안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 모든 투자는 누가 보다 많은 지역과 정보를 얻느냐고 성패를 좌우할 것입니다. 특히, 정비사업의 경우에는 너무 넓고 일반적인 정보를 쉽게 얻기가 어려운데요, 저 역시도 일일이 찾아보는 것도 한계가 있고 살펴보는데 한계를 느꼈습니다.
우연찮게 정비사업에 관심을 갖다보면 많은 구역에 대한 정보를 얻고 싶으실텐데요,
재개발.재건축 관련 전문 매체인 '하우징헤럴드'를 소개하고 살펴보도록 하겠습니다.
★ 하우징헤럴드는?
정비사업을 전문적으로 다루는 신문으로 꾸준히 기사를 읽으시면 정비사업과 관련된 지식과 관련 정보를 많이 습득하실 수 있습니다.
특히, 전국의 다양한 지역에 재개발, 재건축, 도시환경, 리모델링, 가로주택, 주거환경개선 사업과 관련된 내용들을 한눈에 살펴볼 수 있어 다양한 정보를 얻어 가실 수 있는 장점이 있습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 기나긴 상승장이 지나고 최근 코로나로 촉발된 조정장을 겪으면서 우리는 수달 전보다 조정된 부동산 물건들을 많이 접하고 있습니다.
그러다보니 상대적으로 저렴해 보이는 물건들이 너무 많아 투자자들 입장에서 조바심이 나는 상황인데요, 그래서 오늘은 부동산 투자자들의 욕심과 관련된 이야기를 해보려고 합니다.
* 여기서 투자자는 부동산 매수를 희망하는 모든 수요자를 말합니다.
진부한 얘기일 수 있지만 “뱁새가 황새걸음을 좇다가 가랑이가 찢어진다”는 속담을 잘 알고 계실 겁니다. 여기서 뱁새(붉은 머리 오목눈이)는 우리나라 텃새 중에서 가장 작은 새이고, 황새는 텃새 중에서 가장 큰 새인데요,
당연히 이 둘은 기본적인 크기가 차이 나기 때문에 가랑이의 크기 역시 다를 것입니다. 여기서 가랑이란 원래의 몸에서 끝이 갈라져 나란히 벌어진 부분을 말하는 것으로 흔히 우리의 다리를 의미합니다.
이 속담은 결국, 다리가 짧은 뱁새가 무리해서 다리가 긴 황새를 따라가다 다리가 찢어진다는 말로, 자신의 분수에 맞지 않게 남을 따라 하다가 고생한다는 뜻으로 많이 사용되는 표현입니다.
오늘 제가 이러한 속담을 가져온 이유는 우리의 분수를 알아야 함을 돌아보고자 말씀드리려고 합니다.
뱁새와 황새는 근본적인 신체적 구조의 차이인 다리 길이로 인해서 보폭이 다를 수밖에 없었습니다. 이러한 근본적인 차이로 인해 걸으면 걸을수록 차이가 커질 수밖에 없으며,
따라가려고 보폭을 크게 하거나 빨리 뛰게 되면 오히려 지치거나 다칠 수밖에 없습니다.
이는 우리 부동산 투자자들에게도 통용되는 말입니다. 내 수준과 상황에 맞지 않는 투자 크기와 속도는 자칫 뱁새의 가랑이가 찢어지는 결과를 초래할 수 있습니다.
대세 상승장을 통해서 많은 분들이 부동산 수익을 만들어 냈습니다. 이러한 남들의 투자수익이나 성공사례를 자주 접하다 보니 본인의 분수를 잊게 되고, 당장의 성공의 열매에 눈이 멀어버리게 됩니다.
여기서 분수는 본인의 자금상황이나 명의, 실거주, 성향 등을 의미하는 것으로 분수를 잊게 됨으로 인해 욕심만 커져버리는 것입니다.
이런 상황이 되면 대부분은 위험성이 큰 높은 수익률을 좇게 되고 이를 통해 성공에 대한 욕구를 채우기 위해 더욱더 노력하게 됩니다.
그러나 그 노력이 본인의 한계를 초과하게 된다면 높은 위험으로 돌아오게 될 것입니다.
투자에 있어서 많은 분들이 말씀하시고 계시는 너무 기본적인 얘기지만 저 역시도 '수익'보단 '손해'가 없는 투자를 지향하고 있습니다. 즉, '잃지 않는 투자', '지속 가능한 투자'를 지향합니다.
그러나 대부분은 본인의 분수는 망각한 채 황새의 모습만 바라보며 말도 안 되는 목표를 세우고 무리하게 되는데요, 이렇게 되면 아무것도 이룰 수 없을 수 없습니다.
