부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부가 무주택 서민들을 위해 아파트 로또를 제공하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다.

민간택지 분양가 상한제까지 적용되어 로또의 폭들이 넓어졌는데요, 정비사업이 진행되는 조합 입장에서는 수익이 줄어들어 매우 아쉽겠지만 가점이나 특별공급이 가능한 무주택자들에게는 엄청난 로또 아파트들을 청약을 통해 가져 갈 수 있는 기회가 주어졌습니다.

그러나 이러한 기회가 모두에게 주어지는 것은 아닌데요, 사각지대가 분명 존재하고 있습니다. 미혼들의 경우에는 이러한 혜택에 완벽한 사각지대에 속합니다. 부양가족도 없고, 특별공급 조건도 안맞고, 도저히 당첨이 어려운 상태이지만 그래도 당첨되고 싶은 마음에 이곳저곳 청약을 하는 경우가 많습니다.

그러나 상대적으로 경쟁이 없는 곳에 청약을 하다보니 당첨이 돼도 고민이 더 많아지고 결국, 포기하는 경우도 생깁니다. 당첨자 발표가 된다면 청약통장을 사용한 것으로 간주하기 때문에 계약 여부와 상관없이 재당첨 제한 요건에 걸리게 되는데요, 

그러나 혼인을 통해 새로운 세대가 구성된다면 재당첨제한이 소멸되는 것으로 아는 경우가 많습니다. 당첨이 되더라도 부적격세대가 될 수 있기 때문에 오늘은 결혼 전 청약 당첨 이력이 결혼 후에도 어떻게 영향을 미치는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

'주택공급에 관한 규칙' 제2조에 따르면  "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조 제1호가 목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조 제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 봅니다.

가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획 승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다)

마. 제26조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자를 포함한다)

바. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다)

사. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국 토지주택공사(「한국 토지주택공사법」에 따른 한국 토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환 공공임대주택(이하 "분양전환 공공임대주택"이라 한다)을 공급받은 자

자. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도 된 주택을 공급받은 자

☞ 원문에 대한 내용은 어렵지만 간단히 말씀드리면 당첨자란 지역주택조합은 사업계획 승인 이후, 정비사업은 관리처분계획인가 이후, 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유무 상관없이) 등을 의미하는 것입니다.

예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 금융결제원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

2. 결혼 전 청약이 결혼후에도 영향을 미칠 수 있다.

주택의 당첨자가 당첨 후 계약을 포기한 경우에는 당첨자로 관리되고 영향을 미칠 수도 있습니다.

* 재당첨제한이 바로 그 내용인데요, 세부적인 내용은 이전에 포스팅 자료를 참고하시기 바랍니다.

2019/12/24 - [부동산 상식] - 청약당첨이 되었는데 다시 청약할 수 없을까?(Feat. 청약 재당첨 제한)

재당첨 제한은 '주택공급에 관한 규칙' 제54조에 따라 분양가 상한제 적용주택, 분양전환 공공임대주택, 이전기관 종사자 등 특별 공급되는 주택, 토지임대주택, 공공임대주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 주택에 당첨된 자의 세대에 속하면 재당첨 제한을 받게 됩니다.

이에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

※ 적용 주택에 포함될 경우에 재당첨 제한기간은 다음과 같습니다.

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡이하로 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 3년 간

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡초과로 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 1년 간

지역에 따라 다르겠지만 서울과 같은 투기과열지구 혹은 청약과열지역(=조정대상지역)에 공급되는 민영주택(분양전환 공공임대주택 및 국민주택을 포함) 등에 당첨되었다면 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열 지역에서 공급되는 민영주택)에 대해서는 세대원 전체가 재당첨 제한이 됩니다.

즉, 결혼 전 당첨 포기한 청약으로 인해 결혼 후에도 전 세대원이 청약이 불가능하며 재당첨 제한으로 당첨이 무효가 되는 것입니다. 

☞ 결혼 전 청약당첨 주택 계약을 포기하고 결혼 후 새로운 세대를 구성하였다 하더라도 예외 없이 청약과열지역 내에서는 제한 규정의 적용을 받게 됩니다. 

또한, 세대 합가 전 청약에 가점제로 당첨되었다면 당첨자 발표일로부터 2년 간 가점제 당첨 제한(추첨제만 가능)도 적용받게 됩니다.

단, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 민영주택에 대해서는 재당첨 제한을 받지 않기 때문에 이러한 점은 참고하셔야겠습니다. 

오늘은 청약의 일부 사례를 보면서 청약제도에 대해 살펴보았는데요, 오늘의 결론은 세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 재개발 및 재건축 등 정비사업이 활발해지면서 정부의 규제들에 대해 공부하는 분들이 많아졌습니다. 재건축과 관련된 대표적으로 규제 중에는 초과이익환수제라는 것이 있는데요, 이전에 포스팅한 정비사업의 일몰제와 함께 재건축에 대한 규제 중 강력한 규제가 아닐까 생각이 듭니다.  

* 일몰제에 대한 이해를 위해서는 기존에 포스팅 내용을 참고하시면 될 것 같습니다.

2020/01/07 - [부동산 상식] - 정비사업의 저승사자.. 일몰제란 무엇일까?

물론, 이 외에도 전매제한과 안전진단 강화와 같이 커다란 장애물이 있었지만 재건축 초과이익환수제는 직접적인 수익과 직결된 문제로 더 가장 큰 장애물이라고 할 수 있겠습니다.

1. 초과이익환수제란?

(1) 개념

2019년 12월 27일 헌법재판에서 재건축 초과이익환수제와 관련되어 합헌 판결을 내리면서 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 많은 재건축 단지들이 사업성에 큰 타격을 받게 되었습니다.

재건축 초과이익환수제란 기존에 있던 '개발이익 환수에 관한 법률'을 더욱더 발전시킨 개념으로 보면 되겠습니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 2006년 처음으로 시행되었지만 주택시장 침체 등의 이유로 2013에서~2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행된 제도입니다.

(2) 적용대상

재건축 초과이익환수제는 과거 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.

재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값입니다.

여기서 재건축조합이란 우리가 알고 있는 재건축사업뿐만 아니라 소규모 재건축사업에 적용이 되는데요, 여기서 소규모 재건축사업이란 '소규모 주택정비법'에서 정한 절차에 따라 노후 및 불량 건축물의 밀집 등 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역 내 시행하는 소규모 주택정비사업 중 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 의미합니다.

(3) 부과대상 제외 주택

재건축 초과이익환수제에서 제외되는 경우가 있는데요, 대부분 공익의 목적과 관련된 내용들이 제외되고 있습니다.

