부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 직주근접과 관련된 내용을 많이 들어보셨을 텐데요, 서울에 있는 3대 중심 업무지구가 대표적입니다.

그러나 이런 일자리 외에도 다양한 일자리가 있는데, 그중에서 가장 많이 들어본것이 산업단지 일 것입니다. 그러나 산업단지의 개념이나 종류에 대해서는 정확히 알지 못하고 있습니다.

그래서 오늘은 산업단지가 무엇이고 어떤 종류가 있는지 간단히 살펴보겠습니다.

관련된 자료가 방대한 관계로 1부에서는 간단히 개념을 다루고 2부에서는 산업단지별로 데이터를 살펴보겠습니다.

★ 산업단지란?

(1) 개념

산업단지는 '산업입지 및 개발에 관한 법률 제 2조 8항'에 정의 되어 있습니다. 산업시설용지와 관련된 교육,연구,업무,지원,정보처리,유통시설 및 이들 시설의 기능향상을 위하여 주거,문화,환경,공원녹지,의료,관광,체육,복지시설 등을 집단적으로 설치하기 위하여 포괄적 계획에 따라 지정 및 개발되는 토지를 의미합니다.

즉, 공장 / 지식산업 / 문화산업 / 정보통신산업 등을 포함하는 산업시설과 이와 관련된 관련시설(교육,연구,업무,지원,유통 등) 그리고 기능향상(주거,문화,환경,공원녹지,복지시설 등)을 모두 포함하여 포괄적 계획에 따라 지정 및 개발되는 토지를 말합니다.

이렇게 중요하기 때문에 국가법령 산업입지 및 개발에 관한 법률(약칭 : 산업입지법)으로 규정하고 있는 것입니다.

* 아래는 산업단지와 관련된 용어를 정리한 법령원문입니다.

(2) 산업단지의 필요성

너무나 당연하겠지만 산업단지는 기본적으로 일자리 창출이 되고 지역 소득이 증가해서 지역 세수확대 및 인구유입에 따른 지역경제 활성화에 이바지 합니다.

정부 및 지자체는 국토 균형발전과 지역경제 활성화를 위해 적절하게 지정하고 운영하고 있습니다.

★ 산업단지의 종류

(1) 국가 산업단지

국가기간산업, 첨단과학기술산업 등을 육성하거나 개발촉진이 필요한 낙후지역이나 둘이상의 특별시,광역시,특별자치시 도는 도에 걸쳐 있는 지역을 산업단지로 개발하기 위하여 지정된 산업단지입니다.

정부가 전략적 차원에서 조성하기 대문에 상대적으로 분양가가 싸고, 연결도로와 R&D시설을 비롯한 각종기관들이 쉽게 유ㅊ될 수 있습니다.

개발주체는 국가로 국토교통부 장관이 지정하며 대표적으로 서울디지털국가산업단지, 대덕연구개발특구, 창원국가산업단지, 반월 국가산업단지 등이 있습니다.

(2) 일반 산업단지

산업의 적정한 지방분산을 촉진하고 지역경제의 활성화를 위하여 지정된 산업단지입니다.

해당지역이 일반산업단지로 지정이되면, 관련시설이 함께 개발이 되기 때문에 지역의 여러 기능들이 향상되어 지역경제가 활성화되는 효과가 있습니다.

개발주체는 시도지사와 대도시시장(30㎡미만의 경우는 시군구청장이 지정가능)이며 대표적으로 세종스마트그린 일반산업단지, 진주상평일반산업단지, 검단일반산업단지 등이 있습니다.

(3) 도시첨단 산업단지

지식산업,문화산업,정보통신산업, 그 밖의 첨단산업의 육성과 개발 촉진을 위하여 '국토의 계획 및 이용에 관한법률'에 따른 도시지역에 지정된 산업단지 입니다.

인구의 과밀방지 등을 위하여 서울특별시에는 지정이 불가하며, 지역 대학 등과의 연계를 통해 청년일자리 창출 및 지식, 첨단산업의 투자활성화에 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

시장 및 군수의 지정요청에 의해 시도지사가 지정 및 개발하며 대표적으로는 유명한 판교 제2테크노벨리, 안양평촌 스마트스퀘어도시첨단 산업단지, 동탄 도시첨단 산업단지 등이 있습니다.

(4) 농공단지

대통령령으로 정하는 농어촌 지역에 농어민의 소득증대를 위한 산업을 유치, 육성하기 위하여 지정된 산업단지입니다.

농어촌 지역 주민이 지금 살고 있는 곳에 취업함에 따라 도농간 생활 및 소비격차를 줄이고 균형 있는 발전을 이루기 위해 조성한 곳입니다.

따라서 이곳에 입주한 업체에 대해서는 금융과 기술지원 및 세금감면 등 다른공단보다 많은 혜택을 주고 있습니다.

특별자치도지사와 시군구청장이 지정가능(시도지사의 승인필요)며 대표적으로 동화 농공단지 및 삼계농공단지가 있습니다.

※ 전국산업단지 관련 통계 요약

(1) 조성 및 분양(단위 : 천㎡)

(2) 입주 및 고용(단위 : 명)

(3) 생산 및 수출(단위 : 백만원)

* 번외 : 우리나라 전체에 등록된 총 공장수와 고용현황

우리나라에 산업단지를 포함 등록된 총 공장수는 약 19만 6천개입니다. 도시규모가 크다고 해서 반드시 공장이 많은 것은 아닌 것 같습니다. 총 고용인원은 약 376만명입니다. 꽤 많은 일자리를 창출하고 있습니다. 

2부에서는 산업단지별로 조금더 디테일하게 살펴보겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 처음 시작하다 보면 청약에 많은 시간을 할애하게 됩니다. 그러나 조건이 되지 않는 분들이라면 분양권 구입을 노리겠지만 분양권 역시 프리미엄이 많이 형성되는 것이 보통인데요,

그러다 보니 부동산에 관심이 많으신 분들은 정비사업(재건축 및 재개발)에 관심을 갖습니다.

그러나 정비사업에 대한 정보는 네이버 블로그에 작성된 포스팅을 참고하거나 현장 임장을 통해 브리핑을 받는 것 외에는 정말 권위 있고 확실한 데이터를 찾아보는 것은 쉽지 않습니다.

서울시 클린업 시스템이라는 사이트는 서울시에서 직접 운영하는 사이트로 서울시에서 추진하고 있는 정비사업에 대해서 살펴볼 수 있습니다.

그래서 오늘은 클린업시스템에 대해 간단히 소개해보려고 합니다.

★ 클린업시스템이란?

재개발·재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위하여 서울시에서 구축한 홈페이지로서 크게 서울시에서 운영하는 <통합 홈페이지>와 정비사업을 추진하고 있는 추진위원회/조합에서 운영하는 <추진위원회/조합 홈페이지>로 구성되어 있습니다.

(1) 서울시 페이지

- 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 소개

공공지원제도 도입 전과 도입 후의 정비사업 진행 절차의 달라진 점을 확인할 수 있으며, 클린업 시스템과 공공지원제도에 대한 개략적인 내용을 제공합니다.