구체적인 예를 들어 보면 실수요자들이 가장 쉽게 부동산 투자를 접하는 청약의 경우, 누구나 서울의 핵심지역의 경쟁이 높은 곳(흔히 말하는 로또 청약)을 청약하여 당첨이 되고 싶어 합니다.
그러나 본인의 분수(낮은 가점, 부족한 자금력)를 본다면 애초에 서울에 핵심지역에는 당첨은커녕 청약 당첨을 기다리다 보면 무의미한 시간만 소모하게 될 뿐임에도 불구하고 청약제도 상 발생하는 근본적인 차이를 망각한 채 많은 시간을 할애한다던지 무리하게 청약하는 경우들이 주변에 많이 있습니다.
이렇듯 근본적인 차이로 인해 당첨 자체가 불가능하다면 본인의 분수에 맞게 과감히 포기할 줄도 알아야 하며 조금 더 확률이 높은 점수가 낮은 지역의 청약을 노려야 할 것입니다.
또한, 꼭 청약이 아니더라도 가능한 자금력을 통해 갈 수 있는 최적의 투자처에 투자를 해야 하지만 대부분은 본인의 분수를 망각한 채 욕심만 부리고 있습니다.
내가 가점이 높고 청약 경쟁력이 있다면 조금 더 공격적으로 좋은 입지의 청약을 공략할 수 있겠지만 청약제도의 사각지대에 포함되는 사람들이라면 애초에 청약은 어려운 것입니다.
투자에 있어서도 마찬가지입니다. 아무리 서울 부동산이 안전자산이고 상승세를 이어가는 모습을 보인다고 해도 본인의 자금력으로 도저히 가능성 있는 서울 부동산을 매수하기 어렵다면 조금 다른 선택지를 골라야 하는 것입니다.
그럼에도 우리는 분수를 잊은 채 강남, 서울만을 외치고 있는 것이 아닌지 묻고 싶습니다.
물론, 분수라는 스스로 한계를 설정하는 것은 매우 부정적인 것일 것이며 서울 부동산이라는 목표를 정한 것 자체를 부정하고 싶은 의미가 아닙니다.
본인의 수준을 고려한 투자 전략과 노력들이 병행되어야 함에도 불구하고 황새로 지칭할 수 있는 투자 성공사례들에 현혹되어 분수를 잊고 있는 것을 경고하고자 하는 것입니다.
이상과 현실을 구분하는 냉철한 상황판단이 정말 필요한 시점임에도 '탐욕'과 '질투' 그리고 '시기'와 '허영심' 등 너무나 복잡한 부정적인 감정들로 냉철한 상황 판단은커녕 오히려 리스크만 안게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.
성공에 대한 열망이 성공으로 가는 빠른 길이라는 것에는 동의하지만 본인의 수준을 초과한 열망은 아무것도 하지 않는 것보다 나쁘다고 할 수 있습니다.
한계를 초과한 목표 설정은 그 자체로 목표가 될 수 없습니다.
다소 지루하지만 '스노볼 효과'에 투자하면서 인사이트를 통해 본인의 투자 몸집 자체를 키워야 하는 것입니다.
분수를 알고 포기하라는 의미가 아닙니다. 분수에 맞는 투자, 지속 가능한 투자, 잃지 않는 투자를 이어가라고 말씀드리고 싶은 것입니다.
단단히 준비하고 황새를 쫓을 준비를 하면 어렵겠지만 그 격차를 좁혀나갈 수 있을 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표하는 2020년 4월 주택시장 동향 자료에 대해 살펴보겠습니다. 전체 지역별로 다루기 때문에 지역별로 다른 흐름을 보이는 것을 잘 살펴보셔야 합니다.
또한, 코로나 위기가 정면으로 맞은 첫달로 면밀히 살펴봐야겠습니다.
1. 매매 가격 동향
2020년 4월 매매가격은 전월대비 0.23% 상승을 기록했습니다. 코로나로 인해 외부활동이 제한되고, 매도자는 집보여주기가 두려운 가운데 매수자 역시 가격하락에 대한 우려와 코로나 및 총선에 쏠린 관심으로 상대적인 관심이 저하됐습니다
수도권(0.33%)은 전월대비 상승하였고 5개 광역시(0.22%)도 상승, 기타지방(-0.02%)은 세종(0.41%)이 상승했으나, 대다수 지역이 하락을 보여 전월대비 하락했습니다.
수도권에서는 군포와 안양 동안구 영향으로 경기(0.39%)가 소폭 상승했으며 인천(0.66%)도 상승했지만 지난달보다 상승폭이 둔화됐으며 서울(0.16%)은 지난달(0.47%) 보다 상승폭이 줄어들었습니다.
