부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 매도우위 시장에 진입한 지역들에서 흔치 않게 들리는 말들이 많은데요, 매도자가 계약금을 배액 배상하고 해제하는 일들입니다. 그런데 이상하지 않나요? 매수자가 낸 돈에 왜 두배를 내야 해제가 될까요? 매수자는 배액 배상을 받으면 손해배상은 요구하지 못하는 걸까요? 이러한 의문을 해결하고자 오늘은 계약금 계약과 해약금에 의한 계약해제에 대해 알아보려고 합니다.

먼저 계약금 계약에 개념에 대해 알아보겠습니다.

이러한 특성 때문에 우리는 본계약에 앞서 계약금을 통한 계약을 선행 합니다. 그래서 잔금 이전에 일부 계약금을 넣고 계약을 진행하는 것입니다. 그래서 계약금 계약과 매매계약이 동시에 진행되지 않는 것입니다. 또한, 잔급 납부와 등기가 같이 행해집니다.

다음은 계약금의 종류에 대해 알아보겠습니다. 계약금의 종류는 크게 3가지로 나누어집니다.

1. 증약금 : 계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는데, 이를 증약금이라 합니다. 그래서 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질을 가집니다.
2. 해약금 : 계약금은 해제권을 보류하는 성질을 가지는데, 이를 해약금이라 합니다. 민법은 보통 계약금을 해약금으로 추정하고 있습니다(제565조 1항 명시)
3. 위약금 계약금은 채무이행을 확보하기 위한 성질을 가지는데, 이를 위약금이라 합니다. 계약금이 위약금으로서의 성질을 가지기 위해서는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 합니다. 보통 민법에서는 위약금을 손해배상액으로 추정합니다.

그렇기 때문에 계약금은 계약체결의 증거이자, 해제하기 위한 해약금, 특약을 통한 위약금의 성질을 같습니다. 

다음은 계약금을 통한 계약 해제중 일반적인 해약금에 의한 계약 해제에 대해 알아보겠습니다.

여기서 핵심 키워드는 해제권을 행사할 수 있는 기간으로 당사자의 이행에 착수할 때까지입니다.

당사자의 일방이란 매매 당사자의 "쌍방"중 어느 일방을 말합니다. 따라서 매도인이 이행에 착수한 바가 없더라도 매수인이 이미 이행에 착수한 경우 매도인과 매수인은 더 이상 해약금에 의한 계약해제는 할 수 없습니다.

이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고 이행의 준비만으로는 부족합니다. 중도금을 지급한다든가, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것은 이행의 착수에 해당됩니다.

판례에 따르면 이행기 전에 착수하지 않는 특약을 하는 등의 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 

또한 단순히 매매계약의 이행을 청구하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행 착수로 볼 수 없습니다. 매매계약 체결 후 계약금만 수령한 상태에서 토지거래허가신청을 하고 허가를 받았다 하더라도 이는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 결국 이행 착수에 해당되지 않는 다면 해약금에 의한 계약해제가 가능한 것입니다.

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 배액을 배상하면 그것으로 해제가 가능한 것입니다. 그래서 우리는 일반적으로 매도자가 계약금의 배액을 배상하고 계약이 취소되는 경우가 생기는 것입니다.

이때 매수자는 의사표시만 하면 계약을 해제할 수 있으며 이 경우에는 당연히 계약금 포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기 의사가 필요 없습니다. 그러나 매도자는 계약을 해제하겠다는 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 두배의 가액을 현실적으로 상환하여야만 해제할 수 있습니다.

보통 계약금 이전에 가계약금이라는 명목으로 매수자가 일부 금액을 입금하고 난 뒤에 계약을 취소, 요구하는 경우가 있는데요, 이때에는 계약금에 해당하는 금액을 모두 지불해야 해제가 가능합니다. 매도자가 해제할 때는 당연히 계약금 전체에 배액을 반환해야 계약해제가 가능합니다. 법적으로 가계약금이라는 용어는 없기 때문에 계약금의 일부로 보고 있습니다. 가계약은 그 자체만으로도 하나의 계약으로 성립되며, 심지어 구두상의 가계약도 법적 효력이 있기 때문에 계약에는 신중을 기해야 합니다. 물론 특약에 따라서는 가계약금을 위약금으로 특약을 하거나 예치금으로 한다면 돌려받을 수도 있습니다.

해약금에 의한 계약해제는 계약이 소급적으로 소멸하지만  해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복 의무나 손해배상청구권 등의 문제가 발생하지 않습니다. 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정 해제)에는 영향을 미치지 않습니다. 그래서 위약금을 정하는 별도의 특약이 없는 한 그 외의 보상은 불가합니다. 

매도우위의 시장인 경우에는 매수자는 계약금을 지불하고 잔금이전에 이행착수에 해당하는 중도금을 소액이라도 입금함으로써 이행착수의 요건을 갖추어서 계약해제가 되지 않도록 하는 것도 하나의 요령이 될 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어서 오늘은 12월 16일 기준 한국감정원에서 발표한 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 항상 KB부동산과 교차해서 살펴보면서 데이터의 정확도를 높이는데 도움이 되는 자료입니다. 한국감정원 발표자료 역시 12. 16일 기준이기 때문에 17일에 발표된 1216 부동산 대책 영향은 반영되지 않았습니다.

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 수도권은(0.15%→0.18%) 및 서울(0.17%→0.20%)은 상승폭이 확대되었고, 지방은 0.06%로 상승폭 유지하였으나 5대 광역시는 0.14%→0.13%로 와 8개도는 -0.01%→-0.02%로 소폭 하락하였고 세종은 0.19%→0.37%로 상승하였습니다.

시도별로는 세종(0.37%), 대전(0.34%), 서울(0.20%), 경기(0.18%), 울산(0.14%) 순으로 높았고 강원, 제주 경북, 경남은 하락하였습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(109개→110개) 및 하락지역(43개→44개)은 증가, 보합 지역(24개→22개)은 감소하였습니다.

- 서울은 여전히 추가 상승 기대감과 매물 부족으로 상승폭이 확대되었습니다.(0.17%→0.20%) 강북은 마포구, 용산구, 성북구, 광진구, 서대문구 위주로, 강남은 강남 4구, 양천구 중심으로 상승세가 높았습니다. 여전히 학군수요와 중심 업무지구 접근성이 좋은 지역들 위주의 상승세가 엿보입니다.

- 인천은 상승세가 다소 축소되었습니다.(0.11%→0.08%) 연수구는 송도 일대로, 계양구는 계양 테크노벨리 인근 단지 위주로, 부평은 7호선 역세권 단지 위주로 상승세가 이어진 모습입니다. 인천은 재개발 재건축이 많은 비규제 지역이다 보니 투자 문의가 계속 어이 지고 있습니다. 

- 경기는 상승폭이 확대되었습니다.(0.16%→0.18%) 특히, 교통호재가 있는 용인 수지구, 수원 영통구와 재건축으로 인한 시세 상승이 가파른 과천이 상승세를 주도하고 있으며, 조정지역 해제된 고양시는 상승세가 계속 이어지고 있습니다.

- 지방의 5대 광역시는 상승폭이 다소 축소되었습니다.(0.14%→0.13%) 대전은 중구, 서구, 유성구, 동구 등 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으며 실수 요장으로 바뀐 모습입니다. 부산은 상승세는 이어지고 있으나 매도자 및 매수자 간의 희망 가격 격차 등으로 거래가 많이 이어지진 않고 있습니다만 분양권 시장 중심으로 상승세가 이어지고 있습니다. 

- 세종의 경우에는 상승폭이 확대되었습니다.(0.19%→0.37%) 행복도시 내 평형 갈아타기 수요, 대전에서 넘어오는 출퇴근 수요 영향 등으로 상승세가 확대되었습니다. 

