부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표한 11월 18일 기준 주간 아파트 가격동향입니다. 지난 한주가 지나고 어떤 변동이 있었는지 살펴보겠습니다.

'19년 11월 18일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 상승하였습니다. 수도권과 5개 광역시의 상승이 지속되는 가운데 5개 광역시 중 광주는 소폭 하락하였으며 부산은 상승세를 이어가고 있습니다. 기타 지방은 전주 대비 하락을 지속하고 있습니다. 

서울은 송파구와 강남구는 분양가 상한제 적용지역 발표 이후에 매도 호가가 더욱 오르는 분위기에 매수자들이 추가가격상승에 대한 불안심리로 매매가 상승세가 유지되고 있으며 강서구는 소형 저가매물 위주로 실수요자의 거래가 증가하는 등 서울은 전반적으로 상승세가 이어지고 있습니다.

인천과 경기 역시 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 성남과 수원의 도시재생사업과 재개발, 재건축 지역들의 상승세가 도드라져 전반적인 상승을 견인하고 있습니다. 다만 수도권 외곽인 안성, 동두천, 양주, 오산 등은 소폭 하락하였습니다.

이번 주는 특별하게 부산을 언급하였는데 그럴만한 이유가 있었습니다. 11월 6일 조정대상지역 해제 이후 2주 연송 상승하였는데 8년 전 부동산 광풍 이후 가장 높은 상승을 보인 것입니다. 특히, 해운대구와 수영구가 높은 상승을 보였습니다. 해운대구는 외부 투자수요와 실거주 수요가 급격히 증가하였고, 재개발 및 재건축 예정 단지들에 대한 매수문의가 크게 증가하였습니다. 당분간 상승세가 지속될 것으로 보입니다.

다음은 전국의 전세가격을 알아보겠습니다. 전세 가격 역시 매매 가격과 비슷하게 0.03% 상승하여 전국이 9주 연속 상승세가 지속되고 있습니다. 특히, 수도권과 5대 광역시는 상승을 이어갔고 지방은 보합을 보였습니다.

서울은 19주 연속 꾸준히 상승을 이어가고 있으며 전세 선호도가 높아 전세물건이 귀하다 보니 상승세가 이어지는 듯한 모습입니다. 

인천과 경기 역시 상승세가 지속되고 있으며 매매와 마찬가지로 수원과 성남이 이끌어가고 있습니다. 매매가가 하락한 양주는 7호선 연장 착공들에 따른 임대인들의 호가 매물이 거래가 되면서 전세가가 소폭 상승하였고 하남 역시 인구유입과 매물이 줄어들면서 전세가 상승하는 모습입니다. 인천은 서구가 거래는 적었지만 당하동 일대 소형평형 전세가가 소폭 상승하였습니다.

전국 매수우위 지수는 61.2를 기록해 전주 58.4 대비 상승하였습니다. 서울은 매수 지수가 소폭 하락하여 118.1을 기록하였지만 여전히 매도우위가 지속되고 있습니다.

당분간 수도권을 중심으로 상승세가 조금더 길어질 것 같습니다. 지방의 경우에는 광주의 보합장을 보면서 피로도가 몰려올 것 같습니다만, 유동성이 풍부한 시장이라 시장의 변화가 궁금해집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축과 로또청약의 열풍으로 분양권이 모든 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 그러다 보니 무주택자, 다주택자와 실수요자, 투자자 구분 없이 분양권 투자에 광풍이 불고 있습니다. 특히, 규제로 부터 자유로운 수도권 외곽과 지방광역시를 중심으로 분양권 투자가 집중되다 보니 많은 분들이 분양권에 주택수 산입 여부에 관심이 많습니다. 현 정권의 부동산 규제정책이 강화되고 있는 현시점에는 보유주택수가 투자의 성패를 좌지우지하다 보니 세금 측면에서 매우 중요한 요소이지만 정확한 내용을 알기가 어려운데요, 그래서 간단하게 정리해 보려고 합니다.