대전(0.78%)은 지난달(1.31%)보다 상승폭이 크게 축소되었지만 광역시 중 가장 높은 상승률을 보이고 있다.
(1) 수도권
- 서울(0.16%)에서는 구로구(0.36%)는 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문 의가 꾸준합니다.
9억 이하 서울 아파트 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 꾸준히 상승하는 모습을 보이며, 강남구(-0.06%)는 9억 이상 자금계획서제출 등의 규제로 투자수요가 감소하면서 관망세를 이어 오다가 2월 코로나19 확산으로 문의 전화가 급감하면서 거래 성사 자체가 안되는 시장이 장기화되고 있습니다.
다주택자 6월말까지 한시적으로 양도세 중과세 배제 정책으로 이번 기회에 처분하려는 다주택자 매물 이 초급매로 1-2건씩 나오고 있지만 매수자들은 추가 하락에 대한 우려로 선뜻 거래에 나서지 않고 있습니다
- 경기(0.39%)에서는 안양 동안구(1.43%)는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가했으며, 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일 대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 상승세를 보이고 있습니다.
(2) 5대 광역시
- 부산(0.05%)은 수영구(0.29%), 해운대구(0.26%)는 상승했지만, 기장군(-0.11%)과 금정구(-0.05%) 는 하락을 보였습니다.
- 대구(0.13%)는 동구(0.72%), 서구(0.46%) 는 상승한 반면, 북구(-0.03%), 서구(-0.01%)는 하락했습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 투자가 대중화되면서 절세에 대한 부분이 강조가 되고 있습니다. 절세의 기본은 명의 분산이라고 알고 있기 때문에 대부분 개인으로 부동산 투자를 하시는 분들 중 결혼하신 분들은 공동명의를 기본으로 하고 있습니다.
공동명의의 장점은 방대한 자료들이 인터넷을 통해 공유되고 있어 모두들 자세히 알고 계실텐데요, 가장 큰 단점 중 건보료 피부양자 자격 박탈에 대해서는 궁금해졌습니다.
그래서 오늘은 아파트 공동명의 시 건강보험료 피부양자 자격박탈이 되는지 알아보도록 하겠습니다.
먼저 일반적으로 알고있는 부부 공동명의의 대표적인 장점은 다음과 같습니다.
※ 세부적인내용은 세무전문가 및 관련 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
★ 부부공동명의 장점
1. 매도시 양도소득세 절세
* 취득세는 단독명의 및 공동명의 차이가 없으나 양도소득세는 공동명의일 때 인별로 나누어 과세되어 절세효과가 있음
2. 종합부동세 절세
* 단독명의와 공동명의에 차이는 없으나(지분별로 부담) 종합부동산세에서는 공동명의가 유리
3 기타 상속 및 종합소득세 등 혜택
* 공동명의일때 상속세 및 종합소득세 혜택 있음
4. 자금출처 소명에 유리함
* 배우자 간 6억 이하 증여 시 유리함
★ 공동명의를 하면 건강보험료 피부양자 자격이 박탈될까?
(1) 건강보험료와 피부양자 자격
건강 보험에 가입한 사람이 보험자에게 내는 일정한 돈을 건강보험료라고 얘기하는데요, 보통 건강보험료와 국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험 등을 세금처럼 부담해야 하는 준조세라고 합니다. 그렇다 보니 건강보험료 납부에 대해서 대부분 불필요한 지출로 생각하게 됩니다.
건강보험료는 크게 직장가입자와 지역가입자료 분류되고 있는데요, 직장가입자는 모든 사업장의 근로자와 사용자, 공무원 및 교직원 등이 대상입니다. 건강보험료율은 6.46%인데 절반은 사업장에서 부담하기 때문에 근로자는 3.23%만 부담하면 됩니다.
여기에 장기요양보험료라고 건강보험료의 8.51%가 추가로 부가되는데 역시 사업장에서 절반을 부담하기 때문에 직장가입자는 부담이 적습니다.
또한, 직장가입자는 소득 및 재산이 없는 직계가족은 피부양자로 등록할 수 있어서 건강보험료를 절세하는데 매우 도움이 됩니다.
그러나 지역가입자는 직장을 다니지 않더라도 소득이나 재산이 일정 기준을 초과하면 지역가입자가 되어야 하는데요, 가입자의 소득, 재산, 자동차에 점수를 부과해 보험료를 부과 점수를 산정하고 이점수에 점수당 189.7원(2019년 기준)을 곱하여 산출하는데요, 추가로 장기보험요양료 8.51%가 부과됩니다.