• 국가 또는 지방자치단체가 보유하는 주택
• 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조에 따른 공공기관 또는 지방공기업 법 제49조에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택
• 국가 또는 지방자치단체로 보는 기관이 임대목적으로 보유하는 주택

2. 재건축 부담금 산정방식

재건축 초과이익환수제에 부담금은 재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우 부과됩니다.

한마디로 이야기하면 준공을 받은 사람이 추진위원회 설립 승인일 기준으로부터 준공시점까지에 수익에 대해서 모두 다 부담하는 것입니다. 추진위 승인 때와 준공시점의 조합원 주택 가격 차액에서 그동안 자연 상승분(정상주택 가격 상승분 또는 정기예금 이자율 중 높은 것을 적용함)과 개발비용을 제하고 재건축 부담금이 부과되는 것입니다.

부과율 및 부담금은 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세가 되는데, 자세한 건 표를 살펴보시면 이해가 되실 겁니다. 자세한 계산은 조금 더 공부를 해야 할 듯싶습니다.

3. 재건축 초과이익환수제의 문제점

재건축 초과이익환수제는 간단하게 생각해보면 재건축으로 발생한 이익을 국가가 환수한다는 의미로 볼 수 있습니다. 소득이 있다면 그에 합당한 세금을 내는 것이 당연하다고 볼 수 있지만 다른 시각으로 보면 오히려 형평성에 어긋날 수도 있습니다.

* 정비사업의 진행과정은 기존에 대한 포스팅을 참고 바랍니다.

2019/11/20 - [부동산 상식] - 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

초과이익환수제의 가격 기준은 추진위원회 설립일부터이기 때문에 정비사업의 기간을 평균적으로 살펴보더라도 최소 10년의 세월이 흘러 차익이 클 확률이 높습니다. 사업마다 다르겠지만 심한 곳은 2000년대 초반에 시작된 곳도 있기 때문에 그 차익이 커 부담이 더욱 클 수밖에 없습니다.

양도세로 이중과세가 되는 것은 아니냐, 최종 소유자가 모두 부담하는 형평성에 문제가 있는 것이 아니냐, 이런 문제점은 굳이 언급하지 않더라도, 재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 기본적인 과세원칙인 '소득 있는 곳에 세금이 있다'와 상충되는 것입니다.

소득이 있어야 세금을 내는 것인데 재건축 초과이익환수제는 건물 가치의 상승으로 실현되지 않은 미실현 이익에 대한 과세를 하기 때문에 논란이 된다는 뜻입니다. 예를 들어 집값이 10억이 올랐다고 해서 부담금을 납부하라고 하면 건물의 가치가 올라갔을 뿐이지 현금으로 보유하는 것은 아니기 때문에 세금을 내기 위해 건물을 팔아야 하는 모순이 발생합니다.

모르시는 분들은 많이 벌었으니 팔고 내면 되지 않느냐고 반문하시겠지만 실거주나 원조합원 입장에서는 세금 때문에 집을 팔아야 하는 모순된 상황이 펼쳐지는 것입니다. 또한, 미실현 이익에 대한 세금을 부과하게 되는데 이후에 시세가 그보다 떨어진다면 납부한 세금을 돌려받는 것도 아니기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

준공 완료 시점에 아직 실현되지 않은 가상의 수익을 세금으로 납부하는 것 자체가 기본적인 과세원칙에 벗어난다고 생각이 드는 것입니다.

이외에도 위에서 언급했듯이 양도 시 또다시 양도차익을 내는 이중과세 문제나, 최종 소유자가 이전의 소유자들이 받은 수익까지도 부담하기 때문에 형평성의 문제도 생기는 것입니다.

물론, 현재 시행 중이며 합헌 결정 난 것에 대해 더 이상 문제를 제기하고 싶은 것은 아니나 이러한 관점이 있다 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 13일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 1216 부동산 대책의 영향이 지속되었을지 궁금합니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐습니다.(0.07%->0.09%). 수도권(0.11%->0.13%)은 상승폭 확대, 서울(0.07%->0.04%)은 상승폭 축소, 지방(0.04%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.11%)는 확대되었고 세종(0.28%->0.14%)이 상승폭이 축소, 8개도(-0.02%->0.00%)는 상승폭이 확대되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(112->111개) 및 하락 지역(47->46개)은 감소, 보합 지역(17->19개)은 증가했습니다.

- 서울(0.07%->0.04%)은 기존 규제를 비롯한 1216 대책 영향 및 상승 피로감 등으로 가격을 선도하던 주요 단지들이 대다수 관망세로 돌아서면서 보합 내지 하락하여 인근 및 중저가 단지들도 상승여력이 둔화되면서 지난주 대비 상승폭이 다소 축소되었습니다.  

☞ 아무래도 1216 부동산 대책의 영향으로 고가주택에 대한 수요를 위축시켜 전반적인 시장이 주춤한 모습입니다만, 중저가 주택은 꾸준히 거래되며 상승세는 이어지고 있습니다. 

- 인천(0.08%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.26%)는 교통 및 학군이 양호한 송도동 위주로, 부평구(016%)는 부평 및 삼산동 등 서울 출퇴근이 양호한 지역 위주로, 계양구(0.14%)는 계양 테크노 벨리 인근 단지 위주로 상승세가 이어집니다.

☞ 인천은 지난주에 말씀드렸듯이 마찬가지로 정비사업(부평, 부개, 산곡 등)과 비규제 지역에 대한 투자수요 증가로 당분간 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 

- 경기(0.14%->0.18%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 팔달구(1.02%)는 신분당선 및 인덕원선 등 교통호재, 재개발 사업지 위주로, 수원 영통구(0.91%)는 구도심 및 광교신도시 위주로, 용인 기흥구(0.66%)는 구갈 및 서천동 구축 위주로, 용인 수지구(0.59%)는 3호선 연장이 있는 신봉동과 리모델링 기대감이 있는 풍덕천동 위주로, 수원 장안구(0.56%)는 정자, 천천동 등 선호도 높은 신축 및 준신축 대단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 경기도는 신분당선 라인 위주로 가파른 상승세가 이어지고 있는데요, 특히 수원과 용인의 상승세가 무섭습니다. 연일 신고가를 갱신하는 단지들도 늘어나고 있는데, 수원의 경우 전 지역이 조정대상지역이 될 확률도 높아 보입니다.

- 5대 광역시(0.10%->0.11%)로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.36%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으며 하락할만한 요인을 찾기가 조금은 어렵습니다. 울산(0.12%)도 울주군을 제외한 전 지역에서 상승세가 이어지고 있고 대구(0.12%)도 상승세가 확대되는 모습입니다.

