핀셋이 작동하지 않은지 도저히 이해가 안되는 것입니다.

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또하나, 규제지역으로 설정되지 않은 김포나 파주는 왜 아예 지정조차 안되었는지 또 의문입니다. 접경지역에 국한한것인지 아니면 어떤 논리가 나왔는지 도통 이해가 되지 않습니다.

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김포는 최근 신축아파트공급과 골드라인 개통 등 시세가 상승중이었고 서울접근성도 좋아 충분히 투자수요 유입도 가능한 곳인데..

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믈론, 지극히 입지에 대한 개인적인 견해가 들어 간 것이고 정부가 내세우는 기준에 대해서 정확한 자료로 반박이 어려운 부분은 사실이지만 정부가 내세운 기준이 과연 정확한 것인가에 대한 의문은 계속 커집니다.

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아파트값 상승률이나 주택가격 상승률 등의 통계자료는 평균값을 가지고 통계의 왜곡이 나타날 수 있기 때문에 보다 전문적인 식견을 갖고 있는 전문가의 도움을 받아 정량적지표와 정성적 판단이 결합이 되었어야 했을텐데 그러한 의사결정 체계가 있었는지 매우 궁금합니다.

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저는 규제를 해서 무조건 잘못되었다 이야기하고 싶은 것이 아닙니다.

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집값이 너무 급등한 지역들인, 말도안되는 투자수요가 집중된 지역들은 규제가 필요하다고 생각됩니다. 그러나 인천 중구나 안산의 도서산간지역까지 규제지역으로 묶는 조금 부족한 규제에 대해서 너무 아쉬운 것입니다.

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정부는 발표하면 그만인 자료지만 국민들 개개인에게는 엄청난 파급을 주는 대단한 자료입니다.

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소수의 투자자들을 잡으려고 절대 다수의 선의의 피해자를 양산하는 결과를 초래한 것이 아닌가 싶습니다.

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정부의 발표대로 법인투자수요가 집값을 상승시키는데 큰 영향을 미쳤다면 법인규제가 먼저 선행되고 이후에도 반응이 없다면 지역별 규제가 후속했어야할텐데, 조금 대책없는 규제지역설정이 이루어진 것 같습니다.

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오늘 이규제를 보면서 과연 납득이 가는 분들이 얼마나 될까요?

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규제지역설정과 관련된 담당 공무원들께서는 보고서를 위한 자료 또는 규제를 위한 참고자료로 단순하게 설정하였는지 모르겠지만, 이로 인해 말도안되게 재산권을 침해받는 사람들이 있다면 그것은 지양되어야 합니다.

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오늘 정책을 읽고 정리하려고 했으나 너무나 불공평하고 납득되지 않는 규제지역을 바라보면서 허탈했습니다.

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대부분 평범한 사람들은 합리적인 수준에서의 질타나 꾸짗음을 받아들이는데 거부감이 없습니다. 오히려 감사해하거나 반성하며 결의를 다집니다.

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부동산 정책도 마찬가지입니다. 누가봐도 투기수요를 차단을 하려는 핀셋정책이라면 두팔벌려 환영하겠고 그동안 과도한 투자를 했던 사람들도 이제는 주저할 수 있게 만들 수 있을텐데, 규제로 인해 오히려 말도안되는 피해자가 양산되고 납득하기 어려운 규제가 나오니 다들 반발심만 커지는 것입니다.

​

민주주의 사회에서 모든사람들의 니즈를 충족시키는 것이 어려운 것이라는 일은 압니다. 그러나, 최소한 상식적인 선에서 의사결정이 이루어져야하는 것 아니겠습니까?

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규제지역에 일종의 하극상(?); 역전현상은 그외 정책을 살펴보고 싶은 욕구가 뚝 떨어졌습니다.

​

아마 100이면 100명이 공감하기 어려운 지역들도 많이 있을 것입니다.그렇다면 그것은 분명 잘못된 의사결정일 것입니다.