그렇기 때문에 피부양자 자격을 유지하는 것이 세부담을 완화하는데 매우 도움이 됩니다.
(2) 피부양자 자격 박탈 기준
피부양자 자격 박탈 기준은 2018년 7월 1일부터 인정기준이 다음과 같이 강화되었습니다.
연 소득이 3400만 원을 넘거나
재산 과표가 5억 4000만 원(공시 가격 9억 원·시가는 약 13억 원)을 넘고 소득이 연 1,000만 원보다 많은 경우
위에 기준 중 두 번째인 항목인 재산과표 5억,4000만 원(공시 가격 9억 원) 때문에 무소득 배우자가 고가주택이나 다주택 보유자인 경우 피부양자 자격이 박탈되는 것으로 오해하는 경우가 많습니다.
그러나 공시 가격 9억 원을 초과하면서 연소득(과세)이 1,000만 원을 초과해야 자격이 박탈되는 것입니다. 그렇기 때문에 저희 같은 서민(?)들이 공동명의를 한다고 해서 무소득자인 배우자가 갑자기 지역가입자로 전환되는 일은 일어날 수 없겠습니다.
만약, 지역가입자로 전환되었다면 보유주택이 고가주택이거나 소득이 높은 것이기 때문에 조금은 기분 좋게(?) 지역가입자로 전환될 수 있을 것 같습니다.
그러나 최근에 공시 가격 현실화로 인해서 공시가격 인상에 따라 보유세 부담뿐만 아니라 피부양자 자격 박탈되는 분들도 늘어나고 있다고 합니다.
실제로, 2019년 기존 지역 가입자 758만 명 가운데 259만 명(34.2%)이 올해 공시 가격 상승이나 지난해 소득 상승을 이유로 보험료 부담이 평균 7.6% 늘어났다고 하니 생각보다 많은 분들이 부담을 느끼고 계신 것 같습니다.
* 첨부파일은 피부양자 부양요건과 기타 소득 및 재산 등 요건 관련된 원문입니다. 필요하시면 참고하시면 좋을 것 같습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 20일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.06%->0.08%)은 상승폭 확대, 서울(-0.05%->-0.05%) 및 지방(-0.01%->-0.01%)은 하락폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->-0.01%), 세종(0.18%->0.06%), 8개도(-0.01%->-0.02%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(60->64개) 및 보합 지역(29->32개)은 증가, 하락지역(87->80개)은 감소했습니다.
- 서울(-0.05%->-0.05%)은 제 21대 총선(4.15) 결과에 따른 안정화정책 기조 유지 예상 및 코로나19로 인한 경제지표 악화 등으로 관망세를 보이는 가운데, 재건축 및 고가다닞 위주로 4주 연속 하락세를 보이고 있습니다.
* 한국 경제성장률 하향조정 : 2.2% -> -1.2%(4. 14, IMF발표)
강북 14개 구(-0.01%) : 마포(-0.07%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%)는 관망세로 매물이 적체되며 주요 선도단지에서 하락세가 지속되고, 노원(0.00%), 도봉(0.00%), 강북(0.00%)는 보합유지되며, 강북지역 전체적으로 2주연속 하락하였습니다.
강남 11개 구(-0.08%) : 강남(-0.25%), 서초(-0.24%), 송파(-0.16%), 강동(-0.04%) 모두 선거 이후 정부규제 기조유지 및 보유세 과세 기준일(6.1) 전 매물 증가, 코로나19영향에 따른 매수관망세유지로 하락세가 지속되고 있습니다.
양천구(-0.05%)는 재건축단지인 목동신시가지 위주로 하락전환, 관악(0.05%),구로(0.04%),강서(0.02%)는 역세권 등 일부단지위주로 소폭 상승하였습니다.
☞ 하락폭이 유지되는 모습입니다. 고가주택이 밀집한 강남3구는 상대적으로 하락폭이 크고 상대적으로 저렴하고 고가주택 이하의 입지가 좋은 상품들은 급매위주로 거래가 되는 모습입니다. 부동산도 경제에 영향을 안받을 수 없겠습니다.
- 인천(0.21%->0.23%)은 상승폭이 확대되었습니다. 남동(0.30%)은 지티엑스 및 정비사업(백운주택1구역) 호재 있는 구월 및 간석동 신축위주로, 연수(0.27%)는 송도신도시가 상대적으로주춤한 가운데 송도역세권 인근의 옥련동 위주로, 부평구(0.25%)는 지하철(7호선)연장 호재 있는 산곡동 위주로 상승했습니다.