- 서울시 자치구별 정비사업 현황 조회

• 주택 재개발 / 주택 재건축 / 도시환경정비사업 별로 정보공개 표준 홈페이지를 제공합니다.
• 운영되고 있는 추진위원회나 조합의 홈페이지 목록 확인과 추진위원회와 조합 홈페이지를 방문하실 수 있습니다.
• <추진위원회 구성전>에 대한 정보도 별도의 홈페이지를 통해 제공합니다.

- 정비사업 관련 소식 및 각 조합의 입찰정보 소개

재개발·재건축 클린업 시스템에 대한 새로운 소식들을 확인하실 수 있으며, 각 조합에서 공지한 각종 입찰정보들을 한 자리에서 확인하실 수 있습니다.

- 클린업 시스템 이용 안내 및 관련 정보 제공

<시 통합 홈페이지>와 <추진위원회/조합 홈페이지> 이용방법을 실 화면 이미지를 통해 설명해 드리며, 클린업 시스템 이용에 도움이 될 각종 자료들을 제공해 드립니다.

(2) 추진위원회 / 조합 홈페이지

주민들이 궁금해하는 조합 정보를 쉽게 찾고 이해할 수 있도록 통일된 형태의 표준화된 조합(추진위원회) 홈페이지를 제공하며, 조합(추진위원회)에서 자치구에 홈페이지 개설을 요청하면 홈페이지가 생성됩니다.

- 홈페이지 개설 대상

‘도시 및 주거환경정비법’에 의해 정비사업을 진행하고 있는 조합방식의 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시환경정비사업

- 정보공개 항목(14개)

- 세입자 조회

「도시 및 주거환경법 시행규칙」 제9조의 2에 근거하여, 주택 재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 세입자가 주거 및 이주대책 보상 대상자인지 여부를 확인하실 수 있으며, 대상자일 경우, 관리처분 인가 이후에 어떤 보상을 받을 수 있는지 내용을 확인하실 수 있습니다.

- 조합 관련 정보 제공

해당 웹 사이트를 운영하고 있는 추진위원회나 조합에 대한 정보를 제공합니다. 조합 조직도, 연락처, 협력업체에 대한 정보들을 확인하실 수 있습니다.

- 정비사업 내용 및 진행상황 정보제공

추진위원회/조합에서 진행하고 있는 정비사업의 개요와 사업 관련 정보, 추진경과 및 현재 사업 진행상태에 대한 정보를 제공합니다.

★ 클린업 시스템 활용방법

먼저 클린업시스템 홈페이지(링크)에 접속합니다. 이후에 정보공개 현황을 클릭하면 사업장 검색, 자료 공개현황, 자치구별 운영현황 등이 나오는데요, 아래의 지도에 서울시 자치구별로 클릭할 수 있습니다.

저는 관악구를 클릭해보았습니다. 총 16개의 사업장이 나오고 재건축 및 재개발로 구분되어 나오네요.

사업장명과 진행단계 등을 확인할 수 있고 중단된 사업은 일시 중단으로 표시가 되어 있습니다. 

서울 내에서도 상대적으로 저렴한 비용으로 진입할 수 있는 관악구를 클릭했습니다. 여기에서 신림 2구역의 조합 홈페이지를 들어가 보겠습니다.

* 홈페이지는 이동 탭에 보기를 누르시면 조합 홈페이지로 이동됩니다.

조합 홈페이지에 들어가 보시면 좌측 하단에는 조합에서 공개하는 공개자료가 있습니다. 공개자료는 추진위원회 구성전, 추진위원회, 조합 별로 구분해서 공개자료를 확인할 수 있습니다.

또한, 우측에 주요 추진경과를 통해서 사업의 진행경과를 한눈에 살펴볼 수도 있습니다.

홈페이지 중앙에는 조합과 구청 및 시청의 공지사항과 최근 공개자료와 향후 일정을 살펴볼 수 있는데요, 정비사업의 투명성을 제고하기 위한 홈페이지로 조합이 무엇을 하는지 알 수 있는 홈페이지입니다.

조합 탭의 사업시행계획서 중 건축시설계획의 사업개요를 클릭합니다. 관련된 내용들이 자세히 나옵니다. 클린업 시스템 조합 홈페이지에서는 건축시설의 개요, 배치도, 평면도, 재료 마감 표, 조감도 월별 공사 진행 사항 등을 일반인들에게 로그인 없이 공개하고 있습니다.

그러나 모든 정보가 공개되는 것은 아닌데요, 사업시행 인가서를 클릭했더니 로그인을 요구합니다. 위에서 언급한 정보들을 제외하고 대책 현황이나 자금집행 등은 조합원들에게만 공개하고 있어 일반인들은 열람이 불가합니다.

조합의 자금운용과 같이 서로 오해의 소지가 생길만한 민감한 내용들을 홈페이지를 통해 공개하면서 보다 투명하고 공정하게 회계처리가 가능하기 때문에 조합원 입장에서는 원거리에서도 지속적으로 추적이 가능한 장점이 있겠습니다.

다만, 전국의 정비사업지역이 모두 탑재되지 않고 서울시에서만 진행되는 사업들만 언급되는 부분은 아쉽지만 정비사업을 살펴보기 위해 이보다 더 좋고 정확한 시스템은 없다고 생각됩니다.

관심 있는 지역을 좀 더 정확하고 권위 있게 살펴보기 위해서는 반드시 클린업 시스템 홈페이지를 활용하는 것을 추천드립니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 6일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다.~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.07->0.06%). 수도권(0.14%->0.12%)은 상승폭 축소, 서울(-0.02%->-0.04%)은 하락폭 확대, 지방(0.00%->-0.01%)은 하락 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->-0.01%), 세종(0.24%->0.24%), 8개도(-0.02%->-0.02%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(76->64개)은 감소 보합 지역(20->27개) 및 하락지역(80->85개)은 증가했습니다.

- 서울(-0.02%->-0.04%)은 코로나19 확산과 정부 규제(대출, 보유세 증가, 자금출처 증빙 강화 등) 영향으로 관망세 확대되고 거래가 위축됨에 따라 서울 주요 지역은 대체로 급매물 위주로 거래되며 지난주 대비 하락폭이 확대되었습니다.

* 지난주 '19년 7월 1주차 상승 이후 39주 만에 하락 이후 2주 연속 하락

강북 14개 구(0.00%) : 마포(-0.04%), 용산(-0.04%), 광진(-0.03%) 등에서 주요 단지 호가가 내리면서 하락폭이 확대되고, 개발호재 등으로 상승폭 높았던 노원(0.03%), 도봉(0.03%), 등도 상승폭이 축소되며, 강북 전체가 상승에서 보합으로 전환되었습니다.

강남 11개 구(-0.08%) : 강남구(-0.24%), 서초(-0.24%), 송파(-0.18%)는 불확실성 확대와 보유세 부담 등으로 주요 재건축 및 인기단지에서 가격 내려간 매물 증가하며 하락폭이 확대되었습니다.

강동구(-0.02%)도 고가단지 위주로 내림세 보이며 소폭 하락하였고, 구로구(0.05%)는 역세권 위주로 상승하고, 영등포구(0.00%)는 여의도 재건축 단지 하락세를 보이며 상승에서 보합 전환하였습니다.

☞ 서울을 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 하락폭이 확대된 모습입니다. 일부 지역들은 상승세를 유지하고 있지만 전반적으로 분위기가 좋진 않습니다.