- 세종(0.28%->0.14%)도 상승폭은 축소되었지만 행복도시 내 BRT 및 정부청사 인접한 도담동과 대전 출퇴근 수요가 있는 보람 소담동에서 상승세는 이어지고 있습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 5대 광역시(비규제 지역)와 기타 지방의 경우 단기 부동자금과 같은 풍부한 유동성으로 투자가 증가하여 상승세가 이어지는 모습입니다. 5대 광역시에서는 대전, 대구, 울산 등이 상승세가 이어지고 확대되는 모습입니다. 눈여겨보시면 좋을 듯합니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->0.00%)로 하락에서 보합으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐습니다.(0.12%->0.10%). 수도권(0.16%->0.13%)은 확대, 서울(0.15%->0.11%), 지방(0.07%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.09%)는 축소, 8개도(0.02%->0.02%)로 보합, 세종(0.49%->0.48%)은 상승폭이 축소된 모습입니다

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(115->116개) 및 하락 지역(27->31개)은 증가, 보합 지역(34->29개)은 감소했습니다.

- 서울(0.15%->0.11%)은 주요 학군지역인 강남 및 목동 등과, 도심 접근성이 양호한 역세권 대단지 위주로는 여전히 강세를 보이고 있습니다만 겨울방학 이사철이 마무리되고 상승 피로감에 따라 지난주 대비 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 지난주처럼 겨울방학 이사철 수요자가 신정을 앞두고 숨 고르기 하는 모습입니다. 숨 고르기 이후에는 상승세가 이어지거나 확대될 확률이 높아 보입니다.

- 인천(0.17%->0.08%)은 상승폭이 축소된 모습입니다. 연수구(43%), 부평구(0.09%), 계양구(0.07%) 등 전반적으로 상승세가 두드러지고 있습니다만, 미추홀 구(-0.19%)는 구축 및 비역세권 단지 위주로 하락하였습니다.

☞ 인천은 신축 공급이 많다 보니 신축 공급이 끝난 지역들이나, 공급이 없는 지역에서는 지속적으로 전세가의 강세를 보이고 있지만 구축들과 비역세권 단지들은 하락세가 큰 모습입니다. 인천은 넓기도 하지만 공급이 많아 선별적으로 살펴볼 필요가 있겠습니다.

- 경기(0.17%->0.15%)는 상승폭이 축소되었습니다. 용인 기흥구(0.80%)는 용인 세브란스병원 개원과 신갈 및 구갈동 등 매개 가격 상승 영향으로, 수원 장안구(0.48%)는 천천 및 정자동 대단지 위주로, 용인 수지구(0.41%)는 상현 및 풍덕천동 위주로 상승했으나, 공급이 많았던 양주(-0.11%)는 구축 위주로 전세가가 하락한 모습입니다. 

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에는 신분당선 라인이 뜨거워지자 인근 용인 기흥구까지 전세 가격이 상승하는 모습입니다. 동남권에 전세가 상승은 한동안 이어질 것으로 보입니다.

- 5대 광역시(0.11%->0.09%)로 상승폭이 축소되었습니다. 대전과 울산(0.20%)으로 전세가 상승이 이어지고 있는데요, 대전은 전 지역에서 지속적으로 상승이 이어지고 있고 울산은 울주군을 제외한 전 지역에서 매매가와 함께 동반 상승하고 있습니다.

- 세종(0.49%->0.48%)도 상승폭은 축소되었지만 신규 입주물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 고운 및 다정, 보람동 일대 신축 위주로 상승세가 이어지고 있습니다.

☞ 전국적으로 전세가의 상승세는 이어지고 있습니다, 신규 입주물량이 마무리되는 지역에 신축들과 수요가 많은 지역들의 상승세가 높은데요, 입주물량이 많은 지역에 구축은 전세가의 하락을 피할 수 없는 모습입니다. 신축과 기존 기축 간의 상품가치의 차이도 전세수요에 크게 영향을 미치는 모습입니다.

- 8개도(0.02%->0.02%)는 상승폭 유지되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 1월 13일 기준 KB부동산 주간아파트가격 동향을 살펴보겠습니다. 디테일하게 보신다기보다는 전반적인 흐름정보만 참고하시는걸 추천드립니다. 특히, 개별물건에 따라 편차가 크기 때문에 가격동향을 맹신하시는 것은 추천드리지 않습니다.

1. 매매 가격

1월 13일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주대비 상승(0.10%)을 기록했습니다.. 서울(0.15%)과 경기(0.15%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.14%)는 대전(0.55%)과 대구(0.12%), 울산(0.12%), 광주(0.03%), 부산(0.03%) 모두 상승했습니다. 기타 지방(-0.01%)은 전주대비 소폭 하락을 기록했는데요, 세종(0.54%), 충남(0.02%), 전남(0.01%)은 상승했고, 충북(-0.08%), 경북(-0.06%), 경남(-0.05%), 전북(-0.02%), 강원(-0.02%)은 하락했습니다. 지역별로 편차가 큽니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주대비 소폭 상승한 0.15%의 변동률을 기록했습니다. 동작구(0.31%), 강서구(0.31%), 양천구(0.28%), 관악구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았는데요, 

동작구는 학교 입학 시즌에 따른 계절적 수요, 신축아파트 선호에 따른 수요로 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 매도 호가가 많이 높아져 있는 상태라서 매수인들이 선뜻 결정을 내리지는 못하지만 30평대까지는 높은 호가에도 매매가 하나씩 되고 있습니다.

관악구는 여의도, 강남권 출퇴근 수요가 꾸준하고 봉천동 일대 재개발 진행중인 구역이 많아 지역 내 수요 움직임이 많으며 2022년 신림선경전철 개통 호재도 있어 상승세가 유지 중입니다.

☞ 1216 대책을 비웃듯 단기간에 하락폭이 식어버린 모습입니다. 서울시장은 여전히 뜨겁게 느껴집니다.

- 경기는 수원과 구리, 안양 등을 중심으로 상승하며 전주대비 0.15% 상승했고, 인천도 0.06% 상승했습니다. 수원 영통구(0.69%), 구리(0.40%), 수원 팔달구(0.39%), 안양 동안구(0.37%) 등이 상승을 주도하였고, 안성(-0.04%), 평택(-0.03%)만 하락했습니다.

구리는 지하철 8호선 개통 예정 기대심리, 서울 중랑구 신내차량기지와 구리시 도매시장사거리를 연결하는 '도시철도 6호선 연장(구리선) 건설사업' 심의 호재 등으로 일부 지역의 가격이 상승했습니다. 투자 수요는 여전히 주춤한 편이나 소형 평형 위주로 저가 매물을 찾는 실수요자 문의는 꾸준한편입니다.