☞ 매수세는 줄었지만 비규제지역의 프리미엄과 상대적으로 저렴한 지역들 위주로 수요는 여전한 모습입니다. 단기간 급등한 인천지역부동산의 미래가 어떨지 궁금합니다.
- 경기(0.08%->0.11%)는 상승폭이 확대되었습니다. 경기지역 상승세를 이끌던 수원 팔달(0.27%)는 화서역 인근 신축단지 위주로 상승했으나 장안,권선, 영통은 실물경제위축 등으로 관망세가 지속되는 등 보합세를 보이며 수원시(0.03%)는 전체 상승폭은 감소했습니다.
안산(0.44%),광명(0.28%),시흥(0.21%)는 풍부한 교통호재(서부간선도로 지하화 및 신안산선 등) 영향 등으로, 구리시90.30%)는 갈매지구 신축위주로 상승했으나, 성남 분당(-0.08%)는 중대형 평형 등 상대적 고가 단지위주로 내림세를 보이며 하락세가 지속되고 있습니다.
☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 상대적으로 비규제지역에 저렴하거나 거주여건이 양호한지역들이 상승세를 이끌고 있습니다. 교통개선에 따라 입지가 변화하는 지역들도 상승세를 이어갔네요.
- 5대 광역시(0.00%->-0.01%)는 하락세로 전환되었습니다. 대전(0.11%)는 동구(0.30%)가 혁신도시 유지 및 대전역세권 개발 기대감으로, 서구(0.12%)는 정비사업 기대감으로, 대덕(0.12%)는 학군 및 정주여건 양호한 송촌동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)는 코로나19 영향으로 거래가 위축되며 보합으로 전환되었습니다.
부산(-0.04%)는 코로나 19 확산 및 부동산 경기 침체 우려로 매수심리 및 거래가 위축된 가운데, 해운대(-0.11%)는 우동 및 중동일대 구축위주로, 기장군(-0.07%)는 신규 입주물량 있는 기장 및 정관읍 위주로, 동구(-0.06%)는 범일 및 초량동 구축위주로 하락했습니다.
- 세종(0.18%->0.06%)은 상승폭이 둔화되었습니다. 충남대 병원 개원(7월 예정) 기대감 있는 도담동 및 행복도시 외곽 조치원읍 일대 위주로 소폭 상승했습니다.
☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 일부 지역을 제외하곤 분위기가 급감하고 있네요.
- 그 외 8개도(-0.01%->-0.02%)는 하락폭이 확대되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.02%->0.02%) 수도권(0.03%->0.03%) 및 서울(0.02%->0.02%), 지방(0.01%->0.01%)모두 상승폭이 유지되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.01%), 세종(0.30%->0.17%), 8개도(0.00%->0.01%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(75->84개)은 증가, 보합 지역(50->43개) 및 하락 지역(51->49개)는 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요 있거나 역세권 및 상대적으로 그간 상승폭이 크지 않았떤 단지위주로 상승하거나, 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 전반저긍로 안정세를 유지했습니다.
강북 14개 구(0.01%) : 마포(0.04%)는 도화 및 아현동 역세권 위주로, 성복(0.04%)는 그간 상승폭이 낮았던 하월곡 및 동소문동 위주로, 성동(0.03%)는 금호동 신축 및 행당동 대단지 위주로 상승했으나, 노원(-0.01%)는 상계동 일부 구축 대단지 위주로 하락했습니다.
강남 11개 구(0.03%) : 전반적으로 매물부족 현상이 지속되는 가운데, 강남(0.08%),서초(0.01%)는 삼성 및 서초동 등 정비사업 이주수요 있거나 정주여건 양호한 단지 위주로, 강동(0.06%)는 명일 및 둔촌동 등 상대적 저가 단지 위주로, 송파(0.01%)는 송파 및 가락동 일부단지 위주로 상승했습니다.
구로(0.08%)는 개봉 및 구로동 등 매매가격 상승영향으로, 동작(0.05%)는 노량진 및 신대방동 구축위주로, 관악(0.05%)는 봉천동 대단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.03%)는 입주물량(신정뉴타운 아이파크위브, 약 3,045세대) 영향 등으로 하락했습니다.
☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매가 하락과 반대로 전세가가 유지되는 것이 서울 부동산에 유의미한 점이라는 생각이 듭니다.
- 인천(0.15%->0.10%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.23%)는 서운산업단지 입주수요 및 서울접근성 양호한 작전 및 계산동 등 위주로, 남동(0.19%)는 구월 및 간석동 등 역세권 대단지 위주로, 서구(0.13%)는 왕길 및 마전, 연희동 등 쾌적성 높은 신축 단지 위주로 상승했습니다.
