부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년은 부동산 시장이 냉탕에서 온탕을 오갔습니다. 특히, 연말에 발표된 1216대책 중 청약당점 요건이 강화되었는데요, 이것 때문에 투기과열지구 및 대규모 택지(66만㎡ 이상)의 청약을 위한 거주기간이 강화되었습니다. 특히, 3기 신도시와 수도권 30만 호 공급방안에 따른 청약을 기다리는 수요자들이 많은데요, 오늘은 투기과열지구 및 대규모 택지에 청약을 위한 거주조건과 관련된 내용에 대해 포스팅해보려 합니다.

* 아래는 3기 신도시와 관련된 기존 포스팅 내용이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/04 - [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

2019/12/11 - [부동산 이야기] - 3기 신도시 공급계획이 늦어지면...(Feat. 토지보상금)

1. 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 청약 당첨 요건 강화 

1216 부동산 대책의 청약질서 확립 내용 중 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에 대한 청약 시에는 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 개선하였습니다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요 지역에는 1년 이상 거주자에게 청약에 대한 우선공급을 실시 중에 있는데요, 여기에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 지역은 청약 거주요건이 2년 이상으로 변경되는 것입니다.

그렇기 때문에 아래의 그림의 투기과열지구 지역과 청약 거주기간 강화 대상 택지에서는 2년 이상 거주요건이 필요한 것입니다. 또한, 3기 신도시 역시 2022년부터 공급 예정이기 때문에 올해 이사를 하지 않는다면 첫 시범단지에 대한 청약 당첨이 어려울 수 있기 때문에 청약 대기 수요자들은 이사를 서둘러야 하겠습니다. 시범단지는 보통 상대적으로 저렴하며 입지가 우수한 지역이 많기 때문에 경쟁이 치열합니다.

위에 표에서 나와 있듯이 정부가 발표한 30만 가구 공급계획에서 면적이 66만㎡ 이상인 택지는 12곳입니다. 빠르면 2021년부터 분양할 예정이기 때문에 청약을 할 수요자들은 해당 지역에 우선 거주해야 유리한 것입니다.

물론 해당 지역에 거주하지 않더라도 청약은 가능합니다. 민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖추더라도 기타지역으로 청약은 가능하기 때문입니다. 그러나 수도권에 거주하기만 해도 청약은 가능하지만 해당지역에 주민에게 20%를 우선공급하고 해당도에 30%, 기타 수도권 지역에 50%를 공급하기 때문에 기타지역으로 청약시에는 당첨확률이 매우 낮습니다.

조금 자세히 설명하자면 하남 교산지구에 청약을 하기 위해서는 2년 거주한 해당 지역 주민에게 20%를 우선공급하고, 경기도에 거주하는 30%, 수도권 전체에 남은 50%를 공급하지만 해당지역 주민은 우선공급 20%에 낙첨되더라도 경기 30%와 수도권 전체 50%까지 계속해서 경쟁하기 때문에 해당지역 거주 1순위 요건이 있다면 확률이 높아지는 것입니다.

그래서 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 입주자 모집공고가 나오기 전에 2년 거주요건을 충족시키는 것이 유리하겠습니다.

- 청약당첨 거주요건 강화에 대해서..

1216 부동산 대책에서 청약 당첨 요건 강화 이유는 청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 필요로 해서라고 합니다. 그러나 아이러니하게도 일부 지역뿐 아니라 전국이 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이건 절대적인 주택공급물량이 적어서라기 보다는 시장의 물건이 적어서입니다. 그 시장은 수요가 몰릴 수밖에 없는 시장들입니다.

청약 당첨 거주요건이 강화된다면 전세 가격이 떨어질까요? 말도 안되는 소리일겁니다. 현재, 청약시장의 과열은 분양가 상한제에 따른 주변시세보다 저렴한 분양가가 가장 큰 원인입니다. 안그래도 이러한 청약대기수요로 주요지역들의 전세가가 상승 중인데, 여기에 청약거주 의무기간이 강화된다면 주요지역들의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔한 일입니다. 

실제로 서울을 비롯하여 경기도 하남, 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심지역들(공교롭게도 투기과열지구)은 전세가가 상승 중에 있습니다. 더군다나 자사고 폐지와 같은 교육정책의 변화도 전세가 상승을 부채질하는 모습입니다.

수도권 30만 호 공급과 3기 신도시는 서울과 같은 핵심입지의 수요자들을 분산하기 위해서 지정되었을 텐데 그렇다면 굳이 해당 지역 거주요건이 필요한가 의문입니다. 서울에 사는 사람이 3기 신도시에 청약을 받으려고 이사를 간다는 것 자체가 말이 안 되는 것입니다.(서울과 인접한 과천, 하남, 광명, 분당 등은 논외로 하겠습니다. 이곳은 수요의 풀 자체가 다르기 때문입니다.)

예를 들어, 서울에 직장이 있는 부부가 서울에 전세로 거주하고 있는데 남양주 왕숙신 도시에 분양하는 지역에 청약을 위해서 남양주로 이사하여 거주하게 될까요? 극히 일부 수요만 움직일 것입니다. 서울에 전세로 사는 사람은 서울에 직장이나 학군 등에 대한 니즈가 있어서 살고 있는 것입니다. 단순히 청약만을 위해 남양주로 이사하긴 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면 해당 거주지역 요건이 없이 가점제나 혹은 추첨제, 특공으로 서울에 거주하는 부부가 남양주 왕숙신 도시에 당첨이 된다면 어떨까요? 비과세 요건 및 실거주 요건이 규정되어 있다면 서울에 거주하는 사람이 남양주 왕숙신 도시로 이사 가게 될 것입니다. 수요가 분산되는 것입니다.

서울과 같은 핵심지역의 수요를 분산하려면 외곽 지역에 공급물량에 대해서 상대적으로 저렴한 분양가만 이야기할 것이 아니고 좋은 일자리를 늘리거나 학군이 좋아지거나 교통이 개선되는 등의 수요 분산 정책이 선행되어야 합니다. 이런 것들 없이 단순히 핵심지역에 거주하는 수요층들에게 청약을 위해 거주요건 강화만 한다면 핵심지역들로의 수요가 몰리면서 청약시장에 양극화는 더 심해질 것입니다.

그렇기 때문에 2년 거주요건보다는 수도권 전체가 지원이 가능하고 실거주 요건을 강화하여 핵심지역의 수요를 분산하는 다른 방안을 강구해야 핵심지역들의 전세수요도 분산이 될 것입니다.

입지가 좋은 택지로 수요가 몰리게 하는 지금과 같은 미봉책은 전세시장 안정과 청약시장 안정 두 마리 토끼를 둘 다 놓치게 될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 2019년이 훌쩍 지나가버리고 우주여행이 가능할거라는 2020년이 다가왔습니다. 2020년이 되면 우리는 외계인을 만날줄 알았는데 어쨌든 자율주행차량이 나온 것으로 만족해야겠습니다. 한해한해 시간이빠르다는 것은 알고 있지만 유독 2019년이 빨리 지나가버린 느낌입니다. 저에게 있어 2019년은 단순한 1년이 아니라 인생을 뒤바꾼 시간이었습니다. 그래서 오늘은 저의 2019년을 돌아보고 '경자년; 경제적 자유의 원년'인 2020년을 맞이해보려 합니다.

하나의 가족 구성원이자 직장의 근로자로써..

2019년은 저에게 있어 가장이자 아빠로써 엄청난 전환점이었습니다. 2018년 10월.. 아내의 둘째임신과 육아 스트레스가 극을 치닫는 그 순간에 뭔가 가족을 위한 휴식이 필요해보였고 직장생활 때문에 가정을 돌보지 못했던 저를 반성하며 과감하게 육아휴직을 했었습니다. 휴직 당시에는 많은 분들이 놀라셨고 저 역시도 복직이후에 직장생활이 걱정되었지만 당시에는 오로지 가족생각뿐이라.. 최선이었습니다.

휴직을 하고 시간이 흐르면서 그동안 직장생활 때문에 갖지 못했던 가족과의 행복한 시간들을 보냈고 떨어져 지냈던 우리 첫째딸과 같이 저녁에 잠도 잤습니다.(슬프지만 저의 첫째딸은 밤늦게 퇴근한 저를 보면 울었습니다..) 2019년을 맞이하고 4월에는 우리 둘째 딸을 맞이 했습니다만 그러나 아쉽게도 1년 가까이 휴직수당으로 지내기에는 경제적인 부담감이 커져 처음 계획했던 휴직기간보다 2달 일찍 복직을 결정하게 됩니다.