- 인천(0.34%->0.29%)은 상승폭이 축소되었습니다. 남동구(0.46%)는 교통 및 정비사업 개발호재 있는 구월 및 간석동 대단지와 서창동 신축 위주로, 연수구(0.34%)는 교통호재 및 일부 상승폭 낮았던 단지 키 맞추기 등으로 송도, 연수, 동춘동 위주로 상승했으나, 단기 상승에 따른 피로감 및 매수세 감소 등으로 동구(0.03%)를 제외한 대부분 지역에서 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 인천 전 지역에서 상승세가 높지만 코로나 19의 영향이 분명 느껴집니다. 매수세도 현장에서는 급감한 모습이네요.

- 경기(0.19%->0.17%)는 상승폭이 축소되었습니다. 코로나 19 확산과 규제 확대 등의 영향으로 상승세 주도하던 지역중심으로 경기전체 상승폭이 4주 연속 축소된 가운데, 수원시 권선구와 영통구는 0%로 각각 21주, 39주 만에 보합으로 전환되었고,

안산시(0.,48%)는 신안산선 교통호재 및 정비사업 기대감 등으로, 군포시(0.48%)는 GTX 개통 및 리모델링 추진 기대감 있는 산본 및 금정동 위주로, 구리시(0.46%)는 별내선 연장 수혜단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 일부 지역에서는 상승세가 이어지는 모습입니다. 가수요인지 실수요인지 구분해볼 필요가 있습니다.

- 5대 광역시(0.01%->-0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.11%)은 코로나 19 확산 및 급등 피로감에도 상승세는 유지되었으나 상승폭은 축소되었습니다.

대구(-0.04%)는 코로나 19 확산 이후 6주 연속 하락세를 보이는 가운데 북구(-0.09%)는 연경 및 도남지구 공급물량 부담 등으로 하락폭이 확대, 달성군(-0.08%)은 현풍읍 등 하락세가 지속되었지만 하락폭은 축소되었습니다.

- 세종(0.27%->0.24%)은 보합을 유지했습니다. 단기 급등 및 경제위기 우려 등으로 매수심리 위축되며 상승세가 주춤한 가운데, 교통 및 접근성 양호한 단지 위주로 상승했습니다.

☞ 전 지역에서 최근에 안 좋아진 경제상황이 부동산 시장에 영향을 미친 듯 보입니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->-0.02%)는 하락으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.04%->0.03%) 수도권(0.05%->0.05%) 및 서울(0.03%->0.03%)은 상승폭이 유지되었고 지방(0.02%->0.01%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.00%, 세종(0.20%->0.21%), 8개도(0.02%->0.00%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(73->75개)은 및 하락지역(47->51개)은 증가 보합 지역(56->50개)은 감소했습니다.

- 서울(0.03%->0.03%)은  코로나 예방을 위한 사회적 거리두기 연장 발표 등의 영향으로 관망세를 보이는 가운데, 정비사업 이주수요 있거나 직주근접 수요 꾸준한 단지 및 상대적 저평가 단지 위주로 매물 부족 현상이 지속되며 상승했습니다.

강북 14개 구(0.01%) : 성북(0.05%)은 길음 뉴타운 대단지 위주로, 동대문(0.04%)은 청량리 역세권 신축 위주로 상승했으며, 마포(0.03%), 용산(0.03%), 성동(0.03%)은 정주여건 양호한 단지 위주로 상승세를 이어갔지만 상승폭은 축소되었고, 노원구(-0.04%)는 신규 입주물량(상계역 센트럴 푸르지오, 810세대) 영향 등으로 하락 전환하였습니다.

강남 11개 구(0.04%) : 강남(0.10%), 서초(0.04%)는 재건축 이주 수요가 있거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 매물 부족 현상을 보이며, 강동(0.05%)은 강일, 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 송파(-0.01%)는 잠실, 신청동 대단지 위주로 하락하며 37주 만에 하락 전환하였습니다.

동작(0.06%)은 직주근접 수요 꾸준한 동작 및 신대방동 위주로, 강서(0.05%)는 마곡지구 이주수요 등으로 상승했으나, 양천(-0.02%)은 신정 뉴타운 신규 입주물량(3,045세대) 영향 등으로 5주 연속 하락했습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매매가의 하락과 대조적으로 전세 가가 유지된다는 것에 주목하고 있습니다. 입주물량이 일시적을 몰리지 않는 한 대부분의 지역에서는 상승세가 지속됩니다.

- 인천(0.19%->0.14%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.26%)은 산업단지 이주 및 학군수요 있는 계산동 위주로, 남동(0.23%)은 정비사업 호재 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.17%)은 용현 및 주안동 위주로 상승했으나, 연수(-0.04%)는 신규 입주 영향(힐스테이트 레이크 송도, 889세대)으로 하락으로 전환했습니다.

☞ 인천 역시 상승폭이 축소된 모습입니다. 매매가 상승에 비해 전세가 상승은 낮네요.

- 경기(0.04%->0.04%)는 상승폭이 유지되었습니다. 평택(0.37%)은 학군 인접한 동삭동 신축 위주로, 구리(0.28%), 오산(0.26%)은 신축 대단지 위주로, 수원시 영토(0.23%)는 교통 편리한 이의동 위주로 상승했으나, 과천(-0.92%)은 청약제도 강화 및 공급물량 영향 등으로 매물이 증가하며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요.

- 5대 광역시(0.01%->0.00%)로 보합으로 전환되었습니다. 울산(0.04%)은 북구(0.15%), 중구(0.05%), 동구(0.04%) 등 전 지역에서 고르게 상승하였습니다.

대구(-0.01%)는 거래가 위축되고 전지역에서 하락으로 전환되었습니다.

- 세종(0.20%->0.21%)은 상승폭이 유지되었습니다. 신규 입주물량 감소로 매물 부족 현상이 지속되며, 행복도시 내 상대적 저평가 단지 위주로 상승세가 지속되었습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 매매가에 비해 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 

- 8개도(0.02%->0.00%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 4월 6일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

4월 6일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.21%)과 경기(0.09%), 서울(0.03%) 모두 상승폭이 지난주보다 계속 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 대전(0.17%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.09%), 부산(0.02%)은 소폭 상승했고, 광주(-0.01%)는 하락, 대구(0.00%)는 보합입니다.

수도권(0.09%)은 전주 대비 상승했지만 상승폭은 줄었고, 광역시 이외의 기타 지방(-0.01%)은 미미하게 하락했습니다. 세종(0.09%)과 충남(0.03%)만 상승했고, 경북(-0.08%), 강원(-0.03%)경남(-0.02%), 전북(-0.02%), 충북(-0.01%), 전남(-0.01%) 모두 하락을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 미미하게 상승하면서 보합권 형성이 뚜렷해지고 있습니다. 이번주에도 강남 3구 모두 마이너스를 기록하며 3주간 하락을 보였습니다.

송파구(-0.05%), 서초구(-0.04%), 강남구(-0.04%)로 급매물을 비롯해 더 이상 올린 가격의 매물은 보기 힘들고, 코로나 영향도 추가되어 매수 문의는 극도로 감소하여 더욱 경직되어 가고 있습니다. 구로구(0.15%), 노원구(0.14%), 관악구(0.12%) 등 일부 지역만 겨우 0.1% 넘는 소폭 상승을 보였고, 대부분이 보합에 머물렀습니다.