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축이 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있습니다. 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 입주 예정인 물량이 없어 매매가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

- 인천 미추홀구(0.23%)는 현대사업개발의 용현·학익 도시개발사업 계약 체결로 사업이 본격 추진될 것으로 예상되면서 주춤했던 투자 수요유입으로 매매가가 상승했습니다. 

☞ 수도권은 오히려 대책의 풍선효과가 크게 느껴집니다. 최근에 상승세가 뜨거운 수원을 비롯하여, 안양, 인천 등 다양한 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.07% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.09%)는 상승했고, 기타 지방(0.03%)도 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.08%를 기록, 경기(0.07%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.39%)과 울산(0.11%), 대구(0.05%), 광주(0.04%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합을 보였습니다.

- 서울(0.08%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 27주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.27%), 광진구(0.21%), 강남구(0.21%), 송파구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였고, 도봉·성동·중랑·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 하락없이 나머지 전 지역이 소폭 상승했습니다.

강서구는 겨울 비수기로 전세 문의는 한산한 편이나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편입니다. 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준하게 이어지고 있습니다.

광진구는 광장동, 구의동, 자양동 등 방학 수요로 인해 임차수요가 많은 편인데, 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 또한 꾸준한데 비해 월세 전환 매물들로 전세물량이 부족한 편입니다. 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 매매가 상승 영향으로 전세가도 많이 오르는 분위기를 보이고 있습니다.

☞ 정부의 수요억제 정책의 결과가 전세가 상승으로 나타나는 모습입니다. 매매가 상승보다 전세가의 상승을 주목해야할 필요가 있겠습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주대비 상승(0.07%)을 했고, 인천도 상승(0.08%)을 나타냈습니다. 용인 수지구(0.33%), 수원 영통구(0.31%), 성남 분당구(0.24%), 과천(0.23%) 등은 상승하였고, 평택(-0.18%)과 동두천(-0.01%)만 하락했고 다수의 지역이 보합을 보였습니다.

수원 영통구는 수원발KTX, 수인선 복선전철, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 일대에 전세수요 문의가 증가하고 있습니다.

성남 분당구는 물량이 많지 않은 상황에서 1,2월에 이사하려는 수요로 인해 상승세가 유지 중인데요, 특히 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들과 신혼 및 젊은 층 수요가 꾸준한 야탑역 역세권 노후 단지들의 전세가가 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 최근 수원의 열기가 뜨겁지만 사실 수도권 전반적으로 전세가격이 강세를 보이고 있습니다. 특히, 수급불균형에서 나오는 영향이 큰데요, 앞으로의 전세가 상승을 더욱더 눈여겨 봐야하겠습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 68.7를 기록해 전주(66.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 104.3으로 전주(103.4)대비 유사하였지만, 이어지는 부동산 대책 및 보도로 인하여 거래시장에서는 극도로 소강상태를 보이고 있는 상태입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위지수가 상승했습니다. 1216부동산대책도 심리를 잡지 못하는 느낌이지만, 조금더 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 추가적인 규제에 대한 보완책이 나올 가능성이 높기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 '19년 12월 16일 정부는 과열된 부동산 가격을 안정화하고자 '1216 부동산 안정화 방안을' 발표하였는데요, 관련 내용 중 전세자금 대출의 사적 보증 내용이 있었습니다. 이와 관련된 세부적인 내용이 어제 발표되었습니다.

핵심 내용은 '20년 1월 20일부터 전세대출 관련 기존의 주금공과 HUG 뿐만 아니라 SGI서울보증보험의 사적 보증부 전세대출까지 전면 금지되는 것인데요, 이로써 시가(KB부동산 또는 한국감정원 시세중 높은 금액) 9억 원 초과 주택 보유자에게는 전세대출이 전면 금지됩니다. 다음 본문에서 관련된 내용을 세부적으로 살펴보겠습니다.

* 전세대출이 이해가 안 되시는 분은 전세보증과 관련된 내용은 기존에 작성한 포스팅을 참조해주시기 바랍니다.

2019/09/11 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세자금 대출의 종류에 대해서(Feat. HUG, HF, SGI)

2019/11/06 - [부동산 정책 및 동향] - 시가 9억 원 이상 넘는 1주택자.. 전세대출 막힌다..

본문으로 들어가기 앞서 규제의 범위가 되는 주택의 기준과 범위는 간단히 살펴보시기 바랍니다.

(1) 제한되는 주택의 범위

'주택법' 상 주택 및 복합용도 주택(일명, 상가주택)을 포함하지만 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔은 산정되지 않습니다.

(2) 고가, 초고가주택 기준

정부가 이야기하는 고가주택 시가 9억 원을 초과하는 주택으로 시가는 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하고 있습니다.(1216 규제 원칙 적용) 또한, 초고가주택은 15억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.

시세가 없는 아파트의 경우에는 공시 가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하며, 9억 원 초과 여부의 판단시점은 대출 신청일 또는 만기연장시를 기준으로 판단합니다. 또한, 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단하기 때문에 주택 매매계약만 체결하거나 분양권 또는 입주권 상태에는 실제 주택 취득(등기이전)으로 보지 않습니다.

1. 고가주택 보유자에 대한 SGI(서울보증보험) 전세대출 보증 제한

이미 정부는 이전의 대책으로 1주택보유자중 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 전세자금 대출을 규제하였습니다. 그러나 서두에 언급한 것처럼 3가지의 보증 중 공적 보증인 HUG와 주금공만 규제되었고 SGI의 보증을 통한 사적 보증은 계속 진행되어 왔기 때문에 규제의 실효성에 대한 의문이 있었습니다. 

그래서 정부는 이러한 규제의 허점을 보완하기 위해 작년 1216 부동산 대책을 발표하였는데요, 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 금지하기 위해 사적 보증기관인 SGI까지 제한함으로써 정부가 고가로 기준한 주택 보유자는 보증부 전세대출이 일체 제한되게 됩니다.  

즉, 9억 원 초과 고가주택 보유자는 전세대출 보증이 완벽하게 제한되는 것입니다.

* 단, 예외적인 실수요의 경우에는 보증부 전세대출 가능합니다.

적용은 '20년 1월 20일 이후 전세대출 신청차주부터 적용하지만 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙(전세계약서 또는 계약금 납부사실 인증 등)하에 전세대출 보증이 가능하겠습니다.