2011년부터 어린 나이에 직장생활을 시작하고 2017년 결혼을 하고 가정을 꾸리면서 가장으로써의 책임감만 가지고 일밖에 모르던 저에게 가족에 대한 정의가 완전히 달라졌습니다. 기존에 직장생활만 하고 집안을 돌보지 않았던 아빠에서 이제는 가족과 가장 많은 시간을 보내는 아빠로 완벽히 달라졌습니다. 

또한, 직장생활의 근로자로써 마음가짐에 한결 여유가 생기면서 오히려 일의 능률도 늘어났고 근로에 대한 스트레스도 많이 반감되었습니다. 이전에 직장생활은 그동안 뭔지 모르게 쫓기는 생활이었다면 지금은 제가 주도하는 근로가 된 것 같습니다.(아마 부동산과 레버리지, 디지털노마드라는 것들에 대해 알게 되어서인지도 모르겠습니다.)

부동산 투자를 시작한 투자자로써..

2019년 새해가 밝고 얼마 지나지 않아 친한친구로 부터 우연찮게 들었던 '경매' 저의 인생을 가장 크게 바꿨습니다. 당시에 급여가 줄면서 돈에 대한 아쉬움이 컸던 시기였기 때문에 싸게 살 수 있다는 경매에 뭐에 홀린듯이 빠져버렸습니다. 육아로 인해 오프라인 강의는 듣지 못했지만 새벽까지 경매물건과 민법부터 절차 등을 독학을 하면서 주간에는 경매물건을 미친듯이 찾아다니며 임장하였고 수차례 법원에 입찰하였고 우여곡절 끝에 1건을 낙찰받고 지금은 소소하지만 월세를 받게 되었습니다. 

그 과정에서 처가에서도 이러한 것들을 알게 되었습니다. 처가에서는 안정적인 직장다니면서 저축이나 잘하지 무슨 경매를 하냐며 원색적인 비난을 하셨습니다. 2019년 초반은 지금과는 완전히 달랐던 상황이었기 때문에 장인어른의 말이 이해가 안되는 것은 아니었습니다. 당시에는 급등에 대한 피로도가 매우 높았던 직후였기 때문에 일반인들 입장에서는 이제는 부동산으로 돈버는 시대는 끝났다고 생각이 들 수 밖에 없었습니다.

저 역시도 이러한 걱정들과 비슷한 생각을 했기 때문에 이러한 궁금증과 리스크를 해소하기 위해서 단기간에 십여권이 넘는 부동산, 세금, 경제 서적을 사서 읽으면서 마인드를 다잡았고 오히려 이러한 하락장에 시작해야 부동산에 대한 간절함과 옥석을 가리는데 더 많은 공부가 될 것이라고 생각이 들었습니다.

지금은 하락해도 언젠가는 반등할거라는 믿음을 갖고 10년 뒤를 기약하며 시작 했던 것인데, 이러한 저의 뜻은 주변에 공감을 얻기 어려웠고 경매 입찰부터 낙찰, 대출, 명도, 리모델링 그리고 임대차계약하는 순간까지도 부정적인 말로 핀잔을 들었습니다. 저는 지금은 젊고 일할 수 있으니 하루라도 젊을때 배우고 위험을 감수하는 것이 낫다는 판단이 들었지만 주변에 생각들은 달랐던 것입니다.

물론, 그렇다고 낙찰받은 경매물건이 대단하거나 엄청난 부를 가져다준 것은 아닙니다. 그러나 저에게 경매라는 새로운 툴을 배우게 해줬던 하나의 순간이었으며 부동산에 대한 시작을 하게 해준 것입니다. 경매 덕분에 충분하지 않은 투자금으로 투자하는 방법, 레버리지 투자라는 것에 대한 마인드가 완벽히 생겼고 이후에는 부동산 입지와 전국에 대한 지역분석을 통해 지방의 몇몇 아파트를 임차인의 전세금을 활용하여 레버리지 투자를 하였습니다.

시간이 흘러 7월이 되자 저는 복직을 하였고 복직했던 7월만 하더라도 각종 지표상은 반등의 조짐이 보였으나 대중은 아직 시장에 매우 차가웠기 때문에 주변에서는 여전히 걱정만 했습니다. 그러나 저는 레버리지와 자본주의에 대한 이해를 하고 있었기 때문에 자신이 있었고 먼 미래를 생각하며 참았습니다.

운이 좋게도 최근에 부동산 시장이 다시 뜨거워지면서 기존에 샀던 부동산의 시세가 소폭상승했지만, 지금 돌아보면 아쉬운 선택들이 조금 있었습니다. 그렇지만 이러한 경험을 토대로 지금의 지속가능한 투자를 할 수 있게 되어 정말 다른 세상에 온 것 같이 느껴졌습니다. 앞으로의 투자에 대한 밑거름이 되었던 2019년 한해입니다.

투자에 대한 결과는 운이 작용하는 복잡요소기 때문에 부동산투자와

공부를 시작했다는 것 자체만으로도 엄청난 성과입니다.

SNS상의 '부자아빠' 로써..

2019년은 제가 상상하지도 않았던 블로거를 하기 시작했습니다. 필명은 '부자아빠'.. 당시만 해도 손이 오그라들었습니다. 여기서 '부자아빠'라는 것은 부자가 되고 싶은 아빠를 의미하는게 아니라 로버트 기요사키의 책 '부자아빠 가난한아빠'에서 부자아빠를 의미합니다.

부자아빠는 '부'가 많은 사람이 아닌 '부자마인드'를 갖고 있는 아빠를 의미하는데 이 책을 읽는 순간 충격을 받았고 자본주의에 대한 다시 생각하게 되었습니다. 흙수저 출신이지만 '부자마인드'를 갖고 훌륭한 아빠가 되자는 의미에서 '부자아빠'라는 필명을 사용하고 있습니다. 항상 '부자아빠'를 생각하며 저 나름대로의 마인드 컨트롤을 하고 있는 것입니다. 

'부자아빠'는 대단한 네임드, 성공한 투자자, 부동산학의 고수, 자본가 등 대단한 사람은 아니지만 성공에 대한 열망과 올바른 가치에 대한 고민을 하고 있는 사람입니다. 부동산투자의 특성 상 시간이 많이 필요하고 조급해지기 마련인데 이러한 것은 마인드로 밖에 극복이 불가능 했기에 매일매일 궁금한 것들에 대한 포스팅을 해보면 어떨까? 라는 생각에서 블로그를 하기 시작했던 것입니다. 진정한 가치투자가 무엇인지에 대한 고민의 답을 찾는 저의 공간이 되었습니다.

'부자아빠의 부동산연구소'는 어디 대단한 법인이나 대표가 아니라 그냥 부자아빠가 되기 위해 기본이 탄탄한 투자자가 되고 싶은 마음으로 시작해서 정말 사소하지만 궁금한 것들을 직접 정리하고 있는 저의 공간입니다.

'19년 8월 5일 첫글을 시작으로 '20년 1월 1일 오늘까지 단 하루도 빼먹지 않고 저녁에 아이들을 재우고 글을 써나가고 있습니다. 대단한 임장기나 인사이트가 있는 글을 아니더라도 저와 같은 초보자의 눈에서 궁금할만한 것들을 정리하면서 저의 지식을 쌓아나가는 공간으로 활용하고 있는 것입니다.

저는 1살과 3살의 두아이를 키우는 가장이자 직장에서는 하나의 근로자입니다. 그러다보니 시간도 없고 지칠때도 많지만 '부자아빠'라는 단어를 상기하며 저를 담금질하면서 제 나름의 물리적 제약속에서 노력해 가고 있는 것입니다.

누군가는 수준이 낮다고, 허접하다고, 잘모른다고 비웃을 수도 있는 글들이겠지만 제가 직접 찾아보고 작성하면서 하나하나 배워가는 저 자신은 스스로 흐뭇해 하고 있습니다. 오늘보단 내일 내일보단 또 내일 발전할 수 있으리라 생각하기 때문입니다.

꾸준함이 미래를 바꾸는 것을 누구나 알지만 꾸준하기는 매우 힘듭니다. 매순간 지치고 타협하고 싶지만 나보다 훌륭한 선배 투자자들과 우리가족들을 생각하면서.. 미래의 청사진을 위해 꾸준하게 하고 있습니다. '시간을 통제하는 삶' 제가 추구하는 미래의 청사진입니다..

아직은 초보수준이지만 2020년을 맞이하고 2020년을 끝마칠때에는 또 얼마나 변화해 있을지 궁금하고 기대됩니다. 하루에 상식이 1개씩 1년이면 365개이고, 10년이면 약 3650개이기 때문에 실물자산인 부동산 뿐만 아니라 무형자산인 부동산지식에도 저는 투자하고 있는 것입니다.

부동산 투자의 지루함을 지우면서 무형자산인 지식에 투자하는 SNS의 '부자아빠'는 현실에 저를 지탱해주는 하나의 동반자로써 2019년에 가장 고마운 존재가 되었습니다.