구로구는 코로나19사태로 인해 문의 자체가 큰 폭으로 감소했지만, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준합니다. 9억 이하 서울 아파트 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

송파구는 코로나 19 영향과 부동산 규제가 함께 시장을 압박하고 있어서 매매와 임대 시장 모두 휴업 상태입니다. 대출규제, 보유세 부담 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들도 확산되어가고 있습니다.

☞ 안좋아진 경제 상황이 서울 전반적인 시장에 반영된 모습으로 고가 및 초고가 주택 위주의 조정이 있는 가운데 고가주택 미만의 주택에서는 투자수요가 있는 모습입니다,

- 경기는 전주대비 0.09%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.12%보다 상승폭이 줄어들며 안정세로 접어들고 있습니다. 안정세로 들어선 가운데 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.43%), 안산 상록구(0.30%), 수원 팔달구(0.27%), 부천(0.22%) 정도입니다.

수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재와 팔달 6·8·10구역·권선 6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요가 꾸준합니다. 장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 마찬가지로 전반적으로 상승폭이 축소된 모습입니다만 여전히 투자로서 매력적인 곳에는 수요가 있는 모습입니다. 경기도 핵심지역이 모두 조정대상지역으로 묶인 가운데 비규제 지역에 투자수요가 아직은 여전해 보입니다.

- 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.29%), 중구(0.26%)가 상승하며 전주 대비0.21% 상승했습니다. 인천 최근 4주간 상승률은 0.36%→0.28%→0.22%→0.21% 로 점차 둔화되고 있습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들이 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차3 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들의 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천도 상승세는 다소 완화된 모습입니다만 비규제 지역에 수도권으로 여전히 투자자에게는 매력적인 시장으로 보입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.02%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.02%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했니다.

서울은 전주대비 0.01%를 기록했고, 경기(0.02%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.08%)과 울산(0.06%)은 상승했고, 광주(0.01%)와 부산(0.01%)은 미미한 상승을, 대구(-0.01%)는 미미하게 하락했습니다.

- 서울(0.01%)은 보합권의 미미한 상승을 기록했습니다. 광진구(0.06%)와 강남구(0.04%) 정도만 미미하게 상승했고, 대부분의 지역이 보합권에 가까운 변동률을 보였습니다.

강남구는 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄었습니다. 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다만 학군 관련 지역과 삼성동, 역삼동, 청담동 등 역세권, 대기업 인근에는 임차수요 문의가 간간이 있습니다.

☞ 전세가는 소폭이라도 이제 10개월 연속 상승 중인데요, 실수요가 선호하는 지역들은 전세 강세는 여전해 보입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들은 수요가 줄기 어려워 보입니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.02%로 미미하게 상승했습니다. 수원 장안구(0.12%), 안양 동안구(0.11%), 수원 영통구(0.09%), 화성(0.08%) 정도 만이 소폭 상승했으며 반면, 과천(-0.09%), 안산 단원구(-0.08%), 안산 상록구(-0.06%) 등 하락 지역이 점차 늘어나고 있습니다.

수원 장안구는 중소형 평형은 투자자들로 인하여 전세 물건 간간이 출회되나 중대형 평형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어렵습니다. 이주 마무리 단계인 장안 1구역을 비롯 재개발로 인해 지역 내 움직임도 꾸준한 편입니다.

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주 예정에 있어 해당 단지 및 인근 단지들에서 전세 매물이 나오기 시작하면서 하락세를 보이고 있습니다.

☞ 입주물량이 많은 지역들이나 구축들 위주로는 다소 하락한 모습입니다만, 실수요가 있는 지역들은 서울과 비슷한 흐름을 가고 있습니다.

- 인천도 전주 대비 소폭 상승(0.03%)을 나타내며 소강상태로 접어들었습니다. 미추홀구(0.14%),중구(0.13%)는 상승했고, 동구(-0.08%)는 하락했습니다.

☞ 인천은 서울, 경기와 비슷한 흐름을 가고 있습니다. 전세가 상승도 완만해진 모습이며 특히, 동구는 구축 중심으로 하락폭이 큰 모습입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 58.1을 기록해 전주(61.9) 대비 또 하락했습니다. 외부활동 및 경제활동 둔화가 부동산 시장 활동 위축으로 이어지고 있습니다.

서울도 71.5로 전주(74.8) 대비 하락을 이어갔는데요, 강남지역은 지난주 68.1에서 62.3으로 하락했고, 강북지역도 지난주(82.5) 대비 하락한 82.0을 기록하며 매수문의가 계속적으로 줄어들고 있습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 심리적으로는 확실히 줄어든 모습입니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 자산시장들.. 특히, 부동산과 주식 모두 과거의 분석의 틀로는 도무지 이해하기 어려운 모습들이 많이 나오는 것 같아 혼란스럽습니다.

물론, 저는 주식과 부동산의 고수는 아니지만 최소한 과거에 나왔던 패턴들을 살펴보았을 때 지금은 새로운 시장인 것은 분명해 보입니다.

그런데 우리는 신기하게도 이렇게 시장은 복잡해졌는데도 오히려 투자를 쉽게 하고 있습니다.

부동산 프롭테크의 발달과 SNS와 미디어 등의 발달이 가장 큰 이유라고 할 수 말을 하긴 하지만 그만큼 과거에는 쉽게 얻기 힘들었던 고급 정보들을 절대다수가 편하게 이용할 수 있는 세상이 도래한 것입니다.

그렇지만 다시 생각해보면 내가 보고 있는 고급정보들이 남들과 공유하고 있다고도 할 수 있습니다.

내가 살펴보고 있는 한 지역의 수요공급이나, 각종 지표, 지역별 시세 흐름 등은 나뿐만 아니라 모두가 쉽게 파악하고 있는 부분입니다.

흔히, 사용하는 대표적인 프롭테크들(ㅎㄱㄴㄴ,ㅂㄷㅅㅈㅇ,ㅇㅅ,ㅈㅂ 등)을 통해 우리 모두가 쉽게 전문가가 될 수 있는 것이죠. 

다만, 전문가라하더라도 내가 바라보고 있는 정보들이 남들도 동일하게 본다고 생각해보면 전혀 유쾌하진 않을 겁니다.

정보의 양이 많더라도 모든 것은 상대적이기 때문입니다.

모두가 같은 도구를 쓰고 같은 블로그를 읽고 같은 유튜브를 보고 같은 카톡방을 보고 투자한다면 과연 그게 정말 좋은 물건일까? 한번 고민해봐야 합니다.

설사 좋은 물건이더라도 모두가 좋은 물건을 샀다면 과연 그게 희소가치가 생길지? 도 말입니다.

그게 우리 카톡방에만, 우리 밴드에만, 우리 커뮤니티에만 오직 우리에게만? 존재하는 물건일까? 다시 한번 생각해봐야 합니다.

생판 처음 보는 사람의 글과 영상들 그리고 대화만 믿고 쉽게 투자를 한다면 정말 그건 정말 위험한 투자방식입니다.

물론, 우르르 사는 시점에 먼저 진입했다면 상대적인 저점에 매수가 가능했을 것이고 일시적으로 수요가 몰리면서 호가가 높아져서 당장엔 수익이 난 것처럼 보일 수 있습니다.(물론 수익이 날 수도 있습니다.)

그러나, 또다시 우르르 매도하거나 혹은 나만 늦게 매도해서 물린다면? 상상도 하기 싫을 겁니다.