☞ 수도권 내에서는 상승률이 높습니다, 상대적으로 입주물량이 부족한 지역들 위주로 상승세는 이어가지만 앞으로의 입주물량이 많이 예고되 있는 인천입니다.
- 경기(0.02%->0.02%)는 상승폭이 유지되었습니다. 평택(0.24%)는 주거 여건 양호한 동삭 및 세교, 용이동 신축 위주로, 안산 상록(0.16%)는 사동 구축 단지위주로, 일산동구(0.13%)는 마두 및 백석역 인근 중소형 단지위주로 상승했으나 과천시(-1.29%)는 청약제도 강화 및 신규입주물량 영향 등으로 12주 연속 하락했습니다.
☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요. 상대적으로 저렴한지역들의 상승세와 입주물량이 많은 곳의 하락이 보이네요.
- 5대 광역시(0.01%->0.01%)로 상승세가 유지되었습니다. 울산(0.07%)는 북구(0.18%)가 전세물량이 부족한 매곡 및 천곡동 준신축 위주로, 남구(0.05%)는 야음동 중저가 대단지 위주로, 동구 (0.04%)는 근로자 유입에 따른 수요 증가로 상승, 울주(0.05%)은 범서읍 신축 위주로 상승 전환했습니다.
대전(0.06%)는 동구(0.22%)가 혁신도시 개발 기대감 영향 등으로, 대덕(0.08%)는 석봉동 신축 대단지 위주로, 중구(0.05%)는 정비사업 호재 있는 선화동 위주로 상승했습니다.
- 세종(0.30%->0.17%)은 상승폭이 축소되었습니다. 충남대병원 개원 영향 및 교통여건 양호한 도담동 위주로 상승했으나, 코로나 확산에 따른 사회적 거리두기 등으로 거래활동이 위축되며 전체적으로 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 매매가에 비해 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 4월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 경제상황도 반영되었습니다.
1. 매매 가격
4월 20일 기준 전주 대비 상승률이 서울의 강남 3구가 5주 연속 하락했고, 양천·강동·영등포구까지 하락하면서 서울 전체 보합을 보였습니다.
서울의 아파트를 사려고 알아보는 사람이 없는 것을 대변하듯 매수우위 지수는 68.3이라는 낮은 수치(100 기준, 낮으면 매수자 없음)를 보이고 있습니다.
코로나로 인해 매물을 보여주길 꺼리거나 매물을 알아보려는 문의가 줄어들어 아파트 매매 활동의 침체가 이어지고 있다.
인천(0.13%)은 살짝 반등했고, 경기(0.09%)는 지난주 상승과 유사하며, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.03%)는 대전(0.14%)만 약간 높은 편이고, 울산(0.06%), 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 부산과 광주는 보합(0.00%)을 기록했습니다.
- 서울 아파트 매매 가격은 하락 지역이 점차 늘어나면서 전주 대비 보합을 보였습니다. 강남구(-0.11%), 송파구(-0.05%), 서초구(-0.05%) 뿐만 아니라 양천구(-0.04%), 강동구(-0.02%), 영등포구(-0.02%)까지 하락했습니다.
간혹 급매물이 나오긴 하지만 매물을 구하는 매수문의가 없어 한가한 모습으로,구로구(0.10%), 중랑구(0.06%), 종로구(0.06%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.
구로구는 코로나 19 사태로 인해 문의 자체가 큰 폭으로 감소했습니다. 다만, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하고, 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 가격 상승세가 지속되고 있습니다.
중랑구는 코로나 19 영향으로 부동산 거래가 소강상태이고,매도 매수 모두 관망 중이나 실수요자 문의는 간간이 이어지고 있고, 수요에 비해 전 평형 모두 매물이 부족한 상황입니다. 상봉터미널개발계획상봉터미널 개발계획, 동부간선도로지하화, 면목선 개통 예정 등 개발에 대한 기대감은 여전합니다.
☞ 서울 전반에는 조정을 보이고 있습니다. 상대적으로 저가 지역들이 거래가 간간히 이루어지고 있습니다. 고가주택에 대한 피로도는 확실히 느껴집니다.
-경기는 전주대비 0.09%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.08%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 상록구(0.33%), 안양 만안구(0.30%), 남양주(0.30%) 정도가 상승했고, 과천(-0.05%), 파주(-0.03%), 동두천(-0.01%)은 하락했습니다.
안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 꾸준하고, 봄 이사철 수요도 증가 추세로 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있습니다.