- 그 외 8개도는 하락폭이 확대되었습니다.(-0.01%→-0.02%)

2. 전세 가격

전국의 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다. 수도권(0.13%→0.17%) 및 서울(0.14%→0.18%)은 상승폭이 확대, 지방(0.06%)은 상승폭 유지했으나 5대 광역시(0.10%→0.09%)는 소폭 하락, 8개도(0%)는 보합, 세종(0.72%→0.90%)은 상승세가 확대되었습니다.

시도별로는 세종(0.90%), 대전(0.20%), 서울(0.18%), 경기(0.18%), 울산(0.13%) 등은 상승하였고 강원, 경북, 전북, 제주, 경남은 하락하였습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(104개→108개) 및 보합 지역(38개→43개)은 증가, 하락지역(35개→25개)은 감소하였습니다.

- 서울은 매매 가격 상승에 따른 전세 가격이 동반 상승하였습니다.(0.14%→0.18%) 교육제도 개편 및 청약 대기수요 등 수요가 증가하지만 전년 대비 줄어든 신규 입주물량에 따른 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 이번에 1216 대책에서 고가주택에 대한 전세대출을 금지함에 따라서 중위 가격이 9억 원에 육박하는 서울 전반적으로 집주인의 실입주 수요 증가로 전세물량이 더 줄어들 것으로 판단됩니다.

특히 매매 가격에서 살펴보았던 핵심업무지구 접근성이 좋은 지역과 학군 우수지역들은 여전히 전세수요가 많으며 상승세를 이끌어가고 있습니다.

- 인천은 매매 가격과 마찬가지로 전세 가격이 상승세가 소폭 축소되었습니다.(0.11%→0.09%) 학군 및 교통이 양호한 연수구의 송도동 일대와, 부평구, 서구 등 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

- 경기도는 상승폭이 확대되었습니다.(0.13%→0.18%) 매매 가격과 마찬가지로 학군 및 교통이 우수한 용인 수지, 수원 영통구, 안양 동안구 등의 지역들이 서울과 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 입주물량 이 많았던 안산 상록구는 소폭 하락하였습니다.

- 지방 5대 광역시는 상승폭이 소폭 축소되었습니다.(0.10%→0.09%) 대전은 전 지역에서 전세가 상승이 이루어지고 있습니다. 부산은 해운대구, 강서구, 남구 등은 상승하고 있으나 입주물량이 남은 북구는 소폭 하락하였습니다.

- 세종은 입주물량이 마무리되면서 입지가 좋은 새롬 및 도담동 일대 위주로 상승하며 상승폭이 확대되었습니다.(0.72%→0.90%)

- 그 외 8개도는 0%로 보합을 유지하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 한주가 흘렀네요, 이번 주말도 어김없이 발표된 12월 16일 KB부동산 주간 아파트 가격 동향을 살펴보겠습니다. 부동산 대책 발표 직전 주라 관심이 갑니다. 기준일이 12월 16일이니 차주부터 시장 상황이 반영될 것 같습니다.

1. 매매 가격 

12월 16일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.09%)을 기록했습니다. 상승세가 멈추질 않는데요, 서울(0.20%)과 경기(0.09%), 인천을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.34%)과 부산(0.11%), 울산(0.10%), 대구(0.07%)는 상승했고 광주(0.00%)와 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했습니다. 지방에서는 경북(-0.05%), 전북(-0.03%), 충북(-0.01%), 강원(-0.01%)은 하락했고, 세종(0.17%), 전남(0.02%), 경남(0.01%), 충남(0.01%)은 상승했습니다.

- 서울아파트 매매 가격은 전주 대비 0.20%의 변동률을 기록했다. 용산구(0.49%), 구로구(0.43%), 영등포구(0.34%), 강남구(0.30%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다.

용산구는 서울의 핵심 재개발 지역으로 수요자 관심이 여전히 높아 위압적인 정책이나 경기지수 등 여러 가지 복합적인 요인에도 불구하고 매매가가 여전히 상승세로 이어가고 있으며 30-40대가 과감하게 매수에 적극 가담하고 있어 매매가 강세가 유지되고 있습니다. 

구로구는 신안산선 소식 이후에 양도세, 보유세 인상 등 각종 부동산 규제책에도 불구하고 매물이 거의 없는 상황입니다. 오히려 투자 문의 증가로 매도 우위 시장이 형성 중이고, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요자 매수 문의도 꾸준한 편입니다. 서울은 상승세가 식을 줄 모르네요, 다음 주가 기대됩니다.

- 경기는 수원과 성남, 광명 및 과천과 용인 지역이 상승하며 전주 대비 0.09% 상승했고, 인천도 0.05% 상승했습니다. 수원 영통구(0.59%), 수원 팔달구(0.44%), 성남 수정구(0.37%), 광명(0.32%) 등이 상승을 주도하였고, 안성(-0.06%), 이천(-0.03%), 동두천(-0.02%)은 하락을 보였습니다. 

수원 팔달구는 장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들 등이 실수요자 문의가 증가하면서 매매가가 상승세를 이어가고 있으며 등의 교통 호재, 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 관심도 높은 지역입니다.

조정대상지역이지만 전매기간이 짧은 것도 주효한 것 같습니다. 수원역을 이용할 수 있는 매교동 힐스테이트푸르지오 수원은 역대급 경쟁률을 보이며 수원의 상승세를 잘 보여주고 있습니다. 성남 수정구는 신흥 2구역,산성구역 등 구도심 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 지역으로 수요 움직임이 많습니다. 특히 8호선 역세권 단지들은 서울 등에서 유입하는 젊은 수요층 매입이 꾸준하여 매매가가 강세를 보이고 있습니다.

- 인천 계양구(0.09%)는 경기 부진 및 대출규제 영향으로 매수세가 활발한 편은 아니지만 3기 신도시 개발, 테크노밸리 조성사업 등 개발 사업 기대감과 서울과 가깝다는 입지적 장점으로 매매가가 꾸준히 상승 중에 있으며, 신규 아파트와 역세권 단지 위주로 간간이 거래 있으며 작전동 일대 재개발 이주 영향으로 주변지역 저가 매물의 매수문의가 활발한 편입니다. 또한, 부평, 인천시청, 주안역 주변의 재개발 지역들 역시 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.03%)는 전주 대비 상승했고, 기타 지방(-0.01%)은 소폭 하락했습니다. 

서울은 전주대비 0.07%를 기록, 경기(0.06%)는 소폭 상승했으며, 5개 광역시는 대전(0.09%)과 대구(0.05%), 광주(0.01%), 울산(0.01%), 부산(0.01%) 모두 상승했습니다.

- 서울(0.07%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 23주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 강남구(0.26%), 마포구(0.15%), 송파구(0.11%), 용산구(0.11%) 등이 상대적으로 상승하였고, 중구·금천·도봉구는 보합(0.00%)을 보이고 나머지 전 지역이 상승했습니다. 

마포구는 분양가 상한제 발표로 매매전환보다는 전세로 수요가 옮겨가고 있는 상황으로 전세가 상승세가 유지 중입니다. 목동,강남, 여의도로 출퇴근이 용이하고 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터우나 월세 전환 및 재계약 등으로 시장에 출회되는 전세 물건이 귀한 편입니다.

송파구는 11월 입주 시작한 잠실 올림픽 아이파크와 강동구 신규 입주 물량 영향으로 전세 품귀 현상은 다소 완화되었으나 여전히 수요에 비해 물량이 귀한 편이다. 겨울방학 이사 수요자들이 움직이고 있고, 분양가상한제 시행에 전세로 살다가 새 아파트를 분양받겠다는 수요도 늘고 있는 추세입니다. 

서울의 전세시장은 물건이 귀해지는 모습을 보이고 있습니다. 1216 대책에서 고가주택 보유자에 대한 규제가 이어지는데 차주의 전세시장 움직임도 궁금합니다.