* 아래는 충격받았던 로버트 기요사키의 책 '부자아빠 가난한아빠'에서 나오는 가난한 사람, 중산층, 부자들의 현금흐름 표입니다. 수입과 지출, 자산, 부채 등의 현금흐름이 저에게는 충격이었습니다.

2019년을 돌아보면 저에게는 터닝포인트가 되었습니다. 그동안 살아왔던 모든 삶이 부정되었다고 해도 과언이 아닐정도로 말입니다. 

그래서 2020년은 저에게 또 다른의미에서 새로운 시작의 해라고 할 수 있습니다. 벌써 많은 분들 입에서는 경자년이 '경제적 자유의 원년'이라는 말이 나오고 있습니다. 특히, 그 말이 저한테 꼭 맞는 것 같습니다. 새로운 2020년은 2019년의 연장선이자 더욱더 발전하는 해이기를 소망합니다.

항상 겸손하고 가치투자자가 되기 위해 다짐 또 다짐합니다. 

이미 앞서나간 선배투자자분들은 상관 없겠지만 아직도 부동산투자를 망설이고 계시다면 시작하시기를 당부합니다. 정말 다른세상이 펼쳐집니다. 단순히 부의 증식만을 의미하는 것이 아니라, 진정한 시장경제를 알게 될 것입니다.   

'아무것도 하지 않는 것이 가장 위험하다.'

'가난한 사람은 생각만 하지만 부자는 행동한다.'

 '진정한 투자는 시간을 사는 것이다.'

명심하고 또 명심해야겠습니다.

이상 허접한 글을 읽어주신 모든분들께 감사의 말씀 전하며 글을 줄입니다. 새해 복 많이 받으시고 성투하시길 기원하겠습니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 대단한데요, 생각보다 복잡한 청약제도로 인해 피해 보는 분들이 많은 것 같습니다. 주변에도 보면 본인이 집이 있다고 생각하고 청약을 하지 않는 경우들이 생각보다 많아 놀란 경우들이 더러 있습니다. 가점이나 특공 조건이 됨에도 이러한 기준을 모르는 경우가 많아서 오늘은 청약 시 무주택 세대로 인정받을 수 있는 기준에 대해서 알아보겠습니다.

* 주택소유여부 판단 시에는 분양권과 분양권 및 주택의 공유지분을 소유하는 경우에는 주택 소유로 간주합니다.

1. 무주택세대 판정 기준

(1) 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다면 3개월 내 처분 시 무주택자가 됩니다. 즉, 상속으로 인해 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명 돼 사업주체로부터 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)에 따라 부적격자로 통보받더라도 3개월 이내에만 소명하게 된다면 정상적인 공급계약을 체결할 수 있습니다. 그렇지만 지분상속이 아닌 단독상속의 경우에는 주택소유로 보기 때문에 이점은 유의하셔야 됩니다.

(2) 도시지역이 아닌 지역 또는 읍과 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택 중 단독주택을 보유하고 있더라도 타지방으로 이전한 경우에는 다음 3가지 중 하나라도 충족한다면 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

1) 사용승인후 20년 경과
2) 85㎡이하의 단독주택
3) 최초 등록기준지에서 건축되어 있는 주택으로 상속받은 단독주택

즉, 이 세 가지 중 하나라도 해당이 되는 주택의 소유자가 해당 주택 건설지역에서 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이전한 경우에는 무주택자로 인정이 됩니다. 여기서 상속으로 주택을 취득한 경우 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봅니다.

(3) 개인주택사업자가 분양목적을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체에게 제52조 제3항(입주대상자 자격확인)의 규정에 의한 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우도 무주택자로 인정됩니다.

이는 개인 주택사업자에 대한 무주택 인정여부를 판단하는 기준으로, 분양을 목적으로 주택을 건설하고 이를 분양 완료했을 경우 무주택자로 인정됩니다. 그렇지만 미분양이 있을 경우 준공승인 이후에 미분양 주택을 보유하는 경우에는 주택으로 간주하게 됩니다.

(4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택법 제5조 제3항(공동사업주체) 규정에 따라서 근로자의 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우에도 무주택자가 됩니다.

즉, 사택이나 기숙사 등을 소유하고 있는 경우의 개인 사업자는 무주택자가 될 수 있는 것입니다.

(5) 20㎡이하(6평) 주택(소형) 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 무주택자로 인정됩니다. 다만 2채 이상 보유한 경우 유주택자로 인정됩니다.

(6) 60세 이상의 배우자를 포함한 직계존속이 주택 또는 분양권을 소유한 경우는 무주택자로 봅니다. 다만 노부모 부양 특별공급과 공공임대 접수시에는 무주택세대구성원에 해당여부를 판단하는 데 있어서 주택을 소유한 것으로 봅니다.

* 민영주택에 일반공급에 부양가족 가점에서는 유주택 부모는 제외됩니다.

(7) 공부상 주택으로 돼 있지만 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되는 경우 부적격자 통보를 받은 날로부터 3개월 이내 멸실 또는 현재 사용 용도로 공부를 정리하면 무주택으로 봅니다.

(8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우에도 무주택으로 간주합니다.

(9) 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한다면 무주택자로 인정됩니다. 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 수도권은 공시 가격 1억 3천만 원 이하, 비수도권은 8천만 원 이하의 주택이어야 합니다. 이때 공시지가가 아닌 공동주택 및 단독주택 공시 가격이므로 참고하시기 바랍니다. 단, 특별공급 적용시에는 무주택자로 인정되지 않으니 유의하셔야 됩니다. 

(10) 입주자선정 후 남은주 택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양하는 경우에는 무주택자로 인정합니다. 다만, 해당분양권을 매수한 사람과 미계약분을 분양받은 경우에는 유주택자로 간주합니다. 예를 들면 2순위까지 공급했으나 미분양된 평형(타입)은 무주택자지만, 청약경쟁률로 마감된 평형(타입)의 미계약분 또는 잔여분은 주택수로 산입 됩니다.

(기타) 그 외, 오피스텔은 준주택으로 오피스텔 소유자는 청약 시 무주택자로 인정됩니다. 그러나, 도시형 생활주택은 청약 시 주택소유로 봅니다. 다만, 도시형 생활주택 중 전용면적이 20㎡(소형) 이하인 경우엔 무주택으로 봅니다(단, 2채 이상 소유자 제외)

원문은 주택공급에 관한 규칙제53조 주택소유 여부 판정기준(링크)을 참고하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에 발표된 행정안전부 보도자료에 따르면 '지방세법 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과하여 내년 1월 1일부터는 취득세 제도가 개편된다고 합니다. 핵심적인 내용은 현재의 주택 유상거래에 따른 취득세율이 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 그래서 오늘은 조금 이해하기 쉽게 내년부터 적용될 주택 취득세법 개정안에 대해서 알아보겠습니다. 항상 세금 관련 법안이 나오면 부정적인 생각이 드는 경우가 많은데요, 이번에 개정되는 안은 좋은 내용과 나쁜 내용 둘 다 포함하고 있습니다.

1. 주택 유상거래에 따른 취득세율 현실화(문턱효과 개선)

현행 주택 취득세율은 부동산 세율보다 저렴한 1~3%의 세율 적용을 받고 있습니다. 이는 과거 정권에서 침체된 주택시장을 활성화하기 위해서 조치한 내용이 쭉 이어지고 있습니다.(2014년 1월 1일부터 적용 중) 그렇지만 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%의 계단형 구조를 취하다 보니 경계에 걸쳐진 주택들의 경우에는 취득가액의 미세한 차이에도 상위구간의 세율이 적용되어 취득세액이 증가하는 '문턱효과'가 있었습니다.

이러한 세부담 때문에 일부 사람들은 거래 가격을 실제보다 낮게 신고하거나, 분양 시 계약금액을 낮추고 옵션을 높이는 등 왜곡된 시장이 형성되어 왔습니다. 이러한 문제점을 보완하기 위해서 6억 원 초과 9억 원 이하의 2%의 세율을 6억 원에서 9억 원까지 점증적으로 취득세율이 올라가는 사선형 구조로 개선하는 것이 주요 내용입니다.

 개선된 개정안이 적용된다면 6억 원 초과 7.5억 원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고 7.5억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 세율이 2~3%로 높아지게 됩니다.

※ 단, 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다.

☞ 낮아지는 부분과 높아지는 부분이 있어 부담으로 느껴지시는 분들도 계시겠지만 절대적으로 저렴한 주택 가격의 거래가 많은 만큼 다수의 국민들의 세부담은 줄어드는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 이 부분은 정부가 매우 잘한 일이라고 볼 수 있겠네요^^;;, 불합리한 부분은 납득 가능한 내용으로 수정하는 것이 제대로 된 역할이겠죠. 아래는 2020년 시행되는 취득세율 표입니다.