이러한 모습은 모두가 같은 도구와 같은 기준으로 투자했기 때문에 나에게도 충분히 일어날 수 있는 상황입니다.

먼저 진입한 선도 투자자들은 먼저 들어가서 먼저 나올 수 있기 때문에 리스크가 상대적으로 적을 것이지만 그들을 따르는 사람이 나라면? 정말 고민 또 고민해봐야 합니다.

부동산 공부를 꾸준히 했고 커뮤니티들도 잘 활용하면서 인사이트와 저변을 넓혀가면서 어느 정도 본인만의 기준을 만들고 훌륭한 도구들을 통해서 분석하고 구입을 했는데

우연찮게 SNS에 언급이 되며 시끄러워졌다면 그것은 본인의 인사이트라고 칭찬해줄 수 있겠지만

내가 추종하는 누군가가 구입했다는 이야기를 듣고 단순히 따라서 매수한다던지 특정인의 말만 믿고 쉽사리 매수하고 있다면 진지하게 부동산 투자를 고민해봐야 한다고 생각합니다.

지식에 대한 레버리지는 분명 존재합니다. 그러나 그 레버리지를 사용하기 위해서는 최소한의 본인의 지식과 노력은 수반돼야 한다는 것이 제 생각입니다.

절대다수가 인정한다고 해서 반드시 옳을 수도 없고 절대 소수가 반대하고 해서 틀린 것이 아닐 수도 있습니다.

누군가에게 의지하는 일이 당장엔 심적인 안정감을 줄 수 있겠지만 그 누군가가 책임을 대신해주진 않습니다.

내가 보는 그들의 모습은 항상 수익을 내는 고수처럼 보이고 추종할 수 있지만 그 수익에 내가 일조하는 개미라고 생각해본다면 썩 기분이 좋지 않을 겁니다.

부동산 투자를 통해 수익을 내는 사람들도 내 눈앞에 많은 것처럼 보이지만 지금 이 순간에도 내 눈에 보이지 않는 부동산 투자로 망한 사람들이 생겨나고 최악에는 목숨을 끊는 사람들도 분명 존재합니다.

그럼에도 너무나 쉽게 누군가에 말만 듣고 어려운 결정을 쉽게 하는 것은 아닌지 돌아봐야 합니다.

관계에 있어서 신뢰는 매우 중요한 요소이지만 신뢰를 넘어 추종하게 된다면 자칫 의사 판단기준이 흐려질 수 있습니다.

지금처럼 경제와 자산시장이 들쑥날쑥할 때에 누군가가 돈을 벌었다면 누군가는 반드시 잃었을 것입니다. 그게 내가 아닐 거라는 법은 없습니다.

물론, 항상 안전하고 수익만 나는 투자는 없습니다만, 내가 믿고 의지하는 그 사람도 완벽할 수 없습니다. 

장기적으로 부동산은 우상향 하겠지만 모두가 오르는 것은 아닐 것이고 계속해서 오르는 것도 아닐 것입니다. 큰돈이 들어가는 부동산투자.. 투자금이 낮다고.. 고수들이 샀다고.. 덜컥 쉽게 사지마세요.. 제발 신중하게 투자하세요..

그들이 보는 매수시점과 매도시점.. 내가 바라보는 매수시점과 매도시점은 완전 다를 수 있습니다..

부동산 투자.. 언제부터 이렇게 쉬웠던 것일까요?..

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 영향을 주고 있지만 청약열기는 여전히 뜨겁습니다.

특히, 비규제지역에 청약을 위한 노력들이 대단합니다. 필요하다면 세대분리를 통해서 무주택 요건을 만들어 성인인 자녀의 청약을 하려는 분들도 부쩍 많아진 듯한데요, 

그런데 세대분리와 관련된 이야기가 나오면 청약을 위한 세대분리와 소득세법상의 세대분리를 혼란스러워하는 분들이 많습니다.

저 역시도 같은 문제로 헷갈렸던 부분이라 오늘 간단하게 살펴보고 정리해보고자 합니다.

★ 청약시 세대분리

위에 내용을 간단히 보면 그냥 만 19세가 된다면 세대주로써 부모님과 독립하여 세대분리가 가능하단 뜻입니다. 

만약, 부모가 1주택자이셔서 세대원으로써 청약하기가 어려웠던 성인인 자녀분들은 세대분리를 통해 무주택 자격을 획득할 수 있는 것이죠.

부모님이 주택을 보유하고 계시더라도 만 19세 이상의 성인이라면 세대원이더라도 세대분리를 통해 당당하게 무주택세대주로써 청약을 넣을 수 있는 것입니다.

물론, 가점제에서 부양가족점수나 무주택기간(만30세 또는 혼인신고)이 인정되지 않기 때문에 당첨확률은 희박하지만 추첨제랄지 가점제더라도 경쟁이 덜한 곳이라면 당당하게 청약에 당첨될 수 있습니다.

물론, 무소득자의 경우 자금확보나 출처가 의심될 수 있지만 청약 자체를 함에는 문제가 없는 것이죠.

만약, 신용카드사용액이 많거나 직장생활 등을 시작해서 본인이 대출을 일으킬 수 있다면 중도금 대출까지도 가능할 것입니다.

그런데 보통 우리는 만 30세나 혼인신고를 해야 세대분리가 된다고 알고 있는데 왜 그런 것일까요? 소득세법상의 나이 기준이 다른 것입니다.

★ 소득세법상 세대분리

원문을 적어놨더니 매우 복잡합니다.

간단히 얘기하면 소득세법상 이야기하는 1세대는 배우자를 기본 구성 요건으로 하고 있습니다. 즉, 혼인이 기본 요건이란 것입니다.

또한, 부부는 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라 하더라도 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다.

이러한 것은 위장이혼이나 세대분리로 양도소득세 비과세 규정 등을 적용받는 조세회피 행위를 규제하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴본 것처럼 소득세법상 '세대'는 배우자(혼인)가 기본이기 때문에 성년인 자녀가 세대를 분리하여 주택을 소유했더라도 자녀의 주택도 부모의 주택수로 합산해서 포함됩니다.

그러나 성년인 자녀가 다음의 4가지 중 어느 하나에 해당하면서 세대가 분리되어있고 거주를 달리한다면 소득세법상 독립된 세대로 인정됩니다.

1. 혼인(미성년자의 혼인도 포함)

2. 만 30세 이상인 경우(무소득자더라도 만 30세면 인정됨)

3. 혼인 후 배우자의 사망 혹은 이혼한 경우

4. 만 19세 이상 만 30세 미만의 경우 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성인 

* 2020년 기준 1인 가구 40% 702,878원 이상 

※ 의문사항 정리

1. 부부는 분리세대를 한다면 다른 세대로 인정될까?

- 부부는 세대분리를 하더라도 이혼하지 않는 한 동일한 세대로 봅니다. 단, 위장이혼의 경우는 세법적용(실질과세 원칙)

2. 배우자의 직계존속(장인, 장모, 시부모)과 형제자매는 같은 세대에 포함될까?

- 같은 세대에 포함되나 형제자매의 배우자(형부, 형수, 동서, 재수, 제부, 매형)는 1세대에 포함되지 않습니다.

3. 미혼인 성인자녀가 주민등록등본 상 세대주라면 세법상 별도 세대가 인정될까?