- 경기 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.06%)을 인천은 상승(0.08%) 했습니다 다.수원 영통구(0.26%), 과천(0.24%), 광명(0.23%), 수원 권선구(0.22%) 등이 높은 상승세를 보였고 하락지역은 없었습니다.

수원 영통구는 수원발 KTX,수인선 복선전철, 신분당선 호매실 구간 연장, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고, 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역 교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 일대에 전세 수요 문의가 증가하고 있습니다. 

과천은 신규 분양 아파트 당첨을 위해 무주택자들 전입이 늘고 있으나 올 한 해 입주 예정인 신규 단지도 없고 기존 단지들에서도 세입자가 움직이려 하지 않아 전세 물량이 수요 대비 많이 부족한 편으로 상승률이 가파릅니다.

각종 데이터들이 수원과 과천의 뜨거움을 보여주고 있는데요, 경기도 전 지역이 온기가 퍼지는 느낌입니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 70.4를 기록해 전주(66.7) 대비 소폭 상승했다. 서울은 128.3으로 전주(128.6) 대비 소폭 하락하였습니다. 지난 10월 초에 기준점인 100을 상회한 이후 점진적으로 증가하던 추세는 유지되는 모습이며 매수문의는 점차 증가하는 반면, 집주인들은 매물을 거둬들이며 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 전국적으로도 매수우위 지수가 상승하는 모습입니다. 현재 시장의 모습을 잘 보여주는 그래프입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 동안은 1216 부동산 정책에 대한 이야기가 계속되었는데요, 특히, 기존에 주택 보유자들보다 주택을 구입하지 못한 3,40대들의 상실감이 더 컸던 것 같습니다. 아이러니하게도 부동산 정책의 방향성은 양질의 주택을 무주택자에게 공급하는 것이 주요 골자인데요, 왜 이런 상실감들이 나올까요? 

현재의 30,40대들은 기존 3포세대(연애, 결혼, 출산 포기)뿐만 아니라 5포 세대(3포 세대+내 집 마련, 인간관계), 7포 세대(5포 세대+꿈, 희망)라는 말까지 나올 정도로 어려운 세상에서 이러한 어려움을 뚫고 연애와 결혼 그리고 출산을 하였거나 계획하고 있습니다.  매일 전쟁터와 같은 출퇴근 시간과 직장 내 스트레스, 육아를 참아내며 말입니다. 더군다나 현재의 어려운 경제환경 속에서 베이비부머 세대와 청년세대 사이에 껴서 위아래로 부양해야 하는 매우 불쌍한 세대인 것입니다. 세금 주도 성장의 피해자인 셈이죠..

아마 저의 이야기로 예를 들면, 이들의 부동산 정책에서 느껴질 상실감을 십분 이해할 수 있을 것 같습니다. 저는 30대 초반으로 두 딸아이의 아버지이자 조금은 안정적인 직장을 다니는 외벌이 직장인 입니다. 현재 거주지는 투기과열지구 내에서 임대로 거주 중에 있으며 주변에서 청약으로 아파트에 당첨되고 많은 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 부동산 공부를 시작하게 되었습니다. 그러나 신혼부부 특공도 좋은 지역들은 경쟁이 치열하기 때문에 번번이 탈락하고 어려운 청약제도와 LTV와 같은 대출규제들을 공부하면서 현실을 직시하게 되었습니다. 부모 도움 없이 일찍 결혼해서 외벌이로 돈을 모았던 저는 현금이 약 5천만 원 정도 있었습니다.

신용대출을 사용하더라도 계약금만 지불이 가능했고 더군다나 아이 둘을 키울 생각에는 최소한 34평형은 살아야 하기 때문에 저렴한 분양가더라도 이미 대부분 비쌌고 잔금까지 마련할 자신이 도저히 없었습니다. 원리금 상환을 할 생각에도 매우 부담이 되었습니다.(당시에는 집값 상승이 이렇게 클 줄 몰랐고 중도금을 주담대로 전환 시 시세 상승에 따라 비율이 늘어나는 레버리지에 대한 이해도 적었습니다. 아마 저뿐만 아니라 평범한 분들은 비슷할 것으로 사료됩니다.)

그렇기 때문에 청약은 엄두도 내지 못했고 주변의 다른집을 보더라도 이미 수억 원의 고가 아파트가 되었기 때문에 구입하기 위해서는 당장 3-4억의 현금이 필요습니다. 그래서인지 비빌 언덕이 없었던 저는 더욱더 상실감이 매우 컸습니다. 앞으로 아이들이 성장함에 따라 환경도 생각해야 하기 때문에 이제는 정착하고 싶은데.. 특공 기준이 되어도 당첨도 안되고 집값 지불능력이 되지 않았기 때문입니다. 그렇다고 너무 멀리 외곽으로 가자니 출퇴근에 대한 부담감도 컸습니다.

상실감을 갖고 상담중에 주변에 먼저 청약을 받았던 분들은 대출규제 전으로 집값의 최대 70%까지 담보대출이 가능했기 때문에 저와 같은 소액만 있더라도 가점이 없이 특별공급에 대한 문만 두들기더라도 구입이 가능했었습니다. 불과 1-2년 사이에 무엇이 달라졌길래 정부의 말 따라 특공 세대수는 늘어났고 집값은 시세 대비 저렴한데 저한테는 오히려 구입이 어려워진 것입니다.

이러한 상실감속에서 부동산 공부를 해야겠단 생각이 들었고 결국 경매를 시작으로, 짧은 기간 동안 소액으로 돈을 버는 방법을 연구해서 언젠가는 상위 주거지에 정착하고자 하는 작은 꿈이 생겼고 조금씩 변화하는 모습에 행복했습니다. 

그러나 지속적인 정부의 부동산정책을 바라보면 오히려 대출규제를 더욱더 강화하고 있습니다. 이미 서울의 중위 아파트 가격이 9억 원에 육박하는 와중에 9억 원이 넘는다면 지금의 LTV보다도 더 낮은 대출이 되는 것입니다. 분양가는 인플레에 따라 더욱더 올라갈 것이고 나의 저축액이 늘어나지도 않는 상태에서.. 가점도 낮고 혼인기간이 경과해서 특별공급 조건도 사라지게 될 테고 아이가 없는 경우에는 특공 당첨은 거의 불가능하기에.. 열심히 아끼고 돈 모아서 서울에 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 청천벽력 같은 소리입니다.

당장엔 아이가 없더라도 아이가 생길 것을 대비해서 최소한 34평형은 살아야 하는데.. 일자리가 많은 중심업무지구의 집들은 비역세권이더라도 대부분 9억 원을 훌쩍 넘어버립니다. 그렇다고 해서 너무 외곽으로 나가버리면 출퇴근이 힘들어지니.. 참으로 어려운 상황입니다.

* 서울의 아파트는 규제로 인해 서비스면적에 따라 실평수가 더 작습니다.

더군다나 필수가전과 달라진 라이프스타일로 인해 1인당 주거면적도 늘어나는 상황 속에서 작은 평형의 집을 살수도.. 없고..

* 이전에 작성한 1인당 주거면적 관련 글입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/07 - [부동산이야기] - 평균 가구원수, 1인당 주거면적과 가구당 순자산의 변화로 보는 중ㆍ대형 평수 아파트 전망..

어떤 분들은 그럴수 있습니다. 무슨 비싼 집을 사려고 하냐, 외곽에 싼 집 널렸다, 비싼집을 사는 것이 투기다, 나때는 원룸에서 시작했다고 말입니다. 그러나 서울에 직장이 있는 수많은 젊은 세대들은 무슨 죄입니까? 비싼 집을 찾는 게 아니라 집이 비싼 것을.. 더군다나 비싼 신축에 대한 수요는 더욱더 높아만 갈 겁니다. 21세기에 태어난 세대가 20세기의 집에 살라고 하면 그것이 가능하겠습니까? 참기 어려울 것입니다. '라떼는 말이야'는 이젠 잠시 접어두십시오. 