2. 1세대 4 주택 취득분부터 4%의 일반 취득세율 적용

이번에 살펴볼 내용은 다주택자들 입장에서는 조금 좋지 않은 내용인데요, 1세대가 4주택 이상의 주택을 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율 적용을 배제하고 4%의 일반 취득세율을 적용하는 것입니다.

4 주택 이상을 보유하는 다주택자의 경우 낮은 세율 적용은 주택 소유격 차 확대와 서민 주택난 가중, 조세형평성 저해를 근거로 개정안을 적용한다고 합니다. 

※ 단, 취득세 사선형 세율구조와 동일하게 2019년 12월 3일까지 매매계약을 체결하고 2020년 3월 31일까지 잔금을 지급한다면 종전의 세율을 적용받습니다. 공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지의 잔금 지급분은 종전의 세율 적용이 됩니다. 

여기서 1세대 대에 대한 의문이 생기 실 텐데요, 1세대란 주민등록상 세대를 기준으로 합니다. 배우자와 미혼인 30대 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함되므로 유의해야 합니다. (이때 소득이 있는 자녀더라도 미혼이고 만 30세 미만이라면 같은 1세대로 포함하는 것입니다 즉, 세대분리가 되어 있더라도 혼인하거나 만 30세가 넘어야 세대로 포함되지 않습니다.)

또한, 부부 공동명의의 경우에는 개별 세대원이 아닌 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 그렇지만 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유한다면 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 형제들 간에 지분으로 주택을 보유한 경우에는 각자가 1주택으로 산정하게 됩니다. 형제들이 지분을 나눠 갖고 있거나, 타인과 지분으로 보유한 경우 등이 해당하겠습니다.

이외에 다주택자의 경우에는 많은 질문이 나올 수 있겠는데요, 주요 질의응답 내용을 정리해보았습니다.

(1) 동시에 복수의 주택을 취득하는 경우 납세자의 선택에 따라 주택을 선택하여 취득세를 납부할 수 있습니다. 즉, 현재 2주택을 보유하고 있고 3,4번째 주택을 구입한 경우에 3번째 주택과 4번째 주택 중 선택하여 4주택 취득세를 적용할 수 있습니다. 2주택을 구입하여 4주택 보유세대가 되었더라도 선택적으로 3번째 주택은 종전의 세율(1~3%)을 적용받고 4번째 주택은 개정안 세율(4%)을 적용받게 됩니다.

(2) 등록 임대주택도 주택수에 포함됩니다. 기존에 임대주택 등록을 통해 다주택자가 된 분들도 매우 억울할 수 있는 내용인데요, 정부에서는 임대주택에 대한 재산세 감면 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이 제공되었다고 하니.. 어쩔 수 없네요

(3) 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 기존에도 일반세율(4%)을 적용받았기 때문에 주택수에서도 제외됩니다. 아이러니하게도 양도세 계산 시에는 주택수로 포함된다니.. 웃픈 현실입니다. 번외로 주거용 오피스텔은 일반 임대사업자나 주택임대사업자(전용면적 85㎡이하의 오피스텔만 가능)를 하셔야 주택수에 포함하지 않습니다. 

(4) 분양권, 입주권은 주택수에 포함되지 않습니다. '지방세법' 제11조 1항 제8호에 따른 주택이 아니므로 주택에서 제외된다고 합니다. 다만 등기 시에는 주택수로 산입 되니 이점 유의하셔야겠습니다.

(5) 상속 및 증여로 취득하는 경우에는 별도의 세율로 적용됩니다. 상속 등 무상승계취득은 현재 별도의 세율체계가 적용되고 있습니다. 주택 무상승계 취득세율 중 상속은 2.8%, 증여를 포함한 그 외는 3.5% 적용을 받고 있습니다. 그러나 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택수로 포함됩니다.

(6) 법인은 세대 개념이 아니므로 개정안 적용받지 않습니다. 즉, 주택수에 따른 세율은 종전 세율을 적용받는 것입니다. 개정안의 취지에 대한 이해는 잘 안 되지만 어쨌든 적용받지 않는다고 합니다.

☞ 단순히, 주택수만 가지고 취득세율을 인상한다는 것이 과연 조세형평성에 맞는 취지일까? 의문이 듭니다. 이전에 글들에서도 언급했었지만 주택수보다는 주택의 총합(시세나 공시 가격 등)을 반영 한 취득세 개정이 조금 더 합리적이지 않았을까?라는 생각이 많이 듭니다. 또한, 임대사업을 독려하고 그들이 기여하는 사회의 공익도 생각보다 많은데 그러한 부분들을 인정하지 않는 듯한 모습이라 조금 아쉽습니다. 또한, 유예기간도 짧고 갑작스레 시행하는 내용이다 보니 혼선이 많을 것으로 판단되고 세금 전문가들도 헷갈리는 현 제도에서 저와 같은 일반 서민들은 더 많이 혼란스럽고 불이익을 받을 상황들이 우려됩니다.

전 세금 전문가가 아니기 때문에 반드시 전문가와 상담하시기 바라며 관련 원문은 아래의 블로그에 탑재하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 어제에 이어 12월 23일 기준 한국감정원에서 발표한 주간 주택 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 다양한 발표기관의 자료들을 교차해서 살펴보는 것도 인사이트 향상에 큰 도움이 된다고 생각합니다. 

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 0.10% 전세 가격은 0.13% 상승하였습니다. 지난주 대비 상승폭은 다소 축소된 모습인데요, 수도권(0.18%→014%) 및 서울(0.20%→0.10%)은 상승폭 축소, 지방(0.06%)은 상승폭을 유지하였습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.13%→0.12%), 8개도(-0.02%→-0.03%), 세종(0.37%→1.33%)이 되었습니다 세종을 제외하곤 전국이 상승폭이 다소 둔화된 모습입니다.

시도별로는 세종(1.33%), 대전(0.32%), 경기(0.18%), 울산(0.15%), 대구(0.13%), 등은 상승을 전북 보합, 강원(-0.21%), 경북(-0.06%), 제주(-0.05%), 경남(-0.04)은 하락하는 모습을 보이며 온도차가 극명했습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역은(110개→112개) 및 하락지역(44→51개)은 증가, 보합 지역(22→13개)은 감소하였습니다.

- 서울(0.20%→0.10%) 은 주택시장 안정화 방안(1216 부동산 대책)의 영향으로 고가 아파트 위주의 급격한 매수심리 위축 및 관망세 확산으로 25개 구 중 21개 구가 상승폭이 축소(강북, 노원, 동대문, 중랑구 제외)되며 서울 전체적으로 전주 대비 상승폭이 축소되었습니다.

- 인천(0.08%→0.05%)의 경우 영종도 신규 입주물량이 마무리되어 가는 중구(0.23%)를 중심으로 상승세가 이어지는 가운데 연수구, 동구 구축은 소폭 하락하였습니다. 

- 경기(0.18% 유지)는 신분당선 인근 역세권 단지 중심으로 수원의 영통구(0.67%), 내손 포일동 위주의 의왕(0.57%), 교통호재를 중심으로 한 안산 단원(0.57%) 및 상록구(0.56%), 인덕원역 중심으로 안양 동안구(0.56%)의 상승세가 높았습니다.

- 5대 광역시는 0.13%에서 0.12%로 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.32%)은 실수요장이 펼쳐지며 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 부산(0.08%)의 경우 해운대, 동래, 수영구는 상승하고 있지만 짧은 기간 급등에 대한 피로감과 매수 관망세가 확산되면서 상승세는 소폭 축소된 모습입니다. 세종(0.36%→1.33%)은 공급물량 부족 및 가격 상승 기대감이 높은 가운데 주거환경이 양호한 새롬, 도담동과, 대전 출퇴근 수요가 있는 금강 남측 보람동뿐만 아니라 행복도시 외곽까지 동반 상승하며 상승폭이 확대된 모습입니다.

☞ 1216 부동산 대책의 영향이 소폭 반영된 모습입니다. 특히, 서울의 매수심리가 위축된 모습입니다만, 일시적인 모습일 것이라 생각됩니다. 그 외에 지역들로 풍선효과가 예상되는 가운데 차주의 결과도 기대됩니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 0.13%로 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다. 수도권(0.17%)은 상승폭 유지, 서울(0.18%→0.23%) 및 지방(0.06%→0.10%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.09%→0.11%), 8개도(0.00%→0.02%), 세종(0.90%→2.17%)이 되었습니다. 매매 가격과는 대조적으로 전국적으로 전세가 상승이 이어지고 있습니다.