흔히, 새아파트를 갖기 위해서 청약과 분양권 투자 / 재개발 및 재건축과 입주권에 대한 투자를 하고 있습니다. 먼저 분양권과 입주권의 차이가 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 분양권

분양권에 대해서는 많은 분들이 알고 계신 것처럼 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되어 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 우리가 일반적으로 생각하는 그 청약에 당첨되면 분양권을 얻게 됩니다. 분양권은 주택이 아니기 때문에 취득세나 재산세의 대상이 되지 않습니다. 그러나 분양권 거래 후에 발생하는 양도차익에 따른 양도소득세는 내야 합니다. 2017년 8.2 대책으로 인해 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권은 50%의 단일 세율을 적용받고 있으며 그 외 지역은 보유기간에 따라 차등적용되고 있습니다. 분양권을 실질적으로 보유하게 되는 시점은 정상 계약을 완료한 시점부터입니다. 분양권은 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 기존의 1 주택을 보유한 가구는 양도세 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.

2. 입주권

입주권은 재건축이나 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대산 새집을 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 분양권과 입주권 둘다 새집에 대한 입주할 권리를 갖지만 세금적인 측면에서는 차이가 있습니다. 입주권 역시 양도차익에 따른 양도소득세가 발생하게 되고 뿐만 아니라  분양권과 달리 취득세가 적용됩니다. 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생하는데 이때 일반 주택(1~3%) 보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)의 세율이 적용됩니다. 추가적으로 분양권과 달리 주택수에 포함이 되기 때문에 주택의 보유지역에 따라서 양도세 중과 등 규제에 대해서 잘 판단하셔야 됩니다.

그렇다면 분양권은 주택수에 산입이 되지 않는 것인지 의아하신 분들이 계실 것입니다. 그러나 분양권이 주택수에 포함되는 경우는 다음의 경우와 같습니다.

1. 주택청약시

2018년 9.13 대책으로 인해 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주하기 때문에 새로운 아파트 청약 시에는 유주택이 됩니다. 그렇기 때문에 취득일자를 잘 기억하셔서 무주택인지, 유주택인지 잘 판단하셔서 청약을 하셔야 부적격 당첨이 되지 않고 불이익을 피할 수 있습니다.

2. 주택담보대출 시

주택담보대출 역시 2018년 9.13 대책으로 인해 금융기관으로부터 주택담보대출 실행 시에는 분양권이 주택수로 포함되기 때문에 대출이 제한됩니다. 그러나 전세자금 대출을 받을 때에는 주택수에 포함되지 않기 때문에 분양권이 있는 1가구 1 주택자가 본인의 집을 임대차 계약을 하고 본인은 임차인으로 살더라도 전세자금 대출이 가능한 것입니다. 물론, 분양권이 입주 후 등기가 된다면 전세자금 대출의 연장은 제한되고 상환해야 합니다.

3. 번외 : 미분양 주택을 분양받을시에는 어떨까?

아파트 분양시 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유할 경우에는 주택수에 포함이 되지 않지만 그 분양권을 매수한다면 주택수로 산입이 됩니다(분양권)

이때, 미분양은 서류 부적격이나 계약 포기로 발생한 미계약 물량이 미분양 되어 선착순으로 공급한 것을 의미합니다. 만약 경쟁이 없던 단지의 정당당첨자가 계약을 포기한 후 미분양이나 미계약분을 선착순으로 공급한다면 주택수로 산입이 되니 이점 유의하시기 바랍니다.(국토부 질의 결과)

그 외에도 다양한 경우가 이월과세 적용 등 다양한 부분이 있지만 이러한 경우에는 세금 전문가와 상담이 필요할 것입니다. 위에서 살펴본 것처럼 분양권은 9.13 대책 이후로 경우에 따라 주택수에 포함이 됩니다. 입주권은 무조건 주택수에 포함이 되기 때문에 투자 측면에서 이러한 점도 반드시 고려해야 할 것입니다. 