어렵게 취업하고 결혼해서 맞벌이 하며 아끼고 아껴서 내 집 마련 후에 자녀계획을 하려면 많은 30대들은 대출규제에 상실감이 더 클 것입니다. 더군다나 아이를 낳는 순간 외벌이가 되어버려 가구소득이 떨어지면 당장에 생활이 어렵기 때문입니다.개인의 소득 수준에 맞게 대출을 규제하면 될 것을.. 왜 자꾸 지역에 한정 지을까요?

이렇듯 주택구입이 어려운 30,40세대뿐만 아니라 이미 주택을 구입한 30,40대도 마찬가지입니다. 어렵게 작은 평수에 집을 마련해서 자녀들이 성장하면 이사계획을 준비했을 텐데 대출까지 줄어들면 더 넓은 평형의 집으로 갈아타기가 불가능한 것입니다.

오히려 정부가 의도한 서울 강남 집값을 잡고 실수요자의 내 집 마련 기회를 높이겠다는 정부 발표와 달리, 실제로는 강력한 대출 규제로 이른바 실수요자들인 30, 40대가 직격탄을 맞게 된 것입니다.

더군다나 어렵게 주택을 구입한 세대들은 생활도 빠듯한데 공시지가 상승에 따라 높아만가는 집값에 세부담도 클 것입니다.

정부가 15억 원이 넘는 아파트를 '초고가' 아파트로 규정한 것도 매우 아이러니합니다. 고소득 직장을 다니는 맞벌이는 우리가 생각하는 것보다 많은 소득을 벌어 들입니다. 우리나라 전체 근로자 중 연봉 1억 이상의 근로자가 약 45만 명이라고 하면 그 수가 적진 않아 보입니다. 여기에 개인사업이나 자영업과 같이 근로 외에 소득이 높은 수요자들까지 포함한다면 실수요자의 폭은 생각보다 클 것입니다. "실수요자가 자기 소득 수준에 맞춰 살고 싶은 집을 사려는 게 죄가 되냐"는 비판이 나오는 것도 이러한 까닭입니다. 그들에게 수억 원의 주담대는 큰 부담이 아닙니다. 오히려 이것을 억제하는 것이 공정하지 않아 보입니다.

기존에 9억 원 이상의 고가주택이 이제는 서울의 중위 가격 수준의 평범한 아파트가 되자 이제는 15억 원이라는 기준으로 '초고가주택'이라는 개념을 정립해 프레임을 씌우는 것은 아닌지.. 의문이 듭니다.

이미 그전에도 고가주택의 수요는 일반인이 아니었습니다.. 대출규제에 가장 큰 피해자는 고가주택에 대한 수요자가 아니라 평범한 서민들이라는 것을 깨달았으면 합니다.

대출은 개인의 신용과 능력에 맞추어 실행하면 되고, 지역별 주택 가격의 차이는 결국 수요가 만들어 내는 것이기에.. 시장논리로 이성적이고 합리적으로 접근하는 정책을 펼친다면 두 팔 벌려 환영하겠습니다. 행정구역 차이로 대출이 다른 현상황.. 저만 불편한 건가요?

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 1216 부동산 대책의 여파가 꽤 컸던 모양입니다. 이곳저곳에서 곡소리가 나고 개인에 따라서는 막대한 금전적 손해를 보는 경우도 보입니다. 물론, 대다수가 아닌 극소수의 고가주택을 보유자들이지만 그 소수도 우리의 국민이기에 조금은 마음이 아프다는 생각이 들었습니다. 그들은 투자자일 수도 실수요자일 수도 있지만 둘 다 저는 투자자라고 보고 있습니다. 어느 누구도 내 집 마련을 위해 공부하지 않거나 집값이 오르는 걸 원치 않는 경우는 없기 때문입니다. 결국 내 집 마련도 하나의 투자인 것은 부정할 수 없는 팩트입니다.

이런 글을 작성한다고 오해하실까 봐 서두에 말씀드리지만 저는 고가주택도 없고 비빌만한 언덕도 없는 흙수저 지방 소도시 출신으로 그냥 자본주의를 선배 투자자들보다 늦게 깨달은 소인입니다. 어제오늘 부동산 관련 많은 뉴스를 접하면서 제 주변에서는 마치 통쾌하다는 듯이 정부의 정책을 지지하며 투기꾼들은 없어져야 한다며 미소 짓는 분들이 생각보다 많다는 것에 놀라 글을 이어가는 것뿐입니다.

왜 주변에서는 그들을 손가락질할까요? 과연 그들이 불법을 저질렀나요? 어떤 이유에서 그들을 욕하며 손가락질하는 것일까요? 내가 아는 당신들도 청약 당첨을 노리며 계획을 세우고 있고 당첨 이후에 시세차익을 기대하고 있으면서 본인은 무주택자이기 때문에 떳떳한 것일까요?

어제오늘 계속 생각해보았습니다. 어떤 근거로 실수요와 투자자를 구분할 수 있을지 말입니다. 아무리 생각해도 구분이 안 되는 건 제가 멍청한 것일까요? 무주택자가 로또 청약을 노리고 이사를 다니고 전입을 하고 소득을 맞추기 위해서 퇴사를 하거나, 자동차 명의를 바꾸는 것은 매우 건전한 전략이고 투자자들이 하는 방법들은 모두 위법인 것인지? 자꾸 의문이 듭니다.

정부의 일관된 정책들 ; 고가주택을 보유하고 집이 많으면 적폐라는 타이틀로 몰아세워서 마치 그들이 사회악인 듯 돈에 미친 괴물인 양 표현되는 것들에 대해서 저는 매우 놀랐습니다. 언제부터 그들이 괴물이며 불법을 자행하는 피의자가 되었을까요? 법의 테두리 밖에서 행해졌던 많은 행위들(불법 전매, 다운거래, 시장교란 행위 등)은 분명 처벌받아 마땅하다고 생각되지만 그렇지 않은 다른 투자자들 ; 합법적인 범위 내에서 투자를 했던 투자자들은 무슨 죄를 지은 건가요?

법의 테두리 안에서 어떤 행위도 할 수 있는 것이 자유민주주의 국가 아닌가요?, 불법을 저질렀다면 마땅히 처벌받으면 되는 것 아닌가요? 당연한 우리 사회의 룰이 있고 그에 따라 통제받고 있는 우리나라에서.. 그렇다면 위법 없이 투자를 이어가는 투자자들은 무슨 죄가 있을까요? 자꾸만 의문이 들었습니다. 

저는 평소에도 궁금하거나 의문 나는 것들에 대해서는 어떻게든 알아보려는 조금은 불편한? 성격을 갖고 있습니다. 궁금하거나 가려운 부분들은 반드시 알고 넘어가야 직성이 풀립니다. 그렇지만 위에 질문들은 도저히 답이 나오지 않습니다.

집이 1개여도 고가주택이면, 집이 많으면 괴물이자 적폐로 낙인찍혀버리는 현 상황이 매우 안타깝기만 합니다. 언제부터 고가주택을 보유한 사람은 적폐가 된 것일까요? 자본주의 사회에서 자산의 증식과 부채의 증가는 경제성장에 수반되는 당연한 결과입니다. 그에 따라 본인의 결정하여 자산을 구입하고 증식하는 것이 무슨 문제가 있는 것일까요? 집값이 떨어지면 누가 보상을 해주나요? 결국, 합법적인 테두리 안에서 본인이 선택하고 책임지는 것입니다.

그러나 책임지기 싫어서 집을 사지 않는 사람들은 다음과 같은 공통점을 갖고 주택을 사지 않습니다.

1. 집값이 너무 올라서 떨어지면 살거야.

2. 집값이 너무 떨어져서 더 떨어지면 살거야.