그러나 기존 이용 중인 고가주택 보유 차주의 주거 불안을 방지하기 위해 아래의 경우에는 경과조치하였습니다. 또한, '상속'에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다만 시가 15억 원을 넘는 초고가 주택의 경우에는 유예조치 없이 규제가 전면 적용됩니다.

☞ 이해가 쉽게 말씀드리면 9억 원을 넘는 주택은 전세자금 대출이 전면 금지되었고, 전세대출 중이더라도 시세가 상승하여 9억 원을 초과한다면 만기 시에 대출 연장이 불가능합니다.

또한, 무주택 세대로서 전세자금 대출을 받고 새로 이사할 고가주택에 전세를 승계하여 구입한 경우에도 구입 즉시, 현 전세금을 반환해야 합니다. 정부는 전세 만기 이전에 구입하는 것은 갭 투자 효과가 있다고 판단하고, 실수요로 보지 않기 때문입니다.

즉, 정부의 의도는 9억 원 이상 초과 주택을 보유하였거나 구입하면 전세자금 대출을 전면 불허하겠다는 것입니다. 그렇지만 구입 당시에 고가주택이 아닌 주택이 전세대출 이후에 고가주택이 된 경우에는 만기 기간까지는 이용이 가능합니다.(만기 시 연장 불가, 상환)

2. 고가(9억 원 초과~15억미만)1주택 보유자가 전세대출 보증을 이용할 수 있는 경우는?

고가주택의 경우에는 발표 안에 따르면 예외적으로 '실거주' 목적의 '실수요'는 전세대출을 이용할 수 있게 하였는데요, 그 범위는 직장이동, 자녀교육 등 주택 소재 지역을 벗어난 경우에는 예외적으로 전세대출을 허용합니다.

그러나, 예외적인 전세대출 조건이더라도 무주택 전세대출자가 고가주택을 구입하는 경우에는 예외조건이 아닙니다. 이는 지난 10.1 부동산 대책에 따라 기존에 전세대출 공적보증기관에도 동일하게 적용되고 있는 사항입니다.

보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세 거주 수요를 인정하지만 서울시나 광역시 내의 이동은 불인정하고 있습니다. 예를 들면, 서울 하남시에서 광주시로 이동하는 것은 수요로 인정되지만, 서울 및 광역시 내에 이동은 인정하지 않는 것입니다. 그렇지만 보유주택과 전세 임차주택 모도 세대원들이 분리되어 실거주한다는 것이 입증되어야 합니다.

3. 규제 위반에 따른 불이익은?

만약 전세대출 회수 조치가 내려진다면 즉시 상환의무가 생깁니다(보통 2주). 그럼에도 대출 회수 조치(기한이익을 의미, 전세자금을 갚지 못한 경우)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 부과되며 대출 회수 조치가 이루어지더라도 향후 3년간 주택 관련 대출 이용을 제한받습니다.

정부는 전세대출실행 시에 대출기간 중 고가주택 취득 및 다주택 보유 시 대출이 회수된다는 추가 약정서를 체결하여 최장 3개월 단위로 주택 보유 확인 시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다고 합니다. 규제위반으로 적발 시에는 예외조항과 관련된 것들을 증명해야겠습니다.

* 아래 그림은 그간 전세대출보증 관련 규제 관련된 내용입니다. 규제의 흐름을 나타낸 그림으로 살펴보시면 좋습니다.

4. 전세대출 전면 금지, 어떤 영향을 미칠까?

현재 1216 부동산 대책 이후의 서울시장을 살펴보면 고가주택의 대출제한으로 상승세가 주춤한 탓에 전반적인 상승률은 소폭 하락하였습니다.

그러나 9억 원 이하의 주택들과 수급 불균형에 따른 전세가 상승 등 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히, 서울 주변 수도권에 입지가 좋은 지역들에서는 연일 신고가를 갱신하는 등  풍선효과가 나타나고 있는 상황입니다.

비단 정부가 이야기하는 투기수요가 진입하여 매매가만 오르는 것이 아니라, 실수요가 참여하는 전세가도 가파르게 상승하고 있는 것이 현실입니다.

이런 상황 속에서 9억 원 이상 주택 보유자의 전세대출을 불허하는 것은 시장의 전세 수급 불균형을 더욱더 가속화시키고 전세가의 상승을 야기하고 매매거래가 더욱 위축될 가능성이 높습니다. 

그렇게 된다면 단기간에는 조정되는 모습을 보일 수 있지만 결국에는 시장의 물건이 부족하여 결국 매매가의 상승도 수반될 수밖에 없습니다.

더군다나 아래의 사진과 같이 현재 서울의 34평 기준 중위 가격 아파트가 약 9억 원에 육박하기 때문에 대부분의 주택이 규제에 해당하여 혼란이 가중될 수 있습니다.

물론, 정부의 부동산 안정화의 목적은 이해 하지 어제 포스팅한 글처럼 수요만 억제하려는 정책은 단기간에 효과가 나타날지 몰라도 장기적으로는 곪고 또 곪아 상처가 덧날 수 있습니다.

2020/01/16 - [부동산 이야기] - 정부 규제의 방향성과 시장의 니즈가 달라도 너무 다르다.

또한, 전세 대출이 불가하면 월세 전환이 많아지고, 물건이 적어지면서 월세 가격의 상승이 가파를 수 있습니다, 최근에 전세에 대한 규제로 반전세 거래가 늘어났는데, 오히려 임차인들에게 부담이 가중될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축의 대한 열망으로 미래의 신축이 될 분양권, 재개발과 재건축, 최근에는 리모델링 및 가로주택정비사업 등 다양한 투자들이 이루어지고 있습니다. 그러나 그중에서도 청약시장에서 나온 분양권 거래가 무엇보다 뜨거운 상황입니다.

신축을 얻는 가장 쉬운 방법은 청약이지만, 최근에는 높아만 가는 청약가점에 청약은 엄두도 내지 못하는 현실과 핵심지역의 입주물량이 줄어들고 정부의 규제로 거래 가능한 분양권들이 줄어들면서 분양권 전매제한 기간이 끝나기를 기다리며 미리 확보하려는 노력들이 이루어지고 있습니다.

아직도 불법이 성행하곤 있지만 대부분은 정상적인 거래(전매제한 기간 이후)를 하고 있습니다만, 원하는 물건과 가격을 맞추기가 쉽지가 않습니다. 관심 있는 지역에 아파트를 살펴보면 초피(전매제한기간 종료 직후)에 사는 것이 가장 싸기 때문에 전매제한일 이전부터 시장조사를 많이들 하고 계십니다.