정리하면서 다시 한번 느끼지만 우리나라의 부동산 관련 법들이 너무 복잡한 것 같습니다. 청약제도의 이해에도 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 전문가들 역시 자주 바뀌는 청약 정책과 세금 등 혼란스러울 텐데 정말 일반 서민들은 의외로 불이익을 받을 경우가 많을 것 같다는 생각이 들었습니다. 본인의 재산을 지키기 위해 이러한 내용은 반드시 이해하고 필요하다면 전문가와 상담받기를 강력히 권합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표하는 주간 주택 가격동향에 대해서 살펴보려고 합니다. 두 발표기관에 차이는 크지 않지만 두 번 살펴본다면 보다 정확하게 판단이 가능할 것 같습니다. 11월 11일 기준 전국 주간 아파트 가격은 매매와 전세 모두 0.06%씩 상승하였습니다.

전국적으로 살펴보면 수도권의 상승폭이 확대되었고 서울은 상승세 유지, 5대 광역시 및 세종이 상승 전환하였습니다. 그러나 지방은 하락폭이 더 커져 양극화를 보여주고 있습니다. 대전과 인천, 경기, 부산, 서울 등의 상승세가 컸고, 전북, 강원, 충북, 경북, 경남 등은 하락폭이 컸습니다. 176개의 공표지역 중 상승지역이 84개에서 100개로 증가하였고 보합 지역은 30개에서 15개로, 하락지역은 62개에서 61개로 감소한 모습입니다.

먼저 매매가격동향을 살펴보겠습니다.

수도권에서 서을의 상승세는 정부의 규제를 비웃기라도 하듯 강북을 중심으로 상승세가 지속되고 있으며 인천이 GTX-B 호재와 맞물려 부평의 재개발 및 재건축 지역들의 상승세가 컸습니다. 경기도에서는 과천과 안양 만안구, 수원 영통구가 상승폭이 컸으며 고양시와 남양주가 소폭 상승하였으며 조정대상지역 해제에 따른 효과를 봤습니다. 특히, 고양시는 45주 만에 상승으로 전환하였습니다.

지방에서는 여전히 대전이 뜨거운 감자로 상승세가 지속되고 있고 부산이 조정대상지역 해제의 호재와 맞물리면서 113주 만에 상승으로 전환하였습니다. 세종은 입주물량이 마무리가 되면서 금남면 일부 구축과 도담동에서 상승세가 나타나 보합에서 상승으로 전환하였습니다.

그러나 그외 8개도의 지방은 하락폭이 -0.05% 에서 -0.07%로 하락폭이 커져 양극화가 커지고 있습니다.

다음은 전세 가격 동향입니다.

전국적으로 전세 가격은 지난주의 상승폭을 동일하게 유지하고 있으며 수도권 중심으로 상승폭이 확대된 모습입니다. 시도별로는 세종과 경기, 인천, 울산, 대전 등은 상승하였고 강원, 경북, 전북, 제주, 경남 등 물량이 많은 곳에서 하락이 큰 모습입니다.

전국의 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역은 97개에서 98개로 상승하였고, 하락지역은 33개에서 35개로 증가, 보합 지역은 46개에서 43개로 하락하였습니다. 

수도권은 서울과 경기는 상승폭이 유지되었고 인천이 연수구 송도와 중구 하늘도시 일대의 입주물량이 해소되면서 전세 가격이 상승하였습니다. 그러나 경기도 외곽인 평택이나 광주는 입주물량까지 맞물리면서 하락이 지속되고 있습니다.

지방의 경우에는 5대 광역시는 상승폭이 유지되고 있으며 특히, 울산 전 지역이 전세가의 상승이 높습니다. 세종의 경우에는 상승폭이 다소 축소되었지만 교통(BRT)이 양호한 도담, 보람, 새롬동 일대에 전세가가 강세를 보이고 있습니다. 조정대상지역에서 해제된 부산의 경우 아직 전세가의 상승이 직접적으로 보이진 않지만 동래구, 사하구, 연제구 등 입주물량이 해소되면서 전세가가 소폭 상승하였습니다. 지방 8개도는 여전히 하락세를 유지하고 있지만 충남에 아산과 당진, 천안은 상승세가 유지되고 있고 강원도에서는 원주가 상승세를 이어가고 있습니다만 그 외 지역들은 전세가의 하락을 면치 못하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 11월 11일 기준 KB부동산에서 발표한 주간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 가장 핫이슈는 부산이 조정지역 해제의 호재와 맞물려 107주 만에 상승으로 전환하였습니다. 서울은 전주 대비 0.13% 기록하여 최근의 상승세를 유지하고 있으며 분양가 상한제 이후에 매수우위 지수가 상승하면서 매수문의가 증가하고 있습니다. 전국적으로는 전주 대비 0.05% 상승을 기록하였으며 지방의 5개 광역시 중 광주 보합을 제외한 4개 지역이 상승세를 이어가고 있습니다. 이와 대조적으로 기타 지방은 -0.02% 하락을 기록하며 양극화가 심해지고 있습니다. 