그들은 결국 사지 않습니다. 자산을 잃을까 봐 두렵기 때문입니다. 그렇지만 로또 청약 당첨에는 목을 맵니다. 매일 폭락론을 주장하면서 폭락론자가 외치는 유튜브 동영상에 만족하면서, 마치 사람이 먼 미래에는 죽는 것, 지구가 미래에는 사라지는 것, 태양이 식는 것 등 너무 먼 미래에 일들을 마치 눈앞에 일처럼 이야기하는 그러한 콘텐츠들을 보면서 말입니다. 집값은 너무 거품이야, 떨어질 거야, 외치면서 아이러니하게도 청약은 기다리고 있습니다. 매우 이중적인 모습 아닙니까?

결국 투자자나 투자를 하지 않는 사람들 모두 자산을 지키려는 목적은 같은데 왜 자꾸 구분 짓는 걸까요? 정말 의문이 듭니다. 

또한, 항상 얘기하는 내용이지만 주택임대시장에서 기여도가 큰 다주택자와 임대사업자들까지 괴물로 몰아버린다면 장려하고 독려했던 정권들은 무엇인가요?

* 이전에 작성한 게시글로 다주택자의 민간임대 시장 기여도에 관련된 내용을 작성하였습니다,

2019/09/23 - [부동산 이야기] - 다주택자, 과연 그들이 사회악일까?

정치적인 이야기일 수도 있지만 결국 프레임은 정부가 씌우고 있고 국민들 간의 갈등을 조장하고 있습니다. 정부는 집값이 오르건 내리건 맞추어 정책을 내놓을 순 있습니다. 그게 정부의 중요한 기능이기 때문입니다. 양질의 주택을 국민에게 공급하고 주택시장의 안정을 시키는 것은 당연한 역할입니다.

그러나 고가주택을 보유했다고 해서 집이 많다고 해서 적폐이자 괴물로 지칭한다면 그것은 분명 잘못된 것입니다. 정부는 누구보다 냉정하고 공정해야 합니다. 그게 그들의 역할이기도 합니다.

주택시장이 위축되면 구입을 장려하면서도 과열되면 억제하는 것은 매우 당연한 이치이기에 그것은 부정하지 않습니다만 최소한 프레임은 씌우면 안 된다는 것입니다. 

더군다나 지금의 정책들, 조금만이라도 해석할 수 있는 인사이트가 있다면.. 잘 아시지 않습니까? 절대다수의 국민들의 세부담이 증가하는 모습인 것입니다.

나는 세금 부담이 적으니깐 괜찮다고 고가주택 보유자와의 상대적인 차이로 자위할 순 있지만 그것이 내가 내는 세금이 줄어드는 마술은 아닙니다. 공시지가 인상은 결국 주택 보유자들 모두에게 공통적인 세부담이 되는 것입니다. 담배에 부과되는 소액의 세금에는 눈에 쌍심지를 켜고 반대하면서 더 큰 세금이 나가는 것에 대해서는 왜 이리 둔감할까요?

만약, 부동산 정책이 공급은 늘려나가면서 주택 보유에 대한 부담을 준다면 그것은 십분 공감하겠지만, 이상한 프레임의 논리로 국민들의 갈등을 조장하고 세부담만 늘어난다면 그것은 정말 답답한 일인 것입니다.

끓어오르는 마음에 두서없이 글을 쓴 거 같습니다만, 매우 안타까운 마음이 앞섭니다. 한 발만 뒤에서 보다 현실을 냉정하게 바라볼 수 있는 인사이트만 있더라도 이러한 오해들은 사라질 텐데.. 아쉬운 마음입니다. 

작성한 내용은 개인적인 견해이므로 그냥 이런 생각도 있다 정도로만 받아들이시면 좋을 것 같습니다. 저는 특정 정당이나 특정 정치색을 갖고 있는 사람은 아닙니다. 보다 객관화하기 위한 노력 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산 상식 중 매매계약의 비용 부담에 대해서 알아보려고 합니다. 흔히 부동산 매매계약 시 생길 수 있는 의문 중 하나가 등기비용을 왜 매수자가 부담하는 것입니다. 저 역시도 그런 궁금증이 있었는데요, 부동산에서는 관례라고 하여 저는 아무것도 모르고 그냥 지불하였지만 생각해보면 정확하게 알려주는 곳이 없었습니다. 그래서 오늘은 이러한 내용을 정리하고 가려고 합니다. 관련된 내용은 민법상에 명시가 되어있습니다.

매매계약의 비용부담은 민법 제566조에서 규정하고 있습니다.

제566조 [매매계약의 비용의 부담] 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

매매계약을 체결하기 위해선 부대비용이 발생하게 됩니다. 예를 들면 부동산 매매계약에 있어서 계약서 작성비용이나, 부동산의 가치를 파악하기 위한 감정평가비용, 토지 거래서 토지측량비용 등이 포함이 됩니다. 이런 경우에는 적은 비용이 아니기 때문에 당연히 비용적인 부분에서 매도인과 매수인이 상대방에게 부담을 미룰 여지가 있는데요, 그래서 민법에서는 이러한 부대비용을 당사자 쌍방이 공평하게 나누어 부담한다고 규정하여 다툼을 사전에 차단시키고 있습니다.

다만, 매매계약 당사자들이 서로합의하여 민법 내용과 다르게 처리하더라도 아무런 문제는 없습니다. 물권과 다르게 채권의 경우에는 사회통념상 위배가 되지 않고, 불법적인 내용이 아니라면 계약 당사자들의 의사를 제일 중요한 기준으로 삼고 있기 때문입니다.

그러나 등기비용과 같은 이행(변제)비용은 계약비용이 아니므로 매수인이 부담하는 것이 거래관행이기 때문에 매수자가 통상적으로 부담하고 있다고 해서 매수자가 꼭 부담해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 매도인의 입장에서도 매수 시에 등기비용을 지불했다면 당연히 매도 시에도 매수인이 부담하기를 원할 테니 관행이 매수인의 의도만으로 바뀌기는 어려울 것 같습니다.

또한, 토지와 같은 부동산을 매수시에 측량을 하기로 하였다면 측량비용은 균등하게 부담하는 것이 맞지만 공부상 면적과 실측 상의 면적 차이가 발생할 경우에는 매매대금이 조정 소요가 있으므로 이러한 변동에 대비하여 매매대금도 조정할 수 있다는 특약이 필요할 것이고, 최초에 측량비용 외에 추가로 측량이 필요한 경우에 비용도 부담주체를 명시하는 것이 중요하겠습니다. 

매매잔금 지급이 끝난후 매수자가 건축 등을 위해서 경계측량이나 현황측량 등을 하는 경우에는 매매비용으로 볼 수 없기 때문에 이러한 경우에는 매수인과 인접 토지의 소유자가 부담해야 할 것입니다.

이러한 내용들을 사전에 알고 계약을 진행한다면 계약 이후에 예기치 않은 상황들에도 반응할 수 있기 때문에 반드시 계약전에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 정부가 꺼지지 않는 부동산 투자의 불씨를 잡기 위해 12.16 부동산대책 ; 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이번 대책은 정부의 일관성 있는 부동산정책의 방향성을 보여주는 강력한 대책으로 보입니다. 규제의 차수를 거듭할수록 더욱더 강력해지는 정책.. 시장은 순응하고 진화하고 있었지만 이번에는 어떻게 반응될지 감이 안잡힙니다. 

먼저 대책에서 가장 크게 느껴졌던 대출규제와 종합부동산세 인상에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

1. 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 규제 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 추가 강화

→ 현재 서울아파트 평균가격을 고려한다면 34평형 기준으로 약 9억원입니다. 그렇기 때문에 9억원을 초과하는 지역이 아닌 아파트들에서는 변화가 없기 때문에 9억원 미만에 주택에 대한 수요 역시 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

② 초고가 아파트(시가15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

→ 시세 기준 15억을 넘는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 금지되며 생활안정자금만 대출이 가능하겠습니다. 실제거래가가 15억 미만이더라도 시세가 15억을 넘는다면 금지되는 것으로 현재 서울의 입지좋은 신축들은 모두 해당되겠습니다. 15억 미만의 경우에는 9억원 X 40% + 6억원 X 20% = 4억 8천만원만 가능하기 때문에 기존에 대출비율 40% 적용(6억원) 대비 1억 2천만원의 현금이 필요합니다. 안그래도 진입장벽이 높은 고가아파들에 대한 장벽이 더욱더 높아질 전망입니다.

③ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

→ 규제지역 내에서는 2년 내 기존주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2년 내 전입조건으로 주택담보대출이 가능했지만 개선안은 공시가격에서 시가 9억원으로 변경하고 2년내 기존주택 처분조건 및 전입조건이 1년내 처분 및 전입으로 변경되었습니다. 이는 일시적 1가구 2주택 전략을 꾀했던 투자패턴에 다소 부담으로 작용될 것 같습니다.

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

→ 현재는 시가 9억원 초과 주택 구입 및 보유시에 전세대출에 대한 공적보증은 제한되어 있는데, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험까지 제한할 수 있도록 협조 요청합니다. 그동안 전세대출을 통한 유동성이 투자에 큰 힘이었기 때문에.. 그걸 차단한다니.. 매우 강력하게 느껴집니다. 다른 규제보다도 이부분이 실제로 이루어진다면 고가주택에 대한 투자수요가 매우 위축될 것으로 생각됩니다.

3. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 상향조정

→ 9.13대책에서 이어졌던 종합부동산세에 부담이 더욱더 커져보입니다. 개정안의 퍼센테이지는 미미해보이지만 고가주택을 보유한 주택에서는 수백에서 수천만원의 부담이 커졌기 때문에 수요가 위축될 확률이 높겠습니다.

② 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한 상향조정

→ 이 역시 종합부동산세 세율 상향과 맞물려서 내년 공시가격 발표시에 상당한 파장이 있을 것 같습니다. 결국 종합부동산세는 고가주택에 대한 수요위축으로 이어지기 때문에 어설픈 투자나 자금력이 없다면 투자가 매우 어려워 질 것 같습니다. 또한, 종합부동산세는 말이 많은 세금중 하나이지만 그 대상이 일부(약 60만명)이기에 조세저항이 크지 않다는 것이 더욱더 가슴아픕니다. 

이번 1216 부동산 대책을 보면서 제가 생각한 규제의 핵심 키워드는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한(금지)와 전세자금대출 사적보증제한, 종부세 상향으로 생각됩니다. 전 하락론자는 아니지만 최소한 고가주택보유에 있어서는 부담이 늘어난 것이 확실한 것이기 때문에 진입장벽이 높아진 만큼 보유하기에도 녹록치 않아진 것이 사실입니다. '18년 발표한 913대책 이후에 맞이한 '19년 종부세는 예고편에 불과했던 것이 아닌가 싶습니다. 고가주택 보유에 대한 부담은 곧 수요 위축이 될 것이며, 대출 규제등과 맞물린다면 수요는 급격히 줄여들 것 같습니다. 특히, 현재 고가주택을 보유하고 있는 세대에 있어서는 일시적 1가구 2주택 전략도 어려워진 형국이기 때문에 규제지역 안에서 고가주택 구입에 대한 수요와 보유자에 투자가 확실히 줄어들 것 같습니다.

그런데 이런 수요위축에 대한 걱정과는 다르게 지속되는 정부의 규제들로 인해서 강력한 부동산 규제임에도 불구하고 시장은 매우 차분하게 느껴집니다. 지난 대책들에서 나왔던 리액션들과는 사뭇 달라진 느낌입니다. 이번 정책이 강력한 규제가 포함된 부동산정책인 것은 부정할 수 없지만 결국 규제의 틈이 생길수 밖에 없는 네거티브규제를 적용한 이상 우회 또는 회피하는 일종의 편법이 결국에는 생길 수 밖에 없기 때문에 벌써 대응책이 마련된 분들도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 

또한 당장에는 새로운 규제에 적응하고 진화하기 위해서 수요가 위축될수도 있겠지만 대출규제간에 언급했듯이 서울의 아파트 중위가격이 약 9억원이기 때문에 9억원 미만의 아파트로 수요가 쏠려버릴 수도 있다는 생각이 들었습니다. 현재는 투자자뿐만 아니라 조바심을 느낀 실수요자들까지 장에 가세했기 때문에 조금이라도 공부가 된 투자자라면 9억원 미만의 서울의 아파트 1채는 전혀 부담으로 작용하지 않을 것입니다. 현재에 시장에 참여하는 많은 수요자들은 생각보다 똑똑하다는 것을 간과해서는 안됩니다.

저의 짧은 소견으로는 강력한 규제가 나왔기 때문에 단기간에는 조정또는 소강상태가 오리라는 것은 확실하다고 생각됩니다. 그러나 민간택지 상한제 적용지역 확대에서 볼 수 있듯이 우리가 예상한 것보다 규제가 조금 약하게 느껴진 것은 사실입니다. 최근의 아파트가격 상승률로 본다면 성남이나 수원, 대전 등 일일이 열거하지 않더라도 상승률이 높은지역들이 존재하고 있음에도 지금은 정부가 더 큰 칼을 한번에 빼들기는 어려운 상황에 직면했기 때문입니다. 오해의 소지가 있는 발언이기에 말씀은 삼가지만 말하지 않더라도 눈앞에는 생각보다 중요한 이슈들이 직면해 있기 때문에 정부도 이를 무시하기 어려웠을 것입니다.

이번 규제는 이번에 대상승장으로 인해 발생한 부동산 양극화로 상대적으로 저가의 아파트를 보유한 절대 다수의 국민들을 달래기 위한 느낌으로 보이는 것은 저만의 생각인지도 모르겠습니다. 현재의 부동산 투자 심리를 잡지 못한다면 결국에는 고가주택이 아닌 주택과 규제를 받지 않는 지역들에서의 상승이 지속될 것 같습니다. 이번 규제를 보고 느낀점은 비규제지역에 다주택자는 부담이 크게 느껴지지 않겠구나라는 생각이 들었습니다. 원래 똑똑했던 투자자 뿐만아니라 똑똑해진 실수요자까지 시장에 참여한 이시점에서 규제책이 이내 간파될 것만 같아 두렵습니다.

미래에 대한 전망과 걱정은 다소 부질없는 것일수도 있지만 대비하는 것도 나쁘진 않다고 봅니다. 결국 규제는 시작되었고 얼마나 빠르게 대응하느냐가 더욱 중요해졌습니다. 그리고 얼마나 빠르게 부동산대책에 적응할지 훌륭한 선배투자자들의 귀추도 궁금해집니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 부동산 공부를 한 이후로 처음으로 세입자와 갈등을 겪으면서 스트레스를 좀 받았었습니다. 그 덕분에 궁금했던 내용들을 정리해보면서 다시 한번 개념을 정리하였습니다. 이전에 포스팅한 아래의 2개의 글이 바로 그 내용들인데요, 첫 번째는 무리한 수선 요구에 따른 임대인의 수선의무에 대해 알아보았고, 두 번째는 임대인이 임의로 수리한 비용에 대해서 임대인이 어디까지 지불해야 하는지에 대해서 정리했습니다. 