시도별로는 세종(2.17%), 대전(0.31%), 서울(0.23%), 울산(0.16%), 경기(0.15%), 등은 상승을 강원, 광주(0% 보합), 경북(-0.03%)은 하락하였습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역은(108개→120개) 증가, 보합 지역(45→35개) 및 하락지역(25→21개)은 감소하였습니다.

- 서울(0.18%→0.23%)은 전반적으로 전년 동기 대비 입주물량이 줄어든 가운데, 방학 이사철 및 교육제도 개편, 청약 대기수요 증가 등의 영향으로 상승폭이 확대된 모습입니다.

* 서울 4분기 입주물량(약 21,000세대, 18년) → 약 12,000세대('19년) 

* 경기 4분기 입주물량(약 36,000세대, 18년) → 약 18,000세대('19년) 

- 인천(0.09%→0.10%)의 경우 미추홀 구(0.22%), 남동구(0.13%), 계양구(0.13%) 지역의 상승세가 높아지면서 상승폭이 확대되었습니다. 

- 경기(0.18%→0.15%)로 상승폭이 축소되었습니다. 청약 대기 수요 및 입주물량이 부족한 과천(0.66%), 학군이 우수한 평촌 위주의 안양 동안구(0.64%), 입주물량 감소하는 안산 단원구(0.57%)로 상승하였으며 구축 위주로 양주시(-0.18%)는 하락하였습니다.

- 5대 광역시는 0.09%에서 0.11%로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.31%)은 학군이 우수한 서구를 중심으로 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 울산(0.16%)의 경우 북구(0.36)는 신축 위주로, 입주물량이 해소된 남구(0.33%)가 상승하였습니다만 울주군은(-0.33%)로 수요가 감소하는 모습을 보였습니다. 

- 세종(0.90%→2.17%)은 입주물량 감소와 대전 대비 상대적으로 저렴해진 가격, 외지 수요 등이 맞물리며 도담 어진동뿐 아니라 아름 한솔동 등 매물 부족이 전 지역에서 이뤄지면서 상승폭이 확대되었습니다.

* 세종시 입주물량 : 약 11,000세대('19년) → 약 1,000세대('20년)

- 그 외 지방 8개도는 0% → 0.02% 상승하였습니다.

☞ 1216 부동산 대책의 영향으로 일부 심리가 위축된 매매 가격과 달리 오히려 전세는 전국적으로 상승세가 확산되는 모습입니다. 각종 규제책들이 임대시장을 위축시키는 내용들이 많아서 당분간은 전세가 상승이 지속될 것 같습니다. 특히, 학군 및 직장 수요가 풍부한 곳들은 전세가가 강세를 보일 확률이 높기 때문에 계속해서 모니터링하는 것이 중요하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 진짜 한주가 빠르게 흘러가는 것 같습니다. 이번 주는 지난주 발표한 1216 부동산 대책에 영향이 반영되었을 12월 23일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향입니다. 과연 대책의 반응이 있을지 특히, 고가 주택이 밀집한 서울의 시장 상황이 궁금합니다. 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1. 매매가격

12월 23일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.11%)을 기록했습니다. 서울(0.19%)과 경기(0.12%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.45%)과 울산(0.09%), 부산(0.08%), 대구(0.03%), 광주(0.01%) 역시 모두 상승하였습니다. 기타 지방(0.02%)은 전주대비 상승을 기록했다. 세종(0.41%), 충남(0.07%), 전남(0.043%), 경남(0.01%)은 상승했고, 강원(-0.04%), 전북(-0.01%)은 하락했으며, 충북과 경북은 보합을 나타냈습니다.

이번 규제에 영향이 조금은 반영된 듯한 모습입니다. 서울은 지난주 대비 상승률이 소폭 하락한 모습인데요 지역별로 살펴보겠습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.19%의 변동률을 기록했습니다. 지난주에 비해 상승폭의 차이가 없는데요, 양천구(0.46%), 금천구(0.35%), 관악구(0.34%), 서대문구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 서울 전 지역에 시세 15억 초과 주택은 주택담보대출 전면 금지에 따라 매물에 대한 영향이 반영된 듯하지만 15억 이하 단지들의 매매가가 오히려 오르는 분위기로 보이며, 학군수요 등으로 인해 학군 우수지역인 양천구의 상승세가 높았습니다.

금천구는 아파트 가격이 대부분9억 원 이하인 지역으로 대책 발표 후 오히려 매물이 자취를 감추고 매도호가가 높아지고 있습니다. 입주 1~2년 미만인 독산동 롯데캐슬 골드파크 1,2,3차 영향이 크며 규제에 따른 서울 내 풍선효과로 보입니다. 

☞ 1216 부동산 대책의 영향에 서울의 고가주택 수요에 대한 영향이 있어 보입니다. 풍선효과가 지속될지, 규제가 먹힐지 조금은 지켜봐야겠습니다.

- 경기는 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주 대비 0.12% 상승했고, 인천도 0.07% 상승했습니다. 수원 영통구(0.97%), 성남 중원구(0.52%), 용인 수지구(0.33%), 수원 팔달구(0.32%) 등이 상승을 주도하였고, 군포(-0.32%), 동두천(-0.02%), 이천(-0.01%)은 하락하였습니다.

수원 영통구는 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 인근에 매매수요가 증가하며 가격 상승세를 이어가고 있으며. 2020년 경기도청 신청사와 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형평 형대의 매물이 부족한 상황입니다. 지속적으로 수원의 상승세가 이어지는 모습입니다. 최근 분양하는 단지마다 수요가 폭발적이라 당분간 상승세가 지속될 것 같습니다.

성남 중원구는 도시재생사업이 중점 추진될 후보지로 선정된 금광동, 상대원동, 하대원지역에 투자 및 실수요 문의가 증가하고 있고, 트램(성남1호선) 건설 예정 지역을 중심으로 수요 문의가 활발합니다. 분양가 상한제 풍선 효과로 신축 가격 상승 부담에 매수자들이 구축 단지로 이동하면서 저가매물이 소진되고 있습니다.

- 인천은 중구의 상승세가 눈에 띕니다. 중구(0.13%)는 하늘도시 KCC 스위첸, 등의 신규 단지 입주가 마무리 단계로 접어들면서 하락했던 매매가가 회복세를 보이고 있으며, 드림아일랜드 사업,제3연륙교 건설사업 등 여러 개발 호재가 있어 저점 매수 타이밍으로 보고 매수하려는 움직임이 증가하고 있습니다.

☞ 경기와 인천 역시 1216 부동산 대책의 영향으로 9억 미만 주택으로 수요가 늘어난 모습이며 수도권 지역 중 입지가 좋은 지역들, 저평가 지역들 위주로 움직임이 포착되고 있습니다. 풍선효과의 영향이 느껴지고 있습니다.

- 기타 지방에서는 대전의 상승세가 지속되는 모습입니다. 더이상 대전은 언급하지 않더라도 완벽한 실수요장이 되었습니다. 거래량이 소폭 감소했지만 꾸준하게 거래가 지속되는 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.02%), 기타 지방(0.01%). 서울(0.09%), 경기(0.07%)는 소폭 상승했습니다. 5개 광역시는 울산(0.05%)과 대전(0.03%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)은 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.

- 서울(0.09%)은 전주 대비 상승폭이 증가하며 24주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 동작구(0.53%), 양천구(0.33%), 용산구(0.23%), 강남구(0.18%) 등이 상대적으로 상승하였고, 종로·동대문·금천·광진·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 나머지 전 지역이 상승했습니다.

☞ 서울 전 지역의 수요가 부족한 가운데 1216 부동산 추가 대책 발표에 따라 관망세로 매물이 나오지 않아 매매에서 전세로 갈아타는 수요가 증가했습니다. 고가주택 보유자에 대한 전세자금 금지 등의 영향이 가시화된다면 전세 가격 상승은 더욱더 높아질 수밖에 없어 보입니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.07%)을 보인 반면, 인천은 보합(0.00%)을 나타냈다. 수원 영통구(0.67%), 용인 수지구(0.38%), 용인 기흥구(0.17%), 의정부(0.12%) 등은 상승하였고, 시흥(-0.02%)만 하락했습니다.

용인 수지구는 대규모 단지들 입주가 마무리되며 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요 등이 증가하고 있고 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 상승하고 있습니다. 

의정부는 연말연시로 거래가 다소 주춤한 편이나 겨울방학 학교 주변 아파트 전세 수요로 인해 상승세가 유지 중입니다. 서울과 인접해 있어 저렴한 매물을 찾아 유입되는 수요가 꾸준하고, 7호선 연장사업으로 용현동과 민락동 일대 수요가 늘면서 전세가가 상승 중입니다. 