- 세법상 세대는 혼인을 전제로 하기 때문에 불가능합니다. 혼인 후 배우자가 사망 및 이혼했거나, 만 30세 이상, 소득세법상의 소득(중위 40%)을 초과하는 경우에만 인정이 된다.(위의 세부내용 참조)

4. 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 29세 미혼자녀가 등본상 주소를 달리했지만 부모와 계속해서 같이 거주하는 상태로 집을 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있을까?

- 서류상으로는 세대분리 요건을 충족하였으나 형식적으로 세대 분리하여 양도 등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수 있으므로 유의해야 합니다.

5. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하여 1가구 2주택이 되었을 때 세법상 혜택을 위한 세대분리는 언제까지 해야 할까?

 - 양도세는 양도일 현재를 기준으로 과세여부를 판단하기 때문에 '양도일' 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 합니다.

오늘은 청약 시 세대분리와 소득세법상 세대분리를 알아보았는데요, 저도 비전문가로 그냥 법령을 살펴보고 구분해보았습니다. 

결론은 청약은 만 19세 이상이면 세대분리가 가능하다고 이해하시면 편하겠습니다. 청약을 위한 세대분리를 소득세법 세대분리 기준으로 잘못 알고 계신 분들은 빨리 세대원을 세대분리 시키시고 청약하시기 바랍니다^^

또한, 소득세법상 혼인 외 3가지 요건을 충족하고 세대분리와 거주를 분리해야만이 소득세법 상 세대분리로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 점을 잘 착안하시면 좋은 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 3월 30일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 02300 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.11->0.07%). 수도권(0.21%->0.14%)은 상승폭 축소, 서울(0.00%->-0.02%)은 하락 전환, 지방(0.02%->0.00%)은 보합 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.04%->0.01%), 세종(0.27%->0.24%), 8개도(0.00%->-0.02%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(87->76개) 및 보합 지역(34->38개)은 감소 및 하락지역(51->80개)은 증가했습니다.

- 서울(0.00%->-0.02%)은 코로나 19 사태로 촉발된 대내외 경제 불확실성과 자금출처 증빙 강화, 보유세 부담 증가 등으로 매수심리 크게 위축된 가운데, 강남권에 이어 강북의 대표 지역에서도 하락하며 서울 전체적으로는 하락으로 전환되었습니다.

* '19년 7월 1주차 상승 이후 39주 만에 하락 전환

강북 14개 구(0.01%) : 마포(-0.02%), 용산(-0.01%), 성동(-0.01%)은 주요 단지에서 호가 낮춘 매물이 출현하며 하락으로 전환되고, 개발호재 및 상대적 저가 메리트 있던 노원(0.04%), 도봉(0.05), 강북(0.05%)도 서울 주요 지역, 단지 하락 영향 등으로 상승폭이 축소되는 등 14개 구 모두 하락 내지 보합 전환되거나 상승폭이 축소되었습니다.

강남 11개 구(-0.04%) : 강남구(-0.16%), 서초(-0.17%), 송파구(-0.12%)는 보유세 부담이 커진 15억 초과 단지 위주로 가격이 떨어지며 하락 폭이 확대되었고, 

강동구(-0.01%)도 중대형 단지 위주로 매물이 증가하며 하락으로 전환되었습니다. 그 외에 지역도 모두 상승폭이 축소 및 유지된 가운데, 구로구(0.06%)는 역세권 위주로, 관악구(0.04%)는 봉천 및 신림동 위주로 상승하였습니다.

☞ 서울을 고가주택 위주로 급매물이 출현하며 상승폭이 축소되었습니다만 전주와 동일하게 상대적으로 저렴한 지역들, 중소형 평형 위주로 거래가 되는 모습입니다. 지난주에 비해 더욱더 축소된 모습입니다.

- 인천(0.52%->0.34%)은 상승폭이 축소되었습니다. 남동구(0.47%)는 교통망 확충 기대감 있는 구월 및 간석동 역세권 단지 위주로, 연수구(0.43%)는 교통호재 및 청약시장 호조 등의 영향으로 송도 및 연수동 위주로, 서구(0.30%)는 7호선 연장 호재 있는 석남동과 서울 접근성 개선된 청라신도시를 중심으로 상승했습니다.

☞ 인천 전 지역에서 상승세가 높은 가운데 수도권 전반적으로 축소된 영향이 느껴집니다. 현장에서는 매수세가 급감했다고 하네요.

- 경기(0.28%->0.19%)는 상승폭이 축소되었습니다. 규제 확대와 코로나 19에 따른 경기침체 우려 등으로 매수심리가 위축되며 경기도 전체가 상승폭이 축소된 가운데, 용인시(0.11%)는수지구(0.12%) 위주로, 수원시(0.15%)는 권순구(0.22%) 위주로 상승세가 둔화되었습니다.

안산시 단원구(0.61%)는 고잔동 저가 단지 위주로, 군포시(0.55%)는 산본 및 금정동 등 역세권 위주로, 시흥시(0.53%)는 개발호재가 있는 배곧신도시 위주로, 구리시(0.53%)는 별내선 예정지 인근 중저가 단지 위주로 상승했으나, 대부분 지역에서 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 비규제 지역에 갭메우기 모습이 보이네요, 가수요가 많은 지역들은 유의해야 하겠습니다.

- 5대 광역시(0.04%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.20%)은 혁신도시 기대감이 확대된 동구(0.67%), 트램 예정지 및 세종시 접근성이 양호한 대덕구(0.16%), 정비사업 개발 기대감 및 정주여건이 양호한 서구(0.15%)가 상승했으며

부산(-0.02%)은 코로나 영향으로 매수문의가 줄어들면서 해운대구, 동래구 연제구, 강서 구 등 하락 전환되었습니다.

- 세종(0.27%->0.24%)은 상승폭이 축소되었습니다. 충남대병원 개원 예정 및 상대적 저평가 단지 수요 등으로 상승했으나, 코로나 확산 우려 및 상승 피로감 등으로 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 대전, 세종은 여전히 상승세가 높습니다만 코로나에 따른 영향은 느껴지네요.

- 그 외 8개도(0.00%->-0.02%)는 하락으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.05%->0.04%) 수도권(0.07%->0.05%) 및 서울(0.04%->0.03%), 지방(0.04%->0.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.03%->0.01%, 세종(0.22%->0.20%), 8개도(0.03%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(85->73개)은 감소, 보합 지역(54->56개) 및 하락지역(37->47개)은 증가했습니다.

- 서울(0.04%->0.03%)은 코로나 예방을 위한 사회적 거리두기 및 이동 자제 등의 영향으로 관망세가 지속되는 가운데, 정비사업 이주 수요가 있거나 신축 및 역세권 인기 대단지, 상대적으로 그간 상승폭이 낮았던 단지 위주로 매물 부족 현상을 보이며 상승했습니다.

강북 14개 구(0.02%) : 성동(0.06%)은 금호 및 행당동 역세권 위주로 상승, 마포구(0.06%)는 직주 접근성이 꾸준한 공덕동 및 상대적으로 저렴한 신수 및 연남동 위주로, 강북구 (0.04%)는 미아동 대단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.