남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수문의가 증가하고 있고, 와부읍은 뉴타운 진행 중인 곳으로 개인 투자자들이 몰려 1-2건씩 매물이 출회되어 거래될 때마다 신고가가 갱신되고 있습니다.
호평동, 평내동, 화도읍 등 조정지역으로 묶이지 않은 곳은 법인 투자자들의 매수 문의가 증가하고 있다고 합니다.
☞ 상승폭이 완화되었지만 아직도 높은 상승률을 유지하는 곳이 있다는 것이 포인트 같습니다. 수요층들은 아직 많으나 눈치를 본다고 생각이 드네요.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.
특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.
특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.
그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다.
어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.
그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.
특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.
그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.
매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.
특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.
그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.
비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.
비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.
예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.
반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.
이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.
물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.
안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다.
물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.
그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.
모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.
최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.
소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.
SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.
이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다.
물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.
누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.
후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.
그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.
유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.
언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.
시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.
그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.
이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.
과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 13일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다.~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.06->0.03%). 수도권(0.12%->0.06%)은 상승폭 축소, 서울(-0.04%->-0.05%)은 하락폭 확대, 지방(-0.01%->-0.01%)은 하락폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(-0.01%->0.00%), 세종(0.24%->0.18%), 8개도(-0.02%->-0.01%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(64->60개)은 감소 보합 지역(27->29개) 및 하락지역(85->87개)은 증가했습니다.
- 서울(-0.04%->-0.05%)은 코로나 19 확산에 따른 사회적 거리두기 연장(4.4) 및 다양한 하방요인(대출규제, 보유세 부담 등)으로 관망세가 확대되는 가운데, 서울 주요 지역은 대체로 급매 위주로 거래되며 3주 연속 하락세가 지속되었습니다.
강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%) 등 주요대표단지가 호가 내림세가 지속되고, 그간 강북 상승세를 이글던 노원(0.00%), 도봉(0.00%), 강북(0.00%)은 보합으로 전환되며 강북 전체가 보합에서 하락으로 전환되었습니다.
* '19년 7월 1주차 상승 이후 41주 만에 하락 이후 하락 전환
강남 11개 구(-0.09%) : 강남(-0.27%), 서초(-0.26%), 송파(-0.19%)는 정부 규제와 코로나 19 영향으로 매수심리가 위축되며 주요 지역 및 단지에서 하락세가 지속되고 상대적으로 저렴한 외곽지역도 매물이 증가하며 하락폭이 확대되었습니다.
강동구(-0.03%)는 고가 단지뿐만 아니라 일부 중저가 단지에서도 급매가 거래되며 하락세가 지속되고 있고 관악(0.05%)은 봉천동 위주로, 구로(0.04%), 강서(0.02%), 금천(0.02%)은 역세권 위주로 상승했으나 그 외 지역은 보합 내지 하락했습니다.
☞ 지난주보다 하락폭이 커진모습이며 하락이 지속되는 모습입니다. 서울은 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 하락폭이 확대된 모습입니다만, 일부 지역들은 상승세를 유지하고 있습니다. 전반적인 부동산 시장이 침체를 겪고 있네요.
- 인천(0.29%->0.21%)은 상승폭이 축소되었습니다. 남동(0.34%)은 교통 및 정비사업 호재가 있는 구월 및 간선동 준신축 위주로, 서구(0.25%)는 역세권 및 서울 접근성이 양호한 가정동 위주로, 부평(0.24%)은 지하철 연장 호재 있는 산곡동 위주로 상승은 했지만 매수세가 위축되며 전체 상승폭은 축소되었습니다.
☞ 인천 전 지역에서 상승세가 줄어들면서 이제는 잠잠해졌다고 봐야 할 것 같습니다.
- 경기(0.17%->0.09%)는 상승폭이 축소되었습니다. 실물경제 위축과 규제 강화(0220) 등의 영향으로 경기 전체에 안정세를 보이는 가운데, 장안(0.15%)은 율전 및 천천동 위주로, 팔달(0.12%)은 화서역 인근으로 상승했으나, 권선과 영통 (0.00%)는 관망세로 2주 연속 보합되며, 수원시(0.05%)는 전체 상승폭이 감소되었습니다.
구리(0.38%), 안산(0.30%)은 교통호재 등으로, 시흥(0.24%)은 정왕동 배곧신도시 위주로, 안양(0.23%), 성남 수정구(0.21%)는 정비사업 기대갑 등으로 상승했으나, 성남 분당(-0.07%), 하남(-0.02%)은 상대적 고가 단지 위주로 내림세를 보이며 하락했습니다.
☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 상대적으로 저렴한 지역에서만 일부 상승폭이 있으며 급등 피로도가 높은 지역이나 강남영향권의 지역들이 비슷한 흐름을 가져가는 모습입니다.