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국민들이 이러한 규제를 납득 못하는 것이 투자를 못하게 만드는 상황 때문이라는 착각에서 이제는 벗어나야합니다.​

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최소한 관계부처와 지자체 그리고 각종 부동산 전문가들과 함께 정책과 규제를 만들어 다수의 국민들이 납득가능한 정책과 규제가 발표되었으면 좋겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 다시 급등한 부동산시장에 추가 규제책이 나온다며 며칠전부터 단톡방과 SNS를 통해서 많은 찌라시와 공식발표되지 않은 내용들이 떠돌고 있습니다.

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이에 언론도 마치 확정된 내용인 것처럼 다양한 내용들을 언급하며 21번째 부동산대책에 대해서 많은 언급이 있었습니다. 아래는 네이버에 연관검색어와 주요 기사들의 헤드라인입니다.

급기야 정부는 지난 6월 15일 오후에 공식보도자료를 통해서 부동산과 관련된 규제에 대해서 결정된 바가 없다며 논란을 일축하고 있는데요, 그러나 과거에 이런 보도자료가 나오면 반드시 규제책이 나온것을 고려해본다면.. 아마 무언가 나오긴 나올 것 같습니다.

​

정부의 보도자료가 무색하게도.. 이러한 규제에 많은 학습효과를 한 투자자들은 규제를 두려워하기보다는 새로운 규제를 통한 풍선효과를 고려하면서 선점하려는 레이스를 시작했습니다.

​

새로이 지정될 규제지역과 규제가 강화될 지역을 제외한 곳들에 대해서 투자세가 유입된 것입니다.

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몇몇 언론과 찌라시를 통해 언급되었던 아래의 접경지역이 대표적인 곳들인데요,

접경지역은 대표적으로 인천의 강화군, 옹진군, 경기도 김포, 파주, 연천, 고양, 양주, 동두천, 포천 그리고 강원도에서는 춘천, 철원, 화천, 양구, 인제, 고성 등이 있습니다.

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여기서 부동산 투자자라면 관심가질만 한 도시들.. 경기도에서는 김포,일산,포천, 양주 그리고 강원도에서는 춘천이 해당되겠습니다. 그러나 아무래도 수도권을 중심으로한 투자수요가 몰린다고 보면 김포나 일산 그리고 양주정도가 투자자들에게는 매력적인 접경지역 도시일 것입니다.

​

정확한 내용은 아니지만 접경지역을 제외하고 규제지역이 설정될 것이라는 내용들이 떠돌자 많은 투자자들은 앞다투어 접경지역에 해당하는 도시들을 며칠사이에 공략하기 시작했습니다.

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안그래도 상대적으로 저렴하거나 입주물량 때문에 오르지 못했던 지역들이라 그 수요가 단기간 급등한 모습을 보여주고 있습니다.

​

한편으로 보면 아직 확정적인 국토부 보도자료도 아닌데다가 출구보단 입구만 보고 들어가는 분들이 많지 않았나.. 우려도 되지만 그 역시 투자이므로 비난하거나 폄하하고 싶진 않습니다.

​

그러나 저는 이러한 투자패턴을 바라보면서 두가지의 생각이 들었습니다.

1. 규제의 역발상으로 미리 진입한 결단력이 대단하다.

​

2. 규제에 대해 너무 섣부르게 판단하고 움직이는 것이 아닐까?

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이 두가지 관점을 살펴보면서도 저는 판단이 서질 않았고, 이러한 흐름 속에서는 관망하는 포지션을 취해야겠다고 다짐했습니다.

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그 이유는 출구에 대한 확신이 서질 않았기 때문입니다.

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아래의 사진은 물고기를 잡는데 흔히 쓰이는 통발입니다. 보통의 물고기들은 통발안에 훌륭한 먹잇감이 있다면 기본적으로 통발의 좁은입구를 통해 들어오고 통발에 쉽게 갇히게 됩니다.