강남 11개 구(0.03%) : 강동구(0.04%)는 신규 입주 단지 전세매물이 소진되며 강일 및 명일동 일부 단지 위주로 상승했습니다. 강남(0.05%), 서초(0.03%), 송파(0.01%)는 정비사업 이주수요 및 학군수요에 따른 매물 부족으로 상승했으나 관망세 확산으로 상승폭은 축소되었습니다.

구로구(0.07%)는 개봉동 및 구로동 역세권 및 학교 인근 위주로, 동작구(0.06%)는 사당 및 신대방동 위주로 상승했으나, 양천구(-0.02%)는 신규 입주물량(목동 센트럴 아이파크 위브, 3045세대 3.31 입주 개시)등으로 4주 연속 하락했습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매매가의 하락과 대조적으로 전세 가가 유지된다는 것에 주목하고 있습니다.

- 인천(0.36%->0.19%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양구(0.27%)는 산업단지 입주 영향 등으로, 미추홀(0.26%), 서구(0.25%)는 주거환경이 쾌적한 곳 위주로, 부평구(0.23%)는 부평 및 부개역 등 역세권 단지 위주로 상승세가 이어나갔지만 코로나 확산에 따른 거래 위축 등으로 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 인천 역시 상승폭이 축소된 모습입니다.

- 경기(0.03%->0.04%)는 상승폭이 소폭 확대되었습니다. 시흥시(0.31%)는 정왕동 입주물량 소진 등의 영향으로, 화성시(0.21%)는 새솔 및 반월동 등 시 외곽지역 위주로 상승했으나, 과천시(-0.88%)는 청약요건 강화와 공급물량 영향으로 안산시(-0.24%)는 주변 신도시(송산 및 배곧)로 수요가 분산되며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 매매가 상승과 반대로 노는 지역도 보입니다.

- 5대 광역시(0.03%->0.01%)로 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.05%)은 동구(0.28%), 대덕구(0.06%), 서구(0.01%) 등 전 지역에서 상승세를 이어갔습니다.

울산(0.05%)은 북구(0.14%), 남구 (0.06%), 동구(0.03%)는 상승세를 이어갔으나 울주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

- 세종(0.22%->0.20%)은 상승폭이 축소되었습니다. 매물 부족 현상은 지속되고, 교통여건 양호한 행복도시 내 지역 위주로 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다. 

- 8개도(0.03%->0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 30일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 30일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.22%)과 경기(0.12%), 서울(0.04%) 모두 상승폭이 지난주보다 계속 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 대전(0.20%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.03%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)는 소폭 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했습니다.

수도권(0.11%)은 전주 대비 상승했지만 상승폭은 줄었고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 세종(0.24%)과 전남(0.02%)만 상승했고, 경북(-0.07%), 충남(-0.01%)은 하락, 강원, 충북, 전북, 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.04%로 미미한 상승의 보합권을 형성하며 작년 6월 이후 가장 낮은 변동을 보였습니다. 특히, 지난주 마이너스를 기록한 강남 3구 모두 2주 연속 마이너스를 보였습니다.

서초구(-0.10%), 송파구(-0.03%), 강남구(-0.02%)로 한 달 전보다 가격을 내린 거래도 있고, 호가가 다운된 급매물도 보이고 있습니다. 양천구(0.16%), 은평구(0.15%), 영등포구(0.13%) 등 일부지역만 소폭 상승했고, 대부분이 보합권입니다.

양천구는 국가적인 재난 위기에 부동산 시장도 매매 거래와 전세 임대차 거래가 모두 소강상태를 보이고 있습니다. 다만 출회되는 매물도 여전히 귀한 상태로 간간이 한 두건 높은 가격에 거래가 이루어지면서 상승세가 유지 중입니다. 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입을 원하는 실수요는 꾸준한 편입니다.

서초구는 코로나 상황으로 집 보여주기를 꺼리고 이사도 미루고 있어 매도호가 하향세로 전환되는 움직임이 조금씩 나타나고 있습니다. 또한 정부의 주택구입자금출처 조사로 주택구입을 부담스러워하고 있어 거래가 소강상태를 보이고 있습니다.

☞ 코로나19의 영향이 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 고가주택 위주로 하락 내지 보합으로 전환한 모습입니다. 그러나 수요가 있는 지역들은 꾸준히 거래가 되는 것이 서울 부동산의 힘인 것 같습니다. 수요가 그만큼 탄탄하다는 거죠.

- 경기는 전주대비 0.12%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.20%보다 상승폭이 줄어들며 진정되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.39%), 수원 권선구(0.34%), 안산 단원구(0.31%), 군포(0.29%) 등입니다.다 

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있습니다. 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 마찬가지로 전반적으로 상승폭이 축소된 모습입니다. 문의가 많이 줄었고 투자수요도 급감한 모습입니다. 특히, 규제지역 정비사업지들의 급매도 자주 보이는 모습입니다.

- 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.37%), 계양구(0.15%)가 상승하며 전주 대비0.22% 상승했습니다. 최근 3주간 상승률이 0.36%→0.28%→0.22% 로 점차 완만해지는 모습입니다.

인천 남동구는 투자자들의 임장활동으로 문의가 늘고 있고, 간석동 백운주택 1구역이1 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.

☞ 인천도 상승세는 다소 완화된 모습입니다. 높아진 호가에 거래문의가 많이 줄어든 모습이네요.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.03%의 낮은 상승을 기록했습니다. 수도권(0.03%)과 5개 광역시(0.04%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.01%)은 전주대비 미미한 상승을 기록했습니다.

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.03%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.16%)만 높게 상승했고, 울산(0.06%), 광주(0.05%)는 미미한 상승을, 부산과 대구는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 기록했습니다. 송파(0.12%)와 은평구(0.11%)만 소폭 상승했고, 광진구(0.09%), 성북구(0.06%), 관악구(0.05%) 등은 미미한 상승을 보였습니다.

송파구는 코로나 사태로 집을 보러 오는 사람은 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승을 기록했습니다. 소형 20평대는 신혼부부 층이 주로 찾으며 30평대는 강북 상계동, 지방 등지의 유입 인구 수요가 많으나 매물은 귀한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다. 수요는 여전하네요.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.03%로 상승했고, 안양 동안구(0.30%), 안성(0.18%), 성남 중원구(0.10%), 수원 영통구(0.08%) 등이 상승을 보였다. 반면, 과천(-0.28%), 안산 단원구(-0.12%)는 하락했습니다.

안성은 신규 입주 물량 영향으로 전세가 크게 부족하지는 않습니다. 다만 아양동과 공도읍 위주의 선호도 좋은 신축 아파트들이 소폭 오른 가격으로 거래되면서 금주 전세가가 상승세를 보였습니다.

안산 단원구는 코로나 영향으로 임대인들이 집 보여주기를 꺼리고 있고, 임차 수요도 이사를 미루고 있어 전월세 거래가 한산합니다. 또한 선부동 안산 라프리모여 세대 입주 물량 영향도 있어 구축 단지들을 중심으로 하락세를 보이고 있습니다.

☞ 입주물량이 많은 지역들이나 구축들 위주로는 다소 하락한 모습입니다만, 실수요가 있는 지역들은 서울과 비슷한 흐름을 가고 있습니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.09%)을 나타냈습니다. 인천(0.09%)은 서구(0.25%), 계양구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천은 서울, 경기와 비슷한 흐름을 가고 있습니다. 입주가 마무리된 청라지구와 신축이 부족한 계양구의 전세 상승이 눈에 띕니다만, 주변의 입주물량들이 기다리고 있습니다..