2019/12/12 - [부동산 상식] - 세입자의 무리한 수선요구.. 다 받아줘야 할까?(Feat. 임대인의 수선의무)

2019/12/13 - [부동산 상식] - 세입자가 동의없이 수리한 보일러.. 임대인이 비용을 지불해야 할까?(Feat.비용상환청구권)

오늘은 임차인과 말다툼중에 나왔던 내용이 생각이 나서 그 내용을 포스팅할까 합니다. 지난번 임차인과의 다툼중에 감정이 고조된 임차인이 이렇게 이야기를 했습니다. "수리해주기 싫으면 나갈테니깐 이사비 주세요"라고 이야기하셨는데 현재 임대차계약 존속기간이기 때문에 저는 "이사비를 지급해드릴 의무도 없고, 현재 계약기간이다."라고 이야기했습니다. 얕은지식이었지만 기존에 임대차를 공부했기 때문에 존속기간 내에서는 설정된 2년의 기간은 유효한 것으로 기억이 나서 자신있게 이야기했었는데요, 생각해보니 저도 제말의 진위가 궁금해져서 오늘은 임대차의 존속기간과 갱신에 대해서 다시한번 정리해보겠습니다.

1. 임대차의 존속기간

여기서 말씀드리는 임대차는 우리가 흔히 말하는 전세 및 월세를 이야기합니다. 용익물권 중 전세권과는 다른내용으로 현재 전세로 거주하더라도 별도의 전세권을 설정하지 않았다면 임대차로 보시면 됩니다. 우리가 사용하는 민법상에서는 주택에 대한 임대차에는 존속기간(최단 및 최장)이 없습니다. 그러나 대부분의 주택이 주택임대차보호법(특별법)을 적용받기 때문에 일반법보다 우선적용 되므로 2년을 보장합니다.

→ 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 임대차 기간을 설정하였다 하더라도 임차인은 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 설정한 임대차 기간은 임차인만이 그 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인 불가) 즉, 1년의 임대차 기간을 설정한 경우 임차인은 1년 후 해지가 가능하고, 1년 후에도 2년까지는 계약기간 보장이 가능합니다. 최근에는 4년으로 연장한다는 기사가 있었는데 그 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/25 - [부동산 정책 및 동향] - 전월세 2년에서 4년으로.. 누구를 위한 정책일까?(Feat. 계약갱신청구권)

→ 임대차 기간이 끝난 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 유효한 것으로 보기 때문에 계약연장의사가 없는 경우에 계약기간이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 계속해서 임대차는 유효합니다. 그렇기 때문에 간혹, 임대인이 새로운 임차인의 전세금으로 전세금을 돌려주는 경우에 전세기간이 만료되었다 하더라도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

2. 임대차의 계약갱신

임대차의 계약갱신에는 크게 두가지로 나뉩니다. 계약만료 전에 당사자의 합의에 의해 갱신되는 약정갱신과 계약기간 만료후에 별도의 의사표현이 없을시에 자동으로 갱신되는 법정갱신이 있습니다.

약정갱신에 경우에는 기간의 제한이 없기 때문에 횟수나 기간을 계속해서 연장할 수 있습니다.  

→ 최초에 2년계약을 설정했다면 약정한 존손기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

이러한 약정갱신 기간이 지나서 자동으로 갱신이 된다면 법정갱신이 됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하는데요,

→ 법정갱신이 된다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다. 그러나 존속기간은 약정이 하지 않은것으로 보기 때문에 당사자가 해지통보가 가능하지만 특별법으로 인해서 법정개신시에는 임차인만 통보가 가능하여 통보후 3개월 후에 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

→ 임대인의 입장에서는 법정갱신(=묵시적갱신)이 되는 것은 보증금반환에 부담이되므로 계약만료 직전 정해진 기간안에 계약연장 및 해지의사를 전달하여 연장시에는 약정갱신을 하는것이 유리하겠습니다.

※ 다만, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는
위와 같은 갱신(법정갱신)이 인정되지 않습니다. 그러나 여기서 2기란 월세의 경우 2개월 치를 의미합니다. 

* 여기서 2기란 차임의 2개월분을 의미하며 연속적인 의미는 아닙니다. 예) 30만원의 월세를 지불하는 경우 1달 30만원, 2달 15만원, 3달 10만원으로 3개월의 연체를 하였지만 차임은 55만원으로 2개월에 미치지 못하기 때문에 해지사유가 되진 않습니다. 연속적이지 않더라도 차임의 2개월 분을 의미하므로 연체액의 총합이 60만원에 해당해야 합니다.  

위의 개념을 정리한 것을 토대로 임차인과의 사례로 이야기를 다시 해보면 현재의 임차인과 저는 '19년 4월에 임대차계약을 했습니다. 계약기간은 '19년 4월 ~ '21년 4월로 2년을 설정하였습니다. 그렇기 때문에 '19년 12월에 임차인이 퇴거를 하겠다고 저에게 주장하였다 하더라도 제가 거부한다면 남은 1년 5개월 간의 계약기간이 유효하겠습니다. 그러나 만약 임대차가 계약기간 만료 후 법정갱신이 된 경우였다면 3개월 뒤에 자유로이 나갈 수 있었을 것입니다. 그렇지만 어떠한 경우에도 제가 이사비를 지불해야 할 의무는 없겠습니다. 

우리가 흔히 임대차계약이 남아있을때 세입자가 퇴거를 요구하는경우 빼서나가라는 말이 곧 이러한 이유에서 나오겠습니다. 결국 세입자가 계약기간 전에 퇴거를 원한다면 새로운 세입자에게 계약기간을 넘겨주고 퇴거를 해야겠습니다.

생각해보면 계약기간도 남아있는 상태에서 본인이 나가는데 이사비까지 저에게 청구한 것은 전혀 법리와 맞지 않은 내용이었습니다. 어느정도 알고 있었지만 다시정리해보면서 더욱 제말에 확신이 듭니다. 혹시, 글을 읽고 오해를 하실까봐 다시한번 말씀드리지만, 지금은 세입자와 갈등이 있었던 창문은 전체다 수리해드렸고 완만히 해결하였습니다. 

진정한 가치투자를 위해서는 다양한 지식까지 접목해야하니.. 쉽진 않은 것 같습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 오늘에 이어 한국감정원에서 발표한 12월 9일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매지수

전국 주간아파트 매매 가격 0.11% 상승하여 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다. 수도권은 0.15% 상승폭을 유지하였고, 서울(0.13%→ 0.17%) 및 지방(0.05%→0.06%)은 상승폭이 확대되었는데,  지방의 5대 광역시(0.12%→0.14%), 8개도(-0.02%→-0.01%),세종(0.10%→0.19%)가 됐습니다.

공표지역 176개구 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(108→109) 및 보합지역(18→24)증가, 하락지역(50→43)으로 감소하였습니다.

- 서울은 지난주 0.13%에서 0.17%로 상승하였습니다. 취득세 및 보유세 강화와 분양가 상한제 및 추가 규제 우려, 주택구입자금 출처 조사, 급등 피로감 등으로 매수심리는 다소 위축되었으나, 지속적인 매물 부족과 추가 상승 기대감으로 상승세 지속되고 있습니다. 뉴타운 주변과 학군 우수지역들 위주 갭메우기로 상승하고 있습니다.

- 인천은 지난주 0.09%에서 0.11%로 상승하였습니다. 특히, 송도가 위치한 연수구와 부평구 중심으로 상승폭이 확대되었습니다. 인천은 비규제지역에 재개발 및 재건축 지역 위주로 상승세가 이어지는 모습입니다. 

- 경기도는 지난주 0.17%에서 0.16%로 소폭 축소되었습니다. 과천은 여전히 신축 및 재건축 상승세로 높은 상승(0.80%)이 지속되고 있으며 수원 영통구는 광교신도시 주변으로 권선구는 교통호재가 있는 지역으로 상승하였고, 위례 신도시가 위치한 성남 수정구, 조정대상지역 일부가 해제된 고양시는 역세권 및 학원가 위주로 소폭 상승하였습니다.

- 지방 5대 광역시는 지난주 0.12%에서 0.14%로 상승폭이 확대되었습니다. 대전은 전지역에서 상승하며 실수 요장을 보여주고 있으며, 부산은 조정대상지역 해제 위주로 상승세가 유지되고 있지만 매도와 매수자 희망호가 차이로 관망세가 이어지는 모습입니다. 일부 신축 및 분양권을 제외하고는 큰 움직임은 포착되지 않은 모습입니다. 세종은 학군 및 교통, 대전 접근성이 좋은 지역들 위주로 상승폭이 확대되었으며 8개도는 하락폭이 소폭 축소되었습니다.