- 5대 광역시(0.01%->0.00%)는 상승폭이 보합으로 전환되었습니다. 울산(0.03%)은 코로나 19 영향으로 제조업 생산량 감소 등 지역경제 침체가 우려되는 가운데 북구(0.09%), 남구(0.07%)는 상승했습니다.\
광주(-0.03%)는 활동 자제 및 신규 입주물량 영향 등으로 3주 연속 하락세가 유지되고 있으며, 동구(-0.01%)는 산수동 위주로, 북구(-0.03%)는 동림 및 문흥동 위주로, 남구(-0.03%)는 송하 및 봉선동 위주로, 광산(-0.04%)은 수완지구 위주로 하락하였습니다.
- 세종(0.24%->0.18%)은 상승폭이 둔화되었습니다. 도심 외곽 상대적 저가 단지와 도심 내 교통 접근성 양호한 단지 위주로 소폭 상승했으나, 매수심리가 위축되며 상승폭은 축소되었습니다.
☞ 전 지역에서 최근에 안 좋아진 경제상황이 부동산 시장에 영향을 미친 듯 보입니다.
- 그 외 8개도(-0.02%->-0.01%)는 하락 이축 소 되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.03%->0.02%) 수도권(0.05%->0.03%) 및 서울(0.03%->0.02%)은 상승폭이 축소되었고 지방(0.01%->0.01%)은 상승폭이 유지되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.01%), 세종(0.21%->0.30%), 8개도(0.00%->0.00%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(75->75개) 및 보합 지역(50->50개), 하락 지역(51->51개) 모두 전주와 동일합니다.
- 서울(0.03%->0.02%)은 입주물량 부담 있는 일부 지역은 하락했으나, 서울 전반적으로는 교육 및 역세권 수요, 정비사업 이주수요 등으로 상승세가 지속되고 있습니다.
강북 14개 구(0.02%) : 용산(0.08%)은 신계 및 이천동 역세권 및 신축 위주로, 동대문(0.04%)은 청량리 역세권 인근 지역 위주로, 종로(0.03%)는 직주 근접한 역세권 대단지 위주로 상승했으나, 중구(0.00%)는 구축 위주로 수요가 감소하며 보합 유지, 노원(-0.02%)은 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다
강남 11개 구(0.02%) : 정비사업 이주수요(신반포 4 지구) 등으로 매물 부족한 가운데, 강남(0.08%), 서초(0.02%)는 도곡 및 서초동 등 교육환경 양호한 지역 위주로, 강동(0.04%)은 강일 및 명일동 등 상대적 저가 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소됐고, 송파(0.00%)는 단지별 혼조세를 보이며 하락에서 보합으로 전환되었습니다.
강서(0.04%)는 마곡지구 이주수요 등으로, 구로(0.04%)는 구로동 역세권 대단지 위주로, 동작(0.02%)은 흑석동 신축단지 위주로 상승했으나, 영등포(-0.04%)는 입주물량 영향 및 노후단지 수요 감소 등으로 지난주 상승에서 하락으로 전환되었습니다.
☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 전세가가 유지되는 것이 서울 부동산에 유의미한 점이라는 생각이 듭니다.
- 인천(0.14%->0.15%)은 상승폭이 확대되었습니다. 계양(0.32%)은 산업단지 및 물류단지 주거수요 있는 용종 및 계산동 위주로, 미추홀(0.19%)은 도화 및 주안동 신축단지 위주로, 부평(0.18%)은 7호선 인근 부개 및 산곡동 위주로 상승했으나, 연수(-0.01%)는 신규 입주 영향(레이크 송도, 889세대)으로 하락했습니다.
☞ 인천 역시 상승폭은 높진 않습니다만, 당장 입주물량이 눈앞에 다가오진 않아 수요가 여전한 모습입니다.
- 경기(0.04%->0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다. 구리(0.29%)는 갈매지구와 토평동 위주로, 수원 영통(0.28%)은 망포 및 매탄동 위주로, 팔달(0.24%)은 화서동 위주로 상승했으나, 양주(-0.30%)는 신규 입주물량 영향으로 8주 연속, 과천(-0.61%)은 청약제도 강화 등으로 11주 연속 하락세가 지속되었습니다.
☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요. 입주물량에 따라 결과가 다른 모습입니다.
- 5대 광역시(0.00%->0.01%)로 소폭 상승했습니다. 대전(0.06%)은 동(0.19%), 서(0.08%), 대덕(0.08%), 유성(0.00%)의 흐름을 보였습니다. 안정된 모습입니다.