시장조사를 하다보면 전매제한일 이전에도 매물이 종종 나오는 경우가 있기 때문에 전매제한일 이전에 가계약을 맺고 잔금만 이후에 하면 되는 줄 오해는 경우들이 있습니다. 간혹, 부동산에서도 불법이 아닌 듯 이야기하는 경우도 있기 때문에 정확하게 알지 못하면 불법을 합법으로 알고 진행할 수 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이러한 분양권 전매와 관련된 내용들을 포스팅하려고 합니다.

1. 분양권과 전매

(1) 분양권이란?

분양권이란 쉽게 말해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 청약당첨 이후에 즉, 분양권을 취득하면 준공 이후 잔금을 내고 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 이와 비슷한 것으로 정비사업의 조합원이 준공 이후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권이 있는데요, 입주권과는 구분되고 있습니다.
 

(2) 분양권 전매란?

분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 분양권 전매기간은 지역 및 택지, 분양 주체에 따라 다른데요, 기존에 작성한 전매제한 관련 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

(3) 전매제한의 기산점과 전매제한 기간

전매제한의 기산점은 당첨자 발표일인데요, 예비당첨자 및 줍줍 등 이후에 당첨된 수분양자들도 최초의 당첨자 발표일(=입주자로 선정된 날)로부터 동일하게 전매제한기간을 적용받습니다.

예를 들면, 당첨자 발표일이 '19년 12월 1일이고 예비당첨자(예비당첨으로 동호수 추첨후 계약 종료한 자), '19년 12월 15일 무순위 청약(줍줍) '19년 12월 18일 이더라도 모두 최초의 당첨자 발표일인 '19년 12월 1일부터 전매제한일로 기산 합니다.

수도권 비규제 지역의 경우 보통 전매제한 기간이 6개월인데요, 위의 예시처럼 '19년 12월 1일 당첨되었다면 6개월이 된 '20년 5월 31일까지가 전매제한기간이며 '20년 6월 1일부터 전매가 가능합니다.

보통 서울에 전매제한 기간은 '소유권 이전등기 시’까지 인데요, 이 말의 뜻은 수분양자(분양받은 사람)가 취득세 등을 납부하고 본인 명의로 소유권 이전등기를 끝마친 이후에 분양권을 타인에게 매도할 수 있다는 것을 뜻합니다.

* 현재, 투기과열지구 내에 분양권들은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하지만, 투기과열지구 지정('17. 8. 3) 이전 분양계약을 체결하였거나 거래가 가능한 분양권(전매제한기간이 경과된 경우)은 주택의 소유권 이전등기 시까지 전매는 1회만 가능합니다. 그러나 이후에 전매한 매수자는 소유권 이전 등기시까지 다시 전매는 불가능합니다. 

과거 분양권 투기열풍이 불었을 때는 투기 목적으로 분양권 복등기를 하는 분들이 많아 큰 문제가 되었는데요, 복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 먼저 하고 입주 시점에 수분양자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤, 다시 매수자 명의로 소유권 이전등기를 하는 이중 등기를 말합니다. 하지만 이는 엄연한 불법이며, 최근 들어 이러한 불법계약, 불법전매를 막기 위한 단속과 처벌이 상당히 강화되었습니다.

2. 전매제한 기간 내 가계약 또는 매매예약을 하면 전매제한에 위배될까?

가계약이라는 용어는 법률용어는 아니지만 흔히, 사용하는 용어입니다. 일종의 매매의 예약 성격으로 사용하고 있는데요, 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 뜻합니다. 그렇다면 전매제한일이 도래하기 전에 매매예약은 과연 전매제한에 위반될까요?

'주택법 ' 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에 따르면 ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다.

즉, 입주자로 선정된 지위를 전매제한 기간 내에 전매한 것이기 때문에 분양권 불법 전매에 해당한다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, '19년 12월 1일에 기산 된 분양권의 제한기간이 6개월일 때 '20년 5월 31일까지는 전매가 금지되는 기간입니다. 그러나 보통 매물들은 빠르면 1~2달 전부터 찾아볼 수 있는데요, 이때 이러한 물건을 미리 가계약하는 것이 금지된다는 뜻입니다.

잔금일이 '20년 6월 1일이면 되는 것이 아니라 '20년 6월 1일 이후에 모든 거래가 이루어져야 한다는 뜻입니다. 그래서 전매제한기간에 행해지는 것들은 모두 불법전매에 해당되겠습니다.

3. 전매기간 중 전매가 예외로 가능한 경우

그러나 전매제한기간 중이라도 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 대표적인데요. 이 경우, 분양권 명의를 배우자로 변경할 수 있으며 단독명의를 공동명의로 전환할 수 있습니다. 

공동명의를 다시 단독명의로 바꾸는 것도 가능합니다. 한편, 수분양자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정될 경우에, 사업주체의 사전 동의를 받아 전매제한 기간 중 전매가 가능한데요. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.

다만, 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택 입주자로 선정된 사람이 전매를 하는 경우에는 한국 토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선적으로 매입할 수 있다고 합니다.

4. 분양권 불법전매 시 처벌 수위와 신고포상금

(1) 분양권 불법전매 처벌 수위

'주택법' 제101조 제2호에 따르면 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한며, 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다고 되어 있습니다. 

이익에 따라 다르겠지만 3년 이하의 징역이나 3천만 원(위반행위의 이익이 3배가 3천만 원을 초과할 경우에는 해당되는 금액의 3배) 이하의 벌금에 처해집니다. 상당히 높은 수준에 처벌 수위가 되겠습니다.

또한, 1216 대책에서 공정한 청약질서 확립과 관련하여 청약제한이 강화되었는데요, 현행보다 강화되어 10년 간 청약이 금지되겠습니다.

* 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행 예정

(2) 신고포상금

불법전매와 같은 행위를 식별하여 신고한 사람에게는 제92조(분양권 전매 등에 대한 신고포상금) 시ㆍ도지사는 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있습니다. 

* 여기서 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1부에서 말씀드렸다시피 군인특별공급과 공급주택들에 대한 정보가 구하기가 어려워 포스팅하기로 마음먹었습니다. 제성격이 궁금하면 못참는 것도 있지만 주변의 군인들이 많다보니 정보를 위한 정리가 필요하다고 느꼈습니다. 오늘은 1부에 이어서 2부, 군인들을 위한 군인공제회에서 공급하는 공급주택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

먼저 군인공제회에대해서 궁금하실텐데요, 군인공제회는 말그대로 군인들의 공제조합으로 과거 장군 공제회를 시작으로 장교 공제회를 거쳐 대한민국 군무원과 부사관까지 범위를 넓혀왔습니다. 한마디로 경찰공제회나 교원공제회와 성격이 같다고 볼수 있습니다.