☞ 경기도 역시 서울 접근성이 좋은 지역들 위주로 전세가가 상승하는 모습입니다. 신분당선은 강남, 의정부는 강북과 밀접한 경기도 지역으로 영향이 먼저 반응하는 모습입니다. 수원 영통구 역시 정비사업과 개발호재 등으로 수요가 증가하여 매매가 상승뿐만 아니라 전세가 상승률도 높습니다. 

- 기타 지방에서는 세종, 대구, 광양 등 입주물량이 적은 지역들에 전세가 상승이 엿보입니다. 입주물량과 전세가는 매우 영향이 깊습니다

3. 전국매수우위지수

전국 매수우위 지수는 64.9를 기록해 전주(70.4) 대비 하락했습니다. 서울은 108.5으로 전주(128.3) 대비 크게 하락한 모습인데요, 12.16 안정화 대책 발표 이후에 매도 문의와 매수 문의 모두 크게 위축되면서 시장을 관망하는 심리가 강해졌습니다. 이는 거래량 위축에도 영향을 미칠 것으로 보이기 때문에 향후 시장의 움직임을 지켜봐야겠습니다.

이번주 자료를 본다면 1216대책의 영향이 있던 곳과 풍선효과 지역들이 눈에 들어오실텐데요, 전세가는 지속적으로 상승하고 돈이 규제를 피해 움직이는 모습들이 자주 포착됩니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자의 관심을 갖다 보면 공시지가라는 단어라는 내용을 쉽게 접합니다. 특히, 표준지 공시지가와 개별공시지가 등 다양한 용어를 듣다 보면 혼란스러운데요, 저 역시도 그랬습니다. 그래서 그 궁금증을 해결하고자 표준지 공시지가와 개별공시지가에 대해서 알아보려고 합니다.

표준지 공시지가와 개별공시지가를 알아보기 전에 먼저 공시지가의 개념에 대해서 알아보겠습니다.

1. 공시지가

공시지가란, 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해서 '부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 일종의 땅값입니다.(법령 링크) 공시지가 이전에는 행정자치부 과세시가표준액, 건설교통부 기준시가, 국세청 기준시가, 감정원 감정 시가 등 다양한 기관에서 땅값을 감정했기 때문에 1989년부터 토지공개념에 따라 일원화하였습니다. 그리고 공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘게 됩니다.

(1) 표준지 공시지가

표준지 공시지가는 전국의 약 3,309만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 표준지 공시지가를 조사 및 평가하는데 이는 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용됩니다. 이때 필지란 경계를 가지고 구분되는 토지 단위로 지적공부에 등록되는 기본단위입니다. 우리는 흔히 '평'으로 오해하는데 공식적인 기본단위는 '필지'입니다.

표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 감정평가업자에게 조사 및 평가를 의뢰하여 토지소유자와 시, 군, 구의 의견을 듣고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 중에 공시됩니다.

* 표준지 공시지가에 대한 이의신청은 30일 이내에 시군구 민원실이나 국토교통부 홈페이지를 통해 할 수 있습니다.

아래는 2019년 2월 국토부에서 발표된 표준지 공시지가로 지역별 평균 전용면적(㎡) 가격입니다. 서울의 땅값이 2위인 부산에 비해서도 10배가량, 전국 평균보다도 약 34배가량 비쌉니다. 꼴찌인 전남보다는 무려 268배 차이가 납니다.

(2) 개별공시지가

개별공시지가는 '부동산 가격공시에 관한 법률'에서 정한 절차에 따라서 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시한 매년 1월 1일 기준으로 발표되는 개별토지의 단위면적(㎡) 당 가격입니다.

또한, 국내 및 지방세 등 각종 세금의 부과, 건강보험료 산정, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 사용하며 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지 가격 비준표를 적용하여 개별공시지가를 산정 후 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 매월 5월 말에 공시합니다. 

* 개별공시지가에 대한 이의신청도 30일 이내에 시, 군, 구에 가능하며 행정심판과 행정소송도 제기할 수 있습니다.

아래는 토지 가격 비준표에 대한 설명을 요약한 그림입니다. 참고하시기 바랍니다.

개별공시지가는 다양한 부분에서 활용이 되는데, 조세, 부담금, 공적평가기준, 행정분야, 복지분야 등에서 사용됩니다.

2. 공시지가 확인

공시지가는 부동산 공시 가격 알리미에서 확인이 가능하며, 토지가 속한 시군구홈페이지에서도 확인이 가능합니다

* 부동산공시가격알리미 사이트(링크)

※ 보통 아파트의 공시 가격을 공시지가라고 같이 사용하시는데 정확한 용어는 공동주택 공시 가격입니다.

3. 번외 : 공동주택 공시 가격

공동주택 공시 가격이란 국토교통부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정 가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하는 것이다. 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택처럼 표준 가격 없이 한 번에 별도의 공시 가격이 산정됩니다.
 
국토교통부 장관은 공동주택 가격 공시를 위해 그 가격을 산정할 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 합니다. 여기서 공동주택 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사·산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다.

또한, 국토부 장관은 공동주택가격 조사·산정 시 인근 유사 공동주택의 거래 가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작해야 합니다. 공시 가격은 재산세. 종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 건교부가 모든 주택의 공시 가격을 일괄 발표하고 있습니다.

이러한 내용 때문에 올해 5월에 공동주택 공시 가격 발표 이후에 다수가 이의제기를 한건 세금부담에 의한 것입니다. 아래는 연도별 공동주택 공시가격 변동폭입니다.(2019년은 최초 안으로 의견에 따라 5.24%로 조정되었습니다.)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지금은 누가 뭐래도 청약시장이 부동산 투자의 기본 소양이 되었습니다. 그런데 간혹 청약을 하면서 입주자 모집공고를 귀찮아서 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 입주자 모집공고에는 기본적인 주택에 대한 내용뿐만 아니라 중도금, 전매제한 등 다양한 요소들이 포함되어 있습니다. 특히, 주택공급 관련 법령인 '주택공급에 관한 규칙'에 관련된 내용도 많기 때문에 페널티를 받지 않기 위해서는 반드시 살펴봐야 합니다.

그렇지만 청약에 관한 내용도 살펴보기 어려운 초보분들에게는 그냥 귀찮은 서류 정도로만 여겨질 텐데요, 그래서 오늘은 입주자 모집공고문에서 무엇을 살펴봐야 할지에 대해 조금 자세히 알아보려고 합니다. 청약에 대한 아주 기본적인 내용은 아래 글에 포함되어 있습니다. 기본적인 내용을 살펴보시면 좋으실 겁니다.

2019/08/14 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(1부-주택청약제도 이해와 청약통장의 종류)

2019/08/15 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(2부-일반공급과 제한사항, 가점제)

2019/08/16 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(3부-특별공급)

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

분양시장이 뜨거워지다 보니 꼼꼼히 따져보고 청약하기보다는 돈이 된다는 생각에 사로잡혀 무조건 신청하고 보는 경향이 강한 것 같습니다. 본인이 부동산과 청약제도에 대해 전혀 모르더라도 주변 지인들의 권유로 가볍게 생각하는 경향이 큰 것입니다. 일반 주택 수요자 입장에서 실거주 또는 투자 목적에 상관없이 분양가만 보고 청약하다가는 당첨된 이후 미처 확인하지 못한 사실이나 규정으로 인해 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 제 주변에도 당첨된 후 서류제출 간 부적격으로 페널티를 안고 다녔던 지인들을 많이 봤습니다. 

보통 청약 신청 전 모델하우스나 입주자 모집공고문에서 아파트 분양가, 중도금 조건, 견본주택을 통한 평면 정도만을 확인하는데요, 입주자 모집공고 안의 세부적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 해당 주택에 대한 모든 정보는 입주자 모집공고에 담겨 있기 때문입니다. 

물론, 인터넷 기사나 시공사 홈페이지에 게시된 입주자 모집공고문을 전부 확인하기는 쉽지 않습니다다. 깨알 같은 글씨가 보기도 어렵고 웬만한 인내심이 없다면 정독하기 힘든 것이 사실입니다. 그래서 오늘은 입주자모집공고에서 무엇을 중점으로 살펴보아야 할지 살펴보려고 합니다.

1. 입주자모집공고

우선 입주자 모집공고는 주택을 공급하는 주체가 단순히 분양 안내를 하기 위해 만든 것이 아닙니다. 주택공급 관련 법령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조에 의하면 사업주체는 입주자를 모집할 때 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 자치구의 인터넷 홈페이지, 쉽게 볼 수 있는 일정한 장소 등에 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 게시해야 합니다. 아래는 '주택공급에 관한 규칙' 제21조 원문입니다. 잘 보이 시진 않으실 것 같아서 주소 링크 걸었습니다.(링크 클릭)

2. 입주자 모집공고 내 포함되는 내용

입주자 모집공고에 포함되는 내용은 총 22가지입니다. 많은 내용이 있어 복잡한 것은 사실입니다.