서울의 매매가격을 세부적으로 살펴보겠습니다. 전주 대비 0.13% 상승하였으며 구로구와, 송파구, 양천구, 광진구 순으로 상승을 이어가고 있습니다. 구로구는 신안산선의 호재와 꾸준한 수요로 매매가가 상승하고 있고 송파구는 분양가 상한제 발표 이후에도 꾸준한 수요의 유입이 보입니다. 특이한 점은 대단지의 가격이 너무 올라 상대적으로 거래가 적었던 소규모 단지로 수요가 옮겨가는 모습입니다. 양천구의 경우에는 분양가 상한제에서 목동이 제외되자 지난 주말부터 목동 신시가지 단지들과 일반 아파트까지 매수세가 확대된 모습입니다. 특히, 3대 교육 특구 중 하나로 관심이 집중되는 모습입니다.

다음은 경기도입니다. 경기도는 일부지역에 강세가 두드러지면서 전체적으로 0.05% 상승하였습니다. 특히, 수원 영통구와 광명, 성남 분당, 중원구 등이 소폭 상승하였고 외곽인 동두천과 안성 이천 등이 하락을 보이고 있습니다. 수원 영통구는 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C노선이 들어가는 망포동 인근의 매매수요가 증가하였고 성남의 경우에는 강남권 출퇴근과 학군 선호지역으로 실수요 문의가 많아진 모습입니다. 

부산은 2017년 10월부터 장장 2년 넘게 하락세를 이어왔는데 11월 6일 조정대상지역에서 해제가 되면서 107주만에 상승으로 전환되었습니다. 특히, 동래구와 수영구, 해운대구가 상승을 주도하였습니다. 동래구는 입주 5년 미만 신축과 재건축 연한이 다가오는 노후단지들을 중심으로 투자자들의 수요가 증가하였고 수영구 역시 노후단지가 밀집되어있는 민락동, 망미동 일대를 제외하고는 투자수요가 증가한 모습입니다. 해운대구 또한, 매물을 거둬들이고 호가를 높이는 등 매도우위로 시장 상황이 바뀌었습니다.

다음은 전세가격을 알아보겠습니다. 전국적으로 전주 대비 0.02% 상승을 기록하였지만 매매 가격과 동일하게 수도권과 5개 광역시는 상승한 반면 기타 지역은 하락하였습니다. 

서울의 전세시장을 세부적으로 살펴보면 전주대비 0.04% 소폭 상승하며 18주 연속 꾸준히 전세가가 상승 중입니다. 강남구가 일부 하락했지만 전반적으로 서울시장의 전세 강세가 지속되고 있습니다. 매매시장과 비슷하게 가을 이사철과 학군수요가 많고 서울 청약시장에 대한 기대감이 전세시장 강세에 영향을 주고 있습니다.

경기도의 전세가격 역시 0.04% 상승하였으며 의왕, 성남 분당, 수원 영통구, 화성 등이 상승을 주도하고 있습니다. 안성은 유일하게 수도권에서 전세가가 하락한 모습입니다. 성남 분당구는 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들로 수요가 많았습니다. 화성은 중소형 평형 위주로 신혼부부 중심으로 수요자가 많은 편이며 인천은 연수구의 입주물량이 소화되면서 전세가가 상승하고 있습니다. 

전국 매수우위지수는 58.2를 기록해 전주 대비 상승하였습니다. 서울은 강북 중심으로 상승세가 높아진 모습으로 정부의 규제정책에 따른 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 상태입니다.

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