그림에서 보시는바와 같이 창립배경이 있다보니 운용하는 자산으로 다양한 사업을 하고 있는데 그중에서도 군인들을 위한 주택공급도 병행하고 있습니다. 군인공제회가 공급하는 주택은 크게 2가지로 군인복지기본법에 의한 공급주택과 군인공제회 자체개발 공급주택이 있습니다. 자세한 내용은 아래 구분하여 설명하겠습니다.

정리하다가 알게된 사실로 군인공제회 공급주택의 가장 큰 장점은 유주택자도 신청할 수 있는 것이니..  반드시 읽어보시기 바랍니다.

1. 군인복지기본법에 의한 공급주택

(1) 군인복지기본법에 의한 공급주택이란?

군인복지기본법에 의한 공급주택은 군인복지기본법 제10조 제2항 및 제3항에 따라 군인공제회가 공공택지 우선공급 또는 국방부 잡종재산 우선매각 제도를 통해 무주택 군인 등에게 공급하는 주택을 말합니다.

(2) 분양신청자격

분양은 입주자모집공고일 현재 무주택세대주인 군인에게 우선적으로 공급합니다만, 아래의 순위에 따라 순차적으로 분양합니다. 

• 1차 분양 : 현역 군인 중 무주택세대 구성원

• 2차 분양 : 군인공제회 회원 자격을 갖춘 자로서 무주택세대 구성원 (군인이 아닌 자는 입주자 모집공고일 현재 당해 주택 건설지역에 거주하는 자만 해당됩니다.)

• 3차 분양 : 군인연금(퇴직연금, 상이연금, 유족연금)수급권자 및 10년 이상 현역군인으로 복무한 후 전역한 자로서 무주택세대 구성원 (입주자 모집공고일 현재 당해 주택 건설지역에 거주하는 자만 해당됩니다.)

• 4차 분양 : 3차 분양 후에도 미분양 세대 발생할 경우에는 주택공급에 관한 규칙 제3조에 따릅니다.

(3) 입주자 선정 우선순위

각 분양 순위에 3자녀 우선공급-1순위-2순위-3순위 순으로 입주자를 우선선정합니다. 아래의 가점표는 별도 참고

(4) 평가요소 및 배점

100점 만점에 무주택간(40점), 근속기간(45점), 기타(15점)로 구성되어 있으며 동일순위 내 높은 가점자가 당첨됩니다.

※ 1,2차 분양의 경우 회원부담금 원금 잔액을 기준으로 가점을 추가로 매깁니다.

2. 군인공제회 자체택지개발 등에 의한 공급주택

(1) 군인공제회 자체개발 공급주택

군인공제회 자체개발 공급주택이란 군인공제회법 제14조에 따라 군인공제회가 자체적으로 택지개발  등을 통해 회원 등에게 공급하는 주택을 의미합니다. 자체개발 택지에 대한 분양으로 공급물량은 상대적으로 적다고 보시면 됩니다.

(2) 분양신청자격

• 1차 분양 : 군인공제회 회원으로서 회원가입 후 1년이 경과한 자

• 2차 분양 : 군인공제회 회원으로서 회원가입 후 1년이 경과하지 않은 자

• 3차 분양 : 군인공제회 회원가입 자격을 갖춘 자 중 회원이 아닌 자

  - 군인연금(퇴직연금, 상이연금, 유족연금) 수급권자 / 10년 이상 현역군인으로 복무한 후 전역한 자

• 4차 분양: 3차 분양 후에도 미분양 세대 발생할 경우에는 주택공급에 관한 규칙 제3조에 따른다.

(3) 입주자 선정 우선순위

각 분양 순위에 3자녀 우선공급-1순위-2순위-3순위 순으로 입주자를 우선선정합니다. 군인복지기본법에 의한 택지공급주택과는 달리 전용면적에 따라 각각의 순위가 다릅니다. 전용면적 85㎡초과 주택은 주택소유 여부 무관하게 지원이 가능한 것이 특징입니다.

(4) 평가요소 및 배점

군인공제회 자체택지개발 등에 의한 평가요소는 85㎡이하와 85㎡초과로구분됩니다. 85㎡초과는 유주택자도 가능하기에 무주택기간이 필요 없는 것이 특징입니다.

* 85㎡이하와 85㎡초과모두 아래표의 근속기간과 기타(기타사항 10, 가입기간 10)은 같으나, 가입구좌수에서 차이가 있습니다.

★  85㎡이하 가입구좌수 배점(10점 만점)   * 1,2차분양만 해당됨

★  85㎡초과 가입구좌수 배점(40점 만점)   * 가입 및 증좌는 입주자모집공고일 기준 1년 이상 경과만 인정

군인공제회에서는 주택뿐만아니라 오피스텔 및 상가 등도 분양을 하고 있습니다만, 아무래도 접근하기 어려운 수익형부동산보다는 주거용부동산을 중심으로 포스팅하였습니다. 공급주택이 자주나오는 것도 아니고 군인분들은 놓치기 쉽기 때문에 관심을 갖고 수시로 모니터링 해야겠습니다.

오늘은 2부로 군인공제회 공급주택의 종류에 대해서 알아보았습니다. 생각보다 내용이 쉬운듯 어려운데요, 잘모르시는 군인분들을 위해 오픈채팅을 만들었습니다. 비밀댓글로 문의주시면 코드 알려드리겠습니다. 대단한 정보가 있는 것은 아니고 군인특별공급 및 군인공제회 공급주택 등과 관련된 내용을 질문해주시면 답변드리겠습니다!

다른 단체 카톡방에서는 일일이 물어보거나 알려드리기 어려워서 만든것이므로 절대 오해하지 마시고 편하게 질문해주세요^^, 단순히 주변에 군인들이 많아서 정말 순수하게 관련 정보를 공유하고 알려드리려고 만든 방이므로 질문만 하시고 나가셔두 됩니다!

* 그냥 저는 주변에 도움을 주고 싶은 마음이고, 주변에 군인들이 안타까워서 하는거니 정말 오해하지마세요!

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 6일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 새해 첫 번째 발표자료라 어떤 시장의 반응이 나왔을지? 궁금합니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매개 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐습니다.(0.09%->0.07%). 수도권(0.13%->0.11%) 및 서울(0.08%->0.07%), 지방(0.05%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.08%->0.10%)는 확대되었고 세종(0.99%->0.28%)이 상승폭이 축소, 8개도(-0.01%->-0.02%)는 하락폭이 확대되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(109->112개)은 증가, 보합 지역(17->17개)은 동일, 하락 지역(50->47개)은 감소했습니다.