(1) 사업주체, 시공사, 연대보증인의 등록번호 또는 지정번호(
(2) 감리 회사명 및 감리 금액
(3) 주택건설 위치 및 공급세대수(특별공급 등이 있는 경우 공급방법별로 세대수를 구분)
(4) 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
(5) 주택의 공급신청자격, 신청 시 구비서류, 신청일시 및 장소
(6) 주택의 공급신청 방법
(7) 분양 가격 및 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기 및 납부 방법
(8) ‘공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따른 기본선택품목의 종류 및 기본품목을 제외한 분양가
(9) 추가 선택 품목의 종류 및 비용
(10) 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가 금액과 감정평가기관
(11) 건축비 가산비용을 인정받은 공동주택에 대한 등급
(12) 입주자에 대한 중도금 등 융자지원 내용
(13) 부대시설 및 복리시설의 내용
(14) 친환경 주택의 성능 수준
(15) 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법
(16) 당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법
(17) 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항
(18) 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항
(19) 입주 예정일
(20) 도장공사, 도배공사, 가구 동사, 타일 공사 등 내부 인테리어 공사 상태를 파악하기 위한 사전 방문 내용
(21) 공동주택에 대한 성능 등급
(22) 그밖에 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 인정하는 사항

이처럼 항목이 많다 보니 무엇이 중요한 내용이고 반드시 확인해야 하는 사항인지 파악이 어렵기 때문에 중요한 몇 가지를 중심으로 설명하겠습니다.

첫 번째, 입주자 모집공고문을 통해 최근 개정되는 법령이나 제도 등이 있는지 확인하시기 바랍니다. 자칫 변경된 제도를 파악하지 못하고 청약을 해 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들면 자금여력이 없는 상태에서 주변 지인들의 말만 듣고 당첨되고 팔라는 말에 덜컥 청약했다간 전매제한이 강화된 제도 변경에 따라 계약을 포기해야 할 수도 있습니다. 또한, 자격요건에 대한 착오로 부적격도 종종 발생합니다.

두 번째, 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 반드시 확인해야 합니다. 특별공급 대상자일 경우 개정된 법령에 의해 자격 대상 유무를 확인하고 특별공급 대상 제출서류를 확인합니다. 과거부터 지속적으로 청약을 하는 수요자의 경우 개정된 법령이나 제도를 체크하지 못해 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다.

세 번째, 중도금 대출 관련 내용을 꼼꼼히 살펴봅니다. 사업에 따라 중도금 대출 은행과 사전 협약을 통해 중도금 대출 은행 및 조건이 확정되는 경우가 있으나 최근에는 서울지역 및 일부 지역에서는 중도금 대출이 확정되지 않거나 최악의 경우 당첨자가 조달해야 하는 경우도 있습니다. 추가적으로 중도금 대출 시 중도금 무이자 조건인지 후불제 인지도 확인이 필요합니다.

네 번째, 발코니 확장, 추가 옵션 품목 및 가격 확인, 납부 방법 등을 확인합니다. 견본주택에서는 기본 옵션, 추가 옵션 품목과 견본주택을 꾸미기 위해 설치한 인테리어 장식품 등이 혼재해 있습니다. 물론 별도 표시를 해 구분할 수 있게 하지만 견본주택에 사람이 많은 경우 세세하게 확인이 어려워 입주자 공고문을 통해 다시 확인해 봅니다. 또 계약금, 중도금, 잔금 납부 계좌와 발코니 확장 비용이나 추가 옵션 품목 납부 계좌가 다를 수 있고 부가세가 별도로 붙기 때문에 이런 부분까지도 체크해 봐야 합니다. 생각했던 자금보다 많이 들어가는 경우가 많기 때문에 반드시 이러한 점도 살펴봐야 합니다.

다섯 번째, 기타 유의사항도 놓치지 않고 확인해야 합니다. 기타 유의사항은 사업 추진 및 시공과정에서 변경되거나 향후 예측하지 못한 부분이 발생할 경우를 대비해 사업주체가 사전 고지하는 내용입니다. 추후 법률 분쟁 등에서 유리한 위치를 차지하기 위해 최대한 많은 내용을 기재하기 때문에 문제의 소지는 없는지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다. 예를 들면 아파트 저층의 프라이버시 침해 소지, 견본주택 마감재와 실제 시공 상의 마감재 변경, 일부 시공과정에서 문제 발생 시 기존 허가 도면과 다른 설계변경을 통해 시공한다는 내용, 단지 내 공공적인 성격을 띠는 구조물 배치 등의 내용을 살펴봐야 합니다.

사실 저도 청약을 하다 보면 놓치는 부분이 많았는데요, 이번 포스팅을 통해 큰돈이 들어가는 청약인만큼 반드시 살펴봐야겠다는 생각이 들었습니다. 입주자 모집공고 10일 이후에 청약이 진행되므로 청약 전 이러한 내용들을 반드시 확인해야 최악의 상황을 막을 수 있겠습니다. 어렵게 가입하고 유지한 청약통장이 사소한 실수로 날아가고 재당첨 제한까지 걸린다면 너무나 아쉽겠죠? 반드시 살펴봅시다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 모두가 행복해하는 크리스마스입니다. 크리스마스는 법정공휴일로 누구나 특정 종교를 믿지 않더라도 국가가 앞장서서 예수의 탄생을 기념하며 휴일로 지정된 날로 온 세상에 행복한 분위기가 샘솟는 매우 특별한 날입니다.

그리고 대부분의 평범한 가정에서는 부모가 자녀를 위해 선물을 전달하는 또 다른 의미에서 우리의 아이들에게는 특별한 날입니다. 자녀들의 입장에서는 부모로부터 선물을 받는 가장 행복한 날 중에 하나이면서 축제의 날로 좋은 기억이 많이 남는 날일 것입니다. 저 역시도 그러한 의미를 잘 알기 때문에 우리 두딸을 위한 선물을 고르고 있었습니다.

사실 저에게 어린시절에 크리스마스는 일찍이 아버지를 여의고 모자가정에서 기초수급자로 어렵게 자라왔기 때문에 그냥 빨간날일 뿐 그 이상의 의미는 없었습니다. 몰랐다고 이야기하는게 조금은 맞는 표현 같습니다. 부모로부터 선물 한번 제대로 받아본 적도 가족과 오붓한 외식도 해본 적이 없었기 때문에 이러한 소소한 행복은 느껴본 적이 없었습니다.

그렇지만 저도 성인이 되어 나름의 안정적인 직장을 갖게 되었고 가정을 꾸리고 나니 우리 두 딸들에게는 나처럼 살도록 방치하지 않겠다는 강력한 집념으로 남들과 같은 이러한 소소한 행복을 전달해주려는 노력들을 해오고 있습니다. 이번에는 무슨선물을 골라줄까 고민하던 와중에 머리나 식힐겸 우연찮게 지인이 준 책을 가볍게 봤는데 읽은지 얼마 되지 않아 아래와 같은 문구들이 눈에 확 들어왔습니다.

• 우리나라 전체 땅의 97%는 인구의 10%만이 소유하고...

• 50여 년간 집값 상승에 따른 불로소득은 6,700조 원으로 그중 80%인 5,500조는 상위 10%가 독식을...

• 우리나라 피케티 지수(전체 자본을 국민소득으로 나눈 지수)는 미국과 독일보다 2배가량 높아...

• 2018년 상위 10프로의 가계소득은 월 1,015만 원이며 하위 10%는 128만 원으로 소득격차가 커져가...

• 10억달러 이상 부자 중 상속 및 증여받은 비율은 중국 2%, 일본 18.5% 미국 28.9%, 한국은 74.1%로...

이러한 문구를 보면서 갑자기 머리를 한 대 맞은 듯한 느낌이 들었습니다. 이 글을 읽고 계신 여러분은 이러한 글들을 보면 어떠한 생각이 드십니까? 대부분은 먼저 '분노'와 '질투'라는 감정이 튀어나올 것입니다. 우리의 삶속에서 무의식적으로 학습했던 지식들의 당연한 반응일 겁니다.

저 역시도 부동산 공부를 시작하기 이전이었다면 그 소수의 부자를 보고 '분노'만 하는 절대 다수의 포지션에 위치했을 것이고 아마 대부분의 평범한 사람들 역시 저와 비슷한 감정을 느낄거라 생각됩니다.

절대 다수의 포지션에 위치한 저로써는 저도 모르게 절대다수가 비판하는 소수의 부를 축적한 그들을 욕하고 있었을 것이라는 겁니다. 단순히 절대 다수의 포지션에 위치한 것만으로 나의 발언이 정당하다고 착각했을테니까요, 그러나 일면식도 없는 저와 같은 사람들에게 욕을 먹었을 저 소수들의 부자들의 자녀들은 오늘의 크리스마스를 어떻게 보내고 있을까요? 갑자기 숙연해졌습니다. '비교'라는 불행한 단어가 생각난 것입니다.