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 61.9를 기록해 전주(66.9) 대비 또 하락했습니다. 전반적인 경제활동 둔화로 부동산 시장에서도 매수문의가 극도로 줄어들고 있고, 서울도 74.8로 전주(81.1) 대비 하락을 이어갔습니다.

강남지역은 지난주 73.1에서 68.1로 하락했고, 강북지역도 지난주(90.2) 대비 하락한 82.5를 기록하며 매수문의가 계속적으로 줄어들고 있습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 지속적으로 받겠습니다. 회복국면이 앞으로 부동산 시장에 관건이겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나19'로 촉발된 경제위기가 너무나 모두를 혼란스럽게 하는 시장입니다. 특히, 저 같이 이제막 부동산 공부를 시작하신 분들이라면 더욱더 혼란스러울 것입니다.

집을 보유한 유주택자라면 갈아타기나 추가매수가 어려우실테고, 집이 없는 무주택자라면 지금 이러한 분위기에서 집을 사는게 맞는지 의문이 들면서 어떻게 해야하나 연일 고민의 연속일 것입니다.

여기까지는 매우 지극한.. 어쩌면 당연한 고민들입니다. 전혀 이상하거나 나쁜 것은 아닙니다. 그러나 우리에게 문제를 주는 것은 이러한 고민들이 계속되다 보면 생기는 '불안'이라는 감정입니다.

'불안'한 감정 자체는 반드시 부정적인 의미를 내포하는 것은 아닙니다. '불안'이라는 감정은 우리에게 의외로 순기능을 제공하는 부분이 있습니다. 아래 그림을 보겠습니다.

위의 그림을 보고 이야기하자면 인간은 불안해지면 이러한 불안을 벗어나고 싶은 욕구가 생깁니다. 이러한 욕구는 현재의 불안을 해소하고자 하는 강한 동기가 발생하고 이로 인한 행동변화로 이어집니다.

최근에 부동산투자를 했던 우리들의 심리에 접목해보겠습니다.

부동산시장이 불안해질 것 같은 강한 불안이 우리의 정서에 침투하면 우리는 부동산시장의 불안을 떨쳐버리고자 합니다.

우리는 이러한 불안감을 해소하기 위해서 불안한 감정을 느끼게 하는 것 즉, 부동산자체를 처분하거나 혹은 잊고 지낼 수 있는 새로운 것들로 '불안'한 감정을 극복하려 합니다.

이러한 행위를 통해 우리는 부동산시장의 위축으로 시작된 '불안'이라는 감정을 해소하려 합니다.

그러나 저는 이러한 행위자체가 우리에게 불안감을 일시적으로 해소시켜줄지 언정 진정한 해결이 아닌것을 경계합니다.

인생사가 그러하듯 부동산 시장도 복잡하고 연속적입니다. 다양한 대내외 변수들의 인과관계가 부동산시장을 만들어 내는 것입니다.

그렇기 때문에 이러한 복잡하고 연속적인 부동산시장에서 관심을 놓는 순간 그 동안의 노력들이 수포로 돌아 갈 수있습니다.

곰곰히 자신을 돌아보겠습니다.

상승장에서는 매일 물건을 검색하는 손품과 현장을 돌아다니는 발품 등을 통해서 꾸준하게 성장했었을 것입니다. 그러나 부동산시장이 불안하다고 시장에 대해서 무관심해진다면 어떻게 될까요?

부동산 투자를 했거나 관심을 가졌던 분들이라면 본인을 다시한번 돌아보시면 좋을 것 같습니다. 과연 나는 어떻게 행동하고 있는지 말입니다.

대부분은 부동산의 관심이 줄어들고 그간 살펴보지 않았던 엉뚱한 것들에 투자한다거나 부동산시장을 등한시 하고 있을 것입니다.

매일 같이 시황을 체크하고 지역별 흐름을 바라보던 그 똑똑했던 부동산 투자자들도 부동산시장에 조정이 오자  다른 것들에 빠져살면서 부동산 시장을 멀리하게 된 것입니다.

저는 어떠한 상황에서도 시장에 있어야 한다고 생각합니다. 부동산 시장의 흐름을 놓치게 된다면 그간 쌓아왔던 인사이트 역시 무너져 내릴 수 있습니다.

'불안'감을 해소하려면 더욱 더 공부해도 모자랄 판인데 적극적인 해결책을 찾지 않고 막연하게 좋아질것이라는 생각으로 버티거나 다른일을 하면서 잊고 지낸다면 너무나 안타까운 것입니다.

시장이 불안하다고 느꼈다면 그러한 불안감을 해소하기 위해 더욱 더 공부하고 시장에 참여자로 남아서 대안을 고민해야할텐데.. 그렇지 않은 분들의 모습을 보면서 더욱더 안타깝게 느꼈습니다.

시장에 관심을 멀리할 매수자와 매도자의 포지션에 예를들어 이야기 해보겠습니다.

먼저 그간 매수를 미뤄왔던 매수자의 위치에서 살펴보겠습니다.

그간 너무나도 길었던 상승장으로 인해 높아진 부동산가격은 매수하기에 겁이 납니다. 그러나 최근에, 관심을 갖던 일부지역에서 심약자 매물들이 급매로 나오면서 오히려 기회의 시간이 도래했습니다.

그러나 이러한 기회과 왔음에도 '불안'한 감정으로 인해 우리는 매수를 꺼리게 됩니다.

반대로 무관심해질 매도자의 위치에서 이야기 해보겠습니다.

앞으로 가격하락이 예상된다면 과감하게 가격을 낮추어 매도를 고민해봐야할 수도 있습니다. 그러나 원하는 가격에 매수자가 나타날때까지 막연히 기다릴뿐 악화될 수 있는 시장에 적극적으로 대응하지 않게 되는 것입니다.

시장이 일시적으로 안좋은건지 정말 안좋아진 것인지 계속해서 살펴보지 않았기 때문입니다. 필요하다면 시장이 더욱더 안좋아 질것을 예상하여 원하는 가격보다 낮추어 급매로라도 내놓아야 할 필요성이 있을 수 도 있습니다.

만약, 시장에 남아 계속해서 살펴봤다면 매수의 기회인지, 매도의 위기인지 정확히 살펴볼 수 있을 텐데 너무나 아쉽습니다. 

부동산시장은 생물과 같아서 내가 잠깐 관심의 끈을 놓는 그 순간에도 시시각각 변하고 새로이 시작하려해도 전반적인 흐름을 놓쳐버릴 수 있습니다.

막연하게 시장을 살펴보지 않고 보유만 하거나 매수와 매도를 무작정 미룬다면 나중엔 정말 독이 될 수도 있습니다.

죽이 되더라도 어떠한 상황속에서라도 시장의 플레이어로 남아서 살아 움직이는 부동산시장에 대한 관심을 계속해서 갖고 가야 합니다.

상승장에만 부동산에 대한 관심을 갖고 하락장에 관심을 갖지 않는다면 다시 찾아올 상승의 시그널을 읽을 수 없을 것입니다.

시장에 오랫동안 남아 있는 것 만으로도 부동산 투자에 절반은 먹고 들어가는 것 입니다.

부동산 투자가 어려운 것은 시장이 어려운 것이 아니라 본인의 노력이 편협했기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.