​

물고기는 통발이 있음을 인지는 하겠지만 너무나 단순하게 먹잇감에만 초점을 맞추었기 때문에 통발의 위험성을 간과하게 되는 것이죠,

기본적으로 동물이나 사람은 눈앞에 것만 취하는 본능이 있기 때문에 당연히 먹이를 확보해야하는데 초점을 맞출뿐 먹이 확보 이후에 대해서는 크게 생각하지 않는 것입니다.

​

저 좁은 통발의 입구는 들어갈땐 좁아보이지 않았을 것이고, 당연히 나올 출구는 생각조차 안했을 것입니다.

​

통발안에 먹이를 먼저 선점하려던 물고기는 오히려 통발에 갇힐 것이고, 조금 신중했던 물고기들은 통발에 갇힌 물고기를 보며 통발에 갇히지 않을 것입니다.

​

어쩌면 이번규제로 인한 풍선효과도 이와 비슷하지 않을까 생각이 듭니다.

​

사람을 물고기에 비교하는 것은 아니지만 현정부의 부동산 정책 기조를 본다면 21번째 규제에서 그치지 않고 결국, 풍선효과가 나타난 지역까지 추후에 규제를 묶을 확률이 높습니다.

​

그렇다고 본다면 당장의 풍선효과라는 먹잇감만 생각하고 진입하는 투자자는 자칫 통발에 갇히 물고기가 되어버릴 수 있는 것입니다. 진짜 선동즉사 하게 될 수 있는 것입니다.

​

선점하는 것도 중요하고,

수익도 중요하지만

살아남는 것이 가장

중요한 때입니다.

조금은 신중한 자세를 견지하고

때로는 관망하는

절제력도 필요합니다.

​

선도자들이 선점효과를 누릴수 있다면 최고일 수 있지만 선점효과를 누리지 못한다면 결국 후발주자들에게 오히려 기회만 제공하고 본인은 위험할 수 밖에 없습니다.

​

투자방법에는 정답은 없고, 상황에 맞게 적절하게 해야하는데에는 이견은 없지만 불확실성이 많은 곳과 시기에는 보다 신중한 선택이 보다 좋은 선택일 수 있습니다.

​

먼저 움직이는 것이 마냥 능사가 아닐 수 있습니다. 변수가 많다면 조금은 관망하는 자세도 필요할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 2월 20일에는 정부가 또 다른 규제책을 내려놨는데요, 바로 0220 부동산 대책입니다. 약 1주일 정도 지났는데요, 정리를 해보려고 합니다.

과거 대책들은 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.(1216 부동산 대책은 별도로 재정리할 계획입니다.)

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

* 2019/12/17 - [부동산 정책 및 동향] - 12.16 부동산 대책 ; 주택시장 안정화 방안을 바라보며..

※ '20년 2.20 부동산 대책의 추진배경 

2.20 대책은 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기수요를 차단하기 위해 발표하였다고 합니다.

2.20 대책에서 조정대상지역 추가 지정 및 주택담보대출 규제 강화, 사업자 대출 및 관계기관 합동조사인데요, 각 항목별로 다시 살펴보겠습니다.

1. 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화

(1) 조정대상지역 내 가계대출 규제 강화

현재 조정대상 지역은 무주택자 또는 1주택처분조건으로 주택담보대출 LTV를 60% 적용하고 있습니다.(서민 실수요자에 경우 +10% 추가 가능)

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)

그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.

* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.

단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.

3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.

사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.

 * 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람

-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지

※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.

※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.

** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 처분 및 전입 시

- 주택 - 1 주택 세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년 내 전입 시

- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년 내 전입 시

(2) 사업자 대출 규제 강화

현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.

법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.

2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시

주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.

3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시 '자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택

3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화

최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.

소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준) 참고

조정대상지역 전지역에 소유권이전 등기일까지 전매 제한이 설정되게 되었습니다. (아래는 기존 1~3지역)

• 1지역 : 소유권 이전 등기일까지 전매 제한
• 2지역 : 당첨일로부터 1년6개월 (성남 민간택지)
• 3지역 : 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 (수원 팔달, 용인기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지)

* 2월 21일부터 입주자모집공고하는 주택에 대해 적용됩니다. 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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