- 서울(0.08%->0.07%)은 소형평형이나 외곽 구축 등 상대적으로 상승폭이 낮았던 중저가 아파트는 일부 상승했으나, 상승세를 주도하던 주요 지역 및 고가 아파트는 대출규제 및 세제 강화 등 대책 영향과 상승 피로감 등에 따른 관망으로 대체로 보합 내지 하락된 급매물이 출현하며 3주 연속 상승폭이 축소되었습니다.  

☞ 1216 부동산 대책의 여향이 지속되는 모습입니다. 그렇지만 서울에 중저가 아파트들에 대한 수요는 꾸준한 것으로 보이는데요, 어쩌면 지금이 서울로 진입할 수 있는 좋은 기회가 아닐까 싶습니다.

- 인천(0.07%->0.08%)은 상승폭이 확대된 모습입니다. 지난주와 마찬가지로 인천 내에서 서울 접근성이 좋은 부평구(0.19%)와 3기 신도시 개발 감이 있는 계양구(0.13%) 위주로 상승한 모습입니다.

☞ 인천은 지난주와 마찬가지로 정비사업(부평, 부개, 산곡 등)과 비규제 지역에 대한 투자수요 증가로 당분간 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 풍선효과를 정면으로 맞은듯한 모습입니다. 

- 경기(0.17%->0.14%)는 상승폭이 축소되었습니다. 리모델링 이슈 등 주거환경 기대감이 있는 풍덕천동, 신봉동이 위치한 용인 수지구(0.52%), 인창, 수택동 등 8호선 연장 호재가 있는 구리(0.40%), 학군이 우수하고 교통호재기 있는 안양 동안구(0.36%), 신안산선 호재의 영향이 있는 광명(0.31%) 등이 상승세를 이끌었지만 상승폭이 다소 축소된 모습입니다.

☞ 경기도도 넓다 보니 수요가 풍부한 지역들은 여전히 상승세가 높습니다. 그러나 정책의 영향인지 수요가 다소 줄어들어 상승폭은 축소된 모습입니다만, 언급한 지역들은 실수요가 풍부한 지역들이라 당분간 상승세는 이어질 것으로 판단됩니다.

- 5대 광역시(0.08%->0.10%)로 상승폭이 상승하였습니다. 특히 대전은 전 지역에서 상승세가 이어져가는데요, 언제까지 상승세가 이어질지 궁금합니다. 

- 세종(0.99%->0.28%)도 상승폭은 축소되었지만 2020년도 공급물량 감소와 가격 상승 기대감으로 상승세는 이어지는 모습입니다. 단기 급등에 피로감과 호가로 상승세가 축소된 모습입니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 5대 광역시(비규제 지역)와 기타 지방의 경우 단기 부동자금과 같은 풍부한 유동성으로 투자가 증가하여 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 대전은 공급도 충분하지 않기 때문에 실수 요장으로 번져 상승세가 당분간 지속될 것 같습니다. 최근에 대구에서도 전반적으로 전세 가격이 상승하고 공급이 마무리되어가다 보니 상승세가 이어질 것 같은데요, 주목해봐야겠습니다. 세종도 역시 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

- 그 외 8개도(-0.01%->-0.02%)로 하락폭이 확대된 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐습니다.(0.11%->0.12%). 수도권(0.15%->0.16%)은 확대, 서울(0.19%->0.15%)은 상승폭 축소, 지방(0.07%->0.07%)은 보합을 보였습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.11%) 및 8개도(0.01%->0.02%)로 상승폭 확대, 세종(1.09%->0.49%)은 상승폭이 축소된 모습입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(111->115개) 및 하락 지역(25->27개)은 증가, 보합 지역(40->34개)은 감소했습니다.

- 서울(0.19%->0.15%)은 지난주와 비슷하게 겨울방학 이사수요, 청약 대기수요 등의 영향으로 주요 학군지역 및 도심 접근성이 좋은 역세권 위주로 상승세는 지속되고 있지만 신정 전후로 수요가 줄면서 대부분의 지역은 상승폭이 축소 내지 유지되는 모습입니다.

☞ 지난주처럼 겨울방학 이사철 수요자가 신정을 앞두고 숨 고르기 하는 모습입니다. 숨 고르기 이후에는 당분간 상승세가 지속될 모습입니다. 전세 가격을 지켜봐야 할 필요가 있겠습니다.

- 인천(0.11%->0.17%)은 상승폭이 확대된 모습입니다. 연수구(40%), 계양구(0.33%), 서구(0.15%) 등 전반적으로 상승세가 두드러지고 있습니다만, 동구(-0.15%)는 구축 위주로 하락하였습니다.

☞ 인천 전반적으로 공급은 많지만 입주가 마무리된 송도나 공급이 없었던 계양과 서구 청라 등에서 상승세가 이어지면서 전반적으로 전세 가격의 강세가 이어지고 있습니다. 인천은 워낙 크다 보니 지역별로 나누어 살펴봐야겠습니다.

- 경기(0.14%->0.17%)는 상승폭이 확대되었습니다. 직주 근접 및 학군수요가 있는 상현 및 풍덕천동이 위치한 용인 수지구(0.59%), 학군이 좋은 평촌, 호계동 위주의 안양 동안구(0.58%), 동탄신도시 위주로 화성(0.43%)이 상승하였습니다. 그러나 공급이 많았던 안산시 단원구(-0.12%)는 구축 위주로 수요가 감소하며 하락하였습니다. 

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 수도권도 입주물량이 일부 지역을 제외하곤 줄어들기 때문에 서울과 비슷한 흐름을 갈 것으로 생각됩니다.

- 5대 광역시(0.10%->0.11%)로 상승폭이 확대되었습니다. 이번에는 대구(0.21%)의 상승세가 높은데요, 전반적으로 전세가가 상승하는 지역이 대구입니다. 작년 초와 다른 분위기를 보이고 있습니다. 역대급 물량도 소화가 되는 듯 모습이며, 주요 지역들의 전세물건이 매우 귀한 편입니다.

- 세종(1.09%->0.49%)도 상승폭은 축소되었지만 2020년도 공급물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 특히, 정부청사 인근에 새롬 및 도담동, 소람 보람동 등 대부분의 지역의 상승세가 이어졌지만 급등 피로감에 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 전국적으로 전세가의 상승이 이어지고 있지만 지방의 경우에는 지역 간, 지역 내 공급물량 및 수요와 입지에 따라 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 광역권에 공급이 부족한 지역은 전세난이 수도권 못지않다는 것을 눈여겨보셔야 하겠습니다.

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