2. 전세지수

전국 주간아파트 매매 가격 0.10% 상승하여 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다. 수도권은 0.13% 상승폭이 소폭 축소, 서울(0.10%→ 0.14%) 및 지방(0.05%→0.06%)은 상승폭이 확대되었는데, 지방의 5대 광역시(0.11%→0.10%), 8개도(-0.01%→0.00%),세종(0.29%→0.72%)가 됐습니다.

공표지역 176개구 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(112→104) 및 하락지역(35→34)감소, 보합 지역(29→38)은 증가했다. 

- 서울은 지난주 0.10%에서 0.14%로 상승하였습니다.  신규 입주물량 감소, 매매가 상승에 따른 매매수요의 전세전환 및 청약 대기, 입시제도 개편(정시 확대 등), 영향 등으로 매물 품귀현상 보이는 가운데, 각 업무지구와 학군 우수지역 위주로 상승세가 지속되고 있습니다. 

- 인천은 지난주 0.15%에서 0.11%로 상승폭이 축소되었습니다. 연수구, 서구, 부평구 등 전 지역에서 상승세가 지속되나 주안동과 용현동 구축이 하락하면서 미추홀 구가 하락하였습니다.

- 경기도는 지난주 0.16%에서 0.13%로 소폭 축소되었습니다. 과천시는 입주물량 부족(2019년 신규입주 없음) 및 청약 대기 수요 영향 등, 용인 수지구는 판교 접근성이 양호한 성복동과 풍덕촌동 역세권 대단지 위주로, 수원 팔달구는 화서동 우만동 위주로 상승하였습니다. 그러나 안산 단원구와 상록구는 신규 입주부담 등으로 하락하였습니다.

- 지방 5대 광역시는 지난주 0.11%에서 0.10%로 상승폭이 축소되었습니다. 대전은 전지역에서 상승하며 실수 요장을 보여주고 있으며, 광주는 신축 위주로 전세가가 상승하였으나 신규 입주물량이 있던 서구는 보합세를 보였습니다. 세종은 신규 입주물량이 크게 감소하면서 정부청사 접근성 좋은 도담동과 새롬동 위주로 매물 부족 현상을 보이며 상승폭이 학대되었습니다.('19년 입주물량 약 11,000세대, '20년 입주물량 약 900세대로 감소) 8개도는 -0.01%에서 0%로 하락에서 보합으로 전환되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 한주가 흘렀습니다. 오늘은 12월 9일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 

1. 매매지수

12월 9일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.10%)을 기록했습니다. 서울(0.24%)과 경기(0.12%), 인천을 제외한 5개 광역시(0.10%) 대전(0.40%)과 부산(0.07%), 울산(0.06%), 대구(0.03%)는 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했다. 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했다. 경북(-0.06%), 전북(-0.05%), 강원(-0.02%)은 하락했고, 경남(0.05%), 전남(0.04%), 충남(0.01%)은 상승했다. 세종과 충북은 보합(0.00%)을 보였다. 핵심지역을 중심으로 당분간 상승세가 멈추지 않을 것 같습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.24%의 변동률을 기록했습니다. 영등포구(0.50%), 강남구(0.42%), 송파구(0.41%), 서대문구(0.41%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았는데, 특히, 영등포구는 미성, 시범, 삼부 등 여의도동 재건축단지들은 매물이 워낙 귀해 한 두건 거래될 때마다 가격이 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 도림동 및 대림동 일대 단지들도 신안산선 착공 소식으로 매도호가가 급상승하고 있고, 신길뉴타운 가격 또한 상당 부분 오르면서 주변 단지들 매매가도 동반 상승하고 있는 분위기입니다.

용산구는 중대형평형 위주로 투자 수요 및 실거주 수요 문의가 증가하고 있다. 매물이 부족해 매물이 좀 높게 나와도 거래가 이루어지고 있고, 서울의 핵심 재개발 지역이라 수요자 관심도 높은 지역이다. 서울집값상승의 상승세가 멈출 기미가 보이지 않습니다.

- 경기는 수원과 성남, 광명 및 과천에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.12% 상승했고, 인천도 0.03% 상승했습니다. 수원 영통구(0.74%), 성남 중원구(0.68%), 수원 팔달구(0.67%), 성남 수정구(0.42%) 등이 상승을 주도하였고, 평택(-0.03%), 안산 상록구(-0.02%), 동두천(-0.01%)은 하락을 보였습니다. 수원 영통구는 2020년 경기도청 신청사와 한국은행 경기본부, 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터, 수원컨벤션센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 부족한 상황입니다. 수원에 뜨거운 투자 열풍으로 오히려 광교가 저평가로 보입니다.

성남 중원구는 도시재생사업이 중점 추진될 후보지로 선정된 금광동, 상대원동, 하대원지역에 투자 및 실수요 문의가 증가하고 있고, 분양가상한제 풍선 효과로 신축 가격 상승 부담에 매수자가 구축 단지로 이동하면서 저가 매물이 소진되고 있습니다. 이미 성남 구도심의 재개발지역들은 프리미엄이 높게 형성되어 투자로는 조금 어려워진 모습입니다. 

2. 전세가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.03%)는 전주 대비 상승했고, 기타 지방(-0.02%)은 하락했는데요, 서울은 전주대비 0.08%를 기록, 경기(0.06%)는 소폭 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.08%)과 대구(0.04%), 울산(0.03%), 광주(0.03%)는 상승했고, 부산(-0.01%)은 하락했습니다.

- 서울(0.08%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 22주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 양천구(0.31%), 용산구(0.28%), 강남구(0.26%), 구로구(0.16%) 등이 상대적으로 상승하였고, 중구·종로·노원·금천·도봉구는 보합(0.00%)을 보이고 나머지 전 지역이 상승했습니다. 양천구는 겨울 학기 이주를 위한 수요도 증가하는 시기로 수요 움직임은 늘었으나 공급은 부족한 편이며 학군 선호 지역인 목동 일대 단지들과 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들이 매물 품귀 현상 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다. 강남구는 전세 물량 찾는 수요, 특목고 자사고 폐지로 명문 학군 찾는 수요, 겨울방학 이사철 수요 등으로 전세 수요가 증가하고 있습니다. 반면에 소유주 2년 거주 시 양도세 혜택으로 소유주들이 입주하는 경우가 늘었고, 전세보다는 월세 희망하는 임대인들이 많아 출회되는 전세 물량은 줄어들고 있습니다. 

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주대비 상승(0.06%)을 보였고 인천도 상승(0.04%)했습니다. 수원 영통구(0.34%), 용인 수지구(0.18%), 용인 기흥구(0.17%), 과천(0.12%) 등은 상승한 반면, 안산 단원구(-0.01%)만이 하락했습니다. 용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요 등이 증가하면서 상승세가 지속되고 있습니다. 용인 기흥구는 방학 이사로 인해 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동 지역은 세브란스 병원으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있는 분위기입니다. 특히, 판교와 분당의 상승세가 이어지다보니 신분당선을 따라 용인까지 온기가 번진 느낌입니다. 버블세븐지역에 위험부담을 갖고 계신분이 많지만 신분당선 개통의 효과를 톡톡히 보고 있습니다.

3. 매수우위지수

전국 매수우위지수는 66.7을 기록해 전주(64.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 128.6으로 전주(125.2)대비 소폭 상승하였고 지난 10월 초에 기준점인 100을 상회한 이후 점진적으로 매수문의가 증가하는 추세를 유지하고 있습니다. 매수문의는 점차 증가하는 반면, 집주인들은 매물을 거둬들이며 수요를 따라가지 못하는 모습을 보이고 있습니다.

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