최소한 그들은 저처럼 장난감 가게에서 콩순이 장난감 하나를 사는데 몇 번을 고민하고 인터넷 최저가를 검색하고 우는 아이를 달래가면서 어디가 쌀지 고민하면서 시간을 허비하는 모습을 보이진 않을 것입니다.

이런 상상을 해봅니다. 아니, 착각이라는 표현이 맞겠습니다. 만약, 내가 아니면 최소한 우리 부모가 저 소수의 포지션에 위치해 계셨다면 나의 인생과 세상에서 가장 사랑하는 우리 두 딸의 현재의 위치는 어땠을까요? 

'비교'는 불행의 시작이라는 말을 저는 매우 공감합니다만 오늘은 저 스스로 비교를 할 수밖에 없었습니다. 저는 오늘 몇만원짜리 콩순이 인형을 사는데 주저했기 때문입니다. 

그렇다면 이런 질문을 할 수 있습니다. 왜 우리는 항상 소수를 욕하고 시기하면서 그 소수의 포지션으로 가보려는 노력은 하지 않는 것일까요?

불법적인 소수라면 비판받아 마땅하지만 합법적인 다수의 소수들은 무슨 잘못이 있겠습니까? 남들보다 한 발 앞서 자본주의의 속성을 이해하고 활용했거나 그들의 부모세대가 먼저 깨달았던 것 뿐입니다. 오히려 우리 부모들이 무지하고 그러한 노력을 하지 않았기 때문에 저와 제 자식들이 이러한 삶을 사는 것입니다. 

현실을 부정하기 전에 직시하고 변화해야 한다는 생각이 들었습니다. 사회의 '불평등', '불공정'을 해결할 사람은 개인이 아니라 국가의 몫입니다. 개인은 그것을 탈출하기 위한 노력만이 필요합니다. 

실제로 상위 10%와 하위 10%의 소득 수준의 부모를 둔 자녀들은 부모의 소득 수준을 물려받을 확률이 무려 90%에 육박한다고 합니다. 부의 양극화의 시작은 결국 부모로부터 나오는 것입니다. 

그렇다면 부의 대물림을 단순히 사회구조 탓으로만 돌려야 할까요? 그런다고 무엇이 바뀔까요? 단지 바뀌는 것은 다수의 여론에 못이겨 정책이 그 소수의 부자들에게 세금부담을 조금 더 늘려줄 뿐이라는 겁니다. 내 인생은 하나도 바뀌지 않습니다.

결국, 부모의 노력이 부의 대물림을 끊는 결정적인 요소인 것입니다. 이러한 부모의 노력을 통해 보이지 않는 소득계층을 극복해서 자녀에게 좀 더 윤택하고 부유한 삶을 선물해주는 것입니다. 어쩌면 이것이 자녀에게 줄 수 있는 가장 훌륭한 크리스마스 선물이 아닐까? 라는 생각이 들었습니다.

물론, 제가 불행하다는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 저도 정말 행복하고 삶에 만족을 하고 있습니다. 그러나 소수의 위치에 서기 위해 과연 얼마나 노력을 하고 있나? 라는 질문에는 한없이 작아집니다.

오늘 크리스마스 선물로 우리 아이에게 미래의 보금자리 될 아파트나 어려운 취업난을 돌파할만한 수익이 나오는 건물과 함께 평소 갖고 싶어 하는 콩순이 선물을 고민 없이 사줄 수 있다면 얼마나 행복할까? 라는 정말 속좁은 상상을 해봤습니다.

크리스마스 선물로 우리 딸들에게 부동산을 선물해줄 수 있다면 어떨까?라는 말도 안되는 상상 말입니다. 

말도 안 되는 상상이지만 저러한 것들이 실현 가능하다면 우리 딸들에 미래는 얼마나 행복할 수 있을까? 최소한 오늘의 아빠처럼 콩순이 인형을 사는데 주저함은 없을 거란 확신은 듭니다. 

오늘은 우리 딸들의 선물을 사려다 우연찮게 저를 한번 돌아봤습니다. 과연 보이지 않는 소득계층의 벽을 깨기 위해서 오늘 나는 무엇을 노력했는지? 콩순이 인형을 사기 위해 최저가를 검색하는 것만이 과연 우리 딸들을 위한 가장 최선의 일인지 말입니다.

결국, 사회이동의 '사다리'를 내가 올라타야 만이 우리 자녀들도 그 '사다리'의 존재를 알 수 있을 것입니다. 그렇기 때문에 최소한 완벽한 사회 이동은 어렵더라도 '사다리'가 있는 사실을 자녀에게는 알려주어야 할 것입니다. 

오늘 우리 두 딸들이 기다릴 콩순이 인형은 다행히 선물해줄 수 있을 것 같습니다. 그러나 제가 생각한 부동산 선물을 해주는 것은 당분간은 어려워 보입니다. 어쩌면 제 생애에는 어려울 수도 있을 것 같습니다. 그렇지만 최소한 우리 두딸들에게 이러한 사다리가 있다는 것은 알려줄 수 있을 것 같아 조금은 위안이 됩니다. 

매해의 크리스마스 선물로는 어렵겠지만 우리 두딸이 성년이 되었을 때  장미꽃과 부동산을 선물로 줄 날을 기대해봅니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 분양권 시장이 핫하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다. 주변에서도 간간히 주택청약에 당첨되는 분들을 쉽게 볼 수 있습니다. 당첨 이후에는 기존 청약통장이 효력을 잃기 때문에 통장을 해지하고 새로 가입하게 되는데요, 이때 새로 가입한 통장으로 청약을 하고 싶은 마음이 생기지만 재당첨 제한이라는 얘기에 청약 시도를 안 하는 분들을 더러 봤습니다. 그렇다면 실제로 청약 당첨 이후에는 다시 청약할 수 없는지 궁금한데요, 그래서 오늘은 청약 재당첨 제한에 대해 살펴보겠습니다.

1. 청약 재당첨제한

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

원문은 조금 어려운데요 이번에 발표된 1216 부동산 대책에서 기존의 청약 재당첨 제한에서 강화하는 것으로 개선안이 나왔습니다. 2020년 3월부터 즉시 시행되며 재당첨 제한을 받는 대상자 및 주택지역만 해당됩니다. 재당첨 제한은 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 됩니다. 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시 세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

여기서 궁금해지는 용어가 나옵니다. 분양가 상한제, 투기과열지구, 청약과열지역, 과밀억제권역인데요 위의 문서에서는 조정대상지역이라고 표현했지만 청약과열지역을 조정대상지역으로 작성한듯합니다만, 청약과열지역과 조정대상지역은 약간의 차이가 있습니다. 

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다. 상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요, 최근에는 민간택지로까지 확대되어 다음 아래의 표의 지역들까지 해당되겠습니다.

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

세 번째로 청약과열지역은 조정대상 지역 중 아래의 지역들이 해당되는데요, 제3 지역인 남양주, 하남, 고양, 수원시 팔달구, 용인시 기흥구의 민간택지는 청약과열지역에서 제외됩니다. 이전에 작성한 전매제한 설정기준에서 관련 내용을 언급한 적이 있었는데요, 공공택지냐 민간택지냐에 따라 같은 지역임에도 전매기간이 달랐던 것을 알 수 있습니다.

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다. 다. 총 3가지로 나뉩니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

2. 재당첨 제한 확인

재당첨제한 확인은 apt2 you(링크)에서 확인이 가능합니다. 다만, 개인의 내용만 조회가 되니 세대원의 제한사항도 반드시 확인하시기 바랍니다.  

3. 청약 부적격자로 당첨이 취소된다면?

청약 부적격자로 당첨이 취소된 경우에는 당첨일로부터 1년 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함)의 입주자로 선정될 수 없습니다. 즉, 1년간은 청약이 불가능합니다. 자세한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제58조에 나와있습니다. 아래 사진을 참고하시기 바랍니다.

4. 예외 조항

미분양 물량에 대한 무순위 청약, 일명 줍줍(이전에 작성한 무순위 청약자료 참고)의 경우에는 재당첨 제한을 받지 않습니다.

2019/11/17 - [부동산 용어] - 무순위 청약(일명 줍줍)이 무엇일까?

또한, 비규제 지역에서 추첨제는 당첨이 가능하니 비규제 지역에서의 청약에는 제한이 없습니다. 결국에는 제한을 받지 않는 지역에 추첨으로는 청약이 가능하니 청약은 가능하겠습니다. 전략적으로 청약에 임해서 꼭 당첨되길 기원하겠습